Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam

MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 Khái quát chung pháp luật đăng ký bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Đăng ký bất động sản 10 1.1.3 Các hệ thống đăng ký bất động sản 17 1.2 Một số quan niệm nguyên tắc thống pháp luật 20 1.3 Tiền đề kinh tế xã hội để thống pháp luật đăng ký bất động sản 24 1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu xu hướng phát triển hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam trình hội nhập 24 1.3.2 Chính sách pháp luật - sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật đăng ký bất động sản 27 1.4 Pháp luật đăng ký bất động sản lịch sử 29 1.4.1 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến 29 1.4.2 Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc 34 1.4.3 Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003 37 1.5 Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới 45 1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản Nhật Bản 45 1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc 47 1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản Canada 50 1.5.4 Pháp luật đăng ký bất động sản Anh 52 1.5.5 Một số nhận xét, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản nước 54 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP 56 LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1 Pháp luật đăng ký bất động sản hành 56 2.1.1 Pháp luật đăng ký đất đai 56 2.1.2 Pháp luật đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng 62 2.1.3 Pháp luật đăng ký quyền sử dụng rừng quyền sở hữu rừng sản xuất rừng trồng 69 2.2 Tính thiếu thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 71 2.2.1 Sự thiếu thống quy định hành đăng ký bất động sản 72 2.2.2 Sự phân tán quan đăng ký bất động sản 77 2.3 79 Ảnh hưởng phân tán pháp luật đăng ký bất động sản thực tiễn 2.3.1 Công tác đăng ký bất động sản 79 2.3.2 Cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản 84 2.3.3 Tranh chấp giải tranh chấp bất động sản Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT 86 91 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu lý luận thực tiễn việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 91 3.2 Phương hướng giải pháp thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam 93 3.2.1 Cần ban hành đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống công tác đăng ký bất động sản 93 3.2.2 Thống quan quản lý nhà nước đăng ký bất động sản 95 3.2.3 Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý mặt trạng, kỹ thuật bất động sản, đồng thời xây dựng chế phối hợp, trao đổi thông tin quan thực chức 96 3.2.4 Hình thành hệ thống hồ sơ pháp lý thống loại bất động sản quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động phát triển thị trường bất động sản 97 3.2.5 Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân bất động sản người dân 98 3.2.6 Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo tiêu chí thẩm quyền theo địa hạt 99 KẾT LUẬN 101 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 103 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc thực đề tài Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản trình lên quan chức đưa công luận Nội dung đổi dự thảo việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi sổ đỏ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (gọi sổ hồng) vào làm Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi giấy xanh) Đồng thời, có hệ thống quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục bất cập Tuy nhiên, sau dự thảo Luật vấp phải ý kiến phản đối liệt Như Công văn số 1119/BXD-QLN Bộ Xây dựng Thứ trưởng Tống Văn Nga ký, có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản không phù hợp với thực tế, trái với quy định pháp luật hành gây nhiều phức tạp" Tiếp đó, qua nhiều phiên họp Ủy ban Thường vụ Quốc hội, ý kiến khơng đồng tình với nội dung dự thảo Nhất quan điểm Ủy ban Pháp luật Quốc hội khác với quan điểm Chính phủ Vì vậy, kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đề nghị Ủy ban Thường vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật khỏi chương trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ vấn đề đặt lý luận thực tiễn Như vậy, việc đổi tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản nước ta vấn đề thời bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ sở lý luận thực tiễn Về sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo sở pháp lý cho việc xác định trạng lý lịch pháp lý bất động sản Thông qua công tác đăng ký, quan nhà nước có thẩm quyền xác định trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), quản lý biến động mặt pháp lý bất động sản Đăng ký bất động sản sở pháp lý để Nhà nước công nhận bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời số liệu quan trọng để Nhà nước thực nhiệm vụ quản lý bất động sản mặt khai thác, sử dụng bất động sản Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, giao dịch thị trường bất động sản công khai, minh bạch Với việc thông tin sổ đăng ký bất động sản công khai cơng chúng dễ dàng tìm hiểu biết đầy đủ, xác thơng tin bất động sản, từ có đầy đủ sở để xem xét, định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản Thời điểm đăng ký để xác định thứ tự ưu tiên bên có quyền trường hợp bất động sản đối tượng nhiều giao dịch thị trường bất động sản Tuy nhiên, hệ thống văn quy phạm pháp luật đăng ký bất động sản chưa đầy đủ, toàn diện, quy định chưa rõ ràng, đồng Theo quy định khoản Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản" chưa có Luật Đăng ký bất động sản, có quy định đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà theo Luật Nhà năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 Chính phủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng Nhìn chung, quy định đăng ký chưa bao quát hết vấn đề cần thiết, chưa bảo đảm thông tin pháp lý phục vụ cho loại bất động sản tham gia vào thị trường Trong đó, tài sản gắn liền với đất khác chưa có quy định đăng ký Tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản nhiều vướng mắc, cụ thể như: quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa tổ chức đăng ký thực tế (công trình xây dựng…) Về mặt lý luận: Bổ sung làm rõ vấn đề lý luận liên quan đến việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Hiện nay, khoa học pháp lý cịn tồn khơng khoảng trống, vấn đề chưa rõ ràng đăng ký giao dịch liên quan đến bất động sản điều kiện kinh tế thị trường Liên quan đến việc thống pháp luật đăng ký bất động sản, tồn số vấn đề cần làm rõ như: Các nguyên tắc đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; tiền đề kinh tế xã hội để thống pháp luật đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, điều kiện thừa nhận chế độ sở hữu tồn dân đất đai, cần phân tích so sánh chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đất đai Từ sở trên, tác giả luận văn chọn đề tài "Thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam" nhằm hướng tới giải mặt lý luận mâu thuẫn bất cập pháp luật đăng ký bất động sản hành, đồng thời từ yêu cầu thực tiễn cố gắng làm rõ cần thiết tính tất yếu việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam, góp phần tạo khung pháp luật chặt chẽ, ổn định khoa học để điều chỉnh cách hiệu quả, thúc đẩy phát triển giao dịch bất động sản xã hội Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật đăng ký bất động sản vấn đề nhiều nhà nghiên cứu quan tâm giác độ khác Một số cơng trình nghiên cứu lý luận thực tiễn xung quanh pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam kể đến sau: "Cơ sở lý luận thực tiễn chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam", đề tài khoa học Bộ Tư pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực tiễn phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học Phạm Kim Hiền, năm 2001 Ngoài ra, có số cơng trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần lĩnh vực đăng ký bất động sản như: "Quản lý nhà nước đất đai thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học Nguyễn Quang Học, năm 2004 Tuy nhiên, công trình nghiên cứu đến có nhiều vấn đề chưa cập nhật với thực tiễn xây dựng thực thi pháp luật thời gian qua, đồng thời chưa có đề tài mang tính trực tiếp chun sâu nhằm đưa sở lý luận thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống tồn pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam chỉnh thể Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ sở khoa học, lý luận thực tiễn việc thống pháp luật hành đăng ký bất động sản Việt Nam quan điểm hài hòa điều kiện kinh tế - xã hội xu hướng hội nhập Nhiệm vụ: Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài xác định là: Thứ nhất, làm rõ sở khoa học lý luận, tiền đề kinh tế - xã hội cho việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam điều kiện trì chế độ sở hữu tồn dân đất đai Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam qua thời kỳ, thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản hành Thứ ba, so sánh pháp luật thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đúc rút kinh nghiệm bổ ích làm sở để đưa giải pháp thống pháp luật đăng ký bất động sản nước ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế Thứ tư, kiến nghị phương hướng nhằm thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Với mục đích nội dung nghiên cứu rộng, tổng quát đề tài, giới hạn quy mô thời gian cho phép luận văn thạc sĩ luật học, người nghiên cứu tập trung nghiên cứu quy định pháp luật tổ chức hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài thực sở phương pháp luận vật biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu sở trình hình thành, phát triển pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam - Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây phương pháp quan trọng sử dụng chủ yếu trình thực luận văn - Phương pháp nghiên cứu thực tiễn: Sưu tầm phân tích vụ việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản Những đóng góp mặt lý luận thực tiễn luận văn Đây luận văn thạc sĩ tiếp cận vấn đề đăng ký bất động sản bình diện rộng tổng thể nhằm thống pháp luật đăng ký bất động sản mơ hình pháp lý Những đóng góp khoa học luận văn thể nội dung sau: Phân tích làm rõ cần thiết thống pháp luật đăng ký bất động sản Phân tích thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản Phân tích sở lý luận tiền đề kinh tế - xã hội việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Phân tích mơ hình kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới Kiến nghị phương hướng giải pháp cụ thể cho việc thống pháp luật đăng ký bất động sản sở phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam xu hướng phát triển chung pháp luật quốc tế Nội dung kết nghiên cứu luận văn tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập giảng dạy khoa học pháp lý đăng ký bất động sản Ngoài ra, quan điểm kiến nghị luận văn cịn có ý nghĩa thiết thực q trình hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản, cụ thể việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng nhằm thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1 KHÁI QUÁT CHUNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm bất động sản Bộ luật Dân năm 2005 có quy định: "Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá tiền quyền tài sản." Trong đó, "vật" coi tài sản phải thỏa mãn ba điều kiện: phận giới vật chất, có lợi ích cho người vật người kiểm sốt Tiền loại hàng hóa đặc biệt, có chức dùng để trao đổi, đại diện cho giá trị thực hàng hóa, coi tài sản Các quyền tài sản coi tài sản, đáp ứng yêu cầu trị giá tiền chuyển giao giao lưu dân Sự phân loại tài sản khoa học pháp lý đa dạng Tài sản phân loại dựa nhiều khác Tuy nhiên, khoa học pháp lý đại, tài sản nói chung tồn hai hình thức bản: tài sản hữu hình tài sản vơ hình Căn vào tính chất khơng di dời tài sản, pháp luật có phân chia tài sản thành động sản bất động sản Pháp luật hầu coi phân loại phổ biến Cơ sở cho phân loại cịn dựa vào số tiêu chí mục đích, phương cách sử dụng giá trị tài sản Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản Việt Nam dựa tính chất, tính sử dụng tài sản quy định pháp nước phải xác định rõ chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, phạm vi quyền lợi ích liên quan đến bất động sản đăng ký, giúp tra cứu, cung cấp thông tin bất động sản thực nhanh chóng, xác Đây thông tin quan trọng bất động sản mà thơng qua chế đăng ký theo hình thức thống đầy đủ Những thơng tin bất động sản lưu giữ quan đăng ký bất động sản phải có giá trị chứng cứ, khơng phải chứng minh giải tranh chấp bất động sản Thứ năm, tạo điều kiện để nâng cao hiệu quản lý nhà nước thị trường bất động sản; lập lại trật tự quản lý giao dịch bất động sản, tránh tình trạng giao dịch ngầm, quan nhà nước có thơng tin quan trọng giúp cho việc hoạch định sách quản lý phát triển thị trường bất động sản Đồng thời, thực đổi quản lý nhà nước quan đăng ký theo yêu cầu cải cách hành Thứ sáu, khắc phục tình trạng pháp luật đăng ký bất động sản phân tán, thiếu thống nhất, không đồng nhiều Luật điều chỉnh vấn đề Từ đó, góp phần hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản nước ta 3.2 PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.2.1 Cần ban hành đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống công tác đăng ký bất động sản Hiện nay, hoạt động đăng ký bất động sản Việt Nam chưa có văn điều chỉnh Tuy nhiên, việc đăng ký bất động sản quy định phân tán nhiều văn quy phạm pháp luật Trong thực tiễn, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thể thống có mối liên quan mật thiết với tham gia giao dịch thị trường bất động sản, quy định đăng ký quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất lại tồn tách biệt với nhau: Luật Đất đai năm 2003 quy định đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp có tài sản gắn liền với đất tài sản ghi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu bất động sản đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật đăng ký bất động sản (Điều 48) Luật Nhà 2005 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Trong đó, Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2005 Chính phủ việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng khơng đề cập đến việc đăng ký quyền sử dụng đất Mỗi văn pháp luật nêu điều chỉnh quan quản lý, quan đăng ký trình tự, thủ tục đăng ký riêng loại bất động sản đất, nhà ở, cơng trình xây dựng Đây nguyên nhân gây phiền hà cho người dân yêu cầu đăng ký, cụ thể phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí cấp nhiều giấy chứng nhận đăng ký giao dịch có chung đối tượng bất động sản Thực tế cho thấy trường hợp mua bán nhà chuyển quyền sử dụng đất có nhà đó, lúc đầu người dân phải lập hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, sau lập tiếp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà đến Ủy ban nhân dân có thẩm quyền để đăng ký chuyển quyền sở hữu nhà cho người mua Trong trường hợp có hợp đồng mà cần tới hai quy trình đăng ký khác (quy trình đăng ký quyền sử dụng đất, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở), hai thời gian chờ đợi giải quyết, hai loại lệ phí người mua nhận hai giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Các giấy có nội dung độc lập với nhau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất, không đề cập đến quyền sở hữu nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà khơng đề cập đến người có quyền sử dụng đất, nhà, đất tách rời Để khắc phục bất cập nêu trên, yêu cầu đặt cần xây dựng đạo luật chung lĩnh vực đăng ký bất động sản, với phạm vi điều chỉnh gồm đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất từ khâu đăng ký ban đầu đến đăng ký biến động theo quy trình, thủ tục đăng ký phù hợp, xóa bỏ bất cập "nhiều cửa, nhiều thủ tục, nhiều giấy chứng nhận" giải theo hướng "một cửa, thủ tục, giấy", đảm