Môi giới và kinh doanh bất động sản bùi mạnh hùng

MÔI GIỚI VÀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN I NGUYÊN \ọc LIỆU ĐỘNG SẢN ĐỘNG SẢN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ XUẤT BẢN XÂY DựNG TS BÙI MẠNH HÙNG MÔI GIỚI VÀ KINH DOANH BÂT ĐỘNG SẢN NHÀ XUẤT BẢN XÂY DựNG HÀ NỘI-2 013 LỜI NĨI ĐẦU Tlìeo Luật Dân nước Cộng hòa x ã hội chù nghĩa Việt Nam, “Bất dộng sản tài sừn hao gồm: Dát đai; nhà, cơng trình xây íỉiừìg gắn liên với đất dai, k ể tài sừn gắn liầi với nhà, cơng trình xây dỉtìig đó; tài sừn khác gắn liền với đất đai; tài sản khác tìo pháp luật quy định” Bất động sản có vị trí đinh vê địa lý, diu điểm, khơng có khả /ìíing di dời; lâ loại hàng hoứ có tính lâu bền, có tính khan hiếm; lủ loại hàng hoá mang nặng yêu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội, chịu ảnh hưởng lẫn nhau, chịu chi phối mạnh m è pháp luật, sách cùa nhà nước phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Bất dộng sản không chi dược mua, hán bình thường hàng hố khác mà cịn đối tượinị cùa nhiều giao dịch cho thuê, cho thuê lại, chấp, chuyển quyên sử(lụng Dê7trarn> hị hiểu hiết dầy đù hất động sản, tác già xin giới thiệu hạn dọc hộ sách hất (tôm* sản gồm (/uyển: Quyển 1: Thị trường hất động sàn Quyển 2: Định giá hất dộng sán Quyển 3: Môi giới kinh doanh hất động sản Trong sách thứ “'Môi giới kinh doanh bất động sản”, tác già muốn giới thiệu với hạn dọc hốtì nội dung liên quan đến cơng tác mơi giới bất động sàn dầu tư kinh doanh bất dộng sản gồm: - Tổng quan vê dịch vụ môi giới bất động sản giới thiệu dịch vụ môi giới hất dộng sán; vai trò, nguyên tắc hoạt động môi giới hất động sàn; điêu kiện kinh doưnh, yêu cầu chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp môi giới hát động sàn; yếu tố ảnh hưởìig dê)ì phát triển kinh nghiệm cùa số nước dịch vụ mơi giới bất động sản - Quy trình môi giới bất động sản giúp độc già cách thu thập thông tin, xác định dối tượng cúc hên tham gia thươìig vụ mơi giới hất động sàn; phương pháp lập hồ sơ bước thực thương vụ môi giới bất động sản; chiến lược sàn phẩm, giá cả, phân phối hỗ trợ hán hùng; tổ chức quản lý văn phịng mơi giới hất động sàn - Kỹ mói giới bát động sán trình bày phương pháp Marketing bút dọng sân; ky giao tiếp đàm phán giao dịch môi giới hất động sản - Đầu tư kinh doanh bất động sản gồm kiến thức hàn đầu tư kinh doanh hất dộng sàn; trình tự, thù tục, nội dung dự án đầu tư kinh doanh hất dộng sản; thông tin, hồ sơ bất động sản thị trường bất động sân; hợp đồng, quàn lý hoạt dộng kinh doanh bất động sản; hiệu quà đầu tư kinh doanh hất động sân Ngoài nội dung nghiệp vụ môi giới kinh doanh bất động sản mà tác giả đúc rút từ tài liệu ngồi nước trích (lẫn sách, nội dung chương mục dược cập nhật văn pháp luật hành liên quan đến cơng tóc mơi giới kinh doanh bất động sản Song, vãn hàn pháp quy dược chỉnh sửa, bổ sung thời gian thực hiện, mong độc già cập nhật thơng tin phù Iiợịĩ nội dung trích dẫn đ ể sách ln mang tính thực Cuốn sách nhằm phục vụ cho cán ngành quàn lý đất đai, nhà quản