thuyết minh dự án vay vốn ngân hàng khu du lịch nghỉ dưỡng lộc sơn

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự –Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN VAY VỐN NGÂN HÀNG KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN ĐỊA ĐIỂM : ĐỒI 84, XÃ LONG SƠN, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG Vũng Tàu - Tháng 03 năm 2013 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự –Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN VAY VỐN NGÂN HÀNG KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN TRẦN TRUNG KIÊN NGUYỄN BÌNH MINH Vũng Tàu - Tháng 03 năm 2013 MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN VAY VỐN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư .1 I.2 Mô tả sơ thông tin dự án I.3 Căn pháp lý .1 CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ II.1 Tiềm phát triển tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu .4 II.1.1 Tiềm phát triển công nghiệp khai thác chế biến dầu khí .4 II.1.2 Tiềm phát triển cảng sông, cảng biển II.1.3 Tiềm phát triển du lịch II.2 Thế mạnh khu vực thực dự án II.2.1 Vị địa lý, điều kiện quỹ đất trạng xu sử dụng II.2.2 Quan hệ với dự án liên quan khác II.2.3 Nhu cầu nghỉ dưỡng- lưu trú Long Sơn II.4 Kết luận cần thiết đầu tư CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG III.1 Địa điểm đầu tư III.2 Địa hình, trạng III.3 Địa chất thủy văn, địa chất cơng trình 10 III.3.1 Địa chất thủy văn 10 III.3.2 Địa chất công trình 10 III.4 Cảnh quan thiên nhiên 10 III.5 Khí hậu – thủy văn 10 III.5.1 Khí hậu 10 III.5.2 Thủy văn – hải văn 11 III.6 Hạ tầng khu đất xây dựng dự án 11 III.6.1 Hiện trạng dân cư 11 III.6.2 Hiện trạng lao động 11 III.6.3 Hiện trạng sử dụng đất 11 III.6.4 Hiện trạng cơng trình kiến trúc xây dựng 11 III.6.5 Hiện trạng hạ tầng kỹ thuật 11 III.7 Nhận xét chung 11 CHƯƠNG IV: QUY MÔ DỰ ÁN – TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN 12 IV.1 Quy mô dự án 12 IV.2 Hạng mục cơng trình 12 IV.3 Hạng mục hạ tầng 12 IV.4 Tiến độ thực dự án 13 IV.4.1 Giai đoạn 13 IV.4.2 Giai đoạn 13 CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP THIẾT KẾ MẶT BẰNG VÀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT 14 V.1 Tính chất khu quy hoạch 14 V.2 Bố cục quy hoạch không gian kiến trúc 14 V.2.1 Cơ cấu tổ chức không gian 14 V.2.2 Quy hoạch sử dụng đất 14 V.2.3 Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc 15 V.3 Quy hoạch mạng lưới hạ tầng kỹ thuật 15 V.3.1 Giao thông 15 V.3.2 Cấp điện chiếu sáng 16 V.3.3 Cấp nước 16 V.3.4 Thoát nước 17 V.3.5 Hệ thống thơng tin liên lạc cáp truyền hình 17 V.3.6 Cây xanh 17 CHƯƠNG VI: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 19 VI.1 Đánh giá tác động môi trường 19 VI.1.1 Giới thiệu chung 19 VI.1.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 19 VI.2 Tác động dự án tới môi trường 20 VI.2.1 Trong giai đoạn thi công xây dựng 20 VI.2.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 20 VI.3 Các biện pháp hạn chế ô nhiễm môi trường 20 VI.3.1 Trong giai đoạn xây dựng hạ tầng cơng trình kiến trúc 20 VI.3.2 Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng 20 VI.4 Kết luận 21 CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN 22 VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 22 VI.2 Nội dung tổng mức đầu tư 22 VI.2.1 Nội dung 22 VI.2.2 Kết tổng mức đầu tư 25 CHƯƠNG VIII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN 26 VIII.1 Tiến độ sử dụng vốn 26 VIII.2 Nguồn vốn thực dự án: 26 VIII.3 Phương án hoàn trả vốn vay Lịch vay trả nợ 26 CHƯƠNG IX: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH DỰ ÁN 28 IX.1 Các giả định tính tốn 28 IX.1.1 Giả định thiết kế 28 IX.1.2 Giả định doanh thu 28 IX.1.3 Giả định chi phí 34 IX.2 Phân tích tài dự án 35 IX.2.1 Báo cáo thu nhập 35 IX.2.2 Báo cáo ngân lưu 37 IX.2.3 Hệ số đảm bảo trả nợ 39 IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế- xã hội 39 CHƯƠNG X: KẾT LUẬN 40 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN VAY VỐN I.1 Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Công ty TNHH Một thành viên Dịch vụ Du lịch Trí Dũng  Mã số thuế : 3500857912  Ngày đăng ký lần đầu : 18/3/2008 (Số ĐKKD cũ: 4904000274)      Ngày thay đổi lần : 06/10/2009 Nơi cấp : Sở Kế hoạch Đầu tư Tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu Đại diện pháp luật : Trần Trung Kiên Chức vụ: Giám đốc Địa trụ sở : 2352 Khu phố 1, P.Phước Nguyên, TX.Bà Rịa, T.Bà Rịa- Vũng Tàu Điện thoại : 064 736168 I.2 Mô tả sơ thông tin dự án  Tên dự án : Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn  Địa điểm xây dựng  Quy mô : Đồi 84, xã Long Sơn, Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu  Mục tiêu đầu tư : Đầu tư Đồi 84 thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp mang tầm quốc tế với diện tích 63.33ha  Mục đích đầu tư : Nhằm đa dạng hóa sản phẩm du lịch phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển du lịch xã đảo Long Sơn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Đồng thời thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng, lưu trú, vui chơi chuyên gia, kỹ sư Khu công nghiệp Long Sơn nhu cầu tham quan, khám phá khách du lịch  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng  Hình thức quản lý : Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý dự án chủ đầu tư thành lập  Tổng mức đầu tư : 410,661,936,000 đồng (Bốn trăm mười tỷ, sáu trăm sáu mươi mốt triệu, chín trăm ba mươi sáu ngàn đồng) chưa bao gồm lãi vay thời gian xây dựng + Vốn chủ sở hữu + Vốn vay : 61% tổng mức đầu tương ứng với số tiền 284,985,000,000 đồng : 39% tổng mức đầu tư tương ứng với số tiền 125,676,936,000 đồng I.3 Căn pháp lý  Văn pháp lý  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật liên quan đến đầu tư xây dựng Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ số 38/2009/QH12 ngày 19/6/2009;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Du lịch số 44/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 35/2003/NĐ-CP ngày 4/4/2003 Chính phủ quy định chi tiết số điều luật phòng cháy chữa cháy;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự toán xây dựng cơng trình;  Thơng tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc cơng bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng;  Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Quyết định số 23/2007/QĐ-UBND ngày 19/4/2007 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu v/v ban hành Quy định trình tự, thủ tục triển khai dự án đầu tư bên ngồi khu cơng nghiệp, khu chế xuất khu công nghệ cao địa bàn tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu;  Quyết định số 235/2005/QĐ-TTg ngày 26/9/2005 Thủ tướng Chính phủ v/v phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố Vũng Tàu giai đoạn 1993-2020 – Tỷ lệ 1/10.000;  Văn số 6588/UBND-VP ngày 16/10/2009 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v chấp nhận chủ trương đầu tư dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 5462/UBND-VP ngày 27/9/2011 UBND tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v mở rộng dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 2695/SXD-KTQH ngày 10/11/2009 sở Xây dựng v/v thỏa thuận địa điểm lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu; (Kèm theo vẽ số 152/TTĐĐ tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu);  Văn số 1301/STNMT-QLĐĐ ngày 22/7/2011 Sở Tài Nguyên Mơi trường v/v bổ sung diện tích thỏa thuận địa điểm dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 1284/SKHDT-ĐTKT ngày 30/8/2011 Sở Kế Hoạch Đầu Tư v/v bổ sung diện tích thực khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 2350/UBND-VP ngày 07/9/2011 UBND TP Vũng Tàu v/v chủ trương bổ sung diện tích thỏa thuận địa điểm dự án khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 1692/BCH-PTM ngày 12/10/2011 Bộ Chỉ Huy Quân tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu v/v mở rộng khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 2211/SXD-KTQH ngày 15/12/2011 Sở Xây dựng v/v đề nghị đổi tên chấp thuận quy mơ diện tích dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Văn số 20/UBND-VP ngày 04/1/2012 UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu v/v đổi tên dự án từ Khu du lịch nghỉ dưỡng đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu cho mở rộng diện tích dự án lên 63.33 ha;  Văn số 360/SXD-KTQH ngày 19/3/2012 Sở Xây dựng v/v thỏa thuận lại địa điểm lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án đầu tư xây dựng Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn đồi 84 xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu;  Quyết định số 2720/QĐ-UBND ngày 26/9/2012 UBND thành phố Vũng Tàu v/v phê duyệt Nhiệm vụ thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn xã Long Sơn, thành phố Vũng Tàu Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du Lịch Trí Dũng;  Căn pháp lý khác có liên quan; Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG II: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ II.1 Tiềm phát triển tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu Nằm vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (VKTTĐPN), Bà Rịa – Vũng Tàu tỉnh có nhiều tiềm lợi quan trọng vị trí, đất đai, hạ tầng kỹ thuật để phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt phát triển ngành kinh tế biển như: cơng nghiệp dầu khí, sản xuất điện, đạm, cảng biển, du lịch, khai thác chế biến hải sản II.1.1 Tiềm phát triển công nghiệp khai thác chế biến dầu khí Bà Rịa – Vũng Tàu nằm vùng có tiềm lớn dầu mỏ khí thiên nhiên Việt Nam Trong tổng trữ lượng dầu khí xác minh, vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu có khoảng 400 3 triệu m dầu, chiếm 93.29% trữ lượng nước khoảng 100 tỷ m khí, chiếm 16.2% trữ lượng nước Dầu mỏ khí đốt vùng biển Bà Rịa – Vũng Tàu phân bổ chủ yếu bể Cửu Long bể Nam Cơn Sơn Bể Cửu Long có trữ lượng khai thác khoảng 170 triệu dầu 28 – 41 tỷ m khí, có: Bạch Hổ, Rồng, Hồng Ngọc, Rạng Đơng Bể Cửu Long có điều kiện khai thác tốt nằm gần bờ, vùng biển nơng, khơng có bão lớn Bể Nam Cơn Sơn có mỏ Đại Hùng trữ lượng khai thác khoảng 30 – 50 triệu dầu - 10 tỷ m khí đồng hành; mỏ Lan Tây Lan Đỏ có trữ lượng khí thiên nhiên khoảng 58 tỷ m ; số mỏ khác phát có dầu khí, xác định trữ lượng để khai thác Thanh Long, Mộc Tinh, Rồng Bay Có tài nguyên dầu khí, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có điều kiện phát triển ngành cơng nghiệp: lọc hóa dầu, chế biến sản phẩm khí, sản xuất điện năng, sản xuất thép, hóa chất, phân bón, sản xuất vật liệu xây dựng ngành công nghiệp khác sử dụng khí đốt làm nhiên liệu, nguyên liệu Các ngành công nghiệp phát triển nhanh khu công nghiệp tỉnh II.1.2 Tiềm phát triển cảng sơng, cảng biển Do vị trí địa lý điều kiện tự nhiên thuận lợi, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có tiềm lớn để phát triển cảng nước sâu cho tàu có trọng tải lớn vào Trước hết phải kể đến sông Thị Vải, nằm ranh giới phía tây tỉnh, có chiều dài khoảng 32km, phần chảy qua tỉnh dài khoảng 25km, lịng sơng rộng (600 – 800m), mực nước sâu (10 – 20m), khơng bị bồi lắng, sóng, gió Dọc sơng Thị Vải xây dựng 10km cảng nước sâu, tàu có trọng tải 40 – 80,000 vào dễ dàng, cơng suất đạt khoảng 25 – 30 triệu tấn/năm Ngoài việc xây dựng cảng, cạnh sơng xây dựng số ụ sửa chữa, đóng tàu thuyền loại Trên dịng sơng đầu tư đưa vào hoạt động cảng bao gồm: cảng Bà Rịa – Serece dài 300m, cảng LPG dài 250 m, cảng cho nhà máy điện dài 175m Khu vực Sao Mai – Bến Đình, thuộc thành phố Vũng Tàu, mực nước biển sâu, kín gió, nằm cửa vào sơng Dinh sơng Lịng Tàu cảng Sài Gịn, xây dựng cảng nước sâu cho tàu có trọng tải 80 – 100,000 cập bến Khu vực biển quanh đảo Long Sơn thuộc thành phố Vũng Tàu, mực nước đủ sâu xây dựng số cảng, đặc biệt cảng phục vụ cho hoạt động lọc hóa dầu Tại huyện Cơn Đảo, có vịnh Bến Đầm với chiều dài khoảng 4km, rộng trung bình 1.6km, độ sâu từ – 18 m Điều kiện tự nhiên vịnh Bến Đầm tương đương với vịnh Cam Ranh - Nha Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Trang, cách ngã tư đường hàng hải quốc tế khoảng 60 km, thuận lợi cho việc xây dựng cảng trung chuyển hàng hóa nước Tiềm phát triển khu cơng nghiệp tập trung: Có khí đốt, cảng nước sâu, nguồn lượng điện dồi hệ thống giao thông vận tải thủy thuận tiện, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có điều kiện phát triển KCN tập trung, đặc biệt KCN nằm dọc theo trục quốc lộ 51 sông Thị Vải Trong KCN tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có loại ngành nghề mà KCN tỉnh, thành phố khác có điều kiện phát triển Đó loại ngành nghề sử dụng khí đốt làm nguyên liệu, nhiên liệu; sử dụng cảng nước sâu để vận chuyển nguyên vật liệu, thiết bị xuất hàng hóa như: sản xuất điện, thép, hóa chất phân bón, chế biến khí, vật liệu xây dựng, khí chế tạo thiết bị có kích thước lớn, xay lúa mì II.1.3 Tiềm phát triển du lịch Từ lâu, Bà Rịa – Vũng Tàu du khách biết đến trung tâm du lịch nghỉ mát, tắm biển tiếng Việt Nam Trong tổng số 305.4km chiều dài bờ biển tỉnh, có khoảng 156km bờ biển đẹp, với bãi cát dài thoai thoải, nước xanh, ấm áp quanh năm lúc tắm biển Tại thành phố Vũng Tàu có bãi tắm Chí Linh, Thùy Vân, Bãi Dứa, Bãi Trước, Bãi Sau, Bãi Dâu Tại Long Hải có bãi tắm Thùy Dương Huyện Xuyên Mộc có bãi tắm Hồ Tràm, Hồ Cốc gắn với khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu rộng khoảng 11,290ha Huyện Cơn Đảo có bãi tắm Đất Dốc, Bãi Cạnh, Bãi Đầm Trâu, Bãi Hòn Tre, Bãi Hịn Cau gắn với Vườn quốc gia Cơn Đảo rộng gần 6,000ha với nhiều loại thú quí (rùa, vích, đồi mồi, dugong, sóc đen, sóc mun, thạch sùng đảo, chim bồ câu nicoba, chim gầm trắng …) Khơng có tắm biển, đến tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu du khách tham quan danh lam thắng cảnh, di tích lịch sử tiếng Tại thành phố Vũng Tàu có Hải Đăng, tượng Chúa giang tay, Bạch Dinh, Niết Bàn Tịnh xá, Đình Thắng Tam, Thích Ca Phật Đài, Nhà lớn Long Sơn Huyện Long Đất có Khu cách mạng Minh Đạm, đình cổ Long Phượng, chùa Long Bàn xây dựng từ đầu kỷ 19 Thị xã Bà Rịa có Nhà trịn lịch sử địa đạo Long Phước Huyện Xuyên Mộc có khu rừng nguyên sinh Bình Châu – Phước Bửu thắng cảnh Hồ Linh Huyện Tân Thành có khu thắng cảnh Suối Tiên Huyện Châu Đức có khu du lịch Bàu Sen Đặc biệt huyện Cơn Đảo có khu du tích lịch sử cách mạng với hệ thống nhà tù, trại giam dày đặc Pháp Mỹ để lại Một sản phẩm du lịch tiếng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thu hút nhiều du khách, du lịch tắm suối nước nóng, nghỉ ngơi chữa bệnh Bình Châu – Xuyên Mộc Suối nước nóng suối nước nóng tự nhiên, chảy từ lịng đất lên có nhiệt độ tới 82 C với nhiều khoáng chất tốt cho sức khỏe Tới du khách ngâm chân, tắm nước nóng bồn tắm bùn, sau dạo chơi rừng để thư giãn thể Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN II.2 Thế mạnh khu vực thực dự án II.2.1 Vị địa lý, điều kiện quỹ đất trạng xu sử dụng Cai Mep Ha Long Sơn Hình: Vị địa lý Long Sơn Đảo Long Sơn đảo thành phố Vũng Tàu, thuộc xã tên ngoại thành phía tây thành phố Đảo có diện tích khoảng 92km², nhìn vịnh Gành Rái Tập đồn Dầu khí Quốc gia Việt Nam tiến hành lập dự án đầu tư Nhà máy lọc dầu Đảo Long Sơn tương lai gần thành phố cơng nghiệp, có dự án đầu tư Khu cơng nghiệp dịch vụ dầu khí Về mặt giao thơng đường bộ, vị trí Long Sơn cách TP Hồ Chí Minh khoảng 85 km kết nối với quốc lộ 51 Tân Hải Hệ thống giao thông sắt kết nối vùng xem hoàn chỉnh nước Về mặt đường biển, vị trí xây dựng cảng cách đường đẳng sâu 17.0 m khoảng 13.5 hải lý (25.0 km) tàu cỡ Panamax cần khoảng 1giờ để thực thao tác cập bến 2 Về mặt quỹ đất, với diện tích 1989.5 km , lớn gấp lần Singapore (648 km ) gần gấp đôi Hongkong (1042 km ), Bà Rịa - Vũng Tàu chắn có đủ quỹ đất để phát triển hải cảng thành phố cảng quan trọng Đông Á Riêng Long Sơn với diện tích 92 km , có đến 54km đất liền, lại đất mặn, bao bọc bề kênh rạch, sông biển gồm 11 thơn với 13,558 nhân Xã gồm đảo nằm men theo triền núi Nứa – tên dùng làm địa danh cho đảo, đoạn cuối dãy núi Phước Hoà đâm biển đảo nhỏ đảo Gò Găng, xem địa điểm thích hợp để xây dựng hải cảng đại khu trung Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN bán 5,000,000 đồng/m  Biệt thự cao cấp Tương tự đất cho xây dựng Bungalow, dự tính biệt thự có diện tích khoảng 3002 500 m , giá bán 5,000,000 đồng/m  Siêu thị Ngoài ra, để phục vụ cho nhu cầu dân cư, chủ đầu tư xây dựng sở hạ tầng siêu thị, đồng thời chuyển giao lại cho nhà đầu tư thứ cấp hoạt động kinh doanh  Khách sạn Khách sạn nhu cầu cần thiết, tạo điều kiện để khách du lịch đến nghỉ dưỡng ngắn hạn dài hạn, dự án cho khởi công xây dựng khách sạn 1, tiền đề cho hoạt động kinh doanh khu vực Vì chủ đầu tư kêu gọi nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào cơng trình này, mang lại hiệu cao  Các cơng trình khác Ngồi ra, để dự án khả thi, chủ đầu tư quy hoạch thêm hạng mục cơng trình phụ trợ như: khu vui chơi giải trí chuyên đề, nhà hàng, câu lạc bộ, nhà thi đấu đa năng, sân bóng đá, sân tennis, chòi nghỉ, nhà nghỉ nhân viên lái xe, sân khấu… Các cơng trình bán theo năm thu tiền theo tỷ lệ trả chậm hạng mục bán dần theo năm sau: Bán năm 2015 + 40 Bungalow + 104 biệt thự cao cấp + Siêu thị + Nhà thi đấu đa + Sân bóng HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích Giá/m2 Siêu thị Diện tích Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 29 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Giá/m2 Nhà thi đấu đa Diện tích Giá/m2 Sân bóng đá Diện tích Giá/m2 TỔNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích Giá/m2 TỔNG Bán năm 2016 + 30 Bungalow + 52 biệt thự cao cấp + Khách sạn + Khách sạn + Khu vui chơi giải trí chuyên đề HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Khách sạn Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 30 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Diện tích Giá/m2 Khách sạn Diện tích Giá/m2 Khu vui chơi giải trí chuyên đề Diện tích Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG Bán năm 2017 + 10 Bungalow + 39 biệt thự cao cấp + Khách sạn + Nhà hàng ẩm thực + HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Khách sạn Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 31 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Diện tích Giá/m2 Nhà hàng ẩm thực Diện tích Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG Bán năm 2018 + 10 Bungalow + 39 nhà biệt thự cao cấp + Sân tennis HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 14 Diện tích Giá/m2 10 Diện tích Sân tennis Nhà hàng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 32 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Giá/m2 11 Câu lạc Diện tích Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG Bán năm 2019 10 Bungalow 26 biệt thự cao cấp Nhà hàng Câu lạc + + + + HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG HẠNG MỤC Bungalow Số lượng Đơn - vịtưvấn:CôngtyCPTưvấnĐầutưThảoNguyênXanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Diện tích/căn Giá/m2 Biệt thự cao cấp Số lượng Diện tích/căn Giá/m2 CỘNG TỔNG DOANH THU TỪ NĂM 2015- 2028 Năm TỔNG CỘNG Năm TỔNG CỘNG Năm TỔNG CỘNG Các năm đầu dự án bán dần hạng mục đất cơng trình trả chậm nên doanh thu chưa cao, năm sau cộng dồn tiền thuê đất từ nhà đầu tư thứ cấp làm cho nguồn doanh thu tăng lên nhiều so với năm đầu IX.1.3 Giả định chi phí Chi phí dự án chủ yếu năm đầu tiên, chi phí quảng cáo, marketing, hoa hồng phí chi phí quản lý chung  Chi phí quảng cáo, marketing Việc quảng bá hình ảnh, thương hiệu cho sản phẩm du lịch cần thiết, nên năm dự án đẩy mạnh hoạt động marketing, PR thương hiệu Chi phí tính theo doanh thu, năm chủ đầu tư bỏ mức phí 4% doanh thu  Chi phí quản lý chung Mỗi tháng chi phí quản lý chung khoảng 200,000,000 đồng  Chi phí hoa hồng Chi phí dùng để chi trả cho nhà môi giới bán cho thuê Bungalow biệt thự nghỉ dưỡng, dự án trích 2% tổng doanh thu cho hoa hồng phí Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 34 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ QUA CÁC NĂM 2015-2024 HẠNG MỤC Chi phí quảng cáo, marketing Chi phí quản lý chung Hoa hồng phí TỔNG CỘNG HẠNG MỤC Chi phí quảng cáo, marketing Chi phí quản lý chung Hoa hồng phí TỔNG CỘNG HẠNG MỤC TỔNG CỘNG Chi phí quảng cáo, marketing Chi phí quản lý chung Hoa hồng phí IX.2 Phân tích tài dự án IX.2.1 Báo cáo thu nhập BÁO CÁO THU NHẬP QUA CÁC NĂM 2015 -2028 ĐVT: 1,000 đồng Năm Doanh thu Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Lãi vay EBT Thuế TNDN (25%) EAT Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Lãi vay EBT Thuế TNDN (25%) EAT Năm Doanh thu Chi phí quyền sử dụng đất Chi phí hoạt động Chi phí khấu hao Lãi vay EBT Thuế TNDN (25%) EAT Theo dự kiến nguồn lợi nhuận sau thuế dùng để trả nợ ngân hàng, năm sau nguồn doanh thu tăng lên chủ đầu tư trả nợ trước hạn ĐVT: 1,000 đồng Tổng doanh thu Tổng chi phí Tổng EBT Tổng EAT Hệ số EBT /doanh thu Hệ số EBT /tổng nguồn vốn Hệ số EAT /doanh thu Hệ số EAT /tổng nguồn vốn Doanh thu bình quân Lợi nhuận trước thuế bình quân Lợi nhuận sau thuế bình quân Ghi EBT: Lợi nhuận trước thuế EAT: Lợi nhuận ròng sau thuế - Doanh thu năm đầu (2015) doanh thu bình quân 14 năm (từ năm 2015 – 2028) 102,640,000,000 đồng; 111,466,143,000 đồng Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 36 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN - Lợi nhuận trước thuế bình quân lợi nhuận sau thuế bình quân 14 năm (2015 – 2028) 72,923,127,000 đồng; 54,692,346,000 đồng - Hệ số lợi nhuận trước thuế doanh thu; tổng nguồn vốn 0.65 2.49 Ý nghĩa:  Một đồng doanh thu tạo 0.63 đồng lợi nhuận trước thuế  Một đồng vốn bỏ tạo 2.26 đồng lợi nhuận trước thuế - Hệ số lợi nhuận sau thuế doanh thu; tổng nguồn vốn 0.49 1.86 Ý nghĩa:  Một đồng doanh thu tạo 0.49 đồng lợi nhuận sau thuế  Một đồng vốn bỏ tạo 1.86 đồng lợi nhuận sau thuế IX.2.2 Báo cáo ngân lưu a Báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư (TIPV) BÁO CÁO NGÂN LƯU TIPV Năm Ngân lưu vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định Chi phí sử dụng đất Chi phí hoạt động Ngân lưu rịng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy Năm Ngân lưu vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Thanh lý đất Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Chi phí sử dụng đất Chi phí hoạt động Ngân lưu rịng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy Năm Ngân lưu vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định Chi phí sử dụng đất Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu rịng sau thuế Ngân lưu tích lũy Năm Ngân lưu vào Doanh thu Thanh lý tài sản cố định Ngân lưu Đầu tư tài sản cố định Chi phí sử dụng đất Chi phí hoạt động Ngân lưu ròng trước thuế Thuế TNDN Ngân lưu ròng sau thuế Ngân lưu tích lũy - Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN Với tổng mức đầu tư 410,661,936,000 đồng dự án đạt hiệu sau: Giá trị ròng NPV (TIPV), suất sinh lợi nội (IRR) với suất chiết khấu (WACC) 10% 185,543,704,000 đồng; 16% Thời gian hoàn vốn (PP) năm tháng (bao gồm năm xây dựng sở hạ tầng)  Nhận xét: Với kết NPV (TIPV) > 0, IRR > WACC, thời gian hồn vốn < Vịng đời dự án 16 năm Điều cho thấy dự án khả thi mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư IX.2.3 Hệ số đảm bảo trả nợ Năm Ngân lưu ròng sau thuế NCF(TIPV) Trả nợ : Tổng (Nợ gốc lãi) DSCR = NCF(TIPV) / (Nợ gốc lãi) Hệ số đảm bảo trả nợ bình quân = 3.01 > 1, cho thấy dự án có khả đảm bảo trả nợ cao, với đồng tiền nợ gốc lãi, dự án có khả chuẩn bị số tiền gấp 3.01 lần số nợ cần phải trả IX.3 Đánh giá hiệu kinh tế- xã hội Dự án “Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn” dự án mang lại giá trị kinh tế lâu dài, phù hợp với sách phát triển du lịch dịch vụ nước ta Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế nhu cầu Dự án có nhiều tích cực việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã Long Sơn – Thành phố Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu - Thu hút tạo công ăn việc làm, thu nhập cho lượng lao động cho địa phương - Đóng góp cho thu ngân sách khoản lớn từ thuế GTGT thuế Thu nhập doanh nghiệp góp phần tăng trưởng kinh tế xã hội tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nói riêng nước nói chung Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 39 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG X: KẾT LUẬN Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn quy hoạch thành khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí điều dưỡng cho du khách ngồi nước với cơng trình khách sạn biệt thự để lưu trú lâu dài nghỉ dưỡng Dự án mang lại hiệu kinh tế cho Công ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng mà cịn dự án nằm chiến lược sách phát triển ngành du lịch đất nước, đồng thời góp phần tạo việc làm, tăng thu nhập cho lao động khu quy hoạch Riêng mặt tài chính, dự án đánh giá khả thi thông qua kế hoạch vay vốn, sử dụng vốn, chi phí đầu tư, chi phí hoạt động nguồn doanh thu Vì vậy, Cơng ty TNHH MTV Dịch vụ Du lịch Trí Dũng mong muốn Đơn vị cho vay chấp nhận hỗ trợ công ty việc vay vốn Chúng xin cam kết: - Chấp nhận quy định hỗ trợ tài Đơn vị - Sử dụng vốn vay mục đích tạo điều kiện để Đơn vị cho vay kiểm tra việc sử dụng vốn vay - Trả nợ gốc tiền vay lãi tiền vay đầy đủ, hạn - Những thông tin kê khai tài liệu kèm xác, đắn hợp pháp Chúng chịu trách nhiệm trước Đơn vị cho vay Pháp luật lời cam kết Chúng xin chân thành cảm ơn Vũng Tàu, ngày Nơi nhận: - Như - Lưu TCHC thán g năm 2013 CHỦ ĐẦU TƯ CÔNG TY TNHH MTV DỊCH VỤ DU LỊCH TRÍ DŨNG (Giám đốc) TRẦN TRUNG KIÊN Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh 40 ... Xanh 21 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG VII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN VII.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho dự án ? ?Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn? ?? lập dựa phương án hồ sơ... Nguyên Xanh 39 DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG X: KẾT LUẬN Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn quy hoạch thành khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui... tư Thảo Nguyên Xanh DỰ ÁN KHU DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN CHƯƠNG III: ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG III.1 Địa điểm đầu tư Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Lộc Sơn xây dựng đồi 84, xã Long Sơn, thành phố Vũng