Phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ *** - ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội - Năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CƠNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHỐN VIỆT NAM Chun ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS TRẦN THẾ NỮ Xác nhận cán hƣớng dẫn Xác nhận chủ tịch hội đồng chấm luận văn Hà Nội – 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn nghiên cứu độc lập riêng Những thông tin, liệu, số liệu luận văn trung thực tự thu thập Kết nghiên cứu luận văn chưa công bố nghiên cứu Tác giả luận văn Đào Thị Thanh Hƣơng MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG BIỂU ii LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP 1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 1.2 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP 1.2.1 Phân tích tài doanh nghiệp 1.2.2 Nguyên tắc xây dựng hệ thống phân tích tài .11 1.3 HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP TRÊN TTCK VIỆT NAM 11 1.3.1 Nhóm đánh giá khái qt tình hình tài .13 1.3.2 Nhóm phân tích chun sâu tình hình tài 20 1.3.3 Một số tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam 25 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34 2.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 34 2.2 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.2.1 Phương pháp thu thập liệu .35 2.2.2 Công tác chuẩn bị phân tích 35 2.2.3 Phương pháp sử dụng phân tích 36 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI MỘT SỐ CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT Ở VIỆT NAM 38 3.1 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 38 3.1.1 Đặc điểm thị trường bất động sản 38 3.1.2 Vai trò thị trường bất động sản .39 3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán .39 3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 42 3.2.1Phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam theo quy định pháp luật 42 3.2.2Thực trạng phân tích tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam 44 CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CƠNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 60 4.1 SỰ CẦN THIẾT HOÀN HIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH60 4.1.1 Phân tích tài phải đảm bảo tính cơng khai, minh bạch 60 4.1.2 Hệ thống phân tích tài phải dễ hiểu 61 4.1.3 Hệ thống phân tích tài phải kịp thời, khách quan 61 4.1.4 Hệ thống phân tích tài phải đảm bảo tính tổng thể 61 4.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM 61 4.2.1 Các phƣơng pháp sử dụng phân tích 61 4.2.2 Tiến hành phân tích .63 4.3 HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM 64 4.3.1 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái qt tình hình tài 64 4.3.2 Hồn thiện tiêu phân tích tài chuyên sâu .72 4.4 Những điều kiện nhằm hồn thiện hệ thống phân tích tài CTCP bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam 77 4.4.1 Về phía cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam 77 4.4.2 Về phía Ủy ban chứng khốn Nhà nước .77 4.4.3 Về phía sở giao dịch chứng khốn 78 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 81 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 Kí hiệu BCĐKT BCKQKD BĐS BEP Bq CK CP CTCP DT DTT ĐK EBIT HĐKD HTK LNST LNTT NDN NNH NPT NPTr PTTC SGDCK TS TSCĐ TSDH TSNH T&TĐT TTCK TTCK UBCKNN VCSH ROE Nguyên nghĩa Bảng cân đối kế toán Báo cáo kết kinh doanh Bất động sản Khả sinh lời kinh tế tài sản Bình quân Cuối kỳ Cổ phiếu Công ty cổ phần Doanh thu Doanh thu Đầu kỳ Lợi nhuận trước thuế lãi vay Hoạt động kinh doanh Hàng tồn kho Lợi nhuận sau thuế Lợi nhuận trước thuế Nợ dài hạn Nợ ngắn hạn Nợ phải thu Nợ phải trả Phân tích tài Sở giao dịch chứng khốn Tài sản Tài sản cố định Tài sản dài hạn Tài sản ngắn hạn Tiền khoản tương đương tiền Thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán Ủy ban chứng khoán Nhà nước Vốn chủ sở hữu Khả sinh lời vốn chủ sở hữu i DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Nội dung Trang Bảng 1.1 Tổng hợp hệ thống phân tích tài 34 cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn Bảng 3.1 Bảng phân tíc tài quy định cáo bạch 45 Bảng 3.2 Phân tích cấu vốn năm 2014 Cơng ty HBC 54 Bảng 3.3 Phân tích khả tốn CLG năm 2014 56 Bảng 3.4 Phân tích khả toán HBC năm 2014 57 Bảng 3.5 Phân tích khả sinh lời LCG năm 2014 58 Bảng 3.6 Phân tích lực hoạt động DIG năm 2014 60 Bảng 4.1 Bảng đánh giá khái quát tình hình huy động vốn 72 Bảng 4.2 Bảng đánh gái khái quát tình hình sử dụng vốn 72 10 Bảng 4.3 Bảng đánh giá khái quát mức độ độc lập tài 73 11 Bảng 4.4 Bảng đánh giá khái quát khả toán 75 12 Bảng 4.5 Bảng đánh giá khái quát khả sinh lời 76 13 Bảng 4.6 Bảng đánh giá lực hoạt động 77 14 Bảng 4.7 Bảng tổng hợp tiêu đánh giá khái quát tình 79 hình tài 15 Bảng 4.8 Bảng phân tích mối quan hệ tài sản nguồn vốn 80 16 Bảng 4.9 Bảng phân tích tình hình tốn mối quan 81 hệ nợ phải thu nợ phải trả 17 Bảng 4.10 Bảng phân tích tốc độ tốn 82 18 Bảng 4.11 Bảng phân tích rủi ro 83 19 Bảng 4.12 Bảng phân tích luồng tiền 84 20 Bảng 4.13 Bảng tiêu cổ phiếu 84 ii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường chứng khoán Việt Nam số năm trở lại có phục hồi hơn, có tăng số lượng cơng ty niêm yết thị trường chứng khoán Nhưng thể chế tài Việt Nam chưa đủ mạnh để có thơng tin tài thực hiệu sở thông tin minh bạch, kịp thời Những thông tin cơng bố cịn chưa đủ tính xác thực, địi hỏi người sử dụng thơng tin tài cần xây dựng hệ thống phân tích tài hiệu từ đầu chặt chẽ để có định tài đắn phù hợp với đối tượng sử dụng thơng tin Từ đó, góp phần xây dựng hệ thống tài quốc gia thêm mạnh Rất nhiều công ty niêm yết TTCK, với nhiều ngành khác Mỗi ngành có quan tâm nhiều đối tượng sử dụng thông tin Trong bất động sản ngành phi tài điển hình nhiều đối tượng quan tâm Bởi thị trường bất động sản phận quan trọng kinh tế quốc dân, thị trường liên quan trực tiếp tới lượng tài sản cực lớn mặt quy mơ, tính chất mặt giá trị Bất động sản biểu thịnh vượng quốc gia Tỷ trọng bất động sản tổng số cải xã hội quốc gia khác thường chiếm khoảng 40% lượng cải vật chất quốc gia Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động kinh tế Bất động sản quan trọng thiếu đời sống, nguồn tài nguyên q giá, có hạn khơng thể thay Thêm vào đó, thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2014 có tín hiệu phục hồi tích cực khoản giá có xu hướng tăng nhẹ số phân khúc Sự phục hồi diện rộng với lượng hàng tồn kho giảm ổn định, khối lượng giao dịch thị trường tăng vọt phục hồi giá chào bán diễn tất phân khúc cao cấp, trung cấp nhà giá phải thị trường Do có tảng vững tăng trưởng GDP tín dụng Việt Nam phục hồi, với điều chỉnh sách nhà nới lỏng quy định sở hữu nhà người nước ngồi gói hỗ trợ tín dụng cho lĩnh vực bất động sản giúp mở rộng nhu cầu mua bất động sản Thị trường bất động sản “nóng” trở lại Với xu hội nhập quốc tế “nóng” trở lại thị trường bất động sản, nhu cầu sử dụng thông tin tình hình tài cơng ty bất động sản ngày quan tâm Do vậy, việc cung cấp thơng tin tài cách xác, kịp thời hiệu vô quan trọng Phân tích tài doanh nghiệp thể thực trạng tài doanh nghiệp thời điểm kết q trình Tình hình tài doanh nghiệp tốt hay xấu, khả quan hay bi quan thể rõ nét qua tiêu phân tích tài Việc phân tích tài giúp người đọc biết trạng thái tài cụ thể doanh nghiệp xu hướng phát triển doanh nghiệp sức mạnh tài chính, an ninh tài chính, mức độ độc lập tài chính, sách huy động sử dụng vốn, khả sinh lời khả toán doanh nghiệp Đồng thời, từ việc PTTC dự báo thơng tin tài tương lại, thuận lợi khó khăn xảy với doanh nghiệp Vì thơng tin mà phân tích tài mang lại nên phân tích tài nhiều đối tượng khác quan tâm nhà quản trị doanh nghiệp, quan nhà nước, nhà đầu tư, người lao động, tổ chức tín dụng Chính vậy, việc nghiên cứu phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết yêu cầu mang tính cấp thiết, có ý nghĩa mặt lý luận thực tiễn, để giúp thị trường bất động sản phát triển hướng quy luật Xuất phát từ vai trò nhu cầu cấp thiết liên quan đến phân tích tài chính, sau thời gian nghiên cứu, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam” Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu xuyên suốt luận văn vận dụng lý thuyết phân tích tài sử dụng liệu thực tế để phân tích, đánh giá thực trạng tình hình phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Từ đó, đưa giải pháp nhằm hoàn thiện tổ chức, nội dung phương pháp phân tích tài CTCP BĐS niêm yết Nhằm nâng cao chất lượng thông tin tài cơng bố cơng khai thị trường công ty cổ phần bất động sản niêm yết Việt Nam Từ đó, luận văn hướng tới mục tiêu cụ thể sau: - Làm rõ sở lý luận phân tích tài doanh nghiệp xây dựng hệ thống phân tích tài doanh nghiệp - Phân tích thực trạng hệ thống phân tích tài áp dụng công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam; - Đánh giá thực trạng hệ thống phân tích tài cơng khai cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam; - Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện phân tích tình hình tài nhằm nâng cao chất lượng thơng tin tài cơng bố cơng khai công ty cổ phần bất động sản niêm yết TTCK Việt Nam Câu hỏi nghiên cứu Để đạt mục đích nghiên cứu, luận văn tập trung giải đáp câu hỏi: Đề tài tác giả nghiên cứu có ảnh hưởng đến chất lượng thơng tin tình hình tài cơng ty bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam cơng bố cơng khai? Từ đó, luận án phải giải đáp câu hỏi cụ thể sau: - Những đặc trưng CTCP BĐS niêm yết ảnh hưởng đến phân tích tài chính? - Các cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết phân tích tài nào? Những tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản sử dụng trọng yếu? - Một số giải pháp nhằm hồn thiện phân tích tài công ty bất động sản niêm yết Việt Nam? Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu PTTC CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam lý luận thực tiễn Nhằm đảm bảo tính minh bạch lành mạnh thơng tin tài - Phạm vi nghiên cứu: 4.3.1.4 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát khả sinh lời Qua khảo sát thực trạng đánh giá thực trạng khả sinh lời CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Tác giả đưa cách thống tiêu ROE, ROA, ROS sử dụng lợi nhuận sau thuế để tính, khơng sử dụng lợi nhuận gộp hay lợi nhuận trước thuế Đồng thời thống gọi tên tiêu phản ánh khả sinh lời tỷ suất thay hệ số hay tỷ số Thông tin khả sinh lời CTCP BĐS niêm yết định đến sức hấp dẫn công ty nhà đầu tư, hay quan tâm đối tác Để có thơng tin nhanh theo luận văn nhóm tiêu đánh giá khái quát khả sinh lời công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán gồm: Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu (ROE), Tỷ suất sinh lời tổng tài sản (ROA), Tỷ suất sinh lời doanh thu (ROS) Những tiêu lấy số liệu bảng cân đối kế toán báo cáo kết hoạt động kinh doanh công ty Bảng 4.5: Bảng đánh giá khái quát khả sinh lời Chỉ tiêu Công thức 1.Tỷ suất sinh lời kinh tế tài 𝐋𝐍𝐓𝐓 𝐯à 𝐋𝐕 sản (BEP) 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪 2.Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở hữu 𝐋𝐍𝐒𝐓 𝐕𝐂𝐒𝐇 𝐛𝐪 (ROE) 3.Tỷ suất sinh lời tài sản (ROA) Kỳ Kỳ Kỳ phân tích so gốc phân với kỳ gốc tích +/- % ∗ 𝟏𝟎𝟎 ∗ 𝟏𝟎𝟎 𝐋𝐍𝐒𝐓 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪 ∗ 𝟏𝟎𝟎 (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.1.5 Hoàn thiện tiêu đánh giá khái quát lực hoạt động Phân tích lực hoạt động giúp cho doanh nghiệp biết lực doanh nghiệp mức độ Năng lực hoạt động thể yếu tố: (1) Số vòng quay tổng tài sản, tiêu cho biết kỳ kinh doanh tài sản quay vòng, Số vòng quay tài sản lớn 69 chứng tỏ tài sản vận động nhanh, nhân tố đẩy mạnh tăng doanh thu, góp phần tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp Số liệu “Doanh thu thuần” lấy từ mã số 11 BCKQHĐKD, “Tổng tài sản” lấy từ mã số 270 BCĐKT Số vòng quay khoản phải thu, tiêu cho biết kỳ phân (2) tích khoản phải thu từ khách hàng vòng Số liệu phải thu bao gồm phải thu ngắn hạn phải thu dài hạn, chủ yếu phải thu khách hàng Số liệu phải thu ngắn hạn khách hàng lấy từ mã số 131 BCĐKT, số liệu phải thu dài hạn khách hàng lấy từ mã số 211 BCĐKT Số liệu “Doanh thu thuần” lấy từ mã số 10 BCKQHĐKD Số vòng quay hàng tồn kho, tiêu cho biết kỳ phân tích (3) hàng tồn kho quay vòng, số vòng quay hàng tồn kho lớn chứng tỏ hàng tồn kho không bị tồn đọng nhiều Việc phân tích số vịng quay hàng tồn kho công ty cổ phần bất động sản quan trọng, hoạt động doanh nghiệp tiến triển tốt số vịng quay lớn, hàng tồn kho lưu thông tốt, không bị ứ đọng Số liệu “Giá vốn hàng bán” lấy từ mã số 11 BCKQHĐKD, Số liệu “Hàng tồn kho”lấy từ mã số 140 BCĐKT Tác giả xây dựng bảng đánh giá lực hoạt động sau: Bảng 4.6: Bảng đánh giá lực hoạt động Kỳ gốc Chỉ tiêu Cơng thức 1.Số vịng quay tổng tài sản 2.Số Kỳ Kỳ phân tích so phân với kỳ gốc tích +/- % 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪 vòng quay khoản phải thu 3.Số vòng quay hàng tồn kho 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐂á𝐜 𝐤𝐡𝐨ả𝐧 𝐩𝐡ả𝐢 𝐭𝐡𝐮 𝐛𝐪 𝐆𝐢á 𝐯ố𝐧 𝐡à𝐧𝐠 𝐛á𝐧 𝐇𝐓𝐊 𝐛𝐪 (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) Có thể tổng hợp phần giải pháp hoàn thiện tiêu đánh giá khái qt tình hình tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam qua bảng 4.6 sau: 70 Bảng 4.7: Bảng tổng hợp tiêu đánh giá khái qt tình hình tài STT Tên tiêu Cơng thức tính Thực trạng sử dụng tiêu Hệ thống tiêu đánh giá khái quát tình hình tài + Chỉ tiêu đánh giá khái qt tình hình huy động vốn Tỷ trọng loại Giá trị loại nguồn vốn Chưa sử dụng – nên Tổng nguồn vốn nguồn vốn bổ sung + Chỉ tiêu đánh giá khái quát tình hình sử dụng vốn Cơ cấu tài sản Giá trị loại tài sản Tổng tài sản Số cơng ty sử dụng + Chỉ tiêu đánh giá khái quát mức độ độc lập tài Hệ số tài trợ Hệ số tự tài trợ TSDH VCSH Tổng NV Chưa sử dụng – nên VCSH TSDH Chưa sử dụng – nên bổ sung bổ sung + Chỉ tiêu đánh giá khái quát khả toán Hệ số khả toán ngắn hạn Hệ số khả toán nhanh Hệ số khả 0thanh toán tức thời TSNH NNH Đã sử dụng Tiền tương đương tiền NNH Đã sử dụng Tiền tương đương tiền Nợ đến hạn hạn Chưa sử dụng – nên bổ sung + Chỉ tiêu đánh giá khái quát khả sinh lời Tỷ suất sinh lợi vốn chủ sở hữu (ROE) Tỷ suất sinh lợi tài sản (ROA) 10 Tỷ suất sinh lợi LNST ∗ 100 VCSH BQ Đã sử dụng – cần LNST ∗ 100 Tổng TS bq Đã sử dụng – cần LNST ∗ 100 DTT Đã sử dụng – Cần 71 thống cách tính thống cách tính doanh thu thống cách tính + Chỉ tiêu đánh giá khái quát lực hoạt động 11 Số vòng quay tổng tài sản 12 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐓𝐒 𝐛𝐪 Số vòng quay khoản phải thu 13 Số vòng quay hàng tồn kho Hầu hết sử dụng 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) Số công ty sử 𝐓ổ𝐧𝐠 𝐝𝐨𝐚𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮 (𝐭𝐡𝐮ầ𝐧) 𝐂á𝐜 𝐤𝐡𝐨ả𝐧 𝐩𝐡ả𝐢 𝐭𝐡𝐮 𝐛ì𝐧𝐡 𝐪𝐮â𝐧 dụng – nên bổ sung 𝐆𝐢á 𝐯ố𝐧 𝐡à𝐧𝐠 𝐛á𝐧 Hầu hết sử dụng 𝐇𝐓𝐊 𝐛𝐪 (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2 Hồn thiện tiêu phân tích tài chun sâu Các tiêu phân tích chun sâu tình hình tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam cho phép người sử dụng thông tin đánh giá hiệu theo mặt hoạt động thực trạng tài thời điểm, nắm ngun nhân tác động đến tình hình tài hiệu hoạt động công ty Về tiêu phân tích tài chuyên sâu, tác giả cho CTCP BĐS niêm yết thị trường chứng khốn cần phải có đầy đủ tiêu phản ánh mặt khác tài doanh nghiệp Hệ thống tiêu phân tích bao gồm: tiêu phản ánh cấu trúc tài chính, tiêu phản ánh tình hình tốn, tiêu phản ánh hiệu kinh doanh, tiêu phản ánh rủi ro tài 4.3.2.1 Hồn thiện tiêu phân tích cấu trúc tài Qua khảo sát thực trạng phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Cấu trúc tài đề cập tất công ty cấu nguồn vốn đề cập số cơng ty cấu tài sản Đã tác giả đề cập phần đánh giá khái quát tình hình tài Cấu trúc tài phân tích chuyên sâu xem xét góc độ mối quan hệ tài sản nguồn vốn Về sở liệu để tính tốn phân tích chuk2n sâu cấu trúc tài chính, sử dụng số liệu BCĐKT mã số: 100, 200, 270, 300, 330, 400 Bảng 4.8: Bảng phân tích mối quan hệ tài sản nguồn vốn Chỉ tiêu Cơng thức 72 Kỳ Kỳ Kỳ phân tích gốc Hệ số NNH so với TS NNH Tổng TS Hệ số NDH so với TS NDH phân so với kỳ gốc tích +/- % Tổng TS Hệ số nợ so với TS NNH + NDH Tổng TS Hệ số TSNH so với TSNH VCSH Hệ số TSDH so với TSDH VCSH VCSH VCSH Hệ số TS so với VCSH Tổng TS VCSH (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.2 Hoàn thiện tiêu phân tích tình hình tốn Với thơng tin khái quát khả toán tác giả đưa tiêu nhằm hoàn thiện, để có thơng tin chun sâu tình hình tốn cho đối tượng sử dụng thơng tin có ảnh hưởng trực tiếp đến khả tốn doanh nghiệp nhà cung cấp, tình hình thu hồi công nợ khách hàng tốc độ tốn Phân tích chun sâu tình hình tốn công ty cổ phần bất động sản niêm yết, phương diện: Đánh giá chung tình hình tốn, Phân tích tình hình tốn ngắn hạn, Phân tích tình hình tốn dài hạn Cụ thể: Chỉ tiêu đánh giá chung tình hình tốn: phản ánh mối quan hệ việc công ty chiếm dụng vốn chủ nợ (chủ nợ nhà cung cấp, người lao động, nhà nước, ngân hàng, tổ chức tín dụng…) với nợ (con nợ khách hàng, người mua hàng, nhà nước, đơn vị thành viên công ty….) Số liệu “Nợ phải thu” bao gồm “Các khoản phải thu ngắn hạn” “Các khoản phải thu dài hạn” đượclấy từ mã số 130 210 BCĐKT, Số liệu “Nợ phải trả” lấy từ mã số 300 BCĐKT Chỉ tiêu phân tích tình hình tốn ngắn hạn: tiêu phản ánh mức độ công ty chiếm dụng vốn thời gian năm tài Cơ sở lấy số liệu từ báo cáo 73 tài tiêu liên quan đến phải thu phải trả bảng cân đối kế toán Số liệu “Các khoản phải thu ngắn hạn” “Nợ ngắn hạn” lấy từ mã số 130, 310 BCĐKT Chỉ tiêu phân tích tình hình tốn dài hạn: tiêu phản ánh tình hình chiếm dụng vốn năm tài Cơ sở lấy số liệu báo cáo tài năm sổ chi tiết phải thu phải trả công ty cổ phần bất động sản niêm yết mã số 210 330 BCĐKT Tác giả đưa bảng phân tích tình hình tốn cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết, phân tích chuyên sâu bảng sau: Bảng 4.9: Phân tích tình hình tốn mối quan hệ nợ phải thu nợ phải trả Kỳ Chỉ tiêu Công thức 1.NPT so với nợ phải trả Nợ phải thu Nợ phải trả Nợ phải thu hạn Nợ phải trả hạn 2.Nợ phải thu hạn so với nợ phải trả hạn Kỳ Kỳ phân tích gốc phân so với kỳ gốc tích +/% 3.Phải thu ngắn hạn so với Nợ phải thu ngắn hạn Nợ phải trả ngắn hạn phải trả ngắn hạn 4.Phải thu dài hạn so với phải Nợ phải thu dài hạn Nợ phải trả dài hạn trả dài hạn (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) Phân tích tốc độ tốn phản ánh tình hình tốn cơng ty Tình hình tốn cơng ty tốt tốc độ toán cao ngược lại Do thơng tin tốc độ tốn công ty cổ phần bất động sản niêm yết quan trọng Tốc độ toán cơng ty đo lường tiêu số vịng quay khoản phải thu, số vòng quay khoản phải trả thời gian thu hồi nợ, thời gian tốn Tác giả đưa bảng phân tích tốc độ tốn sau: Bảng 4.10: Bảng phân tích tốc độ toán Chỉ tiêu Kỳ Kỳ gốc phân Cơng thức 74 Kỳ phân tích so với kỳ gốc tích +/- % DTT 1.Số vịng quay khoản phải thu NPT bq Số tiền hàng mua chịu 2.Số vòng quay khoản phải trả Nợ phải trả bình quân Thời gian kỳ phân tích 3.Thời gian thu hồi tiền Số vòng quay Khoản phải trả (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.3 Hoàn thiện tiêu phân tích rủi ro Phân tích rủi ro tài tiêu khơng chủ doanh nghiệp quan tâm mà cổ đông, nhà đầu tư hay chủ nợ quan tâm Vì vốn họ phụ thuộc vào lớn mạnh tài cơng ty Rủi ro tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết tác giả quan tâm đến hai tiêu: Rủi ro thị trường, rủi ro họa động Bảng 4.11: Bảng phân tích rủi ro Chỉ tiêu Kỳ gốc Cơng thức Kỳ phân tích Kỳ phân tích so với kỳ gốc +/% Giá trị rủi ro Vị ròng * Giá TS * Hệ số rủi ro thị trường Giá trị rủi ro Tỷ lệ (%) * Chi phí trì hoạt động hoạt đông (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.4 Hồn thiện tiêu phân tích luồng tiền Phân tích luồng tiền phân tích quan trọng phân tích tài cơng ty cổ phần nói chung, cơng ty cổ phần BĐS niêm yết nói riêng Bảng 4.12: Bảng phân tích luồng tiền Chỉ tiêu Kỳ Kỳ gốc phân tích Cơng thức Nợ phải trả Hệ số đảm nhận nợ dòng tiền Lưu chuyển tiền từ HĐKD 75 Kỳ phân tích so với kỳ gốc +/% Hệ số đảm nhận nợ Cổ tức cổ tức Lưu chuyển tiền từ HĐKD Hệ số dòng tiền Lưu chuyển tiền từ HĐKD doanh thu Doanh thu Hệ số dòng tiền Lưu chuyển tiền từ HĐKD tổng tài sản Tài sản EBIT + Khấu hao Hệ số khả toán tiền vay Lãi vay + Nợ gốc đến hạn trả (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.3.2.5 Phân tích tiêu cổ phiếu Chỉ tiêu cổ phiếu tiêu công ty niêm yết, cổ đông, nhà đầu tư đặc biệt quan tâm Qua phân tích tài chính, Chỉ tiêu cổ phiếu giúp người sử dụng thông tin biết giá trị cổ phiếu, biết sức mạnh cổ phiếu thị trường Tác giả đưa bảng phân tích giá trị cổ phiếu Bảng 4.13: Các tiêu cổ phiếu Kỳ Kỳ Kỳ phân Chỉ tiêu Công thức gốc phân tích so với tích kỳ gốc +/% Phân tích sinh lời tài Lợi nhuận bình qn LNST − Cổ tức chi trả CP ưu đãi CP thường Số lượng CP thường lưu hành lưu hành (EPS) Hệ số giá so với LN cổ phiếu (P/E) Giá thị trường CP thường LN cho CP thường (EPS) Cổ tức trả CP thường LN CP thường (EPS) Cổ tức thu nhập cổ phiếu thường (D/E) Hệ số giá trị sổ sách TS − Nợ − Vốn CP ưu đãi cổ phiếu phố Số CP phổ thơng thơng (BVPS) Phân tích tình hình tăng trƣởng Gcpck − Gcpđk Tốc độ tăng (giảm) giá trị ghi sổ CP Gcpđk thường (Tcp) Gttck − Gttđk Tốc độ tăng (giảm) giá trị thị trường CP Gttđk thường (TGtt) 76 Tốc độ tăng (giảm) thu nhập bình quân CP thường (Teps) Tốc độ tăng trưởng bền vững (Tbv) EPS1 − EPS0 EPS0 Thay đổi VCSH VCSH đầu kỳ (Nguồn: Ý kiến đề xuất luận văn) 4.4 Những điều kiện nhằm hoàn thiện hệ thống phân tích tài CTCP bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam 4.4.1 Về phía cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam Có thể nói, việc thành cơng hay thất bại việc phân tích tài phụ thuộc lớn vào nhận thức, quan điểm mục đích cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết Nhiều công ty chạy theo lợi ích trước mắt mà thực cơng bố thơng tin mang tính hình thức, khơng phản ánh thực tế tình hình tài cơng ty Để thơng tin phân tích tài cơng khai, kịp thời, xác, đầy đủ để tạo lập củng cố niềm tin nhà đầu tư Bên cạnh việc nhận thức tầm quan trọng phân tích tài chính, cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết cần bồi dưỡng trình độ cán tài kế tốn đáp ứng u cầu chun mơn nghiệp vụ, trình độ phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Cần có phận chun mơn phân tích tài có kiến thức chun mơn cao, có chứng hành nghề phân tích tài Bộ Tài quy định, am hiểu quy định pháp luật phân tích tài có trách nhiệm cao công việc Để chuẩn bị sở liệu cho việc phân tích có liệu quan trọng báo cáo tài cơng ty, cần công bố trung thực, kịp thời, trọng yếu điều cần thiết Với sở liệu phân tích đầy đủ, cơng ty cổ phần bất động sản nên có phận chun mơn phân tích tài kết hợp sử dụng phần mềm để tính tốn cập nhật số liệu phân tích tài cách hiệu kịp thời cho người sử dụng thơng tin 4.4.2 Về phía Ủy ban chứng khoán Nhà nước Ủy ban Chứng khoán nhà nước (UBCKNN) với vai trị quan chủ trì việc xây dựng, quản lý, giám sát định hướng cho phát triển hoạt động TTCK UBCKNN chắn đóng vai trị quan trọng việc hồn thiện 77 tiêu phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết nói chung, công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn nói riêng Trước hết, UBCKNN cần nhận thức tầm quan trọng việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý thống nhất, thiết lập chế giám sát TTCK cách bản, chuyên nghiệp theo thông lệ quốc tế nhằm bảo quyền lợi ích hợp pháp nhà đầu tư, tăng tính công khai, minh bạch lòng tin nhà đầu tư, từ nhằm đảm bảo tính ổn định thị trường Xây dựng cở hạ tầng công nghệ thông tin đồng đại UBCKNN cần có lộ trình rõ ràng cho việc hồn thiện hệ thống tiêu phân tích Cần có kiểm sốt chặt