Thẩm định dự án căn hộ thương mại khải hoàn phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ Chuyên ngành: Chính Sách Cơng Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ Chun ngành: Chính Sách Cơng Mã số : 603114 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS TRẦN THỊ QUẾ GIANG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 i LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử dụng luận văn đƣợc trích dẫn có độ xác cao phạm vi hiểu biết Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trƣờng Đại học Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright TP HCM, ngày 20 tháng 07 năm 2012 Tác giả Lê Anh Tuấn ii LỜI CÁM ƠN Trƣớc hết xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, Quý Thầy Cơ tận tình giúp tơi trang bị tri thức, tạo môi trƣờng điều kiện thuận lợi suốt trình học tập thực luận văn Tôi xin cảm ơn đội ngũ cán văn thƣ, cán phòng tin học tạo điều kiện thuận lợi nhƣ hỗ trợ trình học tập Trong trình thực luận văn này, xin chân thành cảm ơn tận tình giúp đỡ với góp ý hữu ích từ Tiến sỹ Trần Thị Quế Giang Tôi gửi lời cảm ơn đến thầy cô mơn Thẩm định tài – FETP cung cấp cho kiến thức vững thẩm định dự án mà qua tơi hồn thành tốt luận văn Tôi chân thành cảm ơn công ty K59 tạo điều kiện cung cấp số liệu nhƣ hỗ trợ trình thực luận văn Xin chân thành cảm ơn động viên giúp đỡ bạn bè gia đình suốt trình học tập thực luận văn iii TĨM TẮT Mặc dù Nhà nƣớc có nhiều sách khuyến khích hỗ trợ nhằm giải nhu cầu nhà ngày cấp thiết TP.HCM nhƣng hầu hết doanh nghiệp đầu tƣ thời gian qua chủ yếu nhắm vào phân khúc hộ hạng sang, cao cấp làm cho thị trƣờng BĐS bị cân đối Đa phần ngƣời dân có nhu cầu thực nhà ngƣời có thu nhập trung bình nên khơng có khả tiếp cận hộ có giá cao thị trƣờng Trƣớc thực tế đó, nhiều doanh nghiệp đầu tƣ chuyển dần sang hƣớng xây dựng hộ phân khúc bình dân đạt đƣợc nhiều kết khả quan Điều cho thấy dự án hộ bình dân giúp vực dậy thị trƣờng BĐS TP.HCM giai đoạn khả gặp bên cung cầu lớn Tuy nhiên, thị trƣờng hộ lại gặp phải vƣớng mắc quy định diện tích tối thiểu việc xây dựng hộ thƣơng mại Với chi phí xây dựng nhƣ hộ có diện tích khoảng 50m2 cịn nằm xa khả tài nhiều khách hàng có nhu cầu thực nhà Luận văn thẩm định dự án “Khu hộ thƣơng mại Khải Hoàn” nhƣ dự án mẫu hộ bình dân Theo kết phân tích tài chính, mức chủ đầu tƣ sẵn lòng bán 13,3 triệu VNĐ/m2 tƣơng ứng với suất sinh lợi 20,7%; suất sinh lợi thấp so với năm trƣớc thị trƣờng BĐS cịn “nóng” nhƣng xét dài hạn suất sinh lợi hợp lý đủ để thu hút tham gia doanh nghiệp đầu tƣ Với mức giá 13,3 triệu VNĐ/m2 khả tài hộ gia đình có thu nhập trung bình mua đƣợc hộ khoảng 37m2 Nhƣ vậy, cho phép xây dựng hộ nhỏ thị trƣờng phân khúc góp phần giải đƣợc lƣợng lớn nhu cầu nhà ngƣời dân Kết phân tích kinh tế cho thấy NPV kinh tế 46,961 tỷ VNĐ >0 nên dự án có hiệu mặt kinh tế, cần có can thiệp phủ việc điều chỉnh lại quy định diện tích tối thiểu xây dựng hộ thƣơng mại Luận văn đƣa kiến nghị sách cho phép doanh nghiệp đầu tƣ BĐS xây dựng hộ có diện tích nhỏ nhƣng kèm với quy định nhằm đảm bảo chất lƣợng cơng trình, điều kiện sinh hoạt ngƣời Ngoài ra, Nhà nƣớc cần xây dựng chế tài dài hạn để hỗ trợ tín dụng cho ngƣời có nhu cầu nhà thực iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN ii TÓM TẮT iii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: vii DANH SÁCH BẢNG BIỂU viii DANH SÁCH HÌNH VẼ ix CHƢƠNG GIỚI THIỆU 1.1.Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.3 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 1.5 Cấu trúc luận văn CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG THỊ TRƢỜNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở TẠI TP.HCM 2.1.Tổng quan thực trạng nhà TP.HCM 2.2 Các sách nhà Việt Nam 2.3 Thực trạng thị trƣờng nhà TP.HCM 2.3.1 Thị trƣờng nhà xã hội 2.3.2 Thị trƣờng nhà thƣơng mại 10 2.4 Đánh giá nhu cầu thị trƣờng nhà TP.HCM 11 CHƢƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 14 3.1 Giới thiệu dự án 14 3.2 Khung phân tích tài 15 v 3.3 Các dòng ngân lƣu dự án 16 3.3.1 Lợi ích tài chính, dịng ngân lƣu vào 16 3.3.2 Chi phí tài - dòng ngân lƣu 16 3.4 Các giả định thơng số chung cho phân tích tài 17 3.4.1 Lạm phát 18 3.4.2 Tỷ giá ngoại tệ 18 3.4.3 Nguồn vốn đầu tƣ 18 3.5 Đánh giá tính khả thi dự án 20 3.6 Phân tích độ nhạy 21 3.6.1 Biến động chi phí xây dựng 21 3.6.2 Biến động lãi suất vay 22 3.6.3 Thay đổi giá bán 22 3.6.4 Biến động nhu cầu mua 23 3.7 Đánh giá khả sẵn lòng gia nhập thị trƣờng doanh nghiệp đầu tƣ 25 CHƢƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ CỦA CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ 27 4.1 Quy định xây dựng hộ nƣớc 27 4.2 Nhu cầu hộ diện tích nhỏ Việt Nam 28 4.3 Đánh giá diện tích hộ theo lực tài phần lớn ngƣời có nhu cầu thực nhà 29 4.4 Khung phân tích kinh tế 33 4.5 Các giả định thơng số chung cho phân tích kinh tế 34 4.5.1 Tỷ giá hối đoái kinh tế 34 4.5.2 Chi phí vốn kinh tế 34 vi 4.5.3 Lƣơng kinh tế, tỷ lệ lao động không kỹ ngành xây dựng 35 4.6 Các dòng ngân lƣu kinh tế 35 4.6.1 Chi phí kinh tế- dòng ngân lƣu 35 4.6.2 Lợi ích kinh tế - dòng ngân lƣu vào 36 4.7 Đánh giá tính khả thi kinh tế 37 CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 39 5.1 Kết luận kiến nghị 39 5.2 Các mặt hạn chế đề tài hƣớng phát triển 40 TÀI LIỆU THAM KHẢO 42 PHỤ LỤC 46 vii DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: BĐS: Bất động sản CP: Chính phủ DSCR: Debt Service Coverage Ratio - Hệ số An toàn trả nợ IMF: International Monetary Fund- quỹ tiền tệ quốc tế IRR: Internal Rate of Return Suất sinh lợi nội MARR: Minimum Attractive Rate of Return - Suất sinh lợi tối thiểu cổ đông NPV: Net present value - Giá trị rịng TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh UBND: Ủy ban nhân dân US: United State – Hoa Kỳ USD: United State dollard VNĐ: Việt Nam Đồng WACC: Weighted Average Cost of Capital - chi phí vốn bình qn trọng số viii DANH SÁCH BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tỷ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà …………………………… ………………… Bảng 2.2 Diện tích bình qn nhân phân theo loại nhà…………………………… Bảng 2.3 Nhân bình quân hộ phân theo nhóm thu nhậ……………………… …… Bảng 2.4 Thị trƣờng nhà bán TP.HCM tới quý 2/2012……………………………… 11 Bảng 3.1 Phân bổ đầu tƣ cho dự án …………………………………………………… …17 Bảng 3.2 Lịch nợ vay …………………………………………………………………… 19 Bảng 3.3 Kết thẩm định tài dự án………………………………………….….21 Bảng 3.4 Ảnh hƣởng thay đổi chi phí xây dựng……………………………………… 21 Bảng 3.5 Ảnh hƣởng lãi suất vay NPV chủ đầu tƣ ………………….………….22 Bảng 3.6 Ảnh hƣởng giá bán tới tính khả thi dự án………………………………………… 23 Bảng 3.7 Kết thẩm định tài mức giá không tăng 10% năm………… ….24 Bảng 3.8 Kết thẩm định tài hộ đƣợc bán hết năm với tỷ lệ bán đƣợc năm 25% ………………………………………………………… ….25 Bảng 3.9 Thay đổi IRR chủ đầu tƣ theo giá bán………………………………………….… 26 Bảng 4.1 Quy định diện tích sàn theo số ngƣời Anh …………………………… …….28 Bảng 4.2 Quy định diện tích sàn theo số ngƣời Nhật ………………………………… 28 Bảng 4.3 Thu nhập nhóm khách hàng theo tỷ lệ nhu cầu mua nhà …………………… 30 Bảng 4.4 Biến động lãi suất vay số tiền vay ……………………………………… 33 Bảng 4.5 Giá trị sản phẩm thu đƣợc hecta đất trồng trọt mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản …………………………………………………………………………………….…… 36 Bảng 4.6 Kết thẩm định kinh tế…………………………………………….……… ….38 CHƢƠNG 14: PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH - KHẢ NĂNG THU HỒI VỐN Phân kỳ nguồn vốn đầu tƣ I STT HẠNG MỤC Chi phí xây lắp Chi phí đầu tƣ trang thiết bị Chi phí quản lí dự án Chi phí Tƣ vấn xây dựng Chi phí khác Dự phịng phí Chi phí quyền sử dụng đất Tổng chi phí đầu tƣ xây dựng Lãi vay Tổng mức đầu tƣ Vố n chủ đầ u tƣ ( 15% ) Vốn ứng trƣớc của khách hàng theo tiến độ (50%) Vốn vay ngân hàng ( 35% ) II KINH PHÍ (Triệu đồng) TRƢỚC SAU THUẾ THUẾ VAT VAT 592.965 652.262 PHÂN KỲ ĐẦU TƢ (Triệu đồng) NĂM 2010 NĂM 2011 195.679 NĂM 2012 195.679 NĂM NĂM 2013 2014 130.452 130.452 100.530 110.583 22.117 33.175 33.175 22.117 7.611 7.611 1.522 2.283 2.283 1.522 22.417 3.581 72.710 24.258 3.917 79.863 4.852 0 7.278 1.567 7.278 783 2.426 783 2.426 783 79.863 19.820 19.820 0 0 819.634 898.313 22.816 921.129 4.852 5.191 228.161 22.816 250.978 239.197 239.197 169.120 169.120 237.163 237.163 138.169 5.191 114.081 0 460.565 0 360.392 480.523 300.327 322.395 114.081 0 Biện pháp thực hiện: Để vay đƣợc vốn ngân hang phải chấp tài sản chủ đầu tƣ Page 58/72 CHƢƠNG 15: HIỆU QUẢ KINH TẾ – XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN I Đánh giá hiệu kinh tế dự án: Giá bán hộ KD Giá cho thuê dịch vụ TM - DV - VP Tổng DT kinh doanh hộ Tổng DT kinh doanh TM - DV - VP Năm thứ (năm 2011) Doanh thu từ bán hộ (triệu đồng) 15,00 1,80 triệu đồng /m2 triệu đồng /m2 80.087,10 m2 8.447,50 m2 Doanh thu từ kinh doanh TMDV-Nhà trẻ - Tổng doanh thu - Năm thứ (30%) 360.392 - 360.392 Năm thứ (40%) 480.523 - 480.523 Năm thứ (25%) 300.327 - 300.327 Năm thứ (5%) Năm thứ 60.065 15.206 15.206 75.271 15.206 Năm thứ - 15.206 15.206 Năm thứ - 15.206 15.206 Năm thứ - 15.206 15.206 Năm thứ 10 (năm 2020 ) - 15.206 15.206 1.201.307 91.233 1.292.540 Tổng cộng Page 59/72 Thành tiền HẠNG MỤC Doanh thu có thuế VAT Căn hộ chung cƣ - nhà xe ô tô ( bán ) TM-DV-VP - nhà trẻ Thuế VAT phải nộp Lợi nhuận trƣớc thuế Thuế thu nhập doanh nghiệp ( 25%) Lợi nhuận sau thuế Tỷ suất lợi nhuận (%) Tỷ suất 20% Năm Chi phí đầ u tƣ Lơ ̣i ích hàng năm Dịng tiền hiệu số thu chi Giá trị thuầ n (NPV) Suấ t thu lơ ̣i nô ̣i ta ̣i (IRR) 1.292.539,5 1.201.306,5 91.233,0 50.134,9 321.275 80.319 240.957 26,16% Năm Năm Năm Năm Năm Năm 19.820,0 5.191,3 250.977,5 239.197,4 169.119,5 237.163,2 0,0 0,0 360.392,0 480.522,6 300.326,6 151.298,3 -5.191,3 -250.977,5 121.194,6 311.403,1 -19.820,0 63.163,4 151.298,3 97.928,3 42% Chỉ số lợi nuận (PI) 1,116 Thời gian hoàn vốn 4,50 Đây dự án đạt hiệu kinh tế khả thi Với kết tài dự án nhƣ trên, dự án nên tiến hành triển khai thực để đáp ứng đƣợc tiến độ dự án, phục vụ cho quy hoạch phát triển đô thị thành phố Phù hợp với thực lực vốn tự có Công ty Khối lƣợng xây dựng tƣơng đối lớn nhƣng với điều tiết chủ động nguồn vốn nhƣ lý chặt chẽ mặt tiến độ nên giảm thiểu tối đa rủi ro Phù hợp với nhu cầu chỗ ngày cao ngƣời dân nội thành II Đánh giá hiệu xã hội dự án: Dự án sau năm hoạt động khơng đem lại hiệu tài cho đơn vị mà đem lại hiệu mặt kinh tế xã hội cho thành phố nhƣ sau: Hình thành nên cơng trình nhà hồn chỉnh phù hợp với quy hoạch tổng thể thành phố tạo quỹ đất để xây dựng cho 515 hộ với tiêu chuẩn cao phù hợp với nhu cầu ngƣời dân Page 60/72 Dự án đáp ứng đƣợc nhu cầu sinh hoạt nghỉ ngơi, học tập, giải trí, thể thao, cho ngƣời dân góp phần nâng cao dân trí họ Bên cạnh việc tạo quỹ nhà ở, dự án tạo khoản thu lớn cho ngân sách Nhà nƣớc, cụ thể: tỉ đồng - Thuế trƣớc ba (0,5%): 6,5 - Thu thuế VAT 129 tỉ đồng - Thuế thu nhập doanh nghiệp: 80,3 tỉ đồng Các khoản thu thuế xây dựng 10% tổng giá trị cơng trình nhà thầu đóng góp Các khoản thuế mà ngân hàng phải đóng thu đƣợc từ việc cho chủ đầu tƣ vay để thực dự án - Toàn hệ thống kỹ thuật hạ tầng giá trị khoản 10 tỷ đồng, góp phần vào hồn chỉnh hệ thống hạ tầng chung - Tạo việc làm cho phần lớn khối lƣợng ngƣời lao động vòng năm thực dự án Page 61/72 CHƢƠNG 16: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG CỦA DỰ ÁN ĐỐI VỚI KHU VỰC I Các chất thải dự kiến phát sinh từ trình hoạt động: Khối lƣợng nƣớc sử dụng dự kiến sử dụng, biện pháp xử lý nƣớc thải (m3/ngày): Cấp nƣớc sinh hoạt: Phạm vi cấp nƣớc đƣợc tính tốn cho khu vực đƣợc quy hoạch theo quy mô dân số dự kiến N = 2.566 ngƣời với tỷ lệ đƣợc cấp nhƣ sau: - Nhu cầu dùng nƣớc cho sinh hoạt với tiêu chuẩn: 200l/ngƣời/ngày - Nƣớc cho cơng trình cơng cộng, dịch vụ tạm tính 10% nhu cầu nƣớc sinh hoạt (Qsh) - Nƣớc dùng để tƣới cây, rửa đƣờng: tạm tính 10% nhu cầu nƣớc sinh hoạt (Qsh) - Nƣớc thất thốt, rị rỉ, tạm tính 10% nhu cầu nƣớc (Qnc) Từ sở trên, tính đƣợc cơng suất cấp nƣớc khu nhà theo bảng dƣới đây: STT Các yếu tố tính tốn Dân số (ngƣời) Tiêu chuẩn Nhu cầu m3/ngƣời 2569 200 l/ngƣời 520 Nƣớc sinh hoạt Qsh Nƣớc cho CTCC, dịch vụ 10%Qsh 52 Nƣớc tƣới Tổng nhu cầu dùng nƣớc Qnc 10%Qsh 52 624.00 Nƣớc thất rị rỉ 10%Qnc 62.4 Cơng suất mạng Qn 686.40 Tính trịn 690.00 Lƣu lƣợng cần thiết QctQngàymax = Qm x Qngàymax = 690 x 1,2 = 828 m3 /ngày Page 62/72 - Kngàymax = 1,2: Hệ số dùng nƣớc khơng điều hồ ngày - Lƣu lƣợng cấp nƣớc chữa cháy q = 10l/s cho đám cháy theo TCVN, số đám cháy xảy đồng thời lúc Nơi tiếp nhận nƣớc thải dự án: Dự án đƣợc xây dựng hệ thống thoát nƣớc mƣa nƣớc thải sinh hoạt riêng biệt Nƣớc thải sinh hoạt đƣợc đƣa vào bể xử lý trƣớc thoát vào hệ thống thoát nƣớc chung Thành phố Trong kế hoạch dài hạn nƣớc thải sinh hoạt khu dự án đƣợc đƣa vào hệ thống cống chung qua trạm xử lý thành phố trƣớc chảy vào sông Chất thải rắn: - Dự kiến khối lƣợng rác ngày: - Rác thải: 1->1,5 kg/ngƣời/ngày đêm - Khối lƣợng rác thải tổng cộng: 4,950 kg/1 ngày đêm - Rác hữu đƣợc thu gom ngày xe chuyên dụng đƣa bãi chôn rác quy định thành phố Các nguồn gây ô nhiễm trình thi cơng dự án: Trong q trình xây dựng dự án việc giải tỏa, san ủi mặt bằng, xây dựng cơng trình có tác động ảnh hƣởng đến mơi trƣờng Có thể tóm tắt nguồn gây nhiễm nhƣ sau: - Ơ nhiễm bụi đất, đá gây tác động trực tiếp lên công nhân thi cơng cơng trình cộng đồng dân cƣ xung quanh - Ơ nhiễm khí thải từ phƣơng tiện vận tải thiết bị máy móc thi công Nguồn ô nhiễm loại thƣờng không lớn phân tán mơi trƣờng thống, rộng - Ơ nhiễm tiếng ồn phƣơng tiện vận chuyển máy móc thi cơng - Ơ nhiễm nƣớc thải từ sinh hoạt công nhân trực tiếp thi công, từ khu tập kết xây dựng - Tai nạn lao động xảy với cơng nhân q trình xây dựng Các tác động chia làm hai nhóm: - Nhóm tác động lên ngƣời cơng nhân trực tiếp thi cơng - Nhóm tác động đến mơi trƣờng xung quanh Thực tế tác động thƣờng khó tránh khỏi tất yếu cơng trƣờng xây dựng Page 63/72 Ban quản lý dự án cơng trình cần áp dụng biện pháp giảm nhẹ ô nhiễm tới mơi trƣờng có biện pháp bảo vệ sức khỏe ngƣời lao động cơng trình lớn thi công dài Tác động đến công nhân lao động trực tiếp: Trong q trình giải phóng mặt tiến hành chủ yếu giới kết hợp với thủ cơng Hoạt động gây ảnh hƣởng đến ngày lao động họ không đƣợc trang bị đầy đủ phƣơng tiện lao động - Tác động bụi, tùy theo mƣc độ ô nhiễm thời gian tiếp xúc ngƣời lao động với bụi -Tác động tiếng ồn, ô nhiễm nhiệt Trong q trình xây dựng, khơng có kết hợp hài hòa việc xếp nhƣ quản lý khoa học việc gia tăng phƣơng tiện vận chuyển, máy móc thi cơng, dẫn đến tiếng ồn, bụi bặm ô nhiễm nhiệt gia tăng Khả tai nạn gia tăng Do thời gian thi công tƣơng đối dài nên Ban quản lý dự án cơng trình cần quan tâm đến điều kiện sống, làm việc ngƣời lao động xây dựng khu nhà tạm cho ngƣời lao động, đảm bảo điều kiện , sinh hoạt bình thƣờng có chế độ đãi ngộ thỏa đáng … II Tác động đến môi trƣờng xung quanh Quá trình san ủi mặt bằng: Ảnh hƣởng bụi phát tán vào khơng khí xung quanh Các loại bụi dạng hạt (đất, cát) gây ảnh hƣởng đến sức khỏe cộng đồng dân cƣ khu vực lân cận Ô nhiễm tiếng ồn gây ra, thời gian làm việc lâu dài phƣơng tiện thi công công trƣờng Công nhân sống tập trung công trƣờng gây ảnh hƣởng trực tiếp hay gián tiếp đến môi trƣờng tự nhiên kinh tế xã hội khu vực, tệ nạn xã hội có khả phát sinh không ngăn chặn kịp thời Nƣớc thải, chất thải rắn từ sinh hoạt công nhân trực tiếp thi cơng có khả gây ô nhiễm môi trƣờng Quá trình thi công: Trong q trình thi cơng, ngồi ảnh hƣởng tƣơng tự nhƣ vấn đề đòi hỏi nhà đầu tƣ, thiết kế xem xét, khả gây chấn động, rạn nứt cơng trình, nhà dân kế bên dự án Page 64/72 III Đề xuất biện pháp giảm thiểu ô nhiễm: Trong q trình thi cơng: a Bụi Để hạn chế bụi khu vực công trƣờng xây dựng cần phải có kế hoạch thi cơng kế hoạch cung cấp vật tƣ thích hợp Hạn chế việc tập kết vật tƣ tập trung vào thời điểm Khi chuyên chở vật liệu xây dựng phát sinh bụi nhiều nhƣ: xi măng, xe vận tải phải đƣợc phủ kính bạt, để hạn chế ô nhiễm bụi khu vực công trƣờng sát trục lộ giao thông khu dân cƣ hữu cần sử dụng xe phun nƣớc vào ngày nắng Ban quản lý cơng trình cần phải thực tốt việc quản lý xây dựng quản lý mơi trƣờng q trình xây dựng nhà nhân dân b Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn trình xây dựng cần phải có kế hoạch thi cơng hợp lý Các thiết bị gây tiếng ồn lớn nhƣ máy khoan, đào, đóng cọc bêtông không đƣợc phép hoạt động 23 đêm c Nƣớc thải q trình thi cơng: Trong trình xây dựng, nƣớc mƣa theo đất, cát, đá, xi măng rơi vãi từ mặt đƣờng đƣợc dẫn vào hồ lắng trƣớc thải rạch Bùn lắng đƣợc nạo vét sau giai đoạn xây dựng kết thúc Công trƣờng cần xây dựng nhà vệ sinh cạnh láng traị Các hầm tự hoại ngăn nhà vệ sinh phải đƣợc xây dựng phù hợp với số lƣợng công nhân sử dụng Sau giai đoạn xây dựng kết thúc, buồng tự hoại đƣợc hút tiến hành san lấp bể tự hoại d Chất thải rắn: Bao gồm đất, cát, cốp pha, sắt thép phải đƣợc tập trung bãi chứa quy định Chất thải sinh hoạt phải đƣợc thu gom triệt để chuyển bãi xử lý rác thành phố Trong q trình sử dụng a Thốt nƣớc sinh hoạt: Tiêu chuẩn thoát nƣớc : q = 200l/ngƣời/ngày Dân số dự kiến khu chung cƣ: 2.569 ngƣời Hệ số khơng điều hồ/ ngày : Kng = 1,3 Lƣu lƣợng nƣớc bẩn: Q = 880 m3/ngày Page 65/72 Khu chung cƣ đƣợc xây dựng hai hệ thống thoát nƣớc riêng: hệ thống thoát nƣớc mƣa hệ thống nƣớc thải Nƣớc thải đƣợc tập trung vào hệ thống xử lý Nƣớc thải sau xử lý phải đạt đƣợc tiêu chuẩn quy định TCVN 6772:2000 mức II b Vấn đề thu gom xử lý nƣớc thải Thu gom nƣớc mƣa chảy tràn Khu vực có hệ thống thu gom nƣớc mƣa riêng Vì hàm lƣợng chất nhiễm nƣớc mƣa thấp lƣợng nƣớc mƣa chảy tràn đƣợc cho thóat trực tiếp vào hệ thống thóat nƣớc thành phố Thu gom nƣớc thải sinh họat đƣợc thu gom theo đƣờng ống dẫn riêng qua hệ thống xử lý với quy trình cơng nghệ nhƣ sau: SƠ ĐỒ THU GOM VÀ XỬ LÝ NƢỚC THẢI SINH HOẠT Nƣớc thải Bể kỵ khí Bể điều hịa Bể hiếu khí Bể lắng Bể khử trùng Page 66/72 Nƣớc thải sau xử lý (đạt TCVN 6772:2000, mức II) Thuyết minh hệ thống xử lý: Nƣớc thải từ nhà bếp nhà ăn đƣợc thu gom qua đƣờng ống dẫn bể kỵ khí, trƣớc vào bể điều hịa có đặt song chắn rác đầu ống dẫn để tách cặn rắn, tránh cặn vào đƣờng ống làm nghẹt ống, sau bể điều hòa nƣớc chảy tiếp tục chảy vào bể xử lý sinh học hiếu khí, bể khí đƣợc thổi liên tục từ dƣới lên cách sục khí đƣa oxy vào nƣớc,các vi sinh vật nƣớc thực nhiệm vụ phân hủy thành phần hữu Nƣớc thải từ bể sinh học hiếu khí chảy qua bể lắng có chức lắng cặn , bùn Định kỳ đƣợc thu gom Công ty dịch vụ cơng ích quận Nƣớc thải sau bể lắng qua bể khử trùng chlorine với liều lƣợng hợp lý Nƣớc thải sau qua bể khử trùng đƣợc thải ngòai vào hệ thống hợp lý Nƣớc thải sau qua bể khử trùng đƣợc thải ngịai vào hệ thống thóat nƣớc chung thành phố ( đạt tiêu chuẩn môi trƣờng TCVN 6772:2000, mức II.) c Thoát nƣớc mƣa Nƣớc mƣa đƣợc hƣớng tập trung thu phía hố ga đƣợc bố trí dọc theo tuyến đƣờng khu QH Hệ thống thoát nƣớc mƣa đƣợc thiết kế theo tiêu chuẩn thoát nƣớc thị, nƣớc mƣa riêng kín Khu chung cƣ sử dụng hệ thống cống tròn BTCT đặt ngầm để tổ chức tiêu thoát nƣớc mƣa cách triệt để Cống nƣớc mƣa đƣợc bố trí dƣới hè có tim cống cách lề 1m Cống đƣợc nối theo nguyên tắc ngang đỉnh có độ sâu chơn cống tối thiểu 0,6m, độ dốc 2% - Lƣu lƣợng nƣớc mƣa đƣợc tính tốn theo phƣơng pháp cƣờng độ mƣa giới hạn với hệ số dịng chảy đƣợc tính theo phƣơng pháp trung bình - Lƣu lƣợng nƣớc mƣa chảy cống đƣợc tính theo cơng thức: Q = ‫צּ‬.q.F (l/s) Trong đó: ‫צּ‬: hệ số dịng chảy trung bình = 0,6 – 0,7 q: cƣờng độ mƣa giới hạn Chu kỳ tràn ống chọn F = năm Page 67/72 Cống thoát nƣớc đƣợc đặt với độ dốc tối thiểu nhƣ sau: - Cống Þ300 : 2,5% - Cống Þ400 : 2,0% - Cống Þ600 : 1,6% - Cống Þ800 : 1,2% Bố trí giếng kỹ thuật theo quy định tuyến cống nƣớc mƣa để thăm dị, vệ sinh tuyến Page 68/72 CHƢƠNG 17 PHƢƠNG THỨC QUẢN LÝ- VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐẦU TƢ I Phƣong thức bảo hành : Sau khi hồn thành bàn giao cơng trình, chủ đầu tƣ thực việc bảo hành cơng trình theo quy định Luật Nhà Nghị định 71/NĐ-CP, thời gian bảo hành tối thiểu 60 tháng Tổ chức vận hành sử dụng theo nguyên tắc sau: a Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cƣ: - Trong thời hạn không mƣời hai tháng, kể từ ngày nhà chung cƣ đƣợc đƣa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tƣ có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị chủ sở hữu ngƣời sử dụng nhà chung cƣ (sau gọi Hội nghị nhà chung cƣ) để bầu Ban quản trị Chủ đầu tƣ có trách nhiệm chuẩn bị nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cƣ xem xét, định - Khi chƣa thành lập đƣợc Ban quản trị chủ đầu tƣ có trách nhiệm thực công việc Ban quản trị Chủ đầu tƣ thuê tƣ vấn thực cơng việc thay cho nhƣng sau việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành chung cƣ phải Ban Quản trị định - Ban quản trị nhà chung cƣ gồm đại diện chủ sở hữu, ngƣời sử dụng nhà chung cƣ - Số lƣợng thành viên Ban quản trị Hội nghị nhà chung cƣ định Nhiệm kỳ Ban quản trị nhà chung cƣ tối đa ba năm Ban quản trị hoạt động theo nguyên tắc tập thể, định theo đa số b Quyền trách nhiệm Ban quản trị: - Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cƣ phù hợp với điều kiện cụ thể nhà chung cƣ theo quy định pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cƣ xem xét, thông qua; - Lựa chọn ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư; huỷ bỏ hợp đồng trƣờng hợp doanh nghiệp khơng thực cam kết; Page 69/72 giám sát hoạt động doanh nghiệp quản lý nhà chung cƣ theo nội dung hợp đồng ký; - Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị ngƣời sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng cung cấp dịch vụ nhà chung cƣ để phối hợp với quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết; - Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cƣ theo quy định; - Phối hợp với quyền địa phƣơng, tổ dân phố việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an tồn xã hội nhà chung cƣ đƣợc giao quản lý; - Thu khoản tiền phải nộp chủ sở hữu nhà ở, ngƣời sử dụng kinh phí từ việc sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung nhà chung cƣ (nếu có); - Thanh tốn kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ theo hợp đồng ký trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho thành viên Ban quản trị khoản chi khác theo quy định Hội nghị nhà chung cƣ; - Thực công việc khác Hội nghị nhà chung cƣ giao c Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ: - Việc quản lý vận hành nhà chung cƣ phải doanh nghiệp có lực chun mơn quản lý vận hành nhà chung cƣ thực - Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ thực việc quản lý, vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp dịch vụ cho nhà chung cƣ, bảo trì nhà chung cƣ thực công việc khác theo hợp đồng ký với Ban quản trị nhà chung cƣ - Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc tổ chức để quản lý nhà chung cƣ địa bàn khác - Trong trƣờng hợp địa phƣơng chƣa có doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ Ban quản trị ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cƣ địa phƣơng khác thực quản lý nhà chung cƣ chủ đầu tƣ có trách nhiệm thực việc quản lý cung cấp dịch vụ cho nhà chung cƣ - Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cƣ đƣợc hƣởng chế độ nhƣ dịch vụ công ích d Kinh phí bảo trì nhà chung cƣ: Page 70/72 Đối với nhà chung cƣ đƣợc bán kể từ ngày Luật Nhà có hiệu lực thi hành chủ đầu tƣ có trách nhiệm nộp khoản kinh phí sau để phục vụ cho cơng tác bảo trì nhà chung cƣ: - Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán nhà Khoản tiền đƣợc tính vào tiền bán nhà mà ngƣời mua phải trả; - Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tƣ giữ lại, khơng bán (khơng tính phần diện tích sử dụng chung) phải nộp 2% giá trị phần diện tích Phần giá trị đƣợc tính theo giá bán hộ có giá cao chung cƣ Các khoản kinh phí đƣợc trích trƣớc thuế để nộp (Nhà nƣớc khơng thu thuế khoản kinh phí này) - Kinh phí bảo trì đƣợc gửi vào ngân hàng thƣơng mại Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho cơng tác bảo trì theo quy định Quy chế quản lý nhà chung cƣ - Trong trƣờng hợp kinh phí thu đƣợc để bảo trì khơng đủ huy động từ đóng góp chủ sở hữu tƣơng ứng với phần diện tích sở hữu riêng chủ sở hữu Trƣờng hợp nhà chung cƣ phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì theo quy định chƣa sử dụng hết đƣợc sử dụng để hỗ trợ tái định cƣ xây dựng lại nhà chung cƣ đƣa vào quỹ bảo trì nhà chung cƣ sau xây dựng lại Page 71/72 CHƢƠNG 18: KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ Qua phân tích phần trên, rút kết luận sau: a Dự án đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển quy hoạch chung Huyện Nhà Bè b Dự án đáp ứng đƣợc phần nhu cầu thị trƣờng nhà c Thiết kế giám sát thiết kế đảm nhiệm từ triển khai đến kết thúc dự án d Nguồn vốn chủ đầu tƣ tự cân đối ( vốn tự có vốn vay) Dự án đầu tƣ, xây dựng kinh doanh Khu Cao ốc hộ TM Khải Hồn Cơng ty Cổ phần K95 dự án khả thi, hội đủ điều kiện để đƣa thực kế hoạch đầu tƣ năm 2010 Cơng ty Cổ phần K95 kính đề nghị quan chức sớm xem xét phê duyệt để dự án nhanh chóng khởi cơng đƣa vào sử dụng Page 72/72 ... TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM - CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT LÊ ANH TUẤN THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DIỆN TÍCH NHỎ... quy định diện tích tối thiểu cho hộ thƣơng mại 4.4 Khung phân tích kinh tế Tác giả dựa khung số liệu dự án “Khu hộ Thƣơng mại Khải Hồn” để phân tích hiệu kinh tế dự án với giả định diện tích hộ. .. định diện tích tối thiểu hộ thƣơng mại có góp phần cải thiện đƣợc tình hình “ảm đạm” thị trƣờng nhà hay không tác giả vào thẩm định dự án “Khu hộ Thƣơng mại Khải Hồn” Việc thẩm định tài dự án tạo