Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố hà nội)

Để thúc đẩy người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm n

VI ỆN HÀN LÂM

H ỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI

HÀ N ỘI, 2020

VI ỆN HÀN LÂM

H ỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI

L ỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Những tƣ

li ệu và số liệu trong luận án là trung thực Đề tài nghiên cứu và các kết quả chƣa đƣợc ai công bố

Tác gi ả luận án

Hoàng Vũ Linh Chi

M ỤC LỤC

M Ở ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 12

1.1.Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước 12

1.2.Tình hình nghiên cứu trong nước 22

1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 31

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 34

2.1 Một số khái niệm cơ bản 34

2.2 Vận dụng lý thuyết vào nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 48

2.3 Vai trò của chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 51

2.4 Nội dung đánh giá và các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 54

Chương 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NH ẬP THẤP Ở HÀ NỘI 62

3.1 Khái quát về quá trình hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Hà Nội 62

3.2 Nội dung chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 68

3.3 Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ trường hợp thành phố Hà Nội dưới góc nhìn của đối tượng thụ hưởng 76

3.4 Nguyên nhân của những hạn chế 109

Chương 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 118

4.1 Định hướng hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp118 4.2 Các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 120

4.3 Một số kiến nghị 137

K ẾT LUẬN 144

DANH M ỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 147

DANH M ỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 148

PH Ụ LỤC 160

DANH M ỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH M ỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

Bảng 3.1: Dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2008-2018 69

Bảng 3.2: Diện tích, dân số và mật độ dân số của Hà Nội 69

Bảng 3.3: Những thay đổi về các nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách qua thời gian 75

Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu người của Việt Nam thời kỳ 2013-2018 78

Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình 78

Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 79

Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 79

Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả 80

Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm nhà ở xã hội 80

Bảng 3.10: Nghề nghiệp của người trả lời lúc mua nhà ở xã hội 82

Bảng 3.11: So sánh lãi và gốc phải trả ngân hàng 87

Bảng 3.12 Khoảng cách tiếp cận dịch vụ cơ bản và nơi làm việc tại các khu nhà ở xã hội 88

Bảng 3.13 Hội nhập xã hội với hàng xóm tại các khu nhà ở xã hội 94

ảng 3.14 Điểm hài lòng trung bình phân theo khu đô thị 98

Bảng 3.15: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm đối tượng 99

Bảng 3.16: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội sửa đổi cho các nhóm đối tượng 99

Bảng 3.17: Kết quả thực hiện dự kiến giai đoạn 2012-2020 100

Bảng 3.18 Nhu cầu và mục tiêu đáp ứng nhà ở xã hội 106

Bảng 3.19: Nguồn tiếp cận thông tin mua NOXH 115

Bảng 4.1: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tư xây dựng chung cư mini 126 Bảng 4.2: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tư xây dựng dãy nhà trọ 127

Bảng 4.3: Mức thu nhập hộ gia đình ở đô thị 129

Bảng 4.4: Mức chi trả nhà ở tính theo thu nhập 130

DANH M ỤC CÁC HÌNH VẼ, HỘP

Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nước OECD hiện nay 19

Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ 21

Hình 1: Sơ đồ chuỗi kết quả chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 56

Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp người trả lời 83

Hình 3.2 Điểm hài lòng trung bình của người dân sống tại các khu NOXH 97

M Ở ĐẦU

1 Tính c ấp thiết của đề tài

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ

thu hút một số lượng lớn lao động từ nông thôn ra các đô thị lớn Chính những điều này đã khiến nhu cầu nhà ở ở khu vực đô thị cũng tăng lên nhanh chóng và cũng là động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại các thành phố lớn chủ yếu

ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp Hơn nữa, trong nhiều năm kể từ khi thực hiện

cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (2001), nhà nước không bố trí vốn để đầu tư phát triển nhà ở, do vậy công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấp tại

đô thị khó có thể tạo lập chỗ ở và gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống Mặt khác,

trường đã tạo ra những thách thức cho đông đảo người thu nhập thấp về khả năng chi trả nhà ở Để thúc đẩy người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 nhằm tăng cường tỷ trọng nhà ở chung cư trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự án phát triển nhà tại đô thị dành cho đối tượng chính sách xã hội và người có thu nhập thấp [3]

Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ

vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công

triển nhà ở xã hội cho người nghèo, người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệp chưa đáp ứng nhu cầu, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia Tính đến tháng 11/2016, cả nước mới hoàn thành việc đầu

tư xây dựng 179 dự án nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và khu công nghiệp (tương đương 71.150 căn hộ); như vậy, so với chỉ tiêu số lượng nhà ở xã hội tại đô thị và

khu công nghiệp đến 2020 đã đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (khoảng 250.000 căn hộ) thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết được khoảng 28% [37]

Như vậy, khoảng trống trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho người nghèo, thu nhập thấp là rất rõ rệt Các doanh nghiệp phần đông chú trọng tới thị trường nhà

ở thương mại Bởi vì, trong lĩnh vực cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp, các nhà đầu tư thuộc khu vực tư nhân phải có một tầm nhìn dài hơi cho một chiến lược

trong suốt thời kỳ dài sẽ là một vấn đề đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà

ở [125] Có thể thấy, những thực tế trên đây thách thức trong chính sách chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế, đặc biệt khi Đảng và nhà nước đang tích cực triển khai

thực hiện chính sách an sinh xã hội

đối với sự phát triển xã hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng, phản ánh tình

trạng an sinh của hộ gia đình cũng như của toàn xã hội Có ba lý do chính khiến nhà

ở cho người thu nhập thấp trở thành vấn đề nổi cộm ở Việt Nam Một, nhiều người

vẫn còn sống đang trong các căn nhà vốn do nhà nước xây dựng từ những thập niên

60 hiện đang xuống cấp, cũ kỹ, chưa được bảo trì, sửa chữa Hai, giá bất động sản

đô thị tăng vọt trong thời gian qua khiến việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn càng

trở nên khó khăn, kể cả đối với những người có thu nhập cao hơn trung bình a, sự bùng nổ các luồng di cư nông thôn ra đô thị đang là những thức lớn đối với vấn đề quy hoạch và phát triển đô thị bền vững [114]

khoảng 40% dân số Việt Nam sống trong các khu vực đô thị Kết quả là không gian các

đô thị được mở rộng một cách mạnh mẽ trên khắp cả nước, trong đó có Hà Nội - một trong những thành phố có mức đô thị hóa khá nhanh Trong 5 năm trở lại đây dân số

thủ đô đã tăng thêm 1,3 triệu người [6] Chính vì lẽ đó mà áp lực về nhà ở ngày càng gia tăng ở Hà Nội, nhất là với nhóm thu nhập thấp (TNT) Áp lực về nhà ở bởi đô thị hóa và gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đô thị cùng với việc thị trường nhà ở trong

một thời gian dài chú trọng vào phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao khiến cho một bộ phận dân cư không thể tiếp cận với nhà ở [49]

Sự tăng lên nhanh chóng dân số đô thị cùng với sự thất bại của chính sách,

quản lý yếu kém, tham nhũng, quy định không phù hợp, thị trường đất đai bất ổn, hệ thống tài chính yếu và thiếu ý chí chính trị được xem là những yếu tố hạn chế sự phát triển của nhà ở cho người nghèo ở đô thị [52] Vậy, các chính sách về nhà ở xã

hội cho người thu nhập thấp của Việt Nam và điển hình ở Hà Nội hiện nay như thế nào? Tính phù hợp, tính công bằng, hiệu quả và bền vững của chính sách thể hiện qua kết quả và tác động của chính sách như thế nào? Chính sách cần được sửa đổi,

bổ sung như thế nào để cải thiện tình trạng nhà ở đô thị cho người thu nhập thấp?

Với cách đặt vấn đề như trên, luận án "Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội) " hy vọng sẽ cung cấp

dữ liệu thực chứng nhằm góp phần phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tương lai cũng như đánh giá đúng đắn về tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong nền kinh tế

thị trường và có biện pháp phù hợp quản lý thị trường nhà ở này với giá cả ổn định

để nâng cao chất lượng sống của người dân và đảm bảo an sinh xã hội

2 M ục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 M ục đích

Nghiên cứu này nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận về chính sách nhà

ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị trong giai đoạn hiện nay dựa vào đó phân tích, đánh giá nội dung chính sách, đánh giá một số kết quả của chính sách đến người thu nhập thấp dựa theo các tiêu chí đánh giá chính sách công Từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới

2.2 Nhiệm vụ

- Luận giải, hệ thống hóa bổ sung cơ sở lý luận về chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp bao gồm khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò và tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và chỉ ra những hạn chế

của chính sách, những nguyên nhân của hạn chế

- Khảo sát phân tích đánh giá nội dung chính sách và kết quả thực hiện chính sách dựa trên các tiêu chí phù hợp, công bằng, hiệu quả và bền vững

- Đưa ra những định hướng cho chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập

thấp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách và các kiến nghị cụ thể cho việc hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp hiện nay

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho người thu

nhập thấp ở Hà Nội giai đoạn 2008-2018

3.2 Khách thể nghiên cứu

Khách thể nghiên cứu của luận án gồm một số nhóm sau:

+ Đối tượng thụ hưởng chính sách là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được nêu trong Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014

giảng viên trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, quy hoạch và quản lý đô thị

Kiến trúc, Sở Xây dựng

+ Doanh nghiệp phát triển nhà ở gồm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà

ở thương mại

thu nhập thấp ở Hà Nôi dựa trên các tiêu chí chính đáng, công bằng, hiệu quả và

bền vững nhằm tìm hiểu xem liệu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

có đạt được các mục tiêu đã đề ra hay không

được xem là địa phương đi đầu trong phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội Cả nước có 169 dự án về nhà ở xã hội, trong số đó Hà Nội có 59 dự án Trong gói tín

mua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, riêng Hà Nội có 6.000 hộ giải ngân

tổng giá trị vay xấp xỉ 10.000 tỷ đồng

V ề thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho

người thu nhập thấp ở Hà Nội trong thời kỳ từ năm 2009 đến 2018 Tuy nhiên để làm rõ cơ sở của mô hình chính sách nhà ở xã hội trong giai đoạn này, luận án sẽ khái quát lịch sử hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Với tính cấp thiết của luận án, đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên

cứu, nghiên cứu sinh thu thập các số liệu thứ cấp, sơ cấp, các công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố cùng với các quan điểm, nhận định của mình nhằm trả

lời một số câu hỏi nghiên cứu sau:

4.1 Câu h ỏi nghiên cứu

a Chính sách NOXH cho người TNT ở Hà Nội hiện nay như thế nào?

b Tính phù hợp, tính công bằng, tính hiệu quả và tính bền vững của chính

thế nào?

c Những điềm bất hợp lý trong nội dung NOXH cho người TNT ở đô thị là gì?

d Chính sách NOXH cho người TNT cần bổ sung và điều chỉnh như thế nào?

4.2 Phương pháp tiếp cận

Phương pháp tiếp cận sử dụng nghiên cứu các vấn đề chính sách

mỗi chu kỳ chính sách có hai giai đoạn là hoạch định chính sách và triển khai chính sách Trong từng giai đoạn lại có các nội dung cụ thể Chu kỳ chính sách mới được hình thành dựa trên kết quả đánh giá ở cuối mỗi chu kỳ chính sách trước Trên cơ sở

cho người TNT được mô tả như sơ đồ sau:

Giai đoạn: Hoạch định chính sách

Giai đoạn: Triển khai chính sách

4.3 Phương pháp nghiên cứu

khu NOXH thông qua một bảng hỏi với các câu hỏi cụ thể được thiết kế hướng đến

việc phân tích thống kê Việc điều tra sẽ tạo cơ sở cho những nghiên cứu đánh giá khác vì nó cho phép thu thập dữ liệu tập trung về các vấn đề hoạt động cụ thể hoặc các chỉ số từ một mẫu Phương pháp này đòi hỏi một cách thức, các bước chọn mẫu

nguyên tắc chọn mẫu như sau:

Áp dụng công thức tính cỡ mẫu cho một tỷ lệ trong cộng đồng:

Tổ chức triển khai chính sách NOXH

Kết quả triển khai và lợi ích chính sách NOXH Đánh giá mặt được và hạn chế chính sách NOXH

Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách cho chu kỳ mới

Trong đó:

p là tỷ lệ đối tượng nghiên cứu mua trực tiếp/thuê mua (đại diện hộ gia đình) sống trong các khu NOXH (ước tính là 95%), d=0,05, tính được cỡ mẫu là 336 hộ gia đình Tuy nhiên, trong quá trình chọn mẫu, một số phiếu nghiên cứu không đạt,

chất lượng phiếu kém, tác giả nghiên cứu đã loại khỏi mẫu nghiên cứu và lựa chọn

300 mẫu phù hợp để đưa vào xử lý và phân tích thống kê

Phương pháp chọn mẫu hộ gia đình áp dụng phương pháp chọn mẫu nhiều giai đoạn

 Giai đoạn 1 Lựa chọn quận

Tính đến thời điểm cuộc nghiên cứu tiến hành điều tra, toàn thành phố Hà Nội

có 5 quận đã có các tòa NOXH dành cho người TNT, các khu nhà ở đặt tại các khu

vực khác nhau, phân bố đều trên toàn thành phố Hà Nội cụ thể:

+ Quận Hoàng Mai: phường Hoàng Liệt

+ Quận Hà Đông: phường Kiến Hưng

+ Quận Nam Từ Liêm: phường Đại Mỗ

+ Quận Gia Lâm: xã Cổ i

+ Phường Hoàng Liệt: chọn Khu NOXH Tây Nam Linh Đàm

+ Phường Kiến Hưng: chọn khu NOXH Hưng Thịnh

+ Phường Đại Mỗ: chọn khu NOXH Đại Mỗ

+ Phường Đông Ngạc: chọn khu NOXH Ecohome 1, 2

 Giai đoạn 4 Lựa chọn hộ gia đình

Dựa trên danh sách các hộ gia đình trực tiếp mua/thuê mua hiện đang sinh

chọn ngẫu nhiên 67 hộ gia đình sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằng

bảng hỏi được thiết kế sẵn Số phiếu thu về tại 5 khu NOXH là 336 phiếu trong đó

có 300 phiếu hợp lệ và được đưa vào phân tích thống kê

 Giai đoạn 5 Lựa chọn đối tượng cung cấp thông tin

Đối tượng được lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình (vợ/chồng) – nắm được thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung về diện

tự nguyện tham gia trả lời

Một số đặc điểm cơ bản của mẫu nghiên cứu định lượng

Bảng 1 Đặc điểm nhân khẩu học của người trả lời

Qua khảo sát, mẫu nghiên cứu có những đặc điểm sau: số người di cư từ các

quy mô hộ gia đình trong mẫu khảo sát chủ yếu là các hộ gia đình nhỏ, từ 2-4 người

bình ở đô thị là 3,6 đặc trưng của NOXH là diện tích nhà ở nhỏ, chủ yếu dành cho

hộ gia đình quy mô nhỏ nên cũng dễ dàng nhận thấy số thế hệ chung sống trong một đơn vị nhà ở chủ yếu là hộ gia đình có hai thế hệ: bố mẹ và con cái (78.7%) Những

hộ gia đình ba thế hệ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ 15% và số hộ gia đình 1 thế hệ là 6.3% Về trình độ học vấn, kết quả điều tra cho thấy hơn 2/3 người mua nhà được

hỏi có trình độ đại học (76%), trình độ trên đại học chiếm 16% Tổng số người có trình độ học vấn từ đại học trở lên chiếm 91.3%

diện cho các quan điểm hay các nhóm khác nhau (ví dụ, cư dân hiện đang sống trong các khu NOXH, chủ đầu tư dự án, lãnh đạo chính quyền và các tổ chức đoàn

thể) Phỏng vấn sâu là một phương pháp tốt để đánh giá quan điểm của các bên liên quan về dự án và xác định những vấn đề cần quan tâm

Tác giả luận án đã tiến hành phỏng vấn sâu 30 trường hợp Mẫu chủ đích được chọn cho phỏng vấn sâu nhằm làm rõ một số nội dung thực hiện chính sách và đánh giá kết quả chính sách bổ sung thêm cho kết quả nghiên cứu định lượng Các đối tượng được phỏng vấn gồm: chuyên gia xây dựng, chủ đầu tư, lãnh đạo cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và NOXH, đối tượng thụ hưởng chính sách (Xem trong

phần phụ lục 7, 8)

Phương pháp tham vấn chuyên gia được sử dụng chủ yếu để lấy ý kiến đóng góp của các chuyên gia cho vấn đề và nội dung nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, đề tài đã tham vấn ý

kiến một số chuyên gia ở các ộ, Sở, các đơn vị nghiên cứu, giảng dạy khối xây dựng và quy hoạch

c Phương pháp tính điểm trung bình

Để tìm hiểu mức độ hài lòng của người dân về NOXH cho người TNT ở Hà

Nội, tác giả sử dụng cách tính tính điểm trung bình Điểm số hài lòng trung bình

của từng cá nhân được sử dụng để kiểm tra tỷ lệ phần trăm những người rất hài lòng, hài lòng, bình thường, không hài lòng và rất không hài lòng về nhà ở hiện tại Tiếp đó tính điểm trung bình chung cho 10 quan sát về khu vực vui chơi giải trí, hàng xóm, quản lý tòa nhà, tổ dân phố, dịch vụ trong tòa nhà, môi trường xung quanh, an ninh trật tự, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo trì tòa nhà với từng khu vực khảo sát để so sánh tìm kiếm sự khác biệt giữa các nhóm khác nhau về đặc điểm môi trường xung quanh, dịch vụ và quản lý tòa nhà

5 Nh ững đóng góp mới của luận án

Thực hiện nghiên cứu “Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội)”, luận án hướng đến những điểm mới quan

trọng như sau:

Thứ nhất, luận án tổng quan các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội trên thế giới, tìm hiểu nhận thức của mỗi chính phủ và các mô hình thực hiện của các nước từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ hai, luận án tổng quát quá trình hình thành và phát triển của chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đem lại sự hiểu biết tương đối toàn diện và có

hệ thống về chính sách này ở Việt Nam

Thứ ba, điểm mới của luận án là tiếp cận đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ góc độ chính sách công Luận án đánh giá nội dung chính sách dựa trên một số tiêu chí đánh giá nhằm cung cấp những thông tin quan trọng về các rào cản và các bất cập của chính sách

Thứ tư, đánh giá kết quả triển khai và lợi ích của chính sách mang lại cho đối tượng thụ hưởng chính sách là điểm mà chưa có nghiên cứu nào trước đó đã thực

hiện, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khuyến nghị phù hợp

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

Việc nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trong giai đoạn hiện nay có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý luận và thực tiễn

Về ý nghĩa lý luận, luận án phân tích sự vận hành và biến đổi của chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trong thời gian qua và đối chiếu với chính sách nhà ở xã hội ở một số nước trên thế giới với mục đích góp phần làm phong phú

cạnh đó, việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công cũng nhằm tìm hiểu tính

phổ biến, độ tin cậy và khả năng áp dụng các lý thuyết này vào thực tiễn nghiên cứu chính sách công ở Việt Nam

Về ý nghĩa thực tiễn, luận án cung cấp các luận cứ khoa học cho các nhà quản

lý và hoạch định chính sách nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, là cơ

sở cho việc tạo lập các hướng nghiên cứu khoa học và triển khai trong thực tiễn,qua đó góp phần xây dựng và phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững trong thời gian tới

7 K ết cấu của luận án

tổng quan tình hình nghiên cứu, chương 2 trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn của đề tài, trong đó có việc định nghĩa và thao tác hóa khái niệm làm việc, giới thiệu cách

tiếp cận và địa bàn nghiên cứu

Tiếp đó, ở phần nghiên cứu thực nghiệm, tác giả trình bày trong chương 3 Chương này có nhiệm vụ mô tả và phân tích kết quả khảo sát về nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, những vấn đề chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

và thực tiễn Từ đó chỉ ra những đặc điểm và những rào cản trong quá trình thực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cũng như kiểm chứng lý thuyết đã đặt ra Chương 4 nêu ra quan điểm, định hướng của tác giả về chính sách Tiếp theo là những giải pháp hoàn thiện chính sách và kiến nghị cho các chủ thể chính sách

Sau cùng, là phần Phụ lục, với các bảng hỏi dùng cho cuộc khảo sát định lượng

và định tính, một số bảng biểu rút ra từ cuộc khảo sát, tư liệu minh họa hoặc bổ sung cho những mô tả và phân tích trong phần nội dung nghiên cứu

Chương 1

T ỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Trên thế giới, đã có không ít công trình, bài báo nghiên cứu về NOXH, chính sách NOXH Qua các tác phẩm đã công bố, các tác giả không chỉ đưa ra định nghĩa

mà còn đi sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của NOXH như bất bình đằng, các tác động kinh tế, xã hội, sức khỏe của NOXH đến đời sống của cư dân, các yếu tố tác động đến việc thực hiện chính sách NOXH Các nghiên cứu trước đã chỉ ra rất nhiều

vấn đề hiện còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách NOXH, những bài học thành

vừa đa dạng vừa phong phú, các nhà khoa học đi trước đã đạt được không ít những thành tựu quan trọng Tuy nhiên, nhằm phục vụ chủ đề trung tâm của luận án đã đặt

ra, trong bài tổng quan này chúng tôi chỉ dừng lại ở những nội dung thiết cốt đó

1.1 Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước

Theo quy luật cung cầu, sự thiếu hụt nhà ở sẽ thúc đẩy giá nhà ở tăng cao, đặc biệt ở các khu vực kinh tế phát triển Khi giá nhà tăng cao, các hộ gia đình TNT

điều tất yếu ở mọi quốc gia khi người nghèo phải sống trong các khu nhà ở tồi tàn trong môi trường không đảm bảo Vì lẽ đó chính sách nhà ở, trong đó có chính sách NOXH thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới Có rất nhiều

như các yếu tố góp phần làm tăng nhanh giá nhà và giá thuê; tác động xã hội và kinh tế của việc thiếu nhà ở giá rẻ; các chiến lược và thể chế cần thiết để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, hoặc hỗ trợ người tiêu dùng và nhu cầu kết hợp nhà ở giá rẻ với

đang phát triển cũng đã có rất nhiều thay đổi trong những năm qua Xu hướng

đã trở nên đa dạng hơn với nhiều hình thức sở hữu, tiếp cận tài chính, xây dựng và

quản lý Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tập trung vào một số vấn đề chính: ảnh hưởng của chính sách nhà ở đến một số vấn đề như thu nhập, sức khỏe, hội nhập xã

hội, mối liên hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng và những tranh luận về quan điểm hỗ trợ NOXH

1.1.1 Mối quan hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng xã hội

Trên phạm vi thế giới bất bình đẳng thể hiện giữa nước giàu và nước nghèo, còn trong phạm vi một quốc gia, bất bình đẳng diễn ra giữa người giàu và người ngèo Khoảng cách giữa hai sự đối lập ngày càng giãn rộng Bất bình đẳng thể hiện

ở nhiều khía cạnh: bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin, cơ hội, thu nhập, tiếp cận dịch vụ y tế, tiếp cận các dịch vụ công, nhà ở

Có rất nhiều nghiên cứu đã phân tích mối tương quan giữa nhà ở, nghèo đói

và bất bình đẳng [96, 76] Các nhà nghiên cứu đã cung cấp những bằng chứng thực nghiệm về mối tương quan của các yếu tố trên Tunstall và cộng sự (2013) tìm hiểu

lại giữa nhà ở và nghèo đói ở Anh Với quan hệ đầu tiên ảnh hưởng của nghèo đói đến tình trạng nhà ở, tác giả phân tích sự ảnh hưởng của các loại hình nhà ở cho người nghèo như NOXH, phúc lợi nhà ở, hỗ trợ người vô gia cư đến nghèo đói

chung mạnh hơn những bằng chứng chứng minh rằng tình trạng nhà ở ảnh hưởng đến đói nghèo TNT là rào cản đối với việc việc lựa chọn nhà ở Tuy nhiên, hệ

thống nhà ở, NOXH, phúc lợi nhà ở và hỗ trợ người vô gia cư, đóng vai trò như một

rằng các nhà hoạch định chính sách cần chú ý hơn đến mối liên hệ giữa nhà ở, thu nhập và phúc lợi xã hội, những yếu tố vốn đã bị bỏ rơi hay thiếu sự quan tâm Khi

đo lường nghèo đói cần tính đến chi phí nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu

nhập, đặc biệt là các nhóm nghèo khổ bởi chi phí nhà ở cao Trong khi đó ngay ở

Mỹ, trong hàng triệu gia đình đang phải vật lộn tìm nhà ở giá rẻ chỉ có một trong

bốn hộ gia đình đủ điều kiện được trợ cấp về nhà ở liên bang [94] Có nghiên cứu phân tích mối quan hệ giữa trợ cấp nhà ở, lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế bất động sản với bất bình đẳng về thu nhập, nghiên cứu cho thấy trợ cấp nhà ở làm

giảm sự bất bình đẳng về thu nhập, trong khi khoản khấu trừ thuế thế chấp và các

khoản khấu trừ thuế bất động sản làm tăng bất bình đẳng Các tác giả đã sử dụng

đẳng thu nhập Các tác giả chia hộ gia đình thành 20 nhóm thu nhập với mức thu

nhập tăng dần Bắt đầu với thu nhập sau thuế và sau khi bỏ ra phần trợ cấp nhà ở,

mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã thu hẹp lại Sau đó, bổ sung khoản khấu

trừ thuế bất động sản và thuế thế chấp vào thu nhập, mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã tăng lên [76]

Cũng bàn về chủ đề này, các nhà nghiên cứu khác tại Mỹ lại tập trung vào

việc giải thích tầm quan trọng của nhà ở với bất bình đẳng [62] và mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116] Các nghiên cứu này cũng xem xét sự biến đổi vai trò của sở hữu nhà ở, khả năng chi trả nhà ở và hỗ trợ cho vay dưới lãi suất tiêu chuẩn trong mối liên hệ về bất bình đẳng hiện nay ở Mỹ,

như là một trong những đặc điểm của nhà ở trong khoảng thời gian từ 1980 – 2010 Tác giả gợi ý cần có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở bởi các chương trình nhà ở mới hiện nay dựa vào thị trường tư nhân và sẽ còn nhiều thách thức cho người nghèo để có thể tiếp cận được với loại hình nhà ở cho người TNT cũng như tính hiệu quả của những hỗ trợ khác về nhà ở để giảm bất bình đẳng Khuynh hướng

sánh mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116] Các tác giả đã so sánh mức độ bất bình đẳng của 100 thành phố lớn trên toàn nước

Mỹ từ năm 2007 đến 2014 dựa theo thu nhập và so sánh với số tiền thuê nhà mà

thu nhập cao ổn định hoặc giảm nhẹ trong giai đoạn nghiên cứu trong khi thu nhập

của nhóm TNT giảm đáng kể Chẳng hạn như tại Cincinati giá thuê nhà ở không đắt như ở các thành phố khác bởi mức thu nhập của nhóm cuối cùng lại thấp hơn các thành phố khác trong khi thu nhập của nhóm thấp nhất tại Washington lại có thể cao hơn các thành phố khác và chi phí nhà ở đây cũng cao hơn Hay San Francisco là

một thành phố thiếu nhà ở giá rẻ nhưng tỷ lệ bất bình đẳng lại không cao bởi tiền thuê nhà ở thành phố này lại không cao hơn các thành phố khác

Các nghiên cứu trên chứng minh mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách nhà ở

xã hội với bất bình đẳng trong xã hội Bởi thị trường nhà ở có vai trò quan trọng trong việc dẫn dắt nền kinh tế bởi nó liên quan đến việc xây dựng nhà ở mới Giá

nền kinh tế Nếu giá nhà tăng và tiêu dùng tăng thì nền kinh tế phát triển và ngược lại nếu giá nhà và tiêu dùng giảm, nền kinh tế sẽ suy giảm và nếu tình hình không được cải thiện, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng [53] Những người TNT là nhóm

xã hội dễ bị tổn thương nhất trong thời kỳ khủng hoảng, bởi vậy chính sách hỗ trợ

thương, giảm mức độ bất bình đẳng cho nhóm người này

khả năng chi trả cho chăm sóc sức khỏe, mức độ thu nhập và hội nhập xã hội

Chính sách nhà ở được thể hiện thông qua các chương trình hỗ trợ nhà ở hay thông qua các công cụ thực hiện chính sách nhằm trợ giúp người nghèo có chỗ ở tử tế Trên thế giới, chủ đề nhà ở dành cho người nghèo/TNT được nhiều nghiên cứu đề cập Các nghiên cứu đã chỉ ra tình trạng nhà ở ảnh hưởng không nhỏ tới việc làm, sức khỏe cũng như giáo dục của các thành viên trong gia đình Một nghiên cứu của các tác giả Canada trên 1.348 hộ sống trong nhà thuê tư nhân và 218 hộ gia đình sống trong NOXH tại Toronto cho thấy có mối quan hệ giữa điều kiện nhà ở với tình trạng nghèo đói, việc làm, và giáo dục Theo đó, những người đi thuê nhà tại các chung cư cao tầng

cũ tại thành phố Toronto có nguy cơ bị nghèo đói hơn Họ gặp khó khăn nhiều hơn trong tiếp cận giáo dục và tiếp cận việc làm [111] Trong một nghiên cứu đề cập đến mối liên hệ giữa điều kiện nhà ở nghèo nàn đến những ảnh hưởng bất lợi đến sức khỏe, đặc biệt là sức khỏe tâm thần của người dân Nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực nghiệm để minh chứng cho quan điểm điều kiện nhà ở nghèo nàn làm trầm trọng thêm

mức độ ảnh hưởng đến sức khỏe tâm thần của những người sống ở đó [120]

Mặt khác, tình trạng nhà ở nghèo nàn còn có ảnh hưởng điều kiện kinh tế của người dân nghèo đô thị Nghiên cứu ở Nigeria [65] cho thấy khu dân cư thiếu môi trường tốt sẽ phải chi trả thêm những khoản chi phí khác và mối quan hệ phức tạp

giữa chất lượng nhà ở và chất lượng giáo dục Tình trạng nghèo đói dẫn đến chất lượng giáo dục thấp, năng suất kinh tế thấp, ảnh hưởng tiêu cực đến thanh thiếu niên, tình trạng sức khỏe kém, thiếu kỹ năng kinh doanh là những yếu tố cản trở cơ

hội phát triển kinh tế xã hội Người nghèo đô thị sống trong điều kiện nhà ở nghèo nàn hoặc ở khu nhà ở phi chính thức chỉ có thể kinh doanh với nguồn vốn nhỏ bé

mà không thể có cơ hội để cải thiện tình hình kinh doanh của mình

Một nghiên cứu khác tại Mỹ về nhà ở giá thấp [55] chỉ ra mối quan hệ giữa tình trạng nhà ở và tình trạng học tập của trẻ em trong các gia đình Các chương trình trợ giúp các hộ gia đình sở hữu hoặc thuê nhà với giá thấp đã cải thiện tình

trạng thiếu ổn định Kết quả nghiên cứu này chỉ ra rằng việc hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tín phiếu giúp các gia đình trong diện hỗ trợ giảm số lần di chuyển nhà ở Cụ thể là, trong vòng 4 - 5 năm, các gia đình được hỗ trợ di chuyển khoảng 0,8 lần so với 1,98 lần ở các gia đình không nhận được trợ giúp Trẻ em là người được hưởng lợi nhiều nhất từ các chương trình trợ giúp này Do nhận được các gói trợ giúp về mua nhà ở, những người có nhà sở hữu di chuyển ít hơn so với những gia đình

phải thuê nhà Điều đó cũng dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giáo dục của trẻ tại các gia đình này Đối với trẻ em sống trong các gia đình không nhận được gói hỗ trợ về nhà

ở và thường xuyên phải di chuyển nơi ở, chúng chịu nhiều ảnh hưởng bất lợi từ việc chuyển nhà Những ảnh hưởng bất lợi bao gồm sự gián đoạn học hành do phải chuyển trường, sự vắng mặt, những căng thẳng khi di chuyển, gián đoạn mối quan hệ bạn bè đồng lứa và từ đó ảnh hưởng tới điểm số của trẻ

Những ảnh hưởng thuận chiều của trợ giúp nhà ở lên tình trạng học tập của

trẻ em cũng được chỉ ra trong nghiên cứu của [109] Nghiên cứu của tác giả này cho

thấy không chỉ ảnh hưởng đến quá trình học tập của trẻ em, các gói trợ giúp về nhà

ở còn giúp cải thiện tình trạng sức khỏe của các thành viên gia đình Theo đó, được

ở trong những ngôi nhà rộng hơn và có điều kiện tốt hơn đã giảm những căng thẳng

và những bất lợi về sức khỏe, tránh được các bệnh truyền nhiễm, cải thiện sức khỏe tinh thần Đồng thời, các gia đình thay vì phải sử dụng quá nhiều tiền vào thuê nhà thì giờ đây họ có thể dùng số tiền đó để mua thực phẩm và cải thiện dinh dưỡng, từ

đó cải thiện tình trạng sức khỏe cho cả gia đình

thuật để đi đến kết luận rằng thách thức về khả năng chi trả nhà ở và sự thiếu hụt

nhiều người Mỹ hiện nay đang phải đối mặt [112] Nghiên cứu đã tổng kết các

định của hộ gia đình: Các nghiên cứu cho thấy việc tiếp cận nhà ở giá rẻ và giá cả phải chăng sẽ giúp ổn định được sự ổn định của gần 19 triệu gia đình có TNT ở Hoa

Kỳ chi trả hơn một nửa thu nhập của họ về nhà ở và giảm nguy cơ gia đình dễ bị tổn thương trở thành vô gia cư 2) An toàn về kinh tế: Chi phí nhà ở cao khiến cho các gia đình có TNT không có khả năng chi trả cho các chi phí quan trọng khác, dẫn đến

những khoản thắt chặt ngân sách Nhà ở giá cả phải chăng làm gia tăng số tiền mà các gia đình có thể dành cho các nhu cầu quan trọng khác của gia đình và tiết kiệm 3) Giáo dục: Sự bất ổn về nhà ở có thể là mối đe dọa về thành tích và thành công của trẻ em trong trường học, dẫn đến khoảng cách thành công lớn hơn với những đứa trẻ cùng trang lứa, trong khi một môi trường ổn định sẽ cải thiện kết quả giáo dục.4) Y tế: Tình

trạng mất an ninh và vô gia cư có ảnh hưởng tiêu cực nghiêm trọng đến sức khoẻ của

trẻ em và người lớn.5) Năng lượng: Cải thiện hiệu quả năng lượng làm giảm chi phí hoạt động lâu dài cho các tòa nhà và giúp giữ giá thuê hợp lý 6) Giao thông: Chi phí đi

lại tăng lên đáng kể khiến cho các gia đình có ít tiền hơn cho các nhu yếu phẩm khác Nhà ở gần những phương tiện công cộng có thể giúp người dân tiết kiệm tiền, tiếp cận công ăn việc làm và các dịch vụ cộng đồng quan trọng, đồng thời nâng cao sức khoẻ 7) Chất lượng môi trường sinh sống: Nhà ở giá cả phải chăng làm tăng sức mua của địa phương, tăng việc làm và tạo ra các khoản thu thuế mới 8) Người cao tuổi: Nhà ở có

chất lượng có thể cải thiện sức khoẻ, chất lượng cuộc sống và sự độc lập đối với nhóm dân số cao tuổi có TNT ngày càng gia tăng

Có thể thấy, các chính sách về nhà ở cho người TNT thông qua các gói hỗ

trợ hay các công cụ chính sách phù hợp sẽ giúp các hộ gia đình, người có TNT có thể thuê hoặc sở hữu nhà với giá thấp, giảm tổng số tiền chi tiêu cho thuê nhà, từ đó tăng số tiền đầu tư vào chăm sóc sức khỏe, cải thiện dinh dưỡng cũng như tăng cơ

hội đầu tư cho giáo dục

1.1.3 Quan điểm hỗ trợ cung cấp nhà ở xã hội

Tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi quốc gia mà chính phủ thực hiện các chương trình hỗ trợ NOXH với các công cụ chính sách khác nhau Mỗi quốc gia trong từng giai đoạn phát triển có các biện pháp can thiệp hay sử dụng các công cụ chính sách khác nhau để hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội Tuy nhiên, hiện

có hai cách tiếp cận đã được các chính phủ trên thế giới thực hiện để cung cấp NOXH giá rẻ/hợp lý cho người TNT đó là hỗ trợ bên cung và hỗ trợ bên cầu

qua việc cung cấp đất, tài chính, thời gian khai thác nhằm giảm giá nhà ở Ngoài ra còn có các phương thức trợ cấp khác như tăng giới hạn chiều cao và mật độ nhà ở

pháp chính sách này được sử dụng để đảm bảo NOXH được cung cấp trong một

vào bối cảnh của từng quốc gia, trợ cấp bên cung cấp có thể được tài trợ hoàn toàn

thông qua tài chính tư nhân (ví dụ như các nhà đầu tư tư nhân) Cần nhấn mạnh rằng

bất kể trường hợp nào, nhà nước đóng một vai trò quan trọng trong việc giảm chi phí tài chính, các quy tắc và quy định về mức lợi nhuận và mức giá thuê hoặc giá mua Các khoản trợ cấp thường được sử dụng như là: chiết khấu giá đất, trợ cấp, các khoản vay công cộng, cho vay tư nhân, trợ cấp lãi suất Cách tiếp cận này khá phổ

biến trước đây khi hầu hết chính phủ các nước cung cấp NOXH cho tất cả mọi người Hiện nay, do chi phí xây dựng và bảo trì quá lớn, hầu hết chính phủ đã dần thoái lui trong việc hỗ trợ nhà đầu tư phát triển hay hỗ trợ bên cung [81, 110, 84]

Với cách tiếp cận hỗ trợ bên cầu nhà ở, các công cụ chính sách để hỗ trợ được thực hiện dưới hình thức trợ cấp tiền thuê nhà, trái phiếu nhà ở, cung cấp tài trợ mua nhà ở lần đầu hay hỗ trợ thuế nhằm trợ giúp các hộ gia đình TNT có khả năng chi trả mua/thuê nhà ở theo giá thị trường [81, 110, 84] Phụ cấp nhà ở là một trong những hỗ trợ bên cầu quan trọng nhất Tùy vào hoàn cảnh của hệ thống nhà ở và

hệ thống phúc lợi của mỗi nước nên phụ cấp nhà ở có những biến thể sau: 1 Mô hình thâm hụt thu nhập là khoản trợ cấp xã hội dành cho các hộ gia đình không thể chi trả tiền thuê nhà 2 Mô hình bổ sung thu nhập là khoản tiền trợ cấp dành cho các hộ TNT

bổ sung thêm vào thu nhập của hộ gia đình 3 Mô hình hỗ trợ nhà ở thường được dùng

để hỗ trợ người đi thuê nhà Dù nó ở dạng nào thì phụ cấp nhà ở nhằm giảm gánh nặng

về nhà ở cho các hộ gia đình TNT chủ yếu trong khu vực nhà ở cho thuê Ở Hàn Quốc

là khoản hỗ trợ cho các hộ gia đình số tiền ứng trước để thuê nhà Đối với một số nước châu Âu, là khoản tiền hỗ trợ xã hội chi trả cho việc thuê nhà hàng tháng Còn ở Mỹ, khoản hỗ trợ này được thông qua bên thứ 3 (người cho thuê nhà)[105]

H ộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nước OECD hiện nay

mãn một số điều kiện nhất định

Các khoản thế chấp và bảo đảm thế chấp cho người mua nhà: chính phủ hay

cơ quan chính phủ, quỹ trợ cấp cung cấp các khoản cho vay thế chấp ưu đãi bao gồm trợ cấp trả tiền hoặc đảm bảo thế chấp

tránh tình trạng nhà bị tịch thu nhà ở, khi hộ gia đình trong tình trạng khó khăn về tài chính Khoản trợ cấp này bao gồm trợ cấp cho các khoản thanh toán thế chấp và thanh toán các khoản nợ, hoãn thanh toán, tái cấp vốn và các chương trình cho vay

thế chấp Các khoản trợ cấp này khác với khoản trợ cấp được cấp tại thời điểm mua nhà mà dùng để trợ cấp để thúc đẩy quyền sở hữu nhà ở giá rẻ

cá nhân nộp thuế để mua nhà Giảm thuế bao gồm các khoản miễn thuế cho các chi phí liên quan đến việc mua nhà cho người mua nhà lần đầu (như thuế chuyển nhượng tài sản, thuế tem, phí pháp lý/công chứng) và khấu trừ lãi suất thế chấp

gồm trợ cấp, khoản vay, cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý cho các hộ gia đình có TNT - không bao gồm các khoản vay hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê

trả cho chủ sở hữu hoặc người thuê nhà để chi trả cho các khoản chi phí nhà ở của

họ Trợ cấp nhà ở có thể bao gồm tiền thuê, thanh toán thế chấp và / hoặc lãi suất, tiện ích, bảo hiểm và dịch vụ

chữa, quản lý, bảo trì và tài trợ NOXH cho thuê

giảm thuế hoặc bán hoặc cho thuê đất ở mức giá thấp cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ mới - không bao gồm các biện pháp hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê

Nhìn vào lịch sử phát triển NOXH của các nước trên thế giới cho thấy rất nhiều chính phủ các nước phương Tây, Mỹ và châu Á ở giai đoạn đầu đều thực hiện việc hỗ trợ bên cung và trong giai đoạn gần đây bắt đầu chuyển sang hỗ trợ bên cầu

Có thể nói rằng, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc hỗ trợ bên cung hay bên cầu đều có mặt lợi và mặt bất lợi Có rất nhiều nghiên cứu so sánh về hai cách tiếp cận trên [78, 85, 90] tuy nhiên thực sự khó để có thể đánh giá các chương trình nhà

ở khác nhau ởi, thứ nhất các chương trình hỗ trợ nhà ở thường được thực hiện phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mỗi nước; thứ hai, nhà ở là một lĩnh vực khá phức tạp của chính sách công, không có một cơ quan hay một bộ hoàn toàn chịu trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ mà có sự hợp tác giữa các bộ, ngành liên quan đến các vấn đề nhà ở (từ luật xây dựng đến quy định ngân hàng) Theo khuynh hướng chung, trên thế giới đã có một sự thay đổi rõ ràng trong các chương trình trợ cấp

chuyển từ trợ cấp bên cung sang trợ cấp bên cầu Tuy vậy, các khoản trợ cấp bên cung vẫn là yếu tố quan trọng của các chương trình nhà ở giá rẻ [85,90]

Kraatz và cộng sự (2015) đã so sánh chi phí và lợi ích của hai hình thức trợ cấp nêu trên Tác giả đã chứng minh rằng các khoản trợ cấp từ phía cầu, như hỗ trợ tiền thuê nhà sẽ tốn ít chi phí hơn cho chính phủ so với trợ cấp từ phía cung hoặc cung cấp trực tiếp NOXH Mặt khác, mặc dù các khoản trợ cấp từ phía cung dường như tốn kém cho chính phủ còn các khoản trợ cấp bên cầu dường như hấp dẫn hơn đối với chính phủ vì hiệu quả chi phí trực tiếp, nhưng các khoản trợ cấp này thường không khắc phục được các vấn đề mang tính hệ thống khiến nhà ở ngày càng không phù hợp, và do đó chỉ nên coi là biện pháp bổ sung ngoài các chính sách hỗ trợ bên cung [77]

Trong rất nhiều các nghiên cứu về lịch sử chính sách nhà ở tại châu Âu và

Mỹ cho thấy nhà ở luôn được sử dụng như một công cụ chính sách công nhằm điều chỉnh nền kinh tế cũng như đảm bảo ổn định xã hội Ở mỗi giai đoạn phát triển của nền kinh tế, chính phủ sẽ sử dụng các biện pháp khác nhau để can thiệp vào thị trường nhà ở tùy thuộc vào các mục tiêu chính sách của từng thời kỳ

H ộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ

Theo Điều 12702, chương 130, ộ pháp điển các luật liên bang hay còn gọi

là Bộ luật Hoa Kỳ (US code): Nhà ở xã hội quốc gia, mục tiêu của chính sách nhà ở

quốc gia là tái khẳng định cam kết quốc gia lâu dài về nhà ở hợp lý, an toàn và hợp

vệ sinh cho công dân Mỹ bằng cách tăng cường hợp tác của các tổ chức công và tư

để có thể: 1 đảm bảo rằng mọi công dân của Hoa Kỳ có quyền tiếp cận nơi trú ẩn

tốt hoặc hỗ trợ tránh tình trạng vô gia cư; 2 tăng nguồn cung quốc gia về nhà ở tử tế

với giá cả cho các hợp lý cho các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập trung bình

và có thể tiếp cận với các cơ hội việc làm; 3 cải thiện cơ hội nhà ở cho tất cả công dân của Mỹ, đặc biệt là các nhóm dân tộc thiểu số gặp khó khăn, trên cơ sở không phân biệt đối xử; 4 tạo lập môi trường an toàn; 5 để mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở; 6.để cung cấp cho mọi cộng đồng nguồn cung cấp tài chính thế chấp đáng tin cậy,

sẵn có với mức lãi suất thấp nhất có thể; và 6 khuyến khích trao quyền cho người thuê nhà và giảm nghèo về nhà ở công và nhà ở có sự hỗ trợ của liên bang

Trong cuốn “Chính sách nhà ở cho người nghèo đô thị”, tác giả Raymond Struyk đã đưa ra câu hỏi: “Chính sách nhà ở nào là tốt nhất?” và câu trả lời là “Điều này phụ thuộc vào mục tiêu nào được coi trọng nhất, vào điều kiện thị trường vào thời điểm mà chương trình được thực hiện, vào khuynh hướng thu nhập, tốc độ tăng

số hộ gia đình và chi phí sản xuất nhà ở Không có câu trả lời cụ thể nào cho mỗi

thành phố.” Cung cấp trực tiếp NOXH chỉ là một cách mà chính phủ cố gắng tăng

cường cơ hội nhà ở cho các hộ gia đình có TNT Các quốc gia khác cũng thử nghiệm những hình thức hỗ trợ cho phía cầu Việc thực hiện và mức độ trợ cấp cũng rất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nước Cho dù chính phủ

có sử dụng biện pháp chính sách nào cũng vẫn bộc lộ những khiếm khuyết trên thị trường nhà ở Nhìn lại lịch sử phát triển NOXH ở các nước, có 4 mô hình phát triển

chính phủ dựa vào thị trường tư nhân để phát triển NOXH bằng cách cung cấp các

hỗ trợ cho phía chủ đầu tư xây dựng nhà ở, chính phủ chuyển từ trợ cấp bên cung sang trợ cấp bên cầu bằng cách cung cấp hỗ trợ cho người đi thuê, mua nhà và tiếp

đó là chính sách nhà ở do thị trường tự điều chỉnh

Do vậy, các chính phủ chỉ tập trung trợ giúp vào nhóm người thực sự cần sự trợ giúp chứ không tập trung vào nhóm người có khả năng chi trả nhà ở và các can thiệp của chính phủ vào thị trường nhà ở phụ thuộc vào sức khỏe của nền kinh tế cũng như đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong xã hội Do vậy, đối với trường hợp Việt Nam đang trong giai đoạn sơ khai của quá trình phát triển NOXH, cần liên hệ các bài học của các nước phát triển để có thể rút ngắn quá trình phát triển của mình

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

Vấn đề nhà ở vẫn luôn là vấn đề nan giải của các đô thị trong đó có Hà Nội

Bắt nguồn từ thời kỳ thuộc địa nhưng vấn đề trở nên phổ biến hơn trong thời kỳ sau

và xã hội mới [58] Bắt đầu từ 1954, chính sách nhà ở đã hướng đến việc đáp ứng

lượng vũ trang) Vào thời kỳ đó, việc phát triển nhà ở và đô thị được cho là lĩnh vực tiêu thụ không phục vụ sản xuất Hiến pháp thừa nhận quyền có nhà ở tối thiểu cho các hộ gia đình và nhà ở là dịch vụ xã hội chứ không phải là hàng hóa, việc sản xuất

và phân phối là trách nhiệm của xã hội giống như các dịch vụ xã hội khác như y tế

và giáo dục [35] Trong thời kỳ này, hai biện pháp chính sách nhà ở đã được thực

hiện sau khi giành được độc lập nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của các hộ gia đình ở đô thị Biện pháp thứ nhất là trưng dụng nhà ở của các gia đình tại khu phố cổ và khu phố cũ iện pháp thứ hai là xây dựng các khu tập thể với quy mô

lớn với mục tiêu xây dựng đất nước công nghiệp hiện đại

Sự xuất hiện của các khu tập thể đối lập với cách thức cư trú trước đây ên cạnh các khối nhà cao tầng là các tiện ích công cộng như nhà trẻ, trường học, trạm y

tế, không gian công cộng và công viên Các căn hộ trong các khu tập thể được phân

phối cho cán bộ công nhân viên chức làm trong khu vực nhà nước với quy chuẩn và chi phí nhà ở không vượt quá 1% thu nhập hộ gia đình [58] Do cầu lớn gấp nhiều

nhà nước (chủ yếu ở phía Bắc) được cấp nhà ở, còn 70% còn lại phải tự làm lấy nhà

ở hoặc sống trong điều kiện nhà ở khó khăn [35]

Trong hai thập kỷ tiếp theo, với định hướng kinh tế hàng hóa nhiều thành

phần, chính sách nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với những thay đổi trong bối cảnh kinh tế xã hội Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở và khuyến khích người dân tự xây dựng nhà ở Vào thời kỳ này, lĩnh vực nhà ở thiếu cả về lượng và chất,

diện tích nhà ở trung bình đầu người thấp, chất lượng nhà ở xuống cấp sau thời kỳ

soát tình hình di cư từ nông thôn ra đô thị Những cải cách kinh tế đã giúp người dân có khả năng để xây dựng và cải tạo nhà ở, tuy nhiên họ không thể tiếp cận được đất đai và tín dụng Chính vì vậy, Nhà nước và các bộ ngành có liên quan đã ra một

số văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy xây dựng nhà ở tại đô thị Pháp lệnh Nhà ở năm

1991, Luật đất đai 1993, Nghị định 60, 61 đã gỡ bỏ nút thắt trong sở hữu nhà ở, khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức duy trì, phát triển quỹ nhà ở, đảm bảo quyền xây

dựng, nâng cấp, cho thuê và bán nhà của công dân Nhờ đó, mà quá trình phát triển xây dựng nhà ở tại đô thị được thúc đẩy và triển khai [35, 46]

Trong giai đoạn cải cách kinh tế, hầu hết các doanh nghiệp nhà nước chuyển sang

cơ chế tự chủ tài chính và với sự suy giảm hỗ trợ tài chính cho việc sản xuất nhà ở của nhà nước, một số doanh nghiệp đã phá sản và phải sát nhập với các công ty khác Nhận

thức được vấn đề này, để thực hiện được mục tiêu nhà ở, nhà nước đã thay đổi chính sách nhà ở cho phép các chủ thể khác tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở [8, 22] Chính sách liên quan đến chính sách nhà ở trong giai đoạn này bộc lộ những bất cập như

vấn đề tài chính nhà ở, các chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhà nước, tư nhân và liên doanh nâng cấp hạ tầng đô thị, vẫn nặng về thủ tục hành chính trong việc

cấp phép xây dựng…

Sự kết hợp “Nhà nước và nhân dân cùng làm” đã dần bị bỏ ngỏ và được thay

thế bởi việc phát triển các không gian đô thị với sự xuất hiện của các khu đô thị

mới Mô hình phát triển đô thị lần đầu tiên được phác thảo trong quy hoạch tổng thể

cầu phát triển của kinh tế thị trường, mô hình nhà chung cư kiểu mới được xem là mô hình thích hợp cho bộ phận lớn dân cư có mức thu nhập từ trung bình trở xuống [35] Tuy nhiên, vào thời điểm đó, hầu hết các chung cư đều cận kề các trung tâm để làm tăng giá trị đất đai và do đó, nó chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao thay vì nhà chung cư phục vụ những đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp hơn

Trong 20 năm đầu sau đổi mới, có thể thấy rằng thuật ngữ NOXH lúc này chưa chính thức xuất hiện trong các văn bản luật, vì vậy các tác giả trong nước chủ

Thanh, 2009, đã chỉ ra rằng chính phủ chưa có một chiến lược xuyên suốt và nhất

phù hợp, gây cản trở cho việc lưu thông hàng hóa bất động sản, nhất là hàng hóa –

bất động sản cho người TNT khiến cho thị trường tiềm ẩn rủi ro, tính thanh khoản thấp, không kích thích việc đầu tư kinh doanh, phát triển nhà ở cho người TNT [11]

Vào đầu những năm 2000, sự chuyển đổi rõ rệt theo xu hướng thị trường đã

tạo ra những cú hích đến giá đất và bất động sản [126] Thiếu các kênh đầu tư, nạn đầu

cơ và ảnh hưởng của các chính sách công đã kích thích đầu tư tạo ra một dòng vốn lớn

đổ vào thị trường nhà ở cao cấp Tuy nhiên, vào năm 2004 sự ra đời và phát triển của

thị trường chứng khoán quốc gia đã trở thành kênh đầu tư thay thế cho bất động sản cho đến khi thị trường chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sụp đổ Sự quay trở lại đầu tư trên thị trường bất động sản vào năm 2007-2008 đã dẫn đến lạm phát cao trên 20% cùng với cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã gây ra những ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc gia thông qua suy giảm xuất khẩu và đầu tư trực tiếp nước ngoài [119, 106]

Sự khởi động lại của chính sách nhà ở cho người TNT bắt đầu khi Chiến lược nhà ở quốc gia ra đời cùng với sự đóng băng của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2009-2012 Trong giai đoạn này, trong một nỗ lực để giảm lạm phát, chính

phủ buộc các ngân hàng giảm tín dụng đối với các dự án bất động sản [113, 121] Thị trường bị đóng băng và các đô thị lớn đối mặt với việc giải quyết một lượng lớn nhà ở

tồn kho [121] Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở được bố trí một cách hạn hẹp, khiến những người hưởng lương từ ngân sách, đặc biệt là người TNT ở đô thị và công nhân khu công nghiệp không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho riêng mình, gây nhiều khó khăn trong cuộc sống Giá nhà ở leo thang do tình trạng đầu cơ và phát triển

thị trường bất động sản nóng đã không tạo điều kiện cho người nghèo và người cận nghèo tiếp cận được nhà ở Bối cảnh thị trường nhà ở đóng băng, đã khiến nhu cầu về nhà ở của các nhóm đối tượng này ở các đô thị lớn bắt đầu được chú ý đến nhằm khắc

phục những điểm yếu kém của thị trường và nhằm thực hiện chính sách an sinh xã hội

của Đảng và nhà nước trong công cuộc hiện đại hóa đất nước

1.2.2 Các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Xây dựng nhà ở cho các nhóm xã hội đặc thù đã được bàn thảo ngay cuối

nhà ở xã hội bao gồm cán bộ công chức, viên chức, nhóm thuộc diện chính sách, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên… Đây cũng là khoảng thời gian Việt Nam

xây dựng Luật Nhà ở Tuy vậy, trong khi các văn bản luật và chính sách về nhà ở đang được bàn luận thì thực tiễn diễn ra các dòng di cư mạnh mẽ đổ về các thành phố*

Nghiên cứu về chính sách nhà ở cho người TNT đã có rất nhiều chuyên gia ở các lĩnh vực kinh tế, xã hội, xây dựng, và được phản ánh dưới nhiều góc độ khác nhau Các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc quá trình tiếp cận và sử dụng NOXH, tiếp cận đến các dịch vụ xã hội [23, 19] Các tác giả đã chỉ ra những bất cập

của chính sách NOXH trong việc tiếp cận, quy trình mua nhà chưa thực sự tạo điều kiện cho những người TNT Quy trình không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi khi tạo thêm khó khăn,

nghĩa họ phải ở trong những căn hộ có chất lượng thấp và lớn hơn là nếu không xây

dựng khu ở cho người TNT đảm bảo sự đồng bộ và tiêu chuẩn tốt” thì chính chúng ta

sẽ tạo ra những khu ổ chuột quy mô lớn hơn cho đô thị và khoảng cách chênh lệch xã

hội lúc đó sẽ lại càng nới rộng thêm Mặt khác, NOXH chỉ tập trung vào nhà giá rẻ

mà chưa thực sự đầu tư vào các tiện ích phục vụ hay thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện, kết nối giao thông cho người dân tại các khu NOXH [118] Chất lượng các công trình NOXH kém đảm bảo Tường bong tróc, trần ngấm nước,

gạch lát cong vênh là những vấn đề của các khu NOXH [47]

Đánh giá chung về chính sách nhà ở xã hội ở là chủ đề nghiên cứu của một

số luận văn, luận án Tuy nhiên, mỗi luận văn, luận án lại tập trung vào các khía

Hồng Thuận (2014), Vũ Thị Minh (2015) [9, 20, 48] đưa ra nhận định rằng chính sách hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập khiến cho chính sách chưa đạt hiệu quả, qua

đó khẳng định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách NOXH hoàn chỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi của

*

Tuy nhiên thuật ngữ nhà ở xã hội bắt đầu xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Nhà ở năm

2005 nhưng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở

xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho NTNT, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau Chính vì lẽ đó các nghiên cứu trước năm

2010 đều sử dụng thuật ngữ nhà ở cho người thu nhập thấp, sau mốc thời gian này, thuật

nhà nước Có một số luận án tiến sĩ có liên quan đến chủ đề này lại chỉ tập trung vào vấn đề tài chính và tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp Trần Hà Kim Anh (2009) Trần Thị Hằng (2013) [32, 33] đã phân tích thực trạng vấn đề và các giải pháp tài chính trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp Các tác giả đều cho

rằng thị trường tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang bị bỏ ngỏ bởi các

quả hỗ trợ và khuyến khích các hoạt động tín dụng nhà ở Đáng chú ý là luận án

của Nguyễn Thị Hà Vy (2017), tác giả nghiên cứu quy trình quyết định chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp tại Đà Nẵng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quy trình quyết định chính sách gồm điều kiện kinh tế xã hội, các thể chế và vai trò của

những người tham gia quy trình quyết định chính sách

Liên quan đến chính sách tín dụng cho người TNT tiếp cận NOXH, UN- Habitat (2014) phân tích mối quan hệ giữa thu nhập bình quân và chi phí mua nhà ở

tại các thành phố đã đưa ra nhận xét đại đa số các gia đình đô thị không đủ khả năng mua một đơn vị nhà ở nhỏ, kiên cố, hiện đại ngay cả khi họ đủ điều kiện vay vốn mua nhà ở Giá nhà ở ở các thành phố chỉ phù hợp với khoảng 5% hộ gia đình sống

tại đô thị Bên cạnh đó tổ chức này nhận định rằng tại Việt Nam nhu cầu về nhà ở đang gia tăng nhanh, đặc biệt là tại đô thị Bởi xu hướng giảm quy mô hộ gia đình đang diễn ra mạnh ở cả hai khu vực nông thôn và đô thị Ước tính đến năm 2049 khu vực thành thị sẽ có thêm 13,93 triệu hộ gia đình mới Điều này đồng nghĩa với việc phải cung ứng khoảng 3,14 triệu đơn vị nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu tăng trưởng này Lương Ngọc Thúy (2015) giá NOXH vẫn rất cao so với thu nhập của người dân, trong khi các thủ tục vay vốn mua nhà nhiều bất cập, chồng chéo trong các quy định khiến cả chính quyền địa phương và người dân đều lúng túng trong

việc làm hồ sơ xin xác nhận Một số nghiên cứu của tổ chức quốc tế cũng đã nhận định, vẫn thiếu vắng những chính sách tín dụng hiệu quả, bền vững hỗ trợ cho người dân TNT tiếp cận NOXH [49] [46]

Bàn về việc thực hiện chính sách NOXH ở đô thị, Trần Công Thành và

chưa cao Các tác giả chỉ ra một số nguyên nhân trong đó có nguyên nhân rằng quan điểm phát triển nhà ở cho người TNT chưa được quán triệt thống nhất nên ảnh hưởng đến việc lựa chọn chất lượng kỹ thuật kết cấu kiến trúc và phương thức quy

hoạch sử dụng đất, biện pháp tổ chức xây dựng, cách thức khai thác và mô hình tổ

chức quản lý nhà ở [31] Các tác giả cho rằng trong quá trình tổ chức thực hiện các

dự án ở cho người TNT ở cơ sở thiếu sự nhất quán trong quan điểm nên dẫn đến

nảy sinh nhiều vấn đề bất cập và làm sai lệch mục tiêu dự án Những bất cập đó là quyết định lựa chọn chất lượng kỹ thuật, kết cấu kiến trúc nhà ở không phù hợp, do các doanh nghiệp làm nhà chung cư chất lượng cao với giá thành cao làm người

kiếm sống và phải đóng nhiều loại phí dịch vụ Chưa có sự kiểm soát giá thành, chất lượng nhà ở do đã giao hẳn cho doanh nghiệp Quan điểm thực hiện mục tiêu người TNT đô thị cần ở chung với người thu nhập cao trong 1 khu nhà để đảm bảo công

bằng xã hội, người giàu có điều kiện giúp đỡ người nghèo chưa khả thi

Một số nghiên cứu về NOXH khác lại tập trung vào đánh giá các chương trình phát triển nhà ở quốc gia hay đưa ra các giải pháp công nghệ để đề xuất mô hình phát

cung cấp nhà ở cho người TNT được rất nhiều các tác giả đề cập Đề tài khoa học

“Nghiên cứu các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người TNT tại các đô thị Việt Nam”của Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp đồng bộ từ

khâu quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây

dựng cho nhà ở đối với người TNT; các chính sách, cơ chế tài chính cho công tác xây

dựng các khu nhà ở cho người TNT tại các đô thị Việt Nam Hay một nhà nghiên cứu nước ngoài - Michael Waibel (2007) đã gợi ý một chiến lược hướng tới việc giúp người nghèo tái hội nhập bằng cách tăng cường sự tham gia của tất cả các bên liên

quan, sự kết hợp mạnh mẽ của các sáng kiến từ dưới lên và kinh nghiệm thực tế của

cư dân vào lập quy hoạch Đó là một chiến lược không gian quan tâm đến tái phát triển các khu dân cư trong nội thành và nhà ở tại các khu vực mở rộng đô thị cũng như ở các tỉnh lân cận

Liên quan đến vấn đề này không thể không đề cập đến một số nghiên cứu khá sâu sắc của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam như Ngân hàng thế giới, Chương trình định cư con người Trong cuốn “Hồ sơ nhà ở Việt Nam” và “Nhà ở giá hợp lý” đã cung cấp các phân tích chuyên sâu về các khía cạnh đa chiều của nhà ở và

nhấn mạnh một số hạn chế cần được quan tâm trong chính sách công [46, 49] Theo

chương trình nhà ở đang được thực hiện Các chương trình nhà ở hiện tại đã có một

số kết quả tích cực, tuy nhiên phần lớn các chương trình này đều vẫn đang trong giai đoạn thực hiện và kết quả chưa rõ ràng Theo quan sát của Ngân hàng Thế giới, một vài chương trình phải rất khó khăn xoay sở mới nhận được nguồn tiền cần thiết

để thực hiện Các chương trình khác thì thực hiện với chi phí kinh tế cao và tốn kém cho Chính phủ Cuối cùng, chính sách nhà ở còn chưa tập trung vào các hộ nghèo

đô thị [49] Còn theo báo cáo về chính sách đô thị của Việt Nam [84], với các mục tiêu quốc gia đề ra nhưng việc tiếp cận nhà ở giá cả hợp lý và có chất lượng vẫn đang là một trong những thách thức lớn nhất ở các đô thị Có sự thiếu hụt cung cấp

của phần lớn người dân Giá nhà ở mua và cho thuê hiện nay vẫn chưa phù hợp với các hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình, cho dù họ có thể tiếp cận tín

dụng nhà ở

Các chính sách về nhà ở của Việt Nam đã có nhiều thay đổi theo thời gian Tuy nhiên các chính sách về nhà ở cho người có TNT, nhà ở cho thuê và nhà ở tái định cư vẫn mang nặng tính bao cấp Vấn đề NOXH đang được tái khởi động với

những nội hàm cũ và mới [34] Tác giả hoài nghi về tính khả thi của các điều khoản luật, các chương trình, dự án triển khai liên quan đến NOXH Bởi dựa trên khái

nhà nước về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay Các chính sách

chủ yếu chú trọng sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở cho công nhân, sinh viên mà ít quan tâm nâng cấp quỹ nhà ở cho thuê [46] Bên cạnh đó, các chính sách

khó khăn về nhà ở của họ Chính sách chưa tạo điều kiện cải thiện điều kiện ở cho người dân và cộng đồng bằng cách khuyến khích họ tham gia trực tiếp vào quá trình

(2015) cho rằng nhà nước cần có những biện pháp huy động sự tham gia của khu vực

tư nhân trong lĩnh vực phát triển NOXH ở cả hai loại nhà bán và cho thuê Bên cạnh

đó, nhà nước cần ban hành những chính sách mới khuyến khích các chủ sử dụng lao động hỗ trợ người lao động mua/thuê NOXH

Nghiên cứu về chính sách nhà ở nói chung và chính sách nhà ở cho người thu

nhập thấp nói riêng đã được nghiên cứu bằng nhiều phương pháp và cách tiếp cận Về phương pháp nghiên cứu, nghiên cứu sinh tổng hợp được ba phương pháp chính: nghiên cứu bàn giấy, nghiên cứu từ việc xử lý số liệu đã có sẵn, nghiên cứu có thực

hiện khảo sát Trong số các tài liệu mà tác giả tiếp cận, có thể thấp, các nghiên cứu bàn giấy chiếm ưu thế hơn so với các loại hình nghiên cứu khác [27,28, 1, 36, 24, 21] Đây

là đặc trưng của các nghiên cứu về chính sách, các tác giả chủ yếu mô tả về thực trạng

và sau đó đưa ra các giải pháp về chính sách mà thiếu đi các nhận định nghiên cứu dựa vào bằng chứng có tính thuyết phục Do vậy, mặc dù có khá nhiều nghiên cứu về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của các chuyên gia, nhà phân tích, giới chuyên môn nhưng những nghiên cứu trên mới chỉ ra được một số bất cập, ưu điểm

sâu sắc và toàn diện về chính sách, đặc biệt theo cách tiếp cận chính sách công Tác giả hy vọng rằng việc nhìn nhận dưới một góc độ toàn diện, phân tích, đánh giá

cho người TNT từ đó thấy được những thành tựu mà chính sách đã đạt được cũng như những bất cập mà chính sách đang gặp phải và những hướng giải quyết giúp chính sách được hoàn thiện

1.3 M ột số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Nhà ở luôn nằm trong những vấn đề hàng đầu trong chương trình nghị sự ở cả

các nước phát triển và các nước đang phát triển liên quan đến khả năng chi trả và

các vấn đề phúc lợi Các chính sách nhà ở tập trung vào 3 điểm sau [110]: (1) khả

năng tiếp cận, đó là tiếp cận với nhà ở đầy đủ, và các dịch vụ quản lý và bảo trì, cho

các hộ gia đình có thu nhập thấp; (2) khả năng chi trả, liên quan đến việc hạn chế

gánh nặng thanh toán nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp; (3) chất lượng,

bao gồm nâng cao các tiêu chuẩn xây dựng mới hoặc thúc đẩy bảo trì và cải tạo để

đảm bảo nhà đầy đủ cho các hộ nghèo) Tuy nhiên, chính phủ các quốc gia phát

triển hiện nay ngoài việc giải quyết việc tiếp cận nhà ở đầy đủ, họ còn rất chú trọng

liên kết xã hội và việc làm Sử dụng chính sách nhà ở như là một chính sách tích

hợp để tạo sự gắn kết kinh tế và xã hội

Vấn đề nhà ở luôn là mối quan tâm của các cuộc tranh luận trong những năm

gần đây khi nền kinh tế phát triển cùng với quá trình đô thị hóa tăng nhanh trên toàn

cầu cũng như ở Việt Nam Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, liên quan trực tiếp đến

đời sống hàng ngày cũng như mối quan hệ của chúng với nền kinh tế quốc gia Các

nghiên cứu trong và ngoài nước về NOXH, các chính sách nhà ở và NOXH ở các nước

đã được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau Các nghiên cứu này giúp cho tác

giả luận án nhìn nhận vấn đề với nhiều chiều cạnh khác nhau và cung cấp rộng hơn

kiến thức, cách nhìn nhận và hiểu biết về chính sách nhà ở trên thế giới Mặt khác, các

nghiên cứu này là tài liệu tham khảo rất quan trọng trong việc định hướng nghiên cứu

và đưa ra các gợi ý chính sách phù hợp với bối cảnh của Việt Nam nói chung và trường

hợp thành phố Hà Nội nói riêng

Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, những vấn đề

lý luận và thực tiễn về chính sách NOXH cho người TNT là vấn đề thu hút sự quan

chính sách và thực thi chính sách Tuy nhiên, có thể thấy có ít công trình nghiên cứu

sách công Các nghiên cứu nước ngoài chủ yếu tập trung tìm hiểu mối quan hệ giữa

nhà ở, nghèo đói, bất bình đẳng, giáo dục và sức khỏe Với các nghiên cứu quốc tế

chi trả hay chất lượng nhà ở của người dân Còn hầu hết các nghiên cứu trong nước

tập trung vào một số vấn đề như: phân tích thực trạng, chỉ ra những khó khăn về cơ

chế chính sách, đề ra các giải pháp cơ bản về mặt chuyên môn như giải pháp mang tính kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch đất đai, hay giải pháp công nghệ Với những

nội dung mà các nhà nghiên cứu trong và ngoài nước đã thực hiện nêu trên, những khoảng trống mà luận án cần hướng tới thực hiện là:

hình phát triển NOXH

thị dưới cách tiếp cận chính sách công Do đó, luận án tập trung nghiên cứu các nội

cơ sở khảo sát các nhóm đối tượng có liên quan

tìm hiểu liệu chính sách có đạt được các mục tiêu đã đề ra hay không, từ đó chỉ ra

những rào cản trong quá trình thực hiện chính sách và đề xuất những giải pháp thực

hiện trong thời gian tới

rất nhiều nhà nghiên cứu, nhưng hiện vẫn còn nhiều vấn đề chưa được đề cập đến

và rất cần được nghiên cứu một cách toàn diện nhằm hoàn thiện chính sách có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội trong xã hội

K ẾT LUẬN CHƯƠNG 1

cho người TNT đã tóm lược sơ bộ các quan điểm và các kết quả nghiên cứu quan trọng liên quan đến chủ đề nghiên cứu Từ những nghiên cứu mang tính vĩ

mô như bất bình đẳng, quan điểm về hỗ trợ nhà ở, kinh nghiệm của các nước

như quan hệ với khả năng chi trả, giáo dục, sức khỏe Việc điểm luận các nghiên cứu được công bố của các tác giả đi trước giúp tác giả xâu chuỗi và phân tích các vấn đề chính sách một cách toàn diện hơn

Chính sách NOXH dành cho người TNT nhằm tạo quỹ nhà ở cho công nhân

và người TNT nhằm bảo đảm công bằng cho mọi tầng lớp xã hội có cơ hội tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản, thiết yếu Những đối tượng được thụ hưởng chính sách NOXH là những người gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở, tiếp cận các dịch vụ xã

hội Nếu chính sách được thực hiện tốt phần nào sẽ làm giảm bất bình đẳng trong xã hội, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo ở đô thị Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra trong thực

trong xã hội hay không hay đang gây ra những bất bình đẳng khác trong xã hội

Tóm lại, có thể thấy những thách thức đối với tiến trình phát triển đô thị, đảm bảo an sinh xã hội toàn dân sẽ là một bài toán khó khăn một khi vấn đề nhà ở chưa thể giải quyết, những hỗ trợ, ưu đãi trong chính sách NOXH chưa đến được với người TNT Những bài học kinh nghiệm quốc tế, những vấn đề chính sách và

bối cảnh thực trạng đang đặt ra hiện nay đòi hỏi phải có những tìm tòi mới trong

việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có TNT hiện nay