Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dựng đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang : Luận văn ThS. Địa chính: 60 44 80

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN PHẠM VĂN VƢỢNG “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2011 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN PHẠM VĂN VƢỢNG “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang” Chuyên ngành: Địa Mã số: 60 44 80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội – Năm 2011 MỤC LỤC MỞ ĐẦU Error! Bookmark not defined Tính cấp thiết đề tài Error! Bookmark not defined Mục đích đề tài Error! Bookmark not defined Nhiệm vụ nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất đặc điểm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2.1 Khái niệm công tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.2.2 Vai trị cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất 10 1.3 Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất số nước giớiError! Bookmark 1.3.1 Trung Quốc 1.3.2 Đài Loan Error! Bookmark not defined 1.3.3 Nhật Bản Error! Bookmark not defined 1.3.4 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất Việt nam THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI 11 16 THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG 21 2.1 Khái quát chung địa bàn nghiên cứu 21 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 21 2.1.2 Các nguồn tài nguyên 2.1.3 Thực trạng môi trường 24 2.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 25 2.1.5 Khái quát tình hình quản lý sử dụng đất 28 2.2 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên 2.2.1 Error! Bookmark not defined.3 Quang giai đoạn 2008 - 2010 34 Các văn đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang 34 11 2.2.2 Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất 2.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên 35 Quang 40 2.3.1 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 41 2.3.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 44 2.3.3 Kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 47 2.3.4 Một số yếu tố ảnh hưởng đến kết đấu giá quyền sử dụng đất 51 2.4 Hiệu đấu giá quyền sử dụng đất 52 2.4.1 Hiệu kinh tế 52 2.4.2 Hiệu xã hội 56 2.4.2 Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai 57 2.5 Đánh giá tồn công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59 2.5.1 Đối với công tác tổ chức 59 2.5.2 Đối với người tham gia đấu giá 60 2.5.3 Đối với công tác quản lý bất động sản xây dựng đô thị 61 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG 64 3.1 Nâng cao hiệu công tác quy hoạch 64 3.2 Giải pháp sách nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất 66 3.3 Các giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất 68 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 69 TÀI LIỆU THAM KHẢO 22 Tính cấp thiết Đất đai có tính chất đặc trưng riêng, tài ngun khơng tái tạo trở thành tư liệu sản xuất thay đặc biệt sản xuất nông nghiệp Khai thác tiềm đất đai có ý nghĩa vô quan trọng phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng đất đai phát huy tiềm vốn có người tác động tích cực sử dụng có hiệu Việc phân bổ tài nguyên đất đai phải đảm bảo phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế xã hội giai đoạn, thời kỳ để đạt hiệu toàn diện mặt kinh tế - xã hội mơi trường Vì vậy, điều 18 Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy định: "Nhà nước thống quản lý toàn đất đai theo quy hoạch pháp luật, đảm bảo sử dụng mục đích có hiệu quả" [10] Với áp lực mặt dân số gia tăng trạng sử dụng tài nguyên đất cho thấy nguồn tài nguyên đất đai ngày khan có giới hạn Do đó, phải sử dụng đất hợp lý để đạt khả tối đa, sản xuất ổn định an toàn lương thực, đồng thời bảo vệ hệ sinh thái môi trường sống Bên cạnh giá trị hiệu đất ngày tăng theo nhu cầu sử dụng đất, việc giao quyền sử dụng đất cho đối tượng, đáp ứng đủ nhu cầu sử dụng đất nhu cầu cấp thiết Trong q trình Cơng nghiệp hố, đại hố, xu hội nhập kinh tế ln đặt lên hàng đầu, đơi với trình chuyển đổi cấu kinh tế sang kinh tế thị trường kéo theo giá đất ngày tăng lên với nhu cầu ngày lớn người dân Trước yêu cầu đặt ra, phân bổ tài nguyên đất đai đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân trở nên xúc mang tính chất nhạy cảm Bởi đấu giá quyền sử dụng đất sinh hệ tất yếu trình phát triển bất động sản, cơng cụ để nhà nước phân bổ nguồn tài nguyên đất đai cho người dân đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, công hiệu Thành phố Tuyên Quang trung tâm trị, kinh tế, văn hố - xã hội tỉnh Tuyên Quang, thành phố tỉnh lỵ hình thành phát triển qua nhiều giai đoạn lịch sử Trong năm qua tình hình phát triển kinh tế xã hội tỉnh nói chung thành phố nói riêng có nhiều thay đổi, nhu cầu tốc độ phát triển đô 33 thị tăng lên Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà người dân với quy mô lớn hệ thống sở hạ tầng đầu tư mặt đô thị đại phát triển bền vững, khu quy hoạch cụ thể: Khu dân cư bao bọc ba đường thuộc phường Phan Thiết, Khu dân cư Đông Sơn thuộc phường Ỷ La Hưng Thành, Khu tái định cư tổ 3, tổ phường Tân Hà, Khu dân cư tổ phường Ỷ La, Khu quy hoạch tiểu khu Phan Thiết I Phan Thiết II, Công tác đấu giá đất khu dân cư quy hoạch nói khơng phân bổ đất cho nhu cầu người dân, phục vụ cho việc phát triển đô thị nâng cao sở hạ tầng thành phố, thông qua công tác bán đấu giá hình thành nên giá đất khu vực thành phố nâng cao giá trị đất khu vực quy hoạch nói riêng tồn thành phố nói chung Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất theo hướng, nhờ công tác mà giá đất hình thành trình chuyển nhượng giá đất UBND tỉnh quy định xích lại gần Nhận thức tầm quan trọng cấp thiết vấn đề nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất học viên tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.” Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu sách văn liên quan đến đấu giá đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất dựa số khu quy hoạch khu dân cư địa bàn thành phố Tuyên Quang - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu nắm vững văn đấu giá quyền sử dụng đất Trung ương địa phương 44 - Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu - Nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp kế thừa tài liệu có liên quan: Tìm hiểu, thu thập, hệ thống hoá kế thừa tài liệu nghiên cứu có liên quan đến vấn đề nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thống kê: Tiến hành điều tra thu thập thông tin phương pháp lấy phiếu ý kiến vấn trực tiếp cán tham gia công tác người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để nắm bắt tình hình sử dụng đất nguyện vọng người dân - Phương pháp phân tích tổng hợp: Kết hợp yếu tố định tính với định lượng, vấn đề vi mô vĩ mô phân tích, mơ tả, so sánh đánh giá quy trình, hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Phương pháp chuyên gia: Tham vấn, trưng cầu ý kiến quan quản lý, nhà khoa học, chuyên gia có kiến thức kinh nghiệm lĩnh vực nghiên cứu thông qua đối thoại trực tiếp, góp ý phản biện kết nghiên cứu 55 CHƢƠNG I: TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Giá đất sở khoa học xác định giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất đặc điểm giá đất Đất đai sản phẩm phi lao động, thân khơng có giá trị Do bất động sản mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế, thu lợi trình mua bán, nói cách khác giá bất động sản cao hay thấp định thu lợi cao hay thấp khoảng thời gian Quyền lợi đất đai đến đâu có khả thu lợi đến từ đất có giá tương ứng, giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng, giá quyền cho thuê, giá quyền chấp Hầu hết nước có kinh tế thị trường, giá đất hiểu biểu mặt giá trị quyền sở đất đai Xét phương diện tổng quát, giá đất giá bán quyền sở hữu đất mệnh giá quyền sở hữu mảnh đất không gian thời gian xác định [19] Đặc điểm giá đất: Không giống phương thức biểu thị: Giá đất biểu thị nhiều phương thức khác nhau, biểu thị giá quyền sở hữu, giá quyền sử dụng cịn biểu thị tiền thuê Có nghĩa đ ấ t đ a i tồn thị trường cho thuê Mối quan hệ g i ữ a giá đ ấ t đ a i với tiền thuê giống mối quan hệ lợi tức với tư bản, cần xác định suất lợi tức hoàn vốn tính giá đất Khơng giống thời gian hình thành: đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu thị trường hồn chỉnh, giá hình thành ảnh hưởng lâu dài từ khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá dài, khó so sánh với Khi định giá cần đặc điểm thân loại đất tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa giá đất phù hợp với thời điểm định 66 Giá đất đai biểu tiền tệ giá trị đất đai, giá cao hay thấp giá thành sản xuất định Đất đai sản phẩm lao động người, khơng có giá thành sản xuất Thực tế trường hợp người khai phá đất đai, chi phí phận giá đất người tính chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên khoản chi phí khác khó phân bổ hạnh tốn vào giá đất Ví dụ đất khu vực thị khoản chi phí trực tiếp xây dựng hệ thống 1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất a Địa tô [19] Địa tô phần sản phẩm thặng dư người sản xuất nông nghiệp tạo nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với đời tồn chế độ tư hữu ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô lao động nô lệ người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo Trong chế độ phong kiến, địa tô phần sản phẩm thặng dư nông nô tạo bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, chế độ tư hữu ruộng đất nông nghiệp nên tồn địa tô Về thực chất, địa tơ tư chủ nghĩa phần giá trị thặng dư thừa lợi nhuận bình quân nhà tư kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư chủ nghĩa phản ánh quan hệ ba giai cấp: địa chủ, tư kinh doanh nông nghiệp công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có loại địa tơ: địa tơ chênh lệch; địa tô tuyệt đối địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khơng cịn tư hữu địa chủ hay nhà tư bản, sở kinh tế để hình thành địa tơ tuyệt đối địa tơ độc quyền bị xóa bỏ, tồn địa tơ chênh lệch, song thuộc sở hữu Nhà nước khác chất với địa tô chênh lệch Chủ nghĩa Tư Địa tô chênh lệch địa tơ mà chủ đất thu có sở hữu ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, tư đầu tư thêm có hiệu suất cao Là độ chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Những 77 người kinh doanh ruộng đất loại tốt loại vừa thu khoản lợi nhuận bình quân số chênh lệch giá sản xuất xã hội giá sản xuất cá biệt Vì ruộng đất thuộc sở hữu địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm chuyển cho địa chủ hình thức địa tơ chênh lệch Như địa tô chênh lệch gắn liền với độc quyền kinh doanh tư chủ nghĩa ruộng đất Ðịa tơ chênh lệch cịn tồn điều kiện chủ nghĩa xã hội, song phân phối phần hình thức thu nhập túy phụ thêm hợp tác xã nông nghiệp nông dân, phần hình thức thu nhập Nhà nước Có hai loại địa tơ chênh lệch: địa tơ chênh lệch I địa tô chênh lệch II Ðịa tô chênh lệch I địa tô chênh lệch thu ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Ðịa tô chênh lệch II địa tô chênh lệch thu đầu tư, thâm canh đất Địa tơ chênh lệch I thuộc người có quyền sở hữu bất động sản chuyển vào giá bất động sản hay tiền th đất hàng năm, cịn địa tơ chênh lệch II thuộc người đầu tư hay thâm canh đất Sự khác giá đất thị với giá đất nơng nghiệp giải thích qua khác yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều khác biệt đất đô thị đất nông nghiệp khác vị trí đầu tư xây dựng sở hạ tầng đất Sự khác biệt định khả sử dụng đất vào việc (mục đích sử dụng), định khả sinh lợi đất, tức định mức địa tơ đất Hai yếu tố chất đất điều kiện địa hình có ảnh hưởng lớn đến địa tơ, dù đất đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh Yếu tố điều kiện tưới tiêu điều kiện khí hậu chủ yếu đề cập xem xét địa tô đất nông nghiệp Để so sánh xây dựng mức địa tô cho đất nông nghiệp trước hết vào vùng loại đất định mức giá chung cụ thể đến loại đất nhóm đất nông nghiệp Đối với đất trồng hàng năm, tổng hợp yếu tố sau phản ánh mức địa tơ khác đất: độ phì nhiêu đất; điều kiện tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; vị trí đất Đó sở để định giá đất 88 b Lãi suất ngân hàng Lãi suất ngân hàng yếu tố quan trọng làm cho giá đất thay đổi, địa tơ vận động cách độc lập với giá đất tách ảnh hưởng địa tơ với giá đất để xem giá đất chịu ảnh hưởng yếu tố [19] Có thể thấy lãi suất ngân hàng mà cao số tiền mua đất phải giảm đi, khơng đem tiền gửi vào ngân hàng có lợi mua đất để có địa tơ Cịn lãi suất ngân hàng mà giảm xuống số tiền bỏ mua đất phải tăng lên người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu địa tô lớn thu nhập lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc giá đất phải tăng lên người bán chấp nhận Vì nhà tư kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá Trong trình phát triển kinh tế xã hội lãi suất có xu hướng giảm giá đất ngày tăng, việc kinh doanh bất động sản ln có lãi Người bán đất vào lãi suất ngân hàng làm sở để xác định giá đất Đương nhiên phải lãi suất phổ biến tính bình qn khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng nhân tố cá biệt Trong phạm vi kinh tế quốc dân nói lãi suất ngân hàng nhau, không kể nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng định giá bất động sản nói chung, không định giá đất đô thị cao giá đất nông nghiệp c Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự hồn tồn, giá hàng hóa thông thường định điểm cân quan hệ cung cầu Cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu giá tất phải hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai, khác loại hàng hóa thơng thường có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành ngun tắc cung cầu riêng [19] Vì đất đai có đặc tính tự nhiên tính cố định vị trí địa lý, khơng sinh sơi tính cá biệt, nên cung cầu giới hạn khu vực mang tính cục bộ, lượng 99 trúng đấu giá - Hiện tượng đặt giá người tham gia đấu giá xẩy khơng với lơ đất có tính đặc thù mà diễn với lô đất không đặc thù đấu giá với số lượng lớn Hiện tượng sảy phần việc thông tin người tham gia đấu giá bị công khai trước phiên đấu giá diễn - Một phận người tham gia đấu giá có đất khu vực đăng ký đấu giá, trình đấu giá đẩy giá lên thật cao so với mặt bàng giá khu vực để trục lợi sau khơng nộp tiền trúng đấu giá, chấp nhận tiền đạt cọc - Đại phận người tham gia đấu giá mua đất với ý định để dành, khơng có mục đích xây dựng nhà để sống cho thuê nên xẩy tượng khu dân cư đấu giá bãi đất trống mênh mơng, người có nhu cầu xây nhà lại khơng có đất người khơng có nhu cầu xây nhà lại q nhiều đất - Người dân có thu nhập thấp khó tiếp cận đất đai thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mặt giá cao 2.5.3 Đối với công tác quản lý bất động sản xây dựng thị - Trình tự, thủ tục thực công tác đấu giá QSD đất mang tính đặc thù nên cịn chậm, chưa đáp ứng thực tiễn Có khu đất chờ thủ tục lâu nhân dân lấn chiếm, tạm sử dụng, quyền thơn thu tiền trước… gây nhiều khó khăn cho trình thực đấu giá - Do thiếu quy định xây dựng khu vực đấu giá quyền sử dụng đất gây nên tình trạng số đất đấu giá lớn đất thực việc xây dựng cơng trình theo quy hoạch thấp, VD: qua điều tra, khảo sát khu dân cư Lê Lợi (giai đoạn 1), bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2006 tổng công 167 lô đất, nhiên đến thời điểm số lô đất xây dựng công trình có 19 lơ đất Hiện tượng sử dụng đất bỏ hoang tạo hội cho việc lấn chiếm đất hộ dân xung quanh gây khó khăn cho cơng tác quản lý nhà nước Nhà nước khơng có định hướng phát triển khu đô thị theo thời gian mà việc phát triển chủ yếu tự phát Hình 2.2 Hiện trạng xây dựng khu dân cƣ Lê Lợi (giai đoạn 1) 6633 - Hiện tượng đầu đất đấu giá quyền sử dụng đất khiến cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nơi để đẩy giá đất lên cao để thu lợi cho phận dân cư xã hội Người thực có nhu cầu sử dụng đất lại khơng sử dụng đất gây nên bất cập quản lý sách Đảng Nhà nước - Việc bồi thường giải phóng mặt số khu quy hoạch sử dụng quỹ đất để đầu tư sở hạ tầng nhiều bất cập, đặc biệt số khu quy hoạch thực năm 2003 (trước Luật Đất đai năm 2003) Chẳng hạn, khu dân cư quy hoạch thực đấu giá QSDĐ lấy đất đất trồng lâu năm, đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân với diện tích đất lớn giá trị bồi thường lại khơng cao, ví dụ cho tái định cư lơ đất ở, diện tích cịn lại bồi thường theo giá đất nơng nghiệp Trong đó, sau sở hạ tầng dự án hồn thành khu vực đất với giá trúng đấu giá cao, bên cạnh cơng tác đào tạo nghề giải việc làm cho hộ gia đình bị đất nơng nghiệp cịn nhiều hạn chế nhiều ngun nhân chủ quan khách quan, điều làm cho nhân dân cảm thấy xúc gây nên tình trạng số khiếu kiện thời gian qua 6644 - Đối với khu dân cư quy hoạch đấu giá đất thành công tạo nên mặt giá đất khu vực tạo nên việc tăng giá đất cục khu vực CHƢƠNG