Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THUỶ LỢI VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH LUẬN VĂN THẠC SĨ TP.HỒ CHÍ MINH – 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO - BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC THỦY LỢI VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC TÊN ĐỀ TÀI LUẬN VĂN GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH Chuyên ngành : Quản lý xây dựng Mã số : 60-58-0302 LUẬN VĂN THẠC SĨ Người hướng dẫn khoa học: Người HDKH1: PGS TS LÊ VĂN HÙNG Người HDKH2: TS KTS LÊ QUANG NINH TP HỒ CHÍ MINH - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH Ý KIẾN CỦA NGƯỜI HƯỚNG DẪN: Người HDKH1: PGS TS LÊ VĂN HÙNG …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… NGƯỜI HDKH : TS.KTS.LÊ QUANG NINH …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Ý KIẾN CỦA BỘ MÔN: CÔNG NGHỆ VÀ QLXD …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… Ý KIẾN CỦA HỘI ĐỒNG KHOA HỌC: …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………… LỜI CẢM ƠN Trong công tác kiến trúc sư tham gia tư vấn thiết kế dự án đầu tư xây dựng địa bàn TP.HCM Bản thân nhận số vấn đề cần trọng, quan tâm công tác quản lý dự án xây dựng từ bước chuẩn bị đầu tư để dự án triển khai cách thuận lợi hiệu Nội dung nghiên cứu luận văn tạo lập kiến thức học thuật tham gia khóa cao học trường, qua trải nghiệm thực tế công tác đặc biệt động viên, giúp đỡ, hướng dẫn tận tình Thầy hướng dẫn PGS.TS Lê Văn Hùng TS.KTS.Lê Quang Ninh nên luận văn hoàn thành theo quy định Tác giả không quên cám ơn hỗ trợ nhiệt tình lãnh đạo cơng ty Tư vấn kiến trúc xây dựng thành phố (tên cũ-Viện thiết kế thành phố) tập thể cán thiết kế xí nghiệp Quy hoạch Kiến trúc xây dựng tạo điều kiện tiếp cận tư liệu kinh nghiệm liên quan đến đề tài Với lịng kính trọng biết ơn tất Thầy Cơ, Giáo Sư ngồi trường đại học Thủy Lợi, mong kết đạt trình nghiên cứu, kết khoa học đạt nghiên cứu luận văn lòng biết ơn sâu sắc tác giả… Xin trân trọng cảm ơn./ Tác giả VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC BẢN CAM KẾT Đề tài Luận văn cao học “Giải pháp quản lý xây dựng dự án phát triển nhà Tp.HCM, qua dự án nhà thị trấn Tân Túc huyện Bình Chánh” Tác giả Nhà trường giao nghiên cứu theo Quyết định số 1630/QĐ-ĐHTL ngày 16 tháng 09 năm 2013 Hiệu trưởng trường Đại học Thủy Lợi Trong thời gian học tập trường với định hướng, hướng dẫn tận tình giảng viên, giáo sư, tiến sĩ cộng với kinh nghiệm làm việc quan, giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp đặc biệt giúp đỡ, hướng dẫn PGS.TS Lê Văn Hùng, Ts Lê Quang Ninh Ngồi tư liệu mang tính thơng tin Các kết nghiên cứu luận văn thành lao động, tổ hợp yếu tố mang tính nghề nghiệp Tác giả cơng sức hướng dẫn Thầy Tác giả cam đoan không chép nội dung nghiên cứu khác./ Tp Hồ Chí Minh, tháng năm 2015 Tác giả VÕ NGỌC HỒNG PHƯỚC LUẬN VĂN THẠC SĨ KỸ THUẬT ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI TP.HCM QUA DỰ ÁN NHÀ Ở THỊ TRẤN TÂN TÚC HUYỆN BÌNH CHÁNH Mục lục A PHẦN MỞ ĐẦU 01 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 01 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU CỦA LUẬN VĂN 01 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHÍNH CỦA LUẬN VĂN 02 CÁC GIỚI HẠN NGHIÊN CỨU 02 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 02 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI 03 KẾT QUẢ DỰ KIẾN ĐẠT ĐƯỢC 03 CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN 04 B PHẦN NỘI DUNG LUẬN VĂN 05 CHƯƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 05 1.1 Tình hình ĐTXD phát triển nhà Việt Nam TP.HCM 05 1.1.1 Tình hình ĐTXD phát triển nhà Việt Nam 05 1.1.2 Tình hình ĐTXD phát triển nhà TP.HCM 06 1.2.Tình hình quản lý xây dựng dự án phát triển nhà Việt Nam TP.HCM 09 1.2.1 Quản lý xây dựng dự án phát triển nhà 09 1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác lập dự án quy hoạch xây dựng 12 1.2.3 Tình hình quản lý xây dựng dự án phát triển nhà giai đoạn chuẩn bị đầu tư 14 1.2.4 Tình hình tài đầu tư dự án xây dựng 16 1.3 Dự án ĐTXD Khu dân cư Thị trấn Tân Túc – Bình Chánh TP.HCM 18 1.3.1 Thơng tin chủ đầu tư 18 1.3.2 Thông tin chung dự án 18 1.3.3 Phương án quy hoạch chi tiết xây dựng 21 1.3.4 Tình hình triển khai dự án 22 1.4.Thực trạng khó khăn, thách thức công tác quản lý xây dựng dự án ĐTXD 23 1.4.1 Những khó khăn, thách thức cơng tác quản lý xây dựng, sách nhà ở… nước ta 23 1.4.2 Các vấn đề cần quan tâm công tác quản lý dự án bước chuẩn bị đầu tư để đạt hiệu đầu tư 23 1.5 Kết luận chương 24 CHƯƠNG PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU, CÁC CƠ SỞ KHOA HỌC & PHÁP LÝ TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 25 2.1 Phương pháp nghiên cứu 25 2.1.1 Các phương pháp nghiên cứu 25 2.1.2 Trình tự thực nghiên cứu 26 2.2.Các sở khoa học pháp lý 27 2.2.1 Các quy định pháp lý hành liên quan đến công tác lập dự án ĐTXD - lĩnh vực phát triển nhà 27 2.2.2 Các quy định pháp lý hành liên quan đến công tác quy hoạch xây dựng 30 2.2.3 Các quy chuẩn kỹ thuật liên quan đến quy hoạch xây dựng dự án 33 2.2.4 Các sở tính tốn tổng mức đầu tư xây dựng dự án 34 2.2.5 Tình hình đầu tư tài liên quan thị trường tài ngân hàng 41 2.2.6 Các tư liệu liên quan đến dự án phát triển Nhà thị Trấn Tân Túc - Bình chánh Tp.HCM 47 2.3 Kết luận chương 54 CHƯƠNG KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU – GIẢI PHÁP QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 55 3.1 Quy trình lập dự án đầu tư xây dựng 55 3.2 Quy trình cơng tác lập quy hoạch xây dựng 62 3.3 Các giải pháp “tài chính” để dự án đạt hiệu kinh tế 66 3.4 Vận dụng kết nghiên cứu cho việc quản lý xây dựng dự án phát triển nhà thị trấn Tân Túc - Bình Chánh, TP.HCM 76 3.5 Kết luận chương 90 C PHẦN KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 91 Những kết đạt 91 Những tồn trình thực luận văn 95 Những kiến nghị hướng nghiên cứu 95 D TÀI LIỆU THAM KHẢO E PHẦN PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT - TP : Thành phố - TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh - QHXD : Quy hoạch xây dựng - QHCT : Quy hoạch chi tiết - XD : Xây dựng - ĐTXD : Đầu tư xây dựng - DA : Dự án - DA ĐTXD : Dự án Đầu tư xây dựng - CBĐT : Chuẩn bị đầu tư - BĐS : Bất động sản - NOXH : Nhà xã hội - CĐT : Chủ đầu tư - DN : Doanh nghiệp - TĐC : Tái định cư - GPMB : Giải phóng mặt - SDĐ : Sử dụng đất - CTCC : Cơng trình cơng cộng - TMDV : Thương mại dịch vụ - HTