Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân (qua thực tiễn thực hiện)

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT ĐINH HỒNG QUÂN HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN (QUA THỰC TIỄN THỰC HIỆN) Chuyên ngành: Luật Dân Mã số: 60 38 30 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán hướng dẫn khoa học: GS TSKH ĐÀO TRÍ ÚC HÀ NỘI - 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Đinh Hồng Quân MỤC LỤC Trang bìa phụ Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu đề tài Tính đóng góp đề tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu .3 Nội dung phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Đặc điểm pháp lý 1.2 Quá trình phát triển qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ 1975 đến 13 1.3 Giao kết hiệu lực hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 18 1.4 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân .21 1.4.1 Bên bán nhà 24 1.4.2 Bên mua nhà 28 1.5 Nội dung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 30 1.5.1 Quyền nghĩa vụ bên bán nhà 30 1.5.2 Quyền nghĩa vụ bên mua nhà .36 1.6 Hình thức, thủ tục mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân .40 1.6.1 Hình thức hợp đồng mua bán nhà 41 1.6.2 Thủ tục mua bán nhà .45 1.7 Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vô hiệu hậu pháp lý 48 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT, GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 53 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 53 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 55 Chƣơng 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 68 3.1 Phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 68 3.1.1 Sự cần thiết việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam 68 3.1.2 Hoàn thiện quy định chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 70 3.1.3 Hoàn thiện quy định đối tượng hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 71 3.1.4 Hồn thiện quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 71 3.2 Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 75 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam 75 3.2.2 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 76 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 79 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhà vấn đề nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nghiên cứu góc độ khác nhau, từ đưa khái niệm khác nhà Nhà gắn liền với sống người, nhu cầu thiếu cá nhân, gia đình nên mang tính xã hội sâu sắc Ở nước ta, Hiến pháp năm 1992 (sửa đổi) Điều 58 qui định cơng dân có quyền sở hữu hợp pháp nhà Để đáp ứng nhu cầu có nhà cá nhân, hộ gia đình có nhiều phương thức tạo lập khác như: tự xây dựng, thuê nhà ở, nhận thừa kế, tặng cho tham gia giao dịch mua bán nhà Vấn đề tạo lập, giao dịch mua bán nhà pháp luật qui định chặt chẽ ngày hoàn thiện bước, tạo sở pháp lý vững cho thị trường bất động sản hình thành phát triển theo định hướng Nhà nước Nền kinh tế nước ta với 26 năm đổi có bước phát triển mạnh mẽ, đời sống vật chất tinh thần người dân nâng cao Do đó, nhu cầu có nhà khang trang, đủ tiện nghi thuận tiện sinh hoạt công việc ngày người dân trọng Trong việc tạo lập nhà thuộc sở hữu tư nhân việc tham giao dịch mua bán nhà phát triển ngày phong phú, đa dạng phức tạp Chính thế, qui định pháp luật giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Nhà nước trọng hoàn thiện để đáp ứng với tình hình Thực tế nước ta, hoạt động mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân trải qua nhiều thời kỳ khác Ở thời kỳ có nét riêng biệt phản ánh khác đường lối, sách nhà Đảng Nhà nước Tuy nhiên, thời kỳ giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải thực hình thức hợp đồng, phải cơng chứng, chứng thực quan nhà nước có thẩm quyền phải thực thủ tục bắt buộc pháp luật quy định Mặc dù vậy, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan nhiều chủ thể tham gia quan hệ mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân lại không thực hiện, thực qui định pháp luật hợp đồng mua bán, dẫn đến nhiều tranh chấp xảy làm cho giao dịch mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vốn phức tạp lại phức tạp Chính vậy, đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " nghiên cứu dựa sở lý luận, sở thực tiễn, nhằm điểm hạn chế pháp luật thực định Từ tìm phương hướng, giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, tạo điều kiện thuận lợi cho thị trường bất động sản nước ta phát triển lành mạnh Mục tiêu nghiên cứu đề tài Mục tiêu tổng quát đề tài nghiên cứu, tìm luận khoa học thực tiễn cho việc xây dựng hoàn thiện qui định Bộ luật dân sự, Luật Nhà hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân giai đoạn Làm rõ sở lý luận, thực tiễn số nội dung qui định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đánh giá đắn, khách quan, toàn diện số nội dung qui định Bộ luật dân năm 2005, Luật Nhà 2005 qui định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đánh giá thực trạng việc thực qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, từ đưa phương hướng, giải pháp, kiến nghị để hoàn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Tính đóng góp đề tài Đề tài " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " nghiên cứu để đạt kết sau: Đề tài có tính hệ thống hóa cách tồn diện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân từ năm 1975 đến Xác định hiệu điều chỉnh qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, qua điểm hạn chế pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà ở, giúp nhà lập pháp hoàn thiện quy định pháp luật hành, đồng thời giúp cho quan xét xử hoàn thiện chế giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Tác giả đề xuất phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân qui định Bộ luật dân năm 2005, Luật nhà 2005 Đặc biệt, qui định liên quan đến đối tượng hợp đồng nhà thuộc sở hữu tư nhân, nhà chung cư, nhà hình thành tương lai giải pháp hoàn thiện qui định pháp luật loại đối tượng góp phần hồn thiện qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu * Đối tượng: Các qui định pháp luật mua bán hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nay, số vấn đề lý luận thực tiễn * Phạm vi: " Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân " đề tài có phạm vi nghiên cứu rộng, nội dung phong phú, đa dạng, phức tạp Vì vậy, phạm vi luận văn thạc sĩ luật học, tác giả tập trung nghiên cứu sở lý luận, thực tiễn để đánh giá khách quan, toàn diện thực trạng nội dung số qui định pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Từ đưa phương hướng, giải pháp hoàn thiện nội dung qui định pháp luật hợp đồng mua bán nhà giai đoạn thời gian tới Nội dung phƣơng pháp nghiên cứu * Nội dung: Nghiên cứu nội dung chính, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, đặc biệt đối tượng hợp đồng, giao kết hiệu lực, chủ thể, nội dung, hình thức hợp đồng, thủ tục mua bán Thực trạng áp dụng pháp luật thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thời gian qua Đề xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện nội dung pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân * Phương pháp: Đề tài thực sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng, chủ nghĩa vật lịch sử phép biện chứng chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh nhà nước pháp luật Các phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, so sánh, phương pháp xã hội học để thể nội dung đề tài Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương Chương 1: Cơ sở lý luận pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương 2: Thực trạng áp dụng pháp luật, giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 1.1.1 Khái niệm Nhà tư liệu sinh hoạt nhu cầu thiết yếu cá nhân, gia đình Xã hội văn minh, đại chỗ mà xác nhà có vai trị quan trọng Nhà vật thể kiến trúc đơn bảo đảm nhu cầu người, mà cịn vật thể biểu thị giá trị văn hóa, lịch sử dân tộc, quốc gia nhân loại Chính nhà nhiều ngành khoa học nghiên cứu góc độ khác Theo phạm trù triết học nhà lượng vật chất định hình kiến trúc, đồng mang tính văn hóa; theo phạm trù xã hội học phương tiện đáp ứng nhu cầu người; theo phạm trù kinh tế khối tài sản thường có giá trị lớn tổng tài sản quốc gia; cịn theo phạm trù pháp luật nhà đối tượng điều chỉnh nhiều ngành luật, có ngành luật dân Khi sống văn minh, xã hội phát triển người ngày trọng nhiều đến nhà vấn đề nhà ln quan tâm người tồn xã hội Ở quốc gia nào, Nhà nước phải quan tâm đến vấn đề nhà Sự quan tâm thể việc Nhà nước ban hành thực sách xã hội nhà điều quan trọng Nhà nước ban hành quy định pháp luật, tạo khung pháp lý an toàn, tiện lợi cho người dân tự thực giao dịch, tạo lập nhà đáp ứng nhu cầu cần thiết bộ, cơng chức, người có thu nhập thấp, sinh viên thành phố, thị xã để bước bình ổn thị trường mua bán nhà đất phức tạp giai đoạn nay, điều gián tiếp làm cho việc thực quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thực tốt Tóm lại, qua nghiên cứu, tìm hiểu quy định pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nước ta tìm hiểu thực tiễn hoạt động mua bán nhà diễn nước ta năm vừa qua, theo quan điểm tác giả, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân vào thực thi đời sống pháp luật, đạt mục đích Nhà nước ban hành văn pháp luật cần phải: * Nhà nước cần nhanh chóng xây dựng quy chế pháp lý để thị trường bất động sản thức vào hoạt động: Khi thị trường bất động sản thức vào hoạt động, giúp người dân có thơng tin đầy đủ nhà ở, đất để lựa chọn loại hình tham gia phù hợp với điều kiện kinh tế thân Mặt khác, làm cho giao dịch mua bán quy hơn, chuyên nghiệp hơn, đảm bảo cho giao dịch tuân thủ tốt quy định pháp luật * Các quan chức quản lý nhà nước lĩnh vực nhà đất phải tăng cường hiệu hoạt động nữa, đảm bảo cho công tác quy hoạch phát triển nhà phù hợp với điều kiện phát triển đất nước; tích cực thực việc hoàn thành cải cách thủ tục hành để cơng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất nhân dân * Tăng cường hiệu công tác hướng dẫn giải tranh chấp nhà ở, đất Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao Tòa án nhân dân cấp, Viện kiểm sát nhân dân cấp; giải kịp thời tranh chấp hợp đồng mua bán nhà 74 3.2 Quan điểm giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân 3.2.1 Quan điểm hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam Việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam giai đoạn cần thực quan điểm sau: Thứ nhất, Pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải phù hợp quan điểm trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thông qua quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng kinh doanh nhà nói riêng hợp đồng giao dịch BĐS nói chung cần thể quan điểm rõ ràng đường lối đổi Đảng Nhà nước áp dụng lĩnh vực sống Thứ hai, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân hoàn thiện dựa mối quan hệ biện chứng với điều kiện kinh tế - xã hội đảm bảo mối tương quan hợp lý đối tượng tham giao giao kết hợp đồng mua bán nhà quan quản lý hành giao dịch BĐS nói chung, q trình phát triển tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện hội nhập, thúc đẩy cải cách kinh tế - xã hội, đặc biệt q trình cải cách thủ tục hành giai đoạn Thứ ba, pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân ghi nhận đảm bảo thực tế quyền giao kết nghĩa vụ thực giao kết hợp đồng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà đời sống xã hội Thứ tư, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân góp phần hạn chế tiêu cực công tác quản lý nhà nước giao dịch dân nói chung, chắn pháp lý đảm bảo quyền lợi ích đáng đối tượng tham gia giao kết hợp đồng, hướng tới 75 xây dựng mơi trường đầu tư BĐS Việt Nam thơng thống bình đẳng, hấp dẫn nhà đầu tư khơng nước mà mở rộng tới tầm khu vực quốc tế Thứ năm, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân dựa sở kế thừa phát triển sách quản lý Nhà nước đất đai hành, vừa thể truyền thống dân tộc, quý trọng tài nguyên đất – “Tấc đất, tấc vàng”, đồng thời tham khảo kinh nghiệm nước phát triển giới với học quản lý quy hoạch sử dụng quỹ đất khoa học hợp lý Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải đảm bảo tính đồng chế định pháp luật hợp đồng, tránh chồng chéo, mâu thuẫn, đồng thời tránh lỏng lẻo, thiếu quy định, đặc biệt tránh trường hợp văn sau “đá” văn trước, văn cấp “đá” văn cấp ban hành Đảm bảo