bảo thuận tiện cho người dân yêu cầu đăng ký, tìm hiểu thơng tin bất động sản Những văn pháp luật chuyên ngành quy định điểm đặc thù việc đăng ký số loại bất động sản Qua đó, đảm bảo tính thống đồng pháp luật đăng ký bất động sản, khắc phục tình trạng nhiều Luật điều chỉnh vấn đề, cải cách triệt để thủ tục hành chính, quản lý tốt thị trường bất động sản bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia giao dịch bất động sản 3.2.2 Thống quan quản lý nhà nƣớc đăng ký bất động sản Hiện nay, nhiệm vụ quản lý nhà nước đăng ký bất động sản bị phân tán pháp luật quy định Bộ có chức quản lý đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực quản lý việc đăng ký loại bất động sản tương ứng Do đó, tồn nhiều Bộ có chức quản lý đăng ký bất động sản (Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Xây dựng, Bộ Nông nghiệp phát triển nông thôn, Bộ Tư pháp) Sự phân tán nêu dẫn đến nhiều trường hợp việc xây dựng sách, hướng dẫn thực công tác đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu phối hợp có hiệu Từ phân tán Trung ương, kéo theo địa phương tồn nhiều đầu mối quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực chức quản lý đăng ký bất động sản Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp phát triển nông thơn, Sở Tư pháp v.v Do đó, cần hồn thiện pháp luật đăng ký bất động sản theo hướng đổi chế máy quản lý nhà nước đăng ký bất động sản tập trung vào đầu mối trung ương quan tham mưu giúp Ủy ban nhân dân thực chức quản lý đăng ký bất động sản địa phương nhằm đạt mục tiêu: - Đáp ứng yêu cầu cải cách máy hành (một việc quan quản lý, tham mưu, gọn nhẹ máy tinh giản biên chế) - Giảm phần chi phí từ ngân sách nhà nước cho hoạt động quản lý đăng ký bất động sản 3.2.3 Tách bạch hoạt động đăng ký bất động sản với hoạt động quản lý mặt trạng, kỹ thuật bất động sản, đồng thời xây dựng chế phối hợp, trao đổi thông tin quan thực chức Đối với vấn đề đăng ký đất đai tài sản gắn liền với đất mang tính kỹ thuật liên quan đến quản lý hành nhà nước, luật chuyên ngành tương ứng quy định điều chỉnh Một đạo luật chung đăng ký bất động sản thực việc ghi nhận lại nội dung nêu (ai người sử dụng đất hợp pháp, đất đâu, nào…), người sử dụng đất có yêu cầu Tuy nhiên, việc ghi nhận điều kiện để đất tham gia vào thị trường bất động sản, hay nói cách khác, người sử dụng đất thực quyền dân quyền sử dụng đất (thực chất đất đai) đăng ký quan đăng ký bất động sản Trên sở đăng ký lần đầu quyền sử dụng đất quan đăng ký bất động sản, quyền phát sinh liên quan đến bất động sản thị trường thứ cấp (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất, quyền địa dịch, quyền ưu tiên liên quan đến quyền sử dụng đất, v.v…) đạo luật chung điều chỉnh Về quyền nghĩa vụ bên giao dịch dân đất đai quy định Luật kinh doanh bất động sản áp dụng quy định tương ứng Bộ luật dân (hiện Luật Đất đai không quy định vấn đề nữa) 3.2.4 Hình thành hệ thống hồ sơ pháp lý thống loại bất động sản quan quản lý để đáp ứng yêu cầu hoạt động phát triển thị trƣờng bất động sản Xét góc độ quản lý nhà nước, việc phân chia thẩm quyền quản lý chuyên ngành bất động sản mặt kỹ thuật, hành hợp lý có tính khả thi nhằm bảo đảm giám sát chặt chẽ Nhà nước tài nguyên Tuy nhiên, hồ sơ pháp lý bất động sản bị phân tán theo cấu nêu bất lợi cho hoạt động thị trường bất động sản, đặc biệt điều kiện quan quản lý chuyên ngành phối hợp chặt chẽ, đồng Vì vậy, việc đăng ký bất động sản chủ yếu ghi nhận nội dung mang tính pháp lý liên quan đến bất động sản Tuy nhiên, để xây dựng "lý lịch tư pháp" cho bất động sản, cơng việc phải ghi nhận "đặc điểm nhận dạng" bất động sản Cơng việc việc đăng ký nội dung mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản (đo đạc, lập đồ trạng đất, ghi nhận trạng cơng trình sau hồn thành việc xây dựng …) Khác với việc đăng ký chế độ pháp lý bất động sản, việc đăng ký trạng bất động sản hoàn toàn xuất phát từ lợi ích Nhà nước, nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý Nhà nước bất động sản Do đó, việc đăng ký trạng bất động sản phải mang tính chất mệnh lệnh hành (bắt buộc phải thực hiện) Chỉ có vậy, Nhà nước nắm cách cụ thể, rõ ràng, đầy đủ bất động sản tồn (vị trí, tình trạng vật chất…) Việc đăng ký trạng bất động sản quy định văn pháp luật chuyên ngành khác, cụ thể Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ phát triển rừng văn hướng dẫn Qua hoạt động khảo sát khẳng định việc đăng ký trạng bất động sản nội dung quản lý nhà nước lĩnh vực chuyên ngành, quan có thẩm quyền trọng giải Do vậy, cần thống quy định đăng ký quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản mối quan hệ quan đăng ký bất động sản với quan quản lý nhà nước chuyên ngành khác (cơ quan nắm giữ thông tin trạng bất động sản), bảo đảm tính khả thi yêu cầu đặt quản lý nhà nước, đồng thời hạn chế trùng chéo, xáo trộn hệ thống pháp luật 3.2.5 Hạn chế can thiệp quan hành vào thủ tục xác lập quyền dân bất động sản ngƣời dân Quyền dân bất động sản người dân xác lập, thay đổi, chấm dứt theo quy định Bộ Luật Dân Việc quan hành nhà nước can thiệp vào quan hệ thơng qua cấp phép hạn chế trường hợp đặc biệt Hiện nay, pháp luật nội dung xây dựng đầy đủ cứ, điều kiện để xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền dân bất động sản người dân theo mong muốn, định hướng mà Nhà nước đề Do đó, việc quan hành đứng trực tiếp giải thủ tục đăng ký bất động sản, công nhận quyền dân bất động sản người dân không thực cần thiết nhiều trường hợp cịn có tác động tiêu cực phía Nhà nước người dân Ví dụ, trường hợp Nhà nước (đại diện quan hành chính) đứng xác nhận quyền dân bất động sản cho người, quyền lại bị bác bỏ Tịa án sau đó, thiệt hại mà người thứ ba phải gánh chịu việc xác lập quyền không bồi thường? Định hướng hoạt động đăng ký bất động sản theo nguyên tắc: - Các bên có liên quan phải xuất trình đầy đủ chứng sở để yêu cầu đăng ký, quyền yêu cầu đăng ký; - Cơ quan đăng ký có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tính hợp lệ hình thức chứng xuất trình Quy định hiệu lực việc đăng ký bất động sản phải bảo đảm phù hợp với quy định Bộ Luật Dân vấn đề này, cụ thể: - Khoản Điều 168 Bộ luật dân năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác"; - Điều 692 Bộ luật dân năm 2005 quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai" Tuy nhiên, nguyên tắc, quyền bất động sản xác lập theo Bộ Luật Dân quy định hiệu lực đồng thời với thời điểm xác lập Điều phù hợp với thực tế sống Ví dụ: trường hợp người xây dựng nhà ở, có quyền sở hữu ngơi nhà kể từ thời điểm ngơi nhà hình thành; người thừa kế nhà ở, có quyền sở hữu ngơi nhà kể từ thời điểm mở thừa kế Việc đăng ký bất động sản trường hợp nêu tạo hiệu lực đối kháng với người thứ ba Do vậy, cần quy định hai loại hiệu lực việc đăng ký bất động sản: - Trong trường hợp Bộ Luật Dân quy định, việc đăng ký có hiệu lực xác lập quyền; - Trong trường hợp lại, việc đăng ký có hiệu lực đối kháng với người thứ ba 3.2.6 Xác định thẩm quyền đăng ký bất động sản theo tiêu chí thẩm quyền theo địa hạt Quán triệt quan điểm "cần có quy định thống việc có quan quản lý" đăng ký bất động sản, cần quy định tập trung, thống việc quản lý vào đầu mối cấp trung ương địa phương, cụ thể giao cho Bộ chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực quản lý nhà nước đăng ký bất động sản phạm vi nước địa phương giao cho quan chuyên môn giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực chức quản lý nhà nước đăng ký bất động sản Việc xây dựng mơ hình quan đăng ký bất động sản cần phân tích, xem xét mức độ tập trung hóa thẩm quyền đăng ký bất động sản: đăng ký tập trung quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản sở tách biệt với hoạt động đăng ký mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản Cơ quan đăng ký bất động sản thực việc ghi nhận chế độ pháp lý bất động sản cách tập trung, thống bất động sản Cịn việc ghi nhận mang tính kỹ thuật trạng loại bất động sản quan quản