Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HUY CẨN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ D ỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN HUY CẨN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ Chuyên ngành : Luật dân Mã số LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Cơng Bình HÀ NỘI - 2014 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn ch-a đ-ợc công bố công trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Huy Cẩn MC LC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN V CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC 1.1 Khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa phân chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền tục tố tụng dân 1.1.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng q 1.1.2 Khái niệm tranh chấp hợp đồng chuyể dụng đất 1.1.3 Khái niệm giải tranh chấp hợp đ quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.1.4 Đặc điểm giải tranh chấp hợ quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.1.5 Ý nghĩa giải tranh chấp hợp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.1.6 Phân loại giải tranh chấp hợp đồ quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.2 Thẩm quyền, nguyên tắc trình tự giải q chuyển nhượng quyền sử dụng đất the 1.2.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.2.2 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.2.3 Trình tự giải tranh chấp hợp đ quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụn Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRAN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN S ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ T 2.1 Thực trạng pháp luật giải t chuyển nhượng quyền sử dụng đất th 2.1.1 Thực trạng pháp luật dân liên quan chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền tục tố tụng 2.1.2 Thực trạng pháp luật đất đai liên quan chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền tục tố tụng dân 2.1.3 Thực trạng pháp luật tố tụng dân l tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thủ tục tố tụng 2.2 Thực tiễn thực pháp luật giải chuyển nhượng quyền sử dụng đất th 2.2.1 Kết đạt việc thực tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng thủ tục tố tụng dân 2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc việ giải tranh chấp hợp đồng chuyể dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Chương 3: CÁC YÊU CẦU VÀ GIẢI PH GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO T TỤNG DÂN SỰ 3.1 Các yêu cầu nâng cao hiệu giải q chuyển nhượng quyền sử dụng đất th 3.1.1 Yêu cầu công tác quản lý nhà nư tới việc giải tranh chấp hợp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụn 3.1.2 Yêu cầu công cải cách tư ph 3.2 Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu qu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d tụng dân 3.2.1 Các giải pháp hoàn thiện pháp luậ tranh chấp hợp đồng chuyển nh theo thủ tục tố tụng dân 3.2.2 Các giải pháp thực pháp luật tranh chấp hợp đồng chuyển nh theo thủ tục tố tụng dân KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật dân BLTTDS : Bộ luật tố tụng dân LĐĐ : Luật đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TANDTC : Tòa án nhân dân tối cao UBND : Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Hiện đất nước thực cách mạng cơng nghiệp hóa, đại hóa, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Trong đất đai tư liệu có vai trị vơ quan trọng hoạt động phát triển kinh tế ổn định xã hội Kể từ Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai (LĐĐ) năm 1993 đời, người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), đất đai trả lại giá trị thực vốn có nó, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ Tuy vậy, với phát triển kinh tế, tốc độ đô thị hóa ngày mạnh, với việc dân số ngày tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày cao, tình hình thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi động, phức tạp, dẫn tới nhiều tranh chấp phát sinh, vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải thụ lý giải ngày nhiều Tình trạng việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị kéo dài vi phạm thời hạn xét xử, nhiều vụ án bị hủy hủy lại xảy khơng Ngun nhân tình trạng đó, mặt nhận thức không pháp luật người tiến hành tố tụng dân đương tham gia tố tụng Mặt khác, văn pháp luật tố tụng dân sự, văn pháp luật đất đai văn pháp luật dân liên quan tới việc giải vụ án tranh chấp đất đai nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng cịn nhiều bất cập có nhiều mâu thuẫn, chưa thống chưa phù hợp gây khó khăn cho Tịa án áp dụng giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Đứng trước tình hình Đảng Nhà nước ta đề nhiều chủ trương cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, để đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế, ổn định xã hội Do đó, việc nghiên cứu cách tồn diện vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân yêu cầu cấp thiết công xây dựng, phát triển đất nước, ổn định xã hội Đảng Nhà nước ta giai đoạn Chính tác giả chọn đề tài "Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự" làm luận văn thạc sĩ Tình hình nghiên cứu đề tài Từ trước tới có nhiều cơng trình nghiên cứu khoa học đề cập tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ nhiều vấn đề tồn tại, vướng mắc quy định pháp luật, đề xuất phương hướng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật Luận văn thạc sĩ "Áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân Tòa án nhân dân cấp tỉnh Việt Nam nay" tác giả Chu Đức Thắng, bảo vệ Hội chấm luận văn thạc sĩ Khoa luật Trường Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2009; Luận văn thạc sĩ "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tác giả Nguyễn Viết Tuấn, bảo vệ Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội năm 2006; "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam" Tác giả Phạm Hữu Nghị đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật năm 2001; "Bàn khái niệm tranh chấp đất đai" tác giả Lưu Quốc Thái đăng Tạp chí khoa học pháp lý, số 02(33)/2006; "Bàn dạng tranh chấp đất đai" tác giả Trần Thị Hồng Trinh đăng Tạp chí Viện kiểm sát năm 2012; "Chế định giao dịch dân vấn đề sửa đổi bổ sung Bộ luật dân năm 2005" tác giả Bùi Thị Thanh Hằng Nguyễn Anh Thư đăng Tạp chí Luật học, tập 30, số 01/2014; "Đánh giá bước đầu chế định hợp đồng Bộ luật dân 2005" tác giả Bùi Thị Thanh Hằng Đỗ Giang Nam Tạp chí Luật học số 28/2012; "Xác định thời hiệu vụ án lấn chiếm đất đai" tác giả Ban biên tập Tạp chí Tịa án nhân dân tối cao (TANDTC), Số 7/2012; "Thẩm quyền Hội đồng xét xử sơ thẩm vụ án dân sự" tác giả Mai Văn Triển đăng Webside Cổng thông tin điện tử TANDTC: www.toaan.gov.vn; "Một số ý kiến góp ý Nghị 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao" tác giả Nguyễn Như Bích webside: www.toaan.gov.vn; "Một số ý kiến trao đổi điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định dự thảo Luật đất đai sửa đổi" tác giả Phan Vân Hương Webside: www.toaan.gov.vn; "Một vài ý kiến đóng góp quy định hịa giải tranh chấp đất đai thẩm quyền giải tranh chấp đất đai dự thảo Luật đất đai sửa đổi" tác giả Thái Chí Bình Webside: www.toaan.gov.vn Các cơng trình nghiên cứu nêu bước đầu làm rõ số vấn đề liên quan đến giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tuy nhiên, chưa có cơng trình nghiên cứu sâu, toàn diện vấn đề giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân Vì thế, nói việc nghiên cứu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân vấn đề cần thiết có ý nghĩa quan trọng, giai đoạn tình hình giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn sôi động thị trường bất động sản kéo theo vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày tăng số lượng tính chất phức tạp Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu đề tài Mục đích việc nghiên cứu đề tài làm rõ số vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự; nội dung quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân Thông qua việc nghiên cứu thực trạng thực tiễn áp dụng pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân để nhận diện, phát hạn chế, bất cập quy định pháp 10 "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" tỉnh Bạc Liêu nguyên đơn anh Trương Văn Phúc với bị đơn bà Đặng Thị Châu Tòa án cấp sơ thẩm nhận thức tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tranh chấp đất đai tranh chấp QSDĐ Do đất khơng có giấy tờ, chưa qua hịa giải nên khơng thuộc thẩm quyền Tịa án không đủ điều kiện thụ lý Sai sót bất cập cách hiểu Luật đất nêu Quyền người sử dụng đất gồm hai quyền QSDĐ quyền chuyển QSDĐ Như vậy, theo khái niệm nêu tranh chấp đất đai gồm hai loại tranh chấp QSDĐ tranh chấp chuyển QSDĐ Tranh chấp QSDĐ tranh chấp bên nhằm xác định có QSDĐ (điểm c khoản Điều 23 Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 23/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TANDTC) Tranh chấp chuyển QSDĐ tranh chấp bên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế, chấp, bảo lãnh, góp vốn giá trị QSDĐ Tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định thẩm quyền giải tranh chấp đất đai sau: Tranh chấp đất đai hịa giải UBND cấp xã mà khơng thành giải sau: Tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất Tịa án nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: 82 a) Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định khoản Điều này; b) Khởi kiện Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân sự; … [23] Quy định hiểu tranh chấp đất đai phải hòa giải UBND cấp xã tức bao gồm việc giải tranh chấp chuyển QSDĐ nói chung giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng Thực tiễn, thực quy định Điều 136 LĐĐ 2003 nhiều Tòa án cấp sơ thẩm giải vụ án tranh chấp thừa kế tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không thụ lý vụ án với lý yêu cầu bên tranh chấp phải hòa giải UBND xã Tuy nhiên, để hòa giải tranh chấp thừa kế hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi cán xã phải nắm vững pháp luật thừa kế pháp luật dân Nhưng đòi hỏi thực tiễn khơng phù hợp, thực tế trình độ cán UBND xã nắm vững pháp luật chuyển QSDĐ hạn chế nên yêu cầu không phù hợp thực tiễn Thực tế, cho thấy việc hòa giải UBND xã kéo dài làm quyền khởi kiện đương hết thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp chuyển QSDĐ pháp luật quy định thời hiệu khởi kiện Việc nhận thức thụ lý vụ án tranh chấp chuyển QSDĐ phải có hịa giải UBND xã hồn tồn khơng phù hợp với lý luận khoa học thực tiễn Bản chất chuyển QSDĐ giao dịch dân sự, cần phải hiểu thuộc thẩm quyền dân Tịa án Chính kiến nghị cần phải sửa đổi, bổ sung LĐĐ năm 2013 sau: Bổ sung quy định phân loại tranh chấp đất đai Điều LĐĐ năm 2013 giải thích từ ngữ sau: Tranh chấp đất đai bên sử dụng đất gồm tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất 83 Bổ sung khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất Điều sau: Tranh chấp quyền sử dụng đất tranh chấp quyền nghĩa vụ bên nhằm xác định người có quyền sử dụng đất Sửa đổi Điều 203 thẩm quyền giải tranh chấp đất đai sau: Tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất Tòa án giải Tranh chấp quyền sử dụng đất hòa giải UBND cấp xã mà khơng thành giải sau: a Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất TAND giải quyết; b Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:… 3.2.2 Các giải pháp thực pháp luật liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Thứ , xây dưng ̣ qui trinh̀ thủtuc ̣ cu ̣thểthống vàphổbiến ười dân thực việc chuyển công khai taọ điều kiêṇ khuyến khich́ ng nhượng QSDĐ theo quy định pháp luật: Phải xác định quan ểm trình tự, thủ tục hành chuyển nhượng QSDĐ dạng dịch vụ cơng mà Nhà nước có nghĩa vụ cung cấp Mọi người dân có quyền yêu cầu Nhànước thực thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Quy đinḥ trách nhiêṃ, nghĩa vụ cung cấp loại giấy tờ liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất quan quản lý đât đai phục vụ cho người dân thực quyền chuyển nhượng đất cung cấp cho Tòa án giải tranh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Thứ hai, đẩy manḥ hoaṭđông ̣ cấp giấy chứng nhâṇ quyền sử dụng đất để chủ sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng theo quy định 84 pháp luật làm sở pháp lý cung cấp cho Tòa án giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ LĐĐ năm 2013 có hiệu lực pháp luật, có nhiều quy định giúp người dân dễ dàng việc xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên , đến giai đoạn , viêc ̣ cấp giấy chứng nhâṇ quyền sử dụng đất cho người sử dụng vâñ chưa hồn tất , vấn đềnày córất nhiều ngun nhân khác , song với vai tròlàcơ quan quản lýđất đai cao ởTrung ương, Bô T ̣ ài nguyên vàMôi trường cần tâp ̣ trung cao đô ̣nguồn nhân lưc ̣ , kinh phí, trang thiết bi vạ̀phương tiêṇ , có nh ững biện pháp thiết thưc ̣ đểđẩy nhanh quátrinh̀ cấp giấy chứng nhâṇ quyền sử dụng đất Thứ ba, viêc ̣ thông qua trang thông tin điêṇ tử nhằm đăng tải văn pháp luật LĐĐ năm 2013 Nghị định Chính phủ, thơng tư Bộ Tài ngun Mơi trường hướng dẫn LĐĐ năm 2013; văn tố tụng dân sự; quy định BLDS hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đăc ̣ biêṭlàtrang thông tin điện tử Tòa án , cần taọ diêñ đàn phổbiến trao đổi nghiêp ̣ vu ̣xét xử, áp dụng pháp luật lĩnh vực liên quan tới giải tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ cần thiết giai đoạn đểđảm báo qui chếdân chủ , tính cơng khai , minh bacḥ , tính độc lập tuân theo pháp luâṭ Thứ tư, tổchức bồi dưỡng, tâp ̣ huấn nghiêp ̣ vu ̣cho đôịngũcán bô ̣tòa án nhân dân : Viêc ̣ bồi dương nghiêp ̣ vu ̣cho đôịngu can bô ̣toa an nhân dân , ̀ ̃ đăc ̣ biêṭla đôịngu Thẩm phan la môṭtrong khâu then chốt đểbao đa m ̀̀ công tac giai cac tranh chấp đất đai đaṭhiêụ qua cao ̀́ Trong thơi gian qua Trương can bô ̣toa an môṭsốlớp tâp ̣ huấn, bồi dưỡng nghiêp ̣ vu ̣cho Thẩm phán , Thẩm tra viên, Thư kýtoàán vềmơṭsốchun đềcu ̣thể, song chưa cóchun đềsâu vềloaị viêc ̣ giải tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Măṭkhac, loại viêc ̣ co xu hương cang gia tăng vềsốlương ̣ ̀̀ ́ chiếm tỷlê ̣tư ơng đối lớn tổng sốcác vu ̣viêc ̣ vềdân sư ̣nói chung mà 85 ̀̉ án nhân dân thụ lý , giải hàng năm Do nhiều lýdo khác , nên Toà án nhân dân tối cao chưa tiến hành việc tổng kết công tác xét xử loại việc nêu môṭcach đầy đu lam sơ cho viêc ̣ xây dưng ̣ đương lối giai loại việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng cho viêc ̣ bồi dương, tâp ̣ huấn vềchuyên đềquan ̣ Tác giả xin đề xuất biện pháp cần thiết cho việc tổ chức thực hiêṇ viêc ̣ bồi dương , tâp ̣ huấn vềnghiêp ̣ vu biêṭla đôịngu Thẩm phan sau: ̀̀ Môṭ la , Trương can bô đo co cac công viêc ̣ cu ̣thểnhư ̀́ hoạch chung lãnh đạo thống nôịdung va cac bai giang cu ̣thể kiêṇ vâṭchất khac cho bồi dương , tâp ̣ huấn ; thông bao cho cac phương biết thơi gian , điạ điểm, đối tương ̣, án nhân dân địa phương cử cán tham gia lớp bồi dưỡng tập huấn Hai là, Viêṇ khoa hoc ̣ xét xử tổchức viêc ̣ lấy ýkiến toàán nhân dân điạ phương vềnhững vấn đềvướng mắc công tác giải tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất , tổng hơp ̣ vàcóđề xuất bồi dưỡng , tâp ̣ huấn , tổchức viêc ̣ nghiên cứu phaṃ vi quan TANDTC hoăc ̣ với quan cóliên quan quy đinḥ pháp luâṭđểđề xuất vấn đềcần tâp ̣ huấn Ba là, Tồ Dân sự, Tịa kinh tế TANDTC tổng kết công tác giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua công tác giám đốc thẩm loaịviêc ̣ đểrút sai lầm màcác toàán nhân dân điạ phương thường găp ̣ công tác xét xử tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời phân tich́ nguyên nhân sai lầm đó, đề biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dưỡng, tâp ̣ huấn nghiêp ̣ vu ̣ 86 Bốn la, Văn phong TANDTC chịu trách nhiệm lo kinh phi va cac hỗtrơ ̀̀ khác bảo đảm cho việc bồi dưỡng tập huấn nghiệp vụ có kết tốt,thiết thưc ̣ Trong bao cao tổng kết hang năm cua ̀́ ́ phải có kiểm điểm, đanh gia vềnhưng măṭlam đươc ̣, chưa lam đươc ̣ cua công ̀́ tác Phải đề kế hoạch chương trình cho năm ; để sở đơn vị có liên quan cụ thể hố thành chương trình làm việc Năm la , xây dưng ̣ đươc ̣ nôịdung bồi dương , tâp ̣ h uấn nghiêp ̣ vu ̣co ̀̀ chất lương ̣ , thiết thưc ̣ tham gia lơp tâp ̣ huấn la khâu trọng tâm có ý nghĩa định đến kết công tác dương, tâp ̣ huấn nghiêp ̣ vu ̣phai co ̣ tâm , trọng điểm, nôịdung cu ̣thểva ̀ ̃ phải đáp ứng yêu cầu sau đây: - Làm rõ tính chất đặc thù việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Nôịdung cần thiết giúp cho Thẩm ph án cán án nhân dân qua đợt bồi dưỡng , tâp ̣ huấn nghiêp ̣ vu ̣nhâṇ thức đươc ̣ tinh́ chất đăc ̣ thùtrong quátrinh̀ giải tranh chấp đất đai để từ người nắm vững nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai , pháp luật dân quy đinḥ pháp luâṭvề tố tụng dân nhằm giải vu ̣viêc ̣ cóhiêụ quảvàchất lương ̣ cao - Bồi dưỡng , tâp ̣ huấn vềkỹn ăng nghềnghiêp ̣ viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cụ thể như: Kỹ xây dưng ̣ hồsơ vu ̣án ; kỹ tiến hành điều tra , thu thâp ̣ chứng cứ, giám định, đinḥ giáquyền sử dụng đất , lấy ýkiến quyền , quan điạ chinh́ , nhà đất nơi xảy tranh chấp ; kỹ đánh giá chứng đặc biệt ý đánh giá lỗi bên hợp đồng vô hiệu , xác định lỗi trực tiếp làm hợp đồng vô hiệu; kỹ tiến hành hồ giải Đây làcơng viêc ̣ quan ̣ phức tap ̣ vip̀ hần lớn vu ̣tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đát cómức ̣quyết liêṭcao 87 Đểhồgiải cókết quảđịi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có "nghê ̣thṭ" hồ giải, phải đầu tư nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức, chiếu lê ̣ - Bồi dưỡng, tâp ̣ huấn nghiêp ̣ vu ̣phải đaṭđươc ̣ muc ̣ tiêu bước taọ đơịngũcán bơ ̣ tồán chun sâu vềlinh ̃ hợp đồng chuyển nhượ ng QSDĐ (xu hướng chun mơn hố), đólàđơịngũchun gia cóđầy đủnăng lưc ̣ phẩm chất đểhồn thành tốt nhiêṃ vu đ ̣ ươc ̣ giao Tòa án nhân dân tối cao , YAND cấp tinh̉ thường xuyên tổchức bồi dương nghiêp ̣ vu , ̣ kỹ năng, câp ̣ nhâṭcac văn ban mơi cua phap luâṭma trư ớc ̀ ̃ hết la phap luâṭvềđất đai ̀̀ ́ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, ngồi việc ban hành thơng tư hướng dâñ nên thư ờng xuyên tổchức buổi tâp ̣ huấn , trao đổi nghiêp ̣ vu ̣vànên mởrông ̣ thành phần tham gia Kiểm sát viên , Chấp hành viên quan thi hành án , Chuyên viên điạ chinh́ , Tư pháp, quan bổtrơ ̣ tư pháp Luâṭsư, Luâṭgia, Công chứng viên nhăm đảm bảo thống việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ KẾT LUẬN CHƢƠNG Có thể khẳng định , viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hiêṇ loại việc khó khăn , phức tap ̣ vàlàkhâu yếu công tác giải tranh chấp dân sư ̣nói chung TAND cấp Thông qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngành TAND, để từ đánh giám ột số sai lầm , vướng mắc viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND theo thủ tục tố tụng dân TAND cấp thời gian qua vànguyên nhân , để qua kiến nghi cạ́c yêu cầu , giải pháp nâng cao hi ệu giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ TAND, nâng cao hiêụ quảcủa viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo 88 thủ tục tố tụng dân la môṭđoi hoi tất yếu ̀̀ , khách quan ngành TAND việc nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 BLDS năm 2005 nh tim̀ hiểu thưc ̣ trang ̣ áp dung ̣ pháp luâṭvàgiải tranh chấp vềvấn đề có ý nghĩa quan trọng việc tạo tiền đề cho việc xây dựng hoàn thiện chế giải giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân có hiệu Măṭkhác, phần nhâṇ đư ợc khó khăn , vướng mắc măṭpháp lýđểđinḥ hư ớng hồn thiện pháp luật khơng lĩnh vực giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà lĩnh vực pháp luâṭkhác có liên quan , đăc ̣ biêṭlàtrong bố i cảnh ViêṭNam đa ̃gia nhâp ̣ Tổ chức Thương maịthếgiới có ý nghĩa thực tiễn cao 89 KẾT LUẬN Từ nhiều năm nay, tình hình giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân diễn gay gắt, phức tạp hầu hết địa phương nước, nhiều nơi trở thành điểm nóng Do đó, vấn đề Đảng, Nhà nước tồn xã hội quan tâm Đứng trước tình vậy, có nhiều cơng trình nghiên cứu viết liên quan đến vấn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân nói chung nhiều góc độ khác với nhiều cách tiếp cận khác Tuy nhiên, phần viết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân không nhiều, phần nhỏ cơng trình nghiên cứu Vì vậy, nghiên cứu chun sâu "Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự" cấp độ Thạc sĩ cơng trình đầu tiên, có ý nghĩa mặt lý luận lẫn thực tiễn Thơng qua kết nghiên cứu, tác giả rút số kết luận sau: Trong năm gần , viêc ̣ mởrông ̣ quyền chuyển nhượng đất cho người sử dung ̣ đất , với phát triển kinh tế thị trường làm cho giao dịch dân , kinh tế chuyển nhượng QSDĐ ngày phát triển Thêm vào đóđất đai làmơṭtài sản đăc ̣ biêṭ , nhu cầu sử dung ̣ đất ngày tăng , thị trường chuyển nhượng đất diễn sôi phức tạp đa ̃làm cho viêc ̣ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày nhiều phức tap ̣ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất xảy làhâụ quảcủa nguyên nhân đinḥ Nó biểu cụ thể mâu thuẫn bất đồng vềlơị ich́ kinh tếgiữa chủ thểtham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Hiện , tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đa ̃diêñ ởhầu hết địa phương nước Tuy mưc ̣, tính chất phạm vi khác nhin chung tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng hâụ qua ̣ nềanh hương đến trâṭtư ̀ ̃ 90 ̀̀ ̀̉ tốt đến tâm lý, tinh thần bên, gây nên tinh ̀ trang ̣ ổn đinḥ, bất đồng nôịbô ̣ nhân dân , làm cho quy định LĐĐ, BLDS, BLTTDS đường lối sách Nhà nước không thực môṭcach triêṭđể Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không anh ̀́ hương trưc ̣ tiếp đến lơị ich cua cac bên tham gia tranh chấp ma a ̀̉ hương đến lơị ich cua Nha nươc ̀̉ ̀́ không thưc ̣ hiêṇ đươc ̣ quyền cua minh , đo anh hương đến viêc ̣ thưc ̣ hiêṇ cac nghia vu ̣đối vơi Nha nươc ̀́ nhượng QSDĐ la vấn đềbưc xuc cua toan xa hôị Trong vụ án tranh chấp màtòa án cấp thường giải thì tranh chấp vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làmơṭtrong vụ án cónhiều yếu tốphức ta ̣p Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lĩnh vực thu hút nhiều quan tâm nhiều đối tượng xã hội xu hướng tìm đến tịa án nhân dân để u cầu giải theo thủ tục tố tụng dân làmôṭxu huớng tất yếu xa h ̃ ôịcông dân vàNhànước pháp quyền Trong đópháp luật liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ lại thiếu tính ổn định, có nhiều thay đổi lớn , nhanh từ sau Hiến pháp năm1980 đến nay, thường xuyên phải sửa đổi, bổ sung, văn hướng dẫn nhiều chồng chéo, mâu thuẫn LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2013 đa ̃taọ bước đôṭphámới quy đinḥ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ So với LĐĐ năm 1993, luâṭsửa đổi, bổsung LĐĐ năm 1998, năm 2001, LĐĐ năm 2003 LĐĐ năm 2013 có nhiều điểm mới, điểm khác vềcác quy định liên quan tới việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với thiên hướng chútrong ̣ đến phương thức giải tranh chấp đất đai TAND Tuy nhiên, pháp luật liên quan tới giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyềng sử dụng đất hiêṇ hành vâñ chưa đáp ứng đươc ̣ yêu cầu thưc ̣ tếcuôc ̣ sống, nhiều vấn đềmới nẩy sinh chưa giải quyết, thưc ̣ tếdo thống ̣ pháp luâṭcủa 91 ̀ ̃ tính thống chưa cao; cịn có mâu thuẫn, chồng chéo lâñ vàhê t ̣ hống văn hướng dâñ cịn chưa đầy đủcho nên khơng tránh khỏi lúng túng áp dụng pháp luâṭđất đai, luật dân luật tố tụng dân vào giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân Ngăn ngừa , hạn chế tranh chấp giải nhanh chóng, đung phap luâṭca c tranh chấp la môṭyêu cầu bưc xuc cua nhân dân ̀́ thống TAND đa cốgắng viêc ̣ giai cac tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ nhằm ổn đinḥ tinh̀ hình chinh́ tri , ̣ xã hội Tuy nhiên, phải thừa nhận tinh̀ hinh̀ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng TAND năm vừa qua vừa châṃ trễ, vừa không thống Có nhiều vụ phải xử , xử laịnhiều lần, kéo dài nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài làm giảm lòng tin người dân với đường lối , sách Đảng , pháp luật Nhà nước Có thể khẳng đinḥ , viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân hiêṇ làloaịviêc ̣ khókhăn, phức tap ̣ vàlàkhâu yếu công tác giải tranh chấp dân sư ̣nói chung Thơng qua việc phân tich́ , đánh giácác quy đinḥ pháp luâṭđất đai hiêṇ hành vềgiải tranh chấp đất đai; viêc ̣ nghiên cứu cóhê ̣thống vấn đề lý luận thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân để sởđóđềxuất kiến nghi nhằṃ sửa đổi , bổsung chinh́ sách , pháp luật đất đai , luật dân luật tố tụng dân xác lập chế giải tranh chấp đất đai thich́ hơp ̣, nhằm nâng cao hiêụ quảcủa công tác giải tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền vàlơị ich́ hơp ̣ pháp cho công dân làviêc ̣ làm cóýnghiã quan ̣ vềmăṭlýluâṇ vàthưc ̣ tiêñ hiêṇ Việc khó khăn, vướng mắc măṭpháp lýcó thể giúp cho việc đinḥ hướ ng hồn thiêṇ pháp lṭkhơng chỉởlinh ̃ vưc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà lĩnh vực pháp 92 luâṭliên quan , đăc ̣ biêṭlàtrong bối cảnh ViêṭNam đa ̃gia nhâp ̣ Tổchức Thương maịthếgiới Quốc hôịgiao cho Chinh́ phủ, TANDTC, Viêṇ kiểm sát nhân dân tối cao ràsoát cam kết ViêṭNam với WTO ; rà soát văn qui phạm pháp luật để trình Quốc hội , Ủy ban Thường vu ̣Quốc hôịsửa đổi, bổsung hoăc ̣ ban hành ; xây dưng ̣ chương trinh̀ , kếhoacḥ hành đông ̣ cụ thể tổ chức triển khai thực cam kết Việt Nam với WTO Trên sởđó, góp phần đạt mục tiêu "Vềchiến lược xây dựng hoàn thiêṇ ̣thống pháp luâṭViêṭNam đến năm 2010, đinḥ hướng đến năm 2020" mà Nghị 48-NQ/TW ngày 24 tháng năm 2005 Bộ Chính trị đề Khi nghiên cứu đềtài , mong muốn thông qua viêc ̣ phân tich́ , đánh giácác quy đinḥ pháp luâṭđất đai, luật dân luật tố tụng dân hiêṇ hành giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượngQSDĐ; đánh giámôṭsố sai lầm, vướng mắc viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân taịtòa án nhân dân nước ta thời gian qua vànguyên nhân no;́xem xét yếu tốquyết đinḥ hiêụ quảcủa viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tòa án nhân dân kiến nghi cạ́c phương án, giải pháp nâng cao hiêụ quảgiải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân taịtịa án nhân dân Tơi nhâṇ thức đươc ̣ rằng, nâng cao hiêụ quảcủa viêc ̣ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân làmơṭđịi hỏi tất yếu khách quan hiêṇ ngành tòa án nhân dân vàviêc ̣ nghiên cứu làm rõ quy định giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo LĐĐ năm 2003, 2013, BLDS năm 2005, BLTTDS 2004 sửa đổi bổ sung 2011 tim̀ hiểu thưc ̣ trang ̣ áp dụng pháp luâṭvàgiải tranh chấp vấn đềnày cómơṭýnghiã quan ̣ viêc ̣ taọ tiền đềcho viêc ̣ xây dưng ̣ hoàn thiện chế giải tranh chấp ợph đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu Các kết nghiên cứu luận văn góp phần nhỏ từ góc nhìn người hoạt động thực tiễn ởTAND vào công viêc ̣ to lớn 93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban biên tập Tạp chí Tòa án nhân dân (2012), "Xác định thời hiệu vụ án lấn chiếm đất đai", Tòa án nhân dân, (7), tr 28-30 Nguyễn Cơng Bình (Chủ nhiệm đề tài) (2002), Cơ sở lý luận thực tiễn việc hoàn thiện số chế định pháp luật tố tụng dân Việt Nam, Đề tài nghiên cứu khoa học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Bộ Giáo dục Đào tạo (2004), Giáo trình Triết học Mác - Lênin, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 thi hành Luật đất đai năm 2003, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hôị nghi ̣lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khoá IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 48-NQ/TW ngày 24/5/2005 Bộ Chính trị chiến lược xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam đến năm 2010, định hướng đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Nghị số 49/NQ-TW ngày 2/6/2005 Bộ Chính trị chiến lược cải cách tư pháp đến năm 2020, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 11 Huỳnh Tấn Ninh (2013), "Bàn thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân để xác định nghĩa vụ thuế", www.khanhhoa.gdt.gov.vn, ngày 13/8/2013 12 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội 94 13 Quốc hội (1987), Luật đất đai, Hà Nội 14 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 15 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội 16 Quốc hội (1995), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 17 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2004), Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 19 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội 20 Quốc hội (2006), Luật công chứng, Hà Nội 21 Quốc hội (2011), Bộ luật tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 22 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 23 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội 24 Quốc hội (2014), Dự thảo Luật tổ chức Tòa án, Hà Nội 25 Phan Hữu Thư (Chủ biên) (2004), Giáo trình Kỹ giải vụ án dân sự, Nxb Tư pháp, Hà Nội 26 Tòa án nhân dân tối cao (2003), Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình, Hà Nội 27 Tịa án nhân dân tối cao (2004), Nghị số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, Hà Nội 28 Tịa án nhân dân tối cao (2009), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2009, Hà Nội 29 Tòa án nhân dân tối cao (2010), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2010, Hà Nội 30 Tòa án nhân dân tối cao (2011), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2011, Hà Nội 95 31 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2012, Hà Nội 32 Tòa án nhân dân tối cao (2012), Nghị số 03/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 Hội đồng Thẩm phán TANDTC hướng dẫn thi hành số quy định chung nhằm bảo đảm thi hành thống Phần thứ "Những quy định chung" Bộ luật tố tụng dân sự, Hà Nội 33 Tòa án nhân dân tối cao (2013), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân năm 2013, Hà Nội 34 Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 35 Trường Đại học Luật Hà Nội (2012), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 36 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 37 Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật tố tụng dân sự, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 38 Nguyễn Viết Tuấn (2006), Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 39 Trần Anh Tuấn (2006), "Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất", www.tuphaptamky.gov.vn, ngày 24/6/2006 40 Viện khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp (2010), Bình luận khoa học Bộ luật tố tụng dân sửa đổi 2011, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 41 Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (1998), Đại Từ điển tiếng Việt, Nxb Văn hóa thơng tin, Hà Nội 96 ... NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ 1.2.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân Theo nghĩa rộng, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng. .. nhượng quyền sử dụng đất the 1.2.1 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.2.2 Nguyên tắc giải tranh chấp hợp quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng 1.2.3 Trình tự giải. .. VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ 2.1 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