Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà của người có thu nhập thấp tại TP HCM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM _ MAI THANH CHI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ THUÊ NHÀ CỦA NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TẠI TP HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM _ MAI THANH CHI CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CHI PHÍ TH NHÀ CỦA NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TẠI TP HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: QUẢN TRỊ KINH DOANH Mã số: 60340102 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN VĂN NGÃI TP Hồ Chí Minh - năm 2013 i LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Học viên Mai Thanh Chi ii CẢM TẠ Lời xin chân thành cảm ơn công ơn Ba, Mẹ chị ủng hộ tạo điều kiện tốt cho tơi hồn thành luận văn Lời tri ân xin trân trọng gửi tới Thầy Nguyễn Văn Ngãi, người tận tình hướng dẫn, dạy cặn kẽ, chi tiết có đóng góp quý báu để luận văn hoàn thành cách tốt Xin bày tỏ lịng biết ơn đến q Thầy Cơ Viện Đào Tạo Sau Đại Học tạo điều kiện để tơi hồn thành tốt chương trình học Thạc sĩ Xin chân thành cảm ơn tất Thầy Cô trường Đại Học Kinh Tế TP HCM truyền đạt kiến thức quý báu suốt thời gian học cao học trường Lời cảm ơn xin gởi đến tất Thầy Cô Khoa Kinh Tế Trường Đại Học Cần Thơ truyền đạt kiến thức quý báu suốt thời gian học đại học trường Xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến anh chị bạn khóa Cao học 19 chia kinh nghiệm, kiến thức, sát cánh bên động viên giúp đỡ tơi q trình học tập thực đề tài Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Trân trọng, Tác giả luận văn iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Cảm tạ ii Mục lục iii Danh mục bảng vi Danh mục hình vii Danh mục phương trình viii Chương Giới thiệu 1.1 Lý chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phạm vi đối tượng nghiên cứu 1.3.1 Phạm vi nghiên cứu 1.3.2 Đối tượng nghiên cứu 1.4 Phương pháp nghiên cứu sở số liệu 1.4.1 Phương pháp nghiên cứu 1.4.1.1 Phương pháp thống kê mô tả 1.4.1.2 Phương pháp hồi quy 1.4.2 Cơ sở số liệu 1.5 Kết cấu luận văn Chương Thực trạng nhà người thu nhập thấp TP HCM 2.1 Vài nét TP HCM 2.1.2 Môi trường 2.1.2 Kinh tế 2.1.3 Dân cư 2.1.4 Giáo dục iv 2.1.5 Giao thông 2.1.6 Quy hoạch kết cấu đô thị 2.2 Nhà người thu nhập thấp TP HCM 10 2.2.1 Thu nhập, tích lũy chi tiêu người dân khu vực thành thị 10 2.2.2 Thực trạng nhà TP.HCM 13 2.2.3 Hoạt động cho thuê nhà dành cho người thu nhập thấp 15 Chương Cơ sở lý luận mô hình nghiên cứu 19 3.1 Cơ sở lý luận 19 3.1.1 Lý thuyết cung – cầu hàng hóa 19 3.1.1.1 Cầu 19 3.1.1.2 Cung 20 3.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu 21 3.1.2.1 Ảnh hưởng thu nhập đến tiêu dùng 21 3.1.2.2 Ảnh hưởng đặc điểm người tiêu dùng 22 3.1.2.3 Ảnh hưởng marketing đến tiêu dùng 23 3.2 Các nghiên cứu khác 24 3.2.1 Các nghiên cứu nước 25 3.2.2 Các nghiên cứu nước 26 3.3 Mơ hình nghiên cứu 27 3.3.1 Nhóm yếu tố đặc điểm cá nhân 29 3.3.2 Nhóm yếu tố tài 31 3.3.3 Nhóm yếu tố thị trường 32 Chương Các yếu ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà người thu nhập thấp TP.HCM 36 4.1 Đặc điểm mẫu khảo sát 36 4.1.1 Độ tuổi 36 4.1.2 Tình trạng nhân mối quan hệ với người chung sống 37 v 4.1.3 Nghề nghiệp thu nhập 39 4.2 Khả tài 40 4.3 Thị trường 41 4.3.1 Số nơi so sánh trước định lựa chọn nơi thuê 41 4.3.2 Tiện ích nơi thuê 43 4.3.3Chi phí thuê nhà, diện tích phòng khoảng cách