hoat dong tranh tung giai wuyet cac vu an trchap HDMB nha o

Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà NHỮNG NÉT CƠ BẢN VỀ HỢP ĐỒNG: 1.1 Hợp đồng, đặc điểm tiêu chí phân loại 1.1.1 Khái niệm: Hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Tuy nhiên thỏa thuận hợp đồng trường hợp thoả thuận trái pháp luật, thỏa thuận không hướng tới việc xác lập nghĩa vụ pháp lý Mặt khác, nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ thỏa thuận trường hợp bồi thường thiệt hại hợp đồng 1.1.2 Đặc điểm: - Hợp đồng thoả thuận; - Sự thoả thuận hướng tới đối tượng xác thực hợp pháp; - Sự thoả thuận nhằm phát sinh nghĩa vụ pháp lý 1.1.3 Phân loại hợp đồng: Quan hệ hợp đồng thực tế đa dạng Tuy nhiên, phân thành loại cụ thể dựa tiêu chí/ dấu hiệu sau: - Căn vào nội dung bên tham gia hợp đồng cam kết nhận hợp đồng vay tài sản, hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán… - Căn vào mối liên hệ quyền nghĩa vụ bên ký kết nhận biết đâu hợp đồng song vụ (vay, bảo lãnh, tín dụng…); đâu hợp đồng đơn vụ (hợp đồng tặng cho tài sản…) - Căn vào tính chất phụ thuộc hiệu lực hợp đồng biết đâu hợp đồng chính, đâu hợp đồng phụ Điều 388 Bộ luật dân 2005 Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 1/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Căn vào tính chất có có lại lợi ích chủ thể nhận thấy có hợp đồng mang tính chất đền bù ( quyền bên đồng thời nghĩa vụ phía bên ngược lại); hợp đồng khơng mang tính chất đền bù Ngồi phân loại hợp đồng dựa khác để nhận biết loại hợp đồng dựa vào hình thức biết hợp đồng miệng hợp đồng băng văn bản; dựa vào nội dung điều khoản hợp đồng mà bên cam kết biết hợp đồng ngắn hạn, hợp đồng dài hạn… Tùy vào quan hệ xã có loại hợp đồng tương ứng Chúng ta phân chia hợp đồng thành hai loại: Hợp đồng dân sự; hợp đồng kinh tế Căn để để phân loại hợp đồng là: - Chủ thể tham gia ký kết hợp đồng; - Đối tượng hợp đồng; - Mục đích bên tham gia; - Nguồn luật điều chỉnh… 1.2 Hợp đồng mua bán nhà (viết tắt HĐMBNƠ): 1.2.1 Khái niệm Hợp đồng mua bán tài sản thoả thuận bên, theo bên bán có nghĩa vụ giao tài sản cho bên mua nhận tiền, bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản trả tiền cho bên bán Theo đó, điều 450 Bộ luật dân 2005 (sau gọi tắt BLDS), hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực, trừ trường hợp pháp luật Điều 428 Bộ luật dân 2005 Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 2/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà có quy định khác Nhà đem bán phải thuộc quyền sở hữu bên bán, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 1.2.2 Đặc điểm - Phải lập thành văn bản, có cơng chứng chứng thực 1.2.3 Điều kiện để công nhận hợp đồng mua bán nhà ở: Căn vào quy định chung, để đảm bảo quyền lợi ích bên, theo quy định Điều 122 450 BLDS Tịa án cơng nhận hợp đồng mua bán nhà hợp đồng mua bán nhà có đủ điều kiện 3: - Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà phải có lực hành vi dân sự; - Mục đích nội dung hợp đồng mua bán nhà không trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn tự nguyện; - Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận Cơng chứng chứng thực Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật công chứng, chứng thực thời điểm giao kết hợp đồng 1.3 Tranh chấp hợp đồng: 1.2.1 Khái niệm: Điểm Mục II Nghị 01/2003/NQ/HĐTP ngày 16/4/2003 Họi đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 3/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà Tranh chấp hợp đồng việc bên hợp đồng vi phạm nội dung cam kết dẫn đến quyền lợi ích bên bị thiệt hại Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, trước hết tồ án xem xét tính hợp pháp hợp đồng mua bán nhà thảo thuận hai bên để phán 1.2.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng: - Có hành vi vi phạm nội dung hợp đồng ký kết; - Gây thiệt hại cho đối tác 1.2.3 Các phương thức giải tranh chấp hợp đồng Phương thức giải tranh chấp hợp đồng cách thức mà bên hợp đồng lựa chọn để tiến hành để giải vụ việc Bao gồm: Thương lượng; hoà giải; trọng tài; Toà án Sau nội dung phương thức trên:  Thương lượng: Thương lượng cách thức giải tranh chấp mang lại hiệu cao thực tiễn giải tranh chấp quan hệ pháp luật kinh tế, dân Phương thức này, hầu hết tranh chấp sử dụng để giải thơng qua hịa giải Điều xuất phát từ lợi ích bên có nguồn gốc từ quyền tự định đoạt, tự thỏa thuận bên tranh chấp Đây hình thức giải tranh chấp mối quan hệ pháp luật không cần đến vai trò người thứ ba Nghĩa bên trình Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 4/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà bày quan điểm, kiến mình, bàn bạc tìm biện pháp khắc phục hậu quả, nhằm đến thống giải bất đồng thương lượng cịn hình thức giải khơng thức thực tiễn kinh doanh, trước ký kết hợp đồng bên thường thỏa thuận phương thức để giải có tranh chấp phát sinh Và điều cụ thể hóa luật thương mại: “ tranh chấp thương mại trước hết phải giải thông qua thương lượng giải bên.” Như vậy, phương thức giải tranh chấp hòa giải, phương thức giải tranh chấp thương lượng tuân theo nguyên tắc như: là: nguyên tắc dựa tự nguyện cao độ bên xây dựng giải pháp thương lượng luật sư không ngược lại nguyên tắc này.; Hai thương lượng tinh thần hiểu biết lẫn nhau, tơn trọng quyền lợi ích bên bị xâm phạm, không trái pháp luật, không làm phương đến lợi ích người thứ ba nhà nước Nghĩa việc đưa giải pháp phải hướng đến bảo vệ lợi ích chung xã hội, bảo vệ khắc phục quyền lợi ích bị xâm phạm…  Hoà giải: Trường hợp bên tham gia hợp đồng có thỏa thuận cách thức giải bên vi phạm nội dung ký kết Cụ thể điều khoản hợp đồng có thỏa thuận phương thức giải tranh chấp, chẳng hạn “ Nếu có tranh chấp phát sinh từ việc thực hợp đồng bên chủ động thông báo cho để tiến hành giải tinh thần thương lượng, hiểu biết lẫn Như vậy, thấy bên ký kết hợp đồng họ chủ động lựa chọn cách Mục 2, Điều 317 Luật Thương Mại 2005 Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 5/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thức giải tranh chấp kể từ xây dựng, đàm phán ký kết hợp đồng Vấn đề đặt Luật sư phải biết lựa chọn phương thức giải tranh chấp phù hợp loại hợp đồng cụ thể, đối tác cụ thể… Ví dụ quan hệ hợp đồng dân sự, cụ thể hợp đồng vay có giá trị nhỏ hướng khách hàng lựa chọn phương thức thương lượng, hoà giải ban hoà giải xã, phường, thị trấn… quan hệ hợp đồng kinh tế, bên nhờ luật sư tham vấn hướng họ đến việc thương lượng, hoà giải để giữ quan hệ làm ăn lâu dài, nhằm hạn chế chi phí khơng cần thiết, nhiều thời gian, danh dự, uy tín bên thương trường Tuy nhiên, hoà giải phương thức giải khơng thức, nghĩa có can thiệp người thứ ba Do đó, tiến hành hịa giải luật sư tư vấn cho khách hàng giải pháp mang lại hiệu cao  Trọng tài: Là phương thức giải tranh chấp mang tính cưỡng chế thi hành, hay nói cách khác phương thức giải thức tổ chức có thẩm quyền Phương thức thường tiến hành bên từ chối thương lượng hòa giải, bên tiến hành phương thức mang tính chất tự định đoạt quyền lợi ích chưa mang lại kết thống nhất, trí  Tịa án: Là quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp phát sinh bên quan hệ pháp luật cụ thể Đối với quan hệ tranh chấp mà bên tự thương lượng, hòa giải Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 6/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa thống ý chí việc giải tranh chấp tịa án thụ lý theo thẩm quyền sau giải theo trình tự thủ tục tố tụng dân Hoặc tịa án thụ lý cách trực tiếp sau hướng dẫn bên tranh chấp tự thương lượng tòa đưa giải pháp cho bên hòa giải tòa Tuy nhiên khơng thể thương lượng, hịa giải tịa án tiến hành xét xử theo quy định pháp luật Việc giải tranh chấp đường tịa án mang tính cưỡng chế thi hành cao tổ chức, cá nhân tôn trọng nghiêm chỉnh thực Trường hợp bên không nghiêm túc thực có hệ thống (bộ máy cưỡng chế) thi hành: Cơ quan thi hành án dân sự, quan có thẩm quyền định thi hành án, cưỡng chế thi hành án… Tòa án thụ lý giải tranh chấp vụ việc theo nguyện vọng bên nghĩa trình đàm phán ký kết hợp đồng, bên không thỏa thuận hợp đồng, bên không thỏa thuận trọng tài giải tranh chấp, thỏa thuận trọng tài khơng hợp pháp ngun đơn có quyền đệ đơn lên tịa án u cầu giải tranh chấp theo quy định pháp luật Chúng ta thấy phương thức giải tranh chấp có đặc thù riêng mặt hình thức nội dung Tuy nhiên phương thức có ưu điểm nhược điểm, với vụ việc cụ thể chọn phương thức mang lại hiệu cao VAI TRÒ CỦA LUẬT SƯ TRONG VIỆC LỰA CHỌN PHƯƠNG THỨC VÀ THAM GIA GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG Với đà phát triển nhanh kinh tế thị trường, nhận thấy thành lập doanh nghiệp ngày đa dạng phong phú Thương mại Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 7/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ngày phát triển mạnh mẽ nhiều lĩnh vực Từ đó, quan hệ đa dạng phong phú diễn thị trường tất yếu phát sinh mâu thuẫn Nghĩa có xung đột quyền lợi lẫn nhau, mà mâu thuẫn đương nhiên phải giải cách triệt để đưa xã hội vươn lên tầm vóc Trong kinh tế thị trường, phát triển thể việc chun mơn hóa lĩnh vực mà họ tiếp cận, có doanh nghiệp tập trung vào thương mại, số bất động sản… giao dịch nhà mà phát triển Theo đó, mâu thuẫn phát sinh chủ yếu từ doanh nghiệp, họ có quan hệ từ việc giao kết hợp đồng mua bán, cung ứng dịch vụ, đại diện… quyền lợi bên bị xâm phạm thiết phải giải tranh chấp nhằm bình thường hóa kinh doanh Do cần phải có chế giải hợp pháp, giữ mối quan hệ lâu dài, hợp tác, hỗ trợ qua lại lẫn Mỗi lĩnh vực có đường giải đặc thù lĩnh vực Vì lý nêu trên, thấy tham gia luật sư việc giải tranh chấp bên hữu quan cần thiết Luật sư tham gia giải tranh chấp sở tìm nguyên nhân, lỗi… bên nhằm đưa số giải pháp để bên lựa chọn thực Sự tham gia luật sư có ý nghĩa quan trọng q trình giải giúp bên rút học kinh nghiệp cho họat động kinh doanh 2.1 Thời điểm luật sư tham gia giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở: Chúng ta thấy rằng, luật sư tham gia giải tranh chấp sở hợp đồng dịch vụ pháp lý với khách hàng Vì vậy, tham gia luật sư việc giải tranh chấp hợp đồng bên dường Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 8/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn phụ thụ vào nhu cầu khách hàng Tuy nhiên phân tích khía cạnh sau biết vai trị luật sư thể cụ thể qua giai đoạn trình giải vụ việc… - Giai đoạn bắt đầu thương lượng giải tranh chấp; - Giai đoạn giải tranh chấp - Giai đoạn giải tranh chấp trước quan tiến hành tố tụng 2.1.1 Giai đoạn bắt đầu thương lượng giải tranh chấp: Giai đoạn này, luật sư có nhiều thời gian nghiên cứu kỹ hồ sơ nhằm đề số giải pháp đồng thời phân tích chứng có hồ sơ khách hàng biết đâu lợi thế, yếu Việc nghiên cứu kỹ hồ sơ vụ việc tranh chấp đem lại lợi ích thiết thực trình giải vụ việc Nghĩa là, khách hàng luật sư tránh thiệt hại lẽ không thiết phải mất, phải bị ảnh hưởng từ dư luận Thơng thường luật sư nghiên cứu tồn hồ sơ vụ việc cách khái quát, sau luật sư tiến hành phần tích chi tiết pháp lý có liên quan có tầm ảnh hưởng lớn đến việc thương lượng giải tranh chấp, chí chi tiết nhỏ mà luật sư yêu cầu thân chủ cung cấp trình nghiên cứu hồ sơ lại có ý nghĩa định đến việc thương lượng mà trước thân chủ họ cho giấy tài liệu quan trọng, khơng cần thiết…ví dụ tài liệu liên quan đến thời gian, địa điểm thực nghĩa vụ mà bên cam kết… Sự tham gia luật sư trước tiến hành thương lượng luôn đem lại lợi ích cho thân chủ việc thương lượng giải Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 9/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thông qua việc nghiên cứu hồ sơ chu đáo sau đưa ý kiến pháp lý mang tính chất định 2.1.2 Giai đoạn giải tranh chấp: Đối với giai đoạn luật sư thường bị động việc tiếp xúc hồ sơ khách hàng vụ việc tiến hành giải quyết, luật sư khơng có nhiều thời gian nghiên cứu tài liệu, hồ sơ để đưa giải pháp hiệu quả, đáp ứng yêu cầu khách hàng Tuy nhiên, tuỳ trường hợp cụ thể, luật sư đưa giải pháp thoả mãn yêu cầu khách hàng việc tranh chấp thuộc chuyên môn luật sư….Chúng ta cần nhấn mạnh trường hợp luật sư đóng vai trị mang tính chất định nội dung vụ việc giải Mặc khác, hiểu khách hàng gặp khó khăn mặt pháp lý nên họ tìm đến luật sư nhờ hỗ trọ, vậy, luật sư phải thận trọng việc đưa giải pháp cho khách hàng cẩn thận mẫn cán… 2.1.3 Giai đoạn giải tranh chấp trước quan, tổ chức có thẩm quyền Trong giai đoạn hiểu khách hàng nguyên đơn bị đơn vụ kiện tranh chấp trước án trung tâm trọng tài Do đó, giai đoạn này, luật sư cần phải nghiên cứu hồ sơ cách tổng thể sau nghiên cứu chi tiết pháp lý có liên quan đến vụ án Dù luật sư tham gia giải giai đoạn bên tranh chấp thấy vai trò luật sư từ việc nghiên cứu hồ Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 10/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà sơ, sau đưa giải pháp nhằm giúp khách hàng giải tốt vụ việc 2.2 Một số vấn đề cần lưu ý tham gia tranh tụng HĐMBNƠ: 2.2.1 Về thẩm quyền tịa án: Để nâng cao nghiệp vụ giải tranh chấp HĐMBNƠ, luật sư phải lưu ý điểm sau:  Thẩm quyền theo lãnh thổ: - Tịa án nơi có nhà thuộc đối tượng HĐMBNƠ – Điều 35 BLTTDS - Trường hợp đối tượng mua bán hợp đồng nhiều nhà ở, nhiều địa phương khác ngun đơn u cầu tịa án nơi có nhà giải (điều 36BLTTDS) - Đối tượng tranh chấp có nhà bất động sản khác ngun đơn có quyền u cầu tịa ná nơi có bất động sản giải  Thẩm quyền theo cấp tòa án 2.2.2 Về số trường hợp hạn chế việc giải quyết: - Trường hợp mua bán nhà xảy trước 01/7/1991 mà có người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước tham gia phải thường xuyên theo dõi quy định pháp luật (hiện chưa có văn cụ thể) 2.2.3 Về thời hiệu: Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 11/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Trước 01/7/1991 khơng có quy định áp dụng thời hiệu khởi kiện, - Từ 01/7/1991 đến 01/7/1996 áp dụng thời hiệu 03 năm kể từ ngày phát sinh tranh chấp hợp đồng vô hiệu (Điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự) 2.2.4 Về áp dụng pháp luật tương ứng với thời điểm giao dịch: Áp dụng quy định pháp luật chuyên ngành khác việc giải tranh chấp HĐMBNƠ: - Các quy định pháp luật liên quan để xác định tư cách chủ thể hợp đồng, liên quan đến quyền sở hữu chung; phổ biến quy định pháp luật thừa kế hôn nhân gia đình - Nguyên tắc chung áp dụng luật thời điểm giao dịch, có trường hợp phải áp dụng pháp luật thời điểm nhà tạo lập chuyển dịch sở hữu để xác định chủ sở hữu hợp pháp nhà 2.2.5 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: 2.2.5.1 Xác định hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: Hợp đồng vi phạm điều kiện quy định Điều 122 BLDS hợp đồng vô hiệu - Người tham gia giao dịch có lực hành vi dân - Điều kiện hợp đồng phải phù hợp pháp luật, đạo đức xã hội - Phải lập thành văn bản, có chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực ủy ban nhân dân có thẩm quyền 2.1.1.5.2 Giải hậu hợp đồng mua bán nhà vô hiệu: Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 12/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà - Cần xác định hợp đồng cụ thể vô hiệu thuộc loại vi phạm áp dụng quy định riêng pháp luật cho trường hợp - Xác định lỗi xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu - Xác định thiệt hại bao gồm việc đánh giá nhà chuyển quyền sử dụng đất theo gí thị trường chuyển nhượng địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm 2.2.6 Giải đặt cọc HĐMBNƠ: Đặt cọc biện pháp đảm bảo thực nghĩa vụ dân áp dụng phổ biến giao dịch mua bán nhà Do vậy, phải giải qun hệ đặt cọc với giải tranh chấp HĐMBNƠ Đặt cọc giao dịch dân sự, phần HĐMBNƠ nên HĐMBNƠ vơ hiệu đặt cọc vơ hiệu đặt cọc có hiệu lực đảm bảo đủ điều kiện quy định Điều 122 BLDS, hình thức phải lập thành văn bản.(Điều 358BLDS) KẾT LUẬN Phần lớn doanh nghiệp không thuê luật sư tư vấn thường xun, có tranh chấp xảy họ tìm đến luật sư nhờ trọ giúp pháp lý Thông thường doanh nghiệp mời luật sư họ không tự thương lượng giải vụ việc được, chí tịa án chuẩn bị xét xử hay trọng tài phân xử họ mời tìm đến luật sư Thực tế điều dẫn đến việc luật sư bị động việc nghiên cứu hồ sơ vụ việc tranh chấp Dù mời tham gia phát sinh tranh chấp hay tranh chấp tiến hành giải quan, tổ chức có thẩm quyền vai trị luật Trần Thảo Un – LS MS – 378 Trang 13/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà sư thể rõ rệt Dù tham gia giải vụ việc tranh chấp tư cách nào, giai đoạn trình giải tranh chấp ln thấy vai trị luật sư từ việc nghiên cứu hồ sơ, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu mà khách hàng cho tài liệu khơng quan trọng giấy tờ, tài liệu chìa khóa giải vụ việc Để làm điều này, luật sư phải bám sát yêu cầu bên tranh chấp, quan sát đối tác quan hệ tranh chấp với khách hàng nào, để từ giải vụ việc mang lại hiệu cao Trần Thảo Uyên – LS MS – 378 Trang 14/14 ... thể qua giai ? ?o? ??n trình giải vụ việc… - Giai ? ?o? ??n bắt đầu thương lượng giải tranh chấp; - Giai ? ?o? ??n giải tranh chấp - Giai ? ?o? ??n giải tranh chấp trước quan tiến hành tố tụng 2.1.1 Giai ? ?o? ??n bắt... sư việc giải tranh chấp hợp đồng bên dường Trần Th? ?o Uyên – LS MS – 378 Trang 8/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng giải vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà hoàn toàn phụ thụ v? ?o nhu cầu khách... việc tranh chấp Dù mời tham gia phát sinh tranh chấp hay tranh chấp tiến hành giải quan, tổ chức có thẩm quyền vai trị luật Trần Th? ?o Un – LS MS – 378 Trang 13/14 Kỹ luật sư hoạt động tranh tụng