Nghiên cứu mối quan hệ giữa tăng trưởng tín dụng và chỉ số giá căn hộ tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHƯU MINH TUẤN NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHƯU MINH TUẤN NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: THẨM ĐỊNH GIÁ Mã số: 7701230146 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: GS.TS NGUYỄN TRỌNG HỒI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Nghiên cứu mối quan hệ tăng trưởng tín dụng số giá hộ thành phố Hồ Chí Minh" kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân hướng dẫn GS TS Nguyễn Trọng Hoài Các số liệu nêu luận văn trích dẫn nguồn rõ ràng thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, xử lý trung thực khách quan Kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình nghiên cứu khác TPHCM, ngày tháng Tác giả năm 2016 MỤC LỤC Lời cam đoan Mục lục Danh mục từ viết tắt Danh mục bảng biểu CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.5 Phương pháp nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Tổng quan hộ để 2.1.1 Khái niệm hộ để 2.1.2 Phân loại bất động sản hộ để 2.1.3 Cung cầu giá thị trường bất động sản hộ để .8 2.1.4 Giá hộ 13 2.1.5 Các phương pháp xác định giá hộ 14 2.2 Tín dụng ngân hàng 18 2.2.1 Khái niệm tín dụng ngân hàng 18 2.2.2 Đặc điểm tín dụng ngân hàng 18 2.2.3 Vai trò tín dụng ngân hàng 19 2.3 Bằng chứng mối quan hệ tăng trưởng tín dụng giá hộ 22 2.4 Lược khảo nghiên cứu liên quan 24 2.5 Khung phân tích 27 Kết luận chương 30 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 31 3.1 Mơ hình nghiên cứu đề xuất 31 3.2 Các kiểm định ước lượng 32 3.3 Mô tả liệu nghiên cứu 40 Kết luận chương 41 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 42 4.1 Hiện trạng thị trường hộ để tăng trưởng tín dụng thành phố Hồ Chí Minh 42 4.2 Kết nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ giá hộ tăng trưởng tín dụng thành phố Hồ Chí Minh 47 4.2.1 Thống kê mô tả 47 4.2.2 Kiểm định nghiệm đơn vị 48 4.2.3 Lựa chọn độ trễ tối ưu mơ hình 49 4.2.4 Kiểm định đồng tích hợp 50 4.2.5 Kiểm định nhân Granger 50 4.2.6 Kết ước lượng mơ hình ECM 52 4.2.7 Hàm phản ứng đẩy 55 Kết luận chương 56 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 57 5.1 Kết nghiên cứu 57 5.2 Kiến nghị 57 5.3 Hạn chế nghiên cứu 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, ECM VAR GDP TP.HCM AR (1) NHNN GSO WTO DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU    Bảng 2.1: Tóm tắt mơ hình nghiên cứu 26 Hình 2.2: Khung phân tích nghiên cứu 29 Bảng 3.1: Tóm tắt biến mơ hình 32  Biểu đồ 4.1 Biến động số giá hộtại thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quý 4/2006 đến quý 2/2015 43  quý Biểu đồ 4.2 Tăng trưởng tín dụng thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 4/2006 đến quý 2/2015 45  Biểu đồ 4.3 Thay đổi số giá hộ tăng trưởng tín dụng thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn quý 4/2006 đến quý 2/2015 47        Biểu đồ 4.4 Thống kê mô tả mẫu khảo sát 49 Biểu đồ 4.5 Kiểm định tính dừng biến theo tiêu chuẩn ADF 50 Biểu đồ 4.6 Lựa chọn độ trễ tối ưu cho mơ hình 50 Biểu đồ 4.7 Kết kiểm định quan hệ đồng tích hợp 51 Bảng 4.8 Kết kiểm định Granger 52 Bảng 4.9 Kết ước lượng mơ hình ECM 53 Bảng 4.10 Phản ứng số giá hộ trước cú sốc tăng trưởng tín dụng 57 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản nơi lưu giữ nguồn vốn cực lớn kinh tế, thông thường tổng giá trị bất động sản chiếm khoảng 40% cải quốc gia (Viện Kinh tế Xây dựng, 2013) Do đó, phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nhiều lĩnh vực, nhiều ngành nghề kinh tế Bản thân thị trường lại có mối liên thơng mật thiết với nhiều thị trường khác thị trường vật liệu xây dựng, thị trường điện gia dụng, thị trường gỗ nội thất,… Đặc biệt thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn thông qua khoản