làm 44 4.3.4 Nơi thuê gần nơi mua sắm giải trí 46 4.3.5 Môi trường nơi thuê 47 4.4 Phân tích hồi quy 47 4.4.1 Các biến có ý nghĩa thống kê 49 4.4.2 Các biến khơng có ý nghĩa thống kê 54 Chương Kết luận Kiến nghị 57 5.1 Kết luận 57 4.5 Hàm ý sách nhà cho người thu nhập thấp 57 4.5.1 Vấn đề quản lý, hỗ trợ, khuyến khích phát triển hoạt động đầu tư xây dựng nhà cho thuê cho người có thu nhập thấp 58 4.5.2 Phát triển thị trường bất động sản 59 4.5.3 Người thu nhập thấp 60 5.2 Kiến nghị 60 Tài liệu tham khảo 61 Phụ lục 64 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1 Tự đánh giá tình trạng thu nhập 11 Bảng 2.2 Thu nhập bình quân hàng tháng lao động theo ngành, Việt Nam 12 Bảng 2.3 Chi tiêu đời sống bình quân người/ tháng thành thị, Việt Nam 13 Bảng 2.4 Chi tiêu thu nhập người lao động theo vùng 13 Bảng 2.5 Tóm tắt đặc điểm nhà môi trường sống 14 Bảng 2.6 Nhu cầu thuê nhà công nhân TP HCM 16 Bảng 2.7 Tình trạng th nhà chi phí th nhà hộ 18 Bảng 3.1 Các biến mơ hình hồi quy 28 Bảng 4.1 Độ tuổi giới 36 Bảng 4.2: Chi phí th nhà bình quân người độ tuổi 37 Bảng 4.3 Tình trạng nhân mối quan hệ với người chung sống 38 Bảng 4.4 Chi phí th nhà tình trạng hôn nhân mối quan hệ với người chung sống 39 Bảng 4.5 Chi phí thuê nhà loại nghề nghiệp 40 Bảng 4.6 Chi phí th nhà bình quân thu nhập tính người 41 Bảng 4.7 Số tiền hỗ trợ 41 Bảng 4.8 So sánh nơi thuê trước dịnh thuê 42 Bảng 4.9 Chi phí thuê số nơi xem, so sánh trước thuê 42 Bảng 4.10 Chi phí th bình qn hài lịng với tiện ích nơi thuê 43 Bảng 4.11 Khoảng cách làm, diện tích phịng chi phí th 44 Bảng 4.12 Chi phí thuê diện tích thuê người 45 Bảng 4.13 Chi phí thuê khoảng cách làm 46 Bảng 4.14 Chi phí thuê nơi thuê gần nơi mua sắm giải trí 46 Bảng 4.15 Chi phí th bình qn hài lịng môi trường nơi thuê 47 Bảng 4.16 Kết ước lượng mơ hình 48 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1 Hai dạng đường thu nhập – tiêu dùng 23 Hình 3.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí th nàh bình qn hàng tháng người thu nhập thấp 29 viii DANH MỤC CÁC PHƯƠNG TRÌNH Phương trình 1.1 Phương trình 1.2 Phương trình 3.1 24 59 Hoàn thiện hệ thống pháp lý thị trường cho thuê bất động sản luật nhà ở, luật đất đai, luật quy hoạch đô thị, luật kinh doanh bất động sản, quy chế quản lý phát triển thị trường bất động sản Nghiên cứu tiếp tục đẩy mạnh cách sách khuyến khích phát triển cho thuê nhà người thu nhập thấp, góp phần tăng lượng cung bất động sản cho thuê có giá thấp thị trường, góp phần làm ổn định giá cho thuê, đa dạng sản phẩm, đáp ứng nhu cầu cho thuê người dân 4.5.2 Phát triển thị trường cho thuê bất động sản Thị trường bất động sản thông thường bao gồm loại thị trường có mối quan hệ hữu cơ: (1) thị trường mua bán chuyển dịch, (2) thị trường cho thuê, (3) thị trường chấp Thực tế nước ta năm qua, sơi động hay đóng băng thị trường bất động sản diễn chủ yếu thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê thị trường chấp phát triển chậm cịn nhiều nhân tố cản trở, (Trần Du Lịch 2008) Với hỗ trợ Chính phủ, doanh nghiệp cần quan tâm đến nhu cầu người dân, cần tham khảo cách làm doanh nghiệp khác thị trường Một số đề xuất sau: Xây dựng thiết kế hộ chung cư mini phù hợp với nhu cầu người thuê Gia tăng tiện ích cần thiết để tạo thuận tiện cho người thuê sinh hoạt hàng ngày việc có nơi mua bán hàng hóa tiêu dùng thiết yếu khu cho th Có mức giá th phịng phù hợp với thu nhập người thu nhập thấp Ký kết hợp đồng cam kết giá thuê thời gian thuê để tạo tin tưởng cho người thuê Với việc thuê nơi thông qua giới thiệu người quen cao doanh nghiệp nên trọng tạo hình ảnh tốt đến người thuê Ứng dụng kỹ thuật vật liệu xây dựng nhằm hạ giá thuê rút ngắn thời gian thi công đảm bảo tiêu chất lượng 60 4.5.3 Người thu nhập thấp Chính sách nhà dành cho người thu nhập thấp sách nhân văn nhận nhiều quan tâm phủ cấp Tuy nhiên, với thiếu pháp lý, quỹ đất không mặn mà doanh nghiệp việc tự thân người thu nhập thấp thay đổi, tự giúp đỡ lấy điều quan trọng Việc sống chung với bạn bè tổng số người chung sống phịng có tác động tích cực đến giảm chi phí thuê nên thuê nhà cần quan tâm đến điều Với nhu cầu vui chơi giải trí sau thời gian làm việc, người thu nhập thấp tham gia hoạt động cộng đồng (như hoạt động Cung Văn Hóa Lao Động, Nhà văn hóa Thanh niên, Nhà văn hóa Phụ nữ) để học hỏi tìm kiếm hội tích cực để cải thiện sống Dựa vào số liệu nghiên cứu, việc tìm kiếm nơi th có mức giá hợp lý khả thi nên người thu nhập thấp không cần phải bắt buộc kiếm cho nhà mà thuê tạm thời nhờ người quen giới thiệu nơi thuê 5.3 HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU Mơ hình hồi quy phù hợp 11 biến có ý nghĩa giải thích 42.6% biến phụ thuộc Vì thế, cịn có nhiều biến độc lập ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà chưa đưa vào mơ hình Sự hạn chế hội cho nghiên cứu tương lai Ví dụ: Một vài biến độc lập khác thêm vào mơ tình trạng cư trú, thời gian thuê nơi Hoặc sử dụng kết nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu thuê nhà người thu nhập thấp Đề tài nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thuê nhà khía cạnh cầu, chưa nghiên cứu khía cạnh cung Và đồng thời, tác động sách nhà nước thị trường cần nghiên cứu thêm 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO TIẾNG VIỆT Bộ Giáo dục – Đào tạo, (2002), Giáo trình Kinh tế học vĩ mơ, Nhà xuất Giáo dục Bộ Xây Dựng, http://www.moc.gov.vn/web/guest/9 Bộ Xây Dựng, Thông tư số 36/2009/Thông tư – Bộ Xây dựng hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua quản lý sử dụng nhà cho người thu nhập thấp khu vực đô thị Bộ Xây Dựng, Thông tư số 16/2010/Thông tư – Bộ Xây Dựng đối tượng thuộc diện mua, thuê, thuê mua nhà xã hội Begg David, (2008), Kinh tế học vi mô, tái lần thứ 2, Nhà xuất Thống Kê Bùi Hiền, (2012), “Nhà cho thuê có làm tan băng thị trường”, http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/nha-cho-thue-co-lamtan-bang-thi-truong-.html, truy cập lúc 8h ngày 17/10/2012 Cục Quản lý Nhà Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, http://quanlynha.vietreal.net.vn/Desktop.aspx/Tin_tuc-Su_kien/Tin-chuyennganh/ Đặng Quang Điều, (2012), “Nhà người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất - Thực trạng giải pháp”, Tạp chí Tuyên giáo số 7, ngày 19/09/2012, http://tuyengiao.vn/Home/MagazineStory.aspx?mid=80&mzid=590&ID=1392, truy cập lúc 20h ngày 20/08/2012 Đỗ Mạnh Cường, (2012), “1,164,075 người thuê nhà sử dụng giá quy định”, http://www.hcmpc.com.vn/customer/tintuc_tin.aspx?id=104708, truy cập lúc 9h ngày 15/10/2012 Hoàng Quang Xuân Trường, (2012), “Người lao động sống lay lắt với mức lương tối thiểu”, Báo Người lao động, http://laodong.com.vn/Cong-doan/Nguoi-laodong-song-lay-lat-voi-muc-luong-toi-thieu/91341.bld, truy cập lúc 10h, ngày 12/11/2012 62 Lê Thị Thanh Loan, Đỗ Ngọc Khải Nguyễn Bùi Linh, (2010), Đánh giá nghèo thị Hà Nội TP Hồ Chí Minh, Báo cáo nghiên cứu, Chương trính Phát triển Liên hợp quốc, UNDP Mai Hoàng Sơn, (2012), “Vấn đề nhà đô thị 10 triệu người”, http://www.tonghoixaydungvn.org/Default.aspx?Tab=121&Tinso=6296, truy cập lúc 10h15 ngày 15/10/2012 Nhật Minh, (2012), “Thu nhập triệu tháng miễn thuế hết năm 2012”, http://vnexpress.net/gl/kinh-doanh/2012/06/thu-nhap-duoi-9-trieu-dongduoc-mien-thue-het-nam-2012/, truy cập lúc 8h ngày 24/09/2012 Sở Tài nguyên Môi trường TP HCM http://www.donre.hochiminhcity.gov.vn/default.aspx Sở Xây dựng TP.HCM, http://www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn/web/guest/home;jsessionid=8 17085FB1A015FCFD575E6E37772D1D4 Thy Thảo, (2011), “Thuê nhà - dễ mà khó”, http://giadinhtre.vn/news_detail/686/Thue-nha-o,-de-ma-kho.html, truy cập lúc 8h25ph, ngày 23 /09/2012 Tổng cục thống kê, http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=512&idmid=5&ItemID=12425 http://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=395&idmid=3&ItemID=12631 Tổng cục Môi trường, http://vea.gov.vn/VN/quanlymt/Pages/trangchu.aspx Tổng hội xây dựng VN, http://www.tonghoixaydungvn.org/Default.aspx?Tab=304 Trần Du Lịch, (2008), Cơ chế quản lý để vận hành phát triển thị trường bất động sản Thành phồ Hồ Chí Minh, Báo cáo nghiên cứu, Viện Kinh tế TP HCM Trương Ngọc Quý, (2010), “PPP phát triển nhà dành cho người thu nhập thấp”, http://professionalprojectmanagement.blogspot.com/2010/09/public-privatepartnership-in-low.html, truy cập lúc 10h ngày 15/05/2012 63 TIẾNG NƯỚC NGOÀI Agnes R Quisumbing and John A Maluccio, (1999), Intrahousehold Allocation and Gender Relations:New Empirical Evidence, The World Bank Development Research Group/ Poverty Reduction and Economic Management Network Baharoglu, D and C Kessides, (2004), Urban poverty chapter of the PRSP Sourcebook, Chapter 16, World Bank, Washington, D.C March 2004 Ballesteros Marife M., (2002), The dynamics of Housing Demand in the Philippines: Income and Lifecycles effects, Philippines Institute for Development Studies Ballesteros Marife M., (2004), Rental Housing for Urban Low-Income Households in the Philippines, Philippine Institute for Development Studies Isaac Karanja Mwangi, (1997), The nature of rental housing in Kenya, International Institute for Environment and Development, published by SAGE Newman, P., Milgate, M and Eatwell, J (eds.) (1992) The new Palgrave dictionary of money and finance London: Macmillan Pashigian B Peter, (1998), Price theory and applications, Irwin/ Mc Graw – Hill nd edition, Boston, Mass: Pon Vajiranivesa, (2010), Housing demand model: System Dynamics Appoach, Publisher VMD Publishing Koen Dewandeler, (2006), Quick Guide on Rental Housing, United Nations Human Settlements Programme,UNESCAP/UN-Habitat Kooreman and Wuderinnk, (1997), The economics of Household behavior, St Martins’ Press Jidapa Jitraksa and Krisada Pacharavnich, (2010), The demand of rental Accommodation: A case study of Muang District, Nakhon Pathom Province, Thailand, The nd International Conference on Humanities and Social Sciences, th April 10 , 2010, Faculity of Liberal Arts, Prince of Songkla University, Environment Management 008 64 United Nations Human Settlements Programme (UN-HABITAT), (2003), Rental Housing - An essential option for the urban poor in developing countries, UNESCAP/UN-Habitat 65 Phụ lục BẢNG CÂU HỎI Xin chào Tôi tên Thanh Chi, theo học ngành quản trị kinh doanh thuộc trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh Chúng tiến hành nghiên cứu tiếp xúc với người để tìm hiểu tình hình th nhà trọ TP Hồ Chí Minh khó khăn mà anh / chị gặp phải thuê nhà để hoàn thành báo cáo tốt nghiệp Rất mong nhận hợp tác quý anh/ chị PHẦN QUẢN LÝ Người vấn Địa PHẦN THƠNG TIN HỘ Thơng tin chung hộ Giới Nam Tình trạng Nữ Đã kết Anh/ chị vui lịng cho biết anh/ chị có phải n Anh/ chị vui lòng cho biết thời gian anh bao lâu? 66 PHẦN TÀI CHÍNH Anh/ chị vui lòng cho biết tổng thu nhập hộ bao nhiêu? Số người tạo thu nhập cho hộ? Anh/ chị có nhận khoảng hỗ trợ cho tiền thuê nhà từ nguồn khác khơng? Nếu có bao nhiêu/ tháng? Ý kiến khác: PHẦN THỊ TRƯỜNG Anh/ chị vui lòng cho biết thuê chỗ kể từ thuê đến nay? Vì lại chuyển đi? Người giới thiệu, số lần xem? Anh/ chị vui lòng cho biết diện tích chỗ th mình? Phịng có cơng trình phụ hay khơng? Lý anh/ chị ưa thích chỗ chỗ khác? Anh/ chị vui lòng cho biết mức giá thuê phòng tiền điện nước hàng tháng bao nhiêu? Anh / chị nhận xét mức giá thuê phòng 67 Anh/ chị vui lòng cho biết khoảng cách từ chỗ thuê tới chỗ làm anh/ chị? Việc lại có thuận tiện cho anh/ chị khơng? Vì sao? Ý kiến khác: PHẦN MƠI TRƯỜNG Câu hỏi Anh/ chị vui lòng cho biết anh/ c ninh khu vực xung quanh chỗ thuê không? Anh/ chị vui lịng cho biết anh/ c thơng khu vực th hay khơng? Anh/ chị vui lịng cho biết có hài nước khu vực thuê hay không? Ý kiến khác: CHÂN THÀNH CẢM ƠN SỰ HỢP TÁC CỦA QUÝ ANH / CHỊ 68 PHỤ LỤC Năm Toàn thành Quận1 Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận Quận 10 Quận 11 Quận 12 Gò Vấp Tân Bình Tân Phú Bình Thạnh Phú Nhuận Thủ Đức Bình Tân Các huyện Củ Chi Hóc Mơn Bình Chánh Cần Giờ Nhà Bè Nguồn: Tổng cục thống kê Ghi chú: z tăng dân số bình quân / năm giai đoạn 2001 – 2008 69 PHỤ LỤC Phân tích hồi quy OLS Model Summary b Model R a 653 a Predictors: (Constant), HOTRO, TTHNHAN, TIENICH, KCACH, SSVOI, GIAITRI, TUOI, MOITRUONG, NGHE, TONGSN, THUNHAP, DTICH, GDINH, BANBE b Dependent Variable: CPHITHUE ANOVA b Model Regression Residual Total a Predictors: (Constant), HOTRO, TTHNHAN, TIENICH, KCACH, SSVOI, GIAITRI, TUOI, MOITRUONG, NGHE, TONGSN, THUNHAP, DTICH, GDINH, BANBE b Dependent Variable: CPHITHUE 70 Coefficients Model a (Constant) TTHNHAN TUOI NGHE THUNHAP TONGSN GDINH BANBE SSVOI DTICH TIENICH KCACH GIAITRI MOITRUON G HOTRO a Dependent Variable: CPHITHUE 71 PHỤ LỤC Hiện tượng tự tương quan Hệ số Durbin – Waston D = 1.814 khơng có tương quan hay mơ hình xây dựng Hiện tượng phương sai sai số thay đổi 72 Đồ thị cho thấy mơ hình khơng có tượng phân tán nên mơ hình khơng bị phương sai sai số thay đổi 73 Hiện tượng đa cộng tuyến Collinearity Diagnosticsa Mod Dimen Eigenvalu Condition el sion e Index 1 9.198 1.000 1.440 2.527 916 3.169 756 3.487 622 3.844 486 4.351 397 4.811 341 5.194 284 5.695 10 217 6.508 11 125 8.568 12 091 10.061 13 075 11.095 14 043 14.675 15 009 31.560 a Dependent Variable: CPHITHUE ... Họ chi cho thu? ? nhà yếu tố ảnh hưởng đến mức chi đó, hết, họ người có thu nhập thấp Do đó, việc nghiên cứu đề tài ? ?Các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thu? ? nhà người có thu nhập thấp TP Hồ Chí Minh”... tài nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thu? ? nhà người thu nhập thấp TP. HCM Các yếu tố chia làm nhóm yếu tố nhóm yếu tố cá nhân, nhóm yếu tố tài nhóm yếu tố thị trường Thời gian thu thập số... tích thực trạng thu? ? nhà người có thu nhập thấp Xác định yếu tố ảnh hưởng đến chi phí thu? ? nhà người thu nhập thấp Hàm ý sách liên quan đến thị trường nhà cho người thu nhập thấp 1.3 PHẠM VI VÀ ĐỐI