Phòng ngừa và xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản tại ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông cửu long

1 eafaom1 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH - LƯƠNG THỊ TRÚC LY PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh - Năm 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là: Lương Thị Trúc Ly Sinh ngày 21 tháng 12 năm 1988 – Tại Hòa Thịnh – Tây Hòa – Phú Yên Quê quán: Phú Yên Hiện công tác tại: Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển Nhà Đồng Bằng sơng Cửu Long Là học viên cao học khóa 14 – lớp CH14C1 Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM Mã số học viên: …… Cam đoan đề tài: PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG Người hướng dẫn khoa học: TS Lê Thẩm Dương Luận văn thực Trường Đại học Ngân hàng TP HCM Luận văn chưa trình nộp để lấy học vị thạc sĩ trường đại học Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tác giả, kết nghiên cứu trung thực, khơng có nội dung công bố trước nội dung người khác thực ngoại trừ trích dẫn dẫn nguồn đầy đủ luận văn Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm lời cam đoan danh dự TP HCM, ngày… tháng … năm… Tác giả Lương Thị Trúc Ly ii TÓM TẮT LUẬN VĂN Khi nợ xấu nói chung, BĐS nói riêng tăng cao làm hạn chế khả mở rộng tăng trưởng tín dụng, làm giảm lợi nhuận khả kinh doanh ngân hàng Mặt khác, nợ xấu tác động trực tiếp đến khả tài ngân hàng, làm suy giảm khả cạnh tranh vị ngân hàng trình phát triển hội nhập Chính vậy, phịng ngừa xử lý nợ xấu nhằm bước lành mạnh hóa tài NHTM hoạt động trọng tâm tiến trình tái cấu hệ thống NHTM nói chung, MHB nói riêng Trước yêu cầu thực tế khách quan với việc áp dụng phương pháp nghiên cứu linh hoạt từ việc thu thập thông tin liệu từ nguồn khác sau tiến hành tổng hợp, phân tích, thống kê, so sánh, diễn dịch, quy nạp,…luận văn hoàn thành mục tiêu nghiên cứu đề Thứ nhất: khái quát lý luận bất động sản, ngừa xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, cơng tác phịng ngừa xử lý nợ xấu tín dụng BĐS ngân hàng Phát triển nhà Đồng Sơng Cửu Long Từ đó, mặt đạt được, hạn chế nguyên nhân tồn hạn chế công tác ngừa xử lý nợ xấu BĐS thời gian qua Thứ ba: đề xuất giải pháp kiến nghị cần thiết nhằm tăng cường ngăn ngừa xử lý nợ xấu tín dụng BĐS MHB thời gian tới iii MỤC LỤC DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT vii DANH MỤC BẢNG, BIỂU, SƠ ĐỒ ix LỜI MỞ ĐẦU x CHƯƠNG 1: BẤT ĐỘNG SẢN, NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.1.3.1 Tính cố định vị trí địa lý khơng có khả di dời 1.1.3.2 Tính lâu bền 1.1.3.3 Tính khan 1.1.3.4 Tính dị biệt 1.1.3.5 Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội 1.1.3.6 Chịu chi phối pháp luật sách Nhà nước 1.1.3.7 Một số đặc điểm khác 1.1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 1.1.4.1 Vị trí bất động sản 1.1.4.2 Hình dáng bất động sản yếu tố văn hóa 1.1.4.3 Tính pháp lý bất động sản 1.1.4.4 Mục đích sử dụng bất động sản 1.1.4.5 Cung cầu bất động sản 1.1.4.6 Chính sách nhà nước 1.2 Đặc điểm cho vay bất động sản 1.3 Nợ xấu bất động sản 1.3.1 Khái niệm nợ xấu, tỷ lệ nợ xấu 1.3.1.1 Nợ xấu 1.3.1.2 Tỷ lệ nợ xấu 1.3.2 Tác động nợ xấu bất động sản 1.3.2.1 Tác động đến hoạt động ngân hàng thương mại iv 1.3.2.2 Tác động đến khách hàng vay vốn 1.3.2.3 Tác động đến thị trường bất động sản, hệ thống tiền tệ, kinh tế 1.3.3 1.4 1.3.3.1 Nguyên nhân khách quan 10 1.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan từ phía ngân hàng 10 1.3.3.3 Nguyên nhân chủ quan từ phía khách hàng 11 Phòng ngừa xử lý nợ xấu bất động sản 12 1.4.1 Phòng ngừa nợ xấu bất động sản 12 1.4.1.1 Xây dựng sách tín dụng thích hợp 12 1.4.1.2 Thực cấp tín dụng lành mạnh 15 1.4.1.3 Duy trì trình kiểm tra, giám sát, theo dõi tín dụng chặt chẽ 16 1.4.2 1.5 Nguyên nhân nợ xấu bất động sản 10 Nội dung xử lý nợ xấu 19 1.4.2.1 Tổ chức nhân xử lý nợ xấu 20 1.4.2.2 Các biện pháp xử lý nợ xấu 20 Kinh nghiệm số nước việc phòng ngừa xử lý nợ xấu bất động sản 24 1.5.1 Kinh nghiệm từ Mỹ 24 1.5.2 Kinh nghiệm từ số nước Châu Á 26 1.5.3 Bài học cho Ngân hàng thương mại Việt Nam 27 KẾT LUẬN CHƯƠNG 28 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHỊNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 29 2.1 Tổng quan Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 29 2.1.1 Lịch sử hình thành phát triển 29 2.1.2 Kết hoạt động kinh doanh giai đoạn từ năm 2010 - 2014 30 2.2 Thực trạng tín dụng bất động sản Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 31 2.2.1 Tình hình dư nợ cho vay bất động sản 31 2.2.1.1 Diễn biến dư nợ cho vay bất động sản 31 2.2.1.2 Phân loại theo cấu dư nợ cho vay bất động sản 32 2.2.2 Tình hình nợ xấu cho vay bất động sản 35 v 2.3 Thực trạng phòng ngừa xử lý nợ xấu bất động sản Ngân hàng phát triển nhà Đồng Sông Cửu Long 38 2.3.1 Thực trạng phòng ngừa nợ xấu bất động sản 38 2.3.1.1 Chính sách tín dụng 38 2.3.1.2 Quy trình tín dụng bất động sản 41 2.3.1.3 Hệ thống chấm điểm xếp hạng tín dụng nội 43 2.3.1.4 Kiểm tra, giám sát khoản vay 45 2.3.1.5 Chính sách phân loại nợ xấu trích lập dự phịng 47 2.4.1 Thực trạng xử lý nợ xấu bất động sản 50 2.4.1.1 Quy trình xử lý nợ có vấn đề MHB 51 2.4.1.2 Thực trạng tình hình xử lý nợ xấu bất động sản MHB 53 2.5 Đánh giá tình hình thực công tác ngừa xử lý nợ xấu bất động sản 59 2.5.1 Thành tựu đạt 60 2.5.2 Mặt hạn chế nguyên nhân 61 2.5.2.5 Ngừa nợ xấu bất động sản 61 2.5.2.6 Xử lý nợ xấu 65 KẾT LUẬN CHƯƠNG 69 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC PHỊNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 70 3.1 Định hướng tín dụng bất động sản, cơng tác phịng ngừa xử lý nợ xấu bất động sản Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 70 3.2 Giải pháp ngân hàng Phát triển nhà đồng sông Cửu Long 72 3.2.1 Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản 72 3.2.1.1 Hồn thiện mơ hình quản lý rủi ro tập trung 72 3.2.1.2 Xây dựng sách tín dụng bất động sản phù hợp 73 3.2.1.3 Thiết kế chuẩn vay tín dụng bất động sản 76 3.2.1.4 Thực quy trình tín dụng chặt chẽ thành lập thêm số đơn vị chuyên biệt để tăng cường công tác ngừa xử lý nợ xấu BĐS 78 3.2.1.5 Hoàn thiện hệ thống chấm điểm xếp hạng nội 79 3.2.1.6 Tăng cường cơng tác kiểm sốt khoản vay bất động sản 80 3.2.1.7 Giải pháp khác 81 vi 3.2.2 Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản 81 3.2.2.1 Nâng cao lực tài 81 3.2.2.2 Nâng cao chất lượng hoạt động Ban đạo quản lý nợ Hội sở 82 3.2.2.3 Nhanh chóng thúc đẩy tiến độ thành lập cơng ty khai thác quản lý tài sản trực thuộc ngân hàng Phát triển nhà đồng Sông Cửu Long 83 3.2.2.4 Cần có chiến lược xử lý nợ cụ thể, đa dạng hóa kết hợp linh hoạt biện pháp xử lý nợ xấu bất động sản 84 3.3 3.2.2.5 nhánh Tổ chức tập huấn chuyên đề quy trình xử lý nợ có vấn đề cho chi 85 3.2.2.6 Cần thiết xây dựng đội ngũ cán có chất lượng 85 Kiến nghị Chính phủ, Ngân hàng nhà nước ngành có liên quan 86 3.3.1 Trong công tác ngừa nợ xấu bất động sản 86 3.3.1.1 Các biện pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản 86 3.3.1.2 Tăng cường công tác tra kiểm sốt tín dụng bất động sản 88 3.3.1.3 Bổ sung thêm chức cảnh báo sớm, nợ cấu giữ nguyên nhóm nợ theo Qquyết định 780 thông tư 09 Ngân hàng nhà nước khách hàng cho Thơng tin tín dụng Ngân hàng nhà nước (CIC) 88 3.3.2 Trong công tác xử lý nợ xấu bất động sản 89 3.3.2.1 sản Thực đồng giải pháp tăng tính khoản thị trường bất động 89 3.3.2.2 Tiếp tục thực giải pháp để VAMC hoạt động thực có hiệu để hỗ trợ thị trường 92 3.3.2.3 Xem xét phê duyệt nhanh chóng đề án thành lập MHBAMC 93 3.3.2.4 Hoàn thiện pháp luật xử lý nợ xấu 93 KẾT LUẬN CHƯƠNG 95 KẾT LUẬN 96 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 100 PHỤ LỤC 103 vii DANH MỤC KÝ HIỆU VIẾT TẮT STT CHỮ VIẾT TẮT NGHĨA TIẾNG VIỆT AMC Công ty quản lý khai thác tài sản BCTC Báo cáo tài BĐS Bất động sản CBKD Cán kinh doanh CBTD Cán tín dụng CTTC Cơng ty tài DPRR Dự phịng rủi ro DNL & ĐCTC Doanh nghiệp lớn định chế tài ĐBSCL Đồng Bằng sơng cửu Long 10 ĐVT Đơn vị tính 11 HĐKD Hoạt động kinh doanh 12 HĐQT Hội đồng quản trị 13 HĐTD Hợp đồng tín dụng 14 KAMCO Cơng ty quản lý nợ Chính phủ Hàn Quốc 15 KH Khách hàng 16 MHB Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long Công ty Trách nhiệm hữu hạn Quản lý nợ Và Khai 17 MHBAMC thác tài sản – Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long viii 18 MTV Một thành viên 19 NHĐT Ngân hàng đầu tư 20 NHNN Ngân hàng Nhà Nước 21 NHTM Ngân hàng thương mại 22 NSNN Ngân sách nhà nước 23 QLN Quản lý nợ 24 SME Phòng Doanh nghiệp vừa nhỏ 25 TAMC 26 TCTD Tổ chức tín dụng 27 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 28 TMCP Thương mại cổ phần 29 TSĐB Tài sản đảm bảo 30 RRTD Rủi ro tín dụng 31 UBTD Ủy ban tín dụng 32 UBND Ủy ban nhân dân 33 VAMC 34 XLN Xử lý nợ 35 XHTDNB Xếp hạng tín dụng nội Cơng ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Thái Lan Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Quản lý tài sản tổ chức tín dụng Việt Nam ix DANH MỤC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ TÊN BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ STT TRANG Bảng 2.1: Kết hoạt động kinh doanh MHB giai đoạn 2010– 2014 30 Bảng 2.2: Cơ cấu dư nợ cho vay kinh doanh BĐS theo thời gian 32 Bảng 2.3: Nợ xấu cấu nợ xấu cho vay BĐS MHB năm 2010 2014 35 Bảng 2.4: Phân loại xếp hạng nợ theo điểm tín dụng MHB 44 Bảng 2.5: Dư nợ bất động sản cấu giai đoạn 2010 – 2014 MHB 46 Bảng 2.6: Tình hình phân loại nợ xấu BĐS trích lập dự phịng MHB 47 Bảng 2.7: Tình hình xử lý nợ xấu bất động sản MHB từ 2010 – 2014 54 Biểu đồ 2.1: Dư nợ bất động sản giai đoạn 2010 – 2014 MHB 31 10 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo mục đích MHB 33 11 Biểu đồ 2.3: Cơ cấu dư nợ bất động sản theo địa bàn MHB 34 12 Biểu đồ 2.4: Dư nợ vủa khách hàng cho ngân hàng để xử lý tài sản - Trường hợp không đạt thỏa thuận với khách hàng khách hàng khơng hợp tác, cố tình chây ỳ để kéo dài thời hạn trả nợ cịn cách chuyển hồ sơ khởi kiện tới tịa án Q trình khởi kiện đến kết thúc vụ kiện thường kéo dài, điều ảnh hưởng khơng nhỏ đến q trình xử lý nợ TCTD Hoặc trường hợp có phán tịa án việc thi hành án phát TSĐB quan thi hành án chưa thi hành án với nhiều lý do: án chưa rõ ràng, lý khác Khi đó, ngân hàng phải chờ quan thi hành án làm việc lại với tòa án, thời gian chờ hàng tháng có đến nửa năm Vì vậy, việc thu hồi vốn cho ngân hàn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn - Do đó, Nhà nước cần nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung quy định xử lý TSĐB, tạo đồng thống luật, văn pháp luật ban hành Đơn giản hố trình tự, thủ tục liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm từ khâu đấu giá đến thi hành án; sửa đổi quy định mang tính hành q trình xử lý TSĐB, tạo điều kiện cho bên nhận bảo đảm dễ dàng tiếp cận với TSĐB, nhanh chóng xử lý TSĐB để thu hồi nợ hài hòa quyền lợi ích hợp pháp chủ nợ với quyền lợi ích bên có liên quan - Đối với tài sản đảm bảo tồn đọng khách hàng khơng trả nợ hạn tài sản phải kê biên, phong tỏa đưa đấu giá để trả nợ cho ngân hàng thời hạn định pháp luật quy định rõ ràng Trong trường hợp tài sản dùng để đảm bảo cho nhiều khoản vay ngân hàng khác ngân hàng phải quyền bán tài sản để thu hồi nợ trước tiên, sau quyền ưu tiên cho ngân hàng Việc quy định để nâng cao trách nhiệm ngân hàng nhận tài sản, đảm bảo cho khoản vay trách nhiệm quan công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Tránh trường hợp tài sản đem đảm bảo cho nhiều khoản vay khác giá trị khoản vay lớn nhiều lần giá trị tài sản đảm bảo Khuyến khích ngân hàng đưa vào hợp đồng cho vay điều khoản “bên vay không đem tài sản chấp/cầm cố cho ngân hàng để đảm bảo cho nghĩa vụ tài tổ chức tín dụng khác” ... PHỊNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 70 3.1 Định hướng tín dụng bất động sản, cơng tác phịng ngừa xử lý nợ xấu bất động sản Ngân. .. THỰC TRẠNG PHÒNG NGỪA VÀ XỬ LÝ NỢ XẤU TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG PHÁT TRIỂN NHÀ ĐỒNG BẰNG SÔNG CỬU LONG 29 2.1 Tổng quan Ngân hàng Phát triển nhà Đồng Bằng Sông Cửu Long 29... quát lý luận bất động sản, ngừa xử lý nợ xấu tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động tín dụng, nợ xấu, cơng tác phịng ngừa xử lý nợ xấu tín dụng