(Luận văn thạc sĩ) giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản tại việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM K - PHẠM THỊ HÀ LỰA CHỌN THỊ TRƯỜNG NIÊM YẾT CHỨNG KHOÁN RA NƯỚC NGOÀI CHO CÁC DOANH NGHIỆP VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế tài ngân hàng Mã số:60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS NGUYỄN NGỌC ĐỊNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – 2010 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 01 TÓM TẮT ĐỀ TÀI 02 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC CÔNG CỤ PHÁI SINH BẤT ĐỘNG SẢN 05 1.1 Tổng quan thị trƣờng bất động sản 05 1.1.1 Khái niệm bất động sản thị trường bất động sản 05 1.1.2 Đặc điểm bất động sản thị trường bất động sản 05 1.1.2.1 Đặc điểm bất động sản 05 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 07 1.1.3 Vai trò thị trường bất động sản phát triển kinh tế xã hội 09 1.1.4 Phân loại thị trường bất động sản 12 1.1.5 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản 12 1.1.5.1 Người mua 12 1.1.5.2 Người bán 12 1.1.5.3 Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản 13 1.1.5.4 Quản lý thị trường bất động sản (Chính phủ ) 14 1.1.6 Quan hệ thị trường bất động sản với thị trường khác kinh tế 16 1.1.7 Các nhân tố tác động đến thị trường bất động sản 16 1.1.8 Các cấp độ phát triển thị trường bất động sản 17 1.2 Lý luận công cụ phái sinh bất động sản 18 1.2.1 Các loại công cụ phái sinh bất động sản phổ biến 18 1.2.1.1 Hợp đồng hoán đổi phần trăm thay đổi giá thị thị trường 18 1.2.1.2 Hợp đồng hoán đổi dựa loại số bất động sản phụ 20 1.2.1.3 Hợp đồng hoán đổi số NPI lãi suất LIBOR 21 1.2.2 Lợi ích, ứng dụng “tính hai mặt” sản phẩm phái sinh bất động sản 22 1.2.2.1 Lợi ích sản phẩm phái sinh bất động sản 22 1.2.2.2 Các ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản 24 1.2.2.3 “Tính hai mặt” sản phẩm phái sinh bất động sản 25 1.3 Bài học sản phẩm phái sinh bất động sản nƣớc giới qua khủng hoảng kinh tế 26 1.3.1 Kinh nghiệm phát triển thị trường phái sinh bất động sản Anh 26 1.3.2 Bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng phái sinh bất động sản Mỹ 28 1.3.3 Bài học kinh nghiệm thị trường bất động sản nước khu vực châu Á qua khủng hoảng 31 1.3.4 Bài học kinh nghiệm cho thị trường bất động sản Việt Nam 33 Kết luận chƣơng 34 CHƢƠNG 2: THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÔNG CỤ PHÁI SINH BẤT ĐỘNG SẢN 35 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản Việt Nam năm gần 35 2.1.1 Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 35 2.1.2 Thị trường bất động sản Việt Nam qua giai đoạn phát triển 36 2.1.2.1 Giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng 36 2.1.2.2 Giai đoạn bùng nổ thị trường bất động sản Việt Nam 37 2.1.2.3 Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 2009 38 2.1.3 Những thị trường bất động sản Việt Nam 43 2.1.3.1 Thị trường nhà 43 2.1.3.2 Thị trường văn phòng cho thuê 46 2.1.3.3 Thị trường resort, khu nghỉ dưỡng du lịch 48 2.1.4 Dự báo nhu cầu thị trường bất động sản Việt Nam 50 2.1.5 Một số tồn hạn chế thị trường bất động sản Việt Nam 54 2.1.5.1 Về khung pháp lý thị trường 54 2.1.5.2 Về chủ thể tham gia thị trường 55 2.2 Mối quan hệ tƣơng hỗ thị trƣờng bất động sản với thị trƣờng vốn tiền tệ Việt Nam 56 2.2.1 Tương tác thị trường bất động sản chứng khoán 57 2.2.2 Tính đa dạng sản phẩm tín dụng tỷ trọng tăng lên dư nợ bất động sản ngân hàng thương mại 59 2.3 Một vài công cụ phái sinh xuất Việt Nam tồn 62 2.4 Việc sử dụng sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam: thực trạng, nguyên nhân bất cập 65 Kết luận chƣơng 71 CHƢƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI THÀNH CÔNG CÔNG CỤ PHÁI SINH BẤT ĐỘNG TẠI VIỆT NAM 72 3.1 Tiềm điều kiện phát triển để áp dụng sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam 72 3.1.1 Tiềm để phát triển thị trường bất động sản công cụ phái sinh bất động sản 72 3.1.2 Phân tích SWOT thể tiềm phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam 75 3.2 Giải pháp đƣa sản phẩm phái sinh bất động sản vào thị trƣờng Việt Nam 78 3.2.1 Thành lập trung tâm giao dịch quản lý bất động sản 79 3.2.2 Xây dựng số bất động sản Việt Nam (VNPI) 82 3.2.3 Tuyên truyền, giáo dục đào tạo kiến thức sản phẩm phái sinh 83 3.2.4 Giải pháp rút từ học khủng hoảng phái sinh bất động sản Mỹ 86 3.3 Các kiến nghị nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản công cụ phái sinh bất động sản Việt Nam 87 3.3.1 Nâng cao vai trị phủ 87 3.3.1.1 Nâng cao nhiệm vụ quyền hạn quản lý đất đai, thị trường bất động sản Chính phủ 88 3.3.1.2 Nhà nước tạo môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản công cụ phái sinh bất động sản 88 3.3.1.3 Nhà nước cần xây dựng hệ thống sách hỗ trợ thị trường bất động sản công cụ phái sinh hoạt động theo hướng chuẩn tắc, công khai, minh bạch cạnh tranh lành mạnh 93 3.3.1.4 Nhà nước cần tham gia thị trường bất động sản với tư cách người sở hữu sử dụng bất động sản quy mô lớn 97 3.3.1.5 Nhà nước cần nâng cao vai trị việc hình thành phát triển thị trường bất động sản sản phẩm phái sinh bất động sản 98 3.3.2 Các kiến nghị khác 99 Kết luận chƣơng 103 Kết luận 104 Phụ lục 01 a1 Phụ lục 02 a6 Phụ lục 03 a9 Phụ lục 04 a10 Phụ lục 05 a12 Tài liệu tham khảo a15 CÁC THUẬT NGỮ VIẾT TẮT ODA: Official Development Assistance: hỗ trợ phát triển thức NPI: Net Present Income: Thu nhập ròng LIBOR: London Interbank Offering Rate: Lãi suất cho vay liên ngân hàng Thuế TNDN: thuế thu nhập doanh nghiệp BĐS: bất động sản FDI: Foreign Direct Investment: đầu tư trực tiếp nước HSBC: The Hongkong and Shanghai Banking Corporation TNHH: Trách nhiệm hữu hạn CPI: Consumer price index: Chỉ số giá tiêu dùng NHNN: Ngân hàng Nhà nước WTO: World Trade Organization: Tổ chức thương mại giới SWOT: Strengths Weaknesses Opportunities Threats: mơ hình phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức VNPI: Vietnam price index: số giá Việt Nam DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Sơ đồ hoán đổi phần trăm thay đổi giá thị trường 19 Sơ đồ 1.2: Sơ đồ hoán đổi tổng thu nhập loại hình bất động sản 20 Sơ đồ 1.3: Sơ đồ hoán đổi số NPI lãi suất LIBOR 21 Đồ thị 1.4: Lượng cung nhà Mỹ giai đoạn 2000 – 2007 29 Đồ thị 1.5: Doanh số bán nhà Mỹ giai đoạn 1995-2007 30 Đồ thị 1.6: Nhu cầu nhà Mỹ giai đoạn 1995-2007 30 Đồ thị 2.1: Biểu đồ giá bán số chung cư – đô thị Hà Nội 37 Đồ thị 2.2: Biểu đồ tăng lãi suất huy động VNĐ số ngân hàng 38 Đồ thị 2.3: Biểu đồ sơ đồ biểu diễn số đất đô thị TP.HCM 39 Bảng 2.4: Bảng tổng hợp thị trường BĐS qua giai đoạn phát triển 39 Đồ thị 2.5: Biểu đồ nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản giai đoạn 2004-2008 41 Đồ thị 2.6: Biểu đồ vốn FDI vào mảng thị trường BĐS Việt Nam 41 Đồ thị 2.7: Biểu đồ nguồn vốn FDI đầu tư Hà Nội 42 Đồ thị 2.8: Biểu đồ số giá xây dựng cơng trình thuộc loại hình XD dân dụng 42 Đồ thị 2.9: Biểu đồ tốc độ thị hóa Việt Nam 43 Đồ thị 2.10: Biểu đồ giá phân khúc thị trường nhà TPHCM 44 Đồ thị 2.11: Nguồn cung dự kiến thị trường cho thuê tương lai 46 Bảng 2.12: Bảng tổng hợp biến động thị trường bất động sản 50 Đồ thị 2.13: Mục đích đầu tư bất động sản nhà đầu tư 51 Đồ thị 2.14: Ý kiến dự đoán thị trường bất động sản Hà Nội 51 Đồ thị 2.15: Ý kiến dự đoán thị trường bất động sản TPHCM 52 Đồ thị 2.16: Thị trường chung cư hộ cao cấp theo dự đoán 52 Đồ thị 2.17: Thị trường văn phòng cho thuê theo dự đoán 53 Bảng 2.18: Tương quan thị trường B ĐS số thị trường chứng khoán 58 Đồ thị 2.19: Mối quan hệ giá nhà với CPI, giá vàng USD 58 Bảng 2.20: Các nguyên nhân ảnh hưởng đến phái sinh bất động sản 69 Bảng 3.1: Các dự báo cho thành phố Hà Nội TPHCM 72 Bảng 3.2: Số lượng dự báo hộ bán giai đoạn 2008-2012 73 Sơ đồ 3.3: Lộ trình hồn thiện thị trường phái sinh bất động sản Việt Nam 79 Sơ đồ 3.4: Mơ hình hoạt động trung tâm giao dịch quản lý bất động sản 79 Sơ đồ 3.5: Sơ đồ quy trình xác định số bất động sản 82 LỜI MỞ ĐẦU Trong năm gần đây, với tiến trình hội nhập tồn cầu hóa, kinh tế Việt Nam có bước phát triển ấn tượng hòa nhập ngày sâu rộng với kinh tế toàn cầu, Việt Nam ngày khẳng định vị tiềm với bạn bè giới Việc hội nhập với kinh tế khác giới, mặt tạo nhiều hội cho thành phần kinh tế phát triển, đặt khơng thách thức, khó khăn trước mắt Một bước “sân chơi lớn” kinh tế Việt Nam nói chung thành phần kinh tế Việt Nam nói riêng cần phải chuẩn bị cho “hành trang” phù hợp Trong trình hội nhập, việc tiếp cận với cơng cụ, đặc biệt cơng cụ tài đại điều tất yếu Tài mang tính chất mạch máu kinh tế quốc gia, công cụ tài ln quan tâm hàng đầu nhà chức trách Trong bối cảnh nay, thị trường bất động sản lên vấn đề nóng bỏng thị trường kinh tế tồn cầu Trước tình hình kinh tế giới diễn biến ngày phức tạp, thị trường tài mối quan tâm lớn quốc gia, thị trường bất động sản vấn đề an toàn, giảm thiểu rủi ro mối quan tâm hàng đầu nhà đầu tư, công cụ hỗ trợ đắc lực cho nhà đầu tư việc hạn chế rủi ro đầu tư vào lĩnh vực bất động sản công cụ phái sinh bất động sản Các công cụ ứng dụng từ lâu trở thành công cụ sử dụng rộng rãi nước phát triển chưa hình thành ứng dụng Việt Nam Vấn đề đặt áp dụng công cụ hữu hiệu ứng dụng để phù hợp với tình hình kinh tế riêng Việt Nam Xuất phát từ yêu cầu thực tế kinh tế Việt Nam đường hội nhập, thực nghiên cứu đề tài “ Giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam” Để có nhìn tổng quan sâu sắc thị trường bất động sản việc ứng dụng công cụ phái sinh vào thị trường này, với trình hội nhập, nhà đầu tư bất động sản thành phần kinh tế hoạt động lĩnh vực cần trang bị hành trang, kiến thức cần thiết để tự bảo vệ trước rủi ro, biến động thị trường giới, thế, kinh tế Việt Nam nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng đứng vững trước thách thức “bước đường” hội nhập kinh tế TÓM TẮT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU Mục tiêu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu: Trong năm gần đây, kinh tế tồn cầu ln sống chung với biến động diễn biến khó lường Cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản Mỹ mang lại hậu vô lớn cho kinh tế Mỹ kinh tế giới Cuộc khủng hoảng nổ khiến thị trường bất động sản quan tâm ý nhiều hơn, đặc biệt công cụ phái sinh- nguyên nhân gây khủng hoảng Do vậy, phần nghiên cứu mình, với kiến thức có tơi hy vọng đề tài cho có nhìn tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam làm để đưa công cụ phái sinh ứng dụng vào thị trường bất động sản Việt Nam thành công Với ý nghĩa đó, đề tài hướng đến mục tiêu sau: Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến Phân tích học từ khủng hoảng nhà đất Mỹ rút học kinh nghiệm Phân tích tiềm thách thức Việt Nam xây dựng thị trường phái sinh bất động sản Đưa hệ thống giải pháp kiến nghị, xác định bước để hướng đến việc xây dựng thị trường phái sinh bất động sản thành công Việt Nam Với ý nghĩa mục tiêu nghiên cứu, đề tài mang nhiều ý nghĩa thiết thực có tính thực tế cao, phản ánh cách khách quan cập nhật vấn đề lĩnh vực bất động sản diễn giới Việt Nam năm gần Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu đề tài: Đối tượng nghiên cứu: Sản phẩm phái sinh bất động sản, Đề tài tập trung nghiên cứu vấn đề liên quan đến dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển sở cam kết hội nhập Nghiên cứu điều kiện môi trường pháp lý, công cụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản phát triển Đề xuất số giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam bối cảnh kinh tế hội nhập Phạm vi nghiên cứu: Với mục tiêu nghiên cứu đó, đề tài nghiên cứu phạm vi bất động sản công cụ phái sinh ứng dụng bất động sản Việt Nam, Phạm vi thời gian: vấn đề liên quan, điều kiện môi trường, pháp lý cho phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản thời gian từ năm 2005 đến 2009 Đề tài bắt đầu nghiên cứu vào tháng 10/2009 kết thúc nghiên cứu vào tháng 06/2010, Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam ( chủ yếu Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh) tham khảo học kinh nghiệm số nước giới Phƣơng pháp nghiên cứu:  Phương pháp nghiên cứu: đề tài sử dụng phương pháp khảo sát, thống kê, phân tích, so sánh Trong đó, tác giả khảo sát yếu tố liên quan, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản kinh tế hội nhập, thống kê tình hình bất động sản số tỉnh thành phố lớn nước Trên sở phân tích đánh giá, dự đốn tình hình biến động thị trường bất động sản năm tới Từ đưa giải pháp ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam  Phương pháp thống kê: Từ liệu từ tạp chí, website,… thống kê thành số liệu cần thiết, phù hợp với tình hình thực tế, Số liệu thứ cấp; tập hợp sở giao dịch bất động sản thông qua công ty, qua đánh giá chất lượng dịch vụ, giá cả, phương thức toán… Cấu trúc nội dung nghiên cứu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, đề tài trình bày gồm phần chính: Chương 1: Cơ sở lý luận thị trường bất động sản công cụ phái sinh bất động sản Chương 2: Thị trường bất động sản công cụ phái sinh bất động sản Chương 3: Các giải pháp triển khai thành công công cụ phái sinh bất động sản Việt Nam Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản dịch vụ quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phát triển Bất kỳ quốc gia thị trường bất động sản phát triển phải sử dụng sản phảm phái sinh bất động sản, Việt Nam, thị trường bất động sản non trẻ, thu nhập người dân cịn thấp, tình trạng nhà cịn thiếu, tốc độ thị hóa phát triển để theo kịp với tô1c độ phát triển kinh tế hội nhập Trong giai đoạn tới, sách hướng đến thực theo cam kết hội nhập, nguy