III: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG 3.1 Nâng cao hiệu công tác quy hoạch Cần nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khu công nghiệp, phối hợp cách khoa học quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nhằm đảm bảo phù hợp, tính thống nhất, tính khả thi quy hoạch nhằm mang lại hiệu toàn diện kinh tế, xã hội, môi trường Đất đai nguồn tài nguyên tái tạo sức sản xuất người biết sử dụng, khai thác, cải tạo cách hợp lý đất đai ngày tốt lên Vì vậy, quan điểm định hướng sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang bước khai thác sử dụng tiết kiệm, có hiệu tiềm đất đai có để đẩy nhanh trình cơng nghiệp hố, thị hố đồng thời bảo vệ đất, bảo vệ môi trường Việc phát triển dự án đô thị khu công nghiệp dựa nguyên tắc tiết kiệm đất nông nghiệp, sử dụng đất xấu khơng có khả sản xuất nơng nghiệp 6655 sang khu công nghiệp vùng phù hợp quy hoạch Khai thác sử dụng khu công nghiệp, làng nghề tiểu thủ cơng nghiệp có đảm bảo sản xuất công nghiệp phải không ảnh hưởng đến môi trường Việc phát triển khu công nghiệp phải chọn vị trí cuối hướng gió, cuối nguồn nước Việc phát triển thị phải có tầm nhìn xa, hướng tới đô thị văn minh, đại, việc sử dụng đất phải tuân theo sách, pháp luật quản lý, sử dụng đất đai Nhà nước Quá trình phát triển thị làm chuyển dịch mạnh mẽ cấu sử dụng đất, diện tích đất nơng nghiệp ngày thu hẹp lại thay vào khu thị mới, khu cơng nghiệp đại Vì cần phải ưu tiên đất tốt dành cho sản xuất nông nghiệp, đất xấu dành cho mục đích phi nơng nghiệp phải đảm bảo giải tốt đời sống người dân bị đất nơng nghiệp phục vụ q trình thị hố Tính tốn dự báo cân đối, hài hồ áp lực tăng dân số tăng trưởng kinh tế đáp ứng yêu cầu sử dụng đất bền vững Sử dụng đất sở quy hoạch sử dụng đất Thành phố phê duyệt đảm bảo lợi ích trước mắt lâu dài người sử dụng đất mục tiêu phát triển chung tồn Thành phố Đối với khu vực thị khu cơng nghiệp cần phát huy vai trị khu chức đảm bảo khu chức sử dụng nhiều mục đích khác Quản lý đất nơng nghiệp, trì độ phì nhiêu đất bảo vệ, cải tạo diện tích đất mặt nước tự nhiên để đảm bảo điều hồ khí hậu, tạo cảnh quan môi trường sinh thái tự nhiên Áp dụng quy trình, cơng nghệ canh tác thích hợp theo tiểu vùng, đơn vị sinh thái hệ thống trồng phù hợp để mang lại hiệu sử dụng đất cao Việc khai thác sử dụng đất đô thị phải gắn với việc bảo vệ môi trường Cần đẩy mạnh thực dự án quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn, điều tra trạng quỹ đất nơng thơn để bố trí, cải tạo khu chức khu dân cư cách hợp lý, định hướng theo tiêu, tiêu chí sử dụng đất theo 6666 quy chuẩn Đối với khu đất mở rộng cần bố trí quy hoạch theo quy chuẩn phù hợp với xu hướng phát triển thị, cơng trình cơng cộng thơn xóm phải đảm bảo đủ quy mơ diện tích đảm bảo phục vụ tốt nhu cầu vui chơi, giải trí, thể dục thể thao nhân dân Cần tổ chức lại khu chức cách hợp lý hơn, khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt cần lập dự án sử dụng có hiệu như: cải tạo, chỉnh trang thành khu vực trồng xanh để tăng diện tích xanh bình qn người, xây dựng khu vui chơi giải trí chung cộng đồng, lập dự án đấu giá QSD đất ở, tạo nguồn kinh phí để đầu tư xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng địa phương đảm bảo khang trang, đẹp Khu đất đô thị mới: cần có quy hoạch chi tiết đồng khu chức sử dụng đất hợp lý, cần bố trí khu vực có địa hình cao ráo, thoáng mát, xây dựng đồng bộ, đảm bảo hiệu kinh tế, tiện nghi sử dụng, cân đối hài hoà, phù hợp với cảnh quan điều kiện thị Đảm bảo an tồn, tiện lợi cho người sử dụng Giao thông thuận tiện không ồn ào, gần trung tâm dịch vụ công cộng nhà trẻ, bệnh viện, … Việc tổ chức khu chức đất hợp lý có ý nghĩa định đến đời sống dân cư đô thị, đến môi trường Khu đất xây dựng cơng trình cơng cộng: Nên bố trí gần trục đường giao thơng chính, cơng trình cơng cộng cần tổ chức hợp lý cho hoạt động cho mối quan hệ cơng trình, sử dụng tối đa điều kiện trạng thuận lợi cho việc giao dịch làm việc nhân dân, phải đảm bảo tiêu hợp lý Hệ thống giao thông đô thị: Cần bố trí sử dụng đất đảm bảo liên hệ thuận lợi khu chức đô thị với Các loại giao thông đối nội đối ngoại phải tạo thành hệ thống liên tục, đồng an tồn Các nút giao thơng nên bố trí quy hoạch giao cắt khơng mức, giao thơng nhiều tầng để tiết kiệm đất, đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định Hệ thống xanh: phải đảm bảo giá trị sử dụng, vệ sinh môi trường thẩm mỹ thị, đảm bảo tính liên tục sử dụng đất, xanh kết hợp với việc 6677 khai thác khu di tích lịch sử văn hoá, cảnh quan tự nhiên, đảm bảo tiêu chuẩn diện tích bình qn theo tiêu quy hoạch 3.2 Giải pháp sách đấu giá quyền sử dụng đất - Hoàn thiện văn pháp quy, tích chất đặc thù dự án đấu giá QSD đất phải thực hàng loạt thủ tục theo quy định luật Đất đai, luật Xây dựng, luật Đầu tư,… thoả thuận địa điểm, lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng thể mặt bằng, lập hồ sơ để giao đất, ứng vốn Ngân sách GPMB, lập dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật tổ chức thực hiện,… Do để đẩy nhanh tiến độ đấu giá QSD đất, cần thiết phải cải cách thủ tục hành chính, nâng cao làm việc quan quản lý, từ giảm thiểu thủ tục, rút ngắn thời gian chuẩn bị, nâng cao hiệu đấu giá QSD đất - Trong trình đấu giá quyền sử dụng đất từ thủ tục nộp hồ sơ tới kết thúc đấu giá nên giao cho trung tâm, quan chuyên nghiệp vụ đấu giá thực trung tâm đấu giá thực nhiệm vụ nên có quan uỷ ban giám sát trình thực để tránh việc lộ thông tin đấu giá dẫn đến việc xếp giá, làm sai lệch kết đấu giá Chính điều này, từ tháng 12/2010, thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP, việc đấu giá QSD đất thành phố Tuyên Quang chuyển giao cho Trung tâm bán đấu giá tài sản tỉnh Tuyên Quang thực - Nới rộng quy định thời gian nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất lên 30 ngày kể từ ngày trúng đấu giá Sau 30 ngày người trúng đấu giá quyền sử dụng đất không nộp tiền theo quy định khơng hồn trả tiền đặt cọc kết đấu giá người trúng đấu giá - Xây dựng phương án quy hoạch tổng thể hợp lý mang tính liên kết khu dân cư, việc phát triển sở hạ tầng bố trí cơng trình phúc lợi tránh tình trạng có lơ đất bán khơng có người mua - Khi có kế hoạch đấu giá đất cần phải thơng báo rộng rãi qua phương tiện thông tin đại chúng cho người dân biết Đa dạng hố hình thức tuyên truyền như: phát tờ rơi, treo băng rôn,… 6688 - Quy định chi tiết việc xây dựng cơng trình đất đấu giá lô đất tham gia đấu giá khu vực quy hoạch nghĩa vụ người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đảm bảo kết công tác đấu giá quyền sử dụng đất trao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng đất, hạn chế tối đa việc đầu đất Làm việc tiền đề cho việc phát triển không gian đô thị định hướng cụ thể theo thời gian, sở cho định hướng phát triển kinh tế xã hội ngắn hạn dài hạn địa phương, đồng thời tránh nguy hoang hố lơ đất đấu giá, ngăn chặn nguy lấn chiếm đất - Nâng mức quy định tiền đặt cọc công tác đấu giá quyền sử dụng đất lên mức 10% giá khởi điểm để minh bạch hoá việc tham gia đấu giá người dân, ngăn ngừa việc sử dụng quyền tham gia đấu giá xếp giá để chuộc lợi cho thân phận dân cư 3.3 Các giải pháp kỹ thuật đấu giá quyền sử dụng đất - Xét tư cách người tham gia đấu giá đủ tư cách tham dự phiên đấu giá Việc xét tư cách người tham gia đấu đủ tư cách để tham dự phiên đấu giá quan trọng Việc thành công phiên đấu giá chịu ảnh hưởng lớn bước Nó khơng hạn chế số lượng người tham dự đấu chống tiêu cực phiên đấu kết đất giá số lượng người tham dự không đấu giá tạo nên - Số lượng lô đất đưa đấu giá phải tính tốn dựa vào nhu cầu thị hiếu người dân địa phương Các lơ đất có tính chất đặc trưng không phân biệt với lô đất thông thường khác điều kiện tiền đặt cọc đấu giá gắn với khu thay với lô đất trước Điều ngăn ngừa việc xếp, thông đồng giá người tham gia đấu giá lô đất đặc trưng - Nâng cao hiệu công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Đây cơng tác có ý nghĩa lớn khơng công tác đấu giá quyền sử 6699 dụng đất mà cịn có ảnh hưởng định tới thị trường bất động sản khu vực Do việc xác định giá khởi điểm phải bám sát với giá thị trường bất động sản - Đối với quy chế thực đấu giá quyền sử dụng đất đề nghị bổ sung việc quy định chỗ ngồi cho người tham gia đấu giá Mục đích cơng tác phân bố đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý ngăn ngừa việc thông giá dẫn đến sai lệch kết đấu giá KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ KẾT LUẬN Đơ thị hố nơng thơn trình phát triển tất yếu quốc gia, đặc biệt với nước ta nước cơng cơng nghiệp hố đất nước Việc phát triển kinh tế xã hội thị ln địi hỏi phát triển sở hạ tầng kỹ thuật đô thị như: hệ thống giao thông đô thị, hệ thống cấp nước thị, hệ thống cấp điện thị, hệ thống thông tin liên lạc,… Trong kinh tế kế hoạch tập trung bao cấp trước đây, phần lớn sở hạ tầng đô thị bị xếp vào khu vực phi sản xuất, không trực tiếp tạo thu nhập quốc dân, Chính Phủ quan tâm chưa thoả đáng cho việc đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật đô thị Mặt khác, đầu tư sở hạ tầng kỹ thuật thị địi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn khó thu hồi trực tiếp, phát huy hiệu chậm bảo trì hệ thống thời gian dài, điều kiện ngân sách eo hẹp, Chính Phủ đành phải “tạm gác” lại nhiều dự án sở hạ tầng kỹ thuật đô thị để tập trung giải vấn đề cấp bách trước mắt nhà ở, bệnh viện, trường học,… Ngày nay, giai đoạn đầu thời kỳ đổi mới, kinh tế thị trường dần hình thành, Chính phủ tích cực đầu tư nâng cấp sở hạ tầng kỹ thuật đô thị nhằm theo kịp phát triển coi yếu tố thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đô thị Diện mạo đô thị Việt Nam thay đổi ngày Nhà nước đầu tư lớn vào hạ tầng kỹ thuật đô thị đường phố mở, tuyến cống rãnh cải tạo xây dựng mới… Tuy vốn đầu tư xây dựng sở hạ tầng kỹ 7700 thuật đô thị tăng đột biến, đáp ứng với tốc độ thị hố diễn nhanh chóng Khơng nằm ngồi quy luật trên, thành phố Tun Quang có bước chuyển mạnh mẽ đà phát triển cơng nghiệp hố, thị hố khó khăn cho việc tìm lời giải cho toán vốn? Nhưng thành phố Tuyên Quang không dừng lại chờ đợi Ngân sách Nhà nước đưa để phát triển sở hạ tầng kỹ thuật thị mà chủ động tìm cho lời giải, hướng đi: Đấu giá quyền sử dụng đất để thu ngân sách đầu tư xây dựng sở hạ tầng địa phương Đến nay, nói cơng tác đấu giá QSD đất để tạo vốn xây dựng sở hạ tầng địa phương thành phố Tuyên Quang đạt kết khả quan, nguồn tài nguyên đất đai khai thác, sử dụng có hiệu theo quy định pháp luật Việc quản lý, sử dụng đất đai chặt chẽ, hiệu góp phần khơi dậy nguồn nội lực phát triển kinh tế xã hội cịn tiềm ẩn địa phương Cơng tác đầu tư nâng cấp sở hạ tầng đô thị (bằng nguồn kinh phí thu từ cơng tác đấu giá QSD đất) thực chặt chẽ, đồng đảm bảo q trình thị hố thị thành phố Tuyên Quang phát triển theo mục tiêu, chiến lược; quy hoạch, kiến trúc đảm bảo tính bền vững, mỹ quan đáp ứng mong mỏi nhân dân ĐỀ NGHỊ Để góp phần nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang, giai đoạn tới cấp Chính quyền thành phố tỉnh cần tập trung giải vấn đề sau: - Nghiên cứu ban hành văn pháp luật chế độ quản lý, sử dụng đất khu quy hoạch khu dân cư địa bàn thành phố, cần đạo định hướng, quy hoạch xây dựng với hệ thống sở hạ tầng đồng bộ, trước bước, phù hợp với tốc độ đô thị hoá - Thành phố cần tập trung thống kê diện tích loại đất, đầu tư lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất đến xã, phường, tạo lập nguồn quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu 7711 - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên - Xây dựng ”sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để tiến tới hình thành chợ giao dịch, bước tập trung công tác đấu giá quyền sử dụng đất đầu mối, sở dự án chia thành nhiều phiên đấu giá - Đối với dự án đấu giá đất cần quảng cáo mạnh hơn, nhiều phương tiện thơng tin đại chúng để thu hút thên nhiều nguời tham gia - Quy định dãn thời gian nộp tiền để người tham gia đấu giá có thêm thời gian thu xếp, chuẩn bị tiền - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy ra./ TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt Ban Vật giá Chính phủ (2000), Nguyên tắc thực hành thẩm định giá, Chương trình đào tạo Thẩm định giá giai đoạn 1, Hà Nội Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/2/2003 chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT, Hà Nội Bộ Tài (2001), Giải pháp tài phá t triển thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội Bộ Tài (2005), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá, Hà Nội Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 7722 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), Hà Nội Bộ Tài (2004), Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Bộ Tài (2010), Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 hướng dẫn thực việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết, Hà Nội Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 10 Bộ Tài ngun Mơi trường – Chương trình tăng cường lực quản lý đất đai môi trường (2005), Báo cáo Hội thảo định giá đất Việt Nam, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội 12 Chính phủ (2004), Nghị số 06 Chính phủ ngày 19/5/2004 số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường BĐS, Hà Nội 13 Chính phủ (2004), Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai, Hà Nội 14 Chính phủ (2004), Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà Nội 15 Chính phủ (2004), Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thu tiền SDĐ 16 Chính phủ (2005), Nghị định 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 17 Chính phủ (2007), Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất, Hà 7733 Nội 18 Chính phủ (2010), Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 19 Cục Quản lý nhà- Bộ Xây dựng (2004), Một số vấn đề lý luận khái niệm thị trường BĐS, Hà Nội 20 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Qn (2006), Giáo trình Định giá đất, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 21 Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội (2002), Hội thảo xây dựng sở pháp lý thị trường quyền SDĐ Việt Nam, Hà Nội 22 Phòng thống kê thành phố Tuyên Quang (2010), Niên giám năm 2009 thành phố Tuyên Quang, Tuyên Quang 23 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 24 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Hà Nội 25 Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh BĐS, Hà Nội 26 Chu Văn Thỉnh (2000), “Cơ sở khoa học cho việc hoạch định sách sử dụng hợp lý quỹ đất đai”, Đề tài nghiên cứu khoa học độc lập cấp Nhà nước, Hà Nội 27 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 đấu giá quyền SDĐ để giao đất có thu tiền SDĐ thuê đất, Hà Nội 28 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường BĐS, NXB Nơng Nghiệp, Hà Nội 29 Ủy ban nhân dân thành phố Tuyên Quang (2010), Báo cáo kết kiểm kê đất đai năm 2010 thành phố Tuyên Quang 30 Viện nghiên cứu Địa (2003), Báo cáo kết nghiên cứu đề tài Nghiên cứu đánh giá hiệu việc đấu giá quyền SDĐ thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ việc xây dựng Luật Đất đai mới, Hà Nội Các Website 31 Trang web: http://www.chinhphu.vn, Website Chính phủ 32 http://www.monre.gov.vn, Website Bộ Tài nguyên Môi trường 7744 33 http://www.moc.gov.vn, Website Bộ Xây dựng 34 http://www.vnrea.vn, Website Hiệp Hội BĐS Việt Nam 35 http://www.gso.gov.vn 36 http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn/ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BQL Ban quản lý BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất THPT Trung học phổ thông TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân 7755 Xã hội chủ nghĩa XHCN DANH MỤC CÁC BẢNG Tên bảng STT 2.1 Trang Cơ cấu giá trị kinh tế theo ngành thành phố Tuyên Quang qua năm 2005, 2007, 2010 Error! Bookmark not defined.26 2.2 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2010 2.3 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2008 thành phố Tuyên Quang 2.4 Error! Bookmark not defined.43 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2009 thành phố Tuyên Quang 2.5 29 Error! Bookmark not defined.46 Kết bán đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010 thành phố Tuyên Quang Error! Bookmark not defined.Error! Bookmark not defined.0 7766 2.6 Bảng so sánh kết đấu giá đất địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2008 – 2010 Error! Bookmark not defined.6 DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ HÌNH ẢNH STT Tên sơ đồ, hình ảnh Trang 2.1 Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản Nhật 2.2 Sơ đồ hành thành phố Tuyên Quang Error! Bookmark not defined.21 2.1 Khu vực nội thành thành phố Tuyên Quang năm 2010 Error! Bookmark not defined.2 2.2 Hiện trạng xây dựng khu dân cư Lê Lợi (giai đoạn 1)Error! Bookmark not defin 7777 15