phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt trên địa bàn thành phố vũng tàu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÙI THỊ THU HÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HỌC TP Hồ Chí Minh, năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÙI THỊ THU HÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU Chuyên ngành : Kinh tế học Mã số chuyên ngành : 60 31 01 01 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ HỌC Người hướng dẫn khoa học: PGS TS NGUYỄN THUẤN TP Hồ Chí Minh, năm 2019 TĨM TẮT Đề tài phân tích thực trạng cơng tác định giá đất hàng loạt Việt Nam Trên sở hạn chế, mà cụ thể chưa xác định rõ yếu tố ảnh hưởng, mức độ ảnh hưởng đến giá đất khơng có tiêu chí phân cấp yếu tố, nên kết định giá thường mang tính chủ quan, khơng phản ánh giá đất, cân đối giá đất vị trí, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai Nghiên cứu thực tiễn địa bàn thành phố Vũng Tàu đạt kết sau: (1) Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm: Mật độ kinh doanh, khu vực, cấp đường, ngành nghề kinh doanh, độ rộng đường phân cấp yếu tố cách khách quan, khoa học; (2) Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy định để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất xác định mức giá trung bình cho tổ hợp yếu tố; (3) Trên sở nghiên cứu, đề xuất giải pháp quy trình cơng nghệ hồn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt cho địa phương ABSTRACT The research carried out an analysis on the current situation of mass land valuation process in Vietnam, applied in in Vung Tau City as a case study Base on the limitations of this valuation process, such as there are not the clarify identification of influencing factors, the levels of influence on prices of land as well as the criteria for classification of influencing factors, they lead to the results of valuation are often subjective, are not reflect correctly the prices of land and there is an imbalance in prices of land between different locations, those are making more difficulties for land management activities This practical research achieved the following results: (1) Determined factors influencing the prices of land, including: business density, land area, road levels, business sectors, road width; And decentralized objectively and scientifically these factors; (2) Used the analysis method of decision tree for regression to determine the influence of factors on land prices and determined the average price for each group which combined of those factors; (3) Proposed the suitable solutions in terms of processes as well as technologies to improve the method of mass land valuation to apply to other provinces LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn “Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt địa bàn thành phố Vũng Tàu” cơng trình nghiên cứu tơi, tơi hồn thành, số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực luận văn Bùi Thị Thu Hà LỜI CẢM ƠN Để hồn thành khóa luận này, trước hết tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho tác giả hoàn thành nghiên cứu Đặc biệt tác giả xin gửi lời cám ơn chân thành sâu sắc tới thầy hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thuấn giúp đỡ đưa nhận xét, góp ý giúp tác giả hồn thành nghiên cứu Nhân dịp tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy, cô trường Đại học Mở Thành phố Hồ Chí Minh ln động viên tận tình hỗ trợ, tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành nghiên cứu Cuối tác giả kính chúc q thầy, dồi sức khỏe thành công nghiệp cao quý Xin chân thành cảm ơn Tác giả luận văn Bùi Thị Thu Hà TĨM TẮT Đề tài phân tích thực trạng cơng tác định giá đất hàng loạt Việt Nam Trên sở hạn chế, mà cụ thể chưa xác định rõ yếu tố ảnh hưởng, mức độ ảnh hưởng đến giá đất tiêu chí phân cấp yếu tố, nên kết định giá thường mang tính chủ quan, khơng phản ánh giá đất, cân đối giá đất vị trí, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai Nghiên cứu thực tiễn địa bàn thành phố Vũng Tàu đạt kết sau: (1) Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, gồm: Mật độ kinh doanh, khu vực, cấp đường, ngành nghề kinh doanh, độ rộng đường phân cấp yếu tố cách khách quan, khoa học; (2) Sử dụng phương pháp phân tích hồi quy định để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất xác định mức giá trung bình cho tổ hợp yếu tố; (3) Trên sở nghiên cứu, đề xuất giải pháp quy trình cơng nghệ hồn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt cho địa phương MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề lý nghiên cứu 1.2 Mục tiêu nội dung nghiên cứu 1.3 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 2.1 Đất đai giá trị đất đai 2.1.1 Khái niệm vai trò đất đai 2.1.1.1 Khái niệm đất đai 2.1.1.2 Vai trò đặc điểm đất đai 2.1.1.3 Phân loại đất đai 2.1.2 Các quan điểm giá trị đất đai 2.1.3 Các hình thái giá trị đất đai 11 2.1.4 Các nhân tố tác động đến giá đất 12 2.1.4.1 Nhân tố khu vực 13 2.1.4.2 Nhân tố quy hoạch 13 2.1.4.3 Nhân tố xã hội 14 2.1.4.4 Nhân tố sách pháp luật 15 2.1.4.5 Nhân tố cá biệt 15 2.1.4.6 Nhóm yếu tố kinh tế thị trường 16 2.2 Định giá đất hàng loạt quản lý nhà nước đất đai Việt Nam 16 2.2.1 Khái niệm định giá đất hàng loạt 16 2.2.2 Khung giá bảng giá đất 18 2.2.2.1 Khái niệm khung giá bảng giá đất 18 2.2.2.2 Vai trò khung giá bảng giá đất 18 2.3 Các lý thuyết, phương pháp mơ hình định giá đất hàng loạt 19 2.3.1 Lý thuyết phân loại vùng giá trị 19 2.3.2 Các phương pháp định giá đất đai 22 2.3.3 Các dạng mơ hình định giá hàng loạt 26 2.3.3.1 Mô hình hàm hồi quy 26 2.3.3.2 Mơ hình định 28 2.5 Một số nghiên cứu trước 31 2.5.1 Định giá đất đai theo phương pháp quy định 31 2.5.2 Định giá bất động sản ứng dụng mơ hình hàm hồi quy 32 2.5.3 Ứng dụng mơ hình Cây định định giá bất động sản hàng loạt 35 CHƢƠNG PHƢƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 40 3.1 Thiết kế nghiên cứu 40 3.2 Mơ hình nghiên cứu 41 3.3 Công cụ nghiên cứu 47 3.4 Dữ liệu nghiên cứu 48 CHƢƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 49 4.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu 49 4.1.1 Đặc điểm tự nhiên 49 4.1.1.1 Vị trí địa lý 49 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo 49 4.1.1.3 Khí hậu 50 4.1.1.4 Sông rạch 50 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội 51 4.1.2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế 51 4.1.2.2 Dân số 51 4.1.2.3 Lao động-Mức sống 51 4.1.2.4 Giáo dục y tế, thể thao du lịch 51 4.2 Thực trạng công tác định giá đất hàng loạt Vũng Tàu 52 4.2.1 Mức giá cao thấp theo quy định 52 4.2.2 Đánh giá công tác định giá đất tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu 52 4.3 Thống kê mô tả liệu thu thập 53 4.4 Cài đặt thơng số mơ hình 56 4.5 Kết phân tích mơ hình hồi quy định giá đất 57 4.5.1 Phân tích phương sai 58 4.5.2 Kết tổng qt mơ hình 59 4.5.3 Nguyên tắc phân tích định 63 4.5.4 Kết phân nhóm định 66 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 5.1 Kết luận 72 5.2 Kiến nghị 73 5.2.1 Giải pháp hồn thiện quy trình định giá đất đai 73 5.2.2 Giải pháp công nghệ hỗ trợ định giá đất hàng loạt 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 PHỤ LỤC 80 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Đất đai tài nguyên quan trọng, việc xác định giá đất để tính tốn giá trị quyền sử dụng đất nhà nước tiến hành trao quyền sử dụng đất cho đối tượng sử dụng cần thiết, tránh thất thốt, lãng phí tài nguyên quốc gia Công tác định giá đất hàng loạt (xây dựng bảng giá đất) tiến hành hàng năm tốn hiệu quả, tính khách quan chưa cao không xác định yếu tố mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất Luận văn sử dụng mơ hình hồi quy định (decision tree regression) xây dựng mơ hình giá đất thành phố Vũng Tàu Cây định cấu trúc biểu diễn dạng Trong đó, nút (internal node) biểu diễn thuộc tính, nhánh (branch) biểu diễn giá trị có thuộc tính, (leaf node) biểu diễn lớp định đỉnh gọi gốc (root) Cây định dùng để phân lớp cách xuất phát từ gốc di chuyển theo nhánh gặp nút Ứng dụng định định giá đất việc xác định tổ hợp yếu tố ảnh hưởng đến giá đất (Khu vực, loại đường, ngành nghề kinh doanh, mật độ kinh doanh,…) giá đất trung bình tương ứng Việc sử dụng mơ hình định cịn có nhiều ưu điểm sau: - Cây định xây dựng dễ dàng việc cung cấp liệu đầu vào cho phần mềm, làm tất cơng việc xây dựng định tỉa (rút gọn) cách hiệu - Trái với phức tạp mơ hình hàm hồi quy, số mơ hình khác định hiển thị trực quan dễ hiểu Đồng thời, cung cấp mô hình trình bày liệu rõ ràng, logic - Cây định tự động xử lý tương tác biến, phân biệt khác biến Cây định tự động phân phối tương tác cách chia trường hợp phân tích nhóm cách riêng biệt - Bằng cách xem xét biến sử dụng để chia nút gần đỉnh cây, xem xét nhanh chóng biến quan trọng Bên cạnh đó, định cịn phân tích tất chia tách phát sinh từ biến lựa chọn chia tách đại diện 72 Mơ hình hồi quy định giá đất địa bàn thành phố Vũng Tàu xây dựng với biến dự báo tầm quan trọng (importance) biến mật độ kinh doanh (100%), khu vực (83,48%), cấp đường (78,87%), ngành nghề kinh doanh (58,78%) độ rộng đường (10,03%) Tỉ lệ biến thiên biến kết mô tả định 85,71% Cây đầy đủ tạo với 51 nhóm chia, rút gọn (tỉa – pruned) tạo 15 nhóm chia Các vùng giá trị mơ hình định chia làm nhóm chính: nhóm tổ hợp thuộc khu vực Bãi Trước, Bãi Sau với ngành nghề kinh doanh Nhà hàng, khách sạn với điều kiện kinh doanh thuận lợi có mức giá trung bình cao (96,67 triệu đồng/m2) Tiếp đến tổ hợp thuộc khu vực trung tâm, cận trung tâm với ngành nghề kinh doanh quán ăn, cafee Thấp nhóm khu vực ven thị, với điều kiện kinh doanh không thuận lợi (12,29 triệu đồng/m2) Kết phân tích yếu tố cấu thành giá đất xây dựng mơ hình định giá đất trình bày nghiên cứu phần khẳng định đắn việc xác định giá đất tuyến đoạn đường, đồng thời khẳng định khả sử dụng mơ hình định công tác phục vụ định giá đất hàng loạt (xây dựng bảng giá đất) điều hồn tồn Trên sở kết nghiên cứu trên, tác giả kiến nghị đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá đất hàng loạt sau: 5.2 Kiến nghị 5.2.1 Giải pháp hồn thiện quy trình định giá đất đai Về quy trình phương pháp định giá đất hàng loạt (xây dựng bảng giá đất) đáp ứng công tác xác định giá hàng loạt địa phương Tuy nhiên, để hoàn thiện phương pháp định giá đất đai, xây dựng bảng giá đất hàng năm phân tích số liệu cần khách quan, khoa học Xác định tiêu chí phân vùng giá trị phân tích số liệu điều tra phương pháp phân tích hồi quy định tỏ hữu hiệu Mơ hình nghiên cứu địa bàn thành phố Vũng Tàu minh chứng điều Do đó, để hồn thiện phương pháp định giá đất hàng loạt (xây dựng bảng giá đất) hàng năm địa phương, quy trình định giá đất tuân thủ bước theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT có bổ sung nội dung xác định tiêu chí 73 phân cấp phân tích định lượng nhằm lượng hóa yếu tố ảnh hưởng đến giá đất làm sở xác định giá đất khách quan, khoa học Cụ thể sau: Bước 1: Công tác chuẩn bị Khảo sát sơ bộ, xác định quy trình phương pháp định giá đất; xác định nguồn thông tin cần thu thập lập kế hoạch thu thập; xây dựng mẫu phiếu điều tra Bước 2: Điều tra giá đất thu thập thông tin yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp luật ảnh hưởng đến giá đất Bước 3: Xử lý phiếu điều tra, phân tích định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp luật đến giá đất; xác định giá loại đất theo vùng giá trị điều tra - Phân loại phiếu điều tra theo dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, điểm điều tra; - Sử dụng phương pháp định giá đất để xác định giá đất tài sản gắn liền với đất theo dạng phiếu điều tra - Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, phân cấp mức độ thuận lợi cho yếu tố Chạy hàm hồi quy định để xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Bước 4: Tổng hợp hiệu chỉnh tiêu chí phân loại vùng giá trị đất theo kết phân tích; định lượng mức độ ảnh hưởng yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội pháp luật đến giá đất - Tổng hợp kết tính tốn giá đất phiếu điều tra hàm hồi quy định - Phân tích, đánh giá kết định giá đất: - Đề xuất giải pháp xử lý khu vực có mức giá đất, phân loại vùng giá trị chưa phù hợp Bước 5: Kiểm chứng kết định giá đất, xây dựng bảng giá loại đất - Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết định giá thực địa (các đất liền kề có điều kiện với đất điều tra ước tính giá đất bước 2, 3) - Đề xuất mức hiệu chỉnh kết định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) sở kết kiểm chứng thực tế chênh lệch ±20% 74 - Xây dựng bảng giá đất 5.2.2 Giải pháp công nghệ hỗ trợ định giá đất hàng loạt Với phát triển công nghệ thông tin, hệ thống hỗ trợ quản lý đất đai xây dựng chia nhỏ thành hệ thống ứng dụng cho quản lý giao dịch đất đai, quản lý giá đất, quản lý liệu không gian dịch vụ thông tin đất đai, Hệ thống dịch vụ thông tin đất đai cung cấp thông tin đất đai cho nhân viên quản lý người dân thông qua mạng Internet, đem lại lợi ích cho hai phía Nhà nước người dân WebGIS hiểu hệ thống chia sẻ thông tin địa lý Web nhằm cung cấp chức năng, dịch vụ truy vấn thông tin quản lý liệu cho người dùng Công nghệ WebGIS ứng dụng rộng rãi việc phát triển hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất đơn vị tư vấn dịch vụ định giá đất, từ phía quan quản lý nhà nước đất đai Các hệ thống cung cấp thông tin giá đất nhà nước quy định giá đất thị trường tuyến đoạn đường tỉnh thành phố, hỗ trợ định giá đất đai bất động sản cụ thể sát với giá thị trường người dùng cung cấp điền vào bảng thông tin yếu tố đặc điểm vị trí đất cơng trình xây dựng đất Hình 5.1 Hệ thống WebGIS định giá đất hàng loạt kết hợp Google Map (Nguồn: vinalandinfo.com.vn) Hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất phải bao gồm: (1) Cơ sở liệu định giá đất, gồm có liệu giá đất yếu tố đặc điểm đất đai cấu thành giá trị đất; (2) Mô hình tốn học định giá đất; (3) Các mơ đun chức hỗ trợ cho việc thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý, phân tích xác định giá đất cơng khai thơng tin giá đất 75 Hình 5.2 Hệ thống WebGIS định giá đất hàng loạt (Nguồn: vinalandinfo.com.vn) Việc ứng dụng công nghệ WebGIS kết hợp với mơ hình tốn giá đất để xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất lựa chọn khả thi điều kiện đáp ứng yêu cầu đặt công tác định giá đất Phát triển phần mềm ứng dụng để hỗ trợ hoạt động quản lý định giá đất đai phù hợp với xu chiến lược phát triển CNTT Chính phủ Với lý đó, phần mềm VinaLandInfo sản phẩm đề tài nghiên cứu khoa học phát triển công nghệ cấp Bộ, (mã số TNMT 01.36 theo Quyết định số 1431/2013/QĐ-BTNMT ngày 15 tháng năm 2013) Trường Đại học Tài nguyên Môi trường Tp.HCM nghiên cứu phát triển Phần mềm áp dụng hỗ trợ định giá đất hàng loạt cho địa phương với mơ hình định giá đất xây dựng địa phương 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội, 2013 Luật đất đai số 45/2013/QH13 Chính phủ, 2014 Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định giá đất Chính phủ, 2014 Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Chính phủ ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định khung giá đất Bộ Tài chính, 2014 Thơng tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 quy định việc hướng dẫn phí lệ phí thuộc thẩm quyền định Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương Bộ Tài nguyên Môi trường, 2014 Thông tư 36/2014/TT-BTNMT việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất Tổng cục Địa chính, 2000 Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước UBND thành phố Vũng Tàu, 2017 Báo cáo kế hoạch sử dụng đất năm 2018 thành phố Vũng Tàu Alonso William, 1964 Location and Land Use Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts Claudio Acciani, Vincenzo Fucilli, Ruggiero Sardaro, 2011 Data mining in real estate appraisal: a model tree and multivariate adaptive regression spline approach AESTIMUM 58, Giugno 2011: 27-45 10 Đào Văn Khiêm Bùi Thị Thu Hịa, 2009 Tính tốn giá trị kinh tế đất đai số tỉnh Đồng sơng Hồng 11 Đồn Ngọc Phương, 2013 Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp hoàn thiện sách, pháp luật nâng cao lực định giá đất xây dựng bảng giá đất – Đề tài NCKH cấp Bộ TNMT 12 Gang-Zhi Fan, Seow Eng Ong and Hian Chye Koh, 2006 Determinants of House Price: A Decision Tree Approach Urban Studies, Vol 43, No 12, 2301–2315 13 Hoang Huu Phe & Patrick Wakely (2000): Status, Quality and the Other TradeOff: Towards a New Theory of Urban Residential Location, in Urban Studies, No 1, Vol 37, Taylor & Francis 77 14 Hoàng Hữu Phê Patrick Wakely, 2000 Vị thế, chất lượng lựa chọn khác: Tiến tới Lý thuyết Vị trí Dân cư Đơ thị Tạp chí Đơ thị học (Urban Studies) xuất Vương quốc Anh, (Vol 37, No 1, January 2000) 15 Mingchin Chen, Pei-De Wang, 2017 A roadmap to determine the important factors of the house value: a case study by using actual price registration data of Taipei housing transactions Independent Journal of Management & Production (Ijm&P), v 9, n 16 Ngô Đức Cát, 2000 Giáo trình kinh tế tài ngun đất NXB Nơng nghiệp 17 Nguyễn Phi Sơn, 2014 Nghiên cứu phương pháp thành lập đồ vùng giá trị đất khu vực đất phi nơng nghiệp thị mơ hình thống kê công nghệ GIS – Đề tài NCKH cấp Bộ TNMT 18 Nguyễn Quỳnh Hoa & Nguyễn Hồng Dương, 2015 Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh Tạp chí Phát triển kinh tế, 26(3), 82-103 19 Nguyễn Thế Chinh, 2012 Nghiên cứu ảnh hưởng chế giá đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đề xuất giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường – Đề tài NCKH cấp Bộ TNMT 20 Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011 Ứng dụng mơ hình "Decision Tree" định giá đất hàng loạt Việt Nam Tạp chí Tài số (562) 21 Nhiêu Hội Lâm, (Lê Quang Lâm biên dịch), 2004 Kinh tế học thị NXB Chính trị quốc gia 22 Phạm Sỹ Liêm, Trần Văn Tuấn, 2019 Xây dựng vùng giá đất khu vực nông thôn: trường hợp nghiên cứu xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội Tạp chí Khoa học Nơng nghiệp Việt Nam 2018, 16(6): 601-612 23 Phillip H Sherrod, 2012 DTREG Predictive Modeling Software p 391 24 Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005 Dấu ấn thương hiệu: Tài sản & giá trị Nhà xuất Trẻ 25 Tuğba Güneş and Ümit Yıldız, 2015 Mass Valuation Techniques Used in Land Registry and Cadastre Modernization Project of Republic of Turkey FIG Working week 2015 26 Trần Quốc Bình, 2010 Khả ứng dụng phần mềm GIS mã nguồn mở 78 xây dựng hệ thống thông tin đất đai Trường ĐH KHTN – Đại học Quốc gia Hà Nội 27 Trần Thanh Hùng, 2010 Lý thuyết Vị - Chất lượng: Các ứng dụng nghiên cứu quản lý thị trường bất động sản Tập san Khoa học công nghệ kỷ niệm 65 năm thành lập ngành Quản lý đất đai 28 Trần Thanh Hùng cộng sự, 2016 Nghiên cứu xây dựng hệ thống thông tin hỗ trợ định giá đất ứng dụng công nghệ WebGis mã nguồn mở Đề tài Khoa học công nghệ cấp Tài nguyên Môi trường 29 Trần Thanh Hùng cộng sự, 2018 Xây dựng sở liệu giá đất lập đồ giá đất tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Dự án chuyển giao NCKH tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 30 Trần Thanh Hùng, Nguyễn Mạnh Hùng, Trần Văn Trọng, Lý Hưng Thành, Hoàng Hữu Phê, 2008 Phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị chất lượng Tạp chí Địa số tháng năm 2008 31 Trịnh Hữu Liên, 2014 Giáo trình định giá đất Nhà xuất Khoa học – Kỹ thuật 32 Viện Nghiên cứu Phổ biến kiến thức bách khoa, 1998 Đại từ điển kinh tế thị trường Trang 1248 33 Von Thunen J H 1826 Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft un National Ekonomie, Hamburg English translation, C.M Wartenburg (1966) Von Thunen s Isolated State, ed P.G H 79 PHỤ LỤC CÀI ĐẶT THÔNG SỐ MÔ HÌNH 80 TỔNG HỢP KÍCH THƢỚC MƠ HÌNH 81 KÍCH THƢỚC MƠ HÌNH VÀ TỶ LỆ SAI SỐ PHÂN TÍCH PHƢƠNG SAI 82 THỐNG KÊ XÁC NHẬN 83 NÚT (NODE) LÁ ĐỘ LỢI MÔ HÌNH 84 TẦM QUAN TRỌNG CÁC BIẾN 85 MƠ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH ĐẦY ĐỦ MƠ HÌNH CÂY QUYẾT ĐỊNH THU GỌN (TỈA – PRUNED) 86 ... đến giá đất, chưa thực Đề tài: ? ?Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt địa bàn thành phố Vũng Tàu? ?? thực nhằm xác định định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá. ..BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÙI THỊ THU HÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VŨNG TÀU... Tơi xin cam đoan luận văn ? ?Phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt địa bàn thành phố Vũng Tàu? ?? cơng trình nghiên cứu tơi, tơi hồn thành, số liệu, kết nêu luận