cạnh tranh ngày cao, tình hình thị trường bất động sản đóng băng, kênh huy động vốn chưa định hướng cụ thể, việc ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hướng Xây dựng giải pháp phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam cần thiết, vừa mang ý nghĩa khoa học, vừa mang ý nghĩa thực tiễn bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Kết đạt đƣợc luận văn nghiên cứu: Qua nghiên cứu yếu tố liên quan từ tổng quát đến chi tiết, tìm hiểu nhân tố ảnh hưởng đền thị trường bất động sản Việt Nam, nhiều góc độ, luận văn đạt kết cụ thể sau: - Sản phẩm phái sinh bất động sản công cụ ứng dụng nhiều nước phát triển, nhiên công cụ mẻ thị trường Việt Nam - Tại Việt Nam, trước đến có nghiên cứu sản phẩm phái sinh bất động sản, đề tài đề cập nghiên cứu ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam khơng mang tính đưa sản phẩm phái sinh vào ứng dụng thực tế mà thể lạ, “tính mới” nghiên cứu - Nêu rõ nguy tiềm thị trường bất động sản thời kỳ kinh tế hội nhập quốc tế - Xác định vai trò sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam, từ có nhìn việc xây dựng sách phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản - Đề xuất giải pháp khắc phục tình trạng đóng băng thị trường bất động sản, xây dựng sách công cụ pháp lý khác nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển lành mạnh PHỤ LỤC 01 DANH SÁCH CƠNG TY NƯỚC NGỒI VÀ LIÊN DOANH TIÊU BIỂU ĐẦU TƯ VÀO BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP HCM VÀ HÀ NỘI A THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Thời gian: Từ năm 2004 đến 1.1 Berjaya Land Malaysia Công ty Thương mại Du lịch Kỳ Hịa - 2007 Đầu năm 2010, cơng ty vừa ký ghi nhớ việc phối hợp thực dự án đầu tư bất động sản trị giá 700 triệu USD, Thành phố Hồ Chí Minh 1.2 LG Engineering Construction Đầu tư xây dựng khu đô thị Nhà Bè rộng 360 với tổng vốn khoảng 300 triệu USD 1.3 Công ty TNHH Vietnam Land SSG Là liên doanh Công ty cổ phần bất động sản xây dựng SSG Công ty Vietnam Land (Hồng Kông) đầu tư xây dựng khu cao ốc hộ Saigon Pearl khu đất 10,3 với vốn đầu tư 156 triệu USD Đây dự án xây dựng tòa nhà cao Tp.HCM tiêu chuẩn quốc tế sát sơng Sài Gịn 1.4 CBRE Đang lên kế hoạch đầu tư xây 15 cao ốc thành phố HCM 1.5 Công ty TNHH liên doanh Saigon Riviera (thuộc tập đoàn Keppel Land Singapore) Là chủ đầu tư dự án biệt thự Saigon Riviera Villas 35,5 triệu USD phường An Phú, quận 2, TP HCM Dự án có tổng diện tích đất 5,9ha với mẫu thiết kế nội thất đa dạng nhiều tiện ích chất lượng Tình hình đầu tư trực tiếp 100% vốn nước liên doanh với nước vào bất động sản Việt Nam, theo phân tích đánh giá VietRees, tính từ năm 2004 đến tăng lên với tốc độ nhanh đặc biệt năm gần Ước tính tổng số vốn đầu tư cam kết đầu tư nước vào bất động sản từ năm 2004 năm 2010 lên tới khoảng 8-9 tỷ USD qua hàng chục dự án từ Bắc vào Nam Quốc gia có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng cao dẫn đầu Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Đài Loan… Thành phố HCM địa phương thu hút đầu tư nước vào bất động sản cao nước, kế tới Hà Nội, Đà Nẵng Hà Tây Các dự án đầu tư xây dựng cao ốc hộ cao cấp a1 cao ốc văn phòng loại A + B chiếm số lượng nhiều nhất, có giá trị đầu tư từ chục triệu đến vài trăm triệu USD Trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lên đến hàng tỷ USD Những khu đô thị đa phần tập trung Tỉnh huyện vùng ven thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Ngồi có hàng loạt dự án đầu tư nước liên doanh khác chờ cấp phép nhiều tập đoàn nước ngồi đến Việt Nam khảo sát tìm kiếm hội đầu tư Theo dự tính chúng tơi, số lượng dự án tăng lên nhiều lần sơi động vịng năm tới 1.6 Harrisonburg thành viên tập đoàn Keppel Land (Singapore) Vào tháng 4/2010, Harrisonburg, thành viên Keppel Land, thành lập liên doanh với An Phú Corporation để đầu tư dự án khu hộ cao cấp diện tích 1,74 Quận (TP.HCM) với vốn pháp định 14,4 triệu USD, đó, Harrisonburg góp 60% Liên doanh đầu tư 80 triệu USD xây dựng 500 hộ cao cấp để bán vào đầu năm tới 1.7 Tập đoàn Keppel Land (Singapore) Hợp đồng liên doanh với Công ty TNHH Tiến Phước để đầu tư 106 triệu USD xây dựng 1.500 - 1.600 hộ cao cấp để bán Quận 1.8 Liên doanh Keppel Land với Tập đoàn Chiap Hua (Hồng Kông) Keppel Land nắm giữ 90% cổ phần cơng ty liên doanh với Tập đồn Chiap Hua (Hồng Kông) để xây dựng khu đô thị thể thao Saigon Sports City diện tích 74,7 ha, với tổng vốn đầu tư ban đầu 130 triệu USD 1.9 Công ty Pumyang liên doanh với Công ty cổ phẩn công nghiệp (Descon) Xây dựng khu hộ, văn phòng trung tâm thương mại quận 2, TP.HCM, với vốn đầu tư 14 triệu USD, diện tích 11.650m2, dự kiến xây dựng tịa tháp đơi cao 30 tầng, với tổng diện tích sàn 75.000 m2 vào năm 2008 1.10 Captital Land Liên doanh với công ty Việt Nam để xây dựng khu hộ quận với vốn pháp định 14 triệu USD, để xây dựng 1.100 hộ diện tích 23.000m2, có 300 hộ giai đoạn CapitaLand triển khai số dự án khác TP.HCM Mới đây, CapitaLand ký tiếp biên ghi nhớ với Công ty cổ phần phát triển Nam Sài Gòn việc đầu tư khu dân cư giáp với Khu đô thị Phú Mỹ Hưng a2 1.11 Công ty Daewon (Hàn Quốc) Đầu tư vào dự án Daewon Cantavil An Phú (20,5 triệu USD), Daewon Bình Thạch (29,5 triệu USD) Daewon Cantavil Đà Nẵng (30 triệu USD) Daewon ký thỏa thuận với Công ty giống trồng miền Nam để xây dựng dự án hộ, văn phòng, thương mại với tổng vốn đầu tư 45 triệu USD 1.12 Công ty phát triển nhà Đại An Shida Global Holding Công ty phát triển nhà Đại An muốn thành lập liên doanh với Công ty Shida Global Holding để xây dựng đầu tư khu dân cư huyện Bình Chánh với tổng vốn 30 triệu USD; 1.13 Công ty Tradco (Thụy Sĩ) Công ty Tradco (Thụy Sĩ) đầu tư 28,5 triệu USD xây dựng Tịa tháp Phương Nam 1.14 Tập đồn hàng khơng Kumho (Hàn Quốc) Chủ đầu tư dự án Asiana Plaza Saigon với vốn đầu tư 230 triệu USD, bao gồm tổ hợp nhà khu cao ốc thương mại Kumho Asiana Plaza 21 tầng 39 Lê Duẩn, Q1, Tp HCM Tổ hợp Kumho Asiana Plaza gồm khách sạn 21 tầng, khu văn phòng nhà cho thuê 32 tầng Dự án hoàn thành vào tháng 10- 2009.CMC, Vietnam - T: (84 W: www.VietRees.com Page 1.15 Vietcombank liên kết với Bến Thành Tourist Bonday (Hong Kong) Đầu tư 55 triệu USD xây dựng cao ốc văn phịng có tổng diện tích lên đến 77.000m2 gần Công trường Mê Linh (TP HCM) Nếu xét mặt diện tích cho th tồ nhà Vietcombank hoàn thành vào năm 2010 gần tương đương với tổng diện tích văn phịng loại A TP HCM 1.16 Tập đoàn Xây dựng Fu Tsu, Công Ty Mẹ Của Fei-Yueh Vietnam (Đài Loan) Sau gần 11 năm ngưng trệ dự án tổ hợp cao ốc Saigon Happiness Square khởi động lại thành 100% vốn Đài Loan với số vốn 150 triệu USD Dự án xây dựng khu đất 2,4 héc ta dọc đường Nguyễn Văn Cừ, quận 5, với số vốn 150 triệu la Mỹ Cơng trình gồm hai cao ốc văn phòng 14 tầng, trung tâm thương mại, bốn tòa nhà hộ từ 22-24 tầng, khách sạn, bãi đậu xe ngầm với sức chứa 1.000 xe loại 1.17 Indochina Land Holding a3 Indochina Land Holding mua lại 90% cổ phần dự án 206 hộ Orchard Garden Quận Hải An Corporation làm chủ đầu tư đổi tên lại River Garden B HÀ NỘI Thời gian: Từ năm 2004 đến Tập đoàn Keangnam (Hàn Quốc) Dự án xây dựng tổ hợp dịch vụ cao cấp khu đô thị Cầu Giấy trị giá 500 triệu USD Tập đoàn Charmvit (Hàn Quốc) Xây dựng khách sạn sao, với tổng vốn 80 triệu USD, diện tích 1,98 Antara Koh Development Pte.Ltd (Singapore) Phát triển khu đô thị ven sông Hồng, xây dựng quần thể bao gồm khu nhà ở, khu văn phịng thương mại, khách sạn cơng trình tiện ích công cộng thuê, tổng vốn đầu tư 240 triệu USD, phê duyệt thiết kế kiến trúc giai đoạn triển khai Công ty địa ốc Gamuda Land thuộc Tập đoàn Gamuda (Malaysia) Đầu tư vào VN với dự án khu vực thương mại rộng 324ha tên gọi Công viên Yên Sở (Yen So Park) Hà Nội gồm trung tâm hội nghị, tòa nhà văn phòng, khách sạn tiêu chuẩn quốc tế khu nhà cao cấp Giá trị xây dựng dự án lên tới tỉ USD, dự kiến khởi công vào cuối năm hồn thành sau “ít tám năm” Công ty Coralis SA (Luxembourg) Chủ đầu tư Hà Nội City Complex - tòa nhà đặt góc phố Liễu Giai Đào Tấn, Ba Đình, Hà Nội Đã Bộ Kế hoạch Đầu tư cấp giấy phép xây dựng Khi xây xong, tòa nhà cao Hà Nội giai đoạn đầu kỷ 21 Có giá trị đầu tư 115 triệu USD, tổ hợp cao cấp khu văn phòng, hộ cho thuê, trung tâm thương mại đại, khu dịch vụ tổng hợp phòng khám bệnh, bãi đỗ xe, rạp chiếu phim Công ty TNHH Tây Hồ Tây (Hàn Quốc) Là dự án có tổng vốn 314 triệu USD nhà đầu tư Hàn Quốc xây dựng với quy mơ 207 ha.Tình hình đầu tư trực tiếp 100% vốn nước liên doanh với a4 nước vào bất động sản Việt Nam, theo phân tích đánh giá VietRees, tính từ năm 2004 đến tăng lên với tốc độ nhanh đặc biệt năm gần Ước tính tổng số vốn đầu tư cam kết đầu tư nước vào bất động sản từ năm 2004 năm 2010 lên tới khoảng 8-9 tỷ USD qua hàng chục dự án từ Bắc vào Nam Quốc gia có vốn đầu tư chiếm tỷ trọng cao dẫn đầu Hàn Quốc, Singapore, Malaysia, Hồng Kông, Đài Loan… Thành phố HCM địa phương thu hút đầu tư nước vào bất động sản cao nước, kế tới Hà Nội, Đà Nẵng Hà Tây Các dự án đầu tư xây dựng cao ốc hộ cao cấp cao ốc văn phòng loại A + B chiếm số lượng nhiều nhất, có