lý chuyên ngành thực nhằm phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước loại bất động sản Như vậy, hệ thống Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất xây dựng (cơ sở vật chất, người, kinh nghiệm…) thay đổi quan hệ tổ chức, quản lý hoạt động thay đổi tên gọi thành Văn phòng đăng ký bất động sản cho phù hợp với thay đổi chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn Cơ quan có thẩm quyền đăng ký bất động sản theo địa hạt không theo đối tượng đăng ký KẾT LUẬN Quá trình nghiên cứu phân tích cho thấy chất việc đăng ký bất động sản thống Đó gắn kết chặt chẽ hai hoạt động đăng ký trạng đăng ký quyền với chung mục đích xác lập trạng, lý lịch bất động sản cơng khai hóa thơng tin phục vụ cho thị trường bất động sản Việc phân chia quy định đăng ký bất động sản nằm rải rác nhiều văn khác nhau, điều chỉnh loại bất động sản khác nhau, theo nguyên tắc khác tạo mâu thuẫn, bất cập thiếu thống thân hệ thống Đó nguyên nhân dẫn đến khó khăn lúng túng q trình thực thi, làm giảm hiệu điều chỉnh pháp luật Sự thiếu thống pháp luật đăng ký bất động sản cịn tạo mơi trường pháp lý thiếu minh bạch, hạn chế phát triển giao dịch, kìm hãm thị trường thức dẫn đến người dân lựa chọn giao dịch ngầm mang nhiều rủi ro Thực trạng pháp luật đăng ký bất động sản địi hỏi phải có giải pháp giải cách phù hợp triệt để mâu thuẫn mặt lý luận thực tiễn nhằm tạo hệ thống thống nhất, hiệu cao Đây yêu cầu khách quan pháp luật Việt Nam trình hội nhập quốc tế tự hóa thương mại Trước thực tế phát triển Việt Nam, hội thách thức gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), sở khoa học lý luận đăng ký bất động sản kinh nghiệm lập pháp tiếp thu từ nhiều quốc gia, giải pháp để thống pháp luật đăng ký bất động sản phải đáp ứng yêu cầu đặt từ lý luận thực tiễn Cần xóa bỏ phân chia pháp luật đăng ký bất động sản theo loại bất động sản, nằm văn chuyên ngành khác Xây dựng đạo luật đăng ký bất động sản thống nhất, sở nguyên tắc chung đăng ký Từ thống quan đăng ký, thẩm quyền đăng ký, thủ tục đăng ký, hồ sơ lưu giữ, cung cấp thông tin… Các văn pháp luật chuyên ngành điều chỉnh nội dung mang tính đặc thù, đăng ký lần đầu loại bất động sản tương ứng Việc đăng ký giao dịch sau Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh Bên cạnh đó, cần thay đổi quan điểm quản lý hoạt động đăng ký bất động sản, hạn chế can thiệp quan hành nhà nước vào thủ tục xác lập quyền dân người dân Điều tương tự cách nhìn nhận hộ theo Luật Cư trú có hiệu lực từ 1/7/2007 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN NGHỊ QUYẾT CỦA ĐẢNG Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT CỦA NHÀ NƢỚC Bộ Tài nguyên Môi trường (2004), Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 1/11 hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ Nội vụ (2004), Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12 hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP-BTNMT ngày 04/07 hướng dẫn trình tự, thủ tục đăng ký cung cấp thông tin chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6 sửa đổi, bổ sung số quy định Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6 hướng dẫn việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp Bộ Tài nguyên Môi trường (2006), Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT-BTP-BXDBTNMT-NHNN ngày 21/5 hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, Hà Nội 10 Bộ Xây dựng (2006), Thông tư số 05/2006/TT-BXD ngày 6/9 hướng dẫn thực Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 11 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 12 Chính phủ (2005), Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7 việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu cơng trình xây dựng, Hà Nội 13 Chính phủ (2006), Nghị định số 23/2006/NĐ-CP ngày 03/3 thi hành Luật Bảo vệ phát triển rừng, Hà Nội 14 Chính phủ (2006), Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội 15 Chính phủ (2007), Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai, Hà Nội 16 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 17 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2004), Luật Bảo vệ phát triển rừng, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 21 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO KHÁC 22 Ban soạn thảo dự án Luật đăng ký bất động sản (2007), Kỷ yếu hội thảo pháp luật đăng ký bất động sản, Hà Nội 23 Bình luận khoa học Bộ luật Dân Nhật Bản (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 24 Bộ Tài nguyên Môi trường (2003), Báo cáo số 712/BTNMT-ĐĐ tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai (1993-2003), Hà Nội 25 Nguyễn Ngọc Điện (2007), "Đăng ký bất động sản vấn đề xác lập, công nhận quyền liên quan đến bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 26 Phạm Thị Kim Hiền (2001), Đăng ký bất động sản - thực tiễn phương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 27 Ngọc Huân (2007), "Người dân khổ với giấy hồng, giấy đỏ", Báo Lao Động, ngày 14/6/2007 28 Ngô Trọng Khang (2007), "Tình hình đăng ký quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Hà Nội", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 29 Hoàng Xuân Liêm (1998), "Luật so sánh vấn đề thể hóa pháp luật", Nhà nước pháp luật, (7) 30 Nguyễn Văn Luyện (1999), "Luận khoa học việc xây dựng pháp luật kinh tế Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (10) 31 C.Mác Ph.Ăngghen (1995), Toàn tập, tập 37, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 32 Đinh Thị Mai Phương (2005), Thống luật hợp đồng Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 33 Đặng Trường Sơn (2007), "Pháp luật đăng ký bất động sản điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 34 Nguyễn Đăng Sơn (2007), "Đăng ký bất động sản", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 35 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2005), Thuật ngữ pháp luật dân sự, số chuyên đề Bộ luật Dân sự, Hà Nội 36 Tạp chí Dân chủ Pháp luật (2006), Số chuyên đề bất động sản, Hà Nội 37 Nguyễn Khánh Thắng (2006), "Một số bất cập kiến nghị liên quan đến việc đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất", Ngân hàng, (5) 38 Thông tin Khoa học pháp lý (2006), Chuyên đề đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam hệ thống đăng ký bất động sản số nước giới, (3+4) 39 Trường Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật Dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 40 Trần Đơng Tùng (2006), "Mơ hình quan đăng ký bất động sản- kinh nghiệm quốc tế vấn đề Việt Nam", Tham luận Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, Ủy ban Pháp luật Quốc hội tổ chức năm 2006, Quảng Ninh 41 Đào Trí Úc (2001), "Những nội dung khái niệm hệ thống pháp luật nước ta nguyên tắc lập pháp", Nghiên cứu lập pháp, (10) 42 Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng Trung tâm từ điển học, Đà Nẵng 43 Võ Khánh Vinh (2001), "Một số vấn đề chung kỹ thuật lập pháp", Nhà nước pháp luật, (8) 44 Đặng Hùng Võ (2007), "Minh bạch hóa thị trường bất động sản nước ta", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội TRANG WEB 45 Quý Tâm (2007), Công bố số minh bạch thị trường bất động sản: Việt Nam đứng cuối bảng, http://tuoitre.com.vn/Tianyon/Index.aspx? ArticleID=153021&ChanelID=204 ... việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 2: Thực trạng tính thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam Chương 3: Phương hướng nhằm thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. .. xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản số nước giới 45 1.5.1 Pháp luật đăng ký bất động sản Nhật Bản 45 1.5.2 Pháp luật đăng ký bất động sản Hàn Quốc 47 1.5.3 Pháp luật đăng ký bất động sản Canada... chấp bất động sản Chương 3: PHƢƠNG HƢỚNG CƠ BẢN NHẰM THỐNG NHẤT 86 91 PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 3.1 Yêu cầu lý luận thực tiễn việc thống pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam