Đang tải... (xem toàn văn)
Thời gian gần đây, có khá nhiều quan điểm, sự việc, đã và đang xảy ra liên quan đến việc thực hiện mua bán nhà đất bằng cách đề nghị Văn phòng Thừa phát lại lập Vi bằng cho các sự kiện, hành vi giao nhận tiền, giao nhận đất, nhà ... Bài viết này sẽ giúp các bạn hiểu rõ hơn về thực hƣ của chuyện này trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập Vi bằng có giá trị pháp luật nhƣ công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất...
TỔNG HỢP PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN [SỔ ĐỎ/SỔ HỒNG - CÁCH PHÂN BIỆT THẬT, GIẢ] I Kết cấu tờ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở h ữu nhà tài sản gắn liền đất - Giấy chứng nhận Bộ Tài nguyên Môi trƣờng phát hành theo mẫu thống đƣợc áp dụng phạm vi nƣớc loại đất, nhà tài sản khác gắn liền với đất - Giấy chứng nhận gồm tờ có 04 trang, in hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (đƣợc gọi phôi Giấy chứng nhận) Trang bổ sung trắng; trang có kích thƣớc 190mm x 265mm; bao gồm nội dung theo quy định nhƣ sau: + Trang gồm Quốc hiệu, Quốc huy dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I Tên ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất” số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ tiếng Việt 06 chữ số, đƣợc in màu đen; d ấu Bộ Tài nguyên Môi trƣờng; + Trang in chữ màu đen gồm mục “II Thửa đất, nhà tài sản khác g ắn li ền v ới đất”, có thơng tin đất, nhà ở, cơng trình xây d ựng khác, r ừng s ản xu ất rừng trồng, lâu năm ghi chú; ngày tháng năm ký Gi ch ứng nhận c quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận; + Trang in chữ màu đen gồm mục “III Sơ đồ đất, nhà tài s ản khác g ắn liền với đất” mục “IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận”; + Trang in chữ màu đen gồm nội dung mục “IV Nh ững thay đ ổi sau cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lƣu ý ngƣời đƣợc cấp Gi ch ứng nh ận; mã vạch; + Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang b ổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu đất; số phát hành Giấy chứng nh ận; s ố vào s ổ c ấp Gi chứng nhận mục “IV Những thay đổi sau cấp Giấy chứng nhận” nhƣ trang Giấy chứng nhận; + Nội dung Giấy chứng nhận quy định Văn phòng đăng ký đ ất đai ho ặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký quy ền s d ụng đ ất (đ ối v ới nơi chƣa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai) tự in, viết chu ẩn bị h s trình c quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận cấp Nhƣ vậy, kết cấu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất cần thi ết phải có nh ững thơng tin nêu N ếu thiếu thông tin kết cấu nhƣ trên, bạn cần nhanh chóng đặt nghi v ấn đ ề tính xác thực tờ Giấy II Phân biệt thật, giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quy ền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất Có cách phân biệt thật, giả Giấy chứng nhận quy ền sử d ụng đất/Quy ền s hữu nhà tài sản gắn liền đất sau đây: Thứ nhất, tự kiểm chứng thơng tin tờ giấy Giấy chứng nh ận quy ền s dụng đất/Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất xem thật hay giả? 1.1 Nếu giấy thật phải kiểm tra tiêu chí cụ thể nhƣ sau: Ghi thông tin theo cách ghi quy định pháp lu ật (n ếu c ần bi ết rõ hỏi thêm để biết) Hiện pháp luật quy định rõ cách ghi thông tin liên quan đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất ; Nội dung ghi phải rõ ràng, khơng bị tẩy xóa, khơng bị vỡ chữ, nhàu chữ, sai chữ, sửa chữ có tác động ngoại lực làm ảnh hƣởng đến nội dung chữ đƣợc in, đƣợc ghi Giấy; Màu chữ, màu mực, hình dáng dấu, độ đậm nhạt dấu, khơng bị tẩy xóa, chèn lấn, viết đè chữ mà khơng có đính cụ thể cho việc đó… Giấy, hoa văn, họa tiết phải có độ sần, có độ dày mỏng, thể đƣợc khn mẫu, phôi mẫu Nhà nƣớc… Sổ hồng, sổ đỏ thật đƣợc in phƣơng pháp in offset nên màu sắc sắc nét, màu mực đồng màu chi tiết in 1.2 Nếu giấy giả thơng tin thƣờng có vấn đề nhƣ sau: Thông tin ghi sai thiếu thừa theo quy định pháp luật cách ghi thơng tin giấy, ví dụ: ghi sai nội dung ch ủ s h ữu, v ề tình tr ạng đ ất, lo ại đất, mục đích sử dụng đất… Các thơng tin có dấu hiệu bị tẩy xóa, sửa chữa, có dấu hiệu khác thƣờng so với thực tế… Màu sắc, độ đàn hồi, dày mỏng kiểu chữ, nét ch ữ, màu d ấu, dấu, màu mực …không giống nhƣ loại Giấy thật bình thƣờng Sổ đỏ, sổ hồng giả in màu kỹ thuật số tiết in không sắc nét, chi tiết in có nhiều hạt mực có màu đậm nhạt khác Kiểm tra vị trí bị tẩy xóa học: Số tờ, số thywar, mã vạch; Số vào sổ định; Loại đất, Thời hạn; Hình thức sử dụng, Di ện tích (bằng số, chữ) Đối với sổ có trang bổ sung cần kiểm tra phƣơng pháp in phôi trang bổ sung (in offset), dấu giáp lai trang phụ lục với sổ (kiểm tra phƣơng pháp đóng dấu), vị trí trang bổ sung có bị tẩy xóa hay khơng (chuyển quyền sử dụng đất, diện tích…) Nếu sổ chấp nhiều lần cần kiểm tra kỹ d ấu, ch ữ ký Văn phòng đăng ký nhà đất phịng tài ngun mơi trƣờng Thứ hai, u cầu quan, tổ chức, cá nhân có chức giám định th ực việc giám định xác định tính thật, giả tờ Giấy ch ứng nh ận quy ền s d ụng đất/Quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền đất Khi cảm thấy khơng tự tin vào thân việc phân biệt Giấy thật giả, bạn phải cần tìm đến ngƣời có đủ thẩm quyền, chức năng, có chun mơn để nhận biết tính thật, giả loại giấy thơng qua việc: xem xét màu mực, màu chữ, thông tin, loại giấy,….Họ giám định viên, tổ chức giám định đủ chức giám định loại giấy mà bạn cung cấp cho bạn kết luận hợp lý Khi tìm đến đơn vị, cá nhân này, bạn buộc phải chịu khoản chi phí để phân biệt đƣợc thật giả giấy nhé! Thứ ba, bạn nên tìm đến Văn phịng cơng chứng, tìm đến Cơng ch ứng viên, tìm đến quan Nhà nƣớc (Phịng Tài ngun Mơi tr ƣờng, Văn phịng đăng ký đất đai…) để họ tra cứu, tìm hiểu xem Thật hay Giả Hiện việc tra cứu thật giả đất nhà công việc vô đơn giản chuyên viên Phòng tài nguyên, Văn phịng đăng ký đất đai Vì bạn tìm đến h ọ nh ận s ự tr ợ giúp T ất nhiên, v ề chi phí mối quan hệ, việc bạn cần cân nhắc Ngồi ra, Văn phịng cơng chứng sử d ụng chung ph ần mềm UCHI – phần mềm quản lý hợp đồng công chứng liệu ngăn chặn, cho phép ngƣời dùng tra cứu thông tin toàn liệu ngăn chặn hợp đồng công chứng đƣợc đồng lên hệ thống Họ dễ dàng tìm kiếm đƣợc thơng tin giao dịch chuyển nhƣợng liên quan đến đất, nhà đƣợc xác định gi (tránh rủi ro mua phải tài sản chuyển nhƣợng qua nhiều lần, nhiều chủ rồi) tra cứu đƣợc thông tin thật, giả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tất nhiên, có tờ giấy giả giống y nhƣ tờ giấy thật, điều bạn phân biệt đƣợc, khơng thể tự phân biệt nổi, chí có Cơng chứng viên Văn phịng công chứng lâu năm với nhi ều kinh nghi ệm khó nhằn phân biệt đƣợc Lúc này, bạn phải c ần tìm đến tổ chức giám định Dù giống y nhƣ đúc thỉ Giả không giống đƣợc 100 % với Thật Ngồi ra, thực tế cịn có nhiều cách kiểm tra khác nhau, nhƣ kiểm tra đèn pin, kính núp…Tuy nhiên, phƣơng pháp có tính xác khơng cao, bạn cân nhắc lựa chọn cho phù hợp với nhu cầu bạn! III – Lời khuyên chân tình Khi giao dịch mua nhà, thuê nhà, bạn cần xem xét thật kỹ Gi t ờ, quan trọng Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất, tài sản gắn liên đất Nếu bạn xem qua loa, sau gặp rủi ro mua phải nhà, mảnh đất đƣợc bán qua tay nhiều ngƣời mua qua sổ giả bị ngƣời ta lừa tiền bạn ráng chịu nha Bạn cần phải có chắn tính thật, giả Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất định mua/hoặc thuê….Trong trƣờng hợp để có xác thực hiện, bạn cần đến trực tiếp nơi nhà, nơi đất đƣợc cấp Giấy tờ Ngồi bạn cần xem thêm giấy tờ khác liên quan đến nhân thân ngƣời bán để củng cố thêm niềm tin Cần liên hệ với Văn phịng đăng ký đất đai để có niềm tin cao giao dịch bất động sản, qua bạn có sở xác minh băn khoăn, lo lắng bạn Tất nhiên phải chịu chi phí để nhận hỗ trợ chuyên viên, nhân viên Văn phòng Nhƣng chi phí bỏ xứng đáng giúp bạn thêm niềm tin mãnh liệt Chúc bạn không bị dính CÚ LỪA….từ….SỔ GIẢ Thân ái, [LẬP VI BẰNG XÁC NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT/QUYỀN SỞ HỮU NHÀ KHI KHƠNG CĨ GIẤY TỜ CHỨNG MINH QUYỀN SỬ DỤNG/QUYỀN SỞ HỮU – MỘT TRÕ LÁO TOÉT VÀ LỐ BỊCH!] NOTE: BẤT CỨ AI CŨNG NÊN ĐỌC BÀI NÀY VÀ LƢU LẠI ĐỂ NHỚ! -0Thời gian gần đây, có nhiều quan điểm, vi ệc, x ảy liên quan đ ến việc thực mua bán nhà đất cách đề nghị Văn phòng Th ừa phát l ại l ập “Vi b ằng” cho kiện, hành vi giao nhận tiền, giao nhận đất, nhà Bài vi ết giúp b ạn hiểu rõ thực hƣ chuyện sở phân tích quy đ ịnh c pháp lu ật, hậu pháp lý rủi ro gặp; tránh nhầm lẫn vi ệc l ập “Vi b ằng” có giá tr ị pháp luật nhƣ công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuy ển nh ƣợng quy ền s dụng đất Xin mời ngƣời share lƣu ý!!! Vi gì? Tại phải lập vi bằng? Theo quy định pháp luật, ngắn gọn hiểu là: - Vi văn ghi nhận kiện, hành vi có thật Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu cá nhân, quan, tổ chức - Vi bằng, hay văn công chứng, chứng thực đƣợc pháp luật thừa nhận nhƣ chứng cứ, nguồn chứng hoạt động xét xử hay quan hệ pháp lý khác Khi thực hiện, nhiều ngƣời đánh đồng việc lập vi việc công chứng, chứng thực văn một, xem chúng có giá trị chứng nhƣ Tuy nhiên, thực t ế, không ph ải lúc lập vi đƣợc thừa nhận giá trị pháp lý trƣờng hợp cơng chứng, chứng thực có giá trị pháp lý - Thừa phát lại đƣợc lập vi ghi nhận kiện, hành vi có thật theo yêu cầu quan, tổ chức, cá nhân phạm vi toàn quốc - Sự thật theo quy định pháp luật vi không thay văn công chứng, văn chứng thực, văn hành khác - Vi nguồn chứng để Tòa án xem xét giải vụ việc dân hành theo quy định pháp luật; để thực giao dịch quan, tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật - Trong trình đánh giá, xem xét giá trị chứng vi bằng, thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân triệu t ập Th ừa phát lại, quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực vi Thừa phát lại, quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt đƣợc Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập - Một trƣờng hợp KHÔNG ĐƢỢC PHÉP LẬP VI BẰNG theo quy định luật là: Ghi nhận kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở h ữu đất đai, tài sản khơng có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định pháp luật Thực chất nhiều SALE đểu, nhiề mơi giới bất chính, th ậm chí nhi ều chủ nhà bất minh khuyên ngƣời mua LẬP VI BẰNG để xác nhận quyền sử dụng/sở hữu mới? 2.1 Lý nhiều giao dịch lập vi bằng? Nhiều giao dịch liên quan đến đất đai, nhà cửa lập vi vì: - Ngƣời bán chƣa đƣợc cấp chƣa có chứng chứng minh quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa nên dùng Vi thay cho công chứng, chứng thực - Nhiều ngƣời tin có giá trị pháp lý tờ giấy viết tay thông thƣờng mà ngƣời bán chƣa đƣợc cấp chƣa có chứng chứng minh quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa - Họ gặp phải ngƣời tƣ vấn pháp lý, tƣ vấn bất động sản, công chứng ….chƣa chuẩn nên họ tƣ vấn sai - Ngay thân ngƣời bán có ý định xấu từ đầu, họ có toan tính, vụ lợi việc mua bán nhằm mục đích lật kèo ngƣời mua - Do am hiểu hạn hẹp, ham rẻ, cố gắng muốn nhanh, gọn ngƣời mua… - Và nhiều lý khác nữa… 2.2 Quy định pháp luật giao dịch đất đai, nhà cửa giao dịch vi b ằng đ ƣợc coi hợp pháp - Giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất phải đƣợc công chứng chứng thực có hiệu lực Theo điểm a khoản Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhƣợng, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, quy ền sử d ụng đất tài sản gắn liền với đất phải đƣợc công chứng chứng thực, trừ trƣờng bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản - Giao dịch liên quan đến quyền sở hữu nhà, hộ phải đƣợc cơng chứng chứng thực có hiệu lực Theo quy định Luật Nhà năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 văn hƣớng dẫn thi hành việc mua bán nhà, chuy ển nh ƣợng quy ền s dụng đất phải đƣợc lập thành văn (hợp đồng) phải đƣợc công chứng tổ chức hành nghề công chứng chứng thực UBND cấp có thẩm quyền; sau phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trƣớc bạ đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhƣợng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt huy ện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh Chỉ có cách cách để hợp pháp hóa giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng đất đai, nhà cửa đƣợc pháp luật thừa nhận Và có làm theo nhƣ đƣợc đăng ký biến động/cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng đất đai, nhà cửa mà LƢU Ý NHÉ! - “Vi bằng” văn Thừa phát lại lập, ghi nhận kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến đƣợc dùng làm chứng xét xử để thực giao dịch hợp pháp khác theo quy định pháp luật Giá trị vi CHỈ LÀ ghi nhận kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhƣng kiện, hành vi đƣợc ghi nhận PHẢI LÀ CÁC GIAO DỊCH HỢP PHÁP ĐƢỢC PHÁP LUẬT CÔNG NHẬN LƢU Ý NHÉ! 2.3 Giá trị hậu pháp lý VI BẰNG liên quan đến quyền sử dụng/sở hữu đất đai, nhà cửa - Việc lập vi liên quan đến việc ghi nhận hành vi, kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất bên CHỈ đƣợc thực hi ện tr ƣờng hợp nhà, hình thành tương lai hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền s d ụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua ch ưa đ ược nộp cho quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai phải lập thành văn bản, có xác nh ận c ch ủ đầu tư vào văn chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng tiếp tục thực quyền, nghĩa v ụ bên mua, bên thuê mua nhà với ch ủ đầu tư Ch ủ đ ầu t có trách nhi ệm t ạo ều ki ện cho bên việc chuyển nhượng hợp đồng không thu kho ản chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà cuối đ ược c quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền s h ữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo quy định pháp luật đất đai… ” Điều kiện chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán hộ Việc chuyển nhƣợng phải đáp ứng đủ điều kiện dƣới đây: 2.1 Bên chuyển nhƣợng chƣa nhận bàn giao nhà nhận bàn giao nhà có quyền chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà hình thành tƣơng lai cho bên nhận chuyển nhƣợng hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) chƣa nộp cho cơquan nhà nƣớc có thẩm quyền 2.2 Bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng có quyền chuyển nhƣợng tiếp hợp đồng cho bên nhận chuyển nhƣợng khác hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận chƣa nộp cho quan nhà nƣớc có thẩm quyền để cấp giấy chứng nhận 2.3 Việc chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán phải chuyển nhƣợng hợp đồng theo nhà riêng lẻ hộ; trƣờng hợp hợp đồng mua bán nhiều nhà riêng lẻ nhiều hộ phải chuyển nhƣợng tồn số nhà hộ hợp đồng Trình tự, thủ tục cần thực chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán hộ theo quy định luật nhƣ sau: Bƣớc 1: Các bên phải lập văn chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà để quan công chứng chứng nhận theo mẫu, bắt buộc lƣu ý điều khoản nhƣ: mức giá mua bán, phƣơng thức toán, thời hạn chuyển giao hộ, quyền nghĩa vụ bên… Khi đề nghị cơng chứng, bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tƣ; chuyển nhƣợng từ lần thứ hai trở phải xuất trình văn chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà lần trƣớc Thông thƣơng giấy tờ công chứng cần chuẩn bị gồm: văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà Bản hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư Bản có chứng thực kèm với đ ể đối chiếu loại giấy tờ sau: Chứng minh nhân dân th ẻ c ước cơng dân hộ chiếu cịn giá trị Các loại giấy tờ liên quan Bƣớc 2: Trên sở văn chuyển nhƣợng hợp đồng đƣợc lập nêu trên, hai bên theo thoả thuận nộp giấy tờ (gồm văn chuyển nhượng hợp đồng; biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà cho ch ủ đầu tư hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư) cho quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định pháp luật Nếu việc chuyển nhƣợng hợp đồng thuộc diện đƣợc miễn thuế thu nhập phải có giấy tờ xác nhận việc miễn thuế thu nhập quan thuế Mức thuế bên bán theo quy định luật phải chịu % (cịn nộp tùy hai bên thỏa thuận với nhau) Hồ sơ kê khai đóng thuế thu nhập cá nhân bao gồm: Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu) Văn chuyển nhượng hợp đồng mua bán hộ chung cư Hoá đơn VAT đợt toán Chứng minh nhân dân bên nộp thuế Bƣớc 3: Sau nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng nộp 01 hồ sơ đề nghị chuyển nhƣợng hợp đồng (gồm: biên lai thuế thu nhập giấy tờ chứng minh việc miễn thuế thu nhập quan thuế; hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tư gốc văn chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận cơng chứng) để chủ đầu tƣ xác nhận vào văn chuyển nhƣợng hợp đồng Trong thời hạn tối đa 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đƣợc hồ sơ bên nhận chuyển nhƣợng, chủ đầu tƣ có trách nhiệm xác nhận vào văn chuyển nhƣợng hợp đồng giao lại cho bên nhận chuyển nhƣợng, chủ đầu tƣ không đƣợc thu khoản phí từ việc chuyển nhƣợng hợp đồng Hồ sơ gồm: Bản biên lai nộp thuế thu nhập cá nhân Bản hợp đồng mua bán hộ với chủ đầu tư Hợp đồng chuyển nhượng hộ công chứng Biên bàn giao nhà Bƣớc 4: Chủ đầu tƣ ngƣời nhận chuyển nhƣợng cuối làm thủ tục cấp sổ hồng cho hộ Sau nhận đƣợc xác nhận từ chủ đầu tƣ, bên nhận chuyển nhƣợng hộ chuẩn bị giấy tờ để thực việc cấp sổ hồng Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quy ền sở hữu hộ bao hồm: Văn chuyển giao hợp đồng mua bán hộ có cơng chứng Bản hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư Biên lai