Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh bình dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ ANH TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Lưu Trường Ân, mã số học viên: 7701280378A, học viên lớp Cao học Luật khóa 28 Bình Dương Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, Khoa Luật, chuyên ngành Luật Kinh tế, tác giả Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất – thực tế tỉnh Bình Dương” Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lưu Trường Ân MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.1 Những vấn đề lý luận quy định pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 12 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 12 1.1.1.1 Khái niệm 12 1.1.1.2 Đặc điểm 14 1.1.2 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 17 1.1.2.1 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.1.2.2 Giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 19 1.2 Thủ tục công chứng hợp đồng chấp điều kiện chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 24 1.2.1 Thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Công chứng năm 2014 24 1.2.2 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 29 1.2.2.1 Điều kiện quyền sử dụng đất chấp 29 1.2.2.2 Điều kiện tài sản gắn liền với đất chấp 31 1.3 Quy định pháp luật nghĩa vụ chứng minh tài sản chấp khơng có tranh chấp thu phí cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 34 1.3.1 Quy định pháp luật nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 34 1.3.2 Quy định pháp luật thu phí cơng chứng hợp đồng chấp tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 35 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 39 2.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản chấp khơng có tranh chấp 40 2.1.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng văn quy phạm pháp luật 41 2.1.1.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng quy định Luật Đất đai Luật Nhà 41 2.1.1.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng quy định Luật Công chứng 43 2.1.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng văn hướng dẫn, đạo nghiệp vụ 46 2.2 Thu phí cơng chứng 50 2.2.1 Thu phí cơng chứng theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC 50 2.2.1.1 Tổ chức tín dụng 55 2.2.1.2 Chủ thể chấp 56 2.2.1.3 Tổ chức hành nghề công chứng 57 2.2.2 Văn hướng dẫn, đạo nghiệp vụ thu phí cơng chứng theo giá trị khoản vay hợp đồng tín dụng 58 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG THẾ CHẤP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 66 3.1 Quan điểm định hướng hoàn thiện pháp luật công chứng chấp 66 3.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp 73 3.2.1 Kiến nghị sửa đổi văn quy phạm pháp luật 73 3.2.1.1 Sửa đổi văn quy phạm pháp luật quy định điều kiện thực quyền chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 73 3.2.1.2 Sửa đổi Luật Công chứng năm 2014 79 3.2.2 Kiến nghị thống nội dung văn đạo nghiệp vụ công chứng 83 3.2.2.1 Công văn hướng dẫn nghiệp vụ công chứng 83 3.2.2.2 Biên họp đạo nghiệp vụ 84 3.3 Thu phí cơng chứng 86 3.3.1 Kiến nghị sửa đổi thông tư 257/2016/TT-BTC 86 3.3.2 Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng chấp tổ chức tín dụng 87 KẾT LUẬN 90 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt/ký hiệu Cụm từ đầy đủ BLDS Bộ luật Dân LCC Luật Công chứng LĐĐ Luật Đất đai LNƠ Luật Nhà QSDĐ Quyền sử dụng đất TCHNCC Tổ chức hành nghề cơng chứng TCTD Tổ chức tín dụng TMCP Thương mại Cổ phần TSGLVĐ Tài sản gắn liền với đất UBND Ủy ban nhân dân TÓM TẮT LUẬN VĂN Thế chấp tài sản diễn phổ biến quyền lợi bên tham gia giao dịch không đảm bảo Chính lẽ đó, tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất – thực tế tỉnh Bình Dương” để hai bất cập điển hình nghĩa vụ chứng minh tài sản chấp khơng có tranh chấp việc thu phí cơng chứng hợp đồng chấp thực thủ tục công chứng tỉnh Bình Dương Luận văn nêu vấn đề lý luận, so sánh, đánh giá, phân tích quy định pháp luật, văn hướng dẫn nghiệp vụ, văn cơng chứng tình hình áp dụng quy định pháp luật Từ đó, luận văn quyền lợi chủ thể chấp bị xâm phạm tồn ban hành, sửa đổi, hướng dẫn áp dụng quy định pháp luật Trên sở đó, “nhà lập pháp” xem xét, nhìn nhận việc bảo vệ quyền lợi cho “bên yếu thế” vấn đề lập pháp phải đối mặt Luận văn cịn kêu gọi tổ chức tín dụng, tổ chức hành nghề cơng chứng bảo vệ “khách hàng” mình, nhằm tạo mơi trường giao thương an tồn, đáng tin cậy lợi ích chung Từ khóa: Công chứng, hợp đồng chấp, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Bình Dương ABSTRACT Property mortgage transactions is very popular, however, the rights of parties to transactions are not guaranteed Therefore, the author chose to study the topic “Laws on notarization of contracts on mortgage of land use rights and assets attached to land – a reality in Binh Duong province” to show two typical shortcomings of obligation to prove the collateral is not in dispute and the collection of a notary fee of a mortgage contract when carrying out notarization procedure in Binh Duong Province The thesis raises issues of reasoning, comparison, evaluation, analysis of legal regulations, business guidance documents, notarized documents and the situation of application of legal provisions From there, the thesis showing that the rights of the mortgagee have been violated and exist when issuing, amending and guiding the application of legal provisions On that basis for the "legislators" to consider, recognize the protection of rights for "the weak side" and the legislative issue that is facing The dissertation also calls on credit institutions, notary organizations to protect their "customers" in order to create a safe, reliable environment and also for mutual benefits Keywords: Notarization, contracts on mortgage, land use rights and assets attached to land, Law on Land in Viet Nam, Law on Housing in Viet Nam, Binh Duong LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cơng chứng hoạt động bổ trợ tư pháp, vừa có tác dụng góp phần chủ động phịng ngừa tranh chấp hành vi phạm pháp luật, cung cấp tài liệu có giá trị chứng cứ, chứng minh phục vụ cho việc giải tranh chấp góp phần vào việc thực nghiêm minh, pháp luật, vừa góp phần bảo đảm quyền lợi hợp pháp người dân, quan Nhà nước, tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội Tuy nhiên, thực tế cho thấy hoạt động công chứng mang diện mạo công cụ bảo vệ quyền lợi hợp pháp người yêu cầu công chứng, bên quyền lợi hợp pháp người u cầu cơng chứng không TCHNCC Công chứng viên tôn trọng, cơng nhận Thay vào đó, TCHNCC, Cơng chứng viên “tự khoanh vùng” “tự diễn giải” quy định pháp luật chờ đợi văn hướng dẫn cụ thể, từ điểm tác giả nhận thấy TCHNCC, Cơng chứng viên mục đích cơng chứng nhiều hợp đồng, giao dịch, hạn chế rủi ro phát sinh, xuất phát từ mục đích lợi nhuận coi trọng đạo đức hành nghề công chứng, tôn trọng công nhận quyền lợi hợp pháp người yêu cầu công chứng Cụ thể, theo quy định LCC năm 2014, người u cầu cơng chứng có quyền u cầu Cơng chứng viên xác minh có vấn đề chưa rõ theo đề nghị người yêu cầu công chứng Tuy nhiên, nghĩa vụ chứng minh tài sản giao dịch khơng có tranh chấp theo LĐĐ năm 2013 LNƠ năm 2014, Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng phải có nghĩa vụ chứng minh từ chối cơng chứng hợp đồng, giao dịch người yêu cầu công chứng không tự chứng minh người u cầu cơng chứng hiểu biết pháp luật viện lý thời gian xác minh lâu, mà thời gian xác minh khơng tính vào thời hạn cơng chứng hợp đồng, giao dịch nên nhận văn phúc đáp tiến hành cơng chứng Do để tránh gây phiền phức cơng chứng, đảm bảo việc cơng chứng nhanh chóng, hầu hết người u cầu cơng chứng chọn giải pháp tự chứng minh tài sản giao dịch không tranh 83 hoạt động, kể việc ban hành quy chế khai thác, sử dụng sở liệu công chứng Trường hợp này, nghĩa vụ chứng minh thuộc người sử dụng đất, người sở hữu tài sản Ở đây, lý giải việc áp dụng quy định khoản Điều 40 LCC năm 2014 “…theo đề nghị người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh yêu cầu giám định” mà không phủ định nguyên tắc người sử dụng, người sở hữu phải chứng minh bất động sản đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định pháp luật đất đai pháp luật nhà 3.2.2 Kiến nghị thống nội dung văn đạo nghiệp vụ công chứng 3.2.2.1 Công văn hướng dẫn nghiệp vụ công chứng Công văn hướng dẫn nghiệp vụ không đương nhiên văn quy phạm pháp luật, nhiên mang ý chí “nhà cầm quyền”, đơn vị chủ quản, quản lý TCHNCC như: Bộ Tư pháp, Cục bổ trợ Tư pháp, Sở Tư pháp Nhìn chung, Công văn không công khai, thông báo đến người dân, thực tế, nội dung Cơng văn “khơng phù hợp” với quy định pháp luật đạo đức hành nghề công chứng nội dung hướng dẫn mang tính khẳng định lại quy định pháp luật như: Công văn số 422/STP-BTTP ngày 11/5/2011 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương việc chấn chỉnh hoạt động TCHNCC (thời điểm LCC năm 2014 chưa ban hành, chi tiết xem Phụ lục 02), ý kiến thứ hai Sở Tư pháp có ghi nhận việc gợi ý, chấp thuận cho Cơng chứng viên sử dụng quyền hạn theo khoản Điều 35 LCC năm 2006 nhằm loại bỏ trách nhiệm Cơng chứng viên (đã trình bày Chương Luận văn này) Công văn số 1884/STP-BTTP ngày 11/10/2019 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương việc trả lời Cơng văn số 89/PCC2 ngày 23/7/2019 Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương (chi tiết xem Phụ lục 15), hai nội dung trả lời, Sở Tư pháp viện dẫn quy định pháp luật, thủ tục hành yêu cầu Phịng Cơng chứng số chủ động cập nhật, nghiên cứu quy định pháp luật hành, cụ thể: “u cầu Phịng Cơng chứng số chủ động cập nhật, nghiên cứu quy 84 định pháp luật hành: Luật Công chứng, văn pháp luật khác có liên quan thủ tục hành Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh công bố để thực giải hồ sơ yêu cầu công chứng người dân đảm bảo theo quy định pháp luật”; “u cầu Phịng Cơng chứng số nghiên cứu áp dụng theo quy định pháp luật”, nhiên, Phịng Cơng chứng số có nội dung hỏi theo Công văn số 89/PCC2 ngày 23/7/2019 (chi tiết xem Phụ lục 16) với mục đích nhận đạo, hướng dẫn cụ thể Sở Tư pháp, nội dung trả lời Sở Tư pháp không thật rõ ràng, cụ thể, không giải vấn đề Cho nên, tác giả kiến nghị, Cơng văn có nội dung hướng dẫn đạo nghiệp vụ; Cơng văn trả lời khó khăn, vướng mắc; Công văn cho ý kiến vụ việc cụ thể quan chủ quản, quản lý hoạt động công chứng phải “sai”, hướng dẫn cụ thể cách thực quy định pháp luật, đồng thời nội dung hướng dẫn, đạo không “gợi mở” cho TCHNCC Công chứng viên làm vi phạm quyền lợi người dân, người yêu cầu công chứng, không phù hợp với đạo đức hành nghề cơng chứng24 Bên cạnh đó, nội dung Công văn quan hướng dẫn, đạo hoạt động công chứng, nội dung phải thống với nhau, khơng để xảy tình trạng quan cấp hướng dẫn thực quan cấp tra xử lý vi phạm 3.2.2.2 Biên họp đạo nghiệp vụ Biên họp đạo nghiệp vụ biên phiên họp giao ban Sở Tư pháp, biên phiên liên ngành Sở Tư pháp Sở tài nguyên môi trường, biên họp TCHNCC vấn đề liên quan đến khó khăn q trình thực thủ tục cơng chứng, nghiệp vụ công chứng Cụ thể, phiên họp đưa vướng mắc trình giải yêu cầu công chứng giấy tờ, văn thành phần hồ sơ công chứng, hướng giải trường hợp cụ thể, khả giải “linh động” hồ sơ công 24 Thông tư 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 85 chứng không trái quy định pháp luật đạo đức hành nghề công chứng Tuy nhiên, phiên họp phát sinh khơng bảo vệ cho quyền lợi người dân, người yêu cầu công chứng mà đa phần khoanh vùng, đưa giải pháp bảo vệ TCHNCC Như biên họp phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng số 03/TB-STP ngày 24/10/2014 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương (chi tiết xem Phụ lục 01), theo kết luận Giám đốc Sở Tư pháp tình hình vi phạm pháp luật hợp động công chứng số sai sót cần rút kinh nghiệm, ý thứ ba việc xác nhận tình trạng bất động sản có ghi nhận việc hầu hết trường hợp lừa đảo bị hủy hợp đồng không thực xác minh tình trạng bất động sản thời gian tới, Công chứng viên chứng nhận giao dịch QSDĐ mà không xác minh bất động sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật hậu gây Nhưng điều đáng nói Sở Tư pháp viện dẫn nội dung hướng dẫn trước việc áp dụng giấy xác nhận tình trạng bất động sản theo Văn số 422/STP-BTTP ngày 11/5/2011 (chi tiết xem Phụ lục 02), điều gợi ý để TCHNCC yêu cầu người dân, người u cầu cơng chứng chứng minh tình trạng bất động sản khơng có tranh chấp thơng qua “giấy” xác nhận tình trạng bất động sản UBND cấp xã xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao xác nhận địa phương chưa hoàn chuyển giao thẩm quyền từ Ban quản lý nêu cho UBND cấp xã nhằm loại bỏ trách nhiệm Công chứng viên (như trình bày Chương Luận văn này) Cho nên tác giả xin đưa kiến nghị phiên họp đạo nghiệp vụ công chứng phải đặt quyền lợi người dân, người yêu cầu công chứng, nội dung phiên họp để tìm nguyên nhân phát sinh vướng mắc, sau đưa hướng giải quyết, ý kiến đạo mà dựa vào hậu phát sinh để “đẩy” trách nhiệm cho người dân, người yêu cầu cơng chứng Tuy nói việc khoanh vùng, thống sử dụng loại giấy tờ giúp thời gian công chứng, giải hồ sơ công chứng diễn nhanh chóng, đồng hạn chế rủi ro, vừa thuận lợi cho người yêu cầu công chứng vừa có lợi cho TCHNCC, nguyên tắc áp dụng 86 pháp luật khơng thể đưa giải pháp mang tính “ép buộc quyền” người yêu cầu cơng chứng 3.3 Thu phí cơng chứng Thu phí cơng chứng nghĩa vụ TCHNCC Tuy nhiên thực tế cho thấy, để thực nghĩa vụ cách hài hịa vừa hồn thành trách nhiệm vừa bảo vệ quyền lợi bên chấp bất động sản phải cần phối hợp bên nhận chấp (chủ yếu tổ chức tín dụng) Cho nên, dựa vào tình hình thực tế tác giả xin đưa hai kiến nghị thực đồng thời giải vấn đề phát sinh trình thu phí cơng chứng, thực quy định pháp luật vừa bảo vệ quyền lợi người yêu cầu công chứng (bên chấp bên nhận chấp) phải đảm bảo việc chống thất thu thuế Nhà nước 3.3.1 Kiến nghị sửa đổi thông tư 257/2016/TT-BTC Kiến nghị sửa đổi điểm a.a6 khoản Điều Thông tư 257/2016/TT-BTC từ: “a6) Công chứng hợp đồng chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính giá trị tài sản; trường hợp hợp đồng chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay tính giá trị khoản vay” thành: “a6) Công chứng hợp đồng cầm cố tài sản hợp đồng chấp tài sản: - Công chứng hợp đồng cầm cố tài sản: Tính giá trị tài sản; trường hợp hợp đồng cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay tính giá trị khoản vay; - Công chứng hợp đồng chấp tài sản: Tính giá trị khoản vay số tiền vay giá trị tài sản Trường hợp hợp đồng chấp tài sản có ghi giá trị khoản vay tính giá trị khoản vay; trường hợp hợp đồng chấp tài sản có dẫn chiếu đến hợp đồng tín dụng, hợp đồng thấu chi, hợp đồng cho vay hợp đồng, văn khác thể số tiền vay ký kết TCTD bên vay (gọi chung hợp đồng tín dụng) tính tổng số tiền vay theo hợp đồng tín dụng dẫn chiếu 87 hợp đồng chấp; trường hợp hợp đồng chấp tài sản vừa ghi giá trị khoản vay vừa dẫn chiếu hợp đồng tín dụng áp dụng thu phí giá trị khoản vay Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm đảm bảo phần hợp đồng tín dụng dẫn chiếu hợp đồng chấp trường hợp tổng số tiền vay hợp đồng tín dụng lớn giá trị tài sản thời điểm công chứng trường hợp hợp đồng chấp tài sản giá trị khoản vay khơng dẫn chiếu hợp đồng tín dụng thu phí giá trị tài sản.” Như vậy, việc quy định trường hợp cụ thể bảo vệ quyền lợi chủ thể chấp cách hiệu Về tổng thể, nhìn vào điều luật TCHNCC người yêu cầu công chứng thấy việc thu phí cơng chứng dựa ba yếu tố giá trị khoản vay, số tiền vay giá trị tài sản Quy định đưa trường hợp đặc biệt tài sản bảo đảm phần nghĩa vụ hay tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ, giá trị bảo đảm lớn nhỏ số tiền vay Thay theo quy định cũ, trường hợp không ghi giá trị khoản vay hợp đồng chấp chủ thể chấp bắt buộc phải đóng phí theo giá trị tài sản, theo quy định này, chủ thể chấp đóng phí theo số tiền vay hợp đồng tín dụng trường hợp số tiền vay lớn giá trị tài sản; giá trị bảo đảm đảm bảo phần hợp đồng tín dụng; hợp đồng chấp không ghi giá trị khoản vay dẫn chiếu hợp đồng tín dụng chủ thể chấp “mới” bị bắt buộc đóng phí cơng chứng tính giá trị tài sản Như vậy, theo quy định này, trường hợp “bất đắc dĩ” chủ thể chấp “mới” phải đóng phí giá trị tài sản, chủ thể chấp tạo điều kiện để đóng mức phí thực theo số tiền vay, giá trị khoản vay 3.3.2 Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng chấp tổ chức tín dụng Kiến nghị sửa đổi mẫu hợp đồng chấp TCTD dựa việc ban hành “văn bản” hướng dẫn làm việc nội TCTD (chủ yếu Ngân hàng) Theo đó, hàng năm đột xuất theo định hướng phát triển TCTD thường ban 88 hành “văn bản” hướng dẫn làm việc dạng văn dạng thông báo phần mềm hệ thống nội Trong nội dung hướng dẫn liên quan đến hoạt động ngân hàng như: Thái độ làm việc, giao tiếp với khách hàng; nhân viên ngân hàng không nhận chuyển khoản từ khách hàng ngược lại; mẫu hợp đồng chấp;… Ví dụ, hàng năm đột xuất phải thay đổi phương thức hoạt động theo “biến động” pháp luật, hội sở Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) ban hành “văn bản” hướng dẫn làm việc nội thông qua phần mềm ứng dụng phát triển giải pháp Oracle ERP triển khai từ dự án “quản trị nguồn nhân lực”25, có nội dung giúp ACB giảm thiểu rủi ro vận hành, bắt kịp với vấn đề tuân thủ nghĩa vụ pháp lý hệ thống pháp luật Việt Nam Chính lẻ đó, khơng loại trừ việc ACB cập nhật mẫu hợp đồng chấp theo hướng không vi phạm điều cấm pháp luật có xu hướng bảo vệ lợi ích TCTD (tác giả trình bày Chương Luận văn này) Cho nên, tác giả xin đưa kiến nghị Ngân hàng Nhà nước, đơn vị quản lý TCTD, phải có văn hướng dẫn làm việc chung toàn hệ thống TCTD với nội dung phải ghi giá trị khoản vay hợp đồng chấp, kể trường hợp tài sản bảo đảm cho phần nghĩa vụ, phần hợp đồng tín dụng Hoặc thân TCTD phải ban hành “văn bản” hướng dẫn làm việc với nội dung tương tự nhằm thể “đạo đức nghề nghiệp” chủ thể vay tiền Có thể thấy, việc kiến nghị sửa đổi Thơng tư 257/2016/TT-BTC khơng làm thay đổi tình TCTD áp dụng “chính sách” không ghi giá trị khoản vay, nghĩa vụ bảo đảm tối đa hợp đồng chấp “đẩy” trách nhiệm cho chủ thể chấp, chủ thể vay tiền, bên cạnh phải đóng mức phí cao so với số tiền thực vay Do đó, việc thực đồng thời hai kiến Xem trang tin Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu (ACB), ACB Oracle ký kết thỏa thuận hợp tác triển khai dự án quản trị nguồn nhân lực, http://www.acb.com.vn/vn/about/tin-tuc/thong-cao-baochi/acb-va-oracle-ky-ket-thoa-thuan-hop-tac-trien-khai-du-an-quan-tri-nguon-nhan-luc, đăng tải ngày 09/4/2013 [truy cập ngày 08/5/2020] Và trang tin Tập đoàn Oracle Việt Nam, https://www.oracle.com/vn/corporate/pressrelease/asia-commercial-bank-aheads-erp-cloud-2018-11-14.html, đăng tải ngày 14/11/2018 [truy cập ngày 08/5/2020] 25 89 nghị “mới” mang lại hiệu quả, việc cần đồng tình, thống từ phía TCTD, ủng hộ Ngân hàng Nhà nước để bảo vệ quyền lợi “bên yếu thế” hợp đồng chấp vay tiền 90 KẾT LUẬN Công chứng đời với kỳ vọng mang lại bảo đảm an toàn pháp lý cho bên tham gia hợp đồng, giao dịch; phịng ngừa tranh chấp; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cá nhân, tổ chức; ổn định phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời xem cơng cụ quản lý, kiểm sốt giao dịch Nhà nước Tuy nhiên, pháp luật công chứng pháp luật đất đai, pháp luật nhà điều chỉnh vấn đề chấp bất động sản quyền lợi “bên yếu thế” hợp đồng chấp bất động sản chủ thể chấp, chủ thể vay tiền bị xâm phạm cách “tinh vi”, hoạt động hành vi xâm phạm “che chắn” dạng văn “dưới luật” không văn quy phạm pháp luật; biên bản, văn họp nội bộ, hướng dẫn, đạo nghiệp vụ quy định không cụ thể, bám sát thực tiễn pháp luật Tại nước phát triển, nói pháp luật trước “đón đầu” xu hướng phát triển xã hội, Việt Nam nhận thấy xã hội có “nhu cầu” pháp luật “mới” ban hành để điều chỉnh, quy định thủ tục, “ứng xử” hành vi chủ thể tham gia với mong muốn tạo môi trường pháp lý đáng tin cậy, mơi trường giao thương an tồn, thực tế pháp luật không lường trước phát triển phức tạp xã hội, “đón đầu” xu hướng phát triển kinh tế việc áp dụng quy định pháp luật “lại” phát sinh nhiều vấn đề bất cập, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chủ thể tham gia giao dịch, mà đặc trưng hệ thống pháp luật công chứng giao dịch chấp bất động sản Bên cạnh đó, q trình thay đổi, sửa đổi quy định pháp luật nhận thấy không phù hợp, khả “lạm dụng” quy định pháp luật để mưu cầu lợi ích ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi “bên yếu thế” giao dịch chấp bất động sản lại diễn chậm Cho nên, luận văn này, tác giả phân tích hai vấn đề nghĩa vụ chứng minh bất động sản khơng có tranh chấp thu phí cơng chứng nhiều vấn đề đề cập việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản để minh chứng cho thực vấn đề lập pháp phải đối mặt 91 Chính thế, tác giả đưa số kiến nghị, lập luận nêu vấn đề để nhà lập pháp xem xét, nhìn nhận cách cụ thể việc bảo vệ quyền lợi cho “bên yếu thế”, đồng thời kêu gọi “nhân đạo”, bảo vệ khách hàng sách TCTD trước chủ thể chấp, chủ thể vay tiền nhằm tạo mơi trường giao thương an tồn, đáng tin cậy quyền lợi, lợi ích “bên yếu thế” DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân 2015 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, hết hạn ngày 01/7/2014 Luật Công chứng năm 2006, hết hiệu lực ngày 01/01/2015 Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành có hiệu lực ngày 03/3/2017 Luật Công chứng năm 2014 Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 10 Luật Phí Lệ phí năm 2015 11 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 Hội đồng Bộ trưởng tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước 12 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng 13 Thông tư số 20/2010/TT-BGTVT ngày 30/7/2010 Bộ Giao thông vận tải ban hành quy định cấp, đổi, thu hồi đăng ký, biển số xe máy chuyên dùng có tham gia giao thông đường bộ, hết hiệu lực ngày 01/8/2019 14 Thông tư 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng 15 Thông tư số 15/2014/TT-BCA ngày 04/4/2014 Bộ Công an ban hành quy định đăng ký xe 16 Thông tư 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ trưởng Bộ Tư Pháp ban hành quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng 17 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên 18 Thơng tư 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành sửa đồi Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ công chứng viên 19 Văn hợp 07/VBHN-VPQH ngày 29/6/2018 Văn phòng Quốc hội hợp Luật Công chứng 20 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 21 Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC địa bàn tỉnh Bình Dương 22 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương bổ sung điểm c, khoản 2, điều Quyết định số 17/2013/QĐUBND ngày 20 tháng năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC địa bàn tỉnh Bình Dương 23 Quyết định số 41/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương sửa đổi, bổ sung Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 Uỷ ban nhân dân tỉnh việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC địa bàn tỉnh Bình Dương, bổ sung Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 24 Quyết định số 1309/QĐ-UBND ngày 22/5/2018 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương việc cơng bố thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Sở Tư pháp; thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã 25 Quyết định số 2687/QĐ-UBND ngày 17/9/2019 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương việc cơng bố thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Sở Tư pháp; thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã 26 Quyết định 29/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ban hành quy chế khai thác, sử dụng quản lý sở liệu công chứng địa bàn tỉnh Bình Dương 27 Cơng văn 3956/BTP-HTQTCT ngày 18/9/2014 Bộ Tư pháp chứng thực chữ ký Giấy bán, cho, tặng xe cá nhân xe chuyên dùng 28 Công văn số 100/STP-VP ngày 04/07/2018 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương việc niêm yết cơng khai thủ tục hành Luận văn, Luận án, cơng trình nghiên cứu: 29 Bùi Thị Dun, 2014 Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương pháp hoàn thiện Luận văn thạc sĩ Trường Đại học quốc gia Hà Nội 30 Chu Hồng Sơn, 2015 Quy chế Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 31 Đào Duy An, 2018 Rủi ro pháp lý giới hạn trách nhiệm Công chứng viên hoạt động công chứng giao dịch chấp bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 32 Đỗ Đức Hiển, 2013 Giá trị pháp lý văn công chứng Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội 33 Hà Lan Hương, 2013 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Trường Đại học KHTN – Đại học quốc gia Hà Nội 34 Hoàng Thị Ánh Nguyệt, 2017 Quản lý Nhà nước công chứng, chứng thực Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Học viện Báo chí Tuyên truyền 35 Nguyễn Hoàng Vũ, 2018 Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Luật, Đại học Huế 36 Nguyễn Thanh Hà, 2014 Thực pháp luật công chứng địa bàn thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Trường Đại học quốc gia Hà Nội 37 Nguyễn Thị Cẩm lai, 2018 Quản lý Nhà nước TCHNCC từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi Luận văn thạc sĩ Học viện Khoa học xã hội 38 Phạm Thị Mai Trang, 2011 Xã hội hóa công chứng Việt Nam nay, thực trạng giải pháp Luận văn thạc sĩ Trường Đại học quốc gia Hà Nội Sách, tạp chí, viết: 39 Đỗ Văn Đại, 2018 Luật hợp đồng Việt Nam (Bản án Bình luận án) – tập Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 40 Trường Đại học kinh tế TP.HCM – Nguyễn Duy Nghĩa (Chủ biên), 2012 Giáo trình Luật Đất đai Nhà xuất kinh tế TP.HCM 41 Trường Đại học Luật Hà Nội - Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), 2009 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tái năm 2015, Nxb Công an Nhân dân 42 Trường Đại Học Luật TP.HCM – Nguyễn Thanh Minh (bài 1), Đinh Thị Cẩm Hà (bài 2), 2018 Tập giảng Pháp luật Công chứng, Luật sư Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 43 Viện Khoa học pháp lý – Nguyễn Đình Lộc, ng Chu Lưu, Hồng Thế Liên, Phạm Văn Lợi, Dương Thanh Mai, Nguyễn Ngọc Hòa (Hội đồng biên soạn), 2006 Từ điển Luật học Nxb Tư pháp - Bộ tư pháp - Từ điển Bách khoa Trang thơng tin điện tử: 44 Cơng Bình, 2011 Thị trường bất động sản Bình Dương hứa hẹn năm sơi động Trang tin Báo Bình Dương, , đăng tải ngày 16/02/2011 [Truy cập ngày 24/3/2020] 45 Hà Chi – Phịng Bổ trợ Tư pháp, 2015 UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quyết định sửa đổi, bổ sung Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho tổ chức hành nghề cơng chứng địa bàn tình Bình Dương Đường dẫn để tiếp cận tài liệu: , đăng tải ngày 23/10/2015 [Truy cập ngày 23/4/2020] 46 Hoàng Thị Chung - Phịng Kiểm sốt thủ tục hành khối Nội Tìm hiểu mơ hình cơng chứng cho giới kinh nghiệm tham khảo cho Việt Nam [Truy cập ngày 23/4/2020] 47 Kim Phụng, 2017 Nơi tìm thơng tin ngăn chặn nhà đất Trang tin báo pháp luật Đường dẫn để tiếp cận tài liệu: , đăng tải ngày 21/3/2017 [Truy cập ngày 24/3/2020] 48 T Minh – Q Như, 2014 Các dự án bất động sản lớn địa bàn tỉnh thu hút mạnh khách hàng Trang tin Báo Bình Dương, , đăng tải ngày 14/6/2014 [Truy cập ngày 24/3/2020] 49 T.D.V, 2020 Những yếu tố khiến thị trường bất động sản Bình Dương bùng nổ năm 2020 Trang tin tuổi trẻ, , đăng tải ngày 19/02/2020 [Truy cập ngày 23/3/2020] 50 Vạn Bảo, 2010 “Không cấm” “Cho phép” Trang tin Báo mới, , đăng tải ngày 06/12/2010 [Truy cập ngày 26/3/2020] PHỤ LỤC STT 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 Tên phụ lục Thông báo số 03/TB-STP Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương ngày 14/11/2014 kết luận Giám đốc Sở Tư pháp phiên họp trao đổi nghiệp vụ công chứng ngày 24/10/2014 Văn số 422/STP-BTTP Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương ngày 11/5/2011 việc chấn chỉnh hoạt động TCHNCC Hợp đồng chấp QSDĐ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 368, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 Hợp đồng chấp QSDĐ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 365, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp QSDĐ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 345, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 27/02/2020 Hợp đồng chấp QSDĐ Công chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 2476, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/10/2019 Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp QSDĐ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 321, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 24/02/2020 Hợp đồng chấp QSDĐ Công chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 381, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 29/01/2016 Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp QSDĐ Công chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 643, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/4/2020 Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp QSDĐ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 1252, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 07/6/2019 Hợp đồng chấp QSDĐ TSGLVĐ Công chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 684, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/3/2018 12 13 14 Hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng chấp QSDĐ TSGLVĐ Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 369, số 01TP/CC-SCC/HĐGD ngày 02/3/2020 Hợp đồng chấp bất động sản Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 327, số 01TP/CCSCC/HĐGD ngày 25/02/2020 Hợp đồng chấp hộ chung cư Cơng chứng viên Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương chứng nhận số 335, số 01TP/CCSCC/HĐGD ngày 26/02/2020 15 Công văn số 1884/STP-BTTP ngày 11/10/2019 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương việc trả lời Công văn số 89/PCC2 ngày 23/7/2019 16 Công văn số 89/PCC2 Phịng Cơng chứng số tỉnh Bình Dương ngày 23/7/2019 ... lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền. .. chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 1.1.2.1 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất. .. việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 17 1.1.2.1 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài