Nghiên cứu quy định đủ điều kiện mở bán hàng dự án hình thành trong tương lai, đảm bảo việc huy động vốn giai đoạn đầu bán hàng dự án phù hợp quy định pháp luật.điều kiện và cách thức huy động vốnthủ tục ký kết hợp đồng
QUY ĐỊNH PHÁP LÝ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC BÁN HÀNG DỰ ÁN I/ Cơ sở pháp lý Dự án: - Đã có quy hoạch chi tiết 1/500; - Đã có hồ sơ mốc giới định vị đất; - Đã có Quyết định sơ …./QĐ-UBND ngày 22/5/2017 UBND thành phố Hà Nội việc giao ….m2 đất phường … , quận Long Biên cho Công ty … để thực Dự án … - Đã hoàn thiện đầu tư xây dựng hạ tầng dự án II/ Các phương án lựa chọn huy động vốn Ký hợp đồng Hợp tác đầu tư: * Điều kiện huy động vốn Hợp tác đầu tư: Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt theo quy định pháp luật; Dự án đầu tư xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án phê duyệt; Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; Đã có thơng báo đủ điều kiện huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án Chủ đầu tư phải có văn kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn thơng báo đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định Điểm Sở Xây dựng phải có văn thông báo nhà đủ điều kiện huy động vốn gửi chủ đầu tư; hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn phải có văn nêu rõ lý Trường hợp đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị thời hạn quy định Điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo chủ đầu tư quyền ký hợp đồng huy động vốn phải chịu trách nhiệm việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thơng báo khơng có văn thông báo việc đủ điều kiện huy động vốn sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư (Căn khoản 3, điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở) ** Thủ tục ký Hợp đồng góp vốn: => Đảm bảo Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở: Hình thức huy động vốn phải phù hợp loại nhà theo quy định Luật Các trường hợp huy động vốn khơng hình thức không đáp ứng đủ điều kiện loại nhà theo quy định pháp luật nhà khơng có giá trị pháp lý Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định pháp luật nhà Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn huy động vào mục đích phát triển nhà đó, khơng sử dụng vốn huy động cho dự án khác mục đích khác Vốn phục vụ cho phát triển nhà thực sách nhà xã hội phải quản lý theo quy định Luật này, pháp luật có liên quan theo thỏa thuận bên Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển loại nhà (Căn Điều 68 - Luật nhà số 65/2014/QH13) => Quy định ký Hợp đồng huy động vốn: “2 Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại phải tuân thủ quy định sau đây: a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải đáp ứng hình thức, điều kiện theo quy định Luật Nhà quy định Khoản Điều Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng; chủ đầu tư khơng áp dụng hình thức huy động vốn quy định điểm hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân để Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;” (Căn khoản 2, điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở) III/ PHƯƠNG ÁN KÝ HỢP ĐỒNG: - Ký hợp đồng qua đơn vị môi giới * CƠ SỞ PHÁP LÝ ĐÍNH KÈM: Căn quy định Điều Luật nhà số 65/2014/QH13: Điều 69 Vốn phục vụ cho phát triển nhà thương mại Vốn thuộc sở hữu chủ đầu tư Vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Điều 19 Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực thơng qua hình thức quy định Khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không với quy định Điều 68, Điều 69 Luật Nhà quy định Điều khơng pháp luật cơng nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà thương mại phải tuân thủ quy định sau đây: a) Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải đáp ứng hình thức, điều kiện theo quy định Luật Nhà quy định Khoản Điều Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng; chủ đầu tư khơng áp dụng hình thức huy động vốn quy định điểm hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập phá Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà theo quy định Điểm a Khoản Điều phải thơng qua hợp đồng góp vốn hợp đồng hợp tác đầu tư hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư ký kết hợp đồng sau có đủ điều kiện sau đây: a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà phê duyệt theo quy định pháp luật; b) Dự án đầu tư xây dựng nhà thực xong giải phóng mặt theo tiến độ thực dự án phê duyệt; c) Đã có biên bàn giao mốc giới dự án; d) Đã có thơng báo đủ điều kiện huy động vốn Sở Xây dựng nơi có dự án Chủ đầu tư phải có văn kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn thông báo đủ điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định Điểm Sở Xây dựng phải có văn thơng báo nhà đủ điều kiện huy động vốn gửi chủ đầu tư; hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn phải có văn nêu rõ lý Trường hợp đủ điều kiện huy động vốn quy định Điểm a, b c Khoản chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị thời hạn quy định Điểm mà Sở Xây dựng văn thơng báo chủ đầu tư quyền ký hợp đồng huy động vốn phải chịu trách nhiệm việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thông báo khơng có văn thơng báo việc đủ điều kiện huy động vốn sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Tổ chức, cá nhân huy động vốn quy định Khoản Khoản Điều phải sử dụng nguồn vốn huy động vào mục đích xây dựng nhà dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt số tiền mua, thuê mua nhà ứng trước khách hàng theo quy định pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động chiếm dụng vốn huy động huy động vượt số tiền mua, thuê mua nhà ứng trước khách hàng phải hồn lại số tiền huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) bị xử phạt vi phạm hành theo quy định pháp luật xử phạt vi phạm hành bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật p nhân để Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ... mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Điều 19 Ký hợp... phát triển nhà ở: Hình thức huy động vốn phải phù hợp loại nhà theo quy định Luật Các trường hợp huy động vốn không hình thức khơng đáp ứng đủ điều kiện loại nhà theo quy định pháp luật nhà khơng... Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà phải đáp ứng hình thức, điều kiện theo quy định Luật Nhà quy định Khoản Điều Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác