Tín dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Ngân hàng Thương mại cổ phần đầu tư và phát triển Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM - LÊ THỊ ĐOAN VI TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM - LÊ THỊ ĐOAN VI TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN HUY HOÀNG TP Hồ Chí Minh – Năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực chưa công bố cơng trình khác Tp.HCM, ngày 30 tháng 09 năm 2013 LÊ THỊ ĐOAN VI MỤC LỤC DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ i DANH MỤC CÁC BẢNG ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT iii LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 Người thu nhập thấp 1.2 Tín dụng nhà 1.2.1 Khái niệm tín dụng nhà 1.2.2 Đặc điểm tín dụng nhà 1.2.3 Nguyên tắc tín dụng nhà 1.2.4 Vai trị tín dụng nhà 1.2.5 Rủi ro tín dụng nhà 1.2.5.1 Ngun nhân từ phía mơi trường pháp lý 1.2.5.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng 1.2.5.3 Nguyên nhân từ phía ngân hàng cho vay 1.2.5.4 Các nguyên nhân gây rủi ro từ vấn đề bảo đảm tiền vay 10 1.3 Sự cần thiết tín dụng nhà cho người thu nhập thấp 10 1.4 Một số kinh nghiệm giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp quốc gia học kinh nghiệm Việt Nam 11 1.4.1 Kinh nghiệm phát triển nhà Singapore 11 1.4.2 Các tổ chức trung gian tài nhà Châu Á – Thái Bình Dương 12 1.4.3 Các cơng cụ tài nhà cho người nghèo Châu Á 15 1.4.4 Bài học kinh nghiệm giải vấn đề nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 17 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CĨ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM .21 2.1 Thực trạng tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 21 2.1.1 Thực trạng nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam 21 2.1.2 Các quy định, sách hỗ trợ Nhà nước tín dụng nhà người có thu nhập thấp 24 2.1.3 Thực trạng tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng thương mại 31 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 36 2.2.1 Tổng quan hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 36 2.2.2 Thực trạng triển khai hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp ngân hàng TMCP Đầu Tư Phát Triển Việt Nam 40 2.3 Một số khó khăn, vướng mắc q trình triển khai hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 46 2.3.1 Vướng mắc quy định chế cho vay: 46 2.3.2 Vướng mắc việc quản lý chất lượng dư nợ: 48 2.3.3 Khó khăn đến từ việc thiếu cung 50 2.3.4 Khó khăn đến từ phía doanh nghiệp 51 2.3.5 Khó khăn đến từ phía người mua 52 2.3.6 Vướng mắc việc thực Bộ ngành, địa phương 54 2.4 Một số tồn tại, nguyên nhân hạn chế phát triển hoạt động tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam: 2.4.1 Tồn tại, nguyên nhân hạn chế từ phía BIDV 56 2.4.2 Các nguyên nhân khách quan từ bên 58 KẾT LUẬN CHƯƠNG .61 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 62 3.1 Định hướng phát triển nhà cho người có thu nhập thấp giai đoạn 2010-2020 62 3.1.1 Tạo lập quỹ đất để xây dựng nhà cho người có thu nhập thấp 62 3.1.2 Phân khúc nhà cho đối tượng với mức thu nhập khác 62 3.1.3 Phát triển đồng 62 3.1.4 Phát triển thị trường vốn cho phát triển nhà 63 3.2 Nhận định tiềm phát triển hoạt động cho vay thị trường nhà cho người có thu nhập thấp 63 3.3 Giải pháp phát triển tín dụng nhà cho người thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam: 64 3.3.1 Nguồn vốn dài hạn 64 3.3.2 Lãi suất, thời hạn, hạn mức vay phương án trả nợ 64 3.3.3 Đảm bảo tiền vay xử lý tài sản chấp 65 3.3.4 Nâng cao lực, nghiệp vụ 66 3.3.5 Một số giải pháp khác 67 3.4 Kiến nghị 69 KẾT LUẬN CHƯƠNG 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iv PHỤ LỤC VÀ MẪU BIỂU vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ VÀ BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH khách hàng cá nhân 34 Biểu đồ 2.2: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho NƠXH khách hàng doanh nghiệp 35 Biều đồ 2.3: Một số tiêu hoạt động kinh doanh BIDV 37 Biểu đồ 2.4: Một số tiêu hoạt động tín dụng BIDV 37 Biểu đồ 2.5: Một số tiêu hoạt động huy động vốn BIDV 38 Biểu đồ 2.6: Một số tiêu hoạt động thu dịch vụ ròng BIDV 39 Biểu đồ 2.7: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng cá nhân BIDV 44 Biều đồ 2.8: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng cá nhân BIDV so với ngân hàng khác (tại ngày 31/08/2013) 44 i DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Danh sách 59 dự án Nhà xã hội Bộ Xây dựng phê duyệt 27 Bảng 2.2: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng cá nhân 33 Bảng 2.3: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng doanh nghiệp 34 Bảng 2.4: Một số tiêu hoạt động kinh doanh BIDV 36 Bảng 2.5: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng cá nhân BIDV 43 Bảng 2.6: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng cá nhân BIDV so với ngân hàng khác ngày 13/08/2013 44 Bảng 2.7: Tình hình thực gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng cho nhà xã hội khách hàng doanh nghiệp BIDV so với ngân hàng khác ngày 13/08/2013 45 Bảng 2.8: Tỷ trọng dư nợ thực gói hỗ trợ dư nợ cam kết tổng dư nợ cho vay BIDV 47 Bảng 2.9: Tình hình dư nợ tín dụng theo lĩnh vực 50 ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu BĐS BIDV Tiếng Việt Tiếng Anh Bất động sản Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam GHLC Tập đồn phủ cho vay nhà Government Housing Loan GHB Ngân hàng nhà phủ Corporation Government Housing Bank HDB Cơ quan phát triển nhà Singapore Housing development board HKMC Tập đoàn bất động sản Hong Kong Hongkong Mortgage MBSs Thị trường chứng khốn hóa bất Corporation Mortgage back securities NHNN động Ngân sản hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NƠXH Nhà xã hội PCI Thu nhập bình quân đầu người Per Capital Incomme KHFC Tập đồn tài nhà Hàn Quốc The Korea Housing Finance Commercial Bank Corporation UNDP Chương trình phát triển Liên hiệp United Nations Development quốc Programme iii LỜI MỞ ĐẦU  Đặt vấn đề nghiên cứu Giải vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp mục tiêu ưu tiên hàng đầu hầu hết quốc gia đặc biệt nước phát triển Việt Nam Đó tiền đề để Việt Nam thực thành cơng mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội ổn định đời sống nhân dân Để giải vấn đề nêu khơng thể khơng kể đến vai trị vơ quan trọng hệ thống Ngân hàng thương mại việc thực sách hỗ trợ Nhà nước phủ cho vay nhà cho người có thu nhập thấp Đây nhiệm vụ trọng tâm số NHTM hoạt động kinh doanh Trong bối cảnh khó khăn chung kinh tế, hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp NHTM trầm lắng gặp nhiều vướng mắc Tuy nhiên, phát triển hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp mang lại nhiều ý nghĩa cho kinh tế đồng thời gia tăng nguồn thu cho Ngân hàng Và xuất phát từ nhận thức trên, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn tốt nghiệp Mục tiêu nghiên cứu đề tài Khái lược cần thiết tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp Việt Nam Khái quát sách hỗ trợ Chính phủ giai đoạn Rút số kinh nghiệm giải nhu cầu nhà cho người có thu nhập thấp nước học Việt Nam Phân tích thực trạng hoạt động tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Kiến nghị biện pháp quản lý, giải pháp phát triển tín dụng nhà cho người có thu nhập thấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu b) Thực đăng ký sở hữu Nhà xã hội cho Bên chấp với quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định Hợp đồng mua bán nhà xã hội quy định pháp luật; c) Cam kết thực chuyển giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ pháp lý tương đương Nhà xã hội có giấy tờ này; d) Không làm thủ tục xác nhận việc mua bán, chuyển nhượng, tặng, cho, sang tên, chấp, góp vốn và/hoặc giao dịch liên quan đến Hợp đồng và/hoặc Nhà xã hội chưa có văn chấp thuận Ngân hàng; e) Thơng báo cho Ngân hàng Bên vay vi phạm Hợp đồng mua bán nhà xã hội làm ảnh hưởng đến Hợp đồng này; f) Trong trường hợp Hợp đồng mua bán nhà xã hội bị chấm dứt trước hạn (với lý gì), Chủ đầu tư thông báo cho Ngân hàng, đồng thời chuyển toàn số tiền hoàn trả cho Bên chấp (số tiền phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà xã hội) vào tài khoản Bên chấp Ngân hàng theo thông báo Ngân hàng để thu hồi nợ; g) Trường hợp Bên vay không trả nợ thời gian vay vốn BIDV vòng 03 tháng liên tiếp, Chủ đầu tư cam kết mua lại Nhà xã hội khách hàng thời hạn tối đa 06 tháng kể từ ngày BIDV gửi thơng báo Tồn số tiền tốn (tiền mua nhà), Chủ đầu tư chuyển trực tiếp cho Ngân hàng để thu hồi nợ gốc, lãi khoản phí phát sinh Trường hợp Chủ đầu tư khơng mua lại Nhà xã hội, Chủ đầu tư Hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng trích nợ tài khoản tiền gửi Chủ đầu tư Ngân hàng (và/hoặc chi nhánh hệ thống BIDV) tổ chức tín dụng khác để thu nợ tương ứng với giá trị nghĩa vụ bảo đảm Bên chấp Ngân hàng tối đa không giá trị số tiền Bên chấp toán cho Chủ đầu tư để mua Nhà xã hội giá trị Nhà xã hội thời điểm trích nợ h) Phối hợp với Ngân hàng trường hợp phải xử lý tài sản chấp quy định Điều Hợp đồng ĐIỀU BÀN GIAO GIẤY TỜ TÀI SẢN THẾ CHẤP, KÝ PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Ngay sau ký kết Hợp đồng này, Bên chấp và/hoặc Chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản chấp cho Ngân hàng trụ sở Ngân hàng mô tả phần giới thiệu bên Việc bàn giao phải lập thành Biên bàn giao giấy tờ tài sản chấp theo mẫu Ngân hàng Biên phần khơng thể tách rời có giá trị pháp lý theo Hợp đồng Sau tài sản chấp hình thành, Bên phải lập Phụ lục sửa đổi, bổ sung Hợp đồng để xác định rõ tài sản, mô tả đặc điểm giá trị tài sản hình thành Đồng thời, Bên chấp và/hoặc Chủ đầu tư phải bàn giao toàn hồ sơ, giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý tài sản chấp hình thành Việc bàn giao phải lập thành Biên nêu khoản Điều ĐIỀU XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Các trường hợp xử lý tài sản chấp: a) Đến hạn thực nghĩa vụ trả nợ theo (các) Hợp đồng tín dụng ký với Ngân hàng mà Bên chấp không thực thực không nghĩa vụ; b) Bên chấp vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng tín dụng bảo đảm Hợp đồng chấp dẫn đến việc phải thực nghĩa vụ trả nợ trước hạn; c) Bên chấp vi phạm Hợp đồng Ngân hàng đánh giá việc xử lý tài sản chấp cần thiết để thu nợ (trước hạn có) d) Tài sản chấp phải xử lý để Bên chấp thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật; e) Theo thỏa thuận bên; f) Các trường hợp khác pháp luật quy định Trường hợp phải xử lý tài sản chấp theo khoản Điều này, Ngân hàng lựa chọn thực theo phương thức sau: 2.1 Trong thời hạn 10 năm kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán nhà xã hội Ngân hàng có quyền xử lý tài sản chấp theo phương thức sau Ngân hàng toàn quyền định: a) Yêu cầu Chủ đầu tư mua lại tài sản chấp: Chủ đầu tư có trách nhiệm mua lại Nhà xã hội thời hạn 06 tháng kể từ ngày có thơng báo Ngân hàng Giá tối thiểu tài sản chấp Bên vay Chủ đầu tư thoả thuận sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm Trường hợp bên không thống giá bán tài sản chấp, Ngân hàng quyền định thuê Công ty tư vấn thẩm định giá tài sản để làm sở xác định giá bán tài sản chấp Ngân hàng quyền tự xác định giá bán tài sản chấp sở mặt giá tài sản loại thị trường vào thời điểm Bên chấp Chủ đầu tư cam kết chấp thuận giá bán Công ty tư vấn thẩm định giá tài sản Ngân hàng xác định mà khơng có khiếu nại, khiếu kiện Tồn số tiền tốn (tiền mua nhà), Chủ đầu tư chuyển trực tiếp cho Ngân hàng để thu hồi nợ gốc, lãi khoản phí phát sinh Trường hợp thời hạn này, Chủ đầu tư không mua lại Nhà xã hội, Ngân hàng có quyền trích nợ tài khoản tiền gửi Chủ đầu tư Ngân hàng (và/hoặc chi nhánh hệ thống BIDV) tổ chức tín dụng để thu hồi nợ Bên chấp, tối đa không giá trị số tiền Bên chấp toán cho Chủ đầu tư để mua Nhà xã hội giá trị nhà xã hội thời điểm trích nợ Sau trích nợ, Ngân hàng thông báo cho Chủ đầu tư biết Sau ngân hàng trích nợ, Bên chấp có trách nhiệm trả nợ cho Chủ đầu tư bên tự thỏa thuận giải số tiền b) Bán tài sản chấp cho người mua đối tượng đủ điều kiện mua Nhà xã hội: Trường hợp thời điểm xử lý, Bên chấp có đề nghị đứng chủ (hoặc phối hợp với Ngân hàng) bán tài sản chấp chủ đầu tư có đề nghị bán tài sản bảo đảm cho người mua đối tượng đủ điều kiện mua Nhà xã hội theo quy định pháp luật, Ngân hàng xem xét không áp dụng biện pháp xử lý điểm (a) Khoản này, mà chấp thuận việc bán tài sản bảo đảm cho bên thứ ba đủ điều kiện Trường hợp này, giá tối thiểu tài sản chấp bên thoả thuận sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm Trường hợp Bên chấp không đứng chủ bán tài sản Bên không thống giá bán tài sản chấp, Ngân hàng quyền định thuê Công ty tư vấn thẩm định giá tài sản để làm sở xác định giá bán tài sản chấp Ngân hàng quyền tự xác định giá bán tài sản chấp sở mặt giá tài sản loại thị trường vào thời điểm Bên chấp cam kết trực tiếp thực theo đây, ủy quyền không hủy ngang cho Ngân hàng đại diện, nhân danh Bên chấp tiến hành thủ tục bán, chuyển nhượng tài sản chấp cho bên thứ ba 2.2 Sau thời hạn 10 năm kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán nhà xã hội Ngân hàng có quyền xử lý tài sản chấp theo phương thức sau Ngân hàng tồn quyền định: a) Nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ Giá trị tài sản chấp hai bên thoả thuận b) Bán tài sản chấp: Thực theo phương thức sau Ngân hàng định: i) Bán trực tiếp cho người mua: - Bên chấp đứng chủ (hoặc phối hợp với Ngân hàng) bán tài sản chấp để trả nợ Ngân hàng Giá tối thiểu tài sản chấp hai bên thoả thuận sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm Giá bán tài sản chấp không thấp giá tối thiểu thoả thuận Thời hạn bán tài sản chấp hai bên thống - Trường hợp Bên chấp không đứng chủ bán tài sản bên không thống giá bán tài sản, Ngân hàng quyền định th Cơng ty tư vấn thẩm định giá tài sản để làm sở xác định giá bán tài sản ngân hàng quyền tự xác định giá bán tài sản bảo đảm sở mặt giá tài sản loại thị trường vào thời điểm Bên chấp cam kết trực tiếp thực theo đây, ủy quyền không hủy ngang cho Ngân hàng đại diện, nhân danh Bên chấp tiến hành thủ tục bán tài sản bảo đảm, chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho bên thứ ba ii) Đăng báo bán tài sản bảo đảm: - Ngân hàng quyền đơn phương bán tài sản theo hình thức đăng báo bán tài sản bảo đảm mà không cần đồng ý Bên chấp - Giá bán tài sản chấp Ngân hàng toàn quyền xác định sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm th Cơng ty tư vấn thẩm định giá - Việc đăng báo thực tối thiểu lần Ngân hàng toàn quyền bán tài sản cho người chào mua cao nhất, kể trường hợp có người chào mua iii) Bán đấu giá tài sản: - Giá tài sản bảo đảm làm bán đấu giá (giá đấu giá) xác định: + Theo thỏa thuận Bên chấp Ngân hàng; + Trường hợp bên không thỏa thuận thống giá đấu giá ngân hàng tồn quyền định thực việc xác định giá trị tài sản theo phương thức sau:  Ngân hàng toàn quyền xác định giá đấu giá sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm đó;  th Cơng ty tư vấn thẩm định giá tài sản bảo đảm;  thuê Trung tâm bán đấu giá (hoặc tổ chức, cá nhân có chức bán đấu giá) xác định sở hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản (nếu có thỏa thuận) - Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản ký kết với Trung tâm bán đấu giá (hoặc tổ chức, cá nhân có chức bán đấu giá) c) Ngân hàng yêu cầu Toà án giải quyết, xử lý tài sản chấp d) Các phương thức xử lý khác theo quy định pháp luật ĐIỀU 10 THỰC HIỆN QUYỀN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Trường hợp phát sinh việc xử lý tài sản chấp theo quy định Hợp đồng này, Ngân hàng có quyền định đoạt tồn tài sản chấp mà khơng cần chuyển giao, chấp thuận từ phía Bên chấp Trong trình thực xử lý tài sản chấp, Ngân hàng thực toàn quyền Bên chấp với tư cách chủ sở hữu tài sản, bao gồm không giới hạn quyền sau: a) Chỉ định ủy quyền lại cho bên thứ ba thay Ngân hàng việc thực quyền Bên chấp để xử lý tài sản chấp; b) Ngân hàng quyền bán định đoạt hình thức khác tài sản chấp theo hay nhiều giao dịch theo phương thức Ngân hàng định phù hợp với quy định pháp luật thỏa thuận bên Điều Hợp đồng c) Ngân hàng thực quyền khác chủ sở hữu tài sản chấp; Trong trình xử lý tài sản chấp, Ngân hàng nhân danh đại diện Bên chấp thực hành động, thủ tục trước quan nhà nước có thẩm quyền (không giới hạn thủ tục chuyển nhượng tài sản chấp) ký kết văn kiện (không giới hạn Hợp đồng uỷ quyền cho Đơn vị bán đấu giá tài sản, đăng báo bán đấu giá, Hợp đồng chuyển nhượng tài sản chấp,…) với người mua/người nhận chuyển nhượng để đạt mục đích xử lý tài sản chấp Tất văn bản, văn kiện, thủ tục Ngân hàng ký kết, thực trình xử lý tài sản chấp ủy quyền hợp pháp Bên chấp (nhân danh đại diện với tư cách Bên chấp) hồn tồn có hiệu lực pháp luật, ràng buộc trách nhiệm Bên chấp Bên chấp cam kết từ bỏ khơng có khiếu nại, khiếu kiện trình Ngân hàng thực nội dung ủy quyền theo Hợp đồng Việc thực công việc ủy quyền theo điều khoản thực ủy quyền khơng có thù lao nhằm mục đích xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ vay Bên chấp Ngân hàng ĐIỀU 11 XỬ LÝ TIỀN BÁN TÀI SẢN THẾ CHẤP Toàn tiền đặt cọc người mua tiền bán tài sản theo quy định Điều Hợp đồng phải gửi vào tài khoản tiền gửi phong toả mở Ngân hàng để xử lý theo Khoản Điều Tiền bán tài sản chấp dùng để toán theo thứ tự sau: chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản chấp chi phí cần thiết khác có liên quan đến xử lý tài sản; toán theo thứ tự trả nợ gốc, lãi vay, lãi phạt, phí, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có) cho Ngân hàng tương ứng với phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản chấp nêu Điều Hợp đồng này, trừ bên có thỏa thuận khác/hoặc theo thứ tự khác Ngân hàng tự định theo quy định nội Ngân hàng có thơng báo văn cho Bên chấp biết Nếu tiền xử lý tài sản chấp sau toán theo khoản Điều cịn thiếu Bên chấp phải tiếp tục có nghĩa vụ tốn phần cịn thiếu Bên chấp phải bổ sung tài sản bảo đảm để bảo đảm thực phần nghĩa vụ chưa thực hiện; Nếu tiền xử lý tài sản chấp sau tốn theo khoản Điều cịn Ngân hàng phép giữ lại để toán khoản nợ đến hạn, đến hạn hạn khác Bên chấp Ngân hàng (nếu có), khơng có nghĩa vụ khác phải tốn Ngân hàng chuyển trả cho Bên chấp ĐIỀU 12 CÁC ĐIỀU KHOẢN CHUNG Thông báo: Mọi thông báo thư từ giao dịch bên phải lập thành văn bản, có chữ ký (con dấu) người có thẩm quyền gửi theo địa nêu phần giới thiệu hợp đồng (trừ trường hợp có thơng báo thay đổi địa khác văn bản); chuyển đường bưu điện ngày gửi coi ngày theo dấu xác nhận bưu điện sở nơi chuyển; chuyển trực tiếp việc nhận coi thực ký nhận với phận hành văn thư bên nhận Xử lý vi phạm hợp đồng: Trong thời gian hiệu lực Hợp đồng này, bên phát bên vi phạm Hợp đồng, thơng báo văn cho bên biết yêu cầu khắc phục vi phạm thời hạn định Hết thời hạn ghi thông báo mà bên không khắc phục bên yêu cầu quyền áp dụng biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp liên quan đến Hợp đồng Sửa đổi, bổ sung Hợp đồng: Việc sửa đổi, bổ sung điều khoản Hợp đồng phải bên thoả thuận văn đại diện có thẩm quyền bên ký; sửa đổi, bổ sung có hiệc lực thay thế, bổ sung điều khoản tương ứng Hợp đồng này, nội dung cịn lại khơng sửa đổi, bổ sung giữ nguyên hiệu lực Luật áp dụng: Hợp đồng lập chịu điều chỉnh theo pháp luật Việt Nam Giải tranh chấp: Mọi bất đồng phát sinh trình thực Hợp đồng giải sở thương lượng bình đẳng bên Trường hợp khơng tự thương lượng bên đưa Tồ án có thẩm quyền giải ĐIỀU 13 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hợp đồng có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký kết thúc thời hạn chấp nêu Điều Hợp đồng chấm dứt Hợp đồng lập thành 06 chính, có giá trị pháp lý nhau: Ngân hàng giữ 02 bản, Bên chấp giữ 01 bản, Chủ đầu tư giữ 01 bản, gửi Phịng cơng chứng 01 bản, gửi quan đăng ký giao dịch bảo đảm 01 ĐẠI DIỆN BÊN THẾ CHẤP (Họ, tên, ký) ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ (Họ, tên, chức vụ, ký, đóng dấu) ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG (Họ, tên, chức vụ, ký, đóng dấu) Mẫu số 4: HĐTC 03 bên quyền tài sản phát sinh từ HĐMB nhà xã hội (TH không công chứng được) HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP TÀI SẢN Số / /HĐ Số đăng ký NH : / Hợp đồng chấp tài sản (“Hợp đồng”) lập vào ngày [•] giữa: I BÊN THẾ CHẤP: Ơng/Bà [•] - Địa thường trú: [•] - Chỗ nay: [•] - CMND/Hộ chiếu số [•] ngày [•] [•] cấp Cùng Vợ/Chồng Bà/Ơng [•] có CMND/Hộ chiếu số [•] ngày [•] [•] cấp (Sau gọi “Bên chấp” “Bên vay”) II BÊN NHẬN THẾ CHẤP: Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam – Chi nhánh [•] - Địa đăng ký: [•] - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số [•] Sở Kế hoạch Đầu tư [•] cấp - Điện thoại: [•] Fax: [•] - Người đại diện: [•] Chức vụ: [•] (Sau gọi “Bên nhận chấp” “Ngân hàng”) III CHỦ ĐẦU TƯ: - Địa đăng ký: [•] - Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp số [•] Sở Kế hoạch Đầu tư [•] cấp - Điện thoại: [•] Fax: [•] - Người đại diện: [•] Chức vụ: [•] - Văn ủy quyền: [•] (Sau gọi “Chủ đầu tư”) Để bảo đảm cho việc thực hạn đầy đủ nghĩa vụ Bên vay/Bên chấp Bên nhận chấp/Ngân hàng, Bên chấp cam kết chấp tài sản hình thành tương lai quy định cụ thể Hợp đồng cho Ngân hàng; Do vậy, nay, bên thoả thuận thống sau: ĐIỀU TÀI SẢN THẾ CHẤP Để bảo đảm cho việc toán kịp thời, đầy đủ thực cách trọn vẹn đến hạn nghĩa vụ bảo đảm nêu Điều Hợp đồng này, Bên chấp theo chấp cho Ngân hàng tất quyền, quyền sở hữu lợi ích Bên chấp tài sản đây: (i) Hợp đồng mua bán nhà xã hội ký ngày … Chủ đầu tư Bên vay với tất quyền hợp đồng phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà xã hội, bao gồm không giới hạn quyền sau: quyền sở hữu Nhà xã hội, quyền nhận bàn giao Nhà xã hội, quyền yêu cầu Chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nhà xã hội, quyền sử dụng dịch vụ hạ tầng; (ii) tất quyền, lợi tức, lợi ích, khoản bồi hồn (kể tài sản bị thiệt hại lỗi bên thứ ba), khoản toán khác tài sản khác mà Bên chấp nhận nhận để thay cho, thuộc liên quan đến, tài sản thuộc tính chất chủng loại nhằm để trao đổi, thay đổi hay thay cho, quyền tài sản đề cập đoạn (i) nêu trên, (tất tài sản gọi chung “Tài sản chấp”) Tổng giá trị tài sản chấp theo Hợp đồng mua bán nhà xã hội là: [•] (bằng chữ: [•]) Trong q trình thực Hợp đồng (kể trước sau tài sản hình thành hồn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý theo quy định pháp luật để xác lập quyền sở hữu hợp pháp tài sản cho Bên chấp), Ngân hàng định giá tài sản chấp định kỳ đột xuất theo quy định Ngân hàng, Bên chấp có trách nhiệm phối hợp với Ngân hàng thực định giá tài sản bảo đảm Việc định giá bên lập thành Biên định giá coi phận khơng tách rời Hợp đồng này, có giá trị pháp lý theo Hợp đồng Trường hợp nguồn vốn vay Bên nhận chấp, Bên chấp cịn sử dụng nguồn tài khác để đầu tư vào tài sản chấp nêu khoản Điều tồn giá trị tài sản Bên chấp đầu tư thuộc tài sản chấp Trường hợp Bên chấp đầu tư thêm vào tài sản chấp nêu khoản Điều phần tài sản tăng thêm đầu tư thuộc tài sản chấp Giá trị tài sản chấp Khoản 1, Khoản Khoản Điều không áp dụng xử lý tài sản chấp ĐIỀU PHẠM VI BẢO ĐẢM THỰC HIỆN NGHĨA VỤ CỦA TÀI SẢN THẾ CHẤP Phạm vi nghĩa vụ bảo đảm: Bên chấp đồng ý dùng tồn tài sản chấp mơ tả Điều để bảo đảm thực tồn nghĩa vụ theo (các) Hợp đồng tín dụng số ….ngày… ký Ngân hàng với Bên chấp bao gồm không giới hạn nghĩa vụ sau: (i) Nợ gốc (ii) Nợ lãi; Lãi phạt hạn (iii) Phí (iv) Khoản phạt; Khoản bồi thường thiệt hại (nếu có) theo Hợp đồng tín dụng Trường hợp phải xử lý tài sản chấp theo quy định Điều Hợp đồng này, số tiền thu từ xử lý tài sản lớn giá trị định giá Điều lớn giá trị định giá lần gần trước xử lý tài sản chấp, Ngân hàng quyền sử dụng tồn số tiền để tốn khoản nợ vay Bên chấp Ngân hàng ĐIỀU THỜI HẠN THẾ CHẤP TÀI SẢN Việc chấp tài sản theo Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm ký kết Hợp đồng tất nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ khác Bên chấp với tư cách Bên vay quy định Điều Hợp đồng chấm dứt Bên vay/Bên chấp có biện pháp bảo đảm thay Ngân hàng chấp thuận tài sản chấp xử lý ĐIỀU CAM ĐOAN VÀ BẢO ĐẢM CỦA BÊN THẾ CHẤP Bên chấp có đủ lực pháp luật lực hành vi dân để ký kết thực điều khoản điều kiện Hợp Đồng Các tài sản chấp nêu Điều Hợp đồng (được hình thành từ nguồn vốn vay ngân hàng .theo Hợp đồng tín dụng số ngày .) thuộc quyền sở hữu, sử dụng, quản lý hợp pháp Bên chấp theo quy định pháp luật, Bên chấp có tồn quyền sử dụng để chấp bảo đảm thực nghĩa vụ cho Bên nhận chấp Các tài sản chấp nói không sử dụng làm chấp, cầm cố hình thức để đảm bảo cho nghĩa vụ khác; không bị tranh chấp quyền sở hữu, sử dụng, quản lý Tuân thủ quy định pháp luật quy định Hợp đồng ĐIỀU QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA BÊN THẾ CHẤP Quyền Bên chấp: a) Được khai thác công dụng tài sản b) Được đầu tư làm tăng giá trị tài sản chấp c) Nhận lại giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản chấp giao cho Ngân hàng sau thực xong nghĩa vụ Ngân hàng, thay biện pháp bảo đảm khác Nghĩa vụ Bên chấp: a) Thực công chứng, chứng thực, đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng quan có thẩm quyền theo yêu cầu Ngân hàng chịu chi phí để thực thủ tục chấp tài sản (định giá, công chứng, đăng ký), xử lý tài sản bảo đảm (nếu có) b) Thơng báo cho Ngân hàng tình trạng tài sản chấp trình xây dựng, lắp đặt, vận hành, khai thác, sử dụng; tạo điều kiện cho Ngân hàng thực quyền kiểm tra, giám sát trình hình thành tài sản kiểm tra tài sản chấp Phối hợp với Ngân hàng định giá tài sản chấp ký Phụ lục Hợp đồng tài sản hình thành trình thực Hợp đồng c) Giao toàn giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản chấp giấy tờ khác có liên quan cho Ngân hàng ký kết Hợp đồng (nếu có) thời điểm mà Bên chấp hoàn thiện đầy đủ thủ tục đăng ký quyền sở hữu, sử dụng, nhận văn bản, tài liệu thuộc hồ sơ pháp lý tài sản bảo đảm chứng minh, xác lập quyền sở hữu hợp pháp Bên chấp tài sản hình thành d) Tiếp tục bảo quản, giữ gìn tài sản chấp, sử dụng, khai thác tài sản chấp không làm giảm giá trị tài sản chấp so với ký hợp đồng (khơng tính đến hao mịn tự nhiên yếu tố trượt giá) Khơng thay đổi, sửa chữa cấu hình phận tài sản chấp làm giảm sút giá trị tài sản bảo đảm e) Không bán, trao đổi, chuyển nhượng, cho, tặng, cho mượn, cho thuê, góp vốn tài sản chấp, sử dụng tài sản chấp để cầm cố, chấp bảo đảm thực nghĩa vụ cho tổ chức, cá nhân khác chưa đồng ý văn Ngân hàng f) Áp dụng biện pháp cần thiết để khắc phục, tài sản chấp có nguy bị hư hỏng, giá trị giảm sút giá trị phải thông báo cho Ngân hàng biết g) Trường hợp Bên chấp làm giá trị tài sản chấp phải thơng báo cho bên nhận chấp bổ sung, thay biện pháp bảo đảm khác; không thực được, Ngân hàng có quyền yêu cầu bên chấp thực nghĩa vụ trước hạn h) Giao tài sản chấp cho Bên nhận chấp trường hợp phải xử lý tài sản chấp theo Điều Hợp đồng i) Trả phí thi hành án tất chi phí phát sinh khác bao gồm chi phí thuê luật sư trường hợp ngân hàng khởi kiện phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Bên chấp j) Các nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật ĐIỀU QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA NGÂN HÀNG Quyền Ngân hàng: a) Giám sát, kiểm tra trình hình thành tài sản khơng cản trở gây khó khăn cho việc hình thành tài sản b) Kiểm tra, giám sát việc sử dụng, khai thác tài sản chấp mà khơng cần hình thức chấp thuận khác Bên chấp; c) Chủ động phối hợp với Bên chấp công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng chấp Trường hợp Ngân hàng đứng thực thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm Hợp đồng chấp có quyền u cầu Bên chấp hồn trả chi phí cần thiết theo hố đơn thực tế d) Yêu cầu Bên chấp cung cấp thông tin thực trạng tài sản chấp e) Kiểm tra định kỳ, đột xuất tài sản chấp (sau hình thành) khơng cản trở gây khó khăn đến việc sử dụng, khai thác tài sản chấp f) Yêu cầu Bên chấp áp dụng biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản chấp kể việc ngừng khai thác, sử dụng tài sản chấp thấy có nguy làm giá trị giảm sút giá trị tiếp tục khai thác, sử dụng g) Yêu cầu Bên chấp thay thế, bổ sung tài sản khác giá trị tài sản chấp suy giảm giá trị h) Được Bên chấp tốn phí thi hành án tất chi phí phát sinh khác bao gồm chi phí thuê luật sư trường hợp Ngân hàng khởi kiện phát mại tài sản bảo đảm để thu hồi nợ Bên chấp i) Được áp dụng tất biện pháp cần thiết để xử lý tài sản chấp, thu hồi nợ (trước hạn), ngừng giải ngân phát có sở cam đoan bảo đảm Bên chấp Điều Hợp đồng không thật j) Yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền tạm thời đình việc làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản chấp cho người khác Bên chấp chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản chấp chưa chấp thuận văn Ngân hàng k) Ngân hàng có quyền yêu cầu Bên chấp, bên chiếm hữu tài sản chấp bất hợp pháp phải giao tài sản chấp để xử lý thu hồi nợ Bên chấp khơng thực nghĩa vụ theo Hợp đồng tín dụng Ngân hàng nghĩa vụ Bên chấp phát sinh theo Hợp đồng l) Các quyền khác theo quy định pháp luật Nghĩa vụ Ngân hàng: a) Giữ giấy tờ gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng, quản lý giấy tờ khác có liên quan đến tài sản chấp b) Giao lại cho Bên chấp toàn giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản chấp giấy tờ khác liên quan nhận sau Bên chấp thực đầy đủ nghĩa vụ theo quy định Điều Hợp đồng thay đổi tài sản chấp biện pháp bảo đảm khác hai bên làm thủ tục giải trừ chấp c) Thực việc đăng ký xử lý tài sản chấp, xoá đăng ký chấp nghĩa vụ Bên chấp theo Hợp đồng chấm dứt ĐIỀU QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CHỦ ĐẦU TƯ a) Được Bên vay/Bên chấp toán tiền mua Nhà xã hội theo quy định Hợp đồng mua bán nhà xã hội ký; b) Thực đăng ký sở hữu Nhà xã hội cho Bên chấp với quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định Hợp đồng mua bán nhà xã hội quy định pháp luật; c) Cam kết thực chuyển giao cho Ngân hàng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà giấy tờ pháp lý tương đương Nhà xã hội có giấy tờ này; d) Không làm thủ tục xác nhận việc mua bán, chuyển nhượng, tặng, cho, sang tên, chấp, góp vốn và/hoặc giao dịch liên quan đến Hợp đồng và/hoặc Nhà xã hội chưa có văn chấp thuận Ngân hàng; e) Thơng báo cho Ngân hàng Bên vay vi phạm Hợp đồng mua bán nhà xã hội làm ảnh hưởng đến Hợp đồng này; f) Trong trường hợp Hợp đồng mua bán nhà xã hội bị chấm dứt trước hạn (với lý gì), Chủ đầu tư thông báo cho Ngân hàng, đồng thời chuyển toàn số tiền hoàn trả cho Bên chấp (số tiền phát sinh từ Hợp đồng mua bán nhà xã hội) vào tài khoản Bên chấp Ngân hàng theo thông báo Ngân hàng để thu hồi nợ; g) Trường hợp Bên vay không trả nợ thời gian vay vốn BIDV vòng 03 tháng liên tiếp, Chủ đầu tư cam kết mua lại Nhà xã hội khách hàng thời hạn tối đa 06 tháng kể từ ngày BIDV gửi thơng báo Tồn số tiền tốn (tiền mua nhà), Chủ đầu tư chuyển trực tiếp cho Ngân hàng để thu hồi nợ gốc, lãi khoản phí phát sinh Trường hợp Chủ đầu tư khơng mua lại Nhà xã hội, Chủ đầu tư Hợp đồng ủy quyền cho Ngân hàng trích nợ tài khoản tiền gửi Chủ đầu tư Ngân hàng (và/hoặc chi nhánh hệ thống BIDV) tổ chức tín dụng khác để thu nợ tương ứng với giá trị nghĩa vụ bảo đảm Bên chấp Ngân hàng tối đa không giá trị số tiền Bên chấp toán cho Chủ đầu tư để mua Nhà xã hội giá trị Nhà xã hội thời điểm trích nợ h) Phối hợp với Ngân hàng trường hợp phải xử lý tài sản chấp quy định Điều Hợp đồng ĐIỀU BÀN GIAO GIẤY TỜ TÀI SẢN THẾ CHẤP, KÝ PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG Ngay sau ký kết Hợp đồng này, Bên chấp và/hoặc Chủ đầu tư phải bàn giao đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến tài sản chấp cho Ngân hàng trụ sở Ngân hàng mô tả phần giới thiệu bên Việc bàn giao phải lập thành Biên bàn giao giấy tờ tài sản chấp theo mẫu Ngân hàng Biên phần khơng thể tách rời có giá trị pháp lý theo Hợp đồng Sau tài sản bảo đảm hình thành, Bên phải lập Phụ lục sửa đổi, bổ sung Hợp đồng để xác định rõ tài sản, mô tả đặc điểm giá trị tài sản hình thành Đồng thời, Bên chấp và/hoặc Chủ đầu tư phải bàn giao toàn hồ sơ, giấy tờ gốc chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, quản lý tài sản chấp hình thành Việc bàn giao phải lập thành Biên nêu khoản Điều ĐIỀU XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Các trường hợp xử lý tài sản chấp: a) Đến hạn thực nghĩa vụ trả nợ theo (các) Hợp đồng tín dụng ký với Ngân hàng mà Bên chấp không thực thực không nghĩa vụ; b) Bên chấp vi phạm nghĩa vụ theo Hợp đồng tín dụng bảo đảm Hợp đồng chấp dẫn đến việc phải thực nghĩa vụ trả nợ trước hạn; c) Bên chấp vi phạm Hợp đồng Ngân hàng đánh giá việc xử lý tài sản chấp cần thiết để thu nợ (trước hạn có) d) Tài sản chấp phải xử lý để Bên chấp thực nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật; e) Theo thỏa thuận bên; f) Các trường hợp khác pháp luật quy định Trường hợp phải xử lý tài sản chấp theo khoản Điều này, Ngân hàng lựa chọn thực theo phương thức sau: 2.1 Trong thời hạn 10 năm kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán nhà xã hội Ngân hàng có quyền xử lý tài sản chấp theo phương thức sau Ngân hàng toàn quyền định: a) Yêu cầu Chủ đầu tư mua lại tài sản chấp: Chủ đầu tư có trách nhiệm mua lại Nhà xã hội thời hạn 06 tháng kể từ ngày có thơng báo Ngân hàng Giá tối thiểu tài sản chấp Bên vay Chủ đầu tư thoả thuận sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm Trường hợp bên không thống giá bán tài sản chấp, Ngân hàng quyền định thuê Công ty tư vấn thẩm định giá tài sản để làm sở xác định giá bán tài sản chấp Ngân hàng quyền tự xác định giá bán tài sản chấp sở mặt giá tài sản loại thị trường vào thời điểm Bên chấp Chủ đầu tư cam kết chấp thuận giá bán Công ty tư vấn thẩm định giá tài sản Ngân hàng xác định mà khơng có khiếu nại, khiếu kiện Tồn số tiền tốn (tiền mua nhà), Chủ đầu tư chuyển trực tiếp cho Ngân hàng để thu hồi nợ gốc, lãi khoản phí phát sinh Trường hợp thời hạn này, Chủ đầu tư không mua lại Nhà xã hội, Ngân hàng có quyền trích nợ tài khoản tiền gửi Chủ đầu tư Ngân hàng (và/hoặc chi nhánh hệ thống BIDV) tổ chức tín dụng để thu hồi nợ Bên chấp, tối đa không giá trị số tiền Bên chấp toán cho Chủ đầu tư để mua Nhà xã hội giá trị nhà xã hội thời điểm trích nợ Sau trích nợ, Ngân hàng thông báo cho Chủ đầu tư biết Sau ngân hàng trích nợ, Bên chấp có trách nhiệm trả nợ cho Chủ đầu tư bên tự thỏa thuận giải số tiền b) Bán tài sản chấp cho người mua đối tượng đủ điều kiện mua Nhà xã hội: Trường hợp thời điểm xử lý, Bên chấp có đề nghị đứng chủ (hoặc phối hợp với Ngân hàng) bán tài sản chấp chủ đầu tư có đề nghị bán tài sản bảo đảm cho người mua đối tượng đủ điều kiện mua Nhà xã hội theo quy định pháp luật, Ngân hàng xem xét không áp dụng biện pháp xử lý điểm (a) Khoản này, mà chấp thuận việc bán tài sản bảo đảm cho bên thứ ba đủ điều kiện Trường hợp này, giá tối thiểu tài sản chấp bên thoả thuận sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm Trường hợp Bên chấp không đứng chủ bán tài sản Bên không thống giá bán tài sản chấp, Ngân hàng quyền định thuê Công ty tư vấn thẩm định giá tài sản để làm sở xác định giá bán tài sản chấp Ngân hàng quyền tự xác định giá bán tài sản chấp sở mặt giá tài sản loại thị trường vào thời điểm Bên chấp cam kết trực tiếp thực theo đây, ủy quyền không hủy ngang cho Ngân hàng đại diện, nhân danh Bên chấp tiến hành thủ tục bán, chuyển nhượng tài sản chấp cho bên thứ ba 2.2 Sau thời hạn 10 năm kể từ ngày ký Hợp đồng mua bán nhà xã hội Ngân hàng có quyền xử lý tài sản chấp theo phương thức sau Ngân hàng tồn quyền định: a) Nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ Giá trị tài sản chấp hai bên thoả thuận b) Bán tài sản chấp: Thực theo phương thức sau Ngân hàng định: i) Bán trực tiếp cho người mua: - Bên chấp đứng chủ (hoặc phối hợp với Ngân hàng) bán tài sản chấp để trả nợ Ngân hàng Giá tối thiểu tài sản chấp hai bên thoả thuận sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm Giá bán tài sản chấp không thấp giá tối thiểu thoả thuận Thời hạn bán tài sản chấp hai bên thống - Trường hợp Bên chấp không đứng chủ bán tài sản bên không thống giá bán tài sản, Ngân hàng quyền định th Cơng ty tư vấn thẩm định giá tài sản để làm sở xác định giá bán tài sản ngân hàng quyền tự xác định giá bán tài sản bảo đảm sở mặt giá tài sản loại thị trường vào thời điểm Bên chấp cam kết trực tiếp thực theo đây, ủy quyền không hủy ngang cho Ngân hàng đại diện, nhân danh Bên chấp tiến hành thủ tục bán tài sản bảo đảm, chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho bên thứ ba ii) Đăng báo bán tài sản bảo đảm: - Ngân hàng quyền đơn phương bán tài sản theo hình thức đăng báo bán tài sản bảo đảm mà không cần đồng ý Bên chấp - Giá bán tài sản chấp Ngân hàng toàn quyền xác định sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm th Cơng ty tư vấn thẩm định giá - Việc đăng báo thực tối thiểu lần Ngân hàng toàn quyền bán tài sản cho người chào mua cao nhất, kể