Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố hà nội)

Để thúc đẩy người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời thúc đẩyphát triển thị trường nhà ở, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt Chiến lược pháttriển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhì

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP (NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG

HÀ NỘI, 2020

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

HOÀNG VŨ LINH CHI

CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP (NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Những tƣ liệu và số liệu trong luận án là trung thực Đề tài nghiên cứu và các kết quả chƣa đƣợc ai công bố.

Tác giả luận án

Hoàng Vũ Linh Chi

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 12

1.1 Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước 12

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước 22

1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu 31

Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 34

2.1 Một số khái niệm cơ bản 34

2.2 Vận dụng lý thuyết vào nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 48

2.3 Vai trò của chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 51

2.4 Nội dung đánh giá và các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 54

Chương 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI 62

3.1 Khái quát về quá trình hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Hà Nội 62

3.2 Nội dung chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 68

3.3 Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp từ trường hợp thành phố Hà Nội dưới góc nhìn của đối tượng thụ hưởng 76

3.4 Nguyên nhân của những hạn chế 109

Chương 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP 118

4.1 Định hướng hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp118 4.2 Các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp .120

4.3 Một số kiến nghị 137

KẾT LUẬN 144

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN 147

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 148

PHỤ LỤC 160

Hội đồng nhân dân

Uỷ ban nhân dânThu nhập thấpVăn bản quy phạm pháp luật

Chương trình Định cư con người Liên hợp quốc

Ngân hàng Thế giới

Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ

Bảng 3.1: Dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2008-2018 69

Bảng 3.2: Diện tích, dân số và mật độ dân số của Hà Nội 69

Bảng 3.3: Những thay đổi về các nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách qua thời gian 75

Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu người của Việt Nam thời kỳ 2013-2018 78

Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình78 Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 79

Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 79

Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả 80

Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm nhà ở xã hội 80

Bảng 3.10: Nghề nghiệp của người trả lời lúc mua nhà ở xã hội 82

Bảng 3.11: So sánh lãi và gốc phải trả ngân hàng 87

Bảng 3.12 Khoảng cách tiếp cận dịch vụ cơ bản và nơi làm việc tại các khu nhà ở xã hội 88

Bảng 3.13 Hội nhập xã hội với hàng xóm tại các khu nhà ở xã hội 94

ảng 3.14 Điểm hài lòng trung bình phân theo khu đô thị 98

Bảng 3.15: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm đối tượng 99

Bảng 3.16: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội sửa đổi cho các nhóm đối tượng 99

Bảng 3.17: Kết quả thực hiện dự kiến giai đoạn 2012-2020 100

Bảng 3.18 Nhu cầu và mục tiêu đáp ứng nhà ở xã hội 106

Bảng 3.19: Nguồn tiếp cận thông tin mua NOXH 115

Bảng 4.1: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tư xây dựng chung cư mini 126 Bảng 4.2: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tư xây dựng dãy nhà trọ 127

Bảng 4.3: Mức thu nhập hộ gia đình ở đô thị 129

Bảng 4.4: Mức chi trả nhà ở tính theo thu nhập 130

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, HỘP

Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nước OECD hiện nay 19

Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ 21

Hình 1: Sơ đồ chuỗi kết quả chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp 56

Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp người trả lời 83

Hình 3.2 Điểm hài lòng trung bình của người dân sống tại các khu NOXH 97

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từnông nghiệp sang các ngành công nghiệp và dịch vụ trong những năm gần đây đãthu hút một số lượng lớn lao động từ nông thôn ra các đô thị lớn Chính những điềunày đã khiến nhu cầu nhà ở ở khu vực đô thị cũng tăng lên nhanh chóng và cũng làđộng lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại các thành phố lớn chủ yếu

ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp Hơn nữa, trong nhiều năm kể từ khi thực hiện

cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (2001), nhà nước không bố trí vốn

để đầu tư phát triển nhà ở, do vậy công nhân khu công nghiệp, người thu nhập thấptại đô thị khó có thể tạo lập chỗ ở và gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống Mặt khác,chính sách nhà ở của Việt Nam chuyển từ cơ chế bao cấp nhà ở sang cơ chế thịtrường đã tạo ra những thách thức cho đông đảo người thu nhập thấp về khả năngchi trả nhà ở Để thúc đẩy người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời thúc đẩyphát triển thị trường nhà ở, Thủ tướng chính phủ đã phê duyệt Chiến lược pháttriển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 nhằm tăng cường tỷtrọng nhà ở chung cư trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn trong các dự ánphát triển nhà tại đô thị dành cho đối tượng chính sách xã hội và người có thu nhậpthấp [3]

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng

đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà

ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất và sinh viên” [7] Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội

cho người nghèo, người thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân khu công nghiệpchưa đáp ứng nhu cầu, chưa đạt chỉ tiêu đã đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ởquốc gia Tính đến tháng 11/2016, cả nước mới hoàn thành việc đầu tư xây dựng 179

dự án nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và khu công nghiệp (tương đương 71.150 cănhộ); như vậy, so với chỉ tiêu số lượng nhà ở xã hội tại đô thị và

khu công nghiệp đến 2020 đã đề ra tại Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (khoảng250.000 căn hộ) thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết được khoảng 28% [37]

Như vậy, khoảng trống trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho người nghèo, thu nhập thấp là rất rõ rệt Các doanh nghiệp phần đông chú trọng tới thị trường nhà

ở thương mại Bởi vì, trong lĩnh vực cung ứng nhà ở cho người thu nhập thấp, cácnhà đầu tư thuộc khu vực tư nhân phải có một tầm nhìn dài hơi cho một chiến lược

từ 20-30 năm Ngay cả việc huy động vốn và duy trì nguồn vốn ổn định, bền vữngtrong suốt thời kỳ dài sẽ là một vấn đề đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà

ở [125] Có thể thấy, những thực tế trên đây thách thức trong chính sách chưa đápứng được nhu cầu thực tế, đặc biệt khi Đảng và nhà nước đang tích cực triển khaithực hiện chính sách an sinh xã hội

Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp là một vấn đề có ý nghĩa quan trọngđối với sự phát triển xã hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng, phản ánh tìnhtrạng an sinh của hộ gia đình cũng như của toàn xã hội Có ba lý do chính khiến nhà

ở cho người thu nhập thấp trở thành vấn đề nổi cộm ở Việt Nam Một, nhiều ngườivẫn còn sống đang trong các căn nhà vốn do nhà nước xây dựng từ những thập niên

60 hiện đang xuống cấp, cũ kỹ, chưa được bảo trì, sửa chữa Hai, giá bất động sản

đô thị tăng vọt trong thời gian qua khiến việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn càngtrở nên khó khăn, kể cả đối với những người có thu nhập cao hơn trung bình a, sựbùng nổ các luồng di cư nông thôn ra đô thị đang là những thức lớn đối với vấn đềquy hoạch và phát triển đô thị bền vững [114]

Dân số đô thị của Việt Nam đạt khoảng 35,7% và ước tính đến năm 2020 cókhoảng 40% dân số Việt Nam sống trong các khu vực đô thị Kết quả là không gian các

đô thị được mở rộng một cách mạnh mẽ trên khắp cả nước, trong đó có Hà Nội - mộttrong những thành phố có mức đô thị hóa khá nhanh Trong 5 năm trở lại đây dân sốthủ đô đã tăng thêm 1,3 triệu người [6] Chính vì lẽ đó mà áp lực về nhà ở ngày cànggia tăng ở Hà Nội, nhất là với nhóm thu nhập thấp (TNT) Áp lực về nhà ở bởi đô thịhóa và gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đô thị cùng với việc thị trường nhà ở trongmột thời gian dài chú trọng vào phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán caokhiến cho một bộ phận dân cư không thể tiếp cận với nhà ở [49]

Sự tăng lên nhanh chóng dân số đô thị cùng với sự thất bại của chính sách,quản lý yếu kém, tham nhũng, quy định không phù hợp, thị trường đất đai bất ổn,

hệ thống tài chính yếu và thiếu ý chí chính trị được xem là những yếu tố hạn chế sựphát triển của nhà ở cho người nghèo ở đô thị [52] Vậy, các chính sách về nhà ở xãhội cho người thu nhập thấp của Việt Nam và điển hình ở Hà Nội hiện nay như thếnào? Tính phù hợp, tính công bằng, hiệu quả và bền vững của chính sách thể hiệnqua kết quả và tác động của chính sách như thế nào? Chính sách cần được sửa đổi,

bổ sung như thế nào để cải thiện tình trạng nhà ở đô thị cho người thu nhập thấp?

Với cách đặt vấn đề như trên, luận án "Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội) " hy vọng sẽ cung cấp

dữ liệu thực chứng nhằm góp phần phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tương laicũng như đánh giá đúng đắn về tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong nền kinh tếthị trường và có biện pháp phù hợp quản lý thị trường nhà ở này với giá cả ổn định

để nâng cao chất lượng sống của người dân và đảm bảo an sinh xã hội

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích

Nghiên cứu này nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận về chính sách nhà

ở xã hội cho người thu nhập thấp ở đô thị trong giai đoạn hiện nay dựa vào đó phântích, đánh giá nội dung chính sách, đánh giá một số kết quả của chính sách đếnngười thu nhập thấp dựa theo các tiêu chí đánh giá chính sách công Từ đó đề xuấtcác giải pháp hoàn thiện chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới

2.2 Nhiệm vụ

- Luận giải, hệ thống hóa bổ sung cơ sở lý luận về chính sách nhà ở xã hộicho người thu nhập thấp bao gồm khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò và tiêu chíđánh giá chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và chỉ ra những hạn chếcủa chính sách, những nguyên nhân của hạn chế

- Khảo sát phân tích đánh giá nội dung chính sách và kết quả thực hiện chínhsách dựa trên các tiêu chí phù hợp, công bằng, hiệu quả và bền vững

- Đưa ra những định hướng cho chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhậpthấp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách và các kiến nghị cụ thể cho việchoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp hiện nay.

3.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp ở Hà Nội giai đoạn 2008-2018

3.2 Khách thể nghiên cứu

Khách thể nghiên cứu của luận án gồm một số nhóm sau:

+ Đối tượng thụ hưởng chính sách là những đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội được nêu trong Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014

+ Chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng gồm các chuyên gia, nhà nghiên cứu, giảng viên trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, quy hoạch và quản lý đô thị

+ Cán bộ các Bộ, sở ban ngành có liên quan gồm cán bộ Sở Quy hoạch –

+ Doanh nghiệp phát triển nhà ở gồm chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà

ở thương mại

3.3 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung: Luận án tập trung đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho người

thu nhập thấp ở Hà Nôi dựa trên các tiêu chí chính đáng, công bằng, hiệu quả và bềnvững nhằm tìm hiểu xem liệu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cóđạt được các mục tiêu đã đề ra hay không

Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội Sự

lựa chọn chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội làm nghiên cứu trường hợp bởi Hà Nộiđược xem là địa phương đi đầu trong phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội Cảnước có 169 dự án về nhà ở xã hội, trong số đó Hà Nội có 59 dự án Trong gói tíndụng hỗ trợ nhà ở 30000 nghìn tỷ, toàn quốc có 12.000 hộ dân ký hợp đồng vaymua nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ, riêng Hà Nội có 6.000 hộ giải ngântổng giá trị vay xấp xỉ 10.000 tỷ đồng

Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho

người thu nhập thấp ở Hà Nội trong thời kỳ từ năm 2009 đến 2018 Tuy nhiên đểlàm rõ cơ sở của mô hình chính sách nhà ở xã hội trong giai đoạn này, luận án sẽkhái quát lịch sử hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Với tính cấp thiết của luận án, đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiêncứu, nghiên cứu sinh thu thập các số liệu thứ cấp, sơ cấp, các công trình nghiên cứukhoa học đã được công bố cùng với các quan điểm, nhận định của mình nhằm trảlời một số câu hỏi nghiên cứu sau:

4.1 Câu hỏi nghiên cứu

a Chính sách NOXH cho người TNT ở Hà Nội hiện nay như thế nào?

b Tính phù hợp, tính công bằng, tính hiệu quả và tính bền vững của chínhsách NOXH cho người TNT thể hiện qua kết quả và lợi ích của chính sách này nhưthế nào?

c Những điềm bất hợp lý trong nội dung NOXH cho người TNT ở đô thị là gì?

d Chính sách NOXH cho người TNT cần bổ sung và điều chỉnh như thế nào?

4.2 Phương pháp tiếp cận

Phương pháp tiếp cận sử dụng nghiên cứu các vấn đề chính sách

Theo Howlett và Ramesh (2003) [70], chu trình chính sách là vòng đời củachính sách, nó gồm nhiều chu kỳ nối tiếp nhau theo dạng một đường thẳng Trongmỗi chu kỳ chính sách có hai giai đoạn là hoạch định chính sách và triển khai chínhsách Trong từng giai đoạn lại có các nội dung cụ thể Chu kỳ chính sách mới đượchình thành dựa trên kết quả đánh giá ở cuối mỗi chu kỳ chính sách trước Trên cơ

sở chu trình chính sách của Howlett M Và Ramesh H , chu trình chính sách NOXHcho người TNT được mô tả như sơ đồ sau:

Giai đoạn: Hoạch định chính sách

Số lượng chính sách NOXH đã ban hành

Mục tiêu, đối tượng chính sách NOXH

Nội dung của chính sách NOXH hiện hành

Giai đoạn: Triển khai chính sách

Tổ chức triển khai chính sách NOXH

Kết quả triển khai và lợi ích chính sách NOXH

Đánh giá mặt được và hạn chế chính sách NOXH

Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách cho chu kỳ mới

4.3 Phương pháp nghiên cứu

a Phương pháp nghiên cứu định lượng và nghiên cứu định tính

-Phương pháp nghiên cứu định lượng: Đây là phương pháp điều tra chọn

mẫu nhằm mục đích thu thập thông tin từ một số lượng lớn cư dân sống trong cáckhu NOXH thông qua một bảng hỏi với các câu hỏi cụ thể được thiết kế hướng đếnviệc phân tích thống kê Việc điều tra sẽ tạo cơ sở cho những nghiên cứu đánh giákhác vì nó cho phép thu thập dữ liệu tập trung về các vấn đề hoạt động cụ thể hoặccác chỉ số từ một mẫu Phương pháp này đòi hỏi một cách thức, các bước chọn mẫu

cụ thể Trong luận văn này, tác giả sử dụng phương pháp PPS, với công thức vànguyên tắc chọn mẫu như sau:

Áp dụng công thức tính cỡ mẫu cho một tỷ lệ trong cộng đồng:

Trong đó:

p là tỷ lệ đối tượng nghiên cứu mua trực tiếp/thuê mua (đại diện hộ gia đình)sống trong các khu NOXH (ước tính là 95%), d=0,05, tính được cỡ mẫu là 336 hộgia đình Tuy nhiên, trong quá trình chọn mẫu, một số phiếu nghiên cứu không đạt,chất lượng phiếu kém, tác giả nghiên cứu đã loại khỏi mẫu nghiên cứu và lựa chọn

300 mẫu phù hợp để đưa vào xử lý và phân tích thống kê

Chọn mẫu: Tổng điều tra tại 4 quận, 5 khu NOXH và 336 hộ gia đình

Phương pháp chọn mẫu hộ gia đình áp dụng phương pháp chọn mẫu nhiều giai đoạn

• Giai đoạn 1 Lựa chọn quận

Tính đến thời điểm cuộc nghiên cứu tiến hành điều tra, toàn thành phố HàNội có 5 quận đã có các tòa NOXH dành cho người TNT, các khu nhà ở đặt tại cáckhu vực khác nhau, phân bố đều trên toàn thành phố Hà Nội cụ thể:

+ Quận Hoàng Mai

+ Quận Hà Đông

+ Quận Nam Từ Liêm

+ Quận Bắc Từ Liêm

+ Quận Gia Lâm

• Giai đoạn 2 Lựa chọn phường: nghiên cứu lựa chọn chủ đích các phường

đã xây dựng các tòa NOXH cho người TNT tính đến thời điểm điều tra:

+ Quận Hoàng Mai: phường Hoàng Liệt

+ Quận Hà Đông: phường Kiến Hưng

+ Quận Nam Từ Liêm: phường Đại Mỗ

+ Quận ắc Từ Liêm: phường Đông Ngạc

+ Quận Gia Lâm: xã Cổ i

 Giai đoạn 3 Lựa chọn khu NOXH

+ Phường Hoàng Liệt: chọn Khu NOXH Tây Nam Linh Đàm

+ Phường Kiến Hưng: chọn khu NOXH Hưng Thịnh

+ Phường Đại Mỗ: chọn khu NOXH Đại Mỗ

+ Phường Đông Ngạc: chọn khu NOXH Ecohome 1, 2

+ Xã Cổ Bi: chọn khu NOXH trong khu đô thị Đặng Xá

 Giai đoạn 4 Lựa chọn hộ gia đình

Dựa trên danh sách các hộ gia đình trực tiếp mua/thuê mua hiện đang sinhsống trong các khu NOXH được cung cấp bởi Ban Quản lý tòa nhà, chúng tôi lựachọn ngẫu nhiên 67 hộ gia đình sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằngbảng hỏi được thiết kế sẵn Số phiếu thu về tại 5 khu NOXH là 336 phiếu trong đó

có 300 phiếu hợp lệ và được đưa vào phân tích thống kê

 Giai đoạn 5 Lựa chọn đối tượng cung cấp thông tin

Đối tượng được lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình(vợ/chồng) – nắm được thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung về diệntích nhà, cảm nhận về cuộc sống tại khu NOXH, có khả năng trả lời phỏng vấn và tựnguyện tham gia trả lời

Một số đặc điểm cơ bản của mẫu nghiên cứu định lượng

Bảng 1 Đặc điểm nhân khẩu học của người trả lời

Đặc điểm nhân khẩu học N %

Qua khảo sát, mẫu nghiên cứu có những đặc điểm sau: số người di cư từ cácthành phố khác mua NOXH chiếm 70.3%, trong nội đô: di cư cùng quận (4.3%) vàkhác quận (25.3%) Cũng giống với xu hướng về quy mô hộ gia đình của cả nước,quy mô hộ gia đình trong mẫu khảo sát chủ yếu là các hộ gia đình nhỏ, từ 2-4 ngườichiếm 85,4% Số người trung bình của các hộ này cũng tương ứng với cỡ hộ trungbình ở đô thị là 3,6 đặc trưng của NOXH là diện tích nhà ở nhỏ, chủ yếu dành cho

hộ gia đình quy mô nhỏ nên cũng dễ dàng nhận thấy số thế hệ chung sống trong mộtđơn vị nhà ở chủ yếu là hộ gia đình có hai thế hệ: bố mẹ và con cái (78.7%) Những

hộ gia đình ba thế hệ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ 15% và số hộ gia đình 1 thế hệ là6.3% Về trình độ học vấn, kết quả điều tra cho thấy hơn 2/3 người mua nhà đượchỏi có trình độ đại học (76%), trình độ trên đại học chiếm 16% Tổng số người cótrình độ học vấn từ đại học trở lên chiếm 91.3%

-Phương pháp nghiên cứu định tính

Mục đích của phương pháp này là nhằm thu thập thông tin chung, làm rõhoặc tập hợp ý kiến, quan điểm về một vấn đề từ những người được lựa chọn đạidiện cho các quan điểm hay các nhóm khác nhau (ví dụ, cư dân hiện đang sốngtrong các khu NOXH, chủ đầu tư dự án, lãnh đạo chính quyền và các tổ chức đoànthể) Phỏng vấn sâu là một phương pháp tốt để đánh giá quan điểm của các bên liênquan về dự án và xác định những vấn đề cần quan tâm

Mẫu định tính

Tác giả luận án đã tiến hành phỏng vấn sâu 30 trường hợp Mẫu chủ đíchđược chọn cho phỏng vấn sâu nhằm làm rõ một số nội dung thực hiện chính sách vàđánh giá kết quả chính sách bổ sung thêm cho kết quả nghiên cứu định lượng Cácđối tượng được phỏng vấn gồm: chuyên gia xây dựng, chủ đầu tư, lãnh đạo cơquan quản lý nhà nước về nhà ở và NOXH, đối tượng thụ hưởng chính sách (Xemtrong phần phụ lục 7, 8)

b Phương pháp tham vấn chuyên gia

Phương pháp tham vấn chuyên gia được sử dụng chủ yếu để lấy ý kiến đónggóp của các chuyên gia cho vấn đề và nội dung nghiên cứu Trong quá trình nghiêncứu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, đề tài đã tham vấn ý

kiến một số chuyên gia ở các ộ, Sở, các đơn vị nghiên cứu, giảng dạy khối xây dựng

và quy hoạch

c Phương pháp tính điểm trung bình

Để tìm hiểu mức độ hài lòng của người dân về NOXH cho người TNT ở Hà

Nội, tác giả sử dụng cách tính tính điểm trung bình Điểm số hài lòng trung bình của

từng cá nhân được sử dụng để kiểm tra tỷ lệ phần trăm những người rất hài lòng,hài lòng, bình thường, không hài lòng và rất không hài lòng về nhà ở hiện tại Tiếp

đó tính điểm trung bình chung cho 10 quan sát về khu vực vui chơi giải trí, hàngxóm, quản lý tòa nhà, tổ dân phố, dịch vụ trong tòa nhà, môi trường xung quanh, anninh trật tự, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo trì tòa nhà với từngkhu vực khảo sát để so sánh tìm kiếm sự khác biệt giữa các nhóm khác nhau về đặcđiểm môi trường xung quanh, dịch vụ và quản lý tòa nhà

5 Những đóng góp mới của luận án

Thực hiện nghiên cứu “Chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp(nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội)”, luận án hướng đến những điểm mớiquan trọng như sau:

Thứ nhất, luận án tổng quan các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội trênthế giới, tìm hiểu nhận thức của mỗi chính phủ và các mô hình thực hiện của cácnước từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Thứ hai, luận án tổng quát quá trình hình thành và phát triển của chính sáchnhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đem lại sự hiểu biết tương đối toàn diện và có

hệ thống về chính sách này ở Việt Nam

Thứ ba, điểm mới của luận án là tiếp cận đánh giá chính sách nhà ở xã hộicho người thu nhập thấp từ góc độ chính sách công Luận án đánh giá nội dungchính sách dựa trên một số tiêu chí đánh giá nhằm cung cấp những thông tin quantrọng về các rào cản và các bất cập của chính sách

Thứ tư, đánh giá kết quả triển khai và lợi ích của chính sách mang lại chođối tượng thụ hưởng chính sách là điểm mà chưa có nghiên cứu nào trước đó đãthực hiện, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khuyến nghị phù hợp

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án

Việc nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trong giaiđoạn hiện nay có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý luận và thực tiễn

Về ý nghĩa lý luận, luận án phân tích sự vận hành và biến đổi của chính sáchnhà ở xã hội cho người thu nhập thấp trong thời gian qua và đối chiếu với chínhsách nhà ở xã hội ở một số nước trên thế giới với mục đích góp phần làm phongphú thêm về nội dung và cung cấp những thông tin mới liên quan đến chủ đề này.Bên cạnh đó, việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công cũng nhằm tìm hiểutính phổ biến, độ tin cậy và khả năng áp dụng các lý thuyết này vào thực tiễn nghiêncứu chính sách công ở Việt Nam

Về ý nghĩa thực tiễn, luận án cung cấp các luận cứ khoa học cho các nhà quản lý

và hoạch định chính sách nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, là cơ sởcho việc tạo lập các hướng nghiên cứu khoa học và triển khai trong thực tiễn,qua đógóp phần xây dựng và phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững trong thời gian tới

7 Kết cấu của luận án

Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, trong luận án này, chương 1 dành cho việctổng quan tình hình nghiên cứu, chương 2 trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn của

đề tài, trong đó có việc định nghĩa và thao tác hóa khái niệm làm việc, giới thiệucách tiếp cận và địa bàn nghiên cứu

Tiếp đó, ở phần nghiên cứu thực nghiệm, tác giả trình bày trong chương 3.Chương này có nhiệm vụ mô tả và phân tích kết quả khảo sát về nhà ở xã hội chongười thu nhập thấp, những vấn đề chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhậpthấp và thực tiễn Từ đó chỉ ra những đặc điểm và những rào cản trong quá trìnhthực hiện chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, cũng như kiểm chứng

lý thuyết đã đặt ra Chương 4 nêu ra quan điểm, định hướng của tác giả về chínhsách Tiếp theo là những giải pháp hoàn thiện chính sách và kiến nghị cho các chủthể chính sách

Sau cùng, là phần Phụ lục, với các bảng hỏi dùng cho cuộc khảo sát địnhlượng và định tính, một số bảng biểu rút ra từ cuộc khảo sát, tư liệu minh họa hoặc

bổ sung cho những mô tả và phân tích trong phần nội dung nghiên cứu

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Trên thế giới, đã có không ít công trình, bài báo nghiên cứu về NOXH, chínhsách NOXH Qua các tác phẩm đã công bố, các tác giả không chỉ đưa ra định nghĩa màcòn đi sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của NOXH như bất bình đằng, các tác độngkinh tế, xã hội, sức khỏe của NOXH đến đời sống của cư dân, các yếu tố tác động đếnviệc thực hiện chính sách NOXH Các nghiên cứu trước đã chỉ ra rất nhiều vấn đềhiện còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách NOXH, những bài học thành công haythất bại của chính sách nhà ở cho người TNT Với đối tượng nghiên cứu vừa đa dạngvừa phong phú, các nhà khoa học đi trước đã đạt được không ít những thành tựu quantrọng Tuy nhiên, nhằm phục vụ chủ đề trung tâm của luận án đã đặt ra, trong bài tổngquan này chúng tôi chỉ dừng lại ở những nội dung thiết cốt đó

1.1 Tình hình nghiên cứu ở ngoài nước

Theo quy luật cung cầu, sự thiếu hụt nhà ở sẽ thúc đẩy giá nhà ở tăng cao, đặcbiệt ở các khu vực kinh tế phát triển Khi giá nhà tăng cao, các hộ gia đình TNT sẽ lànhóm đối tượng chịu ảnh hưởng nhiều nhất Do đó nhu cầu trợ cấp nhà ở là điều tấtyếu ở mọi quốc gia khi người nghèo phải sống trong các khu nhà ở tồi tàn trong môitrường không đảm bảo Vì lẽ đó chính sách nhà ở, trong đó có chính sách NOXH thuhút sự quan tâm của rất nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới Có rất nhiều nghiên cứu vềchính sách nhà ở và NOXH trên thế giới với các chủ đề khác nhau như các yếu tố gópphần làm tăng nhanh giá nhà và giá thuê; tác động xã hội và kinh tế của việc thiếu nhà

ở giá rẻ; các chiến lược và thể chế cần thiết để tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ, hoặc hỗtrợ người tiêu dùng và nhu cầu kết hợp nhà ở giá rẻ với sự bền vững về môi trường và

xã hội Lĩnh vực NOXH của các nước phát triển và đang phát triển cũng đã có rấtnhiều thay đổi trong những năm qua Xu hướng chung trên toàn thế giới là sự suy giảmtài trợ công cho NOXH, đồng thời, NOXH đã trở nên đa dạng hơn với nhiều hình thức

sở hữu, tiếp cận tài chính, xây dựng và quản lý Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tậptrung vào một số vấn đề chính: ảnh hưởng của chính sách nhà ở đến một số vấn đề nhưthu nhập, sức khỏe, hội nhập xã

hội, mối liên hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng và những tranh luận về quanđiểm hỗ trợ NOXH.

1.1.1 Mối quan hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng xã hội

Trên phạm vi thế giới bất bình đẳng thể hiện giữa nước giàu và nước nghèo,còn trong phạm vi một quốc gia, bất bình đẳng diễn ra giữa người giàu và ngườingèo Khoảng cách giữa hai sự đối lập ngày càng giãn rộng Bất bình đẳng thể hiện

ở nhiều khía cạnh: bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin, cơ hội, thu nhập, tiếp cận dịch vụ y tế, tiếp cận các dịch vụ công, nhà ở

Có rất nhiều nghiên cứu đã phân tích mối tương quan giữa nhà ở, nghèo đói

và bất bình đẳng [96, 76] Các nhà nghiên cứu đã cung cấp những bằng chứng thựcnghiệm về mối tương quan của các yếu tố trên Tunstall và cộng sự (2013) tìm hiểumối tương quan giữa nhà ở và nghèo đói bằng cách phân tích mối tương quan qualại giữa nhà ở và nghèo đói ở Anh Với quan hệ đầu tiên ảnh hưởng của nghèo đóiđến tình trạng nhà ở, tác giả phân tích sự ảnh hưởng của các loại hình nhà ở chongười nghèo như NOXH, phúc lợi nhà ở, hỗ trợ người vô gia cư đến nghèo đói.Bằng chứng thực nghiệm cho thấy nghèo đói ảnh hưởng đến tình trạng nhà ở nóichung mạnh hơn những bằng chứng chứng minh rằng tình trạng nhà ở ảnh hưởngđến đói nghèo TNT là rào cản đối với việc việc lựa chọn nhà ở Tuy nhiên, hệ thốngnhà ở, NOXH, phúc lợi nhà ở và hỗ trợ người vô gia cư, đóng vai trò như một bộđệm chống lại những ảnh hưởng của đói nghèo Các nghiên cứu này khuyến nghịrằng các nhà hoạch định chính sách cần chú ý hơn đến mối liên hệ giữa nhà ở, thunhập và phúc lợi xã hội, những yếu tố vốn đã bị bỏ rơi hay thiếu sự quan tâm Khi

đo lường nghèo đói cần tính đến chi phí nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong thunhập, đặc biệt là các nhóm nghèo khổ bởi chi phí nhà ở cao Trong khi đó ngay ở

Mỹ, trong hàng triệu gia đình đang phải vật lộn tìm nhà ở giá rẻ chỉ có một trongbốn hộ gia đình đủ điều kiện được trợ cấp về nhà ở liên bang [94] Có nghiên cứuphân tích mối quan hệ giữa trợ cấp nhà ở, lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế bấtđộng sản với bất bình đẳng về thu nhập, nghiên cứu cho thấy trợ cấp nhà ở làmgiảm sự bất bình đẳng về thu nhập, trong khi khoản khấu trừ thuế thế chấp và các

khoản khấu trừ thuế bất động sản làm tăng bất bình đẳng Các tác giả đã sử dụngmột mô hình động cho thấy sự biến đổi và ảnh hưởng của chính sách đến bất bìnhđẳng thu nhập Các tác giả chia hộ gia đình thành 20 nhóm thu nhập với mức thunhập tăng dần Bắt đầu với thu nhập sau thuế và sau khi bỏ ra phần trợ cấp nhà ở,

mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã thu hẹp lại Sau đó, bổ sung khoản khấutrừ thuế bất động sản và thuế thế chấp vào thu nhập, mô hình cho thấy mức độ bấtbình đẳng đã tăng lên [76]

Cũng bàn về chủ đề này, các nhà nghiên cứu khác tại Mỹ lại tập trung vàoviệc giải thích tầm quan trọng của nhà ở với bất bình đẳng [62] và mức độ bất bìnhđẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116] Các nghiên cứu nàycũng xem xét sự biến đổi vai trò của sở hữu nhà ở, khả năng chi trả nhà ở và hỗ trợcho vay dưới lãi suất tiêu chuẩn trong mối liên hệ về bất bình đẳng hiện nay ở Mỹ,

mô tả các khuynh hướng bất bình đẳng và đặc điểm nhà ở, bất bình đẳng được xemnhư là một trong những đặc điểm của nhà ở trong khoảng thời gian từ 1980 – 2010.Tác giả gợi ý cần có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở bởi các chương trìnhnhà ở mới hiện nay dựa vào thị trường tư nhân và sẽ còn nhiều thách thức chongười nghèo để có thể tiếp cận được với loại hình nhà ở cho người TNT cũng nhưtính hiệu quả của những hỗ trợ khác về nhà ở để giảm bất bình đẳng Khuynhhướng bất bình đẳng và khoảng cách giầu nghèo ở đô thị ngày càng lớn đặc biệt khi

so sánh mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ[116] Các tác giả đã so sánh mức độ bất bình đẳng của 100 thành phố lớn trên toànnước Mỹ từ năm 2007 đến 2014 dựa theo thu nhập và so sánh với số tiền thuê nhà

mà những hộ có TNT phải chi trả trong một năm tại những thành phố này Kết quả

là hầu hết các đô thị lớn mức độ bất bình đẳng tăng do thu nhập của nhóm người cóthu nhập cao ổn định hoặc giảm nhẹ trong giai đoạn nghiên cứu trong khi thu nhậpcủa nhóm TNT giảm đáng kể Chẳng hạn như tại Cincinati giá thuê nhà ở không đắtnhư ở các thành phố khác bởi mức thu nhập của nhóm cuối cùng lại thấp hơn cácthành phố khác trong khi thu nhập của nhóm thấp nhất tại Washington lại có thể caohơn các thành phố khác và chi phí nhà ở đây cũng cao hơn Hay San Francisco là

một thành phố thiếu nhà ở giá rẻ nhưng tỷ lệ bất bình đẳng lại không cao bởi tiềnthuê nhà ở thành phố này lại không cao hơn các thành phố khác.

Các nghiên cứu trên chứng minh mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách nhà ở

xã hội với bất bình đẳng trong xã hội Bởi thị trường nhà ở có vai trò quan trọngtrong việc dẫn dắt nền kinh tế bởi nó liên quan đến việc xây dựng nhà ở mới Giánhà ở tăng đồng hành với giá tiêu dùng tăng Tiêu dùng chiếm 60% tổng cầu củanền kinh tế Nếu giá nhà tăng và tiêu dùng tăng thì nền kinh tế phát triển và ngượclại nếu giá nhà và tiêu dùng giảm, nền kinh tế sẽ suy giảm và nếu tình hình khôngđược cải thiện, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng [53] Những người TNT lànhóm xã hội dễ bị tổn thương nhất trong thời kỳ khủng hoảng, bởi vậy chính sách

hỗ trợ nhà ở được xem là một trong những yếu tố quan trọng để giảm bớt tính dễ bịtổn thương, giảm mức độ bất bình đẳng cho nhóm người này

1.1.2 Mối quan hệ giữa chính sách hỗ trợ nhà ở với chất lượng giáo dục, khả năng chi trả cho chăm sóc sức khỏe, mức độ thu nhập và hội nhập xã hội

Chính sách nhà ở được thể hiện thông qua các chương trình hỗ trợ nhà ở haythông qua các công cụ thực hiện chính sách nhằm trợ giúp người nghèo có chỗ ở tử tế.Trên thế giới, chủ đề nhà ở dành cho người nghèo/TNT được nhiều nghiên cứu đề cập.Các nghiên cứu đã chỉ ra tình trạng nhà ở ảnh hưởng không nhỏ tới việc làm, sức khỏecũng như giáo dục của các thành viên trong gia đình Một nghiên cứu của các tác giảCanada trên 1.348 hộ sống trong nhà thuê tư nhân và 218 hộ gia đình sống trongNOXH tại Toronto cho thấy có mối quan hệ giữa điều kiện nhà ở với tình trạng nghèođói, việc làm, và giáo dục Theo đó, những người đi thuê nhà tại các chung cư cao tầng

cũ tại thành phố Toronto có nguy cơ bị nghèo đói hơn Họ gặp khó khăn nhiều hơntrong tiếp cận giáo dục và tiếp cận việc làm [111] Trong một nghiên cứu đề cập đếnmối liên hệ giữa điều kiện nhà ở nghèo nàn đến những ảnh hưởng bất lợi đến sức khỏe,đặc biệt là sức khỏe tâm thần của người dân Nghiên cứu cung cấp bằng chứng thựcnghiệm để minh chứng cho quan điểm điều kiện nhà ở nghèo nàn làm trầm trọng thêmmức độ ảnh hưởng đến sức khỏe tâm thần của những người sống ở đó [120]

Mặt khác, tình trạng nhà ở nghèo nàn còn có ảnh hưởng điều kiện kinh tếcủa người dân nghèo đô thị Nghiên cứu ở Nigeria [65] cho thấy khu dân cư thiếumôi trường tốt sẽ phải chi trả thêm những khoản chi phí khác và mối quan hệ phứctạp giữa chất lượng nhà ở và chất lượng giáo dục Tình trạng nghèo đói dẫn đếnchất lượng giáo dục thấp, năng suất kinh tế thấp, ảnh hưởng tiêu cực đến thanhthiếu niên, tình trạng sức khỏe kém, thiếu kỹ năng kinh doanh là những yếu tố cảntrở cơ hội phát triển kinh tế xã hội Người nghèo đô thị sống trong điều kiện nhà ởnghèo nàn hoặc ở khu nhà ở phi chính thức chỉ có thể kinh doanh với nguồn vốnnhỏ bé mà không thể có cơ hội để cải thiện tình hình kinh doanh của mình.

Một nghiên cứu khác tại Mỹ về nhà ở giá thấp [55] chỉ ra mối quan hệ giữa tìnhtrạng nhà ở và tình trạng học tập của trẻ em trong các gia đình Các chương trình trợgiúp các hộ gia đình sở hữu hoặc thuê nhà với giá thấp đã cải thiện tình trạng thiếu ổnđịnh Kết quả nghiên cứu này chỉ ra rằng việc hỗ trợ tài chính thông qua phát hành tínphiếu giúp các gia đình trong diện hỗ trợ giảm số lần di chuyển nhà ở Cụ thể là, trongvòng 4 - 5 năm, các gia đình được hỗ trợ di chuyển khoảng 0,8 lần so với 1,98 lần ởcác gia đình không nhận được trợ giúp Trẻ em là người được hưởng lợi nhiều nhất từcác chương trình trợ giúp này Do nhận được các gói trợ giúp về mua nhà ở, nhữngngười có nhà sở hữu di chuyển ít hơn so với những gia đình phải thuê nhà Điều đócũng dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giáo dục của trẻ tại các gia đình này Đối vớitrẻ em sống trong các gia đình không nhận được gói hỗ trợ về nhà

ở và thường xuyên phải di chuyển nơi ở, chúng chịu nhiều ảnh hưởng bất lợi từ việcchuyển nhà Những ảnh hưởng bất lợi bao gồm sự gián đoạn học hành do phải chuyển

trường, sự vắng mặt, những căng thẳng khi di chuyển, gián đoạn mối quan hệ bạn

bè đồng lứa và từ đó ảnh hưởng tới điểm số của trẻ

Những ảnh hưởng thuận chiều của trợ giúp nhà ở lên tình trạng học tập của trẻ

em cũng được chỉ ra trong nghiên cứu của [109] Nghiên cứu của tác giả này cho thấykhông chỉ ảnh hưởng đến quá trình học tập của trẻ em, các gói trợ giúp về nhà

ở còn giúp cải thiện tình trạng sức khỏe của các thành viên gia đình Theo đó, được

ở trong những ngôi nhà rộng hơn và có điều kiện tốt hơn đã giảm những căng thẳng

và những bất lợi về sức khỏe, tránh được các bệnh truyền nhiễm, cải thiện sức khỏetinh thần Đồng thời, các gia đình thay vì phải sử dụng quá nhiều tiền vào thuê nhàthì giờ đây họ có thể dùng số tiền đó để mua thực phẩm và cải thiện dinh dưỡng, từ

đó cải thiện tình trạng sức khỏe cho cả gia đình

Một nghiên cứu gần đây dựa trên kết quả của 100 báo cáo kỹ thuật và học thuật

để đi đến kết luận rằng thách thức về khả năng chi trả nhà ở và sự thiếu hụt của nhà ởgiá rẻ có thể góp phần vào chu kỳ nghèo đói và kém hiệu quả mà rất nhiều người Mỹhiện nay đang phải đối mặt [112] Nghiên cứu đã tổng kết các nghiên cứu và nêu ra một

số ảnh hưởng của việc thiếu NOXH như sau: 1) Sự ổn định của hộ gia đình: Cácnghiên cứu cho thấy việc tiếp cận nhà ở giá rẻ và giá cả phải chăng sẽ giúp ổn địnhđược sự ổn định của gần 19 triệu gia đình có TNT ở Hoa Kỳ chi trả hơn một nửa thunhập của họ về nhà ở và giảm nguy cơ gia đình dễ bị tổn thương trở thành vô gia cư.2) An toàn về kinh tế: Chi phí nhà ở cao khiến cho các gia đình có TNT không có khảnăng chi trả cho các chi phí quan trọng khác, dẫn đến những khoản thắt chặt ngân sách.Nhà ở giá cả phải chăng làm gia tăng số tiền mà các gia đình có thể dành cho các nhucầu quan trọng khác của gia đình và tiết kiệm 3) Giáo dục: Sự bất ổn về nhà ở có thể làmối đe dọa về thành tích và thành công của trẻ em trong trường học, dẫn đến khoảngcách thành công lớn hơn với những đứa trẻ cùng trang lứa, trong khi một môi trường

ổn định sẽ cải thiện kết quả giáo dục.4) Y tế: Tình trạng mất an ninh và vô gia cư cóảnh hưởng tiêu cực nghiêm trọng đến sức khoẻ của trẻ em và người lớn.5) Nănglượng: Cải thiện hiệu quả năng lượng làm giảm chi phí hoạt động lâu dài cho các tòanhà và giúp giữ giá thuê hợp lý 6) Giao thông: Chi phí đi lại tăng lên đáng kể khiếncho các gia đình có ít tiền hơn cho các nhu yếu phẩm khác Nhà ở gần những phươngtiện công cộng có thể giúp người dân tiết kiệm tiền, tiếp cận công ăn việc làm và cácdịch vụ cộng đồng quan trọng, đồng thời nâng cao sức khoẻ

7) Chất lượng môi trường sinh sống: Nhà ở giá cả phải chăng làm tăng sức mua của địa

phương, tăng việc làm và tạo ra các khoản thu thuế mới 8) Người cao tuổi: Nhà ở

có chất lượng có thể cải thiện sức khoẻ, chất lượng cuộc sống và sự độc lập đối vớinhóm dân số cao tuổi có TNT ngày càng gia tăng

Có thể thấy, các chính sách về nhà ở cho người TNT thông qua các gói hỗtrợ hay các công cụ chính sách phù hợp sẽ giúp các hộ gia đình, người có TNT cóthể thuê hoặc sở hữu nhà với giá thấp, giảm tổng số tiền chi tiêu cho thuê nhà, từ đótăng số tiền đầu tư vào chăm sóc sức khỏe, cải thiện dinh dưỡng cũng như tăng cơhội đầu tư cho giáo dục.

1.1.3 Quan điểm hỗ trợ cung cấp nhà ở xã hội

Tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi quốc gia mà chính phủ thực hiện cácchương trình hỗ trợ NOXH với các công cụ chính sách khác nhau Mỗi quốc giatrong từng giai đoạn phát triển có các biện pháp can thiệp hay sử dụng các công cụchính sách khác nhau để hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội Tuy nhiên, hiện cóhai cách tiếp cận đã được các chính phủ trên thế giới thực hiện để cung cấp NOXHgiá rẻ/hợp lý cho người TNT đó là hỗ trợ bên cung và hỗ trợ bên cầu

Theo cách tiếp cận hỗ trợ bên cung, nhà nước hỗ trợ các nhà đầu tư thông quaviệc cung cấp đất, tài chính, thời gian khai thác nhằm giảm giá nhà ở Ngoài ra còn cócác phương thức trợ cấp khác như tăng giới hạn chiều cao và mật độ nhà ở khu vực dự

án đầu tư để khuyến khích các nhà đầu tư phát triển NOXH Các biện pháp chính sáchnày được sử dụng để đảm bảo NOXH được cung cấp trong một khu vực cụ thể [81].Các khoản trợ cấp bên cung nhằm mục đích hạ giá xây dựng NOXH để đảm bảo giáthuê hoặc giá mua thấp (ví dụ như Tây an Nha) Tùy thuộc vào bối cảnh của từng quốcgia, trợ cấp bên cung cấp có thể được tài trợ hoàn toàn bằng ngân sách công (ví dụ như

từ chính quyền trung ương và địa phương) hoặc thông qua tài chính tư nhân (ví dụnhư các nhà đầu tư tư nhân) Cần nhấn mạnh rằng bất kể trường hợp nào, nhà nướcđóng một vai trò quan trọng trong việc giảm chi phí tài chính, các quy tắc và quy định

về mức lợi nhuận và mức giá thuê hoặc giá mua Các khoản trợ cấp thường được sửdụng như là: chiết khấu giá đất, trợ cấp, các khoản vay công cộng, cho vay tư nhân, trợcấp lãi suất Cách tiếp cận này khá phổ biến trước đây khi hầu hết chính phủ các nướccung cấp NOXH cho tất cả mọi người Hiện nay, do chi phí xây dựng và bảo trì quálớn, hầu hết chính phủ đã dần thoái lui trong việc hỗ trợ nhà đầu tư phát triển hay hỗtrợ bên cung [81, 110, 84]

Với cách tiếp cận hỗ trợ bên cầu nhà ở, các công cụ chính sách để hỗ trợ đượcthực hiện dưới hình thức trợ cấp tiền thuê nhà, trái phiếu nhà ở, cung cấp tài trợ muanhà ở lần đầu hay hỗ trợ thuế nhằm trợ giúp các hộ gia đình TNT có khả năng chi trảmua/thuê nhà ở theo giá thị trường [81, 110, 84] Phụ cấp nhà ở là một trong những hỗtrợ bên cầu quan trọng nhất Tùy vào hoàn cảnh của hệ thống nhà ở và hệ thống phúclợi của mỗi nước nên phụ cấp nhà ở có những biến thể sau: 1 Mô hình thâm hụt thunhập là khoản trợ cấp xã hội dành cho các hộ gia đình không thể chi trả tiền thuê nhà 2.

Mô hình bổ sung thu nhập là khoản tiền trợ cấp dành cho các hộ TNT bổ sung thêm vàothu nhập của hộ gia đình 3 Mô hình hỗ trợ nhà ở thường được dùng để hỗ trợ người

đi thuê nhà Dù nó ở dạng nào thì phụ cấp nhà ở nhằm giảm gánh nặng về nhà ở chocác hộ gia đình TNT chủ yếu trong khu vực nhà ở cho thuê Ở Hàn Quốc là khoản hỗtrợ cho các hộ gia đình số tiền ứng trước để thuê nhà Đối với một số nước châu Âu, làkhoản tiền hỗ trợ xã hội chi trả cho việc thuê nhà hàng tháng Còn ở Mỹ, khoản hỗ trợnày được thông qua bên thứ 3 (người cho thuê nhà)[105]

Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nước OECD hiện nay

Khoản trợ cấp cho người mua nhà: Công cụ này gồm trợ cấp một lần để mua

nhà, hay bao gồm một phần hay toàn bộ giá trị nhà ở Đối tượng gồm những ngườimua nhà lần đầu với mức thu nhập dưới ngưỡng cho trước hoặc những người thỏamãn một số điều kiện nhất định

Các khoản thế chấp và bảo đảm thế chấp cho người mua nhà: chính phủ hay

cơ quan chính phủ, quỹ trợ cấp cung cấp các khoản cho vay thế chấp ưu đãi baogồm trợ cấp trả tiền hoặc đảm bảo thế chấp

Trợ cấp thế chấp cho chủ nhà quá hạn trả nợ: trợ cấp và các biện pháp để

tránh tình trạng nhà bị tịch thu nhà ở, khi hộ gia đình trong tình trạng khó khăn vềtài chính Khoản trợ cấp này bao gồm trợ cấp cho các khoản thanh toán thế chấp vàthanh toán các khoản nợ, hoãn thanh toán, tái cấp vốn và các chương trình cho vaythế chấp Các khoản trợ cấp này khác với khoản trợ cấp được cấp tại thời điểm muanhà mà dùng để trợ cấp để thúc đẩy quyền sở hữu nhà ở giá rẻ

Giảm thuế: Các khoản khấu trừ thuế hoặc các khoản tín dụng thuế dành cho

cá nhân nộp thuế để mua nhà Giảm thuế bao gồm các khoản miễn thuế cho các chiphí liên quan đến việc mua nhà cho người mua nhà lần đầu (như thuế chuyểnnhượng tài sản, thuế tem, phí pháp lý/công chứng) và khấu trừ lãi suất thế chấp.

Các khoản trợ cấp cung cấp cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý: bao

gồm trợ cấp, khoản vay, cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý cho các hộ giađình có TNT - không bao gồm các khoản vay hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê

Các khoản trợ cấp nhà ở: các khoản tiền được chuyển cho các hộ gia đình để

trả cho chủ sở hữu hoặc người thuê nhà để chi trả cho các khoản chi phí nhà ở của

họ Trợ cấp nhà ở có thể bao gồm tiền thuê, thanh toán thế chấp và / hoặc lãi suất,tiện ích, bảo hiểm và dịch vụ

Nhà xã hội cho thuê: NOXH cho thuê với mức giá được quy định cụ thể mà

không theo mức giá thị trường Các công cụ hỗ trợ có thể bao gồm xây dựng, sửachữa, quản lý, bảo trì và tài trợ NOXH cho thuê

Các khoản trợ cấp để phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ: gồm các khoản trợ cấp,

giảm thuế hoặc bán hoặc cho thuê đất ở mức giá thấp cho các nhà đầu tư phát triển nhà

ở cho thuê giá rẻ mới - không bao gồm các biện pháp hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê

Nguồn: OECD, 2016

Nhìn vào lịch sử phát triển NOXH của các nước trên thế giới cho thấy rất nhiềuchính phủ các nước phương Tây, Mỹ và châu Á ở giai đoạn đầu đều thực hiện việc hỗtrợ bên cung và trong giai đoạn gần đây bắt đầu chuyển sang hỗ trợ bên cầu

Có thể nói rằng, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc hỗ trợ bên cung hay bêncầu đều có mặt lợi và mặt bất lợi Có rất nhiều nghiên cứu so sánh về hai cách tiếpcận trên [78, 85, 90] tuy nhiên thực sự khó để có thể đánh giá các chương trình nhà

ở khác nhau ởi, thứ nhất các chương trình hỗ trợ nhà ở thường được thực hiện phùhợp với hoàn cảnh, điều kiện của mỗi nước; thứ hai, nhà ở là một lĩnh vực khá phứctạp của chính sách công, không có một cơ quan hay một bộ hoàn toàn chịu tráchnhiệm thực hiện nhiệm vụ mà có sự hợp tác giữa các bộ, ngành liên quan đến cácvấn đề nhà ở (từ luật xây dựng đến quy định ngân hàng) Theo khuynh hướng

chung, trên thế giới đã có một sự thay đổi rõ ràng trong các chương trình trợ cấp

chuyển từ trợ cấp bên cung sang trợ cấp bên cầu Tuy vậy, các khoản trợ cấp bêncung vẫn là yếu tố quan trọng của các chương trình nhà ở giá rẻ [85,90].

Kraatz và cộng sự (2015) đã so sánh chi phí và lợi ích của hai hình thức trợ cấpnêu trên Tác giả đã chứng minh rằng các khoản trợ cấp từ phía cầu, như hỗ trợ tiềnthuê nhà sẽ tốn ít chi phí hơn cho chính phủ so với trợ cấp từ phía cung hoặc cung cấptrực tiếp NOXH Mặt khác, mặc dù các khoản trợ cấp từ phía cung dường như tốn kémcho chính phủ còn các khoản trợ cấp bên cầu dường như hấp dẫn hơn đối với chínhphủ vì hiệu quả chi phí trực tiếp, nhưng các khoản trợ cấp này thường không khắcphục được các vấn đề mang tính hệ thống khiến nhà ở ngày càng không phù hợp, và do

đó chỉ nên coi là biện pháp bổ sung ngoài các chính sách hỗ trợ bên cung [77]

Trong rất nhiều các nghiên cứu về lịch sử chính sách nhà ở tại châu Âu và

Mỹ cho thấy nhà ở luôn được sử dụng như một công cụ chính sách công nhằm điềuchỉnh nền kinh tế cũng như đảm bảo ổn định xã hội Ở mỗi giai đoạn phát triển củanền kinh tế, chính phủ sẽ sử dụng các biện pháp khác nhau để can thiệp vào thịtrường nhà ở tùy thuộc vào các mục tiêu chính sách của từng thời kỳ

Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ

Theo Điều 12702, chương 130, ộ pháp điển các luật liên bang hay còn gọi là

Bộ luật Hoa Kỳ (US code): Nhà ở xã hội quốc gia, mục tiêu của chính sách nhà ởquốc gia là tái khẳng định cam kết quốc gia lâu dài về nhà ở hợp lý, an toàn và hợp

vệ sinh cho công dân Mỹ bằng cách tăng cường hợp tác của các tổ chức công và tư

để có thể: 1 đảm bảo rằng mọi công dân của Hoa Kỳ có quyền tiếp cận nơi trú ẩntốt hoặc hỗ trợ tránh tình trạng vô gia cư; 2 tăng nguồn cung quốc gia về nhà ở tử

tế với giá cả cho các hợp lý cho các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập trungbình và có thể tiếp cận với các cơ hội việc làm; 3 cải thiện cơ hội nhà ở cho tất cảcông dân của Mỹ, đặc biệt là các nhóm dân tộc thiểu số gặp khó khăn, trên cơ sởkhông phân biệt đối xử; 4 tạo lập môi trường an toàn; 5 để mở rộng cơ hội sở hữunhà ở; 6.để cung cấp cho mọi cộng đồng nguồn cung cấp tài chính thế chấp đáng tincậy, sẵn có với mức lãi suất thấp nhất có thể; và 6 khuyến khích trao quyền chongười thuê nhà và giảm nghèo về nhà ở công và nhà ở có sự hỗ trợ của liên bang

Trong cuốn “Chính sách nhà ở cho người nghèo đô thị”, tác giả RaymondStruyk đã đưa ra câu hỏi: “Chính sách nhà ở nào là tốt nhất?” và câu trả lời là “Điềunày phụ thuộc vào mục tiêu nào được coi trọng nhất, vào điều kiện thị trường vàothời điểm mà chương trình được thực hiện, vào khuynh hướng thu nhập, tốc độtăng số hộ gia đình và chi phí sản xuất nhà ở Không có câu trả lời cụ thể nào chomỗi thành phố.” Cung cấp trực tiếp NOXH chỉ là một cách mà chính phủ cố gắngtăng cường cơ hội nhà ở cho các hộ gia đình có TNT Các quốc gia khác cũng thửnghiệm những hình thức hỗ trợ cho phía cầu Việc thực hiện và mức độ trợ cấp cũngrất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nước Cho dù chính phủ có

sử dụng biện pháp chính sách nào cũng vẫn bộc lộ những khiếm khuyết trên thịtrường nhà ở Nhìn lại lịch sử phát triển NOXH ở các nước, có 4 mô hình phát triểnNOXH: chính phủ can thiệp vào thị trường nhà ở nhằm đảm bảo nhà ở tối thiểu,chính phủ dựa vào thị trường tư nhân để phát triển NOXH bằng cách cung cấp các

hỗ trợ cho phía chủ đầu tư xây dựng nhà ở, chính phủ chuyển từ trợ cấp bên cungsang trợ cấp bên cầu bằng cách cung cấp hỗ trợ cho người đi thuê, mua nhà và tiếp

đó là chính sách nhà ở do thị trường tự điều chỉnh

Do vậy, các chính phủ chỉ tập trung trợ giúp vào nhóm người thực sự cần sự trợgiúp chứ không tập trung vào nhóm người có khả năng chi trả nhà ở và các can thiệpcủa chính phủ vào thị trường nhà ở phụ thuộc vào sức khỏe của nền kinh tế cũng nhưđảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong xã hội Do vậy, đối với trường hợp Việt Namđang trong giai đoạn sơ khai của quá trình phát triển NOXH, cần liên hệ các bài họccủa các nước phát triển để có thể rút ngắn quá trình phát triển của mình

1.2 Tình hình nghiên cứu trong nước

1.2.1 Lược sử vấn đề nhà ở và NOXH

Vấn đề nhà ở vẫn luôn là vấn đề nan giải của các đô thị trong đó có Hà Nội.Bắt nguồn từ thời kỳ thuộc địa nhưng vấn đề trở nên phổ biến hơn trong thời kỳ sauCách mạng tháng 8 khi chính quyền mới bắt đầu đặt nền móng xây dựng chính phủ

và xã hội mới [58] Bắt đầu từ 1954, chính sách nhà ở đã hướng đến việc đáp ứngnhu cầu của người làm việc trong khu vực nhà nước (công chức, công nhân và lực

lượng vũ trang) Vào thời kỳ đó, việc phát triển nhà ở và đô thị được cho là lĩnhvực tiêu thụ không phục vụ sản xuất Hiến pháp thừa nhận quyền có nhà ở tối thiểucho các hộ gia đình và nhà ở là dịch vụ xã hội chứ không phải là hàng hóa, việc sảnxuất và phân phối là trách nhiệm của xã hội giống như các dịch vụ xã hội khác như

y tế và giáo dục [35] Trong thời kỳ này, hai biện pháp chính sách nhà ở đã đượcthực hiện sau khi giành được độc lập nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của các

hộ gia đình ở đô thị Biện pháp thứ nhất là trưng dụng nhà ở của các gia đình tạikhu phố cổ và khu phố cũ iện pháp thứ hai là xây dựng các khu tập thể với quy môlớn với mục tiêu xây dựng đất nước công nghiệp hiện đại

Sự xuất hiện của các khu tập thể đối lập với cách thức cư trú trước đây êncạnh các khối nhà cao tầng là các tiện ích công cộng như nhà trẻ, trường học, trạm

y tế, không gian công cộng và công viên Các căn hộ trong các khu tập thể đượcphân phối cho cán bộ công nhân viên chức làm trong khu vực nhà nước với quychuẩn và chi phí nhà ở không vượt quá 1% thu nhập hộ gia đình [58] Do cầu lớngấp nhiều lần so với cung nên cuối những năm 80, chỉ có khoảng 30% cán bộ côngnhân viên nhà nước (chủ yếu ở phía Bắc) được cấp nhà ở, còn 70% còn lại phải tựlàm lấy nhà ở hoặc sống trong điều kiện nhà ở khó khăn [35]

Trong hai thập kỷ tiếp theo, với định hướng kinh tế hàng hóa nhiều thànhphần, chính sách nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với những thay đổi trong bối cảnhkinh tế xã hội Nhà nước xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở và khuyến khích ngườidân tự xây dựng nhà ở Vào thời kỳ này, lĩnh vực nhà ở thiếu cả về lượng và chất,diện tích nhà ở trung bình đầu người thấp, chất lượng nhà ở xuống cấp sau thời kỳbao cấp không được duy tu bảo dưỡng Cùng với đó là nhà nước không thể kiểmsoát tình hình di cư từ nông thôn ra đô thị Những cải cách kinh tế đã giúp ngườidân có khả năng để xây dựng và cải tạo nhà ở, tuy nhiên họ không thể tiếp cận đượcđất đai và tín dụng Chính vì vậy, Nhà nước và các bộ ngành có liên quan đã ra một

số văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy xây dựng nhà ở tại đô thị Pháp lệnh Nhà ở năm

1991, Luật đất đai 1993, Nghị định 60, 61 đã gỡ bỏ nút thắt trong sở hữu nhà ở,khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức duy trì, phát triển quỹ nhà ở, đảm bảo quyền xây

dựng, nâng cấp, cho thuê và bán nhà của công dân Nhờ đó, mà quá trình phát triểnxây dựng nhà ở tại đô thị được thúc đẩy và triển khai [35, 46]

Trong giai đoạn cải cách kinh tế, hầu hết các doanh nghiệp nhà nước chuyểnsang cơ chế tự chủ tài chính và với sự suy giảm hỗ trợ tài chính cho việc sản xuấtnhà ở của nhà nước, một số doanh nghiệp đã phá sản và phải sát nhập với các công

ty khác Nhận thức được vấn đề này, để thực hiện được mục tiêu nhà ở, nhà nước

đã thay đổi chính sách nhà ở cho phép các chủ thể khác tham gia vào quá trình xâydựng nhà ở [8, 22] Chính sách liên quan đến chính sách nhà ở trong giai đoạn nàybộc lộ những bất cập như vấn đề tài chính nhà ở, các chính sách tạo điều kiện chocác doanh nghiệp nhà nước, tư nhân và liên doanh nâng cấp hạ tầng đô thị, vẫnnặng về thủ tục hành chính trong việc cấp phép xây dựng…

Sự kết hợp “Nhà nước và nhân dân cùng làm” đã dần bị bỏ ngỏ và được thaythế bởi việc phát triển các không gian đô thị với sự xuất hiện của các khu đô thị mới

Mô hình phát triển đô thị lần đầu tiên được phác thảo trong quy hoạch tổng thể mớiđược thông qua vào năm 1992 Quy hoạch tổng thể này nhằm bắt kịp với nhu cầu pháttriển của kinh tế thị trường, mô hình nhà chung cư kiểu mới được xem là mô hìnhthích hợp cho bộ phận lớn dân cư có mức thu nhập từ trung bình trở xuống [35] Tuynhiên, vào thời điểm đó, hầu hết các chung cư đều cận kề các trung tâm để làm tăng giátrị đất đai và do đó, nó chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao thay vì nhà chung cưphục vụ những đối tượng có thu nhập trung bình hoặc thấp hơn

Trong 20 năm đầu sau đổi mới, có thể thấy rằng thuật ngữ NOXH lúc này chưachính thức xuất hiện trong các văn bản luật, vì vậy các tác giả trong nước chủ yếu sửdụng thuật ngữ nhà ở cho người TNT Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc Thanh,

2009, đã chỉ ra rằng chính phủ chưa có một chiến lược xuyên suốt và nhất quán vềchính sách nhà ở cho người TNT hay chính sách nhà nước hiện hành chưa phù hợp,gây cản trở cho việc lưu thông hàng hóa bất động sản, nhất là hàng hóa – bất động sảncho người TNT khiến cho thị trường tiềm ẩn rủi ro, tính thanh khoản thấp, không kíchthích việc đầu tư kinh doanh, phát triển nhà ở cho người TNT [11]

Vào đầu những năm 2000, sự chuyển đổi rõ rệt theo xu hướng thị trường đãtạo ra những cú hích đến giá đất và bất động sản [126] Thiếu các kênh đầu tư, nạnđầu cơ và ảnh hưởng của các chính sách công đã kích thích đầu tư tạo ra một dòngvốn lớn đổ vào thị trường nhà ở cao cấp Tuy nhiên, vào năm 2004 sự ra đời và pháttriển của thị trường chứng khoán quốc gia đã trở thành kênh đầu tư thay thế cho bấtđộng sản cho đến khi thị trường chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minhsụp đổ Sự quay trở lại đầu tư trên thị trường bất động sản vào năm 2007-2008 đãdẫn đến lạm phát cao trên 20% cùng với cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã gây

ra những ảnh hưởng đến nền kinh tế quốc gia thông qua suy giảm xuất khẩu và đầu

tư trực tiếp nước ngoài [119, 106]

Sự khởi động lại của chính sách nhà ở cho người TNT bắt đầu khi Chiến lượcnhà ở quốc gia ra đời cùng với sự đóng băng của thị trường bất động sản trong giaiđoạn 2009-2012 Trong giai đoạn này, trong một nỗ lực để giảm lạm phát, chính phủbuộc các ngân hàng giảm tín dụng đối với các dự án bất động sản [113, 121] Thịtrường bị đóng băng và các đô thị lớn đối mặt với việc giải quyết một lượng lớn nhà ởtồn kho [121] Trong khi đó, nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở được bố trí một cáchhạn hẹp, khiến những người hưởng lương từ ngân sách, đặc biệt là người TNT ở đôthị và công nhân khu công nghiệp không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho riêng mình,gây nhiều khó khăn trong cuộc sống Giá nhà ở leo thang do tình trạng đầu cơ và pháttriển thị trường bất động sản nóng đã không tạo điều kiện cho người nghèo và ngườicận nghèo tiếp cận được nhà ở Bối cảnh thị trường nhà ở đóng băng, đã khiến nhu cầu

về nhà ở của các nhóm đối tượng này ở các đô thị lớn bắt đầu được chú ý đến nhằmkhắc phục những điểm yếu kém của thị trường và nhằm thực hiện chính sách an sinh

xã hội của Đảng và nhà nước trong công cuộc hiện đại hóa đất nước

1.2.2 Các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Xây dựng nhà ở cho các nhóm xã hội đặc thù đã được bàn thảo ngay cuốinhững năm 1990 và đầu những năm 2000 Các nhóm xã hội thuộc diện được chú ý vềnhà ở xã hội bao gồm cán bộ công chức, viên chức, nhóm thuộc diện chính sách, ngườilao động tại các khu công nghiệp, sinh viên… Đây cũng là khoảng thời gian Việt Nam

xây dựng Luật Nhà ở Tuy vậy, trong khi các văn bản luật và chính sách về nhà ở đang

Nghiên cứu về chính sách nhà ở cho người TNT đã có rất nhiều chuyên gia ởcác lĩnh vực kinh tế, xã hội, xây dựng, và được phản ánh dưới nhiều góc độ khác nhau.Các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc quá trình tiếp cận và sử dụng NOXH, tiếpcận đến các dịch vụ xã hội [23, 19] Các tác giả đã chỉ ra những bất cập của chính sáchNOXH trong việc tiếp cận, quy trình mua nhà chưa thực sự tạo điều kiện cho nhữngngười TNT Quy trình không công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng hoặc

từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi khi tạo thêm khó khăn, phức tạp cho ngườidân.Theo các tác giả nhà ở dành cho người có TNT không đồng nghĩa họ phải ở trongnhững căn hộ có chất lượng thấp và lớn hơn là nếu không xây dựng khu ở cho ngườiTNT đảm bảo sự đồng bộ và tiêu chuẩn tốt” thì chính chúng ta sẽ tạo ra những khu ổchuột quy mô lớn hơn cho đô thị và khoảng cách chênh lệch xã hội lúc đó sẽ lại càngnới rộng thêm Mặt khác, NOXH chỉ tập trung vào nhà giá rẻ mà chưa thực sự đầu tưvào các tiện ích phục vụ hay thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu như trường học, bệnh viện,kết nối giao thông cho người dân tại các khu NOXH [118] Chất lượng các công trìnhNOXH kém đảm bảo Tường bong tróc, trần ngấm nước, gạch lát cong vênh là nhữngvấn đề của các khu NOXH [47]

Đánh giá chung về chính sách nhà ở xã hội ở là chủ đề nghiên cứu của một

số luận văn, luận án Tuy nhiên, mỗi luận văn, luận án lại tập trung vào các khíacạnh khác nhau của chủ đề Một số luận văn thạc sỹ như Lê Văn Đính (2012), MaiHồng Thuận (2014), Vũ Thị Minh (2015) [9, 20, 48] đưa ra nhận định rằng chínhsách hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập khiến cho chính sách chưa đạt hiệu quả, qua

đó khẳng định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách NOXH hoànchỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi của

nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho NTNT,khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại nhà khác nhau Chính vì lẽ đó các nghiên cứutrước năm 2010 đều sử dụng thuật ngữ nhà ở cho người thu nhập thấp, sau mốc thời giannày, thuật ngữ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp mới bắt đầu được sử dụng phổ biến

nhà nước Có một số luận án tiến sĩ có liên quan đến chủ đề này lại chỉ tập trungvào vấn đề tài chính và tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp Trần Hà Kim Anh(2009) Trần Thị Hằng (2013) [32, 33] đã phân tích thực trạng vấn đề và các giảipháp tài chính trong chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp Các tác giả đều chorằng thị trường tín dụng nhà ở cho người thu nhập thấp hiện đang bị bỏ ngỏ bởi cácchính sách của ngân hàng thương mại chưa tạo điều kiện để người thu nhập thấptiếp cận được vốn vay cũng như chính phủ chưa có các biện pháp chính sách hiệuquả hỗ trợ và khuyến khích các hoạt động tín dụng nhà ở Đáng chú ý là luận án củaNguyễn Thị Hà Vy (2017), tác giả nghiên cứu quy trình quyết định chính sách nhà ởcho người thu nhập thấp tại Đà Nẵng, phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quy trìnhquyết định chính sách gồm điều kiện kinh tế xã hội, các thể chế và vai trò của nhữngngười tham gia quy trình quyết định chính sách.

Liên quan đến chính sách tín dụng cho người TNT tiếp cận NOXH, Habitat (2014) phân tích mối quan hệ giữa thu nhập bình quân và chi phí mua nhà ởtại các thành phố đã đưa ra nhận xét đại đa số các gia đình đô thị không đủ khảnăng mua một đơn vị nhà ở nhỏ, kiên cố, hiện đại ngay cả khi họ đủ điều kiện vayvốn mua nhà ở Giá nhà ở ở các thành phố chỉ phù hợp với khoảng 5% hộ gia đìnhsống tại đô thị Bên cạnh đó tổ chức này nhận định rằng tại Việt Nam nhu cầu vềnhà ở đang gia tăng nhanh, đặc biệt là tại đô thị Bởi xu hướng giảm quy mô hộ giađình đang diễn ra mạnh ở cả hai khu vực nông thôn và đô thị Ước tính đến năm

UN-2049 khu vực thành thị sẽ có thêm 13,93 triệu hộ gia đình mới Điều này đồng nghĩavới việc phải cung ứng khoảng 3,14 triệu đơn vị nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầutăng trưởng này Lương Ngọc Thúy (2015) giá NOXH vẫn rất cao so với thu nhậpcủa người dân, trong khi các thủ tục vay vốn mua nhà nhiều bất cập, chồng chéotrong các quy định khiến cả chính quyền địa phương và người dân đều lúng túngtrong việc làm hồ sơ xin xác nhận Một số nghiên cứu của tổ chức quốc tế cũng đãnhận định, vẫn thiếu vắng những chính sách tín dụng hiệu quả, bền vững hỗ trợ chongười dân TNT tiếp cận NOXH [49] [46]

Bàn về việc thực hiện chính sách NOXH ở đô thị, Trần Công Thành vàNguyễn Xuân Hải cho rằng hiệu quả xã hội của các dự án nhà ở cho người TNTchưa cao Các tác giả chỉ ra một số nguyên nhân trong đó có nguyên nhân rằngquan điểm phát triển nhà ở cho người TNT chưa được quán triệt thống nhất nênảnh hưởng đến việc lựa chọn chất lượng kỹ thuật kết cấu kiến trúc và phương thứcquy hoạch sử dụng đất, biện pháp tổ chức xây dựng, cách thức khai thác và mô hình

tổ chức quản lý nhà ở [31] Các tác giả cho rằng trong quá trình tổ chức thực hiệncác dự án ở cho người TNT ở cơ sở thiếu sự nhất quán trong quan điểm nên dẫn đếnnảy sinh nhiều vấn đề bất cập và làm sai lệch mục tiêu dự án Những bất cập đó làquyết định lựa chọn chất lượng kỹ thuật, kết cấu kiến trúc nhà ở không phù hợp, docác doanh nghiệp làm nhà chung cư chất lượng cao với giá thành cao làm ngườiTNT không thể tiếp cận với sản phẩm nhà ở của dự án Mặt khác, quy hoạch sửdụng đất chưa hợp lý, nhu cầu cải thiện chỗ ở của người TNT lớn chiếm đến 70%không mong muốn sinh sống tại các khu chung cư cao tầng vì nó khó kiếm nguồnkiếm sống và phải đóng nhiều loại phí dịch vụ Chưa có sự kiểm soát giá thành,chất lượng nhà ở do đã giao hẳn cho doanh nghiệp Quan điểm thực hiện mục tiêungười TNT đô thị cần ở chung với người thu nhập cao trong 1 khu nhà để đảm bảocông bằng xã hội, người giàu có điều kiện giúp đỡ người nghèo chưa khả thi

Một số nghiên cứu về NOXH khác lại tập trung vào đánh giá các chương trìnhphát triển nhà ở quốc gia hay đưa ra các giải pháp công nghệ để đề xuất mô hình pháttriển NOXH có hiệu quả [26] Những ý tưởng mới hay và những đề xuất về việc cung

cấp nhà ở cho người TNT được rất nhiều các tác giả đề cập Đề tài khoa học “Nghiên

cứu các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người TNT tại các đô thị Việt Nam” của

Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp đồng bộ từ khâu quy

hoạch sử dụng đất, các giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây dựng chonhà ở đối với người TNT; các chính sách, cơ chế tài chính cho công tác xây dựng cáckhu nhà ở cho người TNT tại các đô thị Việt Nam Hay một nhà nghiên cứu nướcngoài - Michael Waibel (2007) đã gợi ý một chiến lược hướng tới việc giúp ngườinghèo tái hội nhập bằng cách tăng cường sự tham gia của tất cả các bên liên

quan, sự kết hợp mạnh mẽ của các sáng kiến từ dưới lên và kinh nghiệm thực tế của

cư dân vào lập quy hoạch Đó là một chiến lược không gian quan tâm đến tái pháttriển các khu dân cư trong nội thành và nhà ở tại các khu vực mở rộng đô thị cũngnhư ở các tỉnh lân cận

Liên quan đến vấn đề này không thể không đề cập đến một số nghiên cứukhá sâu sắc của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam như Ngân hàng thế giới, Chươngtrình định cư con người Trong cuốn “Hồ sơ nhà ở Việt Nam” và “Nhà ở giá hợplý” đã cung cấp các phân tích chuyên sâu về các khía cạnh đa chiều của nhà ở vànhấn mạnh một số hạn chế cần được quan tâm trong chính sách công [46, 49] Theonhận định của Ngân hàng thế giới, hiện nay ở Việt Nam có khoảng hơn một chụcchương trình nhà ở đang được thực hiện Các chương trình nhà ở hiện tại đã cómột số kết quả tích cực, tuy nhiên phần lớn các chương trình này đều vẫn đangtrong giai đoạn thực hiện và kết quả chưa rõ ràng Theo quan sát của Ngân hàngThế giới, một vài chương trình phải rất khó khăn xoay sở mới nhận được nguồntiền cần thiết để thực hiện Các chương trình khác thì thực hiện với chi phí kinh tếcao và tốn kém cho Chính phủ Cuối cùng, chính sách nhà ở còn chưa tập trung vàocác hộ nghèo đô thị [49] Còn theo báo cáo về chính sách đô thị của Việt Nam [84],với các mục tiêu quốc gia đề ra nhưng việc tiếp cận nhà ở giá cả hợp lý và có chấtlượng vẫn đang là một trong những thách thức lớn nhất ở các đô thị Có sự thiếu hụtcung cấp nhà ở để bán và cho thuê Khu vực nhà ở chính thức vẫn đang nằm ngoàitầm với của phần lớn người dân Giá nhà ở mua và cho thuê hiện nay vẫn chưa phùhợp với các hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình, cho dù họ có thể tiếpcận tín dụng nhà ở

Các chính sách về nhà ở của Việt Nam đã có nhiều thay đổi theo thời gian.Tuy nhiên các chính sách về nhà ở cho người có TNT, nhà ở cho thuê và nhà ở táiđịnh cư vẫn mang nặng tính bao cấp Vấn đề NOXH đang được tái khởi động vớinhững nội hàm cũ và mới [34] Tác giả hoài nghi về tính khả thi của các điều khoảnluật, các chương trình, dự án triển khai liên quan đến NOXH Bởi dựa trên kháiniệm “NOXH” và xác định đối tượng của NOXH cho thấy sự hiện hữu của bao cấp

nhà nước về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trường hiện nay Các chính sáchchủ yếu chú trọng sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở cho công nhân, sinhviên mà ít quan tâm nâng cấp quỹ nhà ở cho thuê [46] Bên cạnh đó, các chính sáchcủa Việt Nam chưa tạo điều kiện cho cộng đồng nghèo tham gia giải quyết nhữngkhó khăn về nhà ở của họ Chính sách chưa tạo điều kiện cải thiện điều kiện ở chongười dân và cộng đồng bằng cách khuyến khích họ tham gia trực tiếp vào quátrình quy hoạch, cải tạo, nâng cấp các khu nhà cũ hiện đã xuống cấp Lương NgọcThúy (2015) cho rằng nhà nước cần có những biện pháp huy động sự tham gia củakhu vực tư nhân trong lĩnh vực phát triển NOXH ở cả hai loại nhà bán và cho thuê.Bên cạnh đó, nhà nước cần ban hành những chính sách mới khuyến khích các chủ

sử dụng lao động hỗ trợ người lao động mua/thuê NOXH

Nghiên cứu về chính sách nhà ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngườithu nhập thấp nói riêng đã được nghiên cứu bằng nhiều phương pháp và cách tiếpcận Về phương pháp nghiên cứu, nghiên cứu sinh tổng hợp được ba phương phápchính: nghiên cứu bàn giấy, nghiên cứu từ việc xử lý số liệu đã có sẵn, nghiên cứu

có thực hiện khảo sát Trong số các tài liệu mà tác giả tiếp cận, có thể thấp, cácnghiên cứu bàn giấy chiếm ưu thế hơn so với các loại hình nghiên cứu khác [27,28,

1, 36, 24, 21] Đây là đặc trưng của các nghiên cứu về chính sách, các tác giả chủyếu mô tả về thực trạng và sau đó đưa ra các giải pháp về chính sách mà thiếu đicác nhận định nghiên cứu dựa vào bằng chứng có tính thuyết phục Do vậy, mặc dù

có khá nhiều nghiên cứu về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp của cácchuyên gia, nhà phân tích, giới chuyên môn nhưng những nghiên cứu trên mới chỉ

ra được một số bất cập, ưu điểm và hạn chế của chính sách này mà chưa có nhànghiên cứu nào phản ánh một cách sâu sắc và toàn diện về chính sách, đặc biệt theocách tiếp cận chính sách công Tác giả hy vọng rằng việc nhìn nhận dưới một góc

độ toàn diện, phân tích, đánh giá chính sách, luận án sẽ cung cấp được một bứctranh tổng thể về chính sách NOXH cho người TNT từ đó thấy được những thànhtựu mà chính sách đã đạt được cũng như những bất cập mà chính sách đang gặpphải và những hướng giải quyết giúp chính sách được hoàn thiện

1.3 Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu

Nhà ở luôn nằm trong những vấn đề hàng đầu trong chương trình nghị sự ở cảcác nước phát triển và các nước đang phát triển liên quan đến khả năng chi trả vàcác vấn đề phúc lợi Các chính sách nhà ở tập trung vào 3 điểm sau [110]: (1) khảnăng tiếp cận, đó là tiếp cận với nhà ở đầy đủ, và các dịch vụ quản lý và bảo trì, chocác hộ gia đình có thu nhập thấp; (2) khả năng chi trả, liên quan đến việc hạn chếgánh nặng thanh toán nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp; (3) chất lượng,bao gồm nâng cao các tiêu chuẩn xây dựng mới hoặc thúc đẩy bảo trì và cải tạo đểđảm bảo nhà đầy đủ cho các hộ nghèo) Tuy nhiên, chính phủ các quốc gia pháttriển hiện nay ngoài việc giải quyết việc tiếp cận nhà ở đầy đủ, họ còn rất chú trọngliên kết xã hội và việc làm Sử dụng chính sách nhà ở như là một chính sách tíchhợp để tạo sự gắn kết kinh tế và xã hội

Vấn đề nhà ở luôn là mối quan tâm của các cuộc tranh luận trong những nămgần đây khi nền kinh tế phát triển cùng với quá trình đô thị hóa tăng nhanh trên toàncầu cũng như ở Việt Nam Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, liên quan trực tiếpđến đời sống hàng ngày cũng như mối quan hệ của chúng với nền kinh tế quốc gia.Các nghiên cứu trong và ngoài nước về NOXH, các chính sách nhà ở và NOXH ởcác nước đã được nghiên cứu dưới nhiều khía cạnh khác nhau Các nghiên cứu nàygiúp cho tác giả luận án nhìn nhận vấn đề với nhiều chiều cạnh khác nhau và cungcấp rộng hơn kiến thức, cách nhìn nhận và hiểu biết về chính sách nhà ở trên thếgiới Mặt khác, các nghiên cứu này là tài liệu tham khảo rất quan trọng trong việcđịnh hướng nghiên cứu và đưa ra các gợi ý chính sách phù hợp với bối cảnh củaViệt Nam nói chung và trường hợp thành phố Hà Nội nói riêng

Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, những vấn đề

lý luận và thực tiễn về chính sách NOXH cho người TNT là vấn đề thu hút sự quantâm của rất nhiều các nhà nghiên cứu, các nhà quy hoạch, xây dựng, hoạch địnhchính sách và thực thi chính sách Tuy nhiên, có thể thấy có ít công trình nghiên cứumột cách hệ thống về chính sách NOXH cho người TNT theo hướng tiếp cận chínhsách công Các nghiên cứu nước ngoài chủ yếu tập trung tìm hiểu mối quan hệ giữa

nhà ở, nghèo đói, bất bình đẳng, giáo dục và sức khỏe Với các nghiên cứu quốc tế

về chính sách NOXH cho người TNT thường bàn đến khả năng tiếp cận, khả năngchi trả hay chất lượng nhà ở của người dân Còn hầu hết các nghiên cứu trong nướctập trung vào một số vấn đề như: phân tích thực trạng, chỉ ra những khó khăn về cơchế chính sách, đề ra các giải pháp cơ bản về mặt chuyên môn như giải pháp mangtính kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch đất đai, hay giải pháp công nghệ Với nhữngnội dung mà các nhà nghiên cứu trong và ngoài nước đã thực hiện nêu trên, nhữngkhoảng trống mà luận án cần hướng tới thực hiện là:

Thứ nhất, qua những kinh nghiệm quốc tế, các bài học kinh nghiệm của các

quốc gia phát triển và đang phát triển làm rõ khái niệm NOXH, người TNT, môhình phát triển NOXH

Thứ hai, các nghiên cứu được tổng thuật chưa có nghiên cứu nào đánh giá

một cách tổng quát có hệ thống thực trạng chính sách NOXH cho người TNT ở đôthị dưới cách tiếp cận chính sách công Do đó, luận án tập trung nghiên cứu các nộidung chính sách NOXH cho người TNT ở đô thị nhằm đánh giá chính sách này trên

cơ sở khảo sát các nhóm đối tượng có liên quan

Thứ ba, luận án còn hướng đến nghiên cứu đánh giá kết quả chính sách

nhằm tìm hiểu liệu chính sách có đạt được các mục tiêu đã đề ra hay không, từ đó

chỉ ra những rào cản trong quá trình thực hiện chính sách và đề xuất những giảipháp thực hiện trong thời gian tới

Nói chung, chính sách NOXH cho người TNT đã nhận được sự quan tâmcủa rất nhiều nhà nghiên cứu, nhưng hiện vẫn còn nhiều vấn đề chưa được đề cậpđến và rất cần được nghiên cứu một cách toàn diện nhằm hoàn thiện chính sách cóvai trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội trong xã hội

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Về cơ bản, việc tổng quan các vấn đề liên quan đến chính sách NOXH chongười TNT đã tóm lược sơ bộ các quan điểm và các kết quả nghiên cứu quan trọngliên quan đến chủ đề nghiên cứu Từ những nghiên cứu mang tính vĩ mô như bấtbình đẳng, quan điểm về hỗ trợ nhà ở, kinh nghiệm của các nước trên thế giới vềchính sách NOXH cho người TNT cho đến các vấn đề vi mô như quan hệ với khảnăng chi trả, giáo dục, sức khỏe Việc điểm luận các nghiên cứu được công bố củacác tác giả đi trước giúp tác giả xâu chuỗi và phân tích các vấn đề chính sách mộtcách toàn diện hơn

Chính sách NOXH dành cho người TNT nhằm tạo quỹ nhà ở cho công nhân vàngười TNT nhằm bảo đảm công bằng cho mọi tầng lớp xã hội có cơ hội tiếp cận cácdịch vụ xã hội cơ bản, thiết yếu Những đối tượng được thụ hưởng chính sách NOXH

là những người gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở, tiếp cận các dịch vụ xã hội Nếuchính sách được thực hiện tốt phần nào sẽ làm giảm bất bình đẳng trong xã hội, thu hẹpkhoảng cách giàu nghèo ở đô thị Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra trong thực tế là liệu chínhsách NOXH hiện nay dành cho người TNT có giảm bất bình đẳng trong xã hội haykhông hay đang gây ra những bất bình đẳng khác trong xã hội

Tóm lại, có thể thấy những thách thức đối với tiến trình phát triển đô thị, đảmbảo an sinh xã hội toàn dân sẽ là một bài toán khó khăn một khi vấn đề nhà ở chưathể giải quyết, những hỗ trợ, ưu đãi trong chính sách NOXH chưa đến được vớingười TNT Những bài học kinh nghiệm quốc tế, những vấn đề chính sách và bốicảnh thực trạng đang đặt ra hiện nay đòi hỏi phải có những tìm tòi mới trong việcgiải quyết vấn đề nhà ở cho người có TNT hiện nay