Một số giải pháp marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh bất động sản của công ty k e y , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MẬU NGUYỆN MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN MẬU NGUYỆN MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY K.E.Y Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh Mã số : 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: T.S NGUYỄN THANH VÂN Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2013 LỜI CẢM ƠN Lời cảm ơn chân thành tác giả xin gởi đến quý thầy cô trƣờng Đại học Kinh tế Tp.HCM truyền đạt kiến thức quý báu, đến tập thể cán công nhân viên trƣờng tạo điều kiện thuận lợi cho tác giả tham gia khóa học, đến bạn học viên cao học trƣờng tác giả trao đổi, chia sẻ kiến thức Xin cảm ơn đến quý thầy cô hội đồng chấm luận văn, ngƣời đƣa ý kiến nhận xét, đánh giá góp ý cho luận văn hồn thiện Đặc biệt, xin gởi lời cảm ơn sâu sắc đến Tiến sĩ Nguyễn Thanh Vân, ngƣời hƣớng dẫn khoa học, ngƣời thầy tận tình bảo cho tác giả trình làm luận văn Và cuối xin gởi lời cảm ơn tha thiết đến gia đình tác giả động viên giúp đỡ cho tác giả nhiều phƣơng diện Xin cảm ơn đến tất giúp đỡ cho tác giả thời gian vừa qua, lần xin chân thành cảm ơn! Tác giả Nguyễn Mậu Nguyện LỜI CAM ĐOAN Trong trình làm luận văn này, tác giả vận dụng kiến thức đƣợc học với dẫn quý thầy giáo, góp ý bạn bè, đồng nghiệp, … để thực luận văn Tác giả xin cam đoạn cơng trình nghiên cứu tác giả, số liệu kết luận văn trung thực có trích dẫn nguồn./ Thành phố Hồ Chí Minh ngày 15 tháng 09 năm 2012 Tác giả Nguyễn Mậu Nguyện DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CBRE: CB Richard Ellis Việt Nam DN: Doanh nghiệp GDP: Gross Domestic Product : Tổng sản phẩm nƣớc SWOT: Strengths (điểm mạnh), Weaknesses (điểm yếu), Opportunities (cơ hội) Threats (nguy cơ) Tp.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh MỤC LỤC TỔNG QUAN 1.1 Lí chọn đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài 1.3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 1.4 Phƣơng pháp nghiên cứu 1.5 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.6 Kết cấu luận văn CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ MARKETING, BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm Marketing 1.2 Vai trò Marketing 1.3 Lý thuyết marketing đánh giá hội nghiên cứu thị trƣờng 1.3.1 Đánh giá hội marketing 1.3.2 Các loại hội marketing khác 1.4 Marketing hỗn hợp: (Marketing Mix - 4P) 1.4.1 Sản phẩm (Product) 1.4.2 Giá (Prrice) 1.4.3 Phân phối ( Place) 1.4.4 Xúc tiến (Promotion) 1.5 Nghiên cứu thị trƣờng 1.6 Lý thuyết marketing phân khúc thị trƣờng, thị trƣờng mục tiêu 1.7 Lý thuyết marketing phát triển sản phẩm mới, thâm nhập thị trƣờng 1.8 Khái niệm bất động sản 1.9 Khái niệm thị trƣờng bất động sản 1.10 Lý thuyết kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản 1.11 Các đặc điểm chủ yếu thị trƣờng bất động sản 1.12 Những yếu tố tác động đến thị trƣờng BĐS 1.12.1 Mơi trƣờng vĩ mơ (mơi trƣờng bên ngồi) 23 1.12.2 Môi trƣờng vi mô (môi trƣờng bên trong) 27 1.13 Ma trận SWOT 29 1.13.1 Lý thuyết chung ma trận SWOT 29 1.13.2 Phân tích SWOT Marketing 29 Tóm tắt chƣơng 32 CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ THỊ TRƢỜNG, XU HƢỚNG NHU CẦU BĐS Ở TP HCM, THỰC TRẠNG CÔNG TÁC MARKETING CỦA CÔNG TY K.E.Y TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 2.1 Thực trạng thị trƣờng bất động sản số nƣớc giới, khu vực Việt Nam 33 2.1.1 Thực trạng thị trƣờng BĐS số nƣớc giới, khu vực 33 2.1.2 Thực trạng thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung Tp.HCM nói riêng 38 2.1.2.1 Thực trang thị trƣờng bất động sản Việt Nam 38 2.1.2.2 Thị trƣờng bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 41 2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS công ty K.E.Y 54 2.1 Giới thiệu chung công ty K.E.Y 54 2.2.2 Thực trạng công tác Marketing cho lĩnh vực BĐS công ty K.E.Y 55 2.2.2.1 Sản phẩm (Product) 55 2.2.2.2 Giá (Prrice) 55 2.2.2.3 Phân phối ( Place) 56 2.2.2.4 Xúc tiến (Promotion) 55 2.3 Khảo sát xu hƣớng nhu cầu BĐS Tp.HCM yếu tố ảnh hƣởng đến định mua BĐS 56 2.3.1 Phƣơng pháp thu thập thông tin 56 2.3.2 Kết khảo sát xu hƣớng nhu cầu 56 2.3.3 Kết khảo sát mức độ ảnh hƣởng yếu tố liên quan đến định mua BĐS 63 Tóm tắt chƣơng 66 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP MARKETING NHẰM PHÁT TRIỂN LĨNH VỰC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHO CƠNG TY K.E.Y 3.1 Phƣơng hƣớng, nhiệm vụ cơng ty K.E.Y đến năm 2020 67 3.2 Phân tích SWOT cơng ty thị trƣờng BĐS 68 3.3 Giải pháp Marketing nhằm phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS 70 3.3.1 Nhóm giải pháp Marketing 70 3.3.1.1 Trong ngắn hạn 70 3.3.1.2 Trong trung dài hạn 72 3.3.2 Nhóm giải pháp nhân cho phận Marketing 73 3.3.2.1 Trong ngắn hạn 74 3.3.2.2 Trong dài hạn 74 3.3.3 Giải pháp tài cho cơng tác Marketing 75 3.3.3.1 Trong ngắn hạn 75 3.3.3.2 Trong dài hạn 75 3.3.4 Nhóm giải pháp truyền thông 75 3.3.4.1 Nội 75 3.3.4.2 Bên 76 3.3.5 Nhóm giải pháp cấu tổ chức phận Marketing 76 3.3.5.1 Trong ngắn hạn 76 3.3.5.2 Trong dài hạn 76 3.3.6 Nhóm giải pháp quy trình kinh doanh 77 3.4 Kiến nghị 78 3.4.1 Kiến nghị công ty K.E.Y 78 3.4.2 Kiến nghị quan quản lý nhà nƣớc liên quan đến BĐS .78 Tóm tắt chƣơng 79 Kết luận 80 Tài liệu tham khảo Phụ lục 1: Bảng câu hỏi khảo sát xu hƣớng nhu cầu nhà/đất mức độ ảnh hƣởng yếu tố liên quan đến định mua nhà/đất Phụ lục 2: Kế hoạch tham khảo ý kiến chuyên gia Phụ lục 3: Bảng câu hỏi tham khảo ý kiến chuyên gia Phụ lục 4: Một số thông tin việc tham khảo ý kiến chuyên gia khảo sát khách hàng Phụ lục 5: Dân số, diện tích quận, huyện Tp.HCM DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 2.1: Thống kê tình hình văn phịng cho thuê TP.HCM 42 Bảng 2.2: Thống kê tình hình hộ bán quý 1/2012 44 Bảng 2.3: Thống kê tình hình hộ cho thuê quý 1/2012 46 DANH MỤC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ Biểu đồ 2.1: Mức độ tăng giá BĐS từ 2006 đến 2011 38 Biểu đồ 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng 41 Biểu đồ 2.3: Giá văn phòng hạng A TP.HCM 43 Biểu đồ 2.4: Nguồn cung sơ cấp hộ để bán theo hạng, quý 2/2012 47 Biểu đồ 2.5: Nguồn cung sơ cấp hộ để bán theo quận, quý 2/2012 47 Biểu đồ 2.6: Nguồn cung biệt thự nhà liền kế, quý 2/2012 48 Biểu đồ 2.7: Tình hình văn phịng cho th từ q 2/2011đến quý 2/2012 .48 Biểu đồ 2.8: Nguồn cung cho thị trƣờng bán lẻ, quý 2/2012 49 Biểu đồ 2.9: Loại hình nhà / đất 57 Biểu đồ 2.10: Diện tích nhà /đất 58 Biểu đồ 2.11: Chiều ngang nhà /đất 58 Biểu đồ 2.12: Vị trí nhà /đất 59 Biểu đồ 2.13: Mục đích sử dụng nhà / đất 59 Biểu đồ 2.14: Số tiền dự kiến mua 60 Biểu đồ 2.15: Phong thủy 60 Biểu đồ 2.16: Nguồn tiền mua nhà / đất 61 Biểu đồ 2.17: Lựa chọn khu vực mua nhà / đất 62 Biểu đồ 2.18: Mức độ ảnh hƣởng yếu tố 64 Hình 2.1: Mức độ ảnh hƣởng yếu tố 64 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt: tham Bảo Hạnh, 2012 Nhiều vụ khiếu kiện đất đai kéo dài có nhiều người gia Đăng tại: [Ngày truy cập: 27/09/2012] CBRE Việt Nam, 2012 Báo cáo tình hình thị trường bất động sản thành phố Hồ chí Minh quý 1/2012 [Ngày truy cập: 07/04/2012] sản Công ty Nghiên cứu tư vấn Savills, 2012 Báo cáo thị trường bất động TP.HCM quý 2/2012 Đăng < http://vn.savills.com.vn/research/officeresearch.aspx> [Ngày truy cập: 15/09/2012] Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ xây dựng, 2007 Khái niệm bất động sản Đăng [Ngày truy cập: 17/03/2012] Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng, 2007 Đặc điểm thị trường bất động sản Đăng tại: