Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện yên khánh tỉnh ninh bình giai đoạn 2010 2014

Nghiên cứu 6 dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung đã thực hiện khátốt theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất củaUBND tỉnh Ninh Bình.. Điều này làm cho giá đất

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực.

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Việt Anh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện Luận văn tôi đã nhận được sự giúp đỡ, chỉ bảo nhiệt tình của các Thầy, Cô giáo trong Khoa Quản lý Đất đai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam, các tập thể đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành Luận văn này.

Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Cô giáo: PGS.TS Hồ Thị Lam Trà đã giúp đỡ tận tình và trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện Luận

số liệu, tư liệu khách quan giúp tôi hoàn thành luận văn này.

Xin cảm ơn gia đình, người thân và bạn bè đã động viên, giúp đỡ, tạo điều kiện về mọi mặt trong quá trình tôi thực hiện Luận văn này.

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Phạm Việt Anh

MỤC LỤC

Lời cam đoan i

Lời cảm ơn ii

Mục lục .iii

Danh mục chữ viết tắt

vi Danh mục bảng .vii Danh mục hình .viii Trích yếu luận văn ix Thesis abstract xi Phần 1 Mở đầu 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1 1.2 Mục đích nghiên cứu 2

1.3 Phạm vi nghiên cứu 2

1.4 Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 2

1.4.1 Những đóng góp mới

2 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 2

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn 2

Phần 2 Tổng quan tài liệu

3 2.1 Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 3

2.1.1 Quyền sử dụng đất

3 2.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất

4 2.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

8 2.1.4 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất

15 2.2 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất trên thế giới

27 2.2.1 Nhật Bản 27

2.2.2 Đài Loan 29

2.2.3 Trung Quốc 30

2.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam 32

2.3.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất Thành phố Hồ Chí Minh 32

2.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Hà Tĩnh

34 2.3.3 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Ninh Bình

35 Phần 3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu

38 3.1 Địa điểm nghiên cứu 38

3.2 Thời gian nghiên cứu 38

3.3 Đối tượng nghiên cứu 38

3.4 Nội dung nghiên cứu 38

3.4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Yên Khánh 38

3.4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn 2010 - 2014 38

3.4.3 Kết quả đấu giá QSDĐ tại 6 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Khánh 39

3.4.4 Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Khánh 39

3.4.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh 39

3.5 Phương pháp nghiên cứu 39

3.5.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp

39 3.5.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 39

3.5.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

40 3.5.4 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 42

3.5.5 Phương pháp so sánh 42

Phần 4 Kết quả và thảo luận

43 4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất huyện Yên Khánh 43

4.1.1 Điều kiện tự nhiên 43

4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 47

4.1.3 Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Khánh 52

4.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Yên Khánh 56

4.2 Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn 2010 - 2014 59

4.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Yên Khánh 59 4.2.2 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện

Yên Khánh 60 4.2.3 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện tại huyện Yên Khánh 65

4.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh

giai đoạn 2010 - 2014 68

4.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 6 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Khánh 69

4.3.1 Khái quát chung 6 dự án 69

4.3.2 Dự án đấu giá 17 lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở khu chùa chè Nhuận Hải, xã khánh Hải, huyện Yên Khánh 70

4.3.3 Dự án đấu giá khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản - TT Yên Ninh 60 lô 71

4.3.4 Dự án đấu giá khu dân cư mới xã Khánh Hồng 73

4.3.5 Dự án khu dân cư mới xã Khánh Nhạc 75

4.3.6 Dự án khu dân cư mới xã Khánh Hòa 77

4.3.7 Dự án đấu giá khu dân cư mới xã Khánh Cư 78

4.4 Đánh giá công tác đấu giá qsdđ tại các dự án nghiên cứu 80

4.4.1 Đánh giá của người dân về công tác đấu giá QSDĐ đất ở 6 dự án 80

4.5 Một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá QSDĐ tại huyện Yên Khánh 85

4.5.1 Một số tồn tại, hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh 85

4.5.2 Một số giải pháp hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh 86

Phần 5 Kết luận và kiến nghị

88 5.1 Kết luận 88

5.2 Kiến nghị 89

Tài liệu tham khảo 90

Phụ lục 92

Hiện đại hoá

KDC Khu dân cư MCL

Mức chênh lệch QSDĐ

Quyền sử dụng đất TBQ

Tiền bình quân

TW Trung ương UBND

Uỷ ban nhân dân VND

Việt Nam đồng XHCN Xã

hội chủ nghĩa

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 Tổng hợp phiếu điều tra 41

Bảng 4.1 Hiện Trạng dân số huyện Yên Khánh năm 2015 51

Bảng 4.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Khánh năm 2014 57

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Yên Khánh 58

Bảng 4.4 Kết quả thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh giai đoạn từ năm 2010 đến năm 2014 68

Bảng 4.5 Khái quát chung 6 dự án 70

Bảng 4.6 Giá sàn và bước giá của dự án KDC TT Yên Ninh 72

Bảng 4.7 Kết quả đấu giá đất KDC TT Yên Ninh 73

Bảng 4.8 Kết quả đấu giá KDC mới tại xã Khánh Hồng 74

Bảng 4.9 Giá sàn và bước giá của dự án KDCM xã Khánh Nhạc 76

Bảng 4.10 Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Nhạc 76

Bảng 4.11 Giá sàn và bước giá của dự án KDC xã Khánh Hòa 77

Bảng 4.12 Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Hòa 78

Bảng 4.13 Giá sàn và bước giá của dự án KDC xã Khánh Cư 79

Bảng 4.14 Kết quả đấu giá đất KDC xã Khánh Cư 79

Bảng 4.15 Tính minh bạch các thông tin liên quan đấu giá quyền sử dụng đất 81

Bảng 4.16 Đánh giá về giá khởi điểm và bước giá 82

Bảng 4.17 Đánh giá về thực hiện quy chế đấu giá 83

Bảng 4.18 Đánh giá sau khi trúng đấu giá 84

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Sơ đồ trình tự đấu giá quyền sử dụng đất ở Nhật Bản

28 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình 43 Hình 4.2 Quy trình đấu giá QSDĐ của tỉnh Ninh Bình 60

TRÍCH YẾU LUẬN VĂN

Tên tác giả: Phạm Việt Anh

Tên Luận văn: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên

Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 – 2014”

Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103

Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam

1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện YênKhánh trong giai đoạn 2010-2014 Đề xuất giải pháp tăng cường công tác đấu giáquyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh

2 Phương pháp nghiên cứu của đề tài

Luận văn đã sử dụng các phương pháp:

- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp: các số liệu thứ cấpđược thu thập tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến côngtác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Khánh, tỉnh Ninh Bình

- Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Xây dựng phiếu điều tra đánhgiá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Khánh Tiến hành điều tra

150 phiếu tại 5 dự án đã đấu giá thành công và 1 trong số những dự án khôngthành công, để đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Khánh

- Phương pháp tổng hợp,phân tích, xử lý số liệu, tổng hợp, sắp xếp các số liệutheo thời gian và các dự án nghiên cứu bằng phần mềm Excel

3 Kết quả và kết luận chính

3.1 Huyện Yên Khánh nằm ở phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình, có vị trí địa lý tựnhiên thuận lợi cho việc sản xuất và phát triển kinh tế Công tác Quản lý đất đailuôn được Nhà nước, các cơ quan, ban ngành trên địa bàn huyện quan tâm và chútrọng Trong những năm vừa qua, huyện triển khai thực hiện các phiên đấu giáQSDĐ và đạt dược những kết quả tích cực, đem lại nguồn thu cho ngân sách huyện.3.2 Đấu giá QSDĐ của huyện Yên Khánh chủ yếu giải quyết được đất ởcho người dân Giai đoạn 2010-2014 huyện đã xây dựng 20 dự án với tổng diệntích 84.125m2 thu được số tiền là 277,791 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước

và địa phương Công tác đấu giá đã thực hiện khá tốt theo quy định của phápluật

và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất của UBND tỉnh Ninh Bình Nguồn kinhphí thu được từ công tác đấu giá QSDĐ một phần được đầu tư quay trở lạichính khu đất đấu giá để xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hộiđồng bộ, hiện đại; một phần thu về cho ngân sách để đầu tư xây dựng cơ sở hạtầng khác của địa phương

3.3 Nghiên cứu 6 dự án đấu giá QSDĐ cho thấy nhìn chung đã thực hiện khátốt theo quy định của pháp luật và quy chế đấu giá quyền sử dụng đất củaUBND tỉnh Ninh Bình