lý kinh (loanh quan tâm đến môi giới, kinh doanh, thị trường, định giá, sàn giao dịch quản lý sàn giao dịch hất động sàn Cuốn sách tài liệu tham khảo quỷ háu cho sinh viên trường (ỉựi học mn tìm hiểu quan tâm đến lĩnh vực bất động sản Tác giả DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CTXD Công trinh xây dựng DAĐT Dự án dẩu tư ĐTBĐS Đầu tư bất động sản ĐTXD Đẩu tư xây dựng GPMB Giải phóng mặt GTĐT Giá trị đầu tư GTSD Giá trị sử dụng GTTT Giá trị thị trường KCN Khu cỏng nghiệp KDBĐS Kinh doanh bất đông sản KĐTM Khu đô thị MGBĐS Môi giới bất dộng sản QLDA Quản lý dự án QSDĐ Quyền sử dụng đất TSCĐ Tài sản cố định TTBĐS Thị trường bấl động sản UBND ủ y ban nhân dân Chưưng TỔNG QUAN VỂ DỊCH v ụ MÔI GIỚI BÂT ĐỘNG SẢN 1.1 KHÁI NIỆM, S Ự C Ầ N TH IẾT CỦA DỊCH v ụ MÔI GIỚI BÂT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái niệm , nọi dung mỏi giứi nhà mỏi giúi 1.1.1.1 K hái niệm vé m ó i giới Mịi giới hoạt động người thứ ba với m ục đích tạo thông cảm , thấu hiểu vể vấn đề liên quan bên với nhau, việc giải cơng việc liên quan hai bên, người mơi giới lúc đóng vai trị cẩu nối Ngồi hoạt động mơi giới có thê xác định m ột công việc để tạo thu nhập thông qua Ihương vụ bên với Vì vậy, hoạt dộng mơi giới cơng việc với mục đích tạo thu nhập mà đối tượng thương vụ thực hai bên Nói theo cách đơn giàn: MGBĐS làm trung gian giao dịch mua bán BĐS Hoại động m ôi giới phải cõng khai, trung thực tuân thủ pháp luật Như vậy, để làm sáng tỏ khái niệm vê MGBĐS, khẳng định rằng: "Hoạt động MGBĐS” dựa việc thực công việc cho người khác m đối tượng quyền hạn khác liên quan đến BĐS Kết hoạt động việc thực yêu cầu khách hàng hợp đồng m ua - bán, chuyển nhượng, c h o th u ê R D S vóri s ự g iú p CÍÍV c ủ a n h m i g ió i N h rm g h o i đ ộ n g n y d ẫ n đ ế n thay dổi khía cạnh pháp lý hay thay đổi thực tế cùa BĐS Nhà mịi giới giúp bơn Ihực giao dịch BĐS thông qua kinh doanh dịch vụ môi giới mà địi tưcmg dối với BĐS Theo khái niệm, từ ngữ VỂ kinh doanh BĐS quy định Luậl Kinh doanh BĐS Việt Nam văn pháp luật có liên quan khái niệm MGBĐS hiếu hoạt động mà theo bên mơi giới làm trung gian cho bên kinh doanh BĐS bên m ua nhộn chuyên nhượng, thuê, thuê m ua BĐS việc đàm phán giao dịch, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS hường Ihù lao theo hợp đồng m õi giới 1.1.1.2 N ộ i d u n g m giới - Tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện cùa khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng - Đại diện theo uỷ quyền đê thực công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sàn - Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho bên việc đàm phán, ký hợp mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 1.1.1.3 N h m ôi giới - Nhà mơi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ BĐS (nhóm giúp chủ đầu tư chuyển ý tường cùa họ thành thực cống trình có giá trị kinh tế cao từ BĐS); - Nhà môi giới BĐS chịu trách nhiệm cho thuê bán loại BĐS cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào dự án lớn người cân đối nhu cầu khách hàng với phương án tài chù đầu tư; - Các nhà mơi giới BĐS đóng vai trị chù chốt kê hoạch tiếp thị, họ gợi ý viền cảnh, trình bày đặc điểm cùa sản phẩm, chức lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp thông tin phản hồi cho nhà đầu tư để kịp thời điều chình dự án Dựa theo khái niệm làm sở quan trọng xác định tính chất hoạt dóng MGBĐS: T nhất: Nhà MGBĐS hoạt động phục vụ cho người khác, họ đóng vai trị trung gian cho bên Nếu nhà MGBĐS trờ thành bên thương vụ việc thực hoạt động liên quan m ất tính chất mơi giới Chẳng hạn, nhân viên làm việc phịng kinh doanh cùa cơng ty kinh doanh BĐS, kinh doanh nhà ờ, họ bán hay cho thuê BĐS thuộc cơng ty mà (hực hoại động MGBĐS khơng phải hoạt động nhà MGBĐS Thứ hai: Hoạt động nhà MGBĐS hoạt dộng có tính chất thương mại Nhà MGBĐS thực hoạt động với mục tiêu kết nối mối quan hệ mang tính thương mại đến việc ký kết hợp mà hàng hoá BĐS - loại hàng hố đặc biệt T ba: Những cơng việc nhà MGBĐS trả cõng Họ tiến hành công việc để nhận tiẻn công, tiền hoa hồng 1.1.2 Sự cẩn thiết cùa dịch vụ môi giới bát dộng sản Dịch vụ MGBĐS hình thành phát triển tất yếu khách quan kinh lê' thị trường 1.1.2.1 C ần thiết theo yéu cầu pháp luật TTBĐS - Một thị trường phức tạp, hàng hố BĐS có giá trị lớn ảnh hường trực tiếp đến đời sống nhân dân Xuất phát từ hạn chế cùa TTBĐS Việt Nam thời gian qua, ngày 29/06/2006 Quốc hội nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam khố XI, kỳ họp thứ thông qua Luật kinh doanh BĐS Luật thức có hiệu lực từ 01/01/2007 Khi MGBĐS - Một hình thức kinh doanh dịch vụ BĐS hình thành phái triển, Luật kinh doanh BĐS ban hành quy định cho ngành dịch vụ MGBĐS phát triển khuôn khổ cùa pháp luật Tại chương IV, mục 1, từ Điều 44 đến Điểu 50 Luật kinh doanh BĐS quy định vé nguyên tắc hoạt động, nội dung, thù lao, hoa hổng, quyền nghĩa vụ tổ chức cá nhân MGBĐS điểu kiện cấp chứng chi MCIBĐS Điều cho thấy N hà nước xã hội công nhận MGBĐS trở thành nghề nén kinh tê’ thị trường 1.1.2.2 C ấn thiết đê đáp ứ ng n h u cấu giao dịch cùa th ị trường TTBĐS thị trường m ang tính chất đặc trưng thị trường khác Đặc biệt giá trị BĐS lại 1ỚI1 tính khốn BĐS lại Khơng phái chù tham gia vào TTBĐS thực giao dịch iheo mục đích cùa m ình Phần lớn, họ khơng có hiểu biết đầy đù lượng thông tin cần thiết để thực giao dịch Vì vậy, lúc người họ tìm đến tổ chức, cá nhân MGBĐS Bời họ nhận giúp đỡ, tư vấn giúp đỡ tìm thấy họ cần cách nhanh hiệu Ihỏng qua nhà MGBĐS 1.2 VAI TRỊ CỦA MƠI G IỚ I BÂT ĐƠNG SẢN TRONG THỊ TRƯỜNG BÂT ĐỘ NG SẢN Trước có Luật Kinh doanh BĐS vai trị “cị” nhà đất chưa thừa nhận xã hội Nói đến cò nhà đất người dân thường đắn đo, tâm lí sợ bị lừa đảo, họ khơng m uốn tham gia giao dịch BĐS thị trường lại phải thơng qua “cị” nhà dấl Tuy nhiên có giao dịch thành cơng có tham gia cò với vai trò trung gian Do tàm lí lo sợ cùa người dân vai trị nhà môi giới chưa xã hội thừa nhận, điều hạn chế giao dịch thị truờng, làm giảm số lượng giao dịch, dẫn tới kìm hãm phát triển thị truờng BĐS Rõ ràng MGBĐS có m ặt tích cực tiêu cực, người tham gia nhiéu làm cho thị trường m éo mó, khơng phu nhận vai trị cùa nhà m giới, họ chất xúc tác đưa giao dịch tới ihành công, thời thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Với tư cách trung gian cho hai bên thực giao dịch BĐS liên quan đến BĐS MGBĐS hay nói nhà MGBĐS có vai trị bán: 1.2.1 Thu thập cung cấp thóng tin vể bát dộng sản thóng tin khác có liên quan đến bát đọng sán Đặc thù cùa hàng hoá BĐS TTBĐS thị trường khơng hồn háo, thõng tin thị trường, hàng hố khơng thật đầy đủ, khơng phổ biến rộng rãi tiêu chí tham gia đánh giá BĐS khơng xác hàng hố khác Vì hệ thống thơng tin đóng m ột vai trò quan trọng vận hành [TBĐS, tồn thơng tin liên quan đến BĐS, bao gồm thơng tin về: Luật pháp, sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí BĐS, mơi trường, nhu cẩu, mức cung tâm lý tập quán BĐS hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu tác động nhiều yếu tô' phân tài sản quan trọng cùa doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức trị xã hộ gia đình cá nhân Khi thị trường thơng tin giao dịch đẩy đủ, đồng bô đưa TTBĐS vận hành thuận tiện hơn, người mua người bán hiểu biết thơng tin đó, họ dễ dàng định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch Đổng thời TTBĐS nước ta sơ khai hình thành giao dịch cơng khai thị trường ít, chủ yếu giao dịch ngầm số lượng người tham gia giao dịch thị trường số lượng nhỏ không đủ đế trờ thành cạnh tranh hồn hảo Từ dẫn tới giá cạnh tranh khơng hồn hảo người bán có nhiều lợi việc định Như rõ ràng giá khỏng phản ánh mối quan hệ cung cầu Hệ thống thơng tin khơng hồn hào thiếu xác dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt giá sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều phái chấp nhận giá cao, có nhu cẩu mua lại khơng có khả nàng tốn Các tổ chức mơi giới m ột chù thể cung cấp thông tin quan trọng TTBĐS Hệ thống tổ chức ngày phát triển, hoạt động chuyên nghiệp thi mức độ hồn hảo thơng tin BĐS ngày cao, hạn chế nhiéu rủi ro cho đôi tượng tham gia TTBĐS Thông tin vé BĐS thơng tin khác có liên quan đến BĐS sờ quan trọng cho việc thực giao dịch, lợi ích chứa đựng bên BĐS Công việc nhà MGBĐS việc thu thập đầy đủ, xác thơng tin cẩn thiết BĐS thơng tin có liên quan đến BĐS Nội dung thơng tin vé BĐS bao gồm: - Loại BĐS; - Vi trí BĐS: - Thơng tin quy hoạch có liên quan đến BĐS; - Quy mơ, diên tích BĐS; - Đặc điểm, tính chất, cơng sử dụng, chất lượng BĐS; - Thực trạng cơng trình hạ tầng, dịch vụ kỹ thuật xã hội có liên quan đến BĐS; - Tinh trạng pháp lý cùa BĐS bao gồm hồ sơ, giấy tờ quyền sờ hữu, quyền sử dụng BĐS giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS, lịch sử sờ hữu, sử dụng BĐS ; - Các hạn chế quyến sờ hữu, quyền sử dụng BĐS (nếu có); - Giá bán, chuyển nhượng, thuê, cho thuê, thuê m ua BĐS; - Quyền lợi ích cùa người thứ ba có liên quan; - Các thông tin khác liên quan đến BĐS Nhà MGBĐS phải có nhiệm vụ cơng khai tất thông tin thu thập BĐS phải cung cấp đầy đù, xác thơng tin cho khách hàng Nếu nhà doanh nghiệp sử dụng vốn lưu động hiệu quả, góp phần nâng cao tính động sàn xuất kinh doanh cùa doanh nghiệp Vòng quay thấp doanh nghiệp lưu giữ nhiều hàng tồn kho, dòng tiền giảm vốn hoại động gánh nặng trả lãi lãng lên, tốn chi phí lưu giữ rủi ro khó tiêu thụ khơng phù hợp với nhu cầu licu dùng thị trường V òng quay hàng tồn kho doanh nghiệp có quy m lớn có xu hướng cao doanh nghiệp có quy mơ nhỏ Riêng doanh nghiệp thuộc lĩnh vực tliưcmg mại dịch vụ vịng quay hàng tồn kho có xu hướng lớn doanh nghiệp có quy m ị hoạt động nhỏ c) Kỳ thu tiền bình i/nãn (N ) Các khoản phải thu bình quân N = X 36 ngày Doanh thu Hệ số phản ánh số ngày cẩn thiết đê chuyến khốn phải thu thành tiền mặt Kỳ thu tiền bình quân đánh giá thời giá bình quân thực khoản phải thu doanh nghiệp Kỳ thu tiền bình quân phụ thuộc vào quy m ô doanh nghiệp đặc thù lừng ngành nghề sàn xuất kinh doanh Kỳ thu tiền bình qn nhỏ vịng quay cùa khoản phải thu nhanh, cho biết hiệu sử dụng nguồn vốn doanh nghiệp cao (I)VòiitỊ quay vốn Ill'll động (V u) Doanh thu V |d (vòng/nãm ) = Vốn lưu động bình quân V ốn lưu động đầu kỳ + Vốn lưu động cuối kỳ V ố n lư u đ ủ ii£ b ìn h Iju ủ ii — - Vòng quay vốn lưu động cho biết vốn lưu động chuyển lần thành doanh thu Tỷ lệ cao chứng tỏ đồng vốn sử dụng hiệu Ngược lại, lý lệ thấp doanh nghiệp sử dụng vốn hiệu (tài sản nhàn rỗi, [hừa hàng tồn kho, vay nhiều tiền so với nhu cầu thực ) Vốn lưu động = Tài sản lưu động - Nợ ngắn hạn = V ốn dài hạn - Tài sản dài hạn Vốn dài hạn = V ốn chù sờ hữu + Vay dài hạn - Tài sản dài hạn el Tỷ suất lợi nhuận - Tỷ suất lợi nhuận - nguồn vốn: LNnv= — T lợi nhuận thuán -I y — T ơng ngũn vốn bình qn 143 - Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh - tổng nguồn vốn: Tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh Tổng nguồn vốn bình quân - Tỷ suất lợi nhuận - Vốn chủ sờ hữu: Tổng lợi nhuận Vốn chủ sờ hữu ■Tỷ suất lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh - Vốn chủ sờ hữu: Tổng lợi nhuận thuẩn iừ hoạt động kinh doanh Vốn chù sở hữu - Tỷ suất lợi nhuận - doanh thu: + Lợi nhuận trước thuế: Tổng lợi nhuận trước thuế Doanh thu + Lợi nhuận sau thuế: Tổng lợi nhuận sau thuế Doanh thu Các tiêu tỷ suất lợi nhận tiêu đánh giá tổng quát vẻ tình hình tài hiệu hoạt động sản xuất kinh doanhicùa doanh nghiệp Các tỷ suất lớn doanh nghiệp Sịàn xuất kinh doanh có hiệu quả; ngược lại, cho thấy doanh nghiệp gặp khó khăn hoạt động sản xuất kinh doanh, cảnh báo tiểm ẩn rủi ro, địi hỏi doanh nghiệp phải có biện pháp khắc phục 4.6.2.4 Sức tăng trưởng Chỉ số sức tăng trưởng giúp hiểu rõ mức độ tăng trường m rộng vé quy m ô công ty Chúng mức độ tăng trưởng hàng kỳ (tháng, quý, năm ) vể doanh thu lợi nhuận doanh nghiệp Trường hợp lý tường tăng trường doanh thu liền với tăng trường lợi nhuận a) Sức tăiìỊỊ trưởng (loanh thu - Tỷ lệ tăng trường doanh thu: Doanh thu kỳ sau TT,„ = Doanh thu kỳ trước 144 - Tý lệ tăng tường doanh thu từ hoạt động kinh doanh chính: Doanh thu từ hoạt động kinh doanh kỳ sau TTdtc= — ', ; , ,— , ' , , .-1 Doanh thu từ hoạt động kinh doanh kỳ trước Đ ây chi số quan trọng phản ánh mức độ tăng trường doanh thu doanh nghiệp cẩn ghi nhận: + So với tiêu lạm phát: Nếu tiêu tăng trưởng doanh thu tăng mà lạm phát giảm khơng tăng mức độ tâng trường theo chiều hướng tốt, số lượng sản phẩm hàng hoá tiêu thụ tăng (và ngược lại) + So sánh mức độ tăng trường cùa thị trường, nhỏ có nghía doanh nghiệp gặp khó khăn khả cạnh tranh thị phần thị trường b) Sức tăng trường lợi nhuận - Tý lệ tăng trường lợi nhuận: Tổng lợi nhuận kỳ sau Tổng lợi nhuận kỳ trước - Tý lệ tăng trướng lợi nhuận từ hoạt dộng kinh doanh Tổng lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh kỳ sau T T |n c = -; -1 Tông lợi nhuận thuân từ hoạt động kinh doanh kỳ trước Đây số để xem xét m ức độ tăng trường lợi nhuận doanh nghiệp Khi sức tăng trưởng cùa doanh thu đánh giá mức tăng trưởng m ặt số lượng tỷ lệ đáng giá mức độ m rộng vể m ặt chất lượng 4.6.3 Đánh giá hiệu kinh doanh cùa dự án đáu tư kinh doanh bất động sản Hệ tiêu đánh giá hiộu dự án đẩu tư kinh doanh BĐS đưa vào khai thác, sử dụng giống đánh giá hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp kinh doanh BĐS (nếu dự án vào khai thác hình thành m ột doanh nghiệp) 4.6.3.1 C ác c h i tiêu đánh g iá hiệu q u ả k in h t ế đấu tư B Đ S k h i đ u a vào sử d ụ n g - Tỷ suất doanh lợi cùa vốn tự có tính lợi nhận thu theo năm cùa dự án trẽn vốn tự có dự án kinh doanh BĐS; - Tỷ suất doanh lợi chung tổng vốn đầu tư vào dự án BĐS tính tổng lợi nhuận thu cùa năm vốn chung dự án kể vốn tự có vốn vay; - Tỷ suất doanh lợi so với doanh thu hàng năm 4.6.3.2 Các c h ỉtié u hiệu q u ả k in h t ế x ã h ộ i d ụ án Chỉ tiêu phản ánh lợi ích cộng đồng, lợi ích quốc gia hường lợi từ dự án Các tiêu có thê trực tiếp gián tiếp từ dự án Đối với dự án kinh doanh BĐS chí tiêu chủ yếu gồm: 145 - Các khoản thuế đóng góp cho nhà nước dự án gồm: Thuê sừ dụng đất, thuê chuyển nhượng QSDĐ, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp; - Thu nhập ngoại tệ hàng năm dự án tạo ra; - G iá trị sản phẩm gia tăng tạo hàng năm; - G iá trị sản phẩm gia tăng hàng năm so với vốn dự án; - Mức đóng góp hỗ trợ địa phương; - Bàn giao hạ tầng đò thị cho địa phương nơi đẩu tư dự án như: + Hạ tầng kỹ thuật: Hệ thống đường giao thõng, điện, nước, công viên xanh, hệ thống thông tin liên lạc; + Hệ thống hạ tầng xã hội: Trường học, bệnh viện dự án - Thu nhập người lao động; - Nâng cao chất lượng môi trường quanh dự án 4.6.4 Các nhán tố ảnh hưửng tới hiệu đầu tư kinh duanh bất động sản cùa doanh nghiệp 4.6.4.1 N h n tơ vón Vốn điều kiện khơng thể thiếu để m ột doanh nghiệp thành lập tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh Trong m ọi loại hình doanh nghiệp, vốn phán ánh nguồn lực tài đầu tư vào sản xuất kinh doanh Dưới góc độ cùa doanh nghiệp, vốn m ột điều kiện vật chất bán kết hợp với sức lao động yếu tô khác làm đầu vào cho trình sản xuất kinh doanh Sự tham gia vốn khịng bó hẹp q trình sản xuất vật chất riêng biệt mà Irong toàn trình sản xuất tái sản xuất liên tục suốt thời gian tổn doinh nghiệp, từ hát đẩu