giá trị đầu tư từ chục triệu đến vài trăm triệu USD Trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị lên đến hàng tỷ USD Những khu đô thị đa phần tập trung Tỉnh huyện vùng ven thành phố Hồ Chí Minh Hà Nội Ngồi có hàng loạt dự án đầu tư nước liên doanh khác chờ cấp phép nhiều tập đoàn nước ngồi đến Việt Nam khảo sát tìm kiếm hội đầu tư Theo dự tính chúng tơi, số lượng dự án tăng lên nhiều lần sơi động vịng năm tới a5 PHỤ LỤC 02 CÁC RÀO CẢN TRONG VIỆC SỬ DỤNG SẢN PHẨM PHÁI SINH Sau phấn khích ban đầu trở thành thành viên WTO, doanh nghiệp Việt Nam thực gặp phải thách thức ngày gia tăng rủi ro kinh doanh Chúng tiến hành khảo sát gần 250 doanh nghiệp định chế tài xem họ nhận thức vấn đề nào, họ làm gì? Kết khảo sát cho thấy lãi suất tỷ giá hai loại rủi ro mà doanh nghiệp lo ngại Đáng ngạc nhiên họ chưa thực làm để đối phó với rủi ro Một số doanh nghiệp có dử dụng sản phẩm phái sinh để phịng ngừa rủi ro tỷ giá, biết sử dụng đến hợp đồng kỳ hạn Đây sản phẩm mà doanh nghiệp am hiểu sâu sắc Các hợp đồng phái sinh phức tạp hơn, chẳng hạn quyền chọn (option) tiền tệ có doanh nghiệp sử dụng Vì doanh nghiệp khơng quan tâm sử dụng sản phẩm phái sinh? Điều đáng ngạc nhiên mức độ am hiểu sản phẩm phái sinh rào cản lớn cho việc sử dụng sản phẩm Kế tiếp khung pháp lý Khung pháp lý bao gồm yếu tố: (1) Nhà nước chưa có biện pháp khuyến khích doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh; (2) Chưa có quy định hạch toán kế toán giao dịch phí phải trả cho việc sử dụng sản phẩm phái sinh và; (3) Tâm lý lời khơng khen lỗ Hội đồng quản trị hay chủ doanh nghiệp kỷ luật a6 Ngoài ra, cịn số lý khác đáng quan tâm, liệt kê sau đây:  Thiếu đào tạo thực tế sản phẩm phái sinh Đây thực trạng Việt Nam Các chuyên gia đào tạo sản phẩm phái sinh cịn q ít, số đơn vị cung cấp tham gia giao dịch khơng Chính vậy, số chun gia có hội tiếp cận với thực tiễn ứng dụng sản phẩm phái sinh Việt Nam hạn chế  Phí thực sản phẩm phái sinh cao Chính rào cản hạn chế doanh nghiệp đến với sản phẩm phái sinh Tuy hợp đồng kỳ hạn giao sau khơng phải trả phí trực tiếp, quyền chọn có phí “ cao” (theo đánh giá nhiều cá nhân doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh)  Còn nhập nhằng phòng ngừa rủi ro đầu Doanh nghiệp không nghĩ sử dụng sản phẩm phái sinh trả khoản tiền để mua giấc ngủ ngon cho mình, đồng thời chủ động kế hoạch kinh doanh kiểm sốt chi phí tương lai Thay vào đó, họ mong muốn kiếm đuợc lợi nhuận không muốn lỗ (?) Khi mục tiêu nhằm vào đánh với biến động giá, biến động giá khơng kỳ vọng, doanh nghiệp không sử dụng tiếp sản phẩm phái sinh (như trường hợp hợp đồng giao sau cà phê quyền chọn vàng, ngoại tệ) Có trường hợp doanh nghiệp ký hợp đồng mua kỳ hạn xong, thấy biến động bất lợi địi hủy hợp đồng Như doanh nghiệp nhìn vào lợi nhuận sản phẩm phái sinh, khơng thấy lợi ích phịng ngừa rủi ro mang lại  Thiếu nhân có lực sản phẩm phái sinh Đây trở ngại lớn làm cho doanh nghiệp thấy rủi ro tỷ giá, rủi ro lãi suất tới tác động lớn đến kết kinh doanh mình, chí nhiều doanh nghiệp nhập cịn thấy rõ nguy phá sản tỷ giá tăng họ khơng biết tìm đâu nhân quan để thực chương trình quản trị rủi ro a7  Thông tin sản phẩm phái sinh khó tiếp cận Điều liên quan đến mức độ “khó hiểu” khơng đầy đủ hướng dẫn sản phẩm phái sinh tổ chức cung cấp sản phẩm phái sinh tài liệu đào tạo Sở dĩ sản phẩm phái sinh chủ đề khó, địi hỏi trình độ chun mơn đáng kể Điều cho thấy Việt Nam thiếu chuyên gia am hiểu sâu sản phẩm phái sinh giải thích cách đơn giản, dễ hiểu vấn đề cho doanh nghiệp  Tâm ý ỷ lại Chính sách bảo hộ ngầm Nhà nước việc tỷ giá đô la Mỹ/ đồng Việt Nam lãi suất tiền đồng Việt Nam liên tục ổn định nhiều năm khiến cho doanh nghiệp hồn tồn khơng ý đến phịng ngừa rủi ro giá lãi suất Kết luận Những kết nghiện cứu cho thấy tới doanh nghiệp cần phải tự tìm cách cứu qua cơng cụ tài Những biến động ngày khó đoán rủi ro kinh doanh cần phải doanh nghiệp nhận diện để thiết kế chương trình quản trị rủi ro thích hợp muốn tồn cao lực cạnh tranh Về phương diện vĩ mô, điều quan trọng tránh tạo tâm lý ỷ lại nơi doanh nghiệp Muốn thế, Nhà nước cần thực sách tiền tệ, tỷ giá linh hoạt hơn; loại xi măng, sắt thép, xăng dầu…cần phải trả thị trường Chính việc tạo sức ép buộc doanh nghiệp phải chủ động tiến hành phòng ngừa rủi ro Cuối khung pháp lý Giống thị trường chứng khốn vào giai đoạn đầu nó, Nhà nước cần có khung pháp lý cho khuyến khích ngày nhiều doanh nghiệp sử dụng sản phẩm phái sinh, ví dụ cho phép đưa khoản phí giao dịch phái sinh để khấu