vay ngân hàng thương mại Theo Gerlach (2003), tăng trưởng tín dụng có mối tương quan mật thiết với giá hộ nhiều thập kỷ qua Gerlach (2003) cho mối quan hệ nhân Một mặt, giá hộ ảnh hưởng đến nhu cầu khoản tín dụng xuất phát từ thiếu hụt nguồn tài cá nhân xã hội Sự giảm xuống tăng lên giá hộ làm cho cá nhân có nhu cầu mua hộ có đủ nguồn tài thiếu hụt nguồn tài Điều dẫn đến nhu cầu khoản tín dụng ngân hàng giảm xuống tăng lên Hơn nữa, thay đổi giá hộ ảnh hưởng đến khoản tín dụng thơnggiá trị tài sản đảm bảo Sự gia tăng hay giảm xuống giá trị tài sản đảm bảo ảnh hưởng đến ý chí trả nợ khách hàng, từ ảnh hưởng đến khả tốn khoản tín dụng cho ngân hàng Mặt khác, khoản tín dụng ảnh hưởng ngược lại giá hộ Để tăng trưởng dư nợ, ngân hàng nới lỏng điều kiện cấp tín dụng Điều giúp cho cơng ty kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án dễ dàng tiếp cận vốn vay Nguồn cung hộ thị trường gia tăng, điều kiện nhu cầu hộ ngắn hạn không thay đổi làm giá hộ giảm xuống Đồng thời giá hộ tăng lên ngân hàng siết chặt điều kiện cấp tín dụng Theo Gerlach (2003), Mặc dù tồn mối quan hệ nhân tăng trưởng tín dụng giá hộ số lượng nghiên cứu thực nghiệm tập trung vào vấn đề hạn chế Phần lớn nghiên cứu thực nghiệm sử dụng phương trình hồi quy tập trung vào ảnh hưởng chiều Chẳng hạn, Goodhart (1995) tìm thấy chứng ảnh hưởng giá bất động sản đến tăng trưởng tín dụng Anh Collyns Senhadji (2002) tìm thấy chứng ảnh hưởng tăng trưởng tín dụng đến giá bất động sản hộ để số kinh tế châu Á Trên sở khe hở nghiên cứu mối quan hệ nhân tăng trưởng tín dụng giá hộ, tác giả lựa chọn đề tài “Nghiên cứu mối quan hệ tăng trưởng tín dụng số giá hộ thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sĩ nhằm tìm kiếm chứng mối quan hệ nhân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn có mục tiêu nghiên cứu sau: Luận giảimối quan hệ nhân giữatăng trưởng tín dụng vàgiá hộ thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu thực nghiệm mối quan hệ nhân tăng trưởng tín dụng giá hộ thành phố Hồ Chí Minh 1.3 Câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu cụ thể hóa thông qua câu hỏi sau: Nguyên nhân nàodẫn đến biến động giá hộ thành phố Hồ Chí Minh? Có tồn hay khơng mối quan hệ nhân tăng trưởng tín dụng giá hộ thành phố Hồ Chí Minh? 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Về đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài tăng trưởng tín dụng giá hộ địa bàn thành phố Hồ Chí Minh  Về phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu luận văn giá hộ địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, giai đoạn Quý 4/2006–Quý2/2015 1.5 Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu: Phương pháp phân tích tổng hợp sử dụng nhằm làm sáng tỏ sở lý luận giá hộ mối quan hệ giá hộ tăng trưởng tín dụng Phương pháp thống kê mơ tả nhằm điều tra, thu thập số liệu tình hình thị trường hộ để ở,tăng trưởng tín dụng mối quan hệ tương tác với thị trường hộở tạithành phố Hồ Chí Minh Phương pháp nghiên cứu định lượng sử dụng nhằm mơ hình hóa mối quan hệ tăng trưởng tín dụng giá hộtrên sở lý thuyết phân tích, đánh giá Từ đólượng hóa tác động nhân tăng trưởng tín dụng vàgiácăn hộ để làm sở để đề xuất kiến nghị 1.6 Kết cấu luận văn Bài luận văn chia thành năm chương, cụ thể: Chương 1: Giới thiệu Trình bày sở hình thành đề tài nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu, ý nghĩa đề tài nghiên cứu kết cấu nghiên cứu Chương 2: Cơ sở lý luận Giới thiệu khái quát lý thuyết phục vụ cho nghiên cứu Tác giả tiến hành lược khảo nghiên cứu liên quan đến đề tài chương 2,làm sở để đề xuất mô hình nghiên cứu phù hợp với thực tế Chương 3: Mơ hình phân tích Trình bày khung phân tích, mơ hình nghiên cứu, cỡ mẫu, đặc điểm mẫu, phương pháp chọn mẫu, phương pháp thu thập liệu, phương pháp phân tích số liệu, quy trình thực nghiên cứu Representation, Estimation and Testing Econometrica , 55 , 251 16 Gerlach and W.Peng, 2003 Bank lending and property prices in Hong Kong The Hong Kong Institute for Monetary Research Working Paper No 12 17 Goodhart, C., 1995 Price Stability and Financial Fragility In K Sawamoto, Z Nakajima and H Taguchi, eds., Financial Stability in a Changing Environment: St 18 Gujarati, DN and DC Porter, 2009 Basic Econometrics, 5th edition New York: McGraw-Hill 19 Hofmann, B., 2003 Bank Lending and Property Prices: Some International Evidence The Hong Kong Institute for Monetary Research Working Paper No 22 20 Johansen, S and Juselius, K., 1990 Maximum Likelihood Estimation and Inference on Cointegration– with Applications to the Demand for Money Oxford Bulletin of Economics and Statistics, Vol 52, No 2, pp 169–210 21 Kiyotaki and J.Moore, 1997 Credit Cycles Journal of Political Economy, (105), pp.211-48 22 Shimizu, Y., 2000 Convoy Regulation, Bank Management, and the Financial Crisis in Japan Institute for International, (Special report 13), pp.57-99 23 Sims, C., A., 1980 Macroeconomics and Reality Econometrica 48, pp 148 24 Zhu, H., 2003 The importance of property markets for monetary policy and financial stability BIS, (paper No 21) 25 George H.Miller and Katy R.Gallagher, 1998 Residential Real Estate Appraisal 3rd ed New Jersey 26 Guerra, T., 2012 How supply and Demand Affects Housing Prices.http://homeguides.sfgate.com/supply-demand-affects-housing-prices46754.html [ngày truy cập 29/11/2015] Website: 27 Công ty Savills: http://vn.savills.com.vn/research/office-research.aspx 28 Economic Adventure: http:/www.economicadventure.org 29 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam: http://www.sbv.gov.vn/portal/faces/vi/pages/trangchu/tk/ccttqt?_afrLoop=3398176 311269715&_afrWindowMode=0&#%40%3F_afrLoop%3D3398176311269715% 26_afrWindowMode%3D0%26_adf.ctrl-state%3D7j7agvjg2_54 30 Tổng cục thống kê: https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=715 PHỤ LỤC THỐNG KÊ MÔ TẢ Mean Median Maximum Minimum Std Dev Skewness Kurtosis Jarque-Bera Probability Sum Sum Sq Dev Observations PHỤ LỤC KIỂM ĐỊNH NGHIỆM ĐƠN VỊ  Biến lt Null Hypothesis: L has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic - based on SIC, maxlag=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: *MacKinnon (1996) one-sided p-values Null Hypothesis: D(L) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic - based on SIC, maxlag=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: *MacKinnon (1996) one-sided p-values  Biến pt Null Hypothesis: P has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic - based on SIC, maxlag=8) t-Statistic Prob.* Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: *MacKinnon (1996) one-sided p-values Null Hypothesis: D(P) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic - based on SIC, maxlag=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: *MacKinnon (1996) one-sided p-values  Biến rt Null Hypothesis: R has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic - based on SIC, maxlag=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: *MacKinnon (1996) one-sided p-values Null Hypothesis: D(R) has a unit root Exogenous: Constant Lag Length: (Automatic - based on SIC, maxlag=8) Augmented Dickey-Fuller test statistic Test critical values: *MacKinnon (1996) one-sided p-values PHỤ LỤC LỰA CHỌN ĐỘ TRỄ TỐI ƯU VAR Lag Order Selection Criteria Endogenous variables: D(L) D(P) D(R) D(Y) Exogenous variables: C Date: 11/30/15 Time: 21:26 Sample: 2006Q4 2015Q2 Included observations: 30 Lag * indicates lag order selected by the criterion LR: sequential modified LR test statistic (each test at 5% level) FPE: Final prediction error AIC: Akaike information criterion SC: Schwarz information criterion HQ: Hannan-Quinn information criterion PHỤ LỤC KIỂM ĐỊNH SỐ QUAN HỆ ĐỒNG TÍCH HỢP Date: 11/30/15 Time: 21:47 Sample (adjusted): 2008Q1 2015Q2 Included observations: 30 after adjustments Trend assumption: Linear deterministic trend Series: D(L) D(P) D(R) D(Y) Lags interval (in first differences): to Unrestricted Cointegration Rank Test (Trace) Hypothesized No of CE(s) None * At most * At most At most * Trace test indicates cointegrating eqn(s) at the 0.05 level * denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level **MacKinnon-Haug-Michelis (1999) p-values Unrestricted Cointegration Rank Test (Maximum Eigenvalue) Hypothesized No of CE(s) None * At most At most At most * Max-eigenvalue test indicates cointegrating eqn(s) at the 0.05 level * denotes rejection of the hypothesis at the 0.05 level **MacKinnon-Haug-Michelis (1999) p-values PHỤ LỤC KIỂM ĐỊNH NHÂN QUẢ GRANGER Pairwise Granger Causality Tests Date: 12/01/15 Time: 00:21 Sample: 2006Q4 2015Q2 Lags: Null Hypothesis: D(P) does not Granger Cause D(L) D(L) does not Granger Cause D(P) D(R) does not Granger Cause D(L) D(L) does not Granger Cause D(R) D(Y) does not Granger Cause D(L) D(L) does not Granger Cause D(Y) D(P) does not Granger Cause D(R) D(R) does not Granger Cause D(P) D(Y) does not Granger Cause D(P) D(P) does not Granger Cause D(Y) D(Y) does not Granger Cause D(R) D(R) does not Granger Cause D(Y) PHỤ LỤC ƯỚC LƯỢNG MƠ HÌNH HIỆU CHỈNH SAI SỐ Vector Error Correction Estimates Date: 12/03/15 Time: 08:19 Sample (adjusted): 2008Q1 2015Q2 Included observations: 30 after adjustments Standard errors in ( ) & t-statistics in [ ] Cointegrating Eq: D(P(-1)) D(R(-1)) D(Y(-1)) D(L(-1)) C Error Correction: CointEq1 CointEq2 D(P(-1),2) D(P(-2),2) D(P(-3),2) D(R(-1),2) D(R(-2),2) D(R(-3),2) D(Y(-1),2) D(Y D(Y D(L( D(L( D(L( R-squared Adj R-squared Sum sq resids S.E equation F-statistic Log likelihood Akaike AIC Schwarz SC Mean dependent S.D dependent Determinant resid covariance (dof adj.) Determinant resid covariance Log likelihood Akaike information criterion Schwarz criterion Dependent Variable: D(P,2) Method: Least Squares Date: 12/03/15 Time: 08:54 Sample (adjusted): 2008Q1 2015Q2 Included observations: 30 after adjustments D(P,2) = C(1)*( D(P(-1)) - 0.0961556858627*D(Y(-1)) - 0.0690084773075 *D(L(-1)) - 0.00195379269063 ) + C(2)*( D(R(-1)) - 0.233924492249 *D(Y(-1)) + 0.99738872913*D(L(-1)) + 0.00685287530457 ) + C(3) *D(P(-1),2) + C(4)*D(P(-2),2) + C(5)*D(P(-3),2) + C(6)*D(R(-1),2) + C(7) *D(R(-2),2) + C(8)*D(R(-3),2) + C(9)*D(Y(-1),2) + C(10)*D(Y(-2),2) + C(11)*D(Y(-3),2) + C(12)*D(L(-1),2) + C(13)*D(L(-2),2) + C(14)*D(L( -3),2) + C(15) C(1) C(2) C(3) C(4) C(5) C(6) C(7) C(8) C(9) C(10) C(11) C(12) C(13) C(14) C(15) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood F-statistic Prob(F-statistic) PHỤ LỤC KIỂM ĐỊNH WALD Wald Test: Equation: Untitled Test Statistic F-statistic Chi-square Null Hypothesis: C(12)=C(13)=C(14)=0 Null Hypothesis Summary: Normalized Restriction (= 0) C(12) C(13) C(14) PHỤ LỤC HÀM PHẢN ỨNG ĐẨY Response to Cholesky One S.D Innov ations Response of D(P) to D(P) Response of D(P) to D(R) Response of D(P) to D(Y) Response of D(P) to D(L) ...BỘ GIÁO DỤCVÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHƯU MINH TUẤN NGHIÊN CỨU MỐI QUAN HỆ GIỮA TĂNG TRƯỞNG TÍN DỤNG VÀ CHỈ SỐ GIÁ CĂN HỘ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên... mối quan hệ nhân địa bàn thành phố Hồ Chí Minh 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Luận văn có mục tiêu nghiên cứu sau: Luận giảimối quan hệ nhân giữatăng trưởng tín dụng v? ?giá hộ thành phố Hồ Chí Minh Nghiên. .. nghiên cứu mối quan hệ nhân tăng trưởng tín dụng giá hộ, tác giả lựa chọn đề tài ? ?Nghiên cứu mối quan hệ tăng trưởng tín dụng số giá hộ thành phố Hồ Chí Minh? ?? làm đề tài nghiên cứu cho luận văn