Bất cân xứng thông tin và tự do ý chí trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VIỆT QUỐC BẤT CÂN XỨNG THƠNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC TP Hồ Chí Minh, Năm 2019 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN VIỆT QUỐC BẤT CÂN XỨNG THƠNG TIN VÀ TỰ DO Ý CHÍ TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ Chuyên ngành: Mã số: Luật Kinh tế 8380107 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS PHẠM DUY NGHĨA TP Hồ Chí Minh, Năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Lịng trung thực chương sách trí tuệ Honesty is the first chapter in the book of wisdom Thomas Jefferson Vào thời điểm bắt đầu lời này, khung cảnh buổi học với lời tâm huyết TS Phạm Duy Nghĩa trung thực học thuật, lại hiển rõ tâm trí người viết Và xác tín trung thực, vốn bị bào mòn khuất lấp theo thời gian guồng quay sống, Lời cam đoan viết để mở đầu cho hành trình đường tìm kiếm tri thức Trong tâm thức tỉnh thúc đó, người viết ln tự nhủ để đoan nội dung thông tin Luận mình, trước hết phải ln cố gắng để giữ tính độc lập dấu ấn cá nhân, tất nhiên thiếu vắng ý kiến đóng góp quý báu người Thầy hướng dẫn khơng thể khỏi ảnh hưởng kế thừa đối vớ luận cứ, quan điểm bậc tiền bối hay đàn anh trước vấn đề nghiên cứu Và chắn, ý kiến hay quan điểm phải dẫn nguồn tinh thần khoa học để thể lòng tri ân đến tác giả Trân trọng Học viên thực Nguyễn Việt Quốc MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT TÓM TẮT LUẬN VĂN ABSTRACT DẪN NHẬP 1 Sự lựa chọn đề tài Giả thuyết, câu hỏi nghiên cứu 3 Tình hình nghiên cứu 4 Mục đích, đối tượng phạm vi nghiên cứu Các phương pháp tiến hành nghiên cứu, khung lý thuyết Ý nghĩa khoa học giá trị ứng dụng đề tài 7 Kết cấu Luận văn CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN VÀ BẤT CÂN XỨNG THÔNG TIN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Lý thuyết Bất cân xứng thông tin 1.2 Các đặc tính Bất cân xứng thơng tin 11 1.2.1 Lựa chọn bất lợi (Adverse selection) 12 1.2.2 Rủi ro đạo đức (Moral hazards) hay tâm lý ỷ lại 13 1.3 Giải pháp hạn chế, kiểm soát Bất cân xứng thông tin 13 1.3.1 Khung lý thuyết 13 1.3.2 Đối tượng thực 13 1.3.2.1 Giải pháp tư nhân 14 1.3.2.2 Giải pháp từ Chính phủ 15 1.4 Bất cân xứng thông tin Hợp đồng mua bán hộ chung cư 17 1.4.1 Lịch sử phát triển Khái niệm hộ chung cư 17 1.4.2 Hợp đồng mua bán hộ chung cư Bất cân xứng thông tin Hợp đồng mua bán Căn hộ chung cư 21 1.4.2.1 Tài sản vật lý chưa hữu thời điểm giao kết 22 1.4.2.2 Đặc tính hình thức sở hữu 23 1.4.2.3 Quy trình, thủ tục hồ sơ tài liệu dự án nhà chung cư 26 1.4.2.4 Việc huy động vốn Chủ đầu tư 28 Tiểu kết luận Chương 30 CHƯƠNG 2: TỰ DO Ý CHÍ VÀ SỰ CAN THIỆP CỦA PHÁP LUẬT VÀO TỰ DO Ý CHÍ CỦA CÁC BÊN TRONG HỢP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ 31 2.1 Tự ý chí Hợp đồng 31 2.2 Sự can thiệp pháp luật vào tự ý chí Hợp đồng mua bán hộ chung cư 33 2.2.1 Pháp luật chung cư hộ chung cư 33 2.2.2 Hợp đồng mẫu 35 2.2.3 Các định chế trung gian 40 Tiểu kết luận Chương 43 CHƯƠNG 3: HIỆU QUẢ CỦA CHÍNH SÁCH CAN THIỆP – CÁC HƯỚNG TIẾP CẬN PHÙ HỢP 44 3.1 Tác dụng sách can thiệp 44 3.1.1 Sự can thiệp đà 44 3.1.2 Sự khiếm khuyết 45 3.1.3 Vấn đề tài 48 3.2 Các bước tiếp cận phù hợp 50 3.2.1 Sự thất bại hướng 51 3.2.2 Cơ chế sàng lọc giám sát 51 Tiểu kết luận chương 54 KẾT LUẬN 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHCC Căn hộ chung cư HĐMB Hợp đồng mua bán BCXTT Bất cân xứng thơng tin TĨM TẮT LUẬN VĂN Hiện nay, nhu cầu nhà Việt Nam ngày gia tăng đặc biệt thành phố lớn, đông dân cư Nắm bắt nhu cầu, nhà đầu tư dần chuyển hướng từ đầu tư nhà phố, đất sang đầu tư hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu ngày lớn thị trường Tuy nhiên, kéo theo hàng loạt tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán người mua với chủ đầu tư Trong giao dịch này, bên mua đối tượng yếu giao kết hợp đồng Mặc dù luật quy định rõ, hợp đồng giao kết dựa nguyên tắc tự thỏa thuận bên Nhưng thực tế, hợp đồng thiết kế dạng hợp đồng mẫu phía chủ đầu tư soạn thảo, họ xây dựng điều khoản có lợi để bảo vệ bất lợi nghiêng phía người mua Do tình trạng bất cân xứng thơng tin tình trạng phổ biến giao dịch mua bán hộ chung cư Thông thường, bên mua đồng ý giao kết hợp đồng phải chấp thuận toàn điều kiện mà bên bán đưa theo khn mẫu có sẵn mà khơng thể sửa đổi, bổ sung điều khoản Chính thế, trình thực thi hợp đồng bên ln xảy tình trạng tranh chấp Mặc dù với nhiều tranh chấp phát sinh cở sở pháp lý để xử lý không đầy đủ, thống dẫn đến việc tranh chấp giải cách thỏa đáng Do đó, vấn đề đặt phải xây dựng hệ thống pháp luật thống quy định tất vấn đề liên quan đến nhà chung cư mối tương quan với quyền tự ý chí bên kết ước, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tiếp cận quy định pháp luật để họ có khả xem xét điều khoản có lợi bất lợi hợp đồng nhằm đảm bảo tốt quyền lợi ích hợp pháp hạn chế tranh chấp phát sinh, qua góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, nâng cao hiệu việc thực thi sách pháp luật Việt Nam Từ khóa: Nhà chung cư, Bất cân xứng thơng tin, Tự ý chí THE ABSTRACT OF GRADUATION THESIS The demand for housing in Vietnam has recently increased, especially in major and densely populated cities Having understood the current situation, investors are gradually shifting from investing in townhouses and land plots to investing in condominiums to meet the growing demand of the market, followed by several disputes arising from sales contracts between buyers and investors, however In such transactions, buyers are always the weaker party during the execution of such contracts although the law has properly imposed regulations, in which a contract is the agreement based on a principle of consent between the parties Nevetheless, such contracts are in fact in the form of a model contract template prepared by the investors, therefore, the investors have built the most favourable terms to protect themselves and the disadvantages will be given over the buyers Therefore, information asymmetry is a popular stuation on the current transactions related to sale and purchase apartment Normally, the buyers – after agreeing to enter into a contract – shall be subject to all conditions pursuant to model contract templates imposed by the sellers , which shall not be amended and supplemented afterwards Accordingly, disputes always arise during the implementation of the contract between the parties In lieu of such arising disputes, the current legal basis is incomplete and inconsistent, resulting in the inadequate insolubility of these disputes For that reason, the issue is that a unified legal system shall be built, regulating all issues relevant to condominiums in relation to the free will of the parties in order to create favorable conditions for customers to access legal regulations, so that they have the ability to consider the beneficial or adverse terms therein to virtually ensure the legal rights and interests and to limit the disputes arising, thereby contributing to stabilize the security of the society and to improve the efficiency in the implementation of legal policies in Vietnam Key words: Apartment, Information asymmetry, The free will DẪN NHẬP Tình cờ từ vơ nghĩa; khơng tồn mà khơng có ngun nhân Chance is a word void of sense; nothing can exist without a cause Voltaire Sự lựa chọn đề tài Tháng 04 năm 2008, thời điểm mà thị trường bất động sản Việt nam bắt đầu trầm lắng lại sau sốt 2007 – 20081, tác giả may mắn có hội bắt đầu cơng việc tập đồn Bitexco2, doanh nghiệp phát triển dự án nhà hàng đầu vào vào thời điểm Trong bối cảnh thị trường kinh doanh bất động sản lúc manh nha chuyển dịch từ sản phẩm truyền thống đất nềnnhà phố sang loại hình CHCC ảnh hưởng sách hạn chế phân lơ bán từ năm 2004 - 20063 với dịch chuyển dịng tiền thặng dư từ thị trường chứng khốn4, tác giả tiếp cận, chứng kiến hít thở môi trường đầu tư, phát triển kinh doanh dự án CHCC ngày suốt giai đoạn 10 năm mùa Hè 2008 cuối Đông 2018, thời điểm thức chấm dứt cơng việc tư vấn nội thường trực cho doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tác giả Nhìn lại quãng thời gian trên, ngập chìm mối tương quan pháp lý Chủ đầu tư với Cơ quan hành nhà nước, Chủ đầu tư với Nhà thầu tư vấn/Nhà thầu thi công/Nhà thầu cung cấp dịch vụ, Chủ đầu tư với Khách hàng mua sản phẩm, tác giả lờ mờ nhìn thấy thủ phạm biến dạng đứt gãy mối quan hệ Nếu nói thủ tục hành chế quản lý cản trở yếu mối tương quan thứ nhất, Chủ đầu tư Cơ quan hành nhà nước6, vấn đề tốn thực tế thi cơng – cung cấp dịch vụ Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam Thực trạng giải pháp, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009, tr 11 Tham khảo Website: http://bitexco.com.vn/vn/about.html, truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 cấm phân lô bán sau tháo gỡ phần Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2016 Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014, Cơng ty TNHH Chứng khốn Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), tr Bitexco từ 04/2008 – 08/2014; Nova Land từ 08/2014 – 10/2014; Kusto Home từ 04/201508/2017; Bitexco lần từ 08/2017 – 08/2018; Capital Land từ 10/2018 – 12/2018 Quyết định số 5753/QĐ-UBND, Phê duyệt Báo cáo tóm tắt kết nghiên cứu Đề án phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 tầm nhìn đến 2030, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/10/2017, tr – nguyên xung đột Chủ đầu tư Nhà thầu7, bất cân xứng thông tin vị giao dịch nguồn sâu xa hầu hết bất đồng tranh chấp Chủ đầu tư Khách hàng, theo quan điểm tác giả trình bày luận văn Trong mối tương quan bất cân xứng Chủ đầu tư Khách hàng, nhà làm luật thời gian qua dường loay hoay cố tìm cách can thiệp điều chỉnh cách phủ trùm lên Bên giao dịch áo pháp luật may sẵn, vốn lỗi thời vá víu nhiều nơi Các quy định liên tục được ban hành, thay đổi, hay hủy bỏ theo thời gian với tự ý chí bên, vốn tảng khế ước, ngày bị thu hẹp khơng muốn nói gần bị thay ý chí thợ may pháp luật già cỗi Đơn cử khoảng thời gian 01 năm từ năm 2009 đến 2010, quan quản lý chuyên ngành ban hành đến 02 hợp đồng mẫu bắt buộc áp dụng cho giao dịch mua bán CHCC8 Khơng dừng lại đó, 04 năm sau người ta tiếp tục ban hành Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20/02/2014 để thêm vào số nội dung phải có HĐMB CHCC để thời gian ngắn sau đó, tất mẫu lại tiếp tục có nội dung thay đổi quan trọng hết chấm dứt hiệu lực bó buộc mà có giá trị tham khảo theo nội dung Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/20159 Tuy nhiên nỗ lực can thiệp vào nội dung giao dịch Chủ đầu tư Khách hàng mua hộ cung cư hợp đồng mẫu, mang tính bó buộc tham khảo trên, theo báo cáo quan quản lý chuyên ngành Bộ xây dựng lên Thủ tướng phủ tình trạng tranh chấp khiếu kiện dự án bất động sản vào năm ngoái 201810, người ta liệt kê nguyên nhân dẫn đến tranh chấp “người dân mua nhà không xem xét hết nội dung thỏa thuận HĐMB hộ ký, đặc biệt thoả thuận quyền nghĩa vụ bên quản lý, sử dụng nhà sau nhận bàn giao” Rõ ràng, hiệu sách can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch bên Lê Nết (2016), Chuyên đề giải tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016, tr 32- 33 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25/02/2009 bãi bỏ Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/09/2010 Khoản 1, Điều 7, Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10/09/2015: “Hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản ban hành kèm theo Nghị định để bên tham khảo trình thương thảo, ký kết hợp đồng.” 10 Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 Bộ xây dựng gởi Thủ tướng Chính phủ 47 trách đầu mối để bảo vệ người tiêu dùng nói chung, vốn thường quản lý thơng thạo điều khoản điều kiện thương mại mua bán hàng hóa chung Như biết HĐMB CHCC có nhiều điều khoản hồ sơ tài liệu liên quan đến vấn đề kỹ thuật chuyên ngành xây dựng, mà có chuyên viên ngành trực thuộc quan quản lý xây dựng có đủ khả am hiểu kiểm soát nội dung Rõ ràng có khập khiễng bất hợp lý chủ thể giao kiểm soát sàng lọc thông tin định nội dung hợp đồng lại khơng có đủ kiến thức chun sâu chun ngành liên quan đến thơng tin Có hai khả xảy tình này, không đủ kiến thức chuyên môn kể thông tin dự án cụ thể, quan quản lý hợp đồng mẫu khơng thể kiểm sốt dễ dàng bỏ qua điều khoản chi tiết liên quan đến chuyên ngành xây dựng hay quy hoạch liên quan đến dự án hợp đồng mẫu soạn thảo đăng ký Chủ đầu tư, vốn có thừa kinh nghiệm khả để cài cắm điều khoản thiếu công lược bỏ thơng tin bất lợi cho văn hợp đồng có độ dài khơng 20 trang; hai xuất phát từ thiếu chuyên môn thông tin nên việc phê duyệt, chấp thuận mẫu hợp đồng bị kéo dài có địi hỏi hay yêu cầu không phù hợp với thực tế Lần trạng BCXTT lại tiếp tục diễn bên soạn thảo, đăng ký hợp đồng với quan quản lý nhà nước có trách nhiệm sàng lọc, chấp thuận hợp đồng Tác dụng ngược bảo vệ quyền lợi bên yếu thế: Về nguyên tắc, hợp đồng mẫu thương lượng đăng ký chấp thuận quan có thẩm quyền, trường hợp Sở Bộ Thương Mại tùy thuộc vào phạm vi áp dụng theo lãnh thổ hợp đồng mà Chủ đầu tư mong muốn105 Và Nghị định 99/2011/NĐ-CP, Điều “Thẩm quyền tiếp nhận đăng ký Bộ Công Thương chịu trách nhiệm tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trường hợp hợp đồng theo mẫu điều kiện giao dịch chung áp dụng phạm vi nước áp dụng phạm vi từ hai tỉnh trở lên Sở Công Thương chịu trách nhiệm tiếp nhận đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung trường hợp hợp đồng theo mẫu điều kiện giao dịch chung áp dụng phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.” 105 48 điều vơ tình làm giảm khả thương lượng Khách hàng việc yêu cầu bổ sung thay đổi vài điều khoản hay điều kiện phù hợp có lợi cho vào thời điểm thực giao dịch Rõ ràng nguy hiểm hợp đồng mẫu phê duyệt hoàn cảnh điều kiện BCXTT bên soạn thảo hợp đồng với quan quản lý nhà nước có trách nhiệm phê duyệt trình bày Theo thực tế mà tác giả góp phần chứng kiến, với lý hợp đồng đăng ký chấp thuận nên thương lượng, hội để đưa yêu cầu điều khoản hay điều kiện có lợi cho Khách hàng vào thời điểm giao dịch khơng Lúc này, thay có tác dụng bảo vệ quyền lợi bên yếu thế, hợp đồng mẫu đăng ký có khả tạo tình trạng Rủi ro đạo đức hay Tâm lý ỷ lại mà tác giả học thuyết BCXTT Đa phần Khách hàng phó mặc nản lịng chí cịn khơng quan tâm đến điều khoản điều kiện cụ thể cố tình thiết kế dài dịng, rối rắm với thơng tin dự án kiểm chứng nhiều bẫy pháp lý ẩn chứa với niềm tin rằng, có quan nhà nước kiểm tra phê duyệt hợp đồng 3.1.3 Vấn đề tài Nỗ lực nhà làm luật việc minh bạch thông tin tài Chủ đầu tư dự án quy định liên quan đến bảo lãnh nghĩa vụ thực hợp đồng Chủ đầu tư Luật kinh doanh bất động sản 2014, Điều 56 theo tác giả phải đánh giá, nghiên cứu thêm góc độ sau Về thực tế, đặc thù thị trường bất động sản bên mua thường kỳ vọng vào khoản lợi nhuận bước vào giao kết lớn nhiều so với số tiền nhận lại theo điều khoản bảo lãnh chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ thời hạn bàn giao Rất khi, lý chậm trễ giao nhà vài tháng mà người ta sẵn lòng hủy bỏ hợp đồng nhận lại khoản tiền toán với khoản phạt, thường tính theo lãi xuất ngân hàng Quy định có lẽ hữu hiệu với Chủ đầu tư không tiếng tăm với sản phẩm có lực kém, Chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, khả tốn hay lâm vào tình trạng phá sản, theo 49 đánh giá tác giả, tình này, thường cá biệt Đó chưa nói đến thủ thuật pháp lý mà Chủ đầu tư Ngân hàng thường thiết kế để giảm thiểu đến mức thấp rủi ro phải bồi thường chứng thư bảo lãnh, văn mà Khách hàng thường khơng có hội để đàm phán hay thay can thiệp nội dung Thứ đến, với quy định bảo lãnh tại, Chủ đầu tư tính tốn thêm phần chi phí liên quan để đưa vào giá bán hộ, tức chi phí phát sinh liên quan đến nghĩa vụ bảo lãnh Ngân hàng bên bán theo điều khoản luật, bên mua gián tiếp gánh chịu Lúc thị trường tiếp tục phải gánh chịu thêm khoản phí mà xét tính hiệu cịn nhiều vấn đề phải đánh giá lại Tóm lại, quy định bảo lãnh nghĩa vụ bàn giao hộ Chủ đầu tư, mặt hiệu thực tiễn, cần phải nghiên cứu, thu thập thơng tin đánh giá thêm Nếu vài kiện hay tình cá biệt xảy thị trường để đưa sách áp dụng cho tất chủ đầu tư lương hảo, tạo thêm áp lực thủ tục chi phí thông thường Khách hàng người tiêu thụ sản phẩm gánh chịu Vấn đề thứ hai liên quan đến tài chính, việc thu thập công bố thông tin chấp Chủ đầu tư liên quan đến Dự án Thực giải pháp quy định Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Điều 19, Khoản 2, Điểm b hồn tồn chưa có triệt để Theo đó, Chủ đầu tư thực cam kết tình trạng chấp dự án giải pháp khác phương án phối hợp với Ngân hàng để phát hành văn xác nhận khơng cần giải chấp mà khơng có biện pháp hậu kiểm kèm theo cam kết Cơ quan quản lý nhà nước, trường hợp thay hồn thành trách vụ việc kiểm sốt thơng tin thực sự, lại đẩy trách nhiệm sang đối tượng cần kiểm soát cam kết Rõ ràng phương án thiếu vắng trách nhiệm quan quản lý nhà nước nhiều biện pháp kiểm soát hữu hiệu thông tin 50 Theo tác giả, việc bảo lãnh bắt buộc phân tích trên, biện pháp thu thập thông tin chấp Chủ đầu tư liên quan đến dự án cần đánh giá lại tính hiệu Bởi lẽ với giả định trường hợp khơng có cam kết Chủ đầu tư lẫn xác nhận Ngân hàng theo quy định này, xảy kiện phải xử lý tài sản bảo đảm Dự án hộ, kết khơng khác biệt so với trường hợp có cam kết xác nhận Trong trường hợp, quyền lợi người mua Căn hộ bảo đảm tơn trọng theo HĐMB xác lập lẽ chế pháp luật chưa đủ sở phép Ngân hàng tước đoạt hay bác bỏ quyền lợi Khách hàng mua hộ xác lập trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm dự án phát triển nhà ở, có rắc rối thủ tục để công nhận cấp chứng thư sở hữu cho Khách hàng mà thôi, với quy định vượt qua rắc rối Vấn đề phải tìm giải pháp để minh bạch thông tin việc chấp Chủ đầu tư liên quan đến dự án để Khách hàng mua có thêm thơng tin đưa định, khơng phải đặt thêm thủ tục hay quy trình nhà làm luật theo đuổi, mà trình bày khơng hiệu chưa vào trọng tâm cần giải truy tìm thật thơng tin chấp Chủ đầu tư liên quan đến dự án 3.2 Các hướng tiếp cận phù hợp Đến đây, có lẽ cục diện tương đối rõ để nhìn nhận, đánh giá đề xuất vài hướng tiếp cận phù hợp luật pháp để giải tình trạng BCXTT HĐMB hộ bên cạnh xu hướng tìm cách can thiệp vào ý chí bên liên quan mà nhà hoạch định sách theo đuổi Thật giải pháp hay hướng tiếp cận phù hợp tự thân ẩn chứa phân tích đánh giá phần trước, đến công việc hệ thống lại mà thơi Theo ý tưởng đề xuất dựa giải pháp lý thuyết trình bày mục 1.3 luận văn với nhận xét đúc kết phần nội dung phân tích làm rõ đoạn trên, cụ thể sau 51 3.2.1 Sự thất bại hướng Rất đáng tiếc cho hội để chứng minh tính hiệu vai trò định chế trung gian Sàn giao dịch bất động sản bị tước bỏ Luật kinh doanh bất động sản 2014 vấn để liên quan đến quản lý tổ chức yếu thực tế sở triết lý định hướng sai lầm Thật vậy, theo quan điểm tác giả, thay loay hoay việc tìm cách kiểm soát can thiệp trực tiếp vào ý chí bên giao dịch hợp đồng mẫu có nhiều nghịch lý tệ hại phương cách áp đặt toàn diện thời kỳ hiệu lực Thông tư 03/2014/TT-BXD, người ta trì nghiên hồn thiện để phát huy tác dụng định chế trung gian Sàn giao dịch bất động sản việc điều tiết BCXTT minh bạch thị trường Lúc này, can thiệp nhà nước pháp luật lúc không mệnh lệnh hành chánh quy định mang tính cưỡng bách thơ bạo vào quan hệ lợi ích tư nhân, mà mềm dẻo linh hoạt thơng qua kiểm sốt định chế trung gian để từ điều tiết thị trường công cụ thị trường Tất nhiên để làm cần phải có thời gian quan trọng nghiên cứu, đánh giá nguyên nhân thất bại để xây dựng hướng phát triển phù hợp hiệu Tất cịn phía trước, vấn đề nhận diện xác vấn đề nằm BCXTT giải pháp đến theo hướng đắn Sử dụng định chế trung gian Sàn giao dịch bất động sản hướng cần phải tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện thêm 3.2.2 Cơ chế sàng lọc giám sát Theo đó, quan quản lý nhà nước pháp luật giữ vai trò giám sát điều tiết tuân thủ, bắt buộc bên có thơng tin phải cơng khai có chế thơng tin phù hợp cho đối tác hay thị trường sản phẩm mà khơng can thiệp trực tiếp vào nội dung giao dịch bên Cụ thể HĐMB CHCC mà ta xét đến, việc đặt định số thông tin bắt buộc Chủ đầu tư phải liệt kê công khai mà không can thiệp vào nội dung thỏa thuận khác Chủ đầu tư 52 Khách hàng hướng cần tiếp tục hoàn thiện Luật nhà 2014 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Trong nghiên cứu lược bỏ thơng tin bắt buộc mang tính vận dụng quy định chung hợp đồng Bộ luật dân để giải quyết, ví dụ quy định việc ghi họ tên, địa việc ký tên đóng dấu … mà tập trung xác định rõ thông tin hay tài liệu kèm theo mà Chủ đầu tư phải có trách nhiệm cơng bố hay cung cấp để Khách hàng có đầy đủ thơng tin hiểu rõ tình trạng hộ hay dự án để đưa định xác, thơng tin chấp liên quan đến dự án nên buộc Chủ đầu tư công khai HĐMB để Khách hàng cân nhắc, đặt định thành thủ tục mà theo phân tích hiệu Tóm lại, việc can thiệp vào giao dịch hai bên dừng việc buộc bên có thơng tin phải cung cấp đầy đủ trung thực nhằm kéo giảm tình trạng BCXTT, hạn chế đến mức tối đa việc can thiệp vào nội dung khác, thuộc phạm vi ý chí tự bên kết ước Cũng thuộc phạm vi chế sàng lọc giám sát, chưa tổ chức quan quản lý nhà nước chuyên trách định chế trung gian sàng lọc cung cấp thơng tin đầy đủ, xác hộ dự án cho Khách hàng hay thị trường, chẳng hạn diện tích chung – riêng, hồ sơ tài liệu pháp lý dự án, hồ sơ tài liệu kỹ thuật dự án, hay kể thông tin chấp …, việc sử dụng chế định quản lý đăng ký hợp đồng mẫu cần thiết, tình hình Tuy nhiên chế, quy trình nội dung đăng ký hợp đồng mẫu Chủ đầu tư soạn thảo đệ trình, cần ghi rõ thơng tin pháp lý kỹ thuật dự án cụ thể quan trọng phải có tham gia thẩm định quan quản lý nhà nước chuyên ngành, nơi nắm giữ quản lý toàn thông tin pháp lý kỹ thuật cần thiết dự án lẫn Chủ đầu tư (ví dụ Sở Bộ Xây dựng), thay phó mặc cho quan quản lý thương mại, vốn không đủ thông tin nghiệp vụ chuyên môn để xem xét thông tin điều kiện mà Chủ đầu tư cung cấp soạn thảo hợp đồng mẫu Tất nhiên, hợp đồng mẫu, dạng thức hạn chế quyền tự kết ước nên giải pháp tạm thời phải chấm dứt vai trò lịch sử nó, xây dựng 53 cơng cụ hay giải pháp hiệu để giải tình trạng BCXTT giao dịch, chẳng hạn Sàn giao dịch bất động sản đề cập 54 Tiểu kết luận Chương Kết thúc Chương số đề xuất hướng tiếp cận pháp luật phù hợp nhằm điều tiết tình trạng BCXTT đặt Chương sau tìm hiểu, phân tích thức mà nhà làm luật ứng dụng can thiệp vào ý chí bên kết ước Chương để giải thực trạng BCXTT giao dịch mua bán CHCC Theo đó, tác giả chủ trương giải pháp hướng đến việc tránh can thiệp trực tiếp vào giao dịch hay tự ý chí bên kết ước mà thông qua định chế tung gian Sàn giao dịch bất động sản, vốn thất bại vai trị thu thập, kiểm sốt, sàng lọc thơng tin để cung cấp thị trường trước Hoặc đề xuất giải pháp theo hướng tiếp tục theo đuổi quan điểm pháp luật hay quan quản lý nhà nước can thiệp mức độ định thông tin mà Chủ đầu tư cần phải cung cấp hay công bố HĐMB CHCC mà không xa việc kiểm soát nội dung thỏa thuận khác Ngồi ra, cơng cụ quản lý BCXTT hợp đồng mẫu cần trì cải tiến chế thẩm định bổ sung thông tin liên quan đến dự án, tìm công cụ hay biện pháp khác giải triệt để tình trạng BCXTT thị trường giao dịch bất động sản nói chung mua bán CHCC nói riêng 55 KẾT LUẬN Trong luận văn này, khởi đầu từ khái niệm lý thyết BCXTT George A Akerlof, Michael Spence, Joseph Stiglitz, tìm hiểu liên kết mối tương quan với tình trạng BCXTT giao dịch mua bán CHCC Theo dạng thức biểu tình trạng BCXTT HĐMB CHCC phân tích rõ Tiếp theo đó, góc nhìn từ ngun tắc Tự ý chí, tìm hiểu trình nhà làm luật nỗ lực kéo giảm khoảng cách BCXTT, can thiệp vào tự ý chí giai đoạn điều chỉnh thay đổi pháp luật Đồng thời phân tích hiệu sách can thiệp vào giao dịch bên kết ước để cuối đề xuất vài cách tiếp cận phù hợp theo hướng tôn trọng hạn chế can thiệp vào tự giao kết bên HĐMB CHCC Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu giới hạn góc nhìn BCXTT để lý giải đánh giá vấn đề nên chưa có nhìn tồn diện bao qt hết khía cạnh khác, cần phải nghiên cứu hồn thiện thêm theo hướng có tham khảo liên hệ hệ quy chiếu khác Ngoài ra, việc xem xét sử dụng định chế trung gian Sàn giao dịch bất động sản để minh bạch thông tin thị trường hướng cần phải có nghiên cứu chun sâu hồn thiện thêm để có thể áp dụng thực tế cho mục đích minh bạch kiểm soát tốt thị trường giải vấn đề BCXTT đặc thù thị trường kinh doanh bất động sản nay./ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Được sử dụng Luận Văn) I Tài liệu Tiếng Việt Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Việt nam Thịnh vượng (VPBS), Báo cáo ngành lần đầu (2014), Ngành bất động sản Việt nam tháng 03/2014 Dương Ngân Hà (2014), Lý thuyết bất cân xứng thông tin – Thực trạng thị trường chứng khoán Việt nam, Chứng khoán Việt nam số 193, 2014, tr.15-18 Đỗ Văn Đại (2007), Nghĩa vụ thông tin pháp luật hợp đồng Việt nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 11/2007 Đỗ Xuân Sơn (2017), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hợp đồng mua bán hộ chung cư theo pháp luật Việt nam nay, Học viện Khoa học Xã hội, năm 2017 Đặng Văn Thanh (2012), Thông tin bất cân xứng – Kinh tế học vi mô dành cho sách cơng, Chương trình giảng dạy Kinh tế Fulbright – học kỳ mùa Thu, 2012 Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt nam, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội, năm 2014 Hồ Cơng Hồi Phương (2010), Thương hiệu lý thuyết bất đối xứng thông tin, Thời báo Kinh tế Sàigòn, Ngày 24 tháng 03 năm 2010 https://www.thesaigontimes.vn/31349/Thuong-hieu-va-ly-thuyet-batdoi-xung-thong-tin.html, truy cập ngày 04 tháng 04 năm 2019 Hà Huyền, Báo tử sàn giao dịch bất động sản ?, Tài Đầu tư số 11-2013 Lê Nết (2016), Chuyên đề giải tranh chấp xây dựng, LNT& Partner 06/10/2016 10 Lê An Khang (2008), Luận văn thạc sĩ Kinh tế, Ảnh hưởng thông tin bất cân xứng nhà đầu tư thị trường chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2008 11 Lý Thế Dân (2008), Đi tìm định nghĩa chung cư, Hội kiến trúc sư Việt nam, Website: https://kienviet.net/2008/06/04/di-tim-dinh-nghia-chungcu/, truy cập ngày 07 tháng 04 năm 2019 12 Ma Thị Thanh Hiếu, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Hợp đồng ủy quyền giao dịch nhà chung cư, Khoa Luật, Đại Học Quốc Gia Hà Nội, 2011 13 Nguyễn Ngọc Đào (1994), Giáo trình Luật La mã, Trường đại học tổng hợp Hà nội 1994 14 Nguyễn Mạnh Hùng (2009), Thị trường bất động sản Việt nam thực trạng giải pháp, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương, Chuyên đề số 05/2009 15 Ngô Huy Cương (2008), Tự ý chí tiếp cận ý chí pháp luật Việt nam nay, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 115, tháng 02/2008 16 Nguyễn Trọng Điệp – Cao Thị Hồng Giang, Những giới hạn tự ý chí vấn đề bảo vệ người tiêu dùng theo quy định pháp luật Việt nam nay, Tạp chí Luật học, tập 32, số 2/2016 17 Nguyễn Trọng Hoài (2006), Bất cân xứng thơng tin thị trường tài chính, Bài giảng cho học viên cao học, Đại học Kinh tế TP.HCM, 2006 18 Nguyễn Thị Hằng Nga (2016), Luận án Tiến sĩ Luật học, Pháp luật điều kiện thương mại chung – Những vấn đề lý luận thực tiễn, Đại học Luật Hà nội, năm 2016 19 Nguyễn Thị Xuân (2014), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Pháp luật hợp đồng kinh doanh bất động sản Việt nam, Khoa Luật, Đại học quốc gia Hà nội, năm 2014 20 Phạm Duy Nghĩa (2003), Điều chỉnh thông tin bất cân xứng quản lý rủi ro pháp luật hợp đồng Việt nam, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 05, tháng 05/2003 21 Phạm Hoàng Giang (2006), Sự phát triển pháp luật hợp đồng: Từ nguyên tắc tự giao kết hợp đồng đến nguyên tắc cơng bằng, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 10/2006 22 Phúc Tiến (2017), Sài gòn trăm năm “nỗi lịng cư xá”, Người thị, https://nguoidothi.net.vn/sai-gon-tram-nam-noi-long-cu-xa-7187.html, truy cập ngày 08 tháng 04 năm 2019 23 Song Hà (2012), Các khu tập thể cũ: Di sản thời đáng nhớ, Kinh tế Đô thị, http://kinhtedothi.vn/cac-khu-tap-the-cu-di-san-cua-motthoi-dang-nho-95093.html, truy cập ngày 08 tháng 04 nắm 2019 24 Trần Thị Huệ - Nguyễn Văn Hợi (2012), Một số bất cập quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học số 12/2012 25 Tạ Hồng Vân (2005), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Nguyên tắc tự hợp đồng pháp luật Việt nam, Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2005 26 Tạ Thu Thảo (2016), Luận văn Thạc sĩ Luật học, Pháp luật quảng cáo Căn hộ chung cư thị trường bất động sản Việt nam, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà nội, năm 2016 27 Trần Công Trường (2014), Luận văn thạc sĩ, Giải pháp hạn chế thông tin bất cân xứng thị trường bảo hiểm y tế tự nguyện: Trường hợp Tỉnh Tiền Giang, Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, năm 2014 28 Trần Phong (2018), Chủ đầu tư chấp dự án, người mua nhà nắm dao đằng lưỡi, cafeland website: https://cafeland.vn/tin-tuc/chu-dau-tu-thechap-du-an-nguoi-mua-nha-nam-dao-dang-luoi-74126.html truy cập ngày 09 tháng 04 năm 2019 29 Vũ Văn Mẫu (1963), Việt nam Dân luật lược khảo, Quyển 2, Nghĩa vụ Khế ước, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, 1963 30 Vũ Văn Mẫu (1961), Dân luật Khái luận, Bộ Quốc gia Giáo dục xuất bản, 1961 31 Website: http://bitexco.com.vn/vn/about.html, truy cập ngày 18 tháng 03 năm 2019 32 Website https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/vinhomesskylake-toa-nha-ben-ho-khong-co-ho, truy cập ngày 08 tháng 04 năm 2019 II Tài liệu Tiếng Anh Anthony Ogus and Qing Zhang (2005), Licensing regimes East and West, International Review of Law and Economics, Volume 25/2005, P 126 Bureau of Industrial Economics (Australia) (1996), Business Licence: International Bechmarking, Report 96/9, 1996, Pages: 10-14; N.Devas and R.Kelly (2001), Regulation or Revenue? Implementing local government business licence reform in Kenya, 21 Public Administration and Development, 2001, P 381, 383 C.Scott and J.Blake (2000), Cranston’s Consumer and the Law, the third edition, Butterworths (2000), P 460 Encyclopedia Britannica, Insula, https://www.britannica.com/technology/insula, truy cập ngày 07/04/2019 Encyclopedia Britannica, Apartment house, https://www.britannica.com/technology/apartment-house#accordionarticle-history, truy cập ngày 07 tháng 04 nắm 2019 George a Akerlof (1970), The market for "lemons": Quality uncertainty and the market mechanism, The Quarterly Journal of Economics, 1970 Joseph E Stiglitz (1975), The theory of ’screening,’ education, and the distribution of income, The American Economic Review, 1975 J.Morisset and O.L.Neso (2002), The distinction is made in, Administrative barriers to foreigners in developing countries, World Bank Policy Research, Working Paper No 2848 (2002) Lauri Auronen (2003), Asymmetric Information: Theory and Application, Helsinki University of Technology, Department of Industrial Engineering and Management, May 21st 2003 10 Michael Spence (1973), Job market signaling, The Quarterly Journal of Economics, 1973 11 Michael Rothschild, Joseph Stiglitz (1976), Equilibrium in competitive insurance markets: An essay on the economics of imperfect information, The Quarterly Journal of Economics, 1976 12 Website: https://www.nobelprize.org/prizes Michael Rothschild, Joseph Stiglitz (1976), Equilibrium in competitive insurance markets: An essay on the economics of imperfect information, The Quarterly Journal of Economics, 1976./economic-sciences/2001/press-release/, truy cập ngày 04 tháng 04 năm 2019 III Văn pháp luật Bộ luật Dân số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11 năm 2015 Luật nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 Luật xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 06 nẵm 2014 Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng năm 2009 Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 Luật bảo vệ quyên lợi người tiêu dùng số 59/2010/QH12 ngày 17 tháng 11 năm 2010 10 Pháp lệnh số 51-LCT/HDNN8 ngày 06 tháng 04 năm 1991 nhà 11 Nghị định 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 quy định chi tiết số điều Luật kinh doanh bất động sản 12 Nghị định số 60-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đô thị 13 Nghị định số 61-CP ngày 05 tháng 07 năm 1994 mua bán kinh doanh nhà 14 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 hướng dẫn Luật nhà 15 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 hướng dẫn Luật nhà 16 Nghị dịnh 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 hướng dẫn Luật nhà 17 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật đất đai 18 Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2016 sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai Nghị định 187/2004/NĐ-CP việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần 19 Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 hướng dẫn Luật bảo vệ người tiêu dùng 20 Thông tư 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 sửa đổi Điều 21 Thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn thực Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành 21 Thông tư 01/2009/TT-BXD ngày 25 tháng 02 năm 2009 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư dự án đầu tư xây dựng tổ chức kinh doanh nhà Bộ Xây dựng ban hành 22 Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 hướng dẫn Nghị định 71/2010/NĐ-CP Luật nhà Bộ Xây dựng ban hành 23 Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Thủ tướng Chính phủ ban hành 24 Quyết định 02/2012/QĐ-TTg ngày 13 tháng 01 năm 2012 Danh mục hàng hóa, dịch vụ thiết yếu phải đăng ký hợp đồng theo mẫu, điều kiện giao dịch chung Thủ tướng Chính phủ ban hành 25 Quyết định 29/2001/QĐ-BXD ngày 19 tháng 11 năm 2001 quy định mẫu hợp đồng mua bán nhà quyền sử dụng đất áp dụng người định cư nước mua nhà Việt nam theo quy định Nghị định 81/2001/NĐ-CP Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành 26 Quyết định 08/2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 05 năm 2008 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành 27 Quyết định số 5753/QĐ-UBND, Phê duyệt Báo cáo tóm tắt kết nghiên cứu Đề án phát triển thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2016 – 2020, định hướng đến 2025 tầm nhìn đến 2030, UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 30/10/2017 28 Báo cáo số 1304/BXD-QLN ngày 31/05/2018 Bộ xây dựng gởi Thủ tướng Chính phủ Báo cáo số 94/BC-BXD, Tình hình thực kế hoạch năm 2011 – 2015 xây dựng kế hoạch năm 2016 – 2020 ngành xây dựng, ngày 19 tháng 12 năm 2014