trừ trước tính thuế thu nhập doanh nghiệp a8 PHỤ LỤC 03 DỰ BÁO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HOA KỲ Những dự báo thị trường bất động sản Mỹ năm 2010 nhiều khả quan hồi phục thị trường có tăng có giảm Hãng xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings đưa cảnh báo cho bất chấp số thống kê khả quan gần đánh giá cho thị trường nhà đất Mỹ chạm đáy, thị trường diễn biến lên xuống thất thường thời gian tới Theo ông Bob Curran, giám đốc điều hành Fitch Ratings: “Thị trường nhà vừa bắt đầu đứng dậy sau cú ngã đau giống người bị thương, cần phải có thêm thời gian để phục hồi, khó khăn cịn ngổn ngang trước mắt” Trong đó, chủ tịch tập đồn Radar Logic, ơng Michael Feder tỏ lạc quan hơn: “Tơi hồn tồn tin tưởng vào việc nguồn cung nhà nhu cầu dần trở lại quỹ đạo, điều chứng tỏ thị trường tiến triển tốt” Để minh chứng cho nhận định mình, ơng Feder đưa dẫn chứng báo cáo tình hình thị trường nhà vừa Radar Logic cập nhật Theo báo cáo này, giá nhà lượng nhà bán 25 khu vực trung tâm tăng 1% 1,9% khoảng thời gian từ tháng sang tháng năm 2009 Hiệp hội địa ốc quốc gia - The National Association of Realtors (NAR) đưa báo cáo cho thấy lượng nhà bán thời điểm cuối tháng đầu tháng tăng 10% hoạt động giao dịch đạt mức cao kể từ tháng năm 2007 Nhưng tổ chức khuyến cáo thị trường q trình phục hồi cịn nhiều việc phải làm Ông Lawrence Yun , chuyên gia kinh tế hàng đầu NAR nói: “Đúng có dấu hiệu cho thấy giá dần vào ổn định, thị trường cần nhiều người thực có nhu cầu mua nhà” a9 PHỤ LỤC 04 VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Nhà nước xây dựng mơ hình sàn giao dịch chuẩn để từ đưa hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục đích phát triển lành mạnh hoá thị trường bất động sản Khái niệm sàn giao dịch BĐS “Sàn giao dịch bất động sản nơi diễn giao dịch bất động sản cung cấp dịch vụ bất động sản” Còn tiêu chí hoạt động sàn, qui chế sàn, trách nhiệm quyền hạn sàn theo qui định nhà nước Vai trò sàn giao dịch bất động sản kinh tế thị trường Tất giao dịch bất động sản qua sàn giúp cho nhà nước quản lý giao dịch bất động sản từ nhà nước có sách kịp thời xác để điều tiết thị trường Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên Giảm đáng kể số lượng bất động sản tần suất bất động sản tham gia giao dịch từ giá bình ổn Vì bất động sản giao dịch nhiều lần đẩy giá lên ca, người có tiền đầu tư nhiều sản phẩm hạn chế nhiều giá bình ổn, họ thấy khơng có lời không đầu tư trục lợi Giảm đáng kể số lượng người tham gia đầu tư với mục đích kiếm lợi làm khan thị trường tạo sốt Cơn sốt bất động sản làm cho người dân phải tìm cách để đầu tư kiếm lợi làm cho thị trường sốt hơn, giá ngất ngưỡng Một giao dịch qua sàn người đầu tư chịu khoản thuế chênh lệch giá bán giá mua lên tới 25%, phí khoản hoa hồng, chi phí chuyển nhượng, lãi xuất vay… từ họ cảm thấy khơng có hiệu so với số vốn bỏ chưa kể rủi ro nên hạn chế tham gia giá bình ổn với giá trị thực thị trường Một giao dịch qua sàn giá công khai, nhiều loại sản phẩm giới thiệu, thông tin đầy đủ tránh rủi ro thiệt hại cho bên giao dịch từ làm lành mạnh hố thị trường bất động sản a10 Về vĩ mơ sàn giao dịch bất động sản đóng vai trị quan trong việc phát triển kinh tế xã hội nói chung phát triển hoạt động bất động sản nói riêng Vì giá thị trường cao giá trị thật thị trường dẫn tới người, thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản kiếm lời lãng hoạt động kinh doanh làm ảnh hưởng tới phát triển sản xuất tạo sản phẩm cho xã hội Giá bất động sản cao dẫn tới chi phí sản xuất kinh doanh dịch vụ cao giá thành tăng cao dẫn đến lạm phát tăng Giá bất động sản cao làm lợi cạnh tranh, thu hút đầu tư nước ngồi giảm giá bất động sản cao Vai trị sàn giao dịch bất động sản góp phần phát triển hoạt động thị trường bất động sản thông qua việc hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp tạo giá trị gia tăng cho chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm,dịch dụ tiếp thị, chăm sóc khách hàng quản lý bất động sản Tạo nhiều loại hình dịch vụ bất động sản bỏ ngỏ chưa đưa vào hoạt động đấu giá, quảng cáo, dịch vụ pháp lý, ngân hàng, bảo hiểm vv…Tất dịch vụ đẩy mạnh hoạt động bất động sản tạo giá trị thăng dư cho xã hội lợi ích cho chủ đầu tư người đầu tư a11 PHỤ LỤC 05 REPO BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM Thông tin công ty bất động sản (BĐS) lớn chuẩn bị đưa thị trường dịch vụ Repo BĐS tháng thu hút quan tâm nhiều nhà đầu tư (NĐT) Dịch vụ Repo BĐS gây xôn xao cho giới đầu tư thị trường BĐS vốn bị đóng băng năm qua Cơng ty BĐS liên kết với hay nhiều ngân hàng để thực Repo BĐS Những cá nhân doanh nghiệp trước vay vốn mua BĐS trả lãi vay cao, từ 15-18%/năm Repo BĐS Sau thẩm định giá trị BĐS khách hàng, công ty khách hàng thực hợp đồng “hứa mua, hứa bán” Theo đó, cơng ty mua lại BĐS khách hàng, đồng thời sẵn sàng bán lại BĐS cho khách hàng theo giá mua cộng với khoản phí 1%/giá trị tài sản lãi suất 15-18%/năm tính theo ngày Khách hàng sau bán BĐS lấy tiền trả nợ trước hạn cho ngân hàng vay lại với lãi suất từ 9-12%/năm, sau trở lại mua BĐS Tính tất khoản phí lãi phải trả cho cơng ty BĐS ngân hàng thấp nhiều so với lãi vay cao theo hợp đồng vay trước Trường hợp người Repo BĐS không mua lại BĐS thỏa thuận cơng ty BĐS mua đứt BĐS Tất nhiên trước đó, định giá để ký hợp đồng, công ty BĐS định giá hứa mua thấp để buộc người bán phải trở lại mua tài sản mình, cách làm nhằm đảm bảo an toàn cho hợp đồng Repo Hiện nay, số cơng ty BĐS có vốn lớn manh nha thực Repo BĐS Lãi suất cao lãi suất ngân hàng với dịch vụ này, nhiều NĐT tìm thấy lối cần vốn để xoay xở không “tắc đường” thời gian qua Thêm cơng cụ lưu chuyển dịng vốn a12 Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài TP.HCM, cho rằng, dịch vụ Repo BĐS hoàn toàn hợp lý thị trường dịch vụ tài VN đơn điệu Các cá nhân, doanh nghiệp vay tổ chức tín dụng với lãi suất trần Ngân hàng Nhà nước ấn định Với thị trường chưa có cạnh tranh cao, chưa có độ mở lớn VN, việc giám sát lãi suất điều cần thiết điều có hạn chế dẫn đến thiếu đa dạng thị trường tài Các cơng cụ phái sinh chưa có dẫn đến tính động hoạt động đầu tư bị hạn chế, dòng vốn thị trường khó luân chuyển “Các hoạt động cho vay kiểu Repo BĐS có mức rủi ro cao nên ngân hàng khơng chấp nhận Tuy nhiên, hình thức Repo BĐS đạt yếu tố Yếu tố thứ phía người “ơm” BĐS Dù họ phải chấp nhận mức lãi suất cao lãi suất ngân hàng họ giữ BĐS đến lúc tính tốn thu lời cao mức lãi suất mà họ phải chịu Repo Bên cung ứng vốn không cung ứng vốn cách túy, họ phải biết phân tích, dự báo giá cả, mức độ rủi ro để người Repo không mua lại BĐS họ không bị thiệt hại” - tiến sĩ Hiển phân tích Cũng theo ơng Hiển, việc Repo BĐS chí cịn tốt Repo cổ phiếu BĐS thường nguồn vốn dài hạn lâu dần, nguồn vốn khỏi nguồn vốn ngân hàng Vấn đề quan trọng khung pháp lý cho việc việc hợp đồng chặt chẽ hai bên mà Hệ tất yếu Ông Lê Đạt Chí, chuyên gia tài TP.HCM, cho rằng, Repo BĐS hệ tất yếu sách nới lỏng tiền tệ Đặc biệt việc cho phép thực thỏa thuận lãi suất Điều cho phép ngân hàng mạnh dạn mở rộng tín dụng sản phẩm tài Repo BĐS mở điều dễ hiểu Tuy nhiên ơng Chí cho rằng, Repo qua cơng ty BĐS hình thức lách quy định số ngân hàng để giải ngân nguồn vốn Cơng ty BĐS mua tài sản cách dễ dàng khách hàng ngân hàng xử lý nợ tài sản chấp khó Việc thực nghiệp vụ Repo chủ yếu có lợi cho ngân hàng Họ a13 bảo đảm an tồn cho cách "định giá bán thấp" để "khách hàng mua lại dễ dàng" Định giá bán thấp nghĩa khoản tiền vay Khi khơng có khả trả nợ thắt chặt tín dụng lãi suất gia tăng đẩy khách hàng vào trắng tài sản "Sản phẩm phái sinh chứa đựng nhiều bất ổn Repo BĐS công cụ phái sinh cần thiết cần phải có chế kiểm sốt hữu hiệu để kiểm sốt khơng tạo nên mối nguy cho kinh tế, cho thị trường" a14 CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO Công văn 662/BXD-VP Bộ xây dựng công bố số giá xây dựng năm 2008 ( Website Bộ xây dựng: www.moc.gov.vn ) Cục đầu tư nước – Bộ Kế hoạch Đầu tư : www.mpi.gov.vn Số liệu công ty Vinaland: www.vinaland.com.vn Số liệu công ty CB Richard Ellis: www.cbrevietnam.com Số liệu phân tích từ báo cáo Vietnam Report Số liệu khảo sát thực tế công ty Savills đầu năm 2009: www savills.com.vn Số liệu tổng hợp Tổng cục Thống kê Việt Nam: www.gso.gov.vn Tạp chí phát triển kinh tế, số 212 tháng 06 năm 2008 Tổng hợp tin tức bất động sản hàng tuần IRIC: www.asset.vn 10 Vụ kiến trúc quy hoạch xây dựng – Bộ xây dựng năm 2008 11 Website khác: www.cuna.org ; saga.vn a15 ... phái sinh bất động sản 22 1.2.2.2 Các ứng dụng sản phẩm phái sinh bất động sản 24 1.2.2.3 “Tính hai mặt” sản phẩm phái sinh bất động sản 25 1.3 Bài học sản phẩm phái sinh bất động sản. .. bất động sản công cụ phái sinh bất động sản 72 3.1.2 Phân tích SWOT thể tiềm phát triển sản phẩm phái sinh bất động sản Việt Nam 75 3.2 Giải pháp đƣa sản phẩm phái sinh. .. trường bất động sản công cụ phái sinh bất động sản Chương 2: Thị trường bất động sản công cụ phái sinh bất động sản Chương 3: Các giải pháp triển khai thành công công cụ phái sinh bất động sản Việt