Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố thanh hóa, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2016 2018​

Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, cóhiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực củađất đai, góp phần thúc đẩy mạnh

NGUYỄN TẤN THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN

LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA GIAI

ĐOẠN 2016 – 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – năm 2019

NGUYỄN TẤN THÀNH

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN

LÝ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THANH HÓA, TỈNH THANH HÓA GIAI

ĐOẠN 2016 – 2018

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số: D850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Văn Hùng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kếtquả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì côngtrình nào khác

Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đượccảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Tấn Thành

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn, tôi được sự giúp đỡ của nhiều tập thể, cá nhân Quađây tôi xin được bày tỏ lời cảm ơn chân thành tới sự giúp đỡ, đóng góp của các cơquan, thầy cô, bạn bè, gia đình, người thân

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Hoàng Văn Hùng,

là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài vàhoàn thiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy giáo,

cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và Môi trườngtỉnh Thanh Hóa, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hóa, PhòngThống kê thành phố Thanh Hóa, Văn phòng HĐND-UBND thành phố Thanh Hóa

đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Trân trọng cảm ơn đối tới tất cả tập thể, người thân trong gia đình, bạn bè,đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Nguyễn Tấn Thành

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa 2

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội 3

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội 3

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất 3

1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất 4

1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. 6

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức 7

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam. 10

1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới 10

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 17

1.3.3 Tình hình sử dụng đất đai của tỉnh Thanh Hóa 21

1.4 Nhận xét, đánh giá chung 25

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.2 Phạm vi nghiên cứu 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa tác động đến nghiên cứu. 26

2.3.2 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. 26

2.3.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. 27

2.3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa. 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 27

2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu 27

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu 28

2.4.3 Phương pháp thống kê, so sánh 28

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội 31

3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa. 36

3.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai, hiện trạng quản lý sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 37

3.2.1 Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 37

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa tính đến năm 2018 40

3.2.3 Đánh giá chung về tình hình quản lý sử dụng đất đai 45

3.3 Đánh giá hiện trạng quản lý sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 46

3.3.1 Các tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. 46

3.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng của các tổ chức kinh tế (từ năm 2016 dến năm 2018). 48

3.3.3 Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 48

3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hoá 69

3.4.1 Giải pháp về chính sách pháp luật 69

3.4.2 Giải pháp về kinh tế 70

3.4.3 Giải pháp về khoa học công nghệ 71

3.4.4 Các giải pháp khác 71

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 74

1 Kết luận 74

2 Đề nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1 1 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta

Bảng 3 1 Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế

Bảng 3 2: Dân số, lao động, việc làm và thu nhập thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2016-2018

Bảng 3 3: Hệ thống giao thông thành phố Thanh Hóa

Bảng 3 4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 của thành phố Thanh Hóa

Bảng 3 5: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2017

Bảng 3 6: Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2017

Bảng 3 7: Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính

Bảng 3 8: Phân loại các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa (2016-2018)

Bảng 3 9: Hiện trạng sử dụng đất phân theo hình thức sử dụng

Bảng 3 10: Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức

Bảng 3 11: Tình hình quản lý sử dụng đất thuê của các tổ chức kinh tế

Bảng 3 12: Tình hình cho thuê, cho mượn không đúng mục đích của các tổ chức kinh tế

Bảng 3 13: Tình hình chuyển nhượng trái phép của các tổ chức kinh tế

Bảng 3 14: Tình hình sử dụng vào mục đích khác của các tổ chức kinh tế

Bảng 3 15: Các tổ chức kinh tế chưa đưa diện tích đất vào sử dụng

Bảng 3 16: Các tổ chức kinh tế lấn chiếm đất tập thể ở thành phố Thanh Hóa

Bảng 3 17: Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất không đúng mục đích được thuê ở thành phố Thanh Hóa

Bảng 3 18: Tình hình sở hữu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, BIỂU ĐỒ

Hình 3 1: Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017 ở thành phố Thanh Hóa 41Hình 3 2: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng công tác quản lý tình hình

sử dụng đất của các tổ chức (PCA) 65Hình 3 3: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới công tác quản lý tình hình

sử dụng đất của các tổ chức 66

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia Sử dụng đất đai

có ý nghĩa quyết định tới sự thành bại về kinh tế và ổn định chính trị, phát triển xãhội của cả trước mắt và lâu dài Nguồn tài nguyên, nguồn lực đất đai vô cùng quýgiá, nhưng là nguồn tài nguyên có hạn, việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên nàyvào việc phát triển kinh tế xã hội một cách khoa học, tiết kiệm và đạt hiệu quả cao

là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn

Ở nước ta, quỹ đất của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuêđất là rất lớn Theo kết quả thống kê đất của Bộ Tài nguyên và Môi trường (2013)diện tích này là khoảng 3.429.000 ha, chiếm hơn 10% diện tích tự nhiên của cảnước Tuy nhiên, hiện nay diện tích này quản lý chưa chặt chẽ, sử dụng chưa hiệuquả, trong việc quản lý còn để xảy ra nhiều tiêu cực

Nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ đã banhành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹđất đang quản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đếnngày 01 tháng 4 năm 2008 Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăngcường vai trò quản lý Nhà nước đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọn g vềđất đai nói chung và diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nóiriêng

Thành phố Thanh Hóa có vị trí chiến lược rất quan trọng về chính trị, kinh tế,văn hóa, xã hội của tỉnh Thanh Hóa Nơi đây có các tuyến đường giao thông quantrọng như đường sắt Bắc Nam, đường bộ, đường thuỷ, nối liền với các tỉnh trong cảnước Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố Thanh Hóa pháttriển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội, là huyện đi đầu trong thực hiệnCNH-HĐH của tỉnh Do yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày cànggia tăng, quỹ đất dành cho công nghiệp được mở rộng và thu hút doanh nghiệp đầu

tư vào địa bàn huyện ngày một nhiều Do đó công tác quản lý và sử dụng đất củahuyện có nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục nhất là tình hình

lý sử dụng đất còn vướng mắc là do đâu? Giải pháp thúc đẩy công tác quản lý rasao? v.v là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợptrong giai đoạn tới Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài

"Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2016- 2018" với mong muốn đưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng

cường vai trò quản lý chặt chẽ quỹ đất của Nhà nước

2 Mục tiêu của đề tài

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh

tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2016 đến năm 2018;

- Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý sử dụng đất của một số tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng quỹ đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phươngnhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bànnghiên cứu

- Kết quả nghiên cứu đảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học về đất đai và vai trò của đất đai đến phát triển kinh tế xã hội

1.1.1 Đất đai đối với sự phát triển kinh tế, xã hội

Đất đai có ý nghĩa kinh tế, chính trị, xã hội sâu sắc trong sự nghiệp xây dựng

và bảo vệ Tổ quốc Điều đó đã được khẳng định trong Luật đất đai

Ta đều biết rằng, không có đất thì không thể sản xuất, cũng như không có sựtồn tại của con người Đất là sản phẩm của tự nhiên, xuất hiện trước con người vàtồn tại ngoài ý muốn của con người Đất tồn tại như một vật thể lịch sử - tự nhiên

Trong giai đoạn đầu phát triển kinh tế, xã hội, khi mức sống của con người cònthấp, công năng chủ yếu của đất là tập trung vào sản xuất vật chất, đặc biệt trong sảnxuất nông nghiệp Khi xã hội phát triển ở mức độ cao hơn, công năng của đất đượctừng bước mở rộng, sử dụng đất cũng phức tạp hơn Đất đai không chỉ cung cấp chocon người các tư liệu vật chất để sinh tồn và phát triển mà còn cung cấp các điều kiệncần thiết để hưởng thụ và đáp ứng nhu cầu cho cuộc sống nhân loại

1.1.2 Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất

1.1.2.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên

Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàngđầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổnhưỡng) và các nhân tố khác

- Điều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng rất lớn,trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện tự nhiên sinh hoạt của con người

- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhưỡng): Địa hình, địa mạo và độ dốcảnh hưởng đến phương thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt ra yêu cầu quy hoạch, xâydựng đồng ruộng để thủy lợi hóa và cơ giới hóa Điều kiện thổ nhưỡng quyết địnhrất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp

Đối với đất phi nông nghiệp, địa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá thành

Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực Vị trí địa lý củavùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt độ nguồn nước và cácđiều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiệu quả sử dụng đấtđai Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng cáclợi thế nhằm đạt được hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trường và kinh tế.

1.1.2.2 Nhân tố kinh tế - xã hội

Bao gồm các yếu tố như chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,chính sách môi trường và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất vàtrình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các điềukiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát triểncủa khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang thiết bịvật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đưa khoa học kỹ thuật vào sảnxuất

Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc

sử dụng đất đai

1.1.2.3 Nhân tố không gian

Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các ngànhnông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt động kinh tế và hoạt động

xã hội) đều cần đến đất đai như điều kiện không gian để hoạt động Không gian baogồm cả vị trí mặt bằng Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnhhằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người Vì vậy, không gian trở thành mộttrong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất

Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,nhà xưởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặcbiệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế

1.1.3 Khái quát chung về các tổ chức sử dụng đất

Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chương

II Điều 18 quy định "Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch

và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả Nhà nước giao đất

cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài" (Quốc hội, 1992)

Việc quản lý sử dụng nguồn tài nguyên đất đai đúng mục đích, hợp lý, cóhiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực củađất đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướngcông nghiệp hoá, hiện đại hoá.

Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức

quản lý sử dụng đất được hiểu như sau: (Quốc hội, 2003)

Nhà nước giao đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất đai bằng quyếtđịnh hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợpđồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất

Người sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức

như sau: (Quốc hội, 2003)

Các tổ chức trong nước bao gồm: cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổchức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổchức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sựnghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chínhphủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc côngnhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoạigiao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoạigiao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liênhợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liênchính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất

Tổ chức nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhànước Việt Nam cho thuê đất

Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trườngngày 02 tháng 8 năm 2007 hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xâydựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất, quỹ đất của các tổ chức trên địa bàn toàn quốcđược thống kê phân theo các loại: giao đất không thu tiền sử dụng đất; giao đất có

Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt Nam định cư

ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiềnthuê đất hàng năm) được thành lập theo Luật Doanh nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụngđất vào mục đích sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ… nhà đầu tư

được đầu tư để thành lập các tổ chức kinh tế sau đây: (Quốc hội, 2005)

a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt động theo Luật doanh nghiệp;

b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ đầu tư và các

tổ chức tài chính khác theo quy định của pháp luật;

c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ sở dịch

vụ khác có hoạt động đầu tư sinh lợi;

d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy định của pháp luật

1.1.4 Ý nghĩa của việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.

Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuấtđặc biệt trong nông - lâm nghiệp, đồng thời cũng là nơi xây dựng các công trình,đáp ứng nhu cầu về mặt bằng để phát triển kinh tế - xã hội, dân sinh, an ninh quốc

phòng (Hiến pháp, 1992)

Cùng với sự phát triển của xã hội, dân số tăng lên, quá trình đô thị hóa diễn ra vớitốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng Có nghĩacung là cố định còn cầu luôn có xu hướng gia tăng Điều này dẫn đến những mâu thuẫngiữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau Vì vậy để sửdụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách vàcần thiết Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước Việcquản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống phápluật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu vàNhà nước thống nhất quản lý về đất đai Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quantrọng trong việc kết hợp hài hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằmhướng tới mục tiêu phát triển Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất

là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Do đó quản lý sử dụng đất đai là một trongnhững hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung vàquản lý sử dụng đất của các tổ chức nói riêng

1.2 Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức

Trước đây nền kinh tế nước ta còn nghèo nàn, lạc hậu nhưng qua quá trìnhphát triển nền kinh tế nước ta đã có những chuyển biến đáng kể Nền kinh tế tựcung, tự cấp đã dần chuyển sang nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần với địnhhướng xã hội chủ nghĩa Kinh tế ngày càng phát triển dẫn đến sự đa dạng hóa cácthành phần kinh tế và các hình thức sản xuất Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm đa

số thì đến nay kinh tế tư nhân, liên doanh liên kết phát triển đóng vai trò không thểthiếu trong nền kinh tế quốc dân

Nhờ có chính sách đổi mới đó mà đời sống người dân ngày càng cải thiện.Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực đó thì vấn đề đặt ra với cơ quan quản lý đấtđai là làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng của cácngành sản xuất và của đời sống nhân dân Đây là vấn đề được Đảng và Nhà nướchết sức quan tâm, chú trọng giải quyết Sự quan tâm đó được thể hiện qua Luật Đấtđai và hàng loạt các văn bản của Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan qua cácthời kỳ Cụ thể như:

- Luật Đất đai năm 1993 quy định hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đấtđối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao đất không thu tiền sửdụng đất đối với đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuấtnông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục đích lợi nhuận Hình thứccho thuê đất đối với các đối tượng như: tổ chức kinh tế trong nước; tổ chức nướcngoài có chức năng ngoại giao

- Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao đất cóthu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế trong nước đối với các dự án xây dựng kinhdoanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng

- Luật Đất đai năm 2003, quy định cụ thể về hình thức cho thuê đất như sau:

tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được lựa chọn giữa thuê đất trả tiền một lần

và trả tiền hàng năm Đối với chính sách giao đất không thu tiền sử dụng đất, Điều

33, mục 3, chương 2 của Luật Đất đai năm 2003 quy định 07 trường hợp được nhànước giao đất không thu tiền sử dụng đất, trong đó phần lớn diện tích đất giao tập

nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp và đất chuyên dùng giao cho các tổchức xây dựng trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mụcđích công cộng không có mục tiêu lợi nhuận.

- Luật đất đai năm 2013 quy định các đối tượng được giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

+ Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở đểbán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc đểbán kết hợp cho thuê;

+ Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng

Theo quy định tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 thì việc Nhà nước cho thuêđất theo hai hình thức cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền

sử dụng đất một lần cho cả thời gian thuê

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất hàng năm trong các trường hợpsau đây:

* Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhânnước ngoài thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh;xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng

để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng,làm đồ gốm

* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

+ Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trongcác trường hợp sau đây:

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuêđất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy

sản, làm muối, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng kết cấu

hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệuxây dựng, làm đồ gốm, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê

* Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc

Để cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ đã ban hành các vănbản hướng dẫn cụ thể như sau:

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy địnhviệc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhànước giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việcsửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 142/2006/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2006 của Chính phủ

về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủquy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thựchiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhànước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định

bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấychứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm

2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai;

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định vègiá đất;

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về tiền thuê đất, thuê mặt nước;

- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP, ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

Để thực hiện các văn bản của Chính phủ, các bộ, UBND tỉnh Thanh Hóacũng ban hành Quyết định số 6383/QĐ-UBND ngày 04/12/2009 quy định, trình tự,thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, chuyểnhình thức sử dụng đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh ThanhHóa; Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 ban hành quy định một sốtrường hợp cụ thể về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa

Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích đất trên đã bị các tổchức sử dụng vào các mục đích khác hoặc không phù hợp với quy hoạch sử dụngđất như: cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức, cá nhân lấn chiếm,chiếm dụng,…

Để từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007 Thủtướng Chính phủ đã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ đất đangquản lý sử dụng của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất với mục tiêutổng hợp và đánh giá thực trạng việc quản lý sử dụng quỹ đất được nhà nước giaođất, cho thuê đất; trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp quản lý sử dụng hiệu quả

hơn đối với quỹ đất này (Chính phủ, 2007)

1.3 Tổng quan về tình hình quản lý sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử dụng đất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam.

1.3.1 Tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới

Hiện nay trên thế giới ngoài ý thức và tính pháp chế thực thi pháp luật của chínhquyền nhà nước và mọi công dân, chính sách pháp luật về lĩnh vực đất đai của

các quốc gia đang ngày càng được hoàn thiện Trên cơ sở chế độ sở hữu về đất đai,

ở quốc gia nào cũng vậy, nhà nước đều có những chính sách, nguyên tắc nhất địnhtrong việc thống nhất chế độ quản lý sử dụng đất đai Một trong những chính sáchlớn được thực hiện tại nhiều quốc gia là chính sách giao đất cho người sử dụng đấtnhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bình ổn chính trị, tạo sự công bằngtrong xã hội, cụ thể tình hình quản lý sử dụng đất của một số nước trên thế giới nhưsau:

* Liên bang Nga

Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công cuộccải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai song song với sở hữuNhà nước Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế hoạchchuyển sang phương pháp quản lý đất đai bằng kinh tế Với tiêu chí quản chặt quỹ đấtcủa Nhà nước, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao đất không thutiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để xây dựng trụ sở cơquan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội, tuy nhiên hìnhthức này hiện không được khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện Nhà nước

mở rộng cho thuê đất như là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với đất ở đô thị

hiện cải cách chính sách đất đai ở nước này Việc đưa đất đai vào quan hệ thị trườngkhởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDĐ cuối những năm 1980 Từ việccho thuê đất ở Thượng Hải dưới sự đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sửdụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòanhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ thống phân phối đất đai không thu tiền và khôngxác định thời hạn đã bị chấm dứt, đất đai chính thức được tham gia vào thị trườngnhư một loại hàng hóa Luật Quản lý nhà nước về đất đai năm 1986 đã quy định cơcấu SDĐ thông qua việc giao và cho thuê có đền bù, từ đây đã tạo nền tảng cho việchình thành thị trường đất đai Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nước Trung Quốc

đã ban hành quyết định cải cách đất đai ở một số thành phố lớn như Thượng Hải,Thẩm Quyến, Quảng Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ởTrung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của đất đai Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến

đã bán đấu giá QSD đất 8.588 m2 với thời hạn 50 năm, 44 doanh nghiệp ở đây đãcạnh tranh quyết liệt để có QSD đất và người chiến thắng đã phải trả 5.250.000Nhân dân tệ Như vậy, tại Thẩm Quyến, QSD đất tham gia vào thị trường như cáctài sản khác lần đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xướng cho việcchuyển giao QSD đất của Nhà nước bằng phương thức đấu thầu và đấu giá Sau đó,vào tháng 4/1988, Quốc hội nước này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyềnchuyển nhượng QSD đất theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm chothuê đất Cùng với việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nước Trung Quốc đã banhành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD đất của Nhà nước tại

đô thị, trong đó quy định rõ rằng QSD đất có thể chuyển nhượng bằng hợp đồng,đấu thầu và đấu giá

* Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 km2 trong đó rừng chiếm 66%, đất nôngnghiệp 21,4%; 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8% Quá trình đôthị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đềkhó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc như hoạt động đầu cơ đất

đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủđất giàu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cảntrở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốcgia Tuy nhiên Hàn Quốc đã vượt qua được các khó khăn này một cách khá thànhcông nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã đượcChính phủ ban hành gồm:

- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệthống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trường của lô đất và là

cơ sở để tính thuế lô đất đó

- Thuế được đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu(dù chúng ở các vị trí khác nhau) Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằmnắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất(đầu cơ đất) Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và do

đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trường đấtđai

- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:

+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cư ở đô thị: Đây là giải pháp bổ sung cho hệthống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất thừa ra.Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào được sở hữu đất dân cư vượtquá 200 py-ôm (660 m2) Phần sở hữu vượt quá giới hạn này được đề nghị bán đi Nếuchủ đất không chịu bán thì phần đất dư sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai quá mức” vớimức chịu thuế cao khoản 7 - 11% trong giá trị thị trường của diện tích đất thừa đó Sốthuế này sẽ được thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần đất thừa đó

+ Phí phát triển đất đai

Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ đất muanhững vùng rộng lớn để hưởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch Vì vậy nhà nước banhành phí phát triển đất Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát triển cho mục đích

cư trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã được chính quyền cho phép Nghĩa là nó đánh lêntất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m2) trừ đề án của Chính phủ Các đề án

phương được giảm 50 %.

+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn) Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu

cơ Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chưa được thuvào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu được từviệc bán đất nhưng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việctập trung tài sản quá mức vào một nhóm những người giàu có do đầu cơ đất đaibuộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trường bấtđộng sản phát triển

* Hungary

Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến

tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:

Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp

và mở cửa cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tư nhân

Luật Đầu tư nước ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tư nước ngoàithông qua việc miễn giảm thuế

Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tư nhân Để tách biệt quyềnlực quản lý và quyền sở hữu nhà nước

- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai được phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nước, tư nhân và hỗn hợp.Nhà nước chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xãhội và những vùng quan trọng Quyền sở hữu đất công cộng được thực hiện trên cácvùng đất được sử dụng hoặc dự định được sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hộihoặc cộng đồng địa phương Một số loại đất được xác định rõ quyền sở hữu nhànước như rừng, vùng lãnh thổ được bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vườn quốc gia, khuvực bờ sông, đất ngập nước, sông, hồ, suối, đường giao thông, các toà nhà côngcộng Tư nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đấtnông nghiệp

- Thời hạn sử dụng đất:

Thời hạn sử dụng đất cũng được phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: Đất

thuộc sở hữu tư nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nước có thờihạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tượng đất cụthể sẽ có thời hạn thuê khác nhau Nhà nước cũng có quy đinh cụ thể về quyền vànghĩa vụ của những sở hữu tư nhân khi cho thuê đất.

- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất

Nhà nước quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nôngnghiệp Đất nông nghiệp chỉ có thể được sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp saukhi được phòng đăng ký đất đai địa phương thông qua

Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuynhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nước, không gây tổn hạihoặc ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các bên khác

Công dân Hungary có thể được góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lậpdoanh nghiệp

- Các phương thức bán đất, cho thuê đất:

+ Phương thức bán đất của nhà nước: Thực hiện theo phương thức bán đấugiá công khai, mọi đối tượng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua

cổ phiếu

+ Phương thức cho thuê đất: Thực hiện theo giá thị trường Đối tượng chothuê là các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nước, cánhân và tổ chức nước ngoài

* Úc

Tuy có những đặc thù riêng về mặt lịch sử và phát triển pháp luật, nhưng nhìnchung Pháp luật đất đai của Úc chịu ảnh hưởng sâu sắc của hệ thống pháp luật Anh.Luật Anh không công nhận quan điểm về sở hữu tuyệt đối đối với đất đai Luật này đặttrọng tâm vào quyền chiếm hữu chứ không phải là quyền sở hữu tuyệt đối

phát triển luật BĐS ở Úc lại dựa trên giả định ngay từ ban ban đầu rằng đất đai sẽ làđối tượng của sở hữu tư nhân, đất đai phải được sử dụng có hiệu quả nhất thông quathị trường và thực tế đã khẳng định xu hướng này.

Chế độ sở hữu đất đai tư nhân: Sở hữu tư nhân về đất đai được thiết lập tươngứng với khái niệm về tài sản mà học thuyết về tài sản thì tài sản là khái niệm trừu tượngđược đặt giữa đất đai và người sử dụng đất Như vậy nhiều người có thể có lợi trêncùng một mảnh đất Hơn nữa các lợi ích có thể phân theo thời gian và ứng với nó cónhững loại tài sản khác nhau được thiết lập Theo phương thức này thì chủ thể được cấpđất được đảm bảo lợi ích tuyệt đối về đất còn Vương quyền chỉ là danh nghĩa, tài sảnkhông được thừa kế và các tài sản khác theo phương thức thuê

Quyền đất đai của người bản xứ: Luật về quyền đất đai của người bản xứ banhành năm 1993 trên cơ sở quyết định của tòa án tối cao Úc tại Mabo công nhậnquyền của người bản xứ đối với đất đai phù hợp với pháp luật của họ như các quyền

cư trú trên đất, quyền bảo vệ nguồn tài nguyên thiên nhiên, quyền duy trì, sử dụng,quản lý đất đai…

- Quyền của người sử dụng đất: Các chủ sở hữu về đất đai đều có quyềnchuyển nhượng, cho thuê (cho thuê lại) và thế chấp, riêng quyền thừa kế chỉ ápdụng đối với đất tư

Úc đưa ra hệ thống Torrens nhằm đảm bảo cho những người tham gia cácgiao dịch về đất đai hoàn toàn được bảo đảm và có thể tiếp cận được những thôngtin đầy đủ và chính xác

Nhìn chung, việc quản lý sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh tếnói riêng ở các nước phát triển dựa trên cơ chế thị trường nhưng có sự điều tiết vĩ môcủa nhà nước, nhà nước chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đấtthông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trường Nhờ có giá đất sát giá thịtrường nhà nước mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất đai và qua

đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lưu thông đất đai theo

kế hoạch vĩ mô của mình, người sử dụng đất có cơ sở để tính toán những bài toán kinh

tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trường Nhờ đó đất đai được vận động, tựđộng phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có hiệu quả, sự vận động này là sựvận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trường nhưng có sự điều

khiển quản lý vĩ mô của nhà nước.

1.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý sử dụng đượcnhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008của Thủ tướng Chính phủ:

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê đất:

Năm 2016, cả nước có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao,được thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26% Trường hợp tổ chức sửdụng đất để cho thuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấnchiếm tỷ lệ 2,74%

Tổ chức kinh tế có 49.723 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là458.179,32 ha, đạt 90,42% so với tổng diện tích đang quản lý sử dụng; các tổ chứckinh tế có 992 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phépvới diện tích 1.608,56 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê và cho mượn tráipháp luật (diện tích đất cho thuê trái pháp luật chiếm 21,60% tổng diện tích chothuê trái pháp luật của cả nước, diện tích đất cho mượn chiếm 12,31% tổng số diệntích đất cho mượn của cả nước)

* Sử dụng vào mục đích khác:

Tình trạng sử dụng sai mục đích được giao, được thuê xảy ra ở hầu hết các loạihình tổ chức, cả nước có 3.311 tổ chức sử dụng không đúng mục đích được giao, đượcthuê với diện tích là 25.587,82 ha, trong đó chủ yếu là các tổ chức sử dụng vào mụcđích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (1.527 tổ chức với diện tích 21.499,68 ha,chiếm 84,02%), số tổ chức sử dụng vào mục đích làm nhà ở là 1.828 tổ chức với diệntích 4.088,24 ha Trong số diện tích sử dụng vào mục đích làm nhà ở chủ yếu xây dựngnhà ở cho cán bộ công nhân viên của các tổ chức kinh tế chiếm tới 57,98%

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm:

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là313.969,03 ha, trong đó đất có tranh chấp có 1.184 tổ chức với diện tích 34.232,63

tổ chức với diện tích 254.033,19 ha.

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâm trường, UBND cấp xã,

tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã cho thấy, số tổ chức có diện tíchđất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyên nhân chủ yếu do khi thực hiệngiao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ, không chặt chẽ, mô tả ranh giới,mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã có mốc giới nhưng qua quá trìnhxây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có sự dịch chuyển vị trí ngoài ýmuốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyết gặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụngchưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diệntích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: Tổchức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâmtrường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chứckhông được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theodõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất

đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốcgiới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đãquá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàngiao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nêntrong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có

tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kêhiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đấtđược giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng khônghết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựnghoàn thành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian

vì nhiều lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phươngkhông báo cáo để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏhoang không sử dụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợp

lấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức:

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chức

nhưng chưa sử dụng là 299.719,45 ha do 4.120 tổ chức quản lý, trong đó diện tích

đã đưa vào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 250.862,79 ha do 2.455 tổ chức

quản lý và diện tích đất đầu tư, xây dựng chậm là 48.888,90 ha do 1.681 tổ chức

quản lý (tập trung chủ yếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị

mới, dự án xây dựng các khu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có

thẩm quyền quyết định đầu tư nhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do

có nhiều khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái

định cư,… Một số dự án tiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực

hiện), được thể hiện chi tiết tại bảng 1.1

Bảng 1 1 Tình hình đất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng đất ở nước ta

Nguồn: Tổng Cục Quản lý Đất đai (2017)

Diện tích đất chưa sử dụng của các tổ chức theo loại hình tổ chức cụ thể như sau:

- Cơ quan nhà nước có 293 tổ chức với diện tích là 863,42 ha;

- Tổ chức chính trị có 32 tổ chức với diện tích là 21,64 ha;

- Tổ chức xã hội có 12 tổ chức với diện tích là 12,46 ha;

- Tổ chức chính trị - xã hội có 24 tổ chức với diện tích là 1.081,05 ha;

- Tổ chức ngoại giao có 05 tổ chức với diện tích là 4,42 ha;

- Tổ chức kinh tế có 1.922 tổ chức với diện tích là 20.619,90 ha;

- UBND cấp xã có 812 tổ chức với diện tích là 2.603,57 ha;

- Quốc phòng, an ninh có 18 tổ chức với diện tích là 228,47 ha;

- Nông - lâm trường có 129 tổ chức với diện tích là 153.926,13 ha

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức:

Đến nay, cả nước đã có 52.004 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đạt 35,99% số tổ chức cần cấp giấy, số lượng giấy chứng nhận quyền sửdụng đất đã cấp là 83.299 giấy và diện tích đã cấp là 3.100.040,38 ha, đạt 39,58%diện tích cần cấp giấy Tuy nhiên nếu so sánh tỷ lệ diện tích đã được cấp giấy chứngnhận với tổng diện tích cần cấp của từng loại hình sử dụng đất thì tổ chức chính trị

xã hội - nghề nghiệp chiếm tỷ lệ diện tích đã cấp cao nhất (395,48 ha, chiếm54,83% diện tích đang quản lý sử dụng); tổ chức kinh tế (237.868,55 ha, chiếm46,94%); nông - lâm trường (2.736.185,70 ha chiếm 44,85%); tổ chức xã hội(520,38 ha, chiếm 36,54%); cơ quan nhà nước (11.331,93 ha, chiếm 32,03%); quốcphòng, an ninh (92.708,11 ha, chiếm 27,78%); tổ chức xã hội (740,83 ha, chiếm23,34%); tổ chức ngoại giao (3,01 ha, chiếm 14,10%); tổ chức chính trị xã hội(367,65 ha, chiếm 7,52%) và đất do UBND cấp xã quản lý (2.397,91 ha, chiếm0,73%)

Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là củacác tổ chức nông - lâm trường, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, tổ chức sựnghiệp công và đất của UBND cấp xã

Kết quả nghiên cứu tình hình quản lý sử dụng đất đai của các tố chức trong thờigian qua cho thấy có một số vấn đề còn tồn tại trong việc sử dụng đất của các tổ chứcđược Nhà nước giao, cho thuê như sau: Sử dụng không đúng mục đích được giao, đượcthuê; cho mượn, cho thuê, chuyển nhượng trái phép, sử dụng không phù hợp với quyhoạch, kế hoạch, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ chức cá nhân chiếm dụng, Vềphía các cơ quan quản lý nhà nước cũng còn những điều bất cập như: diện tích đấttrong quyết định giao đất, cho thuê đất không trùng với diện tích trong giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất cấp cho tổ chức, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất còn khá thấp, khả năng chuẩn hóa dữ liệu để quản lý bằng phần mềm chuyên ngành còn gặp rất nhiều khó khăn,

Việc sử dụng quỹ đất này không phù hợp đã gây lãng phí trong việc sử dụngtài nguyên đất, thất thu cho ngân sách nhà nước, tạo nhiều tiêu cực trong quản lý sửdụng đất và gây khiếu kiện trong nhân dân

1.3.3 Tình hình sử dụng đất đai của tỉnh Thanh Hóa

Trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa cũng như trong cả nước đều chịu sự ảnh hưởng củanhững tác động từ vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, các tỉnh Bắc Lào và vùng trọngđiểm kinh tế Trung Bộ, ở vị trí cửa ngõ nối liền Bắc Bộ với Trung Bộ nên thu hút nhiềucác nhà đầu tư trong và ngoài nước Do đó, để đáp ứng như cầu của các nhà đầu tư, tỉnhThanh Hóa luôn coi trọng công tác quản lý đất đai để tạo sự phù hợp, thu hút các nguồnlực tạo nên những bước nhảy vọt đáng kể, đó là do có những chính sách phát triển kinh

tế hợp lý, khai thác tốt nguồn tài nguyên đất để phát triển công nghiệp

1.3.3.1 Tình hình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

Theo kết quả kiểm kê quỹ đất của các tổ chức đang quản lý, sử dụng đượcnhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2008/CT-TTg ngày 14/12/2008của Thủ tướng Chính phủ:

Tổng diện tích các tổ chức sử dụng đất trong cả tỉnh được Nhà nước giao đất,cho thuê đất là 292.785,60 ha, chiếm 26,30% tổng diện tích tự nhiên của cả tỉnh với

4003 tổ chức và 6924 thửa đất, khu đất, trong đó:

Trong tổng số 292.785,60 ha đất do các tổ chức sử dụng đất chủ yếu là diệntích đất của khối tổ chức là cơ quan nhà nước (cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,

tổ chức chính trị xã hội, tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệpcông) thì tổ chức sự nghiệp công sử dụng đất là chủ yếu, chiếm đến 48,81% tổngdiện tích của các tổ chức sử dụng đất), tổ chức kinh tế (chiếm 18.59%) diện tích đấtcủa UBND xã (chiếm 24,08% tổng diện tích của các tổ chức sử dụng đất)

Diện tích quản lý sử dụng đất của các tổ chức là 292.785,60 ha được phântheo các hình thức sử dụng chủ yếu giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụngđất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Theo kết quả kiểm kê đối với diện tích được nhà nước giao thì diện tích đấtgiao cho các loại hình tổ chức sử dụng trên phạm vi toàn tỉnh 41.045,78 ha, chiếm14,01% tổng diện tích của các hình thức do các loại hình tổ chức sử dụng và chiếm3,69% so với tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh, trong đó giao đất không thu tiền32.091,00 ha và giao đất có thu tiền 9.954,78 ha Như vậy, diện tích sử dụng đất củacác tổ chức chủ yếu được nhà nước giao đất (giao đất không thu tiền), trong đó cơquan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức xã hội, tổ chức chính trị xã hội, tổ chứcchính trị xã hội nghề nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền; tổ chức sựnghiệp công được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất với diện tích337,01ha, giao đất có thu tiền sử dụng đất 12,8ha.

- Tình hình thuê đất của các tổ chức.

Diện tích đất do các loại hình tổ chức thuê sử dụng trên phạm vi toàn tỉnh48.232,65 ha, chiếm 16,47% tổng diện tích đất của các tổ chức và chiếm 4,33%tổng diện tích tự nhiên của toàn tỉnh, trong đó thuê đất trả tiền một lần 10.884,02 ha

và thuê đất trả tiền hàng năm 37.348,63 ha chủ yếu đều là các công ty, doanh

nghiệp (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa, 2016)

1.3.3.2 Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức

* Tình hình sử dụng theo mục đích được giao, được thuê

Cả tỉnh có 4003 tổ chức sử dụng đúng mục đích được giao, được thuê vớidiện tích 292.912,34 ha, chiếm 98,91% Trường hợp tổ chức sử dụng đất để chothuê trái phép, cho mượn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn chiếm tỷ lệ 1,09%

Tổ chức kinh tế có 927 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là82.139,46 ha, đạt 94,64% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chứckinh tế có 11 tổ chức cho thuê trái pháp luật, cho mượn, chuyển nhượng trái phépvới diện tích 94,72 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật Có 56 tổchức chưa sử dụng đất với diện tích 187,33ha, trong đó 6 tổ chức đã đưa vào sửdụng nhưng còn để hoang với diện tích 88,55 ha, 50 tổ chức xây dựng đầu tư chậmvới diện tích 878,77ha Diện tích lấn, chiếm là 157 tổ chức với diện tích 316,72 ha

* Sử dụng vào mục đích khác

Tổng diện tích sử dụng vào mục đích khác là 172,38 ha chủ yếu là sử dụng

vào mục đích làm nhà ở.

* Tình hình tranh chấp, lấn chiếm

Tổng diện tích đất của các tổ chức đang có tranh chấp, lấn chiếm là 1018,78

ha và đất bị lấn, bị chiếm có 76 tổ chức với diện tích 68,31 ha

- Diện tích đất đang tranh chấp, lấn chiếm chủ yếu xảy ra trong các loại hình

tổ chức như tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công Như vậy qua kiểm kê đã chothấy, số tổ chức có diện tích đất đang tranh chấp có số lượng không nhỏ Nguyênnhân chủ yếu do khi thực hiện giao đất cho các tổ chức, hồ sơ lập chưa đầy đủ,không chặt chẽ, mô tả ranh giới, mốc giới không rõ ràng, cụ thể; một số khu đất đã

có mốc giới nhưng qua quá trình xây dựng các công trình làm thất lạc mốc hoặc có

sự dịch chuyển vị trí ngoài ý muốn Do vậy khi phát sinh tranh chấp, việc giải quyếtgặp rất nhiều khó khăn

- Diện tích đất bị lấn, bị chiếm: tình trạng sử dụng không hiệu quả, sử dụngchưa hết diện tích được giao ở hầu hết các loại hình tổ chức đã dẫn đến một phần diệntích bị lấn, bị chiếm diện tích trong đó tập trung chủ yếu các loại hình tổ chức như: tổchức sự nghiệp công, UBND cấp xã, tổ chức kinh tế, quốc phòng an ninh, nông lâmtrường Nguyên nhân của tình trạng này là do việc sử dụng đất của các tổ chứckhông được kiểm tra thường xuyên; việc lập hồ sơ và lưu giữ các giấy tờ để theodõi, quản lý không được quan tâm đúng mức Mặt khác các mốc ranh giới khu đất

đã được giao không được quản lý chặt chẽ, chưa xây dựng tường rào hoặc căm mốcgiới để phân định với đất của người dân Mặt khác thời gian giao đất trước đây đãquá lâu, thủ tục không đầy đủ; thay đổi thủ trưởng đơn vị nhiều lần và không bàngiao cho người sau để tiếp tục quản lý, Xuất phát từ nhiều nguyên nhân cho nêntrong suốt quá trình sử dụng, các tổ chức đã để cho người dân lấn, chiếm, cá biệt có

tổ chức không biết ranh giới đất của đơn vị mình sử dụng đến đâu, nên khi kiểm kêhiện trạng rất khó khăn, phải mất rất nhiều thời gian mới xác định được diện tích đấtđược giao

Một số tổ chức do quản lý đất không chặt chẽ, diện tích đất sử dụng khônghết, Bên cạnh đó, ở các địa phương nhiều tổ chức sử dụng đất đầu tư xây dựng hoànthành đã đưa vào sử dụng (một số điểm trường học) nhưng sau một thời gian vì nhiều

lý do phải dời đi nơi khác, nhưng tổ chức và chính quyền địa phương không báo cáo

để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi và quản lý, mà bỏ hoang không sửdụng, từ đó người dân đã lấn, chiếm để sản xuất hoặc làm nhà ở.

Ngoài ra, còn có nguyên nhân do thiếu kiên quyết trong xử lý các trường hợplấn chiếm, giải quyết tranh chấp kéo dài hoặc tái chiếm đất đã bồi thường

* Tình hình đất chưa đưa vào sử dụng của các tổ chức

Tổng diện tích đất của các tổ chức được giao, được thuê của các tổ chứcnhưng chưa sử dụng là 1187,89 ha do 79 tổ chức quản lý, trong đó diện tích đã đưavào sử dụng nhưng còn để hoang hoá là 128,77 ha do 18 tổ chức quản lý và diệntích đất đầu tư, xây dựng chậm là 1059,12 ha do 61 tổ chức quản lý (tập trung chủyếu là các trường học và những dự án phát triển khu đô thị mới, dự án xây dựng cáckhu công nghiệp, các dự án này đã được cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tưnhưng không triển khai được hoặc triển khai chậm do có nhiều khó khăn, vướngmắc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Một số dự ántiến độ thực hiện chậm do các chủ đầu tư thiếu vốn để thực hiện)

* Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức

Hiện nay, cả tỉnh đã có 3893 tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sửdụng đất với diện tích 202.038,60 ha Phần lớn diện tích đất đã được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất là đất của các tổ chức kinh tế và đất của UBND cấp xã (Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa năm, 2017)

1.4 Nhận xét, đánh giá chung

Qua nghiên cứu tổng quan cho thấy vấn đề quản lý sử dụng đất của các tổchức kinh tế trong việc thực hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai có vaitrò quan trọng đối với phát triển kinh tế xã hội Tuy nhiên nhiều trường hợp các tổchức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng hiện đang có sự chênhlệch diện tích giữa quyết định giao, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiệntrạng đang sử dụng đất Đặc biệt đối với các tổ chức kinh tế, việc bỏ hoang đất vẫncòn diễn ra Đây cũng là một trong những khó khăn cần phải có biện pháp xử lýnhằm hoàn thiện hồ sơ của các tổ chức để quản lý đất đai tốt hơn

Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

Đất của các tổ chức kinh tế đang sử dụng do Nhà nước giao đất, cho thuê đấttrên địa bàn Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa

2.2 Phạm vi nghiên cứu

Thu thập thông tin trên địa bàn Thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa vớicác tổ chức kinh tế được giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư từ năm 2016đến năm 2018

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa tác động đến nghiên cứu.

a Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường

- Điều kiện tự nhiên

- Các nguồn tài nguyên

- Thực trạng môi trường

b Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Thực trạng phát triển các ngành kinh tế theo các giai đoạn: Nông nghiệp; Công nghiệp, TTCN, xây dựng cơ bản; dịch vụ, du lịch ; Các lĩnh vực khác

- Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

- Thực trạng phát triển đô thị và các khu dân cư nông thôn

2.3.3 Đánh giá thực trạng quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- Các tổ chức kinh tế được giao đất

- Hiện trạng sử dụng đất theo hình thức sử dụng của tổ chức kinh tế (từ năm2016-2018)

- Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế

2.3.4 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa.

- Giải pháp về chính sách pháp luật

- Giải pháp về quản lý đất đai

- Giải pháp về sử dụng đất

- Các giải pháp khác

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu

2.4.2.1 Thu thập số liệu thứ cấp

- Các văn bản pháp quy có liên quan về công tác quản lý sử dụng đất của các

tổ chức

- Số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa

- Số liệu về tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất năm 2016-18 thành phố Thanh Hóa

- Số liệu về hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất và tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Thanh Hóa

- Số liệu về bổ sung tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế từ năm 2016 đến năm 2018

- Số liệu về giao đất, thuê đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phốThanh Hóa

Thu thập tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, UBND thành phố

2.4.2.2 Thu thập số liệu sơ cấp

Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp từ 80 tổchức kinh tế sử dụng đất thông qua bộ câu hỏi soạn sẵn và điều tra bổ sung ngoài thực

địa (Các chỉ tiêu và danh sách doanh nghiệp được thể hiện cụ thể tại Phụ lục 1) Hiện

nay trên địa bàn thành phố Thanh Hóa chia thành 2 loại hình sử dụng đất với 263 tổchức kinh tế Tiêu chí điều tra gồm: thông tin chung về tổ chức kinh tế, diện tích đất tổchức kinh tế sử dụng, nguồn gốc đất sử dụng, mục đích sử dụng các loại đất, về việccấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức đó

2.4.2 Phương pháp tổng hợp và xử lý tài liệu, số liệu

Trên cơ sở số liệu tài liệu thu thập được, tiến hành tổng hợp trình bày kết quả:các số liệu thu thập, tính toán, phân tích theo bảng, biểu kết hợp với phần thuyết minh.Các số liệu đầu vào thu thập được phân tích, xử lý bằng phần mềm Excel và primer để

xử lý và tổng hợp dữ liệu phục vụ cho xây dựng báo cáo tổng hợp

Để đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế được Nhànước giao đất, cho thuê đất trên địa bàn thành phố theo các tiêu chí sau:

- Hiện trạng sử dụng đất của các loại hình tổ chức kinh tế

- Nguồn gốc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế: giao đất có thu tiền sử dụngđất, thuê đất trả tiền hàng năm

- Tình hình sử dụng đất đúng mục đích được giao đất, được thuê đất của các

Thống kê, so sánh một số chỉ tiêu về cơ cấu các loại đất của các tổ chức kinh

tế được giao đất, cho thuê đất

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Thanh Hóa là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa của tỉnh ThanhHóa cách Hà Nội khoảng 154km về phía Nam, có tọa độ địa lý 105045’00’’kinh độĐông, 19045’20’’ - 19050’08’’vĩ độ Bắc Có ranh giới hành chính tiếp giáp:

- Phía Bắc giáp huyện Hoằng Hóa, Đông Sơn, Thiệu Hóa,

- Phía Đông giáp huyện Hoằng Hóa, Quảng Xương,

- Phía Nam giáp huyện Quảng Xương, Đông Sơn,

- Phía Tây giáp huyện Đông Sơn

Là cửa ngõ nối liền Bắc Bộ với Trung Bộ và Nam Bộ, nằm trong vùng chịuảnh hưởng trực tiếp của địa bàn kinh tế trọng điểm Bắc Bộ

Thành phố Thanh Hóa chịu ảnh hưởng cửa gió bão, gió mùa Đông và cácluồng gió từ biển Đông thổi vào Tốc độ gió trung bình khoảng 1,8 m/s Hướng gióchính là hướng gió Đông và Đông Nam Hàng năm có khoảng trên 20 ngày có gióTây khô nóng thổi vào mang theo hơi nóng rất có hại cho mùa màng, cho sản xuất

và đời sống Tổng nhiệt độ trung bình năm khoảng 8600oC, nhiệt độ trung bình năm

từ 23,3 – 23,6oC, trong đó có những ngày lên tới 40oC, hoặc có ngày nhiệt độ xuốngthấp lạnh tới 5oC,

3.1.1.3 Thủy văn, tài nguyên nước

- Thủy văn: Thành phố Thanh Hóa nằm trong lưu vực hai con sông là sông

Mã và sông Chu, Sông Mã có trữ lượng khá lớn, hàng năm đổ ra biển khoảng 17 tỷ

m3 nước và có khả năng để phát triển thủy điện Khu vực đô thị Thành phố ThanhHóa có các sông: Thọ Hạc, Kênh Vinh và sông nhà Lê chảy theo các hướng từ TâyBắc,Tây Nam xuống Đông Nam

- Tài nguyên nước:

+ Nước mặt: Chủ yếu là nguồn nước mưa được lưu lại trong các ao hồ, kênhmương nội đồng Ngoài ra còn có nước từ các sông được điều tiết qua hệ thống thuỷnông, qua các trạm bơm cùng hệ thống kênh mương nội đồng cung cấp nước chonông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân

+ Nước ngầm: Thành phố Thanh Hóa có nguồn nước ngầm với trữ lượnglớn, chất lượng tốt, có khả năng khai thác tới 100.000 m3/ngày đêm, đáp ứng côngsuất nhà máy nước khoảng 10 triệu lít/năm

- Đất xám phân bố chủ yếu ở các xã Đông Cương, xã Quảng Thắng và xã Quảng Thành, chiếm 588,03 ha, đất này được sử dụng để trồng lúa

- Đất sét phân bố chủ yếu ở các phường Hàm Rồng, xã Quảng Hưng, xã Đông Hương, chiếm 320,12 ha, nhân dân sử dụng để trồng các loại cây hoa màu

- Đất sét pha cát phân bố chủ yếu ở các ven sông chiếm khoảng 72,08 haphân bố chủ yếu ở phường Hàm Rồng và phường Quảng Hưng

- Đất bạc màu đựơc phân bố trong các khu dân cư và một số ụ đất, và đồi thấp chiếm khoảng 215,78 ha

Nhìn chung đất đai của thành phố Thanh Hóa tương đối đa dạng, phong phú,phù hợp với các loại cây trồng dễ canh tác như rau màu, lúa, hoa và cây cảnh

đường chính như Quốc lộ 1A, 45, 47; đường sắt Hà Nội – thành phố Hồ ChíMinh… và có 2 khu công nghiệp lớn nằm trên địa bàn thành phố là KCN Tây Bắc

Ga, KCN Lễ Môn với rất nhiều các nhà máy, xí nghiệp, doanh nghiệp, các làngnghề tiểu thủ công nghiệp thải lượng chất thải ngày một nhiều, hệ thống giao thôngphát triển để đáp ứng nhu cầu lượng xe lưu thông ngày một nhiều Bên cạnh đó việcsản xuất nông nghiệp sử dụng phân bón, thuốc trừ sâu bệnh, diệt cỏ dại, chất kíchthích đều để lại tàn dư độc hại, lượng rác thải do sinh hoạt hàng ngày lớn Vì vậy

việc xử lý ô nhiễm môi trường là một yêu cầu cấp thiết hiện nay (Phòng Tài nguyên và Môi trường, 2017)

3.1.2 Điều kiện kinh tế- xã hội

3.1.2.1 Thực trạng phát triển

Do tình hình thế giới và trong nước có nhiều biến đổi nên tốc độ tăng trưởngkinh tế của thành phố cũng bị ảnh hưởng, Cụ thể: Giai đoạn 2010 - 2015 tốc độ tăngtrưởng kinh tế đạt 20,6% nhưng đến giai đoạn 2015 - 2018 tốc độ tăng trưởng kinh

tế là 18,2%/năm, giảm hơn giai đoạn 2010-2015 là 2,4% Tổng thu ngân sách năm

2018 ước đạt 3.869,96 tỷ đồng

3.1.2.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Nền kinh tế thành phố trong những năm gần đây có sự phát triển tương đốitoàn diện và liên tục tăng trưởng với tốc độ khá nhanh Cơ cấu kinh tế có sự chuyểndịch theo hướng tích cực, tăng dần tỷ trọng các ngành công nghiệp, xây dựng vàgiảm tỷ trọng dịch vụ, Nông - Lâm - Ngư nghiệp Bảng 3.1 thể hiện một số chỉ tiêu

về tăng trưởng kinh tế từ giai đoạn 2016 đến 2018

Bảng 3 1 Một số chỉ tiêu về tăng trưởng kinh tế