đánh giá các chỉ tiêu tài chính dự án đầu tư khu đô thị mới nam an khánh của công ty sudico

Mục lục LỜI NÓI ĐẦU Tổng quan Dự án đầu tư Khu đô thị Nam An Khánh .4 1.1 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh 1.2 Đánh giá vị trí dự án Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư KĐT Nam An Khánh 2.1 Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư 2.2 Phân tích hiệu tài dự án 10 2.2.1 Giá trị ròng NPV 13 2.2.2 Tỷ suất hoàn vốn nội IRR 14 2.2.3 Tỷ số doanh lợi PI 16 2.2.4 Thời gian hoàn vốn PP .16 KẾT LUẬN 18 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO .19 PHỤ LỤC 20 LỜI NÓI ĐẦU Dự án đầu tư có vai trị vơ quan trọng hoạt động đầu tư Dự án đầu tư kim nam, sở vững chắc, tiền đề cho việc thực công đầu tư đạt hiệu kinh tế - xã hội Dự án đầu tư tiến hành thuận lợi hoạt động đầu tư đạt mục tiêu mong muốn Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư lại thể vai trò quan trọng mình, hoạt động đầu tư bất động sản không cần lượng vốn lớn thời gian dài mà cịn liên quan trực tiếp đến đất đai Đất đai tài sản vô quý báu quốc gia nên tác động đến đất đai đòi hỏi phải đạt hiệu tối ưu Để dự án đầu tư đưa vào thực hiện, mang lại hiệu tối ưu cần phải nghiên cứu, phân tích, đánh giá, khía cạnh kinh tế, xã hội, mơi trường, tài chính… từ thấy lợi ích mà dự án mang lại Nếu phân tích kinh tế kỹ thuật đứng góc độ tồn kinh tế, thể lợi ích kinh tế phân tích tài lại đứng góc độ chủ đầu tư, lấy lợi nhuận làm mục tiêu Dự án đầu tư đời nhu cầu chủ quan nhà đầu tư, trước hết phải mang lại lợi ích tài cho chủ đầu tư Bên cạnh đó, dự án đầu tư đạt lợi nhuận cao góp phần vào phát triển kinh tế Vì vậy, phân tích tài dự án đầu tư thuyết minh quan trọng để đánh giá dự án đầu tư bất động sản Dự án thiếu vốn đầu tư; kế hoạch sử dụng vốn không hợp lý; tiến độ thực kéo dài, bên cạnh trượt giá lạm phát tăng nhanh, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư; sách Nhà nước nhằm ổn định kinh tế (kiềm chế lạm phát, thắt chặt cho vay,…) ảnh hưởng đến trình đầu tư;… thực trạng mà hầu hết dự án đầu tư bất động sản gặp phải Việt Nam thời gian qua Điều chứng tỏ rằng, hoạt động phân tích tài dự án đầu tư bất động sản nước ta cịn yếu Trong đó, Việt Nam nước trình phát triển trình độ thấp, hoạt động đầu tư vào sở hạ tầng nhu cầu thiết yếu, yếu tố để phát triển đất nước Mặt khác, nước ta trở thành thành viên thức tổ chức thương mại giới WTO, mở cửa thị trường, vốn đầu tư nước vào Việt Nam gia tăng đặc biệt lĩnh vực sở hạ tầng yếu kém, với hình thức chủ yếu liên doanh liên kết, lợi việc tạo nguồn vốn cho việc đầu tư phát triển dự án đầu tư bất động sản Dân số ngày tăng, tốc độ đô thị hoá phát triển nhanh, đời sống nhân dân nâng cao hơn, kiện đáng lưu ý Hà Nội, địa giới thủ đô thức mở rộng phía Tây nhu cầu nhà nơi ngày quan tâm Đó điều kiện thuận lợi để dự án đầu tư bất động sản phát triển mạnh Nhưng có phát triển cách tối ưu khơng địi hỏi chủ đầu tư phải trang bị cho khả phân tích tài thật tốt Chủ đầu tư cần phải linh hoạt trình thực dự án, thường xuyên cập nhật thông tin thị trường, dự đoán thay đổi yếu tố tương lai liên quan đến lợi nhuận dự án, từ có phương pháp điều chỉnh cho phù hợp Các dự án đầu tư bất động sản bắt đầu phân tích tài nào? Các dự án bất động sản đầu tư thực để giảm thiểu rủi ro, nâng cao hiệu tài cho dự án mình? Để trả lời cho câu hỏi đó, tơi chọn đề tài tiểu luận để thực “Đánh giá số tài dự án đầu tư Khu đô thị Nam An Khánh công ty SUDICO ” Tổng quan Dự án đầu tư Khu đô thị Nam An Khánh 1.1 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ  Tên dự án: thuật đồng Khu đô thị Nam An Khánh  Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO  Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam  Nhà thiết kế khu đô thị Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (Peninsula Development & Investment Corporation - Mỹ) IMA  Mục tiêu dự án: - Tạo quỹ đất xây dựng nhà để phục vụ cho chương trình nhà tỉnh Hà Tây (cũ) phục vụ kinh doanh phát triển nhà - Xây dựng nhà dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, sở hạ tầng kỹ thuật số cơng trình hạ tầng xã hội hồn chỉnh đồng phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội quy hoạch tổng thể - Tận dụng sở hạ tầng sẵn có Thủ Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ khu cơng nghiệp Láng – Hồ Lạc với Trung tâm thể thao quốc gia thị xã Hà Đông (cũ) Tạo khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương - Tạo khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật giao thơng, thơng tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội nhà trẻ, trường học, sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách thành thị nơng thơn - Sự hình thành khu làng đô thị khu vực nghiên cứu tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà Đơng, sớm hình thành thành phố đại cửa ngõ Thủ đô Hà Nội  Giá trị hạ tầng: 1.374.675.586.000 đồng (Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn)  Quy mơ dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 + Đất khu dân cư có: 50 + Đất kênh mương, giao thơng, cơng trình cơng cộng: 23  Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189 + Đất đường vành đai 4: 9,4 + Đất đường khu vực phân khu vực: 49.4 + Đất an ninh quốc phòng: 4,4 Đất quan: 2,1 Đất thấp tầng cho CBCNV: 2,7 + Đất hỗn hợp: 33.6 + Đất xanh khu ở, hồ điều hồ: 22,2 + Đất cơng cộng khu ở: + Đất nhà trẻ, trường học: + Đất xây dựng mới: 61 Đất thấp tầng: 51 Đất cao tầng: 10 - Đất xóm thị hố: 80 - Đất giao thơng đối ngoại: 40 - Đất viện hố qn đội:  Vị trí: Khu thị Nam An Khánh thuộc Phía Đơng Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ) Phía Tây Nam Thành phố Hà Nội Thuộc hai xã An Khánh An Thượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), Hà Nội II - Phía Đơng giáp: Nơng trường An Khánh đường vành đai - Phía Tây giáp: Mương Đan Hồi - Phía Nam giáp: Kênh Đào Ngun - Phía Bắc giáp: Đường cao tốc Láng Hồ Lạc  Tiến độ thực hiện: 2004 – 2009 - Chuẩn bị đầu tư Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004 - Thực đầu tư Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008  Các giai đoạn thực dự án: + Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật Tồn khu thị Nam An Khánh có quy hoạch, K P có mật độ nhà thấp tầng nhiều Tiến hành san lấp làm hạ tầng khu K, kinh doanh có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P Các khu M, N, O tập trung nhiều cơng trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên đầu tư hạ tầng để kêu gọi chủ đầu tư thứ phát Để kích thích tiến độ, sơi động dự án, khu L thực theo quy hoạch cho phép hồ điều hồ, cơng viên xanh phí đầu tư vào thấp + Giai đoạn khai thác đất đô thị Sau xây dựng hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật cách huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật công trình kiến trúc thực dự án thành phần  Phương án kinh doanh: - Dự án xây dựng sở hạ tầng đồng khu đô thị Nam An Khánh dự án lớn, thời gian thực kéo dài, yêu cầu vốn đầu tư lớn đầu tư xây dựng sở hạ tầng khu P K, sau xây dựng khu lại - Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng cơng trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi cơng cộng trường học, nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư chuyển giao cho Tỉnh miễn phí - Đối với lơ đất để xây dựng cơng trình dịch vụ thương mại lô đất để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư thực đầu tư xây dựng hạ tầng sau chuyển giao cho chủ đầu tư thứ phát nguyên tắc bảo toàn vốn có lãi - Đối với lơ đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng khơng tính lãi Hiện kế hoạch tỉnh Hà Tây đồng ý 10% giao cho SUDICO tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây - Đối với lô đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế có tham khảo mức giá thị trường 1.2 Đánh giá vị trí dự án  Vai trị vị trí dự án q trình phân tích tài dự án đầu tư: - Vị trí dự án có vai trị vơ quan trọng q trình phân tích tài dự án đầu tư vị trí dự án thuận lợi, lợi việc vận chuyển nguyên vật liệu, giảm thiểu chi phí đầu tư; nơi thu hút khách hàng, tránh rủi ro khâu tiêu thụ sản phẩm, đạt doanh thu lợi nhuận mong muốn - Đánh giá vị trí dự án yếu tố giúp chủ đầu tư xác định giá bán cho bất động sản - Bên cạnh vai trị vị trí dự án, phân tích tài dự án đầu tư cịn chịu ảnh hưởng sách pháp luật; tình hình trị; tình hình phát triển kinh tế; điều kiện tự nhiên; phát triển dân số, cấu dân số, thu nhập bình quân khách hàng mục tiêu; phát triển ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản,…  Thuận lợi - Chi phí lập dự án: Khu thị Nam An Khánh dự án đầu tư phát triển đô thị nằm khu vực có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nên việc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi, tiết kiệm chi phí mang tính khả thi cao - Chi phí giải phóng mặt bằng: diện tích đất thị phần lớn diện tích đất canh tác Bên cạnh đó, người dân sống ngoại ô thành phố, nguời dân địa phương không lao động nông mà quen với sống đô thị, thường vào thành phố buôn bán làm nghề phụ việc chuyển đổi cấu ngành nghề người dân bị đất canh tác tương đối thuận lợi - Mơ hình phát triển dự án phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Khi đời sống nhân dân phát triển, khuynh hướng tìm nhà họ thay đổi, mua nhà họ tìm ngơi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả tốn, mà họ cịn trọng đến mơi trường sống Một mơi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà thiên nhiên người lựa chọn hàng đầu người dân - Huyện Hoài Đức địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt hai xã An Khánh An Thượng Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường học, khu vui chơi giải trí q trình hình thành, điều làm gia tăng giá trị Khu thị Nam An Khánh - Khu đô thị Nam An Khánh nằm thành phố Hà Nội nên giá chuyển nhượng tương đối hợp lý Và thuộc địa phận Tỉnh Hà tây Khu đô thị Nam An Khánh nằm quy hoạch tổng thể dọc đường Láng Hồ Lạc , tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội lại thuận lợi - Khu đô thị Nam An Khánh khu đô thị quy hoạch tổng thể với hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, trang bị hệ thống hồ điều hoà nằm khu vực trung tâm dự án Khu đô thị Nam An Khánh hội tụ điều kiện tốt để đáp ứng nhu cầu nhiều phong cách sống nhiều đối tượng khách hàng khác Sau hồn thành, khu thị Nam An Khánh hứa hẹn trở thành khu đô thị kiểu mẫu đại phát triển Việt Nam  Bất lợi - Khu dự án bao bọc hệ thống đường lớn cấp Quốc gia, thực dự án, có đường Láng - Hồ Lạc Vì vậy, chủ đầu tư phải mở đường để vào khu dự án - Theo quy hoạch chi tiết khu vực dự án, cấu sử dụng đất có nhiều khu đất dành cho cơng trình hạ tầng xã hội, cơng trình cơng cộng, diện tích đất kinh doanh dự án bị thu hẹp - Trên mặt dự án có 3614 ngơi mộ nhân dân địa phương cần phải di chuyển khu K, I, N - Hạ tầng kỹ thuật khu đô thị phải gánh chịu tải 2630 hộ dân, tương đương 13.380 người bốn thôn: Yên Lũng, Vân Lũng, Phú Vinh, An Thọ Các tiêu phân tích tài dự án đầu tư KĐT Nam An Khánh 2.1 Đánh giá tiềm lực tài chủ đầu tư Tổng vốn đầu tư dự án : 1.374.675,6 triệu đồng Trong đó: - Vốn tự có : 1.025.175,6 triệu đồng + Vốn chủ sở hữu: 544.371,5 triệu đồng + Vốn huy động khách hàng: 480.804,1 triệu đồng - Vốn vay : 349.500,0 triệu đồng Hệ số vốn tự có so với vốn vay 1.025.175,6 = 2,93 > 349.500 Tỷ trọng vốn tự có tổng vốn đầu tư 1.025.175,6 = 74,6 % >50 % 1.374.675,6 Hệ số vốn chủ sở hữu so với vốn huy động từ khách hàng 544.371,5 = 1,13 480.804,1 Vốn chủ sở hữu so với tổng vốn đầu tư: 39,5% > 20% (39,5% = 544.371,5 / 1.374.675,6 ) Vốn chủ sở hữu thoả mãn điều kiện vốn để phép đầu tư khu đô thị Mặt khác, chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng dự án hoàn thành xong 65% (65% = 544.371,5  349.500 ), dự án có độ an tồn 1.374.675,6 cao, dễ dàng việc huy động vốn từ khách hàng Thông qua hệ số , ta thấy dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh có khả độc lập tài Chủ đầu tư có khả tự chủ việc huy động vốn, dự án tránh rủi ro q trình vay vốn 2.2 Phân tích hiệu tài dự án  Dự tính doanh thu dự án: Dựa chi phí xây dựng, doanh thu cuả dự án dự kiến thông qua giá bán dự kiến sau: Bảng 2.1 : Dự kiến giá bán STT Các tiêu I Tổng chi phí xác định giá thành (trước Đơn vị tính Giá trị Triệu đồng 1.269.705 thuế) II Tổng diện tích khu thị m2 1.890.000 Diện tích thấp tầng m2 510.000 Diện tích cao tầng m2 100.000 III Suất đầu tư 1m2 hạ tầng khu đô thị Triệu đồng 0,672 IV Giá thành 1m2 đất Triệu đồng 2,082 V Giá chuyển nhượng 1m2 đất thấp tầng Triệu đồng 3,123 VI Giá chuyển nhượng 1m2 đất cao tầng Triệu đồng 3,748 ( Nguồn: BCNCKT Nam An Khánh – 2004) 10 Dự án bắt đầu huy động vốn khách hàng vào tháng năm 2007 Bảng 2.2: Doanh thu dự kiến ( Nguồn: BCNCKT Nam An Khánh – 2004) 11 Tổng doanh thu (chưa VAT) dự án: 1.903.820,8 triệu đồng Tổng doanh thu (bao gồm VAT) dự án: 2.094.202,9 triệu đồng  Dự tính chi phí dự án Chi phí dự tính dự án bao gồm chi phí sau: - Tổng vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật khu đô thị - Chi phí vận hành dự án: Chi phí tiền lương, chi phí bảo hiểm xã hội, chi phí điện, nước sinh hoạt, chi phí quản lý, chi phí quảng cáo, tiếp thị, chi phí khác - Khấu hao - Thuế gía trị gia tăng VAT 10% giá bán chưa thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% lợi tức chịu thuế Tổng chi phí dự án (chưa VAT): 1.447.257,5 triệu đồng Tổng chi phí dự án (bao gồm VAT): 1.572.228 triệu đồng  Dự tính mức lãi, lỗ dự án Bảng 2.3: Dự tính doanh thu, mức lãi, lỗ dự án: Đơn vị tính: triệu đồng Tổng doanh thu (bao gồm VAT) VAT 2.094.202,9 190.382,1 Tổng doanh thu (chưa VAT) 1.903.820,8 Tổng mức đầu tư (bao gồm VAT) 1.374.675,6 Tổng mức đầu tư (chưa VAT) 1.249.705,1 Chi phí vận hành dự án khấu hao 20.000,0 Lợi nhuận trước thuế 634.115,7 Thuế thu nhập doanh nghiệp 177.552,4 Lợi nhuận sau thuế 456.563,3 ( Nguồn: BCNCKT Nam An Khánh – 2004) 12 2.2.1 Giá trị rịng NPV Chọn mốc thời gian phân tích tài thực dự án, từ năm 2004 Tỷ lệ chiết khấu: Chủ đầu tư lấy tỷ lệ chiết khấu mức lãi suất cho vay ngân hàng vào thời điểm lập dự án: 9,6%  Tổng doanh thu (trước thuế) chuyển mặt Bảng 2.4: Giá trị doanh thu Đơn vị tính: triệu đồng Doanh thu 2007 2008 2009 2010 2011 252.973 380.391,4 539.664,4 412.246 318.546 252.973 (1  9,6%)3 380.391,4 (1  9,6%) 539.664,4 (1  9,6%)5 412.246 (1  9,6%)6 318.546 (1  9,6%)7 192.150,9 263.626,1 341.248,7 237.844,5 167.686,6 (trước thuế) Cơng thức tính chuyển GT Tổng doanh thu (trước thuế) chuyển mặt tại: PDT = 1.202.556,8 triệu đồng  Tổng mức đầu tư (trước thuế) chuyển mặt Bảng 2.5: Giá trị vốn đầu tư Đơn vị tính : triệu đồng Vốn đầu tư 2004 2005 2006 2007 2008 291.181,3 277.434,5 243.692,5 206.201,4 231.195,5 291.181,3 (1  9,6%)0 277.434,5 (1  9,6%)1 243.692,5 (1  9,6%) 206.201,4 (1  9,6%)3 231.195,5 (1  9,6%)4 291.181,3 253.133,7 202.871,5 156.624,6 160.227,5 (trước thuế) Công thức tính chuyển GT Tổng mức vốn đầu tư (trước thuế) chuyển mặt tại: PV = 1.064.038,6 triệu đồng  Chi phí vận hành khấu hao chuyển mặt Giả sử chi phí trả lần vào năm 2007: 13 PVH =  20.000 = 15.191,4 Triệu đồng (1  9,6%)3 Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển mặt Giả sử chi phí trả lần vào năm 2011: PT =  177.552,4 = 93.465,8 Triệu đồng (1  9,6%)7 Giá trị ròng NPV: NPV = PDT – PV – PVH – PT = 1.202.556,8 – 1.064.038,6 – 15.191,4 – 93.465,8 = 29.861,0 (Triệu đồng) NPV > nên dự án chấp nhận 2.2.2 Tỷ suất hoàn vốn nội IRR Sử dụng phương pháp nội suy để xác định IRR Chọn tỷ suất chiết khấu r1 r2 cho: r2 > r1 ; r2 – r1  5% ; NPV1 > ; NPV2 < Khi IRR xác định theo cơng thức: IRR = r1 + NPV1 (r2  r1 ) NPV1  NPV2 Ta chọn hai tỷ suất chiết khấu r1 = 9% r2 = 13%  r1 = 9% - Tổng doanh thu