(Luận văn thạc sĩ) pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – thực tế tại tỉnh bình dương

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CƠNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Hướng đào tạo: Hướng ứng dụng Mã số: 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ ANH TP Hồ Chí Minh - Năm 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Lưu Trường Ân, mã số học viên: 7701280378A, học viên lớp Cao học Luật khóa 28 Bình Dương Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh, Khoa Luật, chuyên ngành Luật Kinh tế, tác giả Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất – thực tế tỉnh Bình Dương” Tôi xin cam đoan tất nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu độc lập cá nhân hướng dẫn người hướng dẫn khoa học Trong Luận văn có sử dụng, trích dẫn số ý kiến, quan điểm khoa học số tác giả Các thơng tin trích nguồn cụ thể, xác kiểm chứng Các số liệu, thơng tin sử dụng Luận văn hoàn toàn khách quan trung thực TÁC GIẢ LUẬN VĂN Lưu Trường Ân MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG TỔNG QUAN VÀ CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.1 Những vấn đề lý luận quy định pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 12 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 12 1.1.1.1 Khái niệm 12 1.1.1.2 Đặc điểm 14 1.1.2 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 17 1.1.2.1 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 17 1.1.2.2 Giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 19 1.2 Thủ tục công chứng hợp đồng chấp điều kiện chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 24 1.2.1 Thủ tục công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Luật Công chứng năm 2014 24 1.2.2 Điều kiện chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 29 1.2.2.1 Điều kiện quyền sử dụng đất chấp 29 1.2.2.2 Điều kiện tài sản gắn liền với đất chấp 31 1.3 Quy định pháp luật nghĩa vụ chứng minh tài sản chấp khơng có tranh chấp thu phí cơng chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 34 1.3.1 Quy định pháp luật nghĩa vụ chứng minh tài sản không tranh chấp công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 34 1.3.2 Quy định pháp luật thu phí cơng chứng hợp đồng chấp tài sản theo Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 35 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG QUY ĐỊNH LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN TỈNH BÌNH DƯƠNG 39 2.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản chấp khơng có tranh chấp 40 2.1.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng văn quy phạm pháp luật 41 2.1.1.1 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng quy định Luật Đất đai Luật Nhà 41 2.1.1.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng quy định Luật Công chứng 43 2.1.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp áp dụng văn hướng dẫn, đạo nghiệp vụ 46 2.2 Thu phí cơng chứng 50 2.2.1 Thu phí cơng chứng theo quy định Thông tư 257/2016/TT-BTC 50 2.2.1.1 Tổ chức tín dụng 55 2.2.1.2 Chủ thể chấp 56 2.2.1.3 Tổ chức hành nghề công chứng 57 2.2.2 Văn hướng dẫn, đạo nghiệp vụ thu phí cơng chứng theo giá trị khoản vay hợp đồng tín dụng 58 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN PHÁP LUẬT CƠNG CHỨNG THẾ CHẤP ĐỐI VỚI HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 66 3.1 Quan điểm định hướng hoàn thiện pháp luật công chứng chấp 66 3.2 Nghĩa vụ chứng minh tài sản khơng có tranh chấp 73 3.2.1 Kiến nghị sửa đổi văn quy phạm pháp luật 73 3.2.1.1 Sửa đổi văn quy phạm pháp luật quy định điều kiện thực quyền chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 73 3.2.1.2 Sửa đổi Luật Công chứng năm 2014 79 3.2.2 Kiến nghị thống nội dung văn đạo nghiệp vụ công chứng �i với việc công chứng hợp đồng chấp bất động sản để minh chứng cho thực vấn đề lập pháp phải đối mặt 91 Chính thế, tác giả đưa số kiến nghị, lập luận nêu vấn đề để nhà lập pháp xem xét, nhìn nhận cách cụ thể việc bảo vệ quyền lợi cho “bên yếu thế”, đồng thời kêu gọi “nhân đạo”, bảo vệ khách hàng sách TCTD trước chủ thể chấp, chủ thể vay tiền nhằm tạo môi trường giao thương an tồn, đáng tin cậy quyền lợi, lợi ích “bên yếu thế” DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn pháp luật: Hiến pháp năm 2013 Bộ luật Dân năm 2015 Bộ luật Tố tụng Dân 2015 văn hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003, hết hạn ngày 01/7/2014 Luật Công chứng năm 2006, hết hiệu lực ngày 01/01/2015 Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành có hiệu lực ngày 03/3/2017 Luật Công chứng năm 2014 Luật Nhà năm 2014 văn hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 10 Luật Phí Lệ phí năm 2015 11 Nghị định số 45/HĐBT ngày 27/02/1991 Hội đồng Bộ trưởng tổ chức hoạt động công chứng Nhà nước 12 Nghị định 29/2015/NĐ-CP ngày 15/3/2015 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng 13 Thông tư số 20/2010/TT-BGTVT ngày 30/7/2010 Bộ Giao thông vận tải ban hành quy định cấp, đổi, thu hồi đăng ký, biển số xe máy chun dùng có tham gia giao thơng đường bộ, hết hiệu lực ngày 01/8/2019 14 Thông tư 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng 15 Thông tư số 15/2014/TT-BCA ngày 04/4/2014 Bộ Công an ban hành quy định đăng ký xe 16 Thông tư 06/2015/TT-BTP ngày 15/6/2015 Bộ trưởng Bộ Tư Pháp ban hành quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Công chứng 17 Thông tư 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên 18 Thông tư 111/2017/TT-BTC ngày 20/10/2017 Bộ trưởng Bộ Tài ban hành sửa đồi Thơng tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý, sử dụng phí cơng chứng; phí chứng thực; phí thẩm định tiêu chuẩn, điều kiện hành nghề cơng chứng; phí thẩm định điều kiện hoạt động văn phịng cơng chứng; lệ phí cấp thẻ cơng chứng viên 19 Văn hợp 07/VBHN-VPQH ngày 29/6/2018 Văn phòng Quốc hội hợp Luật Công chứng 20 Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất 21 Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC địa bàn tỉnh Bình Dương 22 Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương bổ sung điểm c, khoản 2, điều Quyết định số 17/2013/QĐUBND ngày 20 tháng năm 2013 Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC địa bàn tỉnh Bình Dương 23 Quyết định số 41/2015/QĐ-UBND ngày 05/10/2015 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương sửa đổi, bổ sung Quyết định số 17/2013/QĐ-UBND ngày 20/6/2013 Uỷ ban nhân dân tỉnh việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch cho TCHNCC địa bàn tỉnh Bình Dương, bổ sung Quyết định số 36/2013/QĐ-UBND ngày 11/11/2013 24 Quyết định số 1309/QĐ-UBND ngày 22/5/2018 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương việc cơng bố thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Sở Tư pháp; thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã 25 Quyết định số 2687/QĐ-UBND ngày 17/9/2019 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương việc cơng bố thủ tục hành thuộc phạm vi chức quản lý Sở Tư pháp; thẩm quyền giải Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã 26 Quyết định 29/2019/QĐ-UBND ngày 03/12/2019 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương ban hành quy chế khai thác, sử dụng quản lý sở liệu cơng chứng địa bàn tỉnh Bình Dương 27 Công văn 3956/BTP-HTQTCT ngày 18/9/2014 Bộ Tư pháp chứng thực chữ ký Giấy bán, cho, tặng xe cá nhân xe chuyên dùng 28 Công văn số 100/STP-VP ngày 04/07/2018 Sở Tư pháp tỉnh Bình Dương việc niêm yết cơng khai thủ tục hành Luận văn, Luận án, cơng trình nghiên cứu: 29 Bùi Thị Duyên, 2014 Pháp luật chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ dân - thực trạng phương pháp hoàn thiện Luận văn thạc sĩ Trường Đại học quốc gia Hà Nội 30 Chu Hồng Sơn, 2015 Quy chế Công chứng viên theo pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 31 Đào Duy An, 2018 Rủi ro pháp lý giới hạn trách nhiệm Công chứng viên hoạt động công chứng giao dịch chấp bất động sản Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 32 Đỗ Đức Hiển, 2013 Giá trị pháp lý văn công chứng Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Luật Hà Nội 33 Hà Lan Hương, 2013 Đánh giá thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Trường Đại học KHTN – Đại học quốc gia Hà Nội 34 Hoàng Thị Ánh Nguyệt, 2017 Quản lý Nhà nước cơng chứng, chứng thực Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thạc sĩ Học viện Báo chí Tuyên truyền 35 Nguyễn Hoàng Vũ, 2018 Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam Luận văn thạc sĩ Trường Đại học Luật, Đại học Huế 36 Nguyễn Thanh Hà, 2014 Thực pháp luật công chứng địa bàn thành phố Hà Nội Luận văn thạc sĩ Trường Đại học quốc gia Hà Nội 37 Nguyễn Thị Cẩm lai, 2018 Quản lý Nhà nước TCHNCC từ thực tiễn tỉnh Quảng Ngãi Luận văn thạc sĩ Học viện Khoa học xã hội 38 Phạm Thị Mai Trang, 2011 Xã hội hóa cơng chứng Việt Nam nay, thực trạng giải pháp Luận văn thạc sĩ Trường Đại học quốc gia Hà Nội Sách, tạp chí, viết: 39 Đỗ Văn Đại, 2018 Luật hợp đồng Việt Nam (Bản án Bình luận án) – tập Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 40 Trường Đại học kinh tế TP.HCM – Nguyễn Duy Nghĩa (Chủ biên), 2012 Giáo trình Luật Đất đai Nhà xuất kinh tế TP.HCM 41 Trường Đại học Luật Hà Nội - Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), 2009 Giáo trình Luật Dân Việt Nam, tái năm 2015, Nxb Công an Nhân dân 42 Trường Đại Học Luật TP.HCM – Nguyễn Thanh Minh (bài 1), Đinh Thị Cẩm Hà (bài 2), 2018 Tập giảng Pháp luật Công chứng, Luật sư Nxb Hồng Đức – Hội Luật gia Việt Nam 43 Viện Khoa học pháp lý – Nguyễn Đình Lộc, ng Chu Lưu, Hoàng Thế Liên, Phạm Văn Lợi, Dương Thanh Mai, Nguyễn Ngọc Hòa (Hội đồng biên soạn), 2006 Từ điển Luật học Nxb Tư pháp - Bộ tư pháp - Từ điển Bách khoa ... CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 12 1.1 Những vấn đề lý luận quy định pháp luật công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất. .. GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP Hồ Chí Minh LƯU TRƯỜNG ÂN PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT – THỰC TẾ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chuyên... quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giá trị pháp lý hợp đồng chấp công chứng 17 1.1.2.1 Ý nghĩa việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất