Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua căn hộ chung cư trung cấp, bình dân của người mua nhà lần đầu tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NGUYỄN CÔNG PHƢƠNG NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TP.HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH - NGUYỄN CÔNG PHƢƠNG NGHIÊN CỨU NHỮNG YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN Ý ĐỊNH CHỌN MUA CĂN HỘ CHUNG CƢ TRUNG CẤP, BÌNH DÂN CỦA NGƢỜI MUA NHÀ LẦN ĐẦU TẠI TP.HCM Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHẠM XUÂN LAN TP HỒ CHÍ MINH - Năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan thơng tin trích dẫn Luận văn rõ nguồn gốc Học viên thực Luận văn TP Hồ Chí Minh, ngày… tháng… năm… MỤC LỤC Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng Danh mục hình Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu 1.1 Trình bày vấn đề nghiên cứu 1.2 Ý nghĩa, tính cấp thiết đề tài 1.3 Mục tiêu nghiên cứu 1.4 Đối tượng nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Cấu trúc luận văn Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết 2.1 Tổng quan lý thuyết 2.1.1 Định nghĩa chung cư, hộ 2.1.2 Định nghĩa hộ chung cư trung cấp bình dân 2.1.3 Định nghĩa người mua nhà lần đầu 2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ người mua nhà lần đầu .7 2.3 Mơ hình lý thuyết đề xuất 13 Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu 17 3.1 Thiết kế nghiên cứu 17 3.2 Nghiên cứu định tính 19 3.2.1 Mục tiêu 19 3.2.2 Phương pháp thực 19 3.2 Kết hiệu chỉnh thang đo nghiên cứu định tính 20 3.3 Nghiên cứu định lượng 22 Chƣơng 4: Kết nghiên cứu 29 4.1 Thống kê mẫu khảo sát 29 4.2 Đánh giá độ tin cậy thang đo 31 4.2.1 Tiêu chuẩn đánh giá 31 4.2.2 Kết phân tích Crobach’s Alpha 32 4.3 Kiểm định thang đo Phân tích nhân tố khám phá EFA 35 4.3.1 Tiêu chuẩn đánh giá 35 4.3.2 Kết phân tích 35 4.4 Kiểm định mơ hình nghiên cứu giả thuyết 41 4.4.1 Xem xét mối tương quan biến: 41 4.4.2 Mơ hình nghiên cứu giả thuyết: 42 4.4.3 Phân tích hồi quy 43 4.4.4 Kiểm định mơ hình hồi quy 44 4.4.4 Kiểm định giả thuyết 48 Chƣơng 5: Kết luận kiến nghị 53 5.1 Tổng quan nghiên cứu 53 5.2 Kết nghiên cứu 53 5.3 Đóng góp nghiên cứu 54 5.3.1 Đóng góp mặt lý thuyết 54 5.3.2 Đóng góp mặt thực tiễn 55 5.4 Hàm ý cho nhà quản trị 55 5.4.1 Đề xuất với Chủ đầu tư hộ, Doanh nghiệp Bất động sản .55 5.4.2 Đề xuất với Chính phủ 56 5.5 Giới hạn nghiên cứu hướng nghiên cứu tương lai .57 Tài liệu tham khảo Phụ lục Danh mục từ viết tắt TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh EFA : Phân tích nhân tố khám phá HUB : The U.S Department of Housing and Urban Development (Bộ phát triển nhà đô thị Mỹ) Danh mục bảng Bảng 3.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ chung cư trung cấp, bình dân người mua lần đầu TP.HCM 21 Bảng 4.1: Thống kê diện tích hộ mà người khảo sát muốn mua .29 Bảng 4.2: Thống kê độ cao hộ mà người khảo sát muốn mua 29 Bảng 4.3: Thống kê thời gian mà đối tượng khảo sát mong muốn toán 30 Bảng 4.4: Thống kê giá trị trung bình 30 Bảng 4.5: Bảng tổng hợp Kết phân tích Cronbach Alpha trước phân tích EFA 33 Bảng 4.6: Bảng liệt kê hệ số tải nhân tố phân tích EFA lần thứ 36 Bảng 4.7: Đánh giá lại độ tin cậy nhân tố (MT) 38 Bảng 4.8: Đánh giá lại độ tin cậy nhân tố (VT) 39 Bảng 4.9: Kết phân tích EFA thang đo Ý định mua hộ 40 Bảng 4.10: Kết phân tích tương quan Pearson 41 Bảng 4.11: Bảng tóm tắt giả thuyết mơ hình nghiên cứu 43 Bảng 4.12: Kết đánh giá độ phù hợp mơ hình 45 Bảng 4.13: Kết kiểm định độ phù hợp mơ hình 45 Bảng 4.14: Kết kiểm tra tượng đa cộng tuyến 46 Bảng 4.15: Bảng kết kiểm định Durbin-Watson 47 Bảng 4.16: Kết phân tích hồi quy bội 48 Bảng 4.17: Tóm tắt kết kiểm định giả thuyết 51 Danh mục hình Hình 2.1 Mơ hình yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ Amman, Jordan (Mwfeq Haddad, Mahfuz Judeh Shafig Haddad, 2011) 12 Hình 2.2 Mơ hình Nghiên cứu “Đáp ứng nhu cầu lựa chọn nhà người mua nhà lần đầu Kuala Lumpur” Tan Teck Hong 2012 13 Hình 2.3 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 14 Hình 3.1: Quy trình nghiên cứu 18 Hình 4.1: Mơ hình nghiên cứu kiểm định 43 Danh mục phụ lục PHỤ LỤC 1: Dàn thảo luận nghiên cứu định tính PHỤ LỤC 2: Kết nghiên cứu định tính sơ PHỤ LỤC 3: Bảng câu hỏi khảo sát thức PHỤ LỤC 4: Kết phân tích Cronbach alpha lần PHỤ LỤC 5: Kết phân tích EFA lần PHỤ LỤC 6: Kết phân tích EFA lần PHỤ LỤC 7: Phân tích Cronbach Alpha lại sau thực EFA lần PHỤ LỤC 8: Kết phân tích EFA cho biến phụ thuộc PHỤ LỤC 9: Kết phân tích tương quan Pearson PHỤ LỤC 10: Kết phân tích hồi quy tuyến tính bội PHỤ LỤC 11: Đồ thị dị tìm vi phạm giả định hồi quy Chƣơng 1: Giới thiệu vấn đề nghiên cứu 1.1 Trình bày vấn đề nghiên cứu Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người, “an cư” “lạc nghiệp” Trong thời đại ngày nay, dân số tăng nhanh nhu cầu lại trở nên cấp thiết hết, đặc biệt khu vực đông dân cư có kinh tế phát triển thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội… Quỹ đất khơng phát triển dân số lại gia tăng, nên phát triển quỹ nhà theo chiều cao xu phù hợp Nhà chung cư đời từ Sản phẩm nhà chung cư kết tinh yếu tố kỹ thuật, kiến trúc cơng trình chất lượng dịch vụ – quản lý khu chung cư Tính độc lập riêng biệt sở hữu kết nối hồn hảo khơng gian chung tồ nhà, cơng trình tiện ích có cấu sản phẩm nhà chung cư tạo giá trị riêng biệt nhà chung cư Chính vậy, nhà chung cư ngày gắn bó chặt chẽ với đời sống cộng đồng dân cư đô thị trở thành nhu cầu phổ biến người tiêu dùng Các chung cư, nhà cao tầng ngày xây dựng nhiều ưa thích loại nhà dân chúng ngày tăng Tuy nhiên mặt thực tế, kể từ sau khủng hoảng kinh tế giới 2008, thị trường bất động sản nói chung, thị trường hộ nói riêng rơi vào thời kỳ đóng băng, ế ẩm, liên tục giảm giá Số lượng hộ tồn kho thị trường TP.HCM vượt số 16.000 hộ, hộ chung cư trung cấp bình dân chiếm gần 70% lượng hàng tồn kho (theo báo cáo CBRE quý 2, 2013) Để tháo gỡ khó khăn, khơi thơng thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường hộ, Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất số giải pháp, giải pháp đưa chế hỗ trợ tín dụng ưu đãi (khoảng 8%/năm thời hạn từ đến 10 năm) cho người mua hộ lần đầu để mua hộ Vậy với sách đề xuất có phải yếu tố quan trọng tác động đến ý định mua hộ lần đầu khách hàng, liệu có phá băng thị trường bất động sản giải phóng lượng lớn hàng tồn kho hay không? Mặc dù giới có nhiều nghiên cứu khoa học cơng bố yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ chung cư trung cấp, bình dân người mua nhà lần đầu, việc áp dụng mơ hình lý thuyết vào hồn cảnh Việt Nam khơng phù hợp quốc gia có đặc thù riêng kinh tế, văn hố, xã hội Ngồi ra, dựa sở tìm kiếm người thực hiện, đến nước chưa đủ nghiên cứu cách khách hàng ý định mua hộ lần đầu yếu tố ảnh hưởng đến ý định Chính vấn đề nêu trên, tác giả ý định chọn đề tài “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý định chọn mua hộ chung cư trung cấp, bình dân người mua nhà lần đầu thành phố Hồ Chí Minh” để nghiên cứu, phân tích từ góp phần đưa nhìn chi tiết việc lựa chọn hộ chung cư người dân, đồng thời đánh giá khả hiệu sách mà Hiệp hội bất động sản TP HCM đề xuất đưa thêm kiến nghị để giúp công ty bất động sản đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng, từ giải phóng nhanh lượng hàng tồn kho, vượt qua khó khủng hoảng kinh tế ngày nay, làm sở để xây dựng hộ khác tương lai 1.2 Ý nghĩa, tính cấp thiết đề tài Từ sau khủng hoảng kinh tế toàn cầu 2008 - 2009 bắt nguồn từ tình trạng bong bóng thị trường nhà đất Mỹ, đến lan rộng ảnh hưởng nặng nề đến nhiều nước giới Cuộc khủng hoảng coi khủng hoảng nghiêm trọng từ trước đến Cũng nhiều nước khác, kinh tế Việt nam bị ảnh hưởng nặng nề khủng hoảng kinh tế toàn cầu Nhiều doanh nghiệp bị lao đao khốn khó khủng hoảng, thị trường hàng xuất bị giảm sút, nguy việc làm thất nghiệp tăng cao, nhu cầu tiêu dùng giảm…Khơng nằm ngồi ảnh hưởng, thị trường bất động sản nước nói PHỤ LỤC 4: Kết phân tích Cronbach alpha lần Đặc điểm hộ Reliability Statistics Cronbach's Alpha 832 Item-Total Statistics dd1 dd2 dd3 dd4 dd5 Tài Reliability Statistics Cronbach's Alpha 844 Item-Total Statistics tc1 tc2 tc3 Vị trí Reliability Statistics Cronbach's Alpha 812 Item-Total Statistics vt1 vt2 vt3 vt4 vt5 vt6 Môi trƣờng Reliability Statistics Cronbach's Alpha 865 Item-Total Statistics mt1 mt2 mt3 mt4 mt5 mt6 Ý định Reliability Statistics Cronbach's Alpha 934 Item-Total Statistics yd1 yd2 yd3 PHỤ LỤC Kết phân tích EFA lần KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Total Variance Explained Comp onent Total 8.252 1.817 1.421 1.331 987 867 747 10 11 12 13 614 572 484 461 397 364 14 337 15 16 17 18 19 294 259 248 229 168 20 Extraction Method: Principal Component Analysis .149 Rotated Component Matrix a mt3 mt4 mt2 mt1 vt6 mt6 vt5 vt2 vt3 vt1 vt4 mt5 dd4 dd1 dd3 dd2 dd5 tc3 tc2 tc1 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations PHỤ LỤC 6: Kết phân tích EFA lần Kaiser-Me Sphericity Comp onent 10 11 12 13 14 15 16 17 18 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix a mt3 mt4 mt2 mt1 mt6 vt6 vt2 vt3 vt1 vt4 dd4 dd3 dd1 dd2 dd5 tc3 tc2 tc1 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations PHỤ LỤC 7: Phân tích Cronbach Alpha lại sau thực EFA lần Môi trƣờng xung quanh Reliability Statistics Cronbach's Alpha 861 Item-Total Statistics mt1 mt2 mt3 mt4 mt6 vt6 Vị trí Reliability Statistics Cronbach's Alpha 834 Item-Total Statistics vt1 vt2 vt3 vt4 PHỤ LỤC 8: Kết phân tích EFA cho biến phụ thuộc Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Initial Eigenvalues Comp onent Total 2.664 253 084 Extraction Method: Principal Component Analysis Component Matrixa Component yd1 yd2 yd3 933 972 921 Extraction Method: Principal Component Analysis a components extracted PHỤ LỤC 9: Kết phân tích tƣơng quan Pearson Correlations Moi truong Pearson xung quanh Correlation Sig (2-tail N Vi tri Pearson Correlation Sig (2-tail N Dac diem Pearson can ho Correlation Sig (2-tail N Tai chinh Pearson Correlation Sig (2-tail N Y dinh mua Pearson can ho Correlation Sig (2-tail N ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) PHỤ LỤC 10: Kết phân tích hồi quy tuyến tính bội Variables Entered/Removed b Mode l a All requested variables entered b Dependent Variable: Y dinh mu Mode l R a Predictors: (Constant), Tai chinh, Dac diem can ho, Vi tri, Moi truong xung quanh b Dependent Variable: Y dinh mua can ho ANOVA b Model Regression Residual Total a Predictors: (Constant), Tai chinh, Dac diem can ho, Vi tri, Moi truong xung quanh b Dependent Variable: Y dinh mua can ho 624 Coefficients Model (Constant) Moi truong xung quanh Vi tri Dac diem can ho Tai chinh a Dependent Variable: Y dinh mua can ho a PHỤ LỤC 11: Đồ thị dị tìm vi phạm giả định hồi quy ... trung cấp, bình dân người mua nhà lần đầu khách hàng TP. HCM, qua hiểu chất ý định Đo lường mức độ ảnh hưởng yếu tố đến ý định chọn mua hộ chung cư trung cấp, bình dân người mua nhà lần đầu TP. HCM, ... ban đầu Sau phân tích trên, bảng tổng hợp yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ chung cư trung cấp, bình dân người mua lần đầu thể bên Bảng 3.1: Các yếu tố ảnh hưởng đến ý định mua hộ chung cư trung. .. tƣợng nghiên cứu Nghiên cứu thực phạm vị TP. HCM Đối tượng khảo sát nhóm khách hàng có ý định mua hộ chung cư trung cấp, bình dân chưa mua nhà lần TP. HCM Đối tượng nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến ý