trước thuế chuyển mặt tại: PDT1 = 195.341,6 + 269.478,9 + 350.744,8 + 245.808,8 + 174.255,6 = 1.235.629,7 (triệu đồng) - Tổng vốn đầu tư trước thuế chuyển mặt tại: PV1 = 291.181,3 + 254.527,1 + 205.111,1 + 159.225,3 + 163.784,7 = 1.073.829,5 (triệu đồng) - Chi phí vận hành khấu hao chuyển mặt tại: 14 PVH1 = - Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển mặt tại: PT1 = - 20.000,0 = 15.443,7 (triệu đồng) (1  9%)3 177.552,4 = 97.127,2 (triệu đồng) (1  9%)7 Giá trị ròng NPV1: NPV1 = PDT1 – PV1 – P VH1 – PT1 = 49.229,3 (triệu đồng)  r2 = 13% - Tổng doanh thu trước thuế chuyển mặt tại: PDT2 = 175.323 + 233.301,2 + 292.908,2 + 198.009,4 + 135.401,4 = 1.034.943,2 (triệu đồng) - Tổng vốn đầu tư trước thuế chuyển mặt tại: PV2 = 291.181,3 + 245.517,3 + 190.847 + 142.908 + 141.796,5 = 1.012.250,1 (triệu đồng) - Chi phí vận hành khấu hao chuyển mặt tại: PVH2 = - Thuế thu nhập doanh nghiệp chuyển mặt tại: PT2 = - 20.000,0 = 13.861 (triệu đồng) (1  13%)3 177.552,4 = 75.470,5 (triệu đồng) (1  13%)7 Giá trị ròng NPV2: NPV2 = PDT2 – PV2 – PVH2 – PT2 = - 66.638,4 (triệu đồng)  IRR IRR = r1 + NPV1 49.229,3 (r2  r1 ) = 9% + (13%  9%) 49.229,3  66.638,4 NPV1  NPV2 = 0,107 IRR = 10,7 % > 9,6% : dự án mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, đầu tư vào dự án mang lại thu nhập cao đầu tư vào thị trường vốn 15 2.2.3 Tỷ số doanh lợi PI n PI = CFt  (1  r ) t t 1 CF0 = 1.202.556,8 = 1,025 1.064.038,6  15.191,4  93.465,8 PI cho thấy đồng vốn bỏ mang lại 1,025 đồng thu nhập, mặt khác PI>9,6%, dự án mang tính khả thi 2.2.4 Thời gian hoàn vốn PP Bảng 2.6: Bảng tính thời gian hồn vốn Đơn vị: triệu đồng Hệ số Năm chiết khấu theo r =9,6% Vốn đầu tư Giá trị vốn đầu tư Giá trị Doanh thu Vốn lại doanh thu 2004 291.181,3 291.181,3 291.181,3 2005 0,912 277.434,5 253.020,3 544.201,6 2006 0,833 243.692,5 202.995,9 747.197,5 2007 0,760 206.201,4 156.713,1 252.973 192.259,5 711.651,1 2008 0,693 231.195,5 160.218,5 380.391,4 263.611,2 608.258,4 2009 0,632 539.664,4 341.067,9 267.190,5 2010 0,577 412.246 237.866,0 29.324,5 2011 0.526 318.546 167.555,2 -138.230,7 Thời gian hoàn vốn PP =7 + 2.3 29.324,5 = 7,175 năm 167.555,2 Đánh giá độ an tồn mặt tài dự án đầu tư Phân tích độ nhạy dự án Việc phân tích độ nhạy dự án hay rủi ro kinh doanh tiến hành tình huống: - Giảm doanh thu giá bán bị giảm không bán hết hàng (chậm luân chuyển sản phẩm dự án) : trường hợp xấu xem xét với mức độ giao động giảm từ 2% - 10% so với doanh thu dự kiến; 16 - Tăng doanh thu tăng giá bán: xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với doanh thu dự kiến; - Giảm vốn đầu tư (tiết kiệm chi phí) xây dựng dự án nhờ tiết kiệm nguyên vật liệu chi phí cấu thành dự án, sử dụng sản phẩm, công nghệ mới,… : xem xét với mức độ dao động giảm từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến; - Tăng vốn đầu tư (tăng chi phí) xây dựng dự án lạm phát, trượt giá nguyên vật liệu chi phí cấu thành dự án xem xét với mức độ dao động tăng từ 2% - 10% so với tổng mức đầu tư ban đầu dự kiến Nhìn bảng phân tích, thấy trường hợp doanh thu chi phí dự án dao động tăng giảm khoảng 0% - 2% hiệu đầu tư dự án đảm bảo số NPV>0 IRR lớn hệ số chiết khấu 9,6% Khi dao động vượt 2% việc giảm doanh thu tăng vốn đầu tư trượt giá (đây trường hợp xấu nhất) hiệu đầu tư dự án bị ảnh hưởng đáng kể Bảng 2.7: Phân tích độ nhạy dự án: STT Các tiêu Biên độ dao động - 10% - 2% 0% 2% 7% 10% Doanh thu NPV IRR - 7% -90.394,7 -54.318 5.809,9 29.861,0 53.912,2 114.040 150.117 6,6% 7,8% 9,9% 10,7% 11,4% 13,3% 14,8 Vốn đầu tư NPV 147.131 IRR 14,7% 111.950 53.315 29.861,0 6.407,12 -52.228 13,5% 11,4% 10,7% 9,8% 8,0% -87.409 6,9% 17 KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, vận dụng phương pháp phân tích so sánh với thực tế, cho thấy Dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh môt dự án khả thi mặt tài Khơng vậy, dự án cịn có hiệu mặt kinh tế kỹ thuật – xã hội: tạo việc làm cho người lao động, nâng cao giá trị hạ tầng huyện Hồi Đức nói riêng tỉnh Hà Tây nói chung Đây yếu tố khiến giá trị dự án đánh giá cao thị trường Trên ý kiến chủ quan cá nhân thơng qua q trình nghiên cứu dự án nên tránh khỏi thiếu sót, mong nhận góp ý giáo viên phụ trách giảng dạy môn Quản trị dự án 18 DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Hoàng Văn Cường (2008), Bài giảng Lập dự án đầu tư bất động sản PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt (2005), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Giáo trình lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, Hà Nội Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2000), Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư, NXB Thống kê PGS.TS Lưu Thị Hương (2004), Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Thẩm định tài dự án, NXB Tài chính, Hà Nội Đinh Thế Hiển, Lập – Thẩm định hiệu tài chính, NXB Thống kê Vũ Cơng Tuấn (2007), Phân tích kinh tế dự án đầu tư, NXB Tài Luật Kinh doanh bất động sản Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Nghị định số 99/2007/NĐ-CP Chính phủ Quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình 10 Thơng tư số 05/2007/TT-BXD Bộ xây dựng Hướng dẫn lập quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình 11 Nghi định số 153/2007/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật kinh doanh bất động sản 12 Cơng ty Cổ phần chứng khốn Kim Long (2006), Bản cáo bạch việc phát hành thêm cổ phiếu SUDICO 13 Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Khu đô thị Nam An Khánh 14 Công ty CP đầu tư Sông Đà Sao Việt, hồ sơ dự án đầu tư 15 Tạp chí địa 16 Trang thông tin điện tử internet: www.google.com.vn/ ;www.vnexpress.net/; www.moc.gov.vn/ 19 PHỤ LỤC 20 Quy hoạch khu đô thị Nam An Khánh 21 ... ty SUDICO ” Tổng quan Dự án đầu tư Khu đô thị Nam An Khánh 1.1 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh hạ tầng kỹ  Tên dự án: thuật đồng Khu đô thị Nam. .. thị Nam An Khánh  Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO  Cơ quan lập BCNCKT: Công ty Kiến trúc Việt Nam  Nhà thiết kế khu đô thị Nam An Khánh: Tập... thấy dự án đầu tư khu đô thị Nam An Khánh có khả độc lập tài Chủ đầu tư có khả tự chủ việc huy động vốn, dự án tránh rủi ro trình vay vốn 2.2 Phân tích hiệu tài dự án  Dự tính doanh thu dự án: Dựa