+ 05 dự án khu vực phía Đông trường Tiểu học Trần Quốc Toản – TT.Yên Ninh;khu vực trụ sở cũ xã Khánh Hồng; 46 lô xã Khánh Hòa, xã Khánh Nhạc 23 lô,và 17 lôkhu chùa chè Nhuận Hải xã Khánh Hải được đánh giá là thành công, vì khi tổ chứcđấu giá cơ sở hạ tầng của dự án đã hoàn thiện, tổ chức đấu giá có kết quả là đấugiá thành công 100% số lượng lô đất đưa ra đấu giá chỉ trong 01 phiên;

100% nguời trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận được GCNQSDĐ, hiện tại người dân đang dần ổn định đời sống, sinh hoạt

+ 01 dự án khu dân cư xã Khánh Cư 64 lô được đánh giá là đấu giá khôngthành công, có 21 lô đất được đưa ra đấu giá Nguyên nhân chính là vị trí lôđất đấu giá nằm ở vị trí ở gần bãi tha ma và vùng đất này ngày xưa rất trũng ngườidân thường gọi là khu (lũng thần) nên tâm lý người dân cho rằng đây là khu đấtkhông thích hợp cho việc sinh hoạt và giá khởi điểm hơi cao, nên công tác đấu giáquyền sử dụng đất gặp rất nhiều khó khăn và đạt kết quả thấp

3.4 Đa số người dân được hỏi cho rằng: công tác đấu giá được tổ chức côngkhai, minh bạch, 83,33% số người dân được hỏi biết các lô đất được đưa ra đấu giáđều nằm trong quy hoạch, 57,33% số người được hỏi cho rằng giá khởi điểm

là vừa phải Các dự án đấu giá được thực hiện theo đúng quy chế đấu giá củatỉnh Ninh Bình Sau khi trúng đấu giá hầu hết người dân đều hài lòng về giá trúngđấu giá và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với nhà nước và đã được cấp giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất

THESIS ABSTRACT

Master candidate: Pham Viet Anh

Thesis title: Evaluating of the auction related to the land using right in Yen

Khanh district - Ninh Binh Province from 2010 to 2014

Major: LAND MANAGEMENT Code: 60850103

Educational organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)

1 The researching purpose

Evaluating the status of the land using right auction in Yen Khanh district inthis period Suggesting the solution to get more eficiently in auction activity

2 Researching method

Some methods were used as the below

list:

- T h e m e t h o d o f i n v e s t i gat i o n , c o llec t i n g t o s e c o nd a r y d ata : The data was

collected in the speciality departments related to the auction working in Yen Khanhdistrict, Ninh Binh

- M e t h o d o f c o l lec t i n g p r i m a ry d a t a : Do questionnaire to evaluate of land

using right auction in Yen Khanh district Conducting a survey about 150 votes in

5 successfully auctioned projects and one of some failed project, in order

to evaluate the land using right auction in Yen Khanh district

- Su mm a riz in g m e t h o d s : Summarizing the data , analyzing and processed

the data arranging them in the order of time series data and the researchingproject by Excel

3 Results and conclusions:

3.1 Yen Khanh District located in the southeast province of Ninh Binh,there is natural geographic location to manufacture and economic development.Managing activity has always been taken care by Land State agencies anddepartments in the district, and focused atention In the recent years, the districtimplemented the auction and achieved positive results, bringing income to thedistrict budget

3.2 Auction solved mainly residential land In the period of 2010-2014 , thedistrict had built 20 projects with totally area of 84.125m2, obtained amountof

277.791 billion for the state budget and local The research shows that the auction

activity had implemented well in accordance with the law and regulations on landusing right auction in Ninh Binh province Fund collected from the auction , someparts of fund was invested back to the auction land area to build technicalinfrastructure and social infrastructure synchronously and modern; the rest of fundwas invested to build the construction of other infrastructure in the locality.

3.3 Researching 6 auction projects shows that it was generally donequite well under the provisions of law and regulations of land using right auction inNinh Binh province

Projects have results as the below list:

+ 05 project in area of the East of Tran Quoc Toan Primary School –YenNinh; the former headquarters of Khanh Hong commune ; 46 plots Khanh HoaCommune, 23 plots in Khanh Nhac commune, and 17 plots of in Che pagodaNhuan Hai, Khanh Hai commune were evaluated successfully, because theinfrastructure projects completed when doing auctions The auction results weresuccessful 100% plots put up for 1 session auction ; 100% of the auction winnerhas completed its financial obligations and geting land owned certificate,now people have been gradually stabilized their life

+ 01 residential project in 64 plots in Khanh Cu commune was consideredthe auction failed, only 21 plots were put up for auction The main reason is the location of the plot located in not good area nearby cemetery and the land was low-lying area known as “the valley god” area, so people think that the land wasnot suitable for living and the starting price was slightly higher, leading to face many difficulties and achieve low results

3.4 Most interviewed people said that the auction was organized: publicity,transparency , 83.33 % of people who were asked said that the plots were put

up for auction be in the planning , 57.33 % of respondents said that the startingprice is suitable The project was organized as auction regulations in Ninh Binhprovince

.After winning the auction most them make agreement about the successful bidand fully implement their obligations to the state and was granted land using rightcertificates

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của mọiquá trình sản xuất Đất đai là tài nguyên không tái tạo và là tư liệu sản xuấtkhông thể thay thế được trong sản xuất nông nghiệp, là thành phần quan trọngcủa môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư Việc khai thác tiềmnăng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, anninh - quốc phòng, nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn cónếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả

Hiện nay trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước tađang diễn ra mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh

tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế pháttriển, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sảnxuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng khôngphải là ngoại lệ Song việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhànước, hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏathuận giữa người mua và người bán Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều so vớikhung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất độngsản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày càng tăng.Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng(CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ),trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT thông quaphương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu nhằm khắc phục những khókhăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập trung khai thác nguồn nội lực củađất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa

Huyện Yên Khánh nằm ở phía Đông Nam tỉnh Ninh Bình Trong những nămgần đây, huyện Yên Khánh đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ sở hạtầng Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dânvới quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang là bộ mặt của

đô thị hiện đại phát triển Và công tác đấu giá quyền sử dụng đất lúc này đóng vai

trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, vềtài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.

Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường côngkhai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản Nhận thứcđược tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công tácđấu giá quyền sử dụng đất dưới sự hướng dẫn của PGS TS Hồ Thị Lam Trà, chúng

tôi nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện

Yên Khánh – tỉnh Ninh Bình giai đoạn 2010 - 2014”.

1.4 NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI, Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN

1.4.1 Những đóng góp mới

Luận văn đã chỉ ra được kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc rất lớnvào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá

1.4.2 Ý nghĩa khoa học

Luận văn góp phần làm sang tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền

sử dụng đất về xác định giá khởi điểm với những vị trí không thuận lợi

1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn

Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho họcviên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giátrên địa bàn huyện đồng bằng châu thổ sông hồng

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

2.1.1 Quyền sử dụng đất

2.1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2005 đã quy định: “QSDĐ là quyền khai thác

các thuộc tnh có ích của ĐĐ để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của đất nước” (Quốc hội, 2005).

Mặc dù, QSDĐ của người sử dụng kể từ khi LĐĐ 1993, 2003 và 2013 đượcban hành đã bao hàm cả quyền chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ thì chúng tacũng không nên đồng nhất giữa quyền sở hữu ĐĐ và QSDĐ, bởi lẽ, giữa chúng

có sự khác nhau về nội dung và ý nghĩa cụ thể: Quyền sở hữu ĐĐ là quyền ban đầu(có trước), còn QSDĐ là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nướcgiao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển QSDĐ hay công nhận QSDĐ

2.1.1.2 Tính chất của quyền sử dụng đất

Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ, còn QSDĐ là quyềnkhông trọn vẹn, không đầy đủ Tính không đầy đủ của QSDĐ được thể hiện qua 3khía cạnh cơ bản sau:

Thứ nhất: Người sử dụng đất không có đủ tất cả các quyền năng như

Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu

Thứ hai: Không phải bất kì người nào có QSDĐ hợp pháp cũng có quyền

chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảolãnh, thừa kế, góp vốn bằng QSDĐ mà pháp luật quy định

Thứ ba: Không phải bất cứ người nào cũng có đầy đủ quyền sử dụng

theo pháp luật quy định Về cơ bản, chỉ có những người sử dụng đất theo hìnhthức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất mộtlần cho toàn bộ thời gian thuê mới được pháp luật cho hưởng đầy đủ chínquyền năng về chuyển QSDĐ

Quyền sở hữu ĐĐ là một loại quyền tồn tại độc lập, còn QSDĐ là một loạiquyền phụ thuộc.Tính phụ thuộc của QSDĐ không được tự mình quyết định mọivấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ được

quyết định một số vấn đề, còn cơ bản vấn phải hành động theo ý chí của Nhà nướcvới tư cách là đại diện cho chủ sở hữu với đất được giao

Hơn nữa, về mặt lý luận thì giữa QSDĐ của Nhà nước với QSDĐ của người

sử dụng cũng có sự khác nhau Sự khác nhau này được biểu hiện trên những khíacạnh cơ bản sau đây

+ QSDĐ của Nhà nước phát sinh trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu

ĐĐ Nên QSDĐ này là vĩnh viễn, trọn vẹn không bị ai hạn chế

+ QSDĐ của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuêđất, cho phép chuyển nhượng QSDĐ hoặc công nhận QSDĐ… và phụ thuộc vào ýchí của Nhà nước

2.1.2 Thị trường quyền sử dụng đất

2.1.2.1 Các loại hình thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta:

+ Thứ nhất: là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp

với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất,cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt têncho loại hình này là thị trường sơ cấp

+ Thứ hai: là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử

dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, chothuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, gópvốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt têncho loại hình này là thị trường thứ cấp

Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết địnhhành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất Theo Luật Đất đai năm 2003, thịtrường sơ cấp có cơ chế hoạt động phù hợp với kinh tế thị trường như đấu giáquyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, tổ chức phát triển quỹ đấtthay mặt cho Nhà nước chuyển quỹ đất đã thu hồi theo quy hoạch vào thịtrường thứ cấp phù hợp với cơ chế thị trường, thu hẹp diện Nhà nước thu hồi đất,khi thu hồi đất Nhà nước bồi thường theo giá đất được quy định sát với giá thịtrường, mở rộng diện nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất thôngqua nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn để có đất thực hiện dự án

Hoạt động của thị trường thứ cấp luôn phản ánh đầy đủ tính chất của hoạtđộng theo cơ chế thị trường Trước đây, Nhà nước còn có những can thiệp khôngcần thiết gây trở ngại cho thị trường như nhà đầu tư nhận chuyển nhượng của

người đang sử dụng đất xong lại phải làm thủ tục thuê đất của Nhà nước Nay theoLuật Đất đai năm

2003, Nhà nước không can thiệp vào hoạt động của thị trường, Nhà nước chỉ quản

lý mục đích sử dụng đất đối với các loại đất quan trọng gồm đất nông nghiệp, đấtchuyên trồng lúa, đất có rừng, đất phi nông nghiệp giao không thu tiền sử dụng đất,đất phi nông nghiệp giao có thu tiền sử dụng đất, đất ở

- Đất đai là cơ sở để thực hiện đầu tư tài sản gắn liền với đất và giá trị của đấtđai được tăng lên sau khi thực hiện đầu tư tài sản trên đó Mức độ tăng giá đất sauđầu tư phụ thuộc vào thể loại tài sản gắn liền với đất Như vậy, đất đai là mộtyếu tố không thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường quyền sử dụng đấtkhông thể tách rời khỏi bất động sản, thị trường bất động sản có nhiều khu vực,bao gồm thị trường nhà ở; thị trường bất động sản công nghiệp và dịch vụ; thịtrường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội vàcông trình công cộng… Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyểnnhượng; thị trường cho thuê; thị trường xây dựng - kinh doanh - chuyển giao Thịtrường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi khu vực của thịtrường bất động sản, trong mỗi hình thức kinh doanh bất động sản

- Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn vừa qua vậnhành trong cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất do Nhà nước quy định chênhlệch khá nhiều so với giá thị trường, có nơi có lúc chỉ bằng 20% tới 40% giá đất trênthị trường, giá đất phi nông nghiệp trên thị trường tại thời điểm năm 2003 tănghơn tại thời điểm

1993 từ 50 lần tới 100 lần Cơ chế “xin – cho” về đất là đặc thù của hệ thống tàichính đất đai lúc này, từ đó hiện tượng tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sửdụng, cất trữ tiền tiết kiệm trong dân vào bất động sản xảy ra ngày càng phổ biến.Đến năm 2004 khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, luật pháp vềđất đai đã xóa bỏ cơ chế “xin – cho” về đất, giá đất trên thị trường chững lại

và có xu hướng giảm Từ đó hiện tượng tham nhũng về đất đai giảm nhiều,hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền tiết kiệm trong BĐSgần như không còn Thị trường BĐS đã “hiện nguyên hình”, cung thật và cầu thật

đã nhìn thấy nhau nhưng chưa gặp nhau vì giá cung còn cao hơn khả năng thanhtoán của cầu (Phùng Ngọc Phương và cs., 2011)

- Thị trường quyền sử dụng đất nước ta còn nhiều khiếm khuyết, về cả lýluận và thực tiễn triển khai Ngay thuật ngữ “thị trường quyền sử dụng đất” hay

“thị trường đất đai” cũng còn đang tranh luận Hệ thống pháp luật về đất đai còn

có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điềutiết

bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổimới đồng bộ với đối mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bịchia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơchế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đápứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốntiềm ẩn đất đai Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, hàmlượng khoa học còn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướngphát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp Hệ thốngcác cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều saiphạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai (Phùng Ngọc Phương và cs.,2011).

2.1.2.2 Chủ thể tham gia thị trường quyền sử dụng

b) Người bán

Trên thị trường quyền sử dụng đất, các chủ thể tham gia vào bên bánquyền sử dụng đất rất đa dạng, bao gồm các cá nhân và các doanh nghiệpkinh doanh quyền sử dụng đất

c) Các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất

Do quyền sử dụng đất là loại tài sản không di dời được, thường lại có giá trịcao nên việc mua - bán thường phải trải qua một quá trình phức tạp hơn rấtnhiều so với việc mua - bán các tài sản khác Ở những trường hợp đơn giản,người mua và người bán có thể trực tiếp giao dịch và thỏa thuận với nhau, nhưngtrong những trường hợp phức tạp hơn người bán quyền sử dụng đất có khi cầnphải được quảng cáo, người mua có khi cần phải được giới thiệu Quá trìnhkhai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý BĐS tương đối phức tạp nên phần lớn cả

bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đều cần đến dịch vụ của các chuyêngia tư vấn là những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường làm cầu nối

Những tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường bao gồm:

- Tổ chức phát triển quỹ đất;

- Các tổ chức thông tin quyền sử dụng đất;

- Các tổ chức môi giới quyền sử dụng đất;

- Các tổ chức tư vấn pháp lý về quyền sử dụng đất;

- Các tổ chức định giá quyền sử dụng đất;

- Các định chế tài chính

d) Người quản lý thị trường quyền sử dụng đất (Nhà nước)

Nhà nước tham gia thị trường quyền sử dụng đất với tư cách người quản lý vĩ

mô đối với hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất Nhà nước xây dựng

hệ thống pháp luật, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trườngquyền sử dụng đất Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tàichính thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển, thực hiện quản lý vàgiám sát, cung cấp hệ thống thông tin về quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, Nhànước còn cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường quyền sử dụngđất

Sự tham gia của Nhà nước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường quyền sửdụng đất thể hiện chủ yếu trên 2 mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kếhoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thịtrường để có biện pháp điều tiết quan hệ cung - cầu - giá cả Nhà nước còn thamgia giao dịch trên thị trường như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về quyền

sử dụng đất trong việc thực hiện các chức năng quản lý Nhà nước

2.1.2.3 Chức năng, vai trò của thị trường quyền sử dụng đất

- Thị trường quyền sử dụng đất là một trong những thị trường quan trọngcủa nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tàisản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền Kinh tếquốc dân

- Chức năng quan trọng nhất của thị trường quyền sử dụng đất là giúpphân bố quyền sử dụng đất cho các ngành và các lĩnh vực sử dụng một cáchhiệu quả nhất, thông qua áp lực cung - cầu - giá cả quyền sử dụng đất

- Thị trường quyền sử dụng đất có chức năng kích thích đầu tư vào đất đai

và sử dụng nó một cách có hiệu quả

1 0

- Phát triển và quản lý tốt thị trường quyền sử dụng đất sẽ góp phần kíchthích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước

- Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường quyền sử dụng đất sẽ đápứng nhu cầu bức xúc ngày càng tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị đến nôngthôn

2.1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường quyền sử dụng đất bị ảnh hưởng bởi 3nhóm nhân tố sau:

- Nhóm các nhân tố tự nhiên như địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý vàđiều kiện khai thác mà được thiên nhiên ưu đãi thì sẽ có một lượng lớn đất đaitham gia vào thị trường quyền sử dụng đất, ngược lại thì tỷ trọng đất đai tham giathị trường quyền sử dụng đất sẽ giảm

- Nhóm các nhân tố chính trị như chế độ chính trị đều ảnh hưởng đến vấn

đề đất đai nói riêng, quyền sử dụng đất nói chung có trở thành hàng hóa haykhông, nhân tố này thể hiện rất rõ ở Việt Nam qua các thời kỳ xây dựng vàbảo vệ đất nước

- Nhóm các nhân tố kinh tế như trình độ phát triển kinh tế (trong đó có

trình độ phát triển kinh tế thị trường nói chung, quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường quyền sử dụng đất) cao, mục đích và kỹ năng

sử dụng đất đai đa dạng, thì chủng loại hàng hóa quyền sử dụng đất phong phú,chuyển dịch quyền sử dụng đất nhiều và linh hoạt

2.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

2.1.3.1 Giá đất

a) Khái niệm

Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất

(sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà

nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ Giá đất được hìnhthành trong các trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Quốc hội, 2003)

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được banhành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trongthời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so

với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giáđất cho phù hợp

Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiệnđược phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sựtác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằngtiền do người chuyển nhựng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảothuận với nhau tại một thời điểm xác định.

Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thịtrường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước

Trên thực tế có hai loại giá đất:

+ Loại 1: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Nhà nước là

người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế

để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thờicũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Như vậy, giá đất

do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhànước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước giao đất hoặccho thuê đất Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sửdụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất

+ Loại 2: Giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện

chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng

đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp

hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất

với nhau Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nóitrên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

Giá đất và xác định giá đất theo quy định pháp luật được quy định và hướngdẫn chi tiết tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thay thế Luậtđất đai

2003.Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với nhữngnơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

1 0

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mứcgiá như nhau (Quốc hội, 2013)

- Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cáthể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnhhưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó

so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tìnhtrạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từngthời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả caohay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sảnphẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

Thực tế, trong trường hợp con người khai phá đất đai thì chi phí là một bộphận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vàođất Tuy nhiên các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giaothông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vàogiá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã

hội (trường học, bệnh viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi

hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tínhtoán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăngcao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thôngthường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khanhiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, mà đồng thời sự phát triểnkinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục

tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơcủa tư bản toàn xã hội

được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thếgiảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thôngthường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nóichung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụngđược là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng donhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rấtlớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất.

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vịtrí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thốngnhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trícủa thửa đất khác nhau thì giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng.Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân sốcủa từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau ( Hồ Thị Lam Trà,Nguyễn Văn Quân, 2006)

2.1.3.2 Các phương pháp định giá

đất

- Phương pháp so sánh trực tiếp được quy định tại Điều 4, nghị định số44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thay thế nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày16/11/2004 của Chính phủ là phương pháp định giá đất thông qua việc phântích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khảnăng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý vềquyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thịtrường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đấtcần định giá ( Chính phủ, 2004, 2014)

- Phương pháp thu nhập được quy định tại Điều 4, nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thay thế nghị định 188/2004/NĐ-44/2014/NĐ-CP ngày 16/11/2004 củaChính phủ là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thunhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãisuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loạitiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suấttiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh ( Chính phủ, 2004, 2014)

- Phương pháp chiết trừ được xác định theo Điều 4, nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thay thế Khoản 4, Điều 1, Nghị định123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất độngsản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất) ( Chính phủ, 2007, 2014).

- Phương pháp thặng dư được xác định theo Điều 4, nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 thay thế Khoản 4, Điều 1, Nghị định123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theoquy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sửdụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính rakhỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản ( Chính phủ, 2007, 2014)

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được quy định tại Điều 4, nghịđịnh số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014

Là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân(x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộcTrung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành (Chính phủ 2014)

2.1.3.3 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

Tại Điều 58 Luật Đất đai năm 2003 quy định :

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thứcđấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:+ Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

+ Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

+ Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

+ Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

+ Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đểsản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

+ Các trường hợp khác do Chính phủ quy định

- Thực hiện đấu giá QSDĐ để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnhbằng QSDĐ để thu hồi nợ

- Giá trúng đấu giá QSDĐ hoặc trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất khôngđược thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trungương quy định