Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản tại ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh đông sài gòn

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP.HỒ CHÍ MINH TRẦN THỊ THANH TRANG QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH ĐƠNG SÀI GỊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Kinh tế tài chính, Ngân hàng Mã số: 60.31.12 Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS NGUYỄN THỊ NHUNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên : Trần Thị Thanh Trang Sinh ngày : 10 tháng 12 năm 1986 Quê quán : Nam Định Hiện công tác : Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Chi nhánh Gia Định Là học viên cao học khoá XII, lớp 12B1, khoa Sau đại học – Trường Đại Học Ngân Hàng TP.HCM Mã học viên: 020112100037 Đề tài: “Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng Đầu Tư & Phát Triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn” Mã số: 60.31.12 Người hướng dẫn khoa học: PGS.,TS Nguyễn Thị Nhung Luận văn thực trường Đại Học Ngân Hàng TP.HCM Tôi cam đoan công trình nghiên cứu riêng tơi, kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa cơng bố hình thức, cơng trình khác, số liệu trình bày luận văn trung thực, có nguồn trích dẫn rõ ràng Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường lời cam đoan Tác giả Trần Thị Thanh Trang DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NGHĨA TIẾNG VIỆT BĐS Bất động sản BIDV Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam CIC Trung tâm thơng tin tín dụng CN Chi nhánh DN Doanh nghiệp HTXHTDNB Hệ thống xếp hạng tín dụng nội NHNN Ngân hàng Nhà Nước NHTM Ngân hàng thương mại PGD Phòng giao dịch QHKH Quan hệ khách hàng QLRR Quản lý rủi ro RRTD Rủi ro tín dụng TCTD Tổ chức tín dụng TSĐB Tài sản đảm bảo VN Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG – BIỂU – HÌNH STT TÊN BẢNG – BIỂU – HÌNH Trang Bảng 1.1: Động thái tiền vay khế ước BĐS Hoa Kỳ 18 Bảng 2.1: Cơ cấu nguồn vốn huy động BIDV – CN Đơng Sài Gịn 27 Bảng 2.2: Tình hình hết kinh doanh BIDV – CN Đơng Sài Gịn 30 Bảng 2.3: Dư nợ cho vay theo kỳ hạn BIDV – CN Đơng Sài Gịn 31 Bảng 2.4: Một số số cho vay BIDV – CN Đơng Sài Gịn 33 Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu BIDV – CN Đơng Sài Gịn 34 Bảng 2.6: Tổng dư nợ tín dụng BĐS 37 Bảng 2.7: Cơ cấu dư nợ tín dụng BĐS 38 Bảng 2.8: Nợ xấu tín dụng BĐS 39 10 Bảng 2.9: Phân nhóm nợ dựa vào HTXHTDNB 43 11 Bảng 2.10: Phân nhóm nợ dựa vào thời gian hạn 44 12 Biểu đồ 2.1: Mức tăng trưởng dư nợ cho vai BIDV – CN Đông Sài Gòn 29 13 Biểu đồ 2.2: Dư nợ cho vay theo kỳ hạn BIDV – CN Đông Sài Gòn 32 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG – BIỂU - HÌNH MỞ ĐẦU MỤC LỤC CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tín dụng bất động sản 1.1.1 Tín dụng ngân hàng 1.1.2 Tín dụng bất động sản ngân hàng 1.2 Rủi ro tín dụng bất động sản 1.2.1 Rủi ro tín dụng hoạt động cho vay ngân hàng 1.2.1.1 Khái niệm rủi ro tín dụng 1.2.1.2Phân loại rủi ro tín dụng 1.2.2 Rủi ro tín dụng bất động sản 1.2.2.1 Rủi ro tín dụng bất động sản 1.2.2.2 Nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng bất động sản 1.3 Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng 1.3.2 Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.2.1 Xác định mục tiêu quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.2.2 Đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.2.3 Kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản 11 1.3.2.4Tài trợ rủi ro tín dụng bất động sản 12 1.3.2.5 Quản lý chương trình 12 1.4 Sự cần thiết công tác quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 12 1.5 Một số nguyên tắc quốc tế quản lý rủi ro tín dụng nói chung 14 1.5.1 Hồn thiện quy trình cho vay quản lý tín dụng 14 1.5.2 Phân tán rủi ro tín dụng 15 1.5.3 Tổ chức tín dụng buộc phải xây dựng hệ thống quản lý thông tin khách hàng 15 1.5.4 Xây dựng hệ thống kiểm soát nội phù hợp với tính chất quy mơ hoạt động kiểm tốn bên ngồi 16 1.5.5 Xây dựng phận giám sát quản lý rủi ro tín dụng hiệu 16 1.6 Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản Mỹ học cho Việt Nam 17 1.6.1 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng hậu khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 17 1.6.2 Bài học cho Việt Nam 22 KẾT LUẬN CHƯƠNG 23 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM - CHI NHÁNH ĐƠNG SÀI GỊN 24 2.1 Giới thiệu tổng quan ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 24 2.1.1 Vị địa bàn hoạt động ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đông Sài Gịn 24 2.1.2 Tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn giai đoạn 2010-2012 25 2.1.2.1 Các sản phẩm dịch vụ ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 25 2.1.2.2 Thực trạng huy động vốn ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 27 2.1.2.3 Thực trạng tín dụng ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánhĐơng Sài Gịn 29 2.1.2.4 Kết hoạt động kinh doanh 30 2.2 Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Đơng Sài Gịn 31 2.2.1 Tình hình tín dụng nói chung ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 31 2.2.2 Thực trạng tín dụng ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 35 2.2.2.1 Sản phẩm tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam 35 2.2.2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản 37 2.2.3 Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 39 2.2.3.1 Về quản lý rủi ro quy trình cho vay 40 2.2.3.2 Xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội 42 2.2.3.3 Thực phân loại nợ, tính tốn trích lập dự phịng rủi ro tín dụng 43 2.2.3.4 Xây dựng hệ thống kiểm tra kiểm soát nội quản lý mặt nghiệp vụ ngân hàng 44 2.3 Đánh giá thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam Chi nhánh Đơng Sài Gịn 45 2.3.1 Mặt tích cực 45 2.3.2 Mặt hạn chế 46 2.3.2.1Về xác định mục tiêu việc quản lý rủi ro tín dụng 46 2.3.2.2 Về cơng tác đánh giá rủi ro tín dụng 47 2.3.2.3 Về công tác kiểm tra kiểm soát nội 47 2.3.2.4 Về chấm điểm tín dụng xếp hạng tín dụng khách hàng 47 2.3.2.5 Cơng tác quản lý chương trình 48 2.3.3 Nguyên nhân mặt hạn chế công tác quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 49 KẾT LUẬN CHƯƠNG 53 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO VAI TRÒ CỦA QUẢN LÝ RỦI RO TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẦU TƯ – CHI NHÁNH ĐƠNG SÀI GỊN 55 3.1 Định hướng phát triển tín dụng đến năm 2015 ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 55 3.2 Giải pháp nâng cao vai trị quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 56 3.2.1 Hoàn thiện cấu tổ chức máy cấp tín dụng 56 3.2.2 Tách phận kiểm tra kiểm soát nội khỏi phòng quản lý rủi ro 57 3.2.3 Sớm ban hành chuẩn tỷ lệ nợ xấu, nợ hạn 57 3.2.4 Thực nghiêm túc việc chấm điểm xếp hạng khách hàng 58 3.2.5 Sớm nhận diện rủi ro tín dụng bắt nguồn từ phía khách hàng 59 3.2.6 Xây dựng sản phẩm tín dụng bất động sản phù hợp với tình hình thực tế 59 3.2.7 Nâng cao chất lượng cơng tác thẩm định tín dụng 60 3.2.8 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên làm cơng tác tín dụng 62 3.2.9 Xây dựng kiểm soát tỷ trọng cho vay bất động sản so với dư nợ toàn chi nhánh 63 3.3 Giải pháp hỗ trợ từ phía ban ngành liên quan 65 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 65 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ Bộ - Ngành liên quan 67 KẾT LUẬN CHƯƠNG 71 KẾT LUẬN 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài: Hoạt động tín dụng nghiệp vụ chủ yếu, mang lại nguồn thu nhập cho ngân hàng thương mại, rủi ro tín dụng cao ảnh hưởng lớn đến hiệu hoạt động kinh doanh ngân hàng Rủi ro tín dụng (RRTD) ln tồn hoạt động tín dụng, khơng thể loại bỏ hồn tồn RRTD mà áp dụng biện pháp phòng ngừa giảm thiểu rủi ro xảy Đứng trước thời thách thức tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, vấn đề nâng cao chất lượng tín dụng, giảm thiểu rủi ro Ngân hàng thương mại trở nên cấp thiết Bên cạnh đó, tình hình kinh tế giới diễn biến phức tạp khủng hoảng tài cịn diễn Việt Nam quốc gia có kinh tế mở, nên khơng tránh khỏi ảnh hưởng kinh tế giới Do đó, đòi hỏi Ngân hàng thương mại (NHTM) Việt Nam phải nâng cao công tác quản lý RRTD, hạn chế đến mức thấp nguy gây nên rủi ro Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV) không ngoại lệ Với bối cảnh khủng hoảng kinh tế nay, hàng loạt ngân hàng thương mại phát sinh nợ hạn vay liên quan đến bất động sản (BĐS) Chính tác giả chọn đề tài: “Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ngân hàng Đầu Tư Và Phát Triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn” làm đề tài nghiên cứu Tổng quan nghiên cứu: Các giải pháp hạn chế rủi ro tín dụng NHTM chung đề cập số nghiên cứu trước Tuy nhiên đề tài nêu chung chung , chưa sâu vào mảng tín dụng ngân hàng, đó, tín dụng BĐS tiềm ẩn nhiều rủi ro giai đoạn Mục đích nghiên cứu: Trên sở lý luận quản lý RRTD BĐS thực trạng quản lý RRTD BĐS BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn, luận văn đề xuất giải pháp góp phần hỗ trợ nhằm quản lý tốt RRTD BĐS BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn Để đạt mục tiêu này, nhiệm vụ nghiên cứu đề tài là: nghiên cứu sở lý luận quản lý RRTD BĐS, phân tích thực trạng hoạt động tín dụng BĐS, nguyên nhân dẫn đến rủi ro tín dụng BĐS phương pháp quản lý RRTD BĐS BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động tín dụng BĐS rủi ro hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng thương mại 4.2 Phạm vi nghiên cứu: 4.2.1 Phạm vi không gian: Đề tài thực BIDV - Chi nhánh Đơng Sài Gịn 4.2.2 Phạm vi thời gian:  Các số liệu phân tích đề tài số liệu năm 2010 – 2011 2012 tháng đầu năm 2013 Phương pháp nghiên cứu: 5.1 Phương pháp thu thập số liệu: Các số liệu thứ cấp thu thập trực tiếp từ phịng Kế tốn phịng QHKH, phịng QLRR BIDV -Chi nhánh Đơng Sài Gịn 5.2 Phương pháp phân tích số liệu:  Phương pháp phân tích tổng quát: đưa nhận xét chung vấn đề phân tích để đánh giá cách tổng quát vấn đề  Phương pháp phân tích chi tiết: Đánh giá cụ thể phần riêng biệt tổng thể để đưa nguyên nhân giải pháp cho phần  Sử dụng phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích, đánh giá tiêu kết hợp với biểu bảng đồ thị để phân tích số liệu cần thiết làm sở phân tích tiêu Đóng góp luận văn: Phân tích ngun nhân dẫn đến rủi ro tín dụng bất động sản BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn 61 nhân viên QHKH phải từ chối cho vay, không gây rủi ro tín dụng cho Ngân hàng Đồng thời việc đánh giá tư cách người vay phải đầy đủ, toàn diện khứ, tương lai Thứ hai, lực người vay (Capacity) Nhân viên QHKH phải chắn người xin vay phải có đủ lực hành vi lực pháp lý để ký kết hợp đồng tín dụng Trường hợp pháp nhân vay vốn người đứng ký kết hợp đồng người đại diện pháp luật pháp nhân người uỷ quyền phải theo quy định pháp luật Năng lực người vay cần phải đánh giá kỹ lực tài chính, lực sản xuất kinh doanh Thứ ba, thu nhập người vay (Cash) Cán tín dụng phải chắn người vay cần tập trung vào câu hỏi: người vay có khả tạo tiền đủ trả nợ? Nhìn chung, người vay có khả tạo tiền: luồng tiền từ doanh thu bán hàng hay từ thu nhập; từ lý tài sản; từ phát hành chứng khoán Tuy nhiên, cán tín dụng cần xem xét ưu tiên khả thu hồi nợ từ nguồn thứ nhất, nguồn thu để trả nợ cho ngân hàng Thứ tư, đảm bảo tiền vay (Collaterral) Khi đánh giá khía cạnh đảm bảo tiền vay, nhân viên QHKH phải tự hỏi: người vay sở hữu giá trị hay tài sản có chất lượng để hỗ trợ việc trả nợ cho ngân hàng? Nhân viên QHKH cần ý đến yếu tố như: tuổi thọ, điều kiện mức độ chuyên dụng cảu tài sản đảm bảo Đối với đặc thù tín dụng Việt Nam, trước mắt, tài sảm đảm bảo nguồn trả nợ thứ hai nên việc thẩm định kỹ tài sảm đảm bảo giúp ích nhiều việc xử lý tài sản khách hàng không trả nợ Từ việc định giá phải thất xác, khơng q nhỏ đế khách hàng tiếp tục trì quan hệ với chi nhánh, không lớn để gây rủi ro xử lý; việc soạn thảo, ký kết thực đầy đủ thủ tục pháp lý cấn thiết công chứng, đăng ký giao dịch đảm bảo trước cho vay Cần thiết phải có phận chuyên trách việc xử lý tài sản đảm bảo, tách hẳn với phận xử lý nợ Việc kiểm tra tài sản định kỳ nên giao cho nhân viên định giá tài sản thay nhân viên phân tích 62 để tránh tiêu cực xảy mối quan hệ thân thiết với khách hàng vay Thứ năm, điều kiện (Conditions).Nhân viên QHKH vần phải biết xu hướng hành vầ công việc kinh doanh ngành nghề người vay, điều kiện kinh tế thay đổi có ảnh hưởng đến khoản vay Thứ sáu, kiểm sốt (Control) Cán tín dụng cần tập trung vào vấn đề như: thay đổi luật pháp quy chế có ảnh hưởng xấu đến người vay hay không? 3.2.8 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên làm cơng tác tín dụng Yếu tố người yếu tố quan trọng định đến thành bại hoạt động lĩnh vực Đối với hoạt động tín dụng yếu tố người lại đóng vai trị quan trọng, định đến chất lượng tín dụng, chất lượng dịch vụ hình ảnh Ngân hàng từ định đến hiệu tín dụng Ngân hàng Vì vây, giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên làm cơng tác tín dụng đưa tập trung vào số nội dung sau: Cần quan tâm mức việc đào tạo từ đến chuyên sâu nghiệp vụ cụ thể, đối tượng khách hàng có đặc điểm, đặc thù sản xuất kinh doanh cụ thể Tổ chức buổi hội thảo chuyên đề trao đổi học kinh nghiệm liên quan đến tín dụng.Cập nhật kiến thức nghiệp vụ tập huấn quy định pháp luật Ngoài ra, nên tổ chức đội ngũ giảng dạy cán bộ, chuyên viên QHKH có kinh nghiệm ngân hàng, biên soạn cập nhật giáo trình giảng dạy mang tính thực tiễn, trang bị tốt sở vật chất, phương tiện giảng dạy, tổ chức kiểm tra nghiêm túc, khuyến khích tinh thần học tập chế khen thưởng, đề bạt Về lực cơng tác: địi hỏi nhân viên có liên quan đến hoạt động cho vay phải thường xuyên nghiên cứu, học tập, nắm vững, thực quy định, quy trình nghiệp vụ hành phải khơng ngừng nâng cao lực công tác, khả phát hiện, ngăn chặn thủ đoạn lợi dụng vốn vay 63 khách hàng Về phẩm chất, đạo đức, ý thức trách nhiệm: yêu cầu nhân viên QHKH phải tu dưỡng phẩm chất đạo đức, nêu cao ý thức trách nhiệm Cán cương vị cao phải gương mẫu Và ngân hàng cần phải có chế độ đãi ngộ, khen thưởng hợp lý, cơng bằng: cán có thành tích xuất sắc nên biểu dương, khen thưởng mặt vật chất lẫn tinh thần tương xứng với kết mà họ mang lại., kể việc nâng lương trước thời hạn đề bạt lên vị trí cao hơn; nhân viên có sai phạm tuỳ theo mức độ mà giáo dục thuyết phục xử lý kỷ luật Có kỷ cương hoạt động tín dụng chắn cải thiện đáng kể Xây dựng sách đãi ngộ nhân sự, thực chế tài thơng thống nhằm thu hút nhân tài trì đủ nhân lực chất lượng đảm trách hoạt động tín dụng ngân hàng Vì việc tăng trưởng tín dụng ngày khơng đồng với số lượng chất lượng nhân viên QHKH phụ trách nên dễ dẫn đến rủi ro tiểm ẩn hoạt động tín dụng Số lượng nhân viên QHKH có kinh nghiệm CN, phịng giao dịch CN ln thiếu, ngân hàng thành lập ln tìm cách thu hút nhân chất lượng với sách đãi ngộ tốt dẫn đến tình trạng “ chảy máu chất xám” Đứng trước tình vậy, việc xây dựng sách đãi ngộ nhắm thu hút nhân giỏi vấn đề thiết cấp bách BIDV-Chi nhánh Đơng Sài Gịn 3.2.9 Xây dựng kiểm soát tỷ trọng cho vay BĐS so với dư nợ tồn chi nhánh Với tình hình BĐS khó khăn nay, BIDV-Chi nhánh Đơng Sài Gịn cần cân nhắc tỷ trọng cho vay BĐS so với tổng dư nợ toàn chi nhánh, nhằm hạn chế rủi ro tín dụng thị trường BĐS có chiều hướng xấu Thường xuyên rà soát cam kết cho vay đầu tư kinh doanh BĐS, kiểm soát chất lượng dư nợ tín dụng BĐS Dựa theo diễn biến tình hình kinh tế nước 64 giới năm tới nhiều khó khăn, thách thức, BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn cần xem xét lựa chọn cho vay đầu tư kinh doanh BĐS dự án: Xây dựng nhà để bán, cho người thu nhập thấp thuê, công nhân lao động khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; xây dựng nhà cho công nhân khu công nghiệp không thu tiền thuê nhà thu tiền thuê với giá thuê không vượt mức giá cho thuê nhà UBND cấp tỉnh, Thành phố ban hành mà chi phí xây dựng nhà chi phí tiền thuê nhà tính chi phí hợp lý giá thành sản xuất tính thuế thu nhập doanh nghiệp; xây dựng cơng trình, dự án phát triển nhà hoàn thiện bàn giao đưa vào sử dụng năm 2013 theo nội dung hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê tài sản Dự án có khả huy động vốn ứng trước lớn từ khách hàng, dự án mà nguồn vốn ngân hàng tham gia theo hình thức bổ sung phần vốn thiếu hụt giúp chủ đầu tư hoàn thiện dự án tiến độ để có sở thu tiền từ khách hàng Các dự án thực xong công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, dự án chủ đầu tư tự thực đền bù giải phóng mặt bằng vốn tự có, vị trí trung tâm, có đia điểm lợi thương mại cao, có lợi giao thong thuận lợi, dự án hiệu cao, thời gian thu hồi vốn nhanh Đối với cho vay nhu cầu nhà với mục đích tiêu dùng thuộc dự án khu vực ngoại thành (Thủ Đức, Quận 9, Quận tỉnh lân cận Bình Dương, Đồng Nai), BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn nên tập trung cho vay với nhu cầu mua nhà để mà nguồn trả nợ tiền lương, tiền công khách hàng cá nhân/ hộ gia đình đủ điều kiện vay vốn theo quy định hành BIDV, ưu tiên khách hàng có quan hệ BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn, khách hàng ký hợp đồng mua nhà toán phần giá trị hợp đồng Tập trung cho vay khách hàng có nhu cầu nhà dự án 65 phát triển nhà mà BIDV cho vay tài trợ dự án cho vay nhà thầu thi công 3.3 GIẢI PHÁP HỖ TRỢ TỪ PHÍA CÁC BAN NGÀNH LIÊN QUAN 3.3.1 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước  Phát huy hiệu lực, hiệu việc phát hiện, ngăn chặn xử lý kịp thời vi phạm rủi ro hoạt động tín dụng Ngân hàng, vi phạm quy định hạn chế cấp tín dụng việc đầu tư mức vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao Hồn thiện mơ hình tổ chức máy tra Ngân hàng theo ngành dọc từ Trung ương xuống sở có độc lập tương đối điều hành hoạt động nghiệp vụ tổ chức máy Ngân hàng Nhà nước (NHNN), ứng dụng nguyên tắc giám sát hiệu hoạt động Ngân hàng uỷ ban Basel  Hoạt động xếp hạng tín dụng Trung tâm Thơng tin tín dụng (CIC) NHNN Viện Nam khẳng định vai trị, vị trí, tầm quan trọng việc cung cấp thơng tin, chìa khố cơng cụ đắc lực khơng thể thiếu Ngân hàng nhà đầu tư việc tiếp cận Tuy nhiên để hoàn thiện nâng cao chất lượng thơng tin tín dụng ngành Ngân hàng, CIC nên thực vấn đề sau: Nên thường xuyên nghiên cứu, cập nhật phương pháp, mô hình xếp hạng tín dụng phù hợp với thơng lệ quốc tế hoàn cảnh thực tiễn Việt Nam Xây dựng mơ hình có tính chun sâu thích hợp với khách hàng khác đồng thời xây dựng mơ hình chấm điểm tín dụng riêng với khách hàng cách tốt Nên triển khai nhanh việc nghiên cứu đưa báo cáo, phân tích, tổng hợp kết xếp hạng tín dụng doanh nghiệp theo ngành kinh tế, theo vùng, miền ,lãnh thổ, loại hình doanh nghiệp để phục vụ NHNN việc thống kê, phân tích, dự báo, xây dựng hoạch định sách tiền tệ triển khai 66 cơng tác tín dụng tra giám sát hoạt động ngân hàng Phải đảm bảo kết xếp hạng tín dụng mà CIC đưa mang tính khoa học, khách quan, độc lập để doanh nghiệp hiểu rõ lực hoạt độgn mình, từ đưa phương hướng hoạt động kinh doanh có hiệu Phải cập nhật thường xuyên giá trị khoản nợ khách hàng, đảm bảo chuẩn xác giá trị pháp lý thông tin đồng thời khoản nợ khách hàng TCTD phải cập nhật đến thời điểm tổ chức tín dụng có nhu cầu  Rà sốt hồn thiện quy định phân loại nợ, trích lập dự phòng sử dụng dự phòng rủi ro phù hợp với thông lệ quốc tế điều kiện thực tế Việt Nam, đồng thời triển khai hướng dẫn cách rõ ràng khuôn khổ pháp lý liên quan đến an tồn tín dụng theo luật NHNN luật tổ chức tín dụng  Tiếp tục hồn thiện quy chế cho vay, đảm bảo tiền vay sở bảo đảm an tồn cho hoạt động tín dụng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp NHTM, quy định chặt chẽ trách nhiệm NHTM việc tuân thủ quy chế cho vay bảo đảm tiền vay, hạn chế bớt thủ tục pháp lý phức tạp, gân khó khăn cho ngân hàng thương mại  NHNN nên phối hợp với ngành có liên quan q trình xử lý nợ xấu, tập trung tháo gỡ khó khăn , vướng mắc thủ tục phát tài sản Nên có hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục, trách nhiệm Tổ chức tín dụng, quan Cơng an, Chính quyền sở, Sở tài nguyên môi trường làm sở pháp lý để đến ban hành thông tư liên ngành hướng dẫn thêm nhằm nâng cao hiệu công tác phối hợp, đẩy mạnh tiến độ, cụ thể hố cơng việc thi hành án  Nghiên cứu ban hành quy định cụ thể để NHTM áp dụng chuẩn xác, kịp thời công cụ bảo hiểm cho hoạt động tín dụng như: bảo hiểm tiền vay, quyền 67 chọn cơng cụ tài phái sinh khác Đồng thời, tổ chức, đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ để giúp NHTM vừa đa dạng hoá sản phẩm tín dụng, vừa phịng ngừa phân tán rủi ro hoạt động tín dụng  Tiếp tục tiến hành xếp lại hệ thống ngân hàng, đẩy nhanh q trình cổ phần hố NHTM Nhà nước đồng thời gắn liền với việc niêm yết cổ phiếu thị trường chứng khoán để phân tán rủi ro đổi cấu sản phẩm dịch vụ  Tiếp tục hồn thiện khung pháp lý thơng qua việc ban hành triển khai có hiệu quy định, sách mua bán nợ thúc đẩy thị trường mua bán nợ phát triển  Ngân hàng Nhà nước mở van cho tín dụng BĐS để giúp ngân hàng can đảm việc cấp vốn cho doanh nghiệp BĐS lĩnh vực rộng, năm qua, dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàngtrực tiếp cho vay không cao, mức 10% tổng dư nợ, dư nợ có đảm bảo BĐS lớn, chiếm gần 60% Để kiểm chế lạm phát, NHNN thu hẹp tăng tín dụng mức tối đa, năm 2011 đưa vào lĩnh vực khơng khuyến khích, quy định tỷ lệ tăng tín dụng thấp khoảng 16% Và đến thời điểm tại, sau lạm phát kiềm chế, khoản có chuyển biến tích cực NHNN nên nới rộng lĩnh vực BĐS Nếu mở van tín dụng BĐS giải phóng hàng tồn kho lĩnh vực kinh doanh BĐS, tạo chu chuyển dòng vốn hợp lý kinh tế Đồng thời động thái mở van kích thích nhiều lĩnh vực khác phục hồi theo xi măng, sắt thép, tạo công ăn việc làm, cải thiện nợ xấu hệ thống ngân hàng 3.3.2 Kiến nghị với Chính phủ Bộ - Ngành liên quan  Nên hoàn thiện tạo mội trường pháp lý thuận lợi Nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho NHTM trình xử lý TSĐB nợ vay, góp phần lành mạnh tình hình tài ngân hàng, Nhà nước cần hoàn thiện hệ 68 thống văn quy phạm pháp luật Đặc biệt cần sớm trình quốc hội để sửa đổi, bổ sung luật có liên quan đến hoạt động ngân hàng nhiều lỗ hổng bất cập Luật Thi hành án Dân sự, Luật Tố tụng Dân  Tạo môi trường kinh tế ổn định Mơi trường kinh tế ổn định có tác dụng lớn, không hoạt động doanh nghiệp mà cịn Tổ chức Tín dụng.Những thay đổi sách Nhà nước có tác động mạnh đến sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Do đó, Nhà nước nên nâng cao công tác dự báo, xây dựng kế hoạch vĩ mô, công tác quy hoạch hạn tầng,…với quy định chi tiết có lộ trình rõ rang đơi với việc bố trí nguồn vốn để doanh nghiệp chủ động kế hoạch kinh doanh Một nguyên nhân gây rủi ro tín dụng kinh tế phát triển khơng bền vững, tình hình lạm phát cao Trong thời gian vừa qua với nỗ lực vượt bậc Chính phủ ban ngành chức năng, kinh tế vận hành với mức độ lạm phát kiềm chế mức số Tuy nhiên số giá tiêu dùng cao gây khó khăn cho xã hội kinh tế Do đó, Chính phủ nên có biện pháp hợp lý hữu hiệu để điều hành kinh tế ổn định Chính phủ nên giữ cân đối vĩ mô kinh tế tình huống, tình hình diễn biến thị trường cần phải dự báo, cần theo dõi, giám sát nữa, không để xảy mật cân đối cục bộ, vật tư hàng hoá quan trọng đàu vào kinh tế, nhu yếu phẩm đời sống nhân dân Bên cạnh cần phải trọng đầu tư hiệu cơng cụ tài tiền tệ tác động hiệu đến ổn dịnh kinh tế.Chính phủ cần cân đối tăng trưởng với lạm phát nhằm phát triển kinh tế, đưa đất nước ngày tiến sâu vào hội nhập với giới Việc xử lý TSĐB qua trung tâm đấu giá khởi kiện khách hàng vay vi phạm hợp đồng tín dụng tịa thời gian qua gây khơng khó khăn nhiều thời gian cho TCTD việc thu hồi nợ vay Vì vậy, để tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng việc xử lý TSĐB để thu hồi nợ vay, Chính 69 phủ nên nghiên cứu đưa quy định cho phép TCTD phép thỏa thuận với khách hàng vay việc bán TSĐB khách hàng vay khơng tóan nợ vay khỏang thời gian định phụ thuộc vào thỏa thuận hai bên giá bán TSĐB xác định từ đầu hai bên thiết lập hợp đồng chấp, mà không cần phải thông qua trung tâm bán đấu giá tài sản hay khởi kiện khách hàng vay tòa chuyển sang quan thi hành án Đối với việc quản lý doanh nghiệp, Chính phủ nên quy định việc phải có kiểm tốn bắt buộc doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu hay tổng doanh thu đạt đến mức đó, ví dụ doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu từ tỷ đồng trở lên hay có tổng doanh thu/năm từ 10 tỷ đồng trở lên bắt buộc phải có chế độ kiểm tóan độc lập Các cơng ty kiểm toán phải chịu trách nhiệm kết kiểm toán mình, tính minh bạch kiểm tốn giúp phản ảnh xác trung thực tình hình tài doanh nghiệp.Từ giúp ngân hàng đánh giá khả tài doanh nghiệp để có định cấp tín dụng đắn, hạn chế rủi ro cho vay Chính phủ cần kịp thời đạo, phối hợp với quan liên ngành xử lý vấn đề pháp lý phức tạp liên quan đến quản lý đất đai, quy hoạch xây dựng, quyền sử dụng đất, vấn đề có tính lien ngành, lien quan đến xử lý rủi ro tín dụng Uỷ Ban Nhân Dân nên xây dựng khung giá nhà-đất phù hợp với giá trị thực tế thị trường, không quy định khung giá cao so với giá thị trường gây khó khăn cho việc thẩm định trị giá tài sản chấp cho vay xử lý tài sản chấp thi hành án Toà án, cục thi hành án nên tăng cường thực thi pháp luật nhằm giải nhanh chóng hiệu trường hợp lừa đảo chiếm đoạt tài sản ngân hàng, người vay khả trả nợ,…Cần đảm bảo quyền chủ nợ tổ chức tín dụng theo thơng lệ luật pháp quốc tế: khách hàng không trả nợ 70 TCTD có quyền phát tài sản chấp để thu hồi nợ mà không cần phải thông qua quan pháp luật 71 KẾT LUẬN CHƯƠNG Dựa khung lý thuyết chương 1, sở khoa học thực tiễn chương 2, chương luận văn, tác giả đưa hệ thống giải pháp, đề xuất kiến nghị nhằm nâng cao vai trị QLRR tín dụng BĐS BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn, cụ thể: Hệ thống giải pháp cho BIDV – Chi nhánh Đông Sài Gòn:  Thực nghiêm túc việc chấm điểm xếp hạng khách hàng  Sớm nhận diện RRTD bắt nguồn từ phía khách hàng  Xây dựng sản phẩm tín dụng BĐS phù hợp với tình hình thực tế  Nâng cao chất lượng công tác thẩm định tín dụng  Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân viên làm cơng tác tín dụng  Xây dựng kiểm soát tỷ trọng cho vay BĐS so với dư nợ toàn chi nhánh Kiến nghị đề xuất: bên cạnh giải pháp đưa ra, tác giả đưa số kiến nghị với BIDV; NHNN Việt Nam; Chính phủ, nhằm hỗ trợ ngân hàng hoạt động kinh doanh, tạo sở cho phát triển bền vững để nâng cao khả cạnh tranh tiến đến hội nhập với quốc tế 72 KẾT LUẬN Trên giới, cho vay lĩnh vực BĐS cho vay chấp BĐS dịch vụ tài phổ biến ngân hàng Tuy nhiên nguồn vốn chủ yếu cho thị trường BĐS huy động từ nguồn tài quỹ quỹ bảo hiểm, quỹ hưu trí, quỹ nhà nước quỹ cơng ty tài nói chung ngân hàng Ở Việt Nam thị trường BĐS bắt đầu khởi sắc từ năm 2003 trở lại đây, thị trường tài chưa phát triển nên nguồn vốn cho thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng Tuy nhiên điều kiện nay, với nhiều nguyên nhân khác nhau, thị trường BĐS Việt Nam phát triển thiếu tính bền vững, môi trường pháp lý chưa chặt chẽ, thông tin thị trường thiếu Điều ảnh hưởng định đến hoạt động doanh nghiệp, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, qua gây rủi ro cho hoạt động tín dụng nói chung tín dụng BĐS NHTM nói riêng Mặt khác, tín dụng BĐS thường có quy mơ lớn kỳ hạn dài, nên rủi ro tính khoản suốt trình cho vay lớn Do vậy, BIDV – Chi nhánh Đơng Sài Gịn cần phải thận trọng cho vay lĩnh vực BĐS, tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật đất đai, đầu tư xây dựng, tín dụng ngân hàng; phải ban hành quy định nghiệp vụ cho vay BĐS, đảm bảo kiểm soát rủi ro hệ thống, khống chế tỷ trọng tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay BĐS mức hợp lý so với tổng dư nợ nguồn vốn; theo dõi chặt chẽ, có tính hệ thống liên tục hoạt động cho vay BĐS, diễn biến cung - cầu giá thị trường … Bên cạnh đó, NHNN cần tăng cường công tác tra, giám sát việc cho vay NHTM lĩnh vực BĐS; Đồng thời, bộ, ngành nên có phối hợp triển khai giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường BĐS, hồn thiện mơi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường BĐS, minh bạch hố thơng tin lực doanh nghiệp kinh doanh BĐS 73 Đề tài luận văn nhằm mục đích nghiên cứu thị trường tín dụng BĐS Việt Nam vấn đề quản lý rủi ro tín dụng BĐS BIDV-Chi nhánh Đơng Sài Gịn Tuy nhiên, giới hạn thời gian nghiên cứu, tài liệu tham khảo, số liệu thu thập, hạn chế kinh nghiệm thực tế tác giả lĩnh vực tín dụng BĐS cố gắng hướng dẫn tận tình người hướng dẫn khoa học PGS., TS Nguyễn Thị Nhung giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp Song luận văn không tránh khỏi thiếu sót, tác giả mong nhận thơng cảm đóng góp ý kiến Q Thầy, Cơ bạn đọc Tác giả xin chân thành cảm ơn 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Bùi Diệu Anh, TS Hồ Diệu, TS Lê Thị Hiệp Thương (2011), Nghiệp vụ tín dụng ngân hàng, NXB Phương Đơng, TP Hồ Chí Minh PGS.,TS Nguyễn Đăng Dờn (2010), Quản trị ngân hàng thương mại đại, NXB Thống kê, TP.HCM Vương Quân Hoàng, TS Đại học Tổng hợp Bruxelles (Bỉ), “Mối liên thông thị trường bất động sản, vốn tiền tệ” Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, định số 8598/QĐ-BNC ngày 20/10/2006 việc “ Ban hành hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ” Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2006), định số 9365/ QĐQLTD4 ngày 27/11/2006 việc : “Ban hành sách phân loại nợ trích lập dự phịng rủi ro” Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn (20102012), Báo cáo kết hoạt động kinh doanh” Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn (20102012), Báo cáo hoạt động tín dụng Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (2007), định số 4130/QĐQLTD4 ngày 23/07/2007 việc “Sửa đổi bổ sung số điểm sách phân loại nợ trích lập dự phòng rủi ro ban hành kèm theo định số 9365/QLTD4 ngày 27/11/2006” Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam (2011), thông tư số 30/2011/TT-NHNN ngày 28/9/2011 việc “Quy định lãi suất tối đa tiền gửi đồng Việt Nam tổ chức, cá nhân tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài” 75 10 “Green & Watcher” (2005) Các trang web: 11 www.bidv.com.vn 12 www.gso.gov.vn 13 www.sbv.gov.vn 14 www.vietnamnet.vn 15 www.vneconomy.vn ... dẫn đến rủi ro tín dụng bất động sản 1.3 Quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.1 Khái niệm quản lý rủi ro tín dụng 1.3.2 Quy trình quản lý rủi ro tín dụng bất động sản ... tiêu quản lý rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.2.2 Đánh giá rủi ro tín dụng bất động sản 1.3.2.3 Kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản 11 1.3.2.4Tài trợ rủi ro tín dụng bất động sản ... : Cơ sở lý luận quản lý rủi ro tín dụng bất động sản Chương :Thực trạng quản lý rủi ro tín dụng bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Đơng Sài Gịn Chương