thống quản lý Nhà nước giao kết hợp đồng mua bán nhà phạm vi toàn quốc Thứ bảy, hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân tạo chế đảm bảo thực thi nghiêm chỉnh có hiệu thực tế Thứ tám, đối tượng giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thuộc phạm vi rộng có tham gia nhiều thành phần xã hội, việc hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân cần phát huy cao độ xã hội hố cơng tác quản lý để đảm bảo việc thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà thơng suốt có tính khả thi cao 3.2.2 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 3.2.2.1 Nhóm giải pháp tổng thể Nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, cần thực đồng giải pháp sau: 76 Một là, phải thể chế hoá chủ trương xây dựng Nhà nước pháp quyền Việt Nam xã hội chủ nghĩa, kết hợp quản lý hành nhà với tăng cường tính tự chủ cho đối tượng tham gia giao kết hợp đồng, đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp thành phần xã hội tham gia giao dịch nhà ở, kiện toàn đội ngũ cán công chức cấp, công tác lĩnh vực quản lý đất đai quản lý hành giao kết hợp đồng dân Hai là, phải tạo môi trường pháp lý rộng rãi cho đối tượng với đủ thành phần xã hội tham gia vào giao dịch nhà ở, đáp ứng nhu cầu ngày cao kinh tế thị trường, phát huy dân chủ, bảo vệ công lý công xã hội Ba là, phải xây dựng phạm vi lộ trình hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà từ đến năm 2020, thiết kế mơ hình quản lý hành kinh doanh nhà phù hợp với đặc điểm Việt Nam Bốn là, cần thúc đẩy phát triển đồng quan quản lý hành giao dịch mua bán nhà vùng nước, trọng số địa phương đóng vai trị chủ chốt, đầu tàu cần phát triển nhanh với quy mô số lượng, chất lượng dịch vụ cao, đồng thời ý rút ngắn khoảng cách lực chuyên môn cán công chức công tác quản lý hành hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân mức độ phát triển xã hội, đặc biệt địa phương có tốc độ thị hố cao Năm là, cần quán triệt đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, đa phương hoá đa dạng hoá quan hệ quốc tế, chủ động hội nhập quốc tế tạo môi trường hợp tác quốc tế hoạt động mua bán nhà nói chung hoạt động mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng 3.2.2.2 Nhóm giải pháp chi tiết Muốn hồn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội, không dựa vào giải pháp chung chung cấp vĩ mô 77 đủ, cần giải pháp thật cụ thể chi tiết Đối với việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân, cần từ tiêu chí đánh giá pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân hoạt động mua bán nhà phần đề cập, tiêu chí tính khoa học, tính hiệu ứng dụng, tính phổ cập tính dự báo tương lai Nhưng trước tiên, đưa vấn đề hoàn thiện pháp luật nói chung hồn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam nói riêng, khơng thể khơng nhắc đến vai trị nhà nước việc quản lý điều tiết thị trường BĐS mua bán nhà Nhà nước tham gia điều tiết quản lý thị trường, tham gia vào quán trình kinh tế xã hội có việc lập quy hoạch sử dụng nhà đất, lập hướng dẫn thi hành sách pháp luật Từ nhận định trên, đưa số giải pháp chi tiết nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Việt Nam nay, cụ thể là: Thứ nhất, cần sớm hoàn thiện hệ thống pháp luật giao dịch nhà bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đặc biệt hệ thống pháp luật kinh doanh nhà ở, tránh tượng chồng chéo, đối tượng điều chỉnh nhiều luật chuyên ngành khác Việc bổ sung hoàn thiện khung pháp lý theo nguyên tắc đảm bảo tính đồng bộ, tính quán tôn trọng quy luật thị trường nhà ở, đồng thời tăng cường tính cạnh tranh hoạt động mua bán thị trường Hạn chế tối đa quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan đến nhà thị trường nhà Thứ hai, tiếp tục nhanh chóng hồn thiện sách đất đai nói chung, sách phát triển nhà nói riêng Hiện nay, sách nhà 78 xây dựng tiếp tục bổ sung hoàn thiện đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội, nhiên kinh tế thị trường đặt cho nhiều thách thức, pháp luật sách Đảng Nhà nước phải không ngừng đổi cho phù hợp, đặc biệt bối cảnh tồn cầu hố Thứ ba, cần hoàn thiện quy định Luật Thương mại, Luật Đất đai, Luật Nhà văn liên quan đến hoạt động mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội vốn tồn từ lâu Thứ tư, yêu cầu lớn đặt pháp luật quốc gia quy định hợp đồng với ý nghĩa thoả thuận bên tham gia giao kết, tức phải tôn trọng nguyên tắc tự thoả thuận chủ thể tham giao giao kết hợp đồng, không nên quy định cứng nhắc nội dung chủ yếu hợp đồng mà thay vào nên dành quyền thoả thuận điều khoản chủ yếu cho bên 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân Để nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thực tiễn địi hỏi khơng áp dụng phương pháp chung chung mang nặng tính lý thuyết mà cần giải pháp cụ thể chi tiết, sâu sát với thực tế đời sống xã hội Mục đích giải pháp để người dân đến gần với văn pháp luật, thể tiêu chí đánh giá pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân đề cập phần trên, tính hiệu ứng dụng Nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân bao gồm nội dung cụ thể sau: 79 - Một là, cần hoàn thiện máy tổ chức quản lý BĐS kinh doanh BĐS nhà ở, nâng cao trình độ, đạo đức cán quản lý tinh thần trách nhiệm cơng việc lập lại kỷ cương công tác quản lý Kinh doanh BĐS nhà lĩnh vực có mối quan hệ với nhiều lĩnh vực khác kinh tế đầu tư, xây dựng, tài chính, nhân lực …Do để quản lý tốt thị trường BĐS nhà cần có phân cơng, phối hợp, thống quan quản lý nhà nước lĩnh vực trên, tránh tình trạng chồng chéo luật, sách gây ách tắc việc giải thủ tục hành Đội ngũ cán quản lý cấp phải nắm yêu cầu phát triển thị trường BĐS nhà thể chế liên quan dến tạo lập, giao dịch quản lý thị trường BĐS nhà Nhận thức rõ thị trường BĐS nhà thị trường quan trọng kinh tế quốc dân Phát triển quản lý có hiệu thị trường góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội, tạo khả thu hút vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực q trình phát triển thị nơng thơn bền vững theo hướng cơng nghiệp hố- đại hố đất nước, từ triển khai thực tốt quy định pháp luật, kiểm tra việc thực cấp, đơn vị trực thuộc Hai là, tạo chế thực thi nghiêm pháp luật cấp, địa phương Thực nghiêm túc hiệu công tác kiểm tra tra việc thực thi pháp luật xử lý nghiêm trường hợp vi phạm tránh tái diễn Công đấu tranh chống tội phạm tham nhũng gần có nhiều kết khả quan, phải thừa nhận thực tế rằng, tội phạm lạm dụng chức vụ quyền hạn gây hậu nghiêm trọng Việt Nam thời gian vừa qua chưa thực bị xử lý nghiêm 80 Ba là, giao dịch nhà đất phải thơng qua quyền địa phương quan pháp luật Tuy nhiên không giải pháp hay nhìn chung quan hành can thiệp vào thủ tục cần thiết quan trung gian người mua người bán Các quan hệ giao dịch thị trường BĐS nhà đa dạng phức tạp, để thị trường phát triển cách tự phát ảnh hưởng cho kinh tế, Nhà nước cần quản lý thị trường dựa khung pháp lý nhằm thiết lập sân chơi bình đẳng, công khai minh bạch lĩnh vực kinh doanh BĐS nhà Cần quy định rõ điều kiện quyền hạn, trách nhiệm người hoạt động lĩnh vực tư vấn, kinh doanh BĐS nhà Đổi chế đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để tạo cho người có nhu cầu thực mua đất làm nhà Cần thực việc đăng ký tài sản BĐS nhà để đảm bảo quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu, tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý Để thực việc đăng ký thuận lợi cần tháo gỡ ách tắc khâu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Giảm thiểu thủ tục chi phí đăng ký giao dịch để khuyến khích giao dịch thức, đồng thời nghiên cứu ban hành chế tài bắt buộc giao dịch phải đăng ký bắt buộc, không thừa nhận, không bảo hộ cho giao dịch không thực đăng ký giao dịch Bốn là, cần có biện pháp triệt để chống đầu vào BĐS nhà ở, biện pháp chống đầu có hiệu phải cơng khai việc bán nhà theo khung giá Nhà nước, tổ chức bán đấu giá công khai rộng rãi dân chúng, thông báo công khai dự án công ty kinh doanh BĐS nhà triển khai để người dân nắm Việc mua bán phải kèm theo quyền sở hữu nhà cần đăng ký chứng thực để lần sau 81 đứng tên chủ họ có nhu cầu chuyển nhượng chứng thực tài sản có giá trị Việc đăng ký tạo minh bạch mà ngành Thuế vào để áp thuế Tuy nhiên thuế cao làm người ta không muốn công khai tài sản Điều đáng lo ngại lại vướng mắc từ thủ tục Nhà nước Cuối cùng, giải pháp vô quan trọng nhằm đưa pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thực “sống” với xã hội phải hoàn thiện hệ thống thị trường, xúc tiến việc hình thành sàn giao dịch BĐS nhà để thị trường vận hành có hiệu Nhà nước cần xây dựng quy chế cho hình thành hoạt động số tổ chức như: tổ chức định giá BĐS nhà ở, tổ chức tư vấn pháp lý BĐS nhà ở, tổ chức bảo hiểm BĐS nhà ở, tổ chức môi giới BĐS nhà ở; định chế tài tham gia thị trường BĐS nhà tổ chức dịch vụ công, thành lập sàn giao dịch BĐS nhà để tạo điều kiện cho thị trường hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực dự án nhà ở, khu đô thị mới, ban hành quy định bắt buộc chủ đầu tư phải thực công khai hoạt động mua bán, cho thuê nhà (công khai kế hoạch bán nhà, cho thuê nhà, giá bán, giá cho thuê, tiến độ thực dự án) thông qua sàn giao dịch BĐS nhà ở, có biện pháp xử lý tổ chức, cá nhân vi phạm quy định hoạt động kinh doanh nhà 82 Kết luận chƣơng Bên cạnh quy định pháp luật phù hợp với đời sống kinh tế - xã hội nước ta thập niên qua tại, hạn chế pháp luật vấn đề cần phải xem xét có định hướng hoàn thiện, giảm thiểu quy định hành liên quan đến việc giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thủ tục Những hạn chế bất cập quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân cần sớm khắc phục, tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thực có hiệu quả, đồng thời tạo chế pháp lý giúp cho quan tiến hành tố tụng thực tốt nhiệm vụ giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Qua phân tích, đánh giá thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân bất cập pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân để tác giả luận văn mạnh dạn có kiến nghị hồn thiện pháp luật quy định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nước ta giai đoạn giai đoạn Từ có giải pháp hoàn quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nâng cao hiệu việc áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân chủ thể tham gia giao dịch thị trường BĐS Tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể tham gia hợp đồng, hạn chế tối đa quy định có tính chất rào cản, kìm hãm thị trường bất động sản phát triển theo quy luật cung cầu xã hội 83 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu điều chỉnh pháp luật hành quy định hợp đồng mua bán nhà Nhìn chung, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Nhà nước quan tâm Chỉ riêng thời kỳ đổi mới, hàng loạt văn pháp luật nhà ban hành, nhằm điều chỉnh quan hệ nhà ở, có hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao Đặc biệt, từ Pháp lệnh nhà năm 1991 ban hành sau Bộ luật dân năm 2005, Luật Nhà 2005 văn hướng dẫn thi hành, quy định pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng bước hoàn thiện hiệu điều chỉnh quy định ngày cao, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội nhu cầu nhà cá nhân, hộ gia đình cơng dân Tuy nhiên, pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân theo quy định pháp luật hành tồn hạn chế định: Những quy định đối tượng, hình thức, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân điểm chưa thật phù hợp với thực tế; quy định hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân chưa thật đầy đủ, cụ thể, bên cạnh cịn có quy định phức tạp hóa quan hệ dân thơng thường mang nặng tính chất hành chính, cản trở giao lưu dân nhà ở, cần sớm để tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình cơng dân chủ thể khác có nhu cầu mua bán nhà ở, tham gia vào quan hệ hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thuận lợi Cơ chế pháp luật thơng thống nguồn tác 84 nhân thúc đẩy giao lưu dân mở rộng điều kiện việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng, cần phải có quy định thật phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước nhu cầu nhà cá nhân Quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân phải hướng tới mục đích nhằm nâng cao chất lượng sống cá nhân, đồng thời nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập Bộ luật dân năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 Luật Nhà 2005 có hiệu lực từ ngày 01/7/2006, văn hướng dẫn thi hành có nhiều quy định quan trọng điều chỉnh quan hệ tài sản, hợp đồng mua bán tài sản nói chung hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân nói riêng 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2007), Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ - CP ngày 04/3 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định số 71/2010/NĐ - CP ngày 23/6 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Hà Nội Ngô Huy Cương (2008), “Khái niệm hiệu lực nghĩa vụ vấn đề thực nghĩa vụ”, Nhà nước Pháp luật Ngô Huy Cương (2008), “Nghĩa vụ dân quan niệm nghĩa vụ dân Việt Nam”, Nghiên cứu lập pháp Bùi Ngọc Cường (2005), “Một số vấn đề hoàn thiện pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Nhà nước Pháp luật Nguyễn Văn Cường (2001), “Giải vụ kiện hợp đồng mua bán nhà tòa án”, Nhà nước Pháp luật 10 Nguyễn Văn Cường (2005), “Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu”, Luận án TS Luật học, ĐH Luật Hà Hội, Hà Nội 11 Trần Văn Dũng (2006), “Khi đương thỏa thuận tự nguyện bồi thường giao dịch dân vô hiệu”, Dân chủ Pháp luật 12 Đỗ Văn Đại (2006), “Thực hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu”, Khoa học Pháp lý 13 Đỗ Văn Đại (2008), “Vị trí Bộ luật Dân lĩnh vực hợp đồng”, Nhà nước & Pháp luật 86 14 Đỗ Văn Đại (2008), Luật Hợp đồng Việt Nam - Bản án Bình luận án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 15 Lê Thu Hà (2005), Bình luận khoa học Pháp luật dân thực tiễn xét xử, Nxb Tư pháp, Hà Nội 16 Hà Thị Mai Hiên (2005), “Sửa đổi Bộ luật Dân Việt Nam vấn đề hoàn thiện chế định hợp đồng”, Nhà nước Pháp luật 17 Nguyễn Am Hiểu (2004), “Một số vấn đề liên quan đến việc sửa đổi pháp luật Việt Nam hợp đồng”, Nhà nước Pháp luật 18 Phan Chí Hiếu (2005), “Hồn thiện chế định hợp đồng”, Nghiên cứu Lập pháp 19 Nguyễn Thị Huệ (2011), Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 20 Trần Hải Hưng (2006), Đổi pháp luật hợp đồng Bộ luật Dân 2005, Nxb Tư pháp, Hà Nội 21 Nguyễn Ngọc Khánh (2006), “Những điểm hợp đồng Bộ luật Dân 2005”, Kiểm sát 22 Nguyễn Ngọc Khánh (2007), Chế định hợp đồng Bộ luật Dân Việt Nam, Nxb Tư pháp, Hà Nội 23 Đoàn Đức Lương (2008), “Những vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở”, Kiểm sát 24 Tưởng Bằng Lượng (2002), “Khi giao dịch đặt cọc có hiệu lực pháp luật vơ hiệu”, Tịa án nhân dân 25 Nguyễn Tấn Pháp (2002), “Giao dịch dân vô hiệu hậu pháp lý giao dịch dân vơ hiệu khơng tn thủ hình thức”, Tịa án nhân dân 26 Đinh Thị Mai Phương (2005), “Đổi pháp luật hợp đồng Việt Nam giai đoạn - Những yêu cầu mặt lý luận thực tiễn”, Nhà nước Pháp luật 87 27 Quốc hội (1995), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 28 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 29 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hà Nội 30 Quốc hội (2001), Hiến pháp 1992 sửa đổi 2001 31 Quốc hội (2006), Luật Công chứng, Hà Nội 32 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 33 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội 34 Quốc hội (2005), Luật Nhà ở, Hà Nội 35 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 36 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi Điều 126 Luật Nhà 37 Quốc hội (2009), Luật sửa đổi, bổ sung Luật Nhà năm 2009 38 Tòa án nhân dân tối cao (2004), Nghị 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân hôn nhân gia đình, Hà Nội 39 Trường Đại học Luật Hà Nội, “ Giáo trình luật Dân Việt Nam Tập 1” Nxb Công an nhân dân 2009 88 ... thuộc sở hữu tư nhân hiểu dạng cụ thể hợp đồng mua bán tài sản Hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân thỏa thuận bên Trong hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân tồn bên bán nhà bên mua nhà, ... VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 53 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân 53 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư. .. luật hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tư nhân Chương CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ THUỘC SỞ HỮU TƢ NHÂN 1.1 Khái niệm, đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà thuộc sở hữu tƣ nhân