chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo pháp luật đất đai ở việt nam hiện nay

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ MINH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội - 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI LÊ MINH CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Ở VIỆT NAM HIỆN NAY Ngành:Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN QUANG TUYẾN Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu nêu luận văn hồn tồn trung thực có nguồn trích dẫn rõ ràng Kết nghiên cứu luận văn khơng có trùng lặp với cơng trình công bố Hà Nội, tháng năm 2020 Tác giả Lê Minh MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NƠNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 1.1 Lý luận chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất 1.2 Lý luận pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất 20 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 33 2.1 Thực trạng pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất 33 2.2 Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Việt Nam 51 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT Ở VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 60 3.1 Định hướng hồn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 60 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 64 KẾT LUẬN 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 DANH MỤC VIẾT TẮT HĐND: Hội đồng nhân dân TN&MT: Tài nguyên môi trường UBND: Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiến pháp năm 2013 quy định: “Công dân có quyền có nơi hợp pháp” (khoản Điều 22) Tuy nhiên, muốn có nơi hợp pháp người phải có đất để xây dựng nhà Như vậy, giải “bài toán” đất điều kiện tiên cần thiết để người có chỗ Ở nước ta, để có đất xây dựng nhà phương thức chủ yếu phổ biến chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Một yêu cầu hoạt động giải hài hòa nhu cầu có đất để xây dựng nhà với vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ sống hàng triệu hộ gia đình nơng dân; tránh việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ạt, bừa bãi, không hợp lý tham nhũng, tiêu cực, lợi ích nhóm Đáp ứng yêu cầu này, pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất đời Pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất chế định pháp luật đất đai Chế định thường xuyên sửa đổi, bổ sung với việc ban hành Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành nhằm tạo sở pháp lý cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Tuy nhiên, cho dù có quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất song thực tiễn thực bộc lộ khơng yếu kém, sai phạm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất không tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phê duyệt; vi phạm quy định thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; tổ chức, cá nhân lợi dụng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất để thực hành vi trục lợi, làm giàu, kiếm lời bất hay việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất khơng đối tượng v.v Hậu nhiều ruộng “bờ xôi, ruộng mật” canh tác cho suất cao bị chuyển đổi mục đích thành đất ạt khiến cho hàng nghìn hộ gia đình nơng dân bị đất sản xuất, rơi vào tình trạng đời sống khó khăn; diện tích đất nơng nghiệp bị giảm sút đáng kể đe dọa nghiêm trọng vấn đề an ninh lượng thực quốc gia hay số quan chức, doanh nghiệp, cá nhân lợi dụng việc làm để trục lợi, làm giàu bất … gây xúc dư luận xã hội Điều tiềm ẩn nguy xung đột xã hội làm ổn định trị, trật tự an toàn xã hội Vậy cần phải làm để khắc phục tình trạng nêu trên? Để trả lời câu hỏi thiết nghĩ cần có nghiên cứu, đánh giá có hệ thống, đầy đủ, tồn diện lý luận thực tiễn pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Có đưa giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành thời gian tới Vì vậy, học viên lựa chọn đề tài “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất theo pháp luật đất đai Việt Nam nay” làm luận văn thạc sĩ luật học Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài “Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất theo pháp luật đất đai Việt Nam nay” dành quan tâm tìm hiểu giới luật học nước ta Thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu, viết có liên quan trực tiếp gián tiếp công bố mà tiêu biểu số cơng trình, viết tiêu biểu sau đây: i) Đặng Kim Sơn (2008), Kinh nghiệm quốc tế nông nghiệp, nơng thơn, nơng dân q trình cơng nghiệp hóa, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; ii) Phùng Hữu Phú, Nguyễn Viết Thông, Bùi Văn Hưng (2009), Vấn đề nông nghiệp, nông dân, nông thôn - Kinh nghiệm Việt nam, kinh nghiệm Trung Quốc, Hội thảo Lý luận lần thứ tư Đảng Cộng Sản Việt Nam Đảng Cộng Sản Trung Quốc, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội; iii) Vũ Văn Tuấn (2017), Pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, luận án tiến sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; iv) Ngơ Đức Cát, Vũ Đình Thắng (2001), Giáo trình Phân tích sách nơng nghiệp, nông thôn, Nxb Thống kê, Hà Nội; v) Trần Thị Minh Châu (2007), Về sách đất nơng nghiệp nước ta nay, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; vi) Nguyễn Quốc Hùng (2006), Đổi sách chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa Việt Nam, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội; vii) Ngân hàng giới (2011), Cơ chế Nhà nước thu hồi đất chuyển dịch đất đai tự nguyện Việt Nam; Phương pháp tiếp cận, định giá đất giải khiếu nại dân, Hà Nội; viii) Trung tâm Nghiên cứu nông nghiệp quốc tế Australia (2007), Phát triển nơng nghiệp sách đất đai Việt Nam; ix) Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2007), Xây dựng chế pháp lý bảo vệ đất nơng nghiệp điều kiện cơng nghiệp hóa, đại hóa - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Hà Nội; x) Nguyễn Danh Kiên (2012), Pháp luật sử dụng đất nông nghiệp Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc Gia Hà Nội; xi) Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội; xii) Trung tâm Đào tạo từ xa - Đại học Huế (2013), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội v.v Những cơng trình giải số vấn đề lý luận thực tiễn sau đây: Một là, phân tích khái niệm đặc điểm đất nơng nghiệp; vai trị phân loại đất nơng nghiệp; phân tích sở đời pháp luật đất nông nghiệp; khái niệm đặc điểm; cấu trúc pháp luật đất nơng nghiệp; lịch sử hình thành phát triển pháp luật đất nông nghiệp v.v Hai là, chế định chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp nghiên cứu lồng ghép việc giải vấn đề lý luận pháp luật đất nông nghiệp Ba là, phân tích thực trạng pháp luật đất nơng nghiệp (trong có quy định chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp); đánh giá thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật Bốn là, đưa định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật đất nông nghiệp nâng cao hiệu thi hành Việt Nam Tuy nhiên, cơng trình phân tích nội dung quy định đất nơng nghiệp nói chung quy định chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp nói riêng Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Nay quy định không cịn tính thời bị Luật Đất đai năm 2013 thay Mặt khác, việc nghiên cứu độc lập, chun sâu có hệ thống, tồn diện chế định chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất dường cịn cơng trình công bố Kế thừa kết nghiên cứu cơng trình liên quan đến đề tài cơng bố, luận văn sâu tìm hiểu chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất theo pháp luật đất đai Việt Nam Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề xuất giải pháp góp phần nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở nước ta 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Trên sở mục đích nghiên cứu, luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu số vấn đề lý luận chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Việt Nam thông qua việc phân tích, luận giải nội dung cụ thể gồm: i) Khái niệm đặc điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; ii) Mục đích, ý nghĩa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; iii) Các nguyên tắc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; iv) Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; v) Khái niệm đặc điểm pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; vi) Sự cần thiết việc đời pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; vii) Các yếu tố tác động đến pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; viii) Lịch sử hình thành phát triển pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; ix) Cấu trúc pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất v.v - Nghiên cứu nội dung pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất đánh giá thực tiễn thi hành nước ta - Đưa định hướng giải pháp góp phần hồn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tập trung vào số nội dung chủ yếu sau đây: - Các quan điểm, đường lối Đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi đất nước nói chung sách, pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất kinh tế thị trường nói riêng - Các quy định chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành; - Hệ thống quan điểm lý thuyết, trường phái học thuật, sở khoa học chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất - Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Việt Nam … 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ luận văn thạc sĩ luật, học viên giới hạn phạm vi nghiên cứu nội dung cụ thể sau: Pháp luật suy cho sản phẩm người tạo nên khó tránh khỏi ảnh hưởng mang ý chí chủ quan nhà làm luật Mức độ phù hợp hiệu quy phạm pháp luật đến đâu thông qua thực tiễn thi hành đưa câu trả lời xác, đầy đủ Có nghĩa thực tiễn kiểm nghiệm, thước đo xác mức độ phù hợp pháp luật Thông qua việc tổng kết thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phát “kẽ hở”; “khoảng trống” để bổ sung quy định điều chỉnh; phát quy định bất cấp, khơng cịn phù hợp để sửa đổi, thay quy định phù hợp Vì vậy, hồn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật v.v 3.1.2 Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Trên sở đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Chương 2, học viên cho muốn nâng cao hiệu thi hành lĩnh vực pháp luật cần dựa số định hướng sau đây: Thứ nhất, tăng cường công tác quản lý nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Điều có nghĩa khơng để xảy tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ạt, bừa bãi, lãng phí mà phải đặt hoạt động quản lý chặt chẽ Nhà nước Khi phát hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phải xử lý nghiêm minh, kịp thời không né tránh, bao che, chống lưng, tiếp tay; đồng thời, yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm phải tự khắc phục hậu quả, khôi phục lại tình trạng ban đầu đất trước vi phạm Trong trường hợp đương cố tình khơng thực kiên cưỡng chế xử lý triệt để nhằm đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật Đối với cán bộ, cơng chức nhà nước có 62 hành vi bao che, tiếp tay cho tổ chức, cá nhân vi phạm phải xử lý nghiêm minh với chế tài xử lý nghiêm khắc Thứ hai, đổi toàn diện cấu tổ chức, nhiệm vụ quyền hạn hệ thống tra chuyên ngành đất đai Nhà nước cần tăng cường nguồn kinh phí, trang thiết bị lực lượng cho hệ thống tra chuyên ngành đáp ứng yêu cầu thực tiễn Mặt khác, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật tăng mức xử phạt vi phạm pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất lên đến hàng trăm triệu đồng; thâm chí hàng tỷ đồng Đồng thời, xác lập chế giám sát, kiểm tra chéo quan tra chuyên ngành; giám sát công luận, báo chí người dân nhằm phát tiêu cực, tham nhũng, móc ngoặc cán tra với tổ chức, cá nhân vi phạm Khi phát hành vi tiêu cực phải xử lý kiên với chế tài xử lý nghiêm khắc chuyển hồ sơ sang quan công an để điều tra, truy cứu trách nhiệm hình sự; kiên tịch thu số tiền tài sản bất hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà có Thứ ba, tiếp tục nâng cao lực, trình độ chun mơn, hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai Đồng thời, thường xuyên rà soát, sửa đổi, bổ sung, hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai đảm bảo tính cơng khai minh bạch, thống nhất, đồng bộ; xây dựng quy trình thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất đơn giản, minh bạch Nhà nước đầu tư ứng dụng công nghệ thông tin, hệ thống phần mềm để thay việc tiếp nhận trực tiếp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất sang hệ thống tiếp nhận hồ sơ điện tử online … Thứ tư, tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho cán bộ, cơng chức nói riêng người dân nói chung 63 Bởi lẽ, hành vi người chịu điều khiển não Khi có nhận thức người có hành động ngược lại Không phải từ sinh ra, người có nhận thức đầy đủ giới xung quanh pháp luật Để có nhận thức đầy đủ pháp luật người phải tiếp cận, tìm hiểu thơng qua việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật Công việc phải tiến hành thường xuyên, liên tục, lâu dài kiên trì hình thành nên nhận thức đắn pháp luật Khi trình độ nhận thức pháp luật người nâng cao họ tự điều chỉnh hành vi với yêu cầu pháp luật Như vậy, hành vi vi phạm pháp luật xã hội xảy Điều góp phần nâng cao hiệu thi hành pháp luật nói chung pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất v.v 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành Việt Nam 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; đặc biệt trọng đến quy định điều tiết phần chênh lệch địa tô việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất tạo theo hướng sau đây: Một là, việc thu hồi đất nông nghiệp chuyển sang sử dụng vào mục đích đất xây dựng khu thị, xây dựng khu nhà thương mại; người bị thu hồi đất bồi thường theo giá đất nông nghiệp (thông thường giá đất thấp vài chục ngàn đến vài trăm ngàn đồng/m2) Sau đó, diện tích đất giao cho cơng ty đầu tư kinh doanh xây dựng nhà Họ tiến hành san lấp xây dựng nhà để bán Mỗi m2 đất lúc có giá trị lên đến vài triệu vài chục triệu đồng Người bị thu hồi đất có so sánh mức độ chênh lệch giá đất bồi thường với 64 giá đất mà chủ đầu tư bán cho người mua nhà: Giá đất bồi thường thấp, giá đất sau chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất lại cao Đây nguyên nhân làm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện kéo dài Để khắc phục bất cập này, cần thực giải pháp cụ thể sau đây: Nên quy định việc tính giá bồi thường theo thời điểm trả tiền bồi thường thực tế cho người bị thu hồi đất; Đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp nông dân ngồi việc họ bồi thường theo giá đất nông nghiệp thời điểm thu hồi cần quy định tỷ lệ hỗ trợ nhằm để thưởng khuyến khích người bị thu hồi đất chấp hành nghiêm chỉnh, nhanh chóng việc bàn giao mặt cho nhà đầu tư xây dựng nhà Khoản hỗ trợ trích từ khoản chênh lệch giá đất bồi thường với giá đất sau chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Có hy vọng tạo đồng thuận giảm khiếu kiện liên quan đến việc bồi thường đất; người bị thu hồi đất hưởng lợi từ việc chênh lệch địa tô từ thay đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất tạo Hai là, chênh lệch địa tơ từ thay đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất … điều tiết cụ thể sau: i) 50% tổng giá trị phần chênh lệch điều tiết vào ngân sách nhà nước, Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân đất đai xây dựng chế, sách, quy hoạch tổng thể phát triển khu đô thị làm thay đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng kỹ thuật, hệ thống hạ tầng xã hội làm tăng giá trị đất đai v.v; ii) 30% tổng giá trị phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án hưởng việc bỏ vốn đầu tư khu đất Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra; iii) 20% tổng giá trị phần chênh lệch hỗ trợ trở lại cho người sử dụng đất nông nghiệp họ có cơng giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân 65 Thứ hai, xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch tạo từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt phải đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, lợi ích người bị thu hồi đất lợi ích người đầu tư Để thực yêu cầu nên thực dựa nguyên tắc chủ thể hưởng lợi ích từ phần địa tơ chênh lệch phát sinh Nhà nước thơng qua việc điều tiết thu địa tô chênh lệch Người dân, tổ chức hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài Nhà nước sau địa tô chênh lệch xuất để điều tiết cho người có đất bị thu hồi Ngồi việc bồi thường đất, họ hưởng khoản hỗ trợ Thực tế việc thu địa tô chênh lệch từ người dân khó khăn; vậy, trước mắt cho trường hợp phải nộp địa tô chênh lệch ghi nợ (như ghi nợ cấp GCNQSDĐ) Khi người sử dụng đất chuyển đổi mục đích từ đất nơng nghiệp thực việc giao dịch, chuyển nhượng hoạt động kinh tế khác có thu lợi từ địa tơ chênh lệch họ phải nộp nghĩa vụ tài trước Nhà nước cho phép thực việc giao dịch Thứ ba, nghiên cứu, bổ sung quy định chế, sách khuyến khích, tạo điều kiện cho người sử dụng đất nơng nghiệp góp đất với Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng hưởng lợi theo tỷ lệ vốn góp từ việc tăng thêm giá trị đất đai mang lai Thứ tư, tiếp tục nghiên cứu xây dựng sắc thuế như: Thuế phát triển khu vực đất đai, thuế phát triển hạ tầng …để giảm thiểu tình trạng lãng phí đất Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định xử lý hành vi vi phạm pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất với chế tài xử phạt hành lên đến hàng tỷ đồng Ngoài ra, doanh nghiệp vi phạm bị xử lý không Nhà nước giao đất, cho thuê đất không nhận chuyển nhượng QSDĐ 05 năm kể từ ngày bị xử lý Đối với 66 vi phạm pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nghiêm trọng phải truy cứu trách nhiệm hình với mức phạt tù từ khung tội vi phạm chế độ sử dụng đất; tội vi phạm chế độ quản lý đất đai Bộ luật hình năm 2015 Bên cạnh đó, Nhà nước phải kiên yêu cầu đương vi phạm phải khôi phục lại tình trạng ban đầu đất trước vi phạm Trường hợp họ không tự giác thực bị Nhà nước áp dụng biện pháp cưỡng chế v.v Thứ sáu, cần có quy định cụ thể, chặt chẽ để bảo vệ đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng theo hướng quy định cụ thể trường hợp Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng nhân dân tỉnh khơng phép chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất loại đất sang đất mục đích phát triển kinh tế - xã hội, lợi ích quốc gia, công công Thứ bảy, hệ thống quy hoạch chi tiết xây dựng áp dụng đất cần phát triển song song với hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho nhà đầu tư, người sử dụng đất tính tốn tương đối xác số tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà họ phải bỏ từ trước thực thu tục đấu giá đấu thầu 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Một là, tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật cách thường xuyên, liên tục với hình thức đa dạng, phong phú, phù hợp với nhận thức người dân địa phương tổ chức lớp bồi dưỡng, hội nghị tập huấn Luật Đất đai; thi tìm hiểu pháp luật đất đai; lồng ghép việc tuyên truyền pháp luật đất đai với hoạt động hòa giải; tư vấn pháp luật, trợ giúp pháp lý; thành lập câu lạc pháp luật khu dân cư, thơn xóm; tổ chức phiên tòa lưu động xét xử vụ án đất đai sở v.v Củng cố đội ngũ báo cáo viên, tuyên truyền viên pháp luật với thành phần luật sư, trợ giúp viên pháp lý, giảng viên sở đào tạo luật; 67 cán bộ, chuyên viên pháp lý doanh nghiệp; cán bộ, thẩm phán, kiểm sát viên hưu … Đồng thời, tăng cường bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nội dung văn pháp luật mới; kỹ tuyên truyền viên sửa đổi quy định mức thù lao cho báo cáo viên, tuyên truyền viên pháp luật … Chú trọng công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai cho người dân nói chung cán bộ, cơng chức nói riêng khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xã; cho đối tượng yếu xã hội phụ nữ, người già, đồng bào dân tộc thiểu số v.v Hai là, tăng cường hiệu tra, giám sát việc thi hành pháp luật, kịp thời phát hiện, ngăn chặn vi phạm pháp luật, xử lí nghiêm minh vi phạm xảy ra; cụ thể: - Củng cố đội ngũ cán tra chuyên ngành đất đai; sửa đổi, bổ sung quy định nâng thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất tra viên trưởng đoàn tra lên đến hàng trăm triệu đồng; chí lên đến tỷ đồng Có đủ sức răn đe, giáo dục người vi phạm - Bổ sung quy định thẩm quyền Chủ tịch UBND cấp xã định cưỡng chế phá dỡ cơng trình xây dựng trái phép đất nông nghiệp kể từ phát hành vi vi phạm Có việc xử lý hành vi vi phạm pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất có hiệu thực chất - Phát huy vai trò người dân, quan ngơn luận, báo chí đồn thể quần chúng việc giám sát, lên án hành vi vi phạm pháp luật đất đai; hành vi tiếp tay, dung túng, báo che, chống lưng số cán bộ, công chức nhà nước nhằm tạo áp lực dư luận xã hội đấu tranh chống tham nhũng, tiêu cực hành vi vi phạm pháp luật đất đai… Ba là, nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực nghiêm kỷ luật quy hoạch, kế hoạch 68 sử dụng đất cấp có thẩm quyền xét duyệt; quản lý chặt chẽ có chế để người dân, dư luận xã hội giám sát việc điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Hạn chế đến mức thấp việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để không tạo “kẽ hở” cho việc lợi dụng chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất cách ạt, khơng tính đến hiệu kinh tế gây lãng phí tài nguyên đất đai Bốn là, hàng năm, Bộ TN& MT cần kết hợp với Cục theo dõi việc thực thi pháp luật - Bộ Tư pháp tổ chức đánh giá, xếp hạng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực thi pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nói riêng theo nhóm: i) Nhóm tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực tốt; ii) Nhóm tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực trung bình; iii) Nhóm tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực Đồng thời, công bố công khai rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng Điều khơng giúp Chính phủ đưa ý kiến đạo chấn chỉnh việc thực hiện; tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương phải có giải pháp cải thiện, nâng hạng nhóm thực thi có hiệu lĩnh vực pháp luật mà cịn có tác động tích cực đến công tác quản lý nhà nước đất đai cấp trung ương địa phương góp phần xây dựng quản trị đất đai tốt, minh bạch công khai hiệu v.v 69 Tiểu kết Chương Nội dung Chương tập trung phân tích, đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành Việt Nam Trên sở phân tích, đánh giá, luận văn rút số kết luận chủ yếu sau đây: Hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phải dựa định hướng bản, bao gồm: Hồn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phải dựa quan điểm, đường lối đảng tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng đổi tồn diện đất nước hội nhập quốc tế; hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phải giải hài hòa mối quan hệ vấn đề bảo vệ đất nông nghiệp với chuyển phần diện tích đất nơng nghiệp sang đất cách hợp lý; hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phải giải việc điểu tiết phần chênh lệch địa tô tạo từ thay đổi mục đích sử dụng đất vào ngân sách nhà nước; hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất phải dựa tổng kết thực tiễn thi hành lĩnh vực pháp luật Định hướng nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm: Tăng cường công tác quản lý nhà nước chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; đổi toàn diện cấu tổ chức, nhiệm vụ quyền hạn hệ thống tra chuyên ngành đất đai; tiếp tục nâng cao lực, trình độ chun mơn, hiểu biết pháp luật đất đai cho đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý đất đai; tiếp tục tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai cho cán bộ, cơng chức nói riêng người dân nói chung v.v Giải pháp hồn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, bao gồm: Sửa đổi, bổ sung quy định bồi 70 thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất; đặc biệt trọng đến quy định điều tiết phần chênh lệch địa tô việc chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; bổ sung quy định chi tiết, cụ thể đồng xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch tạo từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; nghiên cứu, bổ sung quy định chế, sách khuyến khích, tạo điều kiện cho người sử dụng đất nơng nghiệp góp đất với Nhà nước đầu tư xây dựng hệ thống sở hạ tầng hưởng lợi theo tỷ lệ vốn góp từ việc tăng thêm giá trị đất đai mang lai; tiếp tục nghiên cứu xây dựng sắc thuế như: Thuế phát triển khu vực đất đai, thuế phát triển hạ tầng v.v Giải pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, bao gồm: Tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật cách thường xuyên, liên tục; tăng cường hiệu tra, giám sát việc thi hành pháp luật, kịp thời phát hiện, ngăn chặn vi phạm pháp luật, xử lí nghiêm minh vi phạm xảy ra; nâng cao chất lượng công tác lập, thẩm định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thực nghiêm kỷ luật quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền xét duyệt; tổ chức đánh giá, xếp hạng tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thực thi pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất nói riêng v.v 71 KẾT LUẬN Trong kinh tế thị trường, chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất điều khó tránh khỏi nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ đặt bối cảnh phát triển dân số không ngừng tăng cao Ở nước ta, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất thực dựa sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý Để giải hài hòa vấn đề bảo vệ chặt chẽ vốn đất nơng nghiệp với chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất việc chuyển đổi phải đồng ý quan nhà nước có thẩm quyền tuân thủ quy định pháp luật đất đai Dẫu thực tế xảy tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Hành vi ý thức coi thường pháp luật mà phá vỡ nề nếp quản lý nhà nước đất đai cần xử lý nghiêm minh Đây lý đời pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Pháp luật chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất bao gồm tổng hợp quy phạm pháp luật Nhà nước ban hành đảm bảo thực sức mạnh cưỡng chế Nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh q trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất Lĩnh vực pháp luật có số đặc điểm chủ yếu, bao gồm: Pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất lĩnh vực pháp luật tổng hợp gồm quy phạm pháp luật số đạo luật có liên quan; pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất thuộc lĩnh vực pháp luật công v.v Pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất bao gồm nhóm quy định chung; nhóm quy định nội dung chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; nhóm quy định trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất v.v 72 Việc thực thi pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất dựa số điều kiện bảo đảm như: Sự thống nhất, đồng hệ thống pháp luật; lực, trình độ chun mơn, hiểu biết pháp luật phẩm chất đạo đức đội ngũ cán bộ, công chức làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai; ý thức pháp luật người dân; vốn điều kiện sở vật chất khác v.v Nghiên cứu thực trạng pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở, luận văn khu trú vào số nội dung cụ thể gồm: Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; nghĩa vụ tài người sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở; xử lý vi phạm pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở… Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất ở, luận văn kết đạt được; hạn chế, tồn nguyên nhân hạn chế, tồn Những nguyên nhân bao gồm nguyên nhân chủ quan nguyên nhân khách quan Nội dung cụ thể đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất đề cập cụ thể Tiểu mục 2.2 Chương Trên sở kết nghiên cứu Chương1 Chương 2, luận văn đề xuất định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất nâng cao hiệu thi hành Chương Các giải pháp gợi mở có giá trị tham khảo khơng nhà xây dựng, hoạch định sách, pháp luật đất đai mà đội ngũ cán bộ, công chức cấp làm nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai nước ta 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, Nxb Khoa học Kỹ thuật Bộ tài nguyên Mơi trường (2017), Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2013 định hướng sửa đổi Luật Đất đai (dự thảo), tr.6 Đảng Cộng sản Việt Nam (2012), Nghị số 19/NQ/TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành Trung ương kh a XI tiếp tục đổi sách đất đai thời kỳ mới, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (năm 1986), Nghị Đại hội toàn quốc lần thứ VI Nguyễn Ngọc Điện (2007), Cấu trúc kỹ thuật hệ thống pháp luật sở hữu bất động sản Việt Nam góc nhìn Pháp, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp (6) Hernando de Soto (2006), Sự bí ẩn tư bản, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội, người dịch Nguyễn Quang A, người hiệu đính Trần Đình Thiên http://kinhtedothi.vn/lo-hong-trong-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-datnguy-co-that-thoat-ngan-sach-385285.html, Lỗ hổng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nguy thất thoát NSNN/ \ Trần Quang Huy (2007), Các đặc trưng pháp lý quyền sử dụng đất Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật Trần Quang Huy (2008), Pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật Hà Nội Nguyễn Thị Nga - Chủ nhiệm đề tài (2011), Hoàn thiện pháp luật quyền người sử dụng đất lĩnh vực đầu tư, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội 10 Phạm Hữu Nghị - Chủ nhiệm đề tài (2014), Cơ sở pháp lý quản lý nhà nước lĩnh vực đất đai điều kiện phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 74 11 Phạm Hữu Nghị (2003), Khái quát pháp luật đất đai Việt Nam, Cải cách pháp luật cải cách tư pháp nhìn từ vấn đề tranh chấp đất đai, Hội thảo khoa học quốc tế Hà Nội từ ngày 25, 26/12, Viện Nhà nước Pháp luật 12 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 13 Hoàng Phê (2018), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng 14 Quốc hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội 15 Quốc hội (1980), Hiến Pháp, Hà Nội 16 Quốc hội (1987), Luật Đất đai, Hà Nội 17 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 20 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 21 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 22 Quốc hội, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1946, 1959, 1980 1992 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), 2013 23 Sở hữu, quản lý sử dụng đất đai phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, Sđd, tr 277 - 278 24 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích luật học, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội 25 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật dân Việt Nam Tập I, II, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 26 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 27 Từ điển tiếng Việt thông dụng, Sdd 28 Nguyễn Quang Tuyến – Chủ nhiệm (2013), Pháp luật tài đất đai giá đất Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường, Trường Đại học Luật Hà Nội 29 Nguyễn Quang Tuyến (2004), Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai 75 Luật đất đai, Tạp chí Luật học (12) 30 Viện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Bách Khoa, Nxb Tư pháp, Hà Nội 31 Đặng Hùng Võ (2012), Vấn đề sở hữu đất đai chế nhà nước thu hồi đất, Hội thảo sửa đổi luật đất đai Lạng Sơn ngày 16, 17/2/2012 32 Nguyễn Như Ý (2001), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 76 ... điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; ii) Mục đích, ý nghĩa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở; iii) Các nguyên tắc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng... chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất định hành quan quản lý đất đai Quan hệ dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp. .. trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất i) Trường hợp tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp sang đất Tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất trường