Lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng các dự án đầu tư xây dựng_unprotected

LỜI CẢM ƠN! Với tất kính trọng biết ơn sâu sắc nhất, xin chân thành gửi lời cảm ơn hướng dẫn nhiệt tình chu đáo Thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Trọng Hoan thầy cô khoa sau đại học chuyên ngành Quản lý xây dựng Trường Đại học Thủy Lợi thời gian học tập giúp tơi hồn thành khóa học, cảm ơn giúp đỡ anh chị đồng nghiệp Cơng ty Cổ phần Tập đồn Nam Cường tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Do hạn chế kiến thức, kinh nghiệm, thời gian tài liệu tham khảo nên tránh khỏi khuyết điểm sai sót Vì tơi mong nhận góp ý, bảo thầy cô giáo đồng nghiệp giúp đỡ q báu mà tơi mong muốn đề cố gắng hoàn thiện q trình nghiên cứu cơng tác sau Xin trân trọng cảm ơn! Hà Nội, Ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Phạm Thị Trang BẢN CAM KẾT Tôi Phạm Thị Trang, học viên cao học lớp 21QLXD22 Trường Đại học Thủy Lợi, chuyên ngành Quản lý xây dựng, xin cam kết: Đây luận văn thân trực tiếp thực hướng dẫn Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Trọng Hoan Cơng trình khơng trùng lặp với nghiên cứu khác công bố Việt Nam Các số liệu thông tin nghiên cứu hồn tồn xác, trung thực khách quan, xác nhận chấp thuận sở nơi nghiên cứu.Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết Hà Nội, Ngày tháng năm 2015 Tác giả luận văn Phạm Thị Trang MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương Cơ sở lý luận hợp đồng xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 1.1 Hợp đồng xây dựng 1.1.1 Khái niệm hợp đồng xây dựng 1.1.2 Nội dung hợp đồng xây dựng 1.1.3 Phân loại hợp đồng xây dựng 1.2 Giá hợp đồng hợp xây dựng .6 1.2.1 Khái niệm giá hợp đồng xây dựng: 1.2.2 Nội dung giá hợp đồng xây dựng: .6 1.2.3 Phân loại giá hợp đồng xây dựng 1.2.4 Phương pháp xác định giá hợp đồng xây dựng 1.3 Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 11 1.3.1 Sự cần thiết điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 11 1.3.2 Nguyên tắc điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 12 1.3.3 Các phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng sử dụng dự án xây dựng nhà .13 1.4 Những cơng trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 23 Kết luận chương 23 Chương Thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường thời gian qua 24 2.1 Giới thiệu khái quát Công ty Nam Cường .24 2.2 Phân tích thực trạng xây dựng quản lý giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường .25 2.2.1 Tình hình đầu tư xây dựng dự án xây dựng nhà Công ty Nam Cường từ năm 2010 đến năm 2013 25 2.2.2 Tình hình cơng tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường từ năm 2010 đến năm 2013 .27 2.2 Đánh giá công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường 40 2.2.1 Kết đạt được: 40 2.3.2 Tồn nguyên nhân 40 Kết luận chương 46 Chương Đề xuất phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường áp dụng cho cơng trình Chung cư CT3, Khu thị Cổ Nhuế 47 3.1 Kế hoạch phát triển đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường thời gian tới .47 3.1.1 Các dự án công ty thực 47 3.1.2 Các hợp đồng xây dựng thực 54 3.2 Đề xuất phương pháp điều chỉnh giá hợp xây dựng 55 3.2.1 Phương pháp bù giá trực tiếp 56 3.2.2 Phương pháp bù giá theo số giá .60 3.3 Áp dụng phương pháp điều chỉnh giá hợp xây dựng cho cơng trình 62 3.3.1 Giới thiệu cơng trình Chung cư CT3, Khu thị Cổ Nhuế 62 3.3.2 Một số nội dung hợp đồng gói thầu xây dựng 62 3.3.3 Đề xuất phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 68 3.3.4 Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng trình Chung cư CT3, Khu thị Cổ Nhuế .69 3.3.5 Áp dụng phương pháp dùng hệ số để điều chỉnh giá hợp đồng cho cơng trình CT3: 74 Kết luận chương 79 CHÚ THÍCH DANH MỤC HÌNH Hình 2.1: Chung cư CT8 Block A, B, C, D – KĐTM Dương Nội 38 Hình 2.2: Cụm Chung cư CT7 – KĐTM Dương Nội 39 Hình 2.3: Cơng trình Nhà liền kề khu D-KĐTM Dương Nội 40 DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Bảng tổng hợp dự toán chi phí xây dựng bổ sung 21 Bảng 2.1: Tổng hợp chi phí điều chỉnh giá vật liệu cơng trình Nhà cao tầng CT3KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tịa C, D 34 Bảng 2.2: Tổng hợp chi phí xây dựng cơng trình nhà cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tịa C, D: 35 Bảng 2.3: Tổng hợp chi phí điều chỉnh giá vật liệu cơng trình Nhà cao tầng CT3KĐTM Cổ Nhuế gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tịa A, B 35 Bảng 2.4: Tổng hợp chi phí xây dựng cơng trình nhà cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tòa A, B: 36 Bảng 2.5: Bảng thống kê số cơng trình thi công xây dựng Công ty Nam Cường q trình thực có điều chỉnh giá hợp đồng 36 Bảng 2.6: Bảng đơn giá chi tiết bù giá nhân công, máy thi công cho công tác cốt thép tường theo dự toán lập theo định mức 41 Bảng 2.7: Bảng đơn giá chi tiết bù giá nhân công, máy thi cơng cho cơng tác cốt thép tường theo dự tốn trúng thầu 43 Bảng 2.8: Bảng đơn giá chi tiết bù giá vật liệu theo công bố liên sở tài 44 Bảng 2.9: Bảng đơn giá chi tiết bù giá vật liệu theo dự toán trúng thầu 45 Bảng 3.1: Bảng tính đơn giá vật liệu bổ sung 58 Bảng 3.2: Bảng tính đơn giá nhân công, máy thi công bổ sung 60 Bảng 3.3: Bảng tổng hợp chi phí vật liệu bổ sung cơng trình Nhà cao tầng CT3KĐTM Cổ Nhuế, Gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tịa C, D 72 Bảng 3.4: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng cơng trình nhà cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tòa C, D: 73 Bảng 3.5: Bảng tổng hợp chí phí vật liệu bổ sung Cơng trình: Nhà cao tầng CT3KĐTM Cổ Nhuế, Gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tịa A, B 73 Bảng 3.6: Bảng tổng hợp chi phí xây dựng cơng trình nhà cao tầng CT3-KĐTM Cổ Nhuế, gói thầu: Xây dựng phần kết cấu hồn thiện Tịa A, B: 74 Bảng 3.7: Bảng xác định hệ số a, b, c, d 75 Bảng 3.8: Bảng tính giá trị tốn cơng trình theo phương pháp 76 Bảng 3.9: Bảng xác định hệ số a, b, c, d 76 Bảng 3.10: Bảng tính giá trị tốn cơng trình theo phương pháp hệ số điều chỉnh chung cư CT3 tòa A, B 77 Bảng 3.11: Tổng hợp chi phí thực theo phương án 77 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hiện thị trường xây dựng nói chung cơng trình xây dựng nhà nói riêng thường có thời gian thi cơng kéo dài, giá hợp đồng thời điểm khởi cơng cơng trình khơng cịn phù hợp với giá tốn thời điểm thanh, toán Việc cân đối, phân bổ điều hành vốn dự án xây dựng nhà cách hợp lý để triển khai dự án thực mục tiêu tăng trưởng phát triển doanh nghiệp quan trọng Công ty Nam Cường đầu tư dự án xây dựng nhà khu đô thị địa bàn Thành Phố Hà Nội, dự án thực hầu hết từ đầu năm 2010 vào hoàn thiện bàn giao hộ cho khách hàng Tuy nhiên trình tốn gói thầu thực hiện, giá toán vượt giá hợp đồng nhiều dẫn đến ảnh hưởng lớn đến kế hoạch vốn đề ra, đồng thời ảnh hưởng đến lợi nhuận doanh nghiệp Nguyên nhân chủ yếu trình thi cơng kéo dài, chế độ sách nhà nước thay đổi tiền lương, giá nhiên, nguyên vật liệu tăng cao theo xu phát triển thị trường Đó vấn đề bất cập xảy Công ty Nam Cường mà hầu hết doanh nghiệp đầu tư xây dựng gặp phải với chi phí dự phịng 5% cho phần trượt giá tổng dự tốn khơng đủ để bù cho chi phí vượt giá trị hợp đồng Vì việc “Lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà công ty Nam Cường, áp dụng cho công trình Chung cư CT3, Khu thị Cổ Nhuế” yêu cầu thiết có ý nghĩa thực tiễn xây dựng Mục tiêu đề tài - Lưa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường áp dụng cho cơng trình Chung cư CT3, Khu thị Cổ Nhuế Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu luận văn hợp đồng xây dựng giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường - Phạm vi nghiên cứu cơng trình thi cơng Cơng ty Nam Cường làm chủ đầu tư giai đoạn 2010-2013 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập phân tích liệu - Phương pháp thống kê tổng hợp - Phương pháp tính tốn, so sánh đánh giá Ý nghĩa khoa học thực tiễn - Ý nghĩa khoa học: Đề tài hệ thống hóa lý luận hợp đồng xây dựng phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng, làm sở để tổng hợp, phân tích, đánh giá hợp đồng xây dựng nói chung cơng tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng nói riêng Đồng thời làm cho công tác học tập, nghiên cứu hợp đồng xây dựng điều chỉnh hợp đồng xây dựng - Ý nghĩa thực tiễn: Phân tích, đánh giá thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án nhà Công ty Nam Cường thời gian qua, tồn nguyên nhân cần khắc phục Từ đề xuất lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường thời gian tới, với mục tiêu đảm bảo tính khách quan, tính minh bạch bảo vệ quyền lợi kinh doanh bên Các kết dự kiến đạt - Hệ thống hóa sở lý luận hợp đồng xây dựng phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng - Phân tích đặc điểm dự án đầu tư xây dựng nhà để tìm yếu tố ảnh hưởng đến yếu tố trượt giá dự án - Phân tích nguyên nhân dẫn đến bất cập cơng tác tính bù giá cho dự án đầu tư xây dựng nhà - Đánh giá kết đạt hạn chế trình thực bù giá dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường - Đề xuất lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng nhằm đảm bảo tính minh bạch, sở khoa học pháp lý quản lý giá hợp đồng xây dựng đảm bảo quyền lợi cho bên thực - Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng áp dụng cho cơng trình Chung cư CT3, Khu đô thị Cổ Nhuế Nội dung luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, nội dung luận văn gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng xây dựng, giá hợp đồng xây dựng, điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng Chương 2: Thực trạng công tác điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường thời gian qua Chương Đề xuất lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà Công ty Nam Cường áp dụng cho cơng trình Chung cư CT3, Khu thị Cổ Nhuế Config Page 262 Config Page 263 Config Page 264 Config Page 265 Config Page 266 Config Page 267 Config Page 268 Config 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 1 2 3 4 5 XLTB LËp b¸o cáo nghiên cứu tiền khả thi Lập báo cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo đầu tư Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Lập báo cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo đầu tư Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Lập báo cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo đầu tư Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi 0000 < ,999 0,646 0,646 0,357 0,357 0,336 0,336 Lập báo cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo đầu tư 0,358 0,358 Lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Lập báo cáo nghiên cứu khả thi Lập báo cáo đầu tư 0,251 0,251 XL 0000