trường hợp có người chào mua iii) Bán đấu giá tài sản: - Giá tài sản bảo đảm làm bán đấu giá (giá đấu giá) xác định: + Theo thỏa thuận Bên chấp Ngân hàng; + Trường hợp bên không thỏa thuận thống giá đấu giá ngân hàng tồn quyền định thực việc xác định giá trị tài sản theo phương thức sau:  Ngân hàng toàn quyền xác định giá đấu giá sở mặt giá tài sản loại thị trường địa phương vào thời điểm đó;  th Cơng ty tư vấn thẩm định giá tài sản bảo đảm;  thuê Trung tâm bán đấu giá (hoặc tổ chức, cá nhân có chức bán đấu giá) xác định sở hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản (nếu có thỏa thuận) - Hợp đồng ủy quyền bán đấu giá tài sản ký kết với Trung tâm bán đấu giá (hoặc tổ chức, cá nhân có chức bán đấu giá) c) Ngân hàng yêu cầu Toà án giải quyết, xử lý tài sản chấp d) Các phương thức xử lý khác theo quy định pháp luật ĐIỀU 10 THỰC HIỆN QUYỀN XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP Trường hợp phát sinh việc xử lý tài sản chấp theo quy định Hợp đồng này, Ngân hàng có quyền định đoạt tồn tài sản chấp mà khơng cần chuyển giao, chấp thuận từ phía Bên chấp Trong trình thực xử lý tài sản chấp, Ngân hàng thực toàn quyền Bên chấp với tư cách chủ sở hữu tài sản, bao gồm không giới hạn quyền sau: a) Chỉ định ủy quyền lại cho bên thứ ba thay Ngân hàng việc thực quyền Bên chấp để xử lý tài sản chấp; b) Ngân hàng quyền bán định đoạt hình thức khác tài sản chấp theo hay nhiều giao dịch theo phương thức Ngân hàng định phù hợp với quy định pháp luật thỏa thuận bên Điều Hợp đồng c) Ngân hàng thực quyền khác chủ sở hữu tài sản chấp; Trong trình xử lý tài sản chấp, Ngân hàng nhân danh đại diện Bên chấp thực hành động, thủ tục trước quan nhà nước có thẩm quyền (khơng giới hạn thủ tục chuyển nhượng tài sản chấp) ký kết văn kiện (không giới hạn Hợp đồng uỷ quyền cho Đơn vị bán đấu giá tài sản, đăng báo bán đấu giá, Hợp đồng chuyển nhượng tài sản chấp,…) với người mua/người nhận chuyển nhượng để đạt mục đích xử lý tài sản chấp Tất văn bản, văn kiện, thủ tục Ngân hàng ký kết, thực trình xử lý tài sản chấp ủy quyền hợp pháp Bên chấp (nhân danh đại diện với tư cách Bên chấp) hồn tồn có hiệu lực pháp luật, ràng buộc trách nhiệm Bên chấp Bên chấp cam kết từ bỏ khơng có khiếu nại, khiếu kiện trình Ngân hàng thực nội dung ủy quyền theo Hợp đồng Việc thực công việc ủy quyền theo điều khoản thực ủy quyền thù lao nhằm mục đích xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ vay Bên chấp Ngân hàng ĐIỀU 11 XỬ LÝ TIỀN BÁN TÀI SẢN THẾ CHẤP Toàn tiền đặt cọc người mua tiền bán tài sản theo quy định Điều Hợp đồng phải gửi vào tài khoản tiền gửi phong toả mở Ngân hàng để xử lý theo Khoản Điều Tiền bán tài sản chấp dùng để toán theo thứ tự sau: chi phí bảo quản, chi phí xử lý tài sản chấp chi phí cần thiết khác có liên quan đến xử lý tài sản; toán theo thứ tự trả nợ gốc, lãi vay, lãi phạt, phí, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có) cho Ngân hàng tương ứng với phạm vi bảo đảm thực nghĩa vụ tài sản chấp nêu Điều Hợp đồng này, trừ bên có thỏa thuận khác/hoặc theo thứ tự khác Ngân hàng tự định theo quy định nội Ngân hàng có thơng báo văn cho Bên chấp biết Nếu tiền xử lý tài sản chấp sau toán theo khoản Điều cịn thiếu Bên chấp phải tiếp tục có nghĩa vụ tốn phần cịn thiếu Bên chấp phải bổ sung tài sản bảo đảm để bảo đảm thực phần nghĩa vụ chưa thực hiện; Nếu tiền xử lý tài sản chấp sau toán theo khoản Điều cịn Ngân hàng phép giữ lại để toán khoản nợ đến hạn, đến hạn hạn khác Bên chấp Ngân hàng (nếu có), khơng có nghĩa vụ khác phải tốn Ngân hàng chuyển trả cho Bên chấp ĐIỀU 12 CÁC ĐIỀU KHOẢN CHUNG Thông báo: Mọi thông báo thư từ giao dịch bên phải lập thành văn bản, có chữ ký (con dấu) người có thẩm quyền gửi theo địa nêu phần giới thiệu hợp đồng (trừ trường hợp có thơng báo thay đổi địa khác văn bản); chuyển đường bưu điện ngày gửi coi ngày theo dấu xác nhận bưu điện sở nơi chuyển; chuyển trực tiếp việc nhận coi thực ký nhận với phận hành văn thư bên nhận Xử lý vi phạm hợp đồng: Trong thời gian hiệu lực Hợp đồng này, bên phát bên vi phạm Hợp đồng, thơng báo văn cho bên biết yêu cầu khắc phục vi phạm thời hạn định Hết thời hạn ghi thông báo mà bên không khắc phục bên yêu cầu quyền áp dụng biện pháp cần thiết để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp liên quan đến Hợp đồng Sửa đổi, bổ sung Hợp đồng: Việc sửa đổi, bổ sung điều khoản Hợp đồng phải bên thoả thuận văn đại diện có thẩm quyền bên ký; sửa đổi, bổ sung có hiệc lực thay thế, bổ sung điều khoản tương ứng Hợp đồng này, nội dung cịn lại khơng sửa đổi, bổ sung giữ nguyên hiệu lực Luật áp dụng: Hợp đồng lập chịu điều chỉnh theo pháp luật Việt Nam Giải tranh chấp: Mọi bất đồng phát sinh trình thực Hợp đồng giải sở thương lượng bình đẳng hai bên Trường hợp không tự thương lượng bên đưa Tồ án có thẩm quyền giải ĐIỀU 13 ĐIỀU KHOẢN CUỐI CÙNG Hợp đồng có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký kết thúc thời hạn chấp nêu Điều Hợp đồng chấm dứt Hợp đồng lập thành 05 chính, có giá trị pháp lý nhau: Ngân hàng giữ 02 bản, Bên chấp giữ 01 bản, Chủ đầu tư giữ 01 bản, gửi quan đăng ký giao dịch bảo đảm 01 ĐẠI DIỆN BÊN THẾ CHẤP ĐẠI DIỆN CHỦ ĐẦU TƯ (Họ, tên, ký) (Họ, tên, chức vụ, ký, đóng dấu) ĐẠI DIỆN NGÂN HÀNG (Họ, tên, chức vụ, ký, đóng dấu)