nộp tiền mua nhà hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư LƢU Ý QUAN TRỌNG: Kể từ ngày chủ đầu tƣ xác nhận vào văn chuyển nhƣợng hợp đồng chủ đầu tƣchấm dứt giao dịch với bên chuyển nhƣợng hợp đồng trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng; bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng đƣợc tiếp tục thực quyền, nghĩa vụ bên chuyển nhƣợng theo hợp đồng mua bán nhà ký với chủ đầu tƣ đƣợc coi bên mua nhà kể từ ngày chủ đầu tƣ xác nhận vào văn chuyển nhƣợng hợp đồng Trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà nhiều lần kể từ lần chuyển nhƣợng thứ hai trở đi, bên phải thực hi ện th ủ t ục theo b ƣớc nêu Bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng lần sau có trách nhiệm tiếp nhận lƣu giữ giấy tờ liên quan đến việc chuyển nhƣợng hợp đồng lần trƣớc; Bên nhận chuyển nhƣợng hợp đồng lần cuối (là tổ chức, cá nhân có đơn đề nghị quan nhà nƣớc có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) đƣợc đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu hộ ngồi giấy tờ theo quy định pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, chủ đầu tƣ (hoặc tổ chức, cá nhân đề nghị cấp giấy chứng nhận) phải nộp cho quan cấp giấy chứng nhận gi tờ có liên quan đến việc chuyển nhƣợng hợp đồng theo quy định sau đây: - Hợp đồng mua bán nhà đƣợc ký chủ đầu tƣ với bên mua nhà lần đầu; - Văn chuyển nhƣợng hợp đồng có chứng nhận cơng chứng, có xác nhận chủ đầu tƣ biên lai nộp thuế thu nhập theo quy định gi tờ xác nhận đƣợc miễn thuế thu nhập theo quy định - Trong trƣờng hợp chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán nhà nhiều lần ngƣời đề nghị cấp giấy chứng nhận lần cuối phải nộp văn chuyển nhƣợng hợp đồng biên lai thu thuế lần chuyển nhƣợng trƣớc giấy tờ xác nhận đƣợc miễn thuế thu nhập cho quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận theo hƣớng dẫn ví dụ dƣới đây: Ví dụ: Ơng B ký hợp đồng mua bán hộ Tòa S2.12 v ới Cơng ty A theo hình th ức mua bán nhà hình thành tương lai, thời gian ch ưa nhận bàn giao nhà mà ông B chuyển nhượng hợp đồng mua bán cho ông C B C ph ải làm th ủ t ục công ch ứng văn chuyển nhượng, ông B nộp thuế thu nhập (nếu có), sau đ ề ngh ị Công ty A xác nhận vào văn chuyển nhượng hợp đồng theo quy định nêu trên; n ếu ông C l ại chuyển nhượng hợp đồng cho ông D ông D l ại chuy ển nh ượng ti ếp cho ông E (E người nhận chuyển nhượng cuối cùng) lần chuyển nh ượng, bên ph ải làm th ủ tục theo quy định Khi Công ty A (hoặc ông E) làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền s h ữu v ề nhà phải nộp giấy tờ có liên quan đến chuyển nhượng hợp đồng cho c quan có th ẩm quyền cấp giấy chứng nhận: hợp đồng mua bán nhà ký gi ữa Công ty A ông B; 03 văn chuyển nhượng hợp đồng có chứng nhận công chứng xác nhận ch ủ đầu tư kèm theo 03 biên lai thu thuế thu nh ập (ho ặc giấy t xác nh ận v ề vi ệc mi ễn thu ế c c quan thuế) cho 03 lần chuyển nhượng (giữa B C, C D, D E) Các Anh Chị cố gắng lƣu ý bƣớc nhƣ có chuyển nhƣợng hợp đồng mua bán để tránh tối đa rủi ro xảy đến với Các hộ mua ln có giá trị lớn, tài sản quan trọng nên Anh Chị cẩn trọng làm chuẩn chỉnh bƣớc THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬTđể có hiệu lâu dài Lƣu ý, nhƣ Sale tƣ vấn mà hƣớng dẫn Anh Chị thiếu sai bƣớc nêu tuyệt đối cẩn trọng nhé, để tránh rủi ro tiền bạc thời gian Trân trọng, [LẠI BÀN LUẬN VỀ CÂU CHUYỆN KÊ KHAI GIÁ BÁN THẤP HƠN GIÁ THỰC TẾ DƢỚI GĨC ĐỘ PHÁP LÝ] Mình xin mở đầu bàn luận ví dụ ển hình nh ƣ sau: Mình (bên bán) A (bên mua) có thỏa thuận chuyển nh ượng nhận chuy ển nh ượng m ột m ảnh đ ất dự án My Home Theo đó, giá chuyển nh ượng đ ược xác đ ịnh th ực t ế 2,9 t ỷ đ ồng Tuy nhiên, muốn giảm loại thuế liên quan nên Mình đ ề xu ất v ới A khai giá th ực t ế thấp để lợi (khoảng tầm giá 1,2 tỷ thơi) Vậy, chuyện x ảy liên quan d ưới góc độ pháp lý? Thực trạng nhƣ nào? Có thực tế xảy nhiều là, nhiều giao dịch liên quan đến quy ền s dụng đất quyền sở hữu nhà, ngƣời bán ngƣời mua ln cố tình giải thích thỏa thuận với việc khai giá giao dịch thấp hợp đồng mua bán nhà đất nhằm giảm số tiền thuế thu nhập cá nhân cho ngƣời bán ngƣời mua đƣợc giảm số tiền phải trả cho giao dch ị * Đối với người bán: nguyên tắc người bán phải nộp 2% thuế TNCN chuyển nhượng BĐS theo Thu nhập chịu thuế từ chuyển nh ượng bất đ ộng s ản đ ược xác đ ịnh giá chuyển nhượng bất động sản theo lần chuyển nh ượng tr giá mua b ất đ ộng sản chi phí liên quan * Đối với người mua: Theo Theo Khoản Điều Nghị định 45/2011/NĐ - CP quy đ ịnh, mức thu lệ phí trước bạ nhà đất 0,5% Đồng thời, theo Thông tư 301/2016/ BTC quy định: Giá tính lệ phí trước bạ đất xác định sau: Giá tính lệ phí trước bạ đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá mét vuông đất (đồng/m2) B ảng giá đ ất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Vậy thực chất, ngƣời mua ngƣời bán muốn giảm tối đa khoản trả nói Thực tế khoản phí liên quan đến giao dịch chuyển nhƣợng đƣợc quy định nhƣ nào? Các khoản phí liên quan đến giao dịch chuyển nhƣợng, bạn tham khảo: 2.1 / Thuế TNCN chuyển quyền sử dụng đất: Thuế suất chuyển nhƣợng bất động sản 2% giá chuyển nhƣợng giá cho thuê lại (Khoản 2, Điều 17 Thông tƣ 92/2015/ BTC) Trƣờng hợp cá nhân có nhà ở, đất đƣợc miễn thuế TNCN theo Khoản Điều Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 Cách tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2% (Khoản Điều 12 thông tư 111/2013/BTC ) 2.2 / Lệ phí trƣớc bạ: Lệ phí trƣớc bạ khoản tiền mà ngƣời có tài sản phải nộp đăng ký quyền sở hữu tài sản Theo Theo Khoản Điều Nghị định 45/2011/NĐ - CPquy định, mức thu lệ phí trƣớc bạ nhà đất 0,5% Đồng thời, Theo Thơng tƣ 301/2016/ BTC quy định: +) Giá tính lệ phí trước bạ đất xác định sau: Giá tính lệ phí trước bạ đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá mét vuông đất (đồng/m2) Bảng giá đất Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Giá tính lệ phí trước bạ nhà xác định sau: Giá tính lệ phí trước trước bạ nhà (đồng) = Diện tích nhà ch ịu l ệ phí tr ước b (m2) X Giá 01 (một) mét vuông (đồng/m2) nhà x Tỷ lệ (%) ch ất l ượng l ại c nhà ch ịu l ệ phí trước bạ 2.3 / Lệ phí địa chính: khoản thu vào tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc quan nhà nƣớc có thẩm quyền tổ chức đƣợc ủy quyền giải cơng việc địa Tùy điều kiện cụ thể địa bàn sách phát triển kinh tế xã hội địa phƣơng mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên t ắc sau: M ức thu hộ gia đình, cá nhân quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ƣơng, phƣờng nội thành thuộc thành phố thị xã trực thuộc tỉnh cao mức thu khu vực khác; mức thu tổ chức cao mức thu hộ gia đình, cá nhân 2.4 / Phí cơng chứng hợp đồng: Mức thu phí cơng chứng hợp đồng, giao dịch đƣợc xác định theo giá trị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch: a) Mức thu phí việc cơng chứng hợp đồng, giao dịch sau tính sau: a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn quyền sử dụng đất: Tính giá trị quyền sử dụng đất a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đ ổi, góp v ốn quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, cơng trình xây d ựng đất: Tính tổng giá trị quyền sử dụng đất giá tr ị tài s ản g ắn li ền v ới đ ất, giá tr ị nhà ở, công trình xây dựng đất a3) Cơng chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp v ốn b ằng tài s ản khác: Tính giá trị tài sản a4) Công chứng văn thoả thuận phân chia di sản, văn khai nhận di s ản: Tính giá trị di sản a5) Cơng chứng hợp đồng vay tiền: Tính giá trị khoản vay a6) Công chứng hợp đồng chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính giá tr ị tài s ản; trường hợp hợp đồng chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay tính giá trị khoản vay a7) Cơng chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính giá tr ị tài sản giá trị hợp đồng, giao dịch Rủi ro xảy cố tình kê khai giá bán thấp hợp gia thực tế gì? Thứ nhất, việc thỏa thuận giá bán thấp so với giá thực tế mà bên giao kết với (kể việc thỏa thuận đƣợc ghi nhận văn có cơng chứng, chứng thực) nhƣ ví dụ phần đầu nhằm mục địch trốn thuế giảm thuế phải chịu theo quy định pháp luật BỊ PHÁT HIỆN tùy vào mức độ vi phạm mà bị xử phạt hành truy cứu trách nhiệm hình tội trốn thuế theo quy định điều 200 BLHS 2015 Bạn lưu ý bị phát xử lý hình bị phát nhé, cịn khơng bị phát tất nhiên khơng Nhưng đời mà, chẳng biết trước điều tình cờ, bất ngờ ập đến, có khi, ấp đến lại tình bất ngờ :)))) Thứ hai, điều 124 Bộ luật dân 2015 Giao dịch dân vô hiệu giả tạo có quy định cụ thể vấn đề là: Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo (Vd: giao dịch mua bán kê khai giá thấp có cơng chứng, chứng thực ) nhằm che giấu giao dịch dân khác (Vd: Giao dịch mua bán chuyển nhượng kê khai v ới giá thật) giao dịch dân giả tạo vơ hiệu; cịn giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực , trừ trƣờng hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan Trƣờng hợp kê khai vào hợp đồng mua bán công chứng v ới giá th ấp h ơn th ực t ế hợp đồng bị tun vơ hiệu gi ả tạo che gi ấu h ợp đ ồng mua bán v ới giá tr ị th ực tế Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu nhƣ sau: Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đ ổi, ch ấm d ứt quy ền, nghĩa v ụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập Khi giao dịch dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình tr ạng ban đ ầu, hồn tr ả cho nhận.Trường hợp khơng thể hồn trả b ằng v ật tr ị giá thành tiền để hoàn trả Bên tình việc thu hoa lợi, lợi tức khơng ph ải hoàn tr ả l ại hoa l ợi, l ợi t ức Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Việc giải hậu giao dịch dân vô hi ệu liên quan đ ến quy ền nhân thân Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định Lúc giao dịch dân bị tun vơ hiệu thi ệt thịi ngƣời mua có th ể đ ối mặt với trƣờng hợp nhận tiền không với số tiền thực tế đ ƣa cho ng ƣời bán mà nhận số tiền ghi hợp đồng cơng ch ứng khơng có b ằng ch ứng chứng minh số tiền chênh lệch nêu Bởi thực tế, x ảy tranh ch ấp v ề giá h ợp đồng mua bán nhà đất khởi kiện Tịa án vào giá bán đƣợc ghi H ợp đồng cơng chứng để giải Khi bên bán nhận đƣợc số ti ền t bên mua theo giá hợp đồng Bởi thế, chơi này, ngƣời đƣợc l ợi bên Bán, bên mua lúc thiệt đơn thiệt kép Vì vậy, đừng thấy lợi trƣớc mắt mà bỏ qua tính rủi ro, cần h ết s ức CẨN TRỌNG giao dịch để tránh vấn đề pháp lý gặp phải Anh Chị em thảo luận thêm vấn đề nha Mình nghĩ vấn đề muôn thở xảy nhiều giao dịch anh chị em Trân trọng,