chẽ kỹ lưỡng việc tuân thủ pháp luật việc cơng bố thơng tin phân tích tài thị trường chứng khoán Đảm bảo thời gian, đầy đủ tiêu phân tích tối thiểu đáp ứng nhu cầu thơng tin cho nhà phân tích dễ dàng nhanh chóng, đánh giá thị trường, ngành, nhóm ngành hay doanh nghiệp 4.4.3 Về phía sở giao dịch chứng khoán Sở giao dịch chứng khoán cần thường xuyên kiểm tra tình hình chấp hành cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết, đảm bảo cho hoạt động giao dịch diễn liên tục, thông suốt Sở giao dịch chứng khốn phải có trách nhiệm kiểm tra, nhắc nhở, đôn đốc công ty cổ phần bất động sản việc công bố thông tin tài thị trường Thơng tin tài cơng bố cần công khai, minh bạch, kịp thời nhằm tạo môi trường đầu tư công bằng, cung cấp kịp thời thông tin, liệu cần thiết cho nhà đầu tư Bên cạnh việc kiểm tra, nhắc nhở, đôn đốc công ty cổ phần bất động sản niêm yết việc công bố thông tin thị trường, Sở giao dịch chứng khoán cần nghiên cứu nâng cao chất lượng, đa dạng hóa phương tiện, hồn thiện nội dung cơng bố thơng tin tài thị trường đảm bảo cho người sử dụng thơng tin dễ dàng tiếp cận, có thơng tin đầy đủ, kịp thời, xác 78 Kết luận chƣơng Chương bốn nghiên cứu việc hồn thiện phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, Nội dung chương trình bày vấn đề sau: - Sự cần thiết hồn thiện hệ thống phân tích tài - Một số giải pháp hồn thiện hệ thống phân tích tài cơng ty cổ phần BĐS TTCK Việt Nam - Hoàn thiện hệ thống tiêu phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam - Những điều kiện nhằm hồn thiện phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Những giải pháp mà chương đề cập giúp công tác phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam khắc phục nhược điểm tồn thực trạng, giúp phân tích tài hiệu Từ cung cấp nhiều thơng tin hữu ích cho cơng ty, cho nhà đầu tư đối tượng quan tâm khác 79 KẾT LUẬN Hồn thiện phân tích tài công ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam yêu cầu cần thiết cho phát triển doanh nghiệp bất động sản đối tượng quan tâm Việc hoàn thiện phân tích tài phương diện xây dựng hệ thống tiêu, cách thức thực nội dung phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam, nhằm nâng cao chất lượng thông tin tài Về cần đảm bảo yêu cầu sau: + Đảm bảo phân tích tài khoa học, rõ rang đáp ứng tốt yêu cầu phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khốn nói riêng, công ty niêm yết thị trường chứng khốn nói chung + Trong phân tích tài tiêu phân theo nhóm có tính liên đới tiêu + Có tính khoa học, dễ dàng tiếp cận, dễ hiểu không gây nhầm lẫn + Phù hợp với đặc thù công ty cổ phần bất động sản niêm yết Việt Nam Luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận phân tích tài cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết TTCK Việt Nam Nghiên cứu đánh giá thực trạng phân tích tài chính, từ đưa quan điểm, giải pháp để hoàn thiện phân tích tài CTCP BĐS niêm yết TTCK Việt Nam Nhằm hạn chế tồn có tình hình phân tích tài chính, tăng tính hiệu thơng tin phân tích tài chính, giúp cho đối tượng sử dụng thông tin nhà quản lý, nhà đầu tư, quan quản lý nhà nước, có định đắn riêng tham gia có giao dịch liên quan đến thị trường 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài chính, 2007 Quyết định số 13/2007/QĐ – BTC ngày 13/3/2007 Bộ tài chính, 2007 Thơng tư 38/2007/TT – BTC ngày 18/4/2007 Bộ tài chính, 2010 Thông tư số 09/2010/TT-BTC ngày 15/01/2010 Nguyễn Trọng Cơ Nguyễn Thị Thà, 2009 Phân tích tài doanh nghiệp Hà Nội: Nhà xuất tài Nguyễn Minh Kiều, 2011 Tài doanh nghiệp Nhà xuất lao động xã hội Nguyễn Năng Phúc, 2015 Phân tích báo cáo tài Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân Trần Ngọc Thơ, 2007 Tài doanh nghiệp đại NXB Thống Kê Lê Thị Xuân, 2010 Phân tích tài doanh nghiệp Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân Danh mục website: Báo cáo thường niên năm 2014 30 công ty nguồn từ http://cafef.vn/ 10 Website tài chính: http://www.mof.gov.vn/ 11 Website hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam: http://vnrea.vn/ 81 Phụ lục 01: Danh sách 58 Công ty cổ phần Bất động sản niêm yết trƣờng chứng khốn Việt Nam STT Mã CK Tên cơng ty API CTCP đầu tư Châu Á – Thái Bình Dương ASM CTCP Đầu tư Xây dựng Sao Mai tỉnh An Giang BCI CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh CCL CTCP Đầu tư phát triển Dầu khí Cửu Long CLG CTCP Đầu tư Phát triển Nhà đất Cotec CSC CTCP Đầu tư Xây dựng Thành Nam D11 CTCP Địa ốc 11 D2D CTCP phát triển Đô thị Công nghiệp số DIG Tổng CTCP Đầu tư phát triển Xây dựng 10 DLG CTCP Tập đoàn Đức Long Gia Lai 11 DRH CTCP Đầu tư nhà mơ ước 12 DTA CTCP Đệ Tam 13 DXG CTCP Dịch vụ Xây dụng địa ốc Đất Xanh 14 DLR Công ty cổ phần Địa ốc Đà Lạt 15 HAG CTCP Hoàng Anh Gia Lai 16 HBC CTCP Xây dựng Kinh doanh Địa ốc Hịa Bình 17 HDC CTCP phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu 18 HDG CTCP Tập đồn Hà Đơ 19 HQC CTCP Tư vấn – Thương mại – Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân 20 IDI CTCP Đầu tư Phát triển Đa Quốc Gia 21 IDJ CTCP Đầu tư tài Quốc tế phát triển doanh nghiệp IDJ 22 IDV Công ty cổ phần Phát triển hạ tầng Vĩnh Phúc 23 IJC Công ty cổ phần Phát triển Hà tầng Kỹ thuật 24 ITA CTCP Đầu tư – Công nghiệp Tân Tạo 25 ITC Công ty cổ phần Đầu tư - Kinh doanh Nhà 26 KAC Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Khang An 27 KBC Tổng công ty phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP 28 KDH CTCP Đầu tưu Kinh doanh Nhà Khang Điền 29 LCG Công ty cổ phần LICOGI 16 30 LGL CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị Long Giang thị Sàn HNX HOSE HOSE HOSE HOSE HNX HNX HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HNX HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HNX HNX HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE 31 32 33 34 35 36 37 38 39 LHG NBB NDN NHA NTL NVT OGC PDR PPI 40 41 42 43 PVL QCG RCL REE 44 45 46 47 SC5 SCR SDU SJS 48 49 50 51 SZL TDH TIG TIX 52 53 TKC UDC 54 55 56 57 58 UIC VCR VIC VPH VRC Công ty cổ phần Long Hậu Công ty cổ phần đầu tư Năm Bảy Bảy Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng Tổng công ty Đầu tư Phát triển Nhà Đô thị Nam Hà Nội Công ty cổ phần phát triển đô thị Từ Liêm CTCP Bất động sản Du Lịch Ninh Vân Bay Công ty cổ phần Tập đoàn Đại Dương CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt Công ty CP phát triển hạ tầng Bất động sản Thái Bình Dương Cơng ty cổ phần Địa ốc Dầu Khí Cơng ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai Công ty cổ phần Địa ốc Chợ Lớn Công ty cổ phần Cơ điện lạnh HOSE HOSE HNX HNX HOSE HOSE HOSE HOSE HOSE Công ty cổ phần xây dựng số Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gịn Thương Tín CTCP Đầu tư xây dựng phát triển đô thị Sông Đà Công ty CP Đầu tư phát triển Đô thị & Khu công nghiệp Sông Đà Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành Công ty cổ phần phát triển nhà Thủ Đức Công ty cổ phần Tập đồn Đầu tư Thăng Long Cơng ty cổ phần sản xuất kinh doanh Xuất nhập Dịch vụ đầu tư Tân Bình CTCP Xây dựng Kinh doanh địa ốc Tân Kỷ Công ty CP Xây dựng Phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu CTCP Đầu tư phát triển Nhà Đô Thị IDICO CTCP Đầu tư phát triển Du Lịch Vinaconex Tập Đồn VinGroup – Cơng ty cổ phần Cơng ty cổ phần Vạn Phát Hưng Công ty cổ phần Xây lắp Địa ốc Vũng Tàu HOSE HNX HNX HNX HNX HOSE HNX HOSE HOSE HOSE HNX HOSE HNX HOSE HOSE HNX HOSE HOSE HOSE ... 3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 3.2.1 Phân tích tài cơng ty cổ phần niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam theo quy... niêm yết thị trường chứng khoán .39 3.2 THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM 42 3.2. 1Phân tích tài cơng ty cổ phần. .. hoàn thiện hệ thống phân tích tài CTCP bất động sản niêm yết thị trƣờng chứng khoán Việt Nam 77 4.4.1 Về phía cơng ty cổ phần bất động sản niêm yết thị trường chứng khoán Việt Nam