1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng không thể thiếu của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng luôn là không đổi, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào khác có thể so sánh được. Hàng ngàn thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, của cải để bảo vệ và giữ gìn đất đai cho Tổ quốc. Đất đai là nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, là nền móng cho tất cả hoạt động sản xuất kinh doanh, là tài sản đặc biệt có giá trị to lớn của các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp để đảm bảo trong huy động vốn, góp vốn bằng quyền sử dụng đất kêu gọi đầu tư trong nước và ngoài nước. Ngoài ra đất đai còn đóng góp nguồn tài chính lớn cơ bản cho Ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế cho đất nước. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu sinh hoạt của con người ngày càng cao, do vậy con người luôn tìm ra nhiều cách sử dụng đất sao cho hiệu quả, cùng với đó đất đai càng trở nên có giá trị. Ở nước ta từ lâu đất đai được coi là hàng hoá, ở những địa phương càng phát triển thì đất đai càng có giá trị kinh tế cao. Đi đôi với sự phát triển của nền kinh tế xã hội là quá trình hoàn thiện các cơ chế pháp lý, hành lang pháp luật đặc biệt là các chủ sử dụng đất đều nhận biết rõ vai trò, giá trị của đất đai trong nền kinh tế xã hội nên việc mua bán đất đai có nhiều yếu tố phức tạp, xuất hiện thị trường ngầm, bán đất trái thẩm quyền với giá thấp cho những người không có nhu cầu ở mà chỉ mua để đầu cơ, bán với giá cao còn thường xuyên xảy ra ở nhiều địa phương, điều này rõ ràng dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và là tiền đề để phát sinh tham nhũng trong quản lý đất đai. Từ những năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã có chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, các công trình phúc lợi xã hội. Tuy đã đạt được một số kết quả khả quan như làm thay đổi bộ mặt của nhiều địa phương, tạo điều kiện tốt cho việc sinh sống và hoạt động của nhân dân trong vùng,
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ HẢO NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM LÊ THỊ HẢO NGHIÊN CỨU YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN VĨNH TƯỜNG, TỈNH VĨNH PHÚC Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Nguyễn Thế Đặng Thái Nguyên - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nghiên cứu nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình Tơi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Lê Thị Hảo ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt trình học tập thực đề tài, tơi nhận giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi nhất, ý kiến đóng góp lời bảo quý báu tập thể, cá nhân ngồi Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun Đầu tiên xin chân thành cảm ơn sâu sắc GS.TS Nguyễn Thế Đặng người trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ suốt thời gian nghiên cứu đề tài hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn giúp đỡ nhiệt tình Lãnh đạo, cơng chức, viên chức Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký đất đai huyện Vĩnh Tường, quan ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho thu thập số liệu, thông tin cần thiết để thực luận văn Tôi xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành sâu sắc tới giúp đỡ tận tình, q báu Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Lê Thị Hảo iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài .3 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Khái niệm vai trò công tác đấu giá QSD đất 1.1.2 Nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất .7 1.1.3 Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất 12 1.2 Cơ sở pháp lý đề tài .14 1.3 Tổng quan kết nghiên cứu thực đấu giá quyền sử dụng đất 15 1.3.1 Tổng quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất Việt Nam 15 1.3.2 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 22 1.4 Đánh giá chung từ nghiên cứu tổng quan hướng nghiên cứu đề tài .24 Chương NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 25 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 25 iv 2.3 Nội dung nghiên cứu 25 2.3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng quản lý đất đai huyện Vĩnh Tường tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường 25 2.3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 25 2.3.4 Kết khảo sát người dân cán tính hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường 26 2.3.5 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường .26 2.4 Phương pháp nghiên cứu 26 2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp .26 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp .26 2.4.3 Phương pháp xử lý số liệu .27 2.4.4 Phương pháp so sánh .27 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28 3.1 Đánh giá thực trạng sử dụng quản lý đất đai huyện Vĩnh Tường tác động đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất 28 3.1.1 Thực trạng sử dụng đất 28 3.1.2 Thực trạng công tác quản lý đất đai 30 3.2 Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường 36 3.2.1 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất 36 3.2.2 Đánh giá quy trình thực đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường 38 3.2.3 Thực trạng kết đấu giá QSD đất .44 3.2.4 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Vĩnh Tường .46 3.3 Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất địa bàn huyện Vĩnh Tường .48 3.3.1 Thị trường 48 3.3.2 Giá sàn bước giá 49 3.3.3 Quy hoạch, mức độ đầu tư sở hạ tầng môi trường 54 v 3.3.4 Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất 54 3.4 Kết khảo sát người dân cán tính hiệu hoạt động đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường .55 3.4.1 Kết khảo sát ý kiến qui trình thực đấu giá QSD đất 55 3.4.2 Kế kháo sát tính công khai, minh bạch đấu giá QSD đất .57 3.5 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá QSD đất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường .62 3.5.1 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá QSD đất 62 3.5.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường thời gian tới 64 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .66 Kết luận 66 Đề nghị 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 PHỤ LỤC vi DANH MỤC VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân KT - XH Kinh tế - xã hội QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐ Văn phòng đăng ký đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 huyện Vĩnh Tường .29 Bảng 3.2 Phí hồ sơ áp dụng cho đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 41 Bảng 3.3 Thống kê đấu giá đất địa bàn huyện Vĩnh Tường từ 2015 - 2019 44 Bảng 3.4 Kết đấu giá đất địa bàn huyện Vĩnh Tường từ 2015 - 2019 .45 Bảng 3.5 Kết đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường từ năm 2015 đến năm 2019 46 Bảng 3.6 So sánh giá trúng đấu giá giá khởi điểm năm 2015 .50 Bảng 3.7 So sánh giá trúng đấu giá giá khởi điểm năm 2016 .50 Bảng 3.8 So sánh giá trúng đấu giá giá khởi điểm năm 2017 .51 Bảng 3.9 So sánh giá trúng đấu giá giá khởi điểm năm 2018 .52 Bảng 3.10 So sánh giá trúng đấu giá giá khởi điểm năm 2019 53 Bảng 3.11 Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm 55 Bảng 3.12 Đánh giá cán thực quy chế đấu giá .56 Bảng 3.13 Đánh giá người dân thực quy chế đấu giá 57 Bảng 3.14 Đánh giá người dân tính minh bạch thơng tin liên quan đến đất 58 Bảng 3.15 Đánh giá trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực kế hoạch hàng năm tính minh bạch dự án 60 Bảng 3.16 Đánh giá tác nhân gây khó khăn trình đấu giá 61 Bảng 3.17 Đánh giá người dân sau trúng đấu giá .62 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, thành phần quan trọng thiếu môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định số lượng không đổi, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Đất tư liệu sản xuất đặc biệt mà không tư liệu sản xuất khác so sánh Hàng ngàn hệ nhân dân ta phải đánh đổi xương máu, cải để bảo vệ giữ gìn đất đai cho Tổ quốc Đất đai nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, móng cho tất hoạt động sản xuất kinh doanh, tài sản đặc biệt có giá trị to lớn cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp để đảm bảo huy động vốn, góp vốn quyền sử dụng đất kêu gọi đầu tư nước nước Ngoài đất đai cịn đóng góp nguồn tài lớn cho Ngân sách Nhà nước để đầu tư xây dựng sở hạ tầng phát triển kinh tế cho đất nước Đất nước ngày phát triển, nhu cầu sinh hoạt người ngày cao, người ln tìm nhiều cách sử dụng đất cho hiệu quả, với đất đai trở nên có giá trị Ở nước ta từ lâu đất đai coi hàng hoá, địa phương phát triển đất đai có giá trị kinh tế cao Đi đơi với phát triển kinh tế xã hội trình hồn thiện chế pháp lý, hành lang pháp luật đặc biệt chủ sử dụng đất nhận biết rõ vai trò, giá trị đất đai kinh tế xã hội nên việc mua bán đất đai có nhiều yếu tố phức tạp, xuất thị trường ngầm, bán đất trái thẩm quyền với giá thấp cho người khơng có nhu cầu mà mua để đầu cơ, bán với giá cao thường xuyên xảy nhiều địa phương, điều rõ ràng dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước tiền đề để phát sinh tham nhũng quản lý đất đai Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ có chủ trương cho phép sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, cơng trình phúc lợi xã hội Tuy đạt số kết khả quan làm thay đổi mặt nhiều địa phương, tạo điều kiện tốt cho việc sinh sống hoạt động nhân dân vùng, 62 - 92,50 % phiếu đồng ý lô đất trúng thầu có định phê duyệt - 90,83 % phiếu hài lịng với việc lơ đất trúng thầu có thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất Bảng 3.17 Đánh giá người dân sau trúng đấu giá Hài lòng nội dung đánh giá TT Xã, thị trấn Có Quyết định Thủ tục cấp Giấy Giá phê duyệt chứng nhận Có Khơng Có Khơng Có Không TT Vĩnh Tường 20 19 19 TT Thổ Tang 18 18 29 Tân Tiến 19 19 18 Yên Lập 20 19 19 Nghĩa Hưng 17 17 16 Bồ Sao 19 19 18 Phiếu 113 111 109 11 % 94,17 5,83 92,50 7,50 90,83 9,17 Cộng (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) 3.5 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá QSD đất giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường 3.5.1 Đánh giá chung hiệu công tác đấu giá QSD đất 3.5.1.1 Công tác tổ chức - Việc điều tra xác định nhu cầu sử dụng đất khu vực xây dựng giá khởi điểm đấu giá QSD đất chưa khoa học, mang nặng tính hành Từ dẫn đến tình trạng số dự án đấu giá QSD đất giá đất đưa đấu giá không sát với giá đất chuyển nhượng thị trường - Một số khu đất đưa đấu giá khơng có quy định cụ thể quy chế quản lý xây dựng thời hạn tối đa bắt buộc phải xây dựng nhà dẫn đến tình trạng sau đấu giá đất để đất hoang hóa khơng sử dụng gây lãng phí tài nguyên 63 - Thủ tục để đưa đất vào đấu giá qua nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian - Đối với việc cá nhân lợi dụng thỏa thuận đấu giá nhằm hạn chế việc trả giá đấu đất chưa có quy định để xử phạt dẫn đến tình trạng lợi dụng đấu giá - Việc phổ biến thông tin trước phiên đấu hoạt động đấu giá đất cịn hạn chế Mặc dù cơng khai việc quảng cáo cho khu vực đấu giá thực hiệu chưa cao - Hình thức đấu giá tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá nhanh chóng, dự án hồn thành cơng tác đấu giá ngày kết đấu giá không đạt mức giá cao giá trúng đấu giá chưa phải giá cao 3.5.1.2 Đối với người tham gia đấu giá - Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá nên giá đưa đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đất sau đấu giá - Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc - Bắt buộc người tham gia đấu giá phải có đủ nguồn lực tài để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá - Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất ở, nhà thực 3.5.1.3 Đối với cơng tác quản lý đất đai - Các sách đấu giá nhiều bất cập nằm rải rác nhiều quy định văn quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chậm đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn tổ chức thực - Các dự án đấu giá QSD đất thực thành công tạo mặt giá đất khu vực, dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục số khu vực có dự án đấu giá đất 64 - Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với cấp phép 3.5.2 Một số giải pháp hồn thiện cơng tác đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường thời gian tới 3.5.2.1 Giải pháp chế đấu giá QSD đất - Các quy trình dự án đấu giá QSD đất cần xử lý nhanh gọn, đặc biệt khâu quy hoạch, yếu tố quan trọng để triển khai dự án - Thống quy chế đấu giá dự án để người dân đỡ công tìm hiểu tham gia đấu giá dự án khác - Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm công tác đấu giá QSD đất - Đối với thủ tục thông báo, niêm yết công khai QSD đất đưa vào đấu giá: Hiện thời hạn niêm yết 30 ngày, cần rút ngắn thời gian đồng thời tăng cường quảng cáo đấu giá phương tiện thông tin đại chúng tổng hợp đài báo, internet Việc rút ngắn thời gian nhằm đảm bảo tính kịp thời, tính thời đất đấu giá - Trước tiến hành tổ chức đấu giá nên chọn hình thức đấu giá phù hợp - Tăng cường công tác tra, kiểm tra để kịp thời phát sai phạm, ngăn chặn hành liên kết với đấu giá viên, cán tổ chức đấu giá với người tham gia đấu giá để thông đồng, làm giá Cần quản lý chặt chẽ danh sách người tham gia đấu giá để phát dấu hiệu vi phạm thơng đồng móc nối với Ở việc giữ thơng tin bí mật người tham gia đấu giá vấn đề mấu chốt, quan trọng nhất, khơng nắm thơng tin việc thơng đồng, móc nối với khó thực - Cần có quy định, chế tài xử lý nghiêm việc thơng đồng người tham gia đấu giá QSD đất với - Cần xây dựng kế hoạch tổ chức đấu giá khoa học thời gian tổ chức đấu giá Chọn thời gian mà thu hút nhiều người tham gia đấu giá ví dụ thứ 7, chủ nhật không nên tổ chức dồn tất dự án vào thời điểm 65 3.5.2.2 Giải pháp tuyên truyền - Tăng cường công khai, minh bạch công tác đấu giá QSD đất công khai thông tin quy hoạch để người dân tham khảo; kế hoạch đấu giá để người dân chuẩn bị tham gia đấu giá - Tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền tổ chức tập huấn văn pháp luật có liên quan bán đấu giá tài sản, phổ biến văn pháp lý đấu giá, thông báo thông tin đấu giá, tổ chức bán hồ sơ rộng rãi phương tiện thông tin đại chúng 3.5.2.3 Giải pháp hỗ trợ người dân - Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng cần giải nhu cầu đất cho đối tượng cụ thể: Người có thu nhập thấp, người có thu nhập trung bình, người có thu nhập cao Tạo sở cho việc xây dựng dự án đấu giá QSD đất hướng tới đối tượng cụ thể, đảm bảo thu hút nhiều đối tượng tham gia đấu giá, vừa thu hút nguồn vốn tham gia thị trường bất động sản, đồng thời giải nhu cầu sử dụng đất cho nhiều đối tượng - Thực tốt thủ tục sau đấu giá cho người mua lô đất (thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất, hỗ trợ làm thủ tục giao đất thực địa) Đưa diện tích đất trúng đấu giá vào sử dụng mục đích, thời gian quy định - Thực tốt cơng tác cải cách hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá 66 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Vĩnh Tường huyện đồng bằng, nằm phía Tây Nam tỉnh Vĩnh Phúc, có tổng diện tích tự nhiên 14.400,30 Trong ba nhóm đất, đất nơng nghiệp chiếm 71,70 % diện tích đất tự nhiên, nhóm đất phi nơng nghiệp 28,18 % 0,12 % đất chưa sử dụng Công tác quản lý đất đai huyện thực theo Luật đất đai đất đai sử dụng hiệu Đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường chủ yếu giải đất cho người dân Giai đoạn 2015 - 2019 huyện tổ chức 77 phiên đấu giá QSD đất cho 90 dự án với 1.398 đất Tổng diện tích đấu giá năm 157.740,7 m2, tổng số tiền thu qua đấu giá 1.482.152.083.000 đồng Nếu không đấu theo giá quy định thu có 1.231.526.671.000 đồng Đây thành cơng cơng tác đấu giá QSD đất Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá QSD đất bao gồm thị trường, giá sàn bước giá, quy hoạch, mức độ đầu tư sở hạ tầng tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để công tác đấu giá QSD đất thành phố mang lại hiệu cao thời gian tới cần tiến hành số giải pháp sau: Thực tốt công tác tổ chức đấu giá với việc tăng cường công khai minh bạch thông tin đấu giá tới người dân, xếp lịch đấu giá phù hợp; tiếp tục cải cách thủ tục hành (một cửa) thực tổ chức đấu giá cấp giấy chứng nhận QSD đất cho người trúng đấu giá; quy định rõ tiến độ thực xây dựng hạ tầng kỹ thuật sở hạ tầng xã hội dự án; tăng cường lực hiệu công tác tác kiểm tra, giám sát xử lý vi phạm sau đấu giá Đề nghị - Nghiên cứu giải pháp kỹ thuật để công tác đấu giá hoàn thiện như: quy hoạch xây dựng để phù hợp nhu cầu người tham gia đấu giá khu vực thực dự án, phương pháp định giá để định giá sàn cho phù hợp ; 67 - Đối với dự án đấu giá đất cần phổ biến thông tin, quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thông tin đại chúng để thu hút thêm nhiều người tham gia - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua 68 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ trị (2014), Chỉ thị số 35-CT/TW ngày 26/5/2014 Bộ trị tăng cường lãnh đạo Đảng công tác tiếp công dân, giải khiếu nại tố cáo Bộ Tài (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/01/2012 Bộ tài hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá Bộ Tài (2015), Thơng tư 02/2015/TT-BTC Bộ Tài việc sửa đổi, bổ sung Thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 Bộ trưởng Bộ Tài hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền Bộ Tài chính, Bộ Nội vụ, Bộ TN&MT (2010), Thông tư số 01/2010/TTLT- BTNMT-BNV-BTC Bộ Tài Chính, Bộ Nội vụ Bộ TN&MT ngày 08 tháng 01 năm 2010 “Hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cấu tổ chức chế tài Tổ chức phát triển quỹ đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường thống kê, kiểm kê đất đai lập đồ trạng sử dụng đất Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xá định giá đất Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT – BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP bán đấu giá tài sản Nguyễn Đình Bồng (2005), Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 69 10 Chính phủ (2005), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Thủ tướng Chính phủ quy định bán đấu giá tài sản 11 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ chiết trừ phương pháp thặng dư 12 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 04/03/2010 quy định việc bán đấu giá tài sản 13 Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định giá đất 14 Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất 15 Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất cho thuê đất 16 Trần Cao Cường (2018), Một số yếu tố ảnh hưởng đến đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Lào Cai tỉnh Lào Cai, Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 17 Đào Xuân Cường (2015), Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ quản lý đất đai, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 18 Trần Tiến Hải (2015), Thực pháp luật bán đấu giá quyền sử dụng đất tỉnh Bắc Trung Bộ Việt Nam nay, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện Quốc gia Hồ Chí Minh 19 Dỗn Quang Hùng (2010) Đánh giá hiệu cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định Luận văn thạc sĩ Quản lý đất đai Trường Đại học nông nghiệp Hà Nội 20 Nguyễn Thị Minh (2010), Chuyên đề đấu giá tài sản pháp luật đấu giá, Hội đồng phối hợp công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Chính phủ 21 Phùng Ngọc Phương, Nguyễn Đức Hùng, Đỗ Thị Thanh Vân, Đoàn Ngọc Phương, Nguyễn Thu Hiền, Nguyễn Văn Hiền, Lương Thị Thanh, Bùi Văn Tuấn (2011), Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu 70 đấu giá quyền sử dụng đất q trình thị hố, Báo cáo, Tổng cục Quản lý đất đai 22 Phòng TN&MT huyện Vĩnh Tường (2020), Báo cáo thực kế hoạch sử dụng đất năm 2019 23 Phòng TN&MT huyện Vĩnh Tường (2020), Số liệu kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường 2015, 2016, 2017, 2018, 2019 24 Quốc hội (2003), Luật Đất đai năm 2003, NXB Chính trị Quốc gia 25 Quốc hội (2005), Luật Thương mại 2005, NXB Chính trị Quốc gia 26 Quốc hội (2012), Nghị số 39/2012/NQ-QH13 ngày 23/11/2012 Quốc hội việc tiếp tục nâng cao hiệu lực, hiệu thực sách, pháp luật việc giải khiếu nại, tố cáo công dân định hành đất đai 27 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia 28 Nguyễn Tân Thịnh (2012), Đấu giá quyền sử dụng đất: Công cụ giải xúc, Tạp chí tài số 10/2012 29 Nguyễn Thanh Trà Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội 30 Hồ Thị Lam Trà Nguyễn Thị Hương Giang (2005), Kết đất giá quyền sử dụng đất xã Nam Phong Nam Vân thành phố Nam Định, Tạp chí Địa 31 Nguyễn Thị Huyền Trang (2011), Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất Mỹ, IBS industry building service, truy cập ngày 05/07/2018 http://archive.saga.vn/Chuoigiatri/nghiencuuvaphattrien/23254.sag 32 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2006), Quyết định số 22/QĐ-UBND ngày 05/01/2006 UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường giai đoạn 1997 – 2010, Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất huyện Vĩnh Tường đến năm 2010 kế hoạch sử dụng đất năm (2006 - 2010) 33 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2009), Quyết định số 60/2009/QĐ-UBND ngày 11/11/2009 UBND tỉnh ban hành quy định giải đất dịch vụ 71 34 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2014), Quyết định số 78/QĐ-UBND ngày 10/01/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ đầu (2011 - 2015) huyện Vĩnh Tường 35 HĐND tỉnh Vĩnh Phúc (2016), Nghị số 33/NQ-HĐND ngày 21/7/2016 HĐND tỉnh Vĩnh Phúc Thông qua điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 kế hoạch sử dụng đất năm kỳ cuối (2016 - 2020) tỉnh Vĩnh Phúc 36 UBND tỉnh Vĩnh Phúc (2014), Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Vĩnh Phúc ban hành quy định bảng giá loại đất 05 năm (2015 - 2020) địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc 37 UBND huyện Vĩnh Tường (2018), Chỉ thị số 06/CT-UBND ngày 20/6/2018 UBND huyện Vĩnh Tường việc tăng cường biện pháp quản lý, xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai địa bàn huyện 38 UBND huyện Vĩnh Tường (2018), Chỉ thị số 04/CT-UBND ngày 20/6/2018 UBND huyện Vĩnh Tường việc tổ chức chiến dịch xử lý vi phạm Luật đất đai từ ngày 25/6 đến ngày 31/12/2019 39 UBND huyện Vĩnh Tường (2018), Văn số 1201/UBND-TNMT ngày 23/5/2018 UBND huyện Vĩnh Tường việc tăng cường công tác quản lý nhà nước đất đai 40 Văn phòng ĐKĐĐ chi nhánh Vĩnh Tường (2019), Báo cáo thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2015 – 2019 41 Viện khoa học pháp lý Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, NXB Từ điển Bách Khoa, NXB Tư pháp 42 Nguyễn Thị Thanh Xuân (2019), Một số bất cập đấu giá quyền sử dụng đất Quy Nhơn, Sở Tài nguyên Môi trường Quy Nhơn Phụ lục: Phiếu điều tra PHIẾU ĐIỀU TRA CÁN BỘ Phiếu đánh giá ý kiến cán hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường PHIẾU TRƯNG CẦU Ý KIẾN (Dành cho cán địa bàn khảo sát) Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường Sự tham gia ý kiến Ơng/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ông/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thơng tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! Ghi chú: Mục hỏi Ơng/Bà chọn phương án trả lời thích hợp theo hiểu biết mức độ quan tâm Phần bỏ trống “ ” dành cho ý kiến khác Ông/Bà Ông (bà) tham gia đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường chưa? A Đã tham gia B Chưa tham gia Nếu câu trả lời có tiếp tục vấn câu Câu 1: Ông (bà) cho biết việc đấu giá dự án huyện Vĩnh Tường có quy chế khơng? A Đúng; B Khơng Câu 2: Ơng (bà) cho biết cán thực đấu giá dự án huyện Vĩnh Tường có trách nhiệm quyền hạn khơng? A Có; B Khơng Câu 3: Ơng (bà) cho biết việc đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường có thay đổi trình tự thủ tục, quy trình đấu giá theo Luật Đất đai 2013 khơng? A Có; B Khơng Câu 4: Ơng (bà) cho biết dự án đấu giá có nằm kế hoạch địa phương khơng? A Có; B Khơng Câu 5: Ơng (bà) cho biết dự án đấu giá có xây dựng theo nhu cầu địa phương khơng? A Có; B Khơng Câu 6: Ơng (bà) cho biết dự án đấu giá có cơng khai khơng? A Có; B Khơng Câu 7: Ông (bà) cho biết dự án đấu giá có thực kế hoạch hàng năm địa phương khơng? A Có; B Khơng Câu 8: Ơng (bà) cho biết có tác nhân gây khó khăn đấu giá khơng? A Có; B Khơng Câu 9: Ơng (bà) cho biết có tác nhân tác nhân có làm ảnh hưởng đến kết đấu giá khơng? A Có; B Khơng Câu 10: Các ý kiến khác: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin Ơng/Bà cho biết số thơng tin thân: Họ tên:…………………………………………………………………… Giới tính: Nam Nữ Năm sinh: Trình độ chun mơn: Sơ cấp, trung cấp Cao đẳng, đại học Sau đại học Khác (ghi rõ) Trình độ quản lý nhà nước: Vị trí cơng việc Ơng/Bà đảm nhận: Một lần xin cảm ơn hợp tác Ông/Bà! PHIẾU ĐIỀU TRA NGƯỜI DÂN Phiếu đánh giá ý kiến người dân hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường PHIẾU TRƯNG CẦU Ý KIẾN (Dành cho người dân địa bàn khảo sát) Kính thưa Ơng/Bà! Chúng tơi tiến hành nghiên cứu tính hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường Sự tham gia ý kiến Ông/Bà giúp chúng tơi nhiều nghiêu cứu Ơng/Bà đọc kỹ trả lời câu hỏi phiếu Những thơng tin mà Ơng/Bà cung cấp phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học hồn tồn giữ kín Xin chân thành cảm ơn hợp tác Ông/Bà! Ghi chú: Mục hỏi Ông/Bà chọn phương án trả lời thích hợp theo hiểu biết mức độ quan tâm Phần bỏ trống “ ” dành cho ý kiến khác Ông/Bà Ông (bà) tham gia đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường chưa? A Đã tham gia B Chưa tham gia Nếu câu trả lời có tiếp tục vấn câu Câu 1: Ơng (bà) có chủ động tìm hiểu thơng tin, thủ tục hành đấu giá QSD đất thành phố khơng? A Có tìm hiểu tìm hiểu kỹ để chủ động thực ; B Tìm hiểu qua loa, chủ yếu từ người khác tham gia đấu giá nói lại; C Chưa tìm hiểu, vướng mắc chỗ có nhân viên/ cán hướng dẫn Câu 2: Ơng (bà) thấy việc đấu giá quyền sử dụng đất huyện Vĩnh Tường thời gian qua có quy chế hay không? A Rất đúng; B Đúng; C Chưa Câu 3: Ông (bà) thấy đấu giá người khơng đạt thầu bị loại có quy chế không? A Đúng; B Không đúng; C Ý kiến khác Câu 4: Ơng (bà) thấy thơng tin dự án đấu giá địa phương công khai hay không? A Công khai; B Chưa công khai; C Công khai phần Câu 5: Ơng (bà) thấy thơng tin lô đất dự án đấu giá địa phương có đầy đủ khơng? A Rất đầy đủ; B Đầy đủ; C Chưa đầy đủ Câu 6: Ông (bà) thấy thông tin giá khởi điểm lô đất dự án đấu giá địa phương có cơng khai không? A Được công khai; B Không công khai; C Cơng khai phần Câu 7: Ơng (bà) thấy thông tin quy hoạch lô đất dự án đấu giá địa phương có cơng khai khơng? A Được công khai; B Không công khai; C Cơng khai phần Câu 8: Ơng (bà) có hài lịng giá lơ đất dự án đấu giá địa phương khơng? A Rất hài lịng; B Hài lịng; C Khơng hài lịng Câu 9: Ơng (bà) có hài lịng định lơ đất dự án đấu giá trúng thầu địa phương không? A Rất hài lịng; B Hài lịng; C Khơng hài lịng Câu 10: Ơng (bà) có hài lịng Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất lô đất dự án đấu giá trúng thầu địa phương không? A Rất hài lịng; B Hài lịng; C Khơng hài lịng Câu 11 Ơng/bà có hài lịng sau tham gia đấu giá quyền sử dụng đất? A Rất hài lịng; B Bình thường; C Khơng hài lịng Câu 12: Các ý kiến khác: ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Xin Ông/Bà cho biết số thông tin thân: Họ tên:…………………………………………………………………… Giới tính: Nam Nữ Năm sinh: Dân tộc: Tơn giáo: Trình độ văn hóa: Cấp Cấp Cấp Khác (ghi rõ) Trình độ chun mơn: Sơ cấp, trung cấp Cao đẳng, đại học Sau đại học Khác (ghi rõ) Trình độ trị: Sơ cấp, trung cấp Cử nhân Cao cấp Khác (ghi rõ) Trình độ quản lý nhà nước: Vị trí cơng việc Ơng/Bà đảm nhận: ……………………………………………………………………………………… Một lần xin cảm ơn hợp tác Ông/Bà! ... Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng. .. giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc - Đánh giá yếu tố ảnh hưởng tới hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh. .. mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tiến hành đề tài: "Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Vĩnh Tường, tỉnh Vĩnh Phúc? ?? 3 Mục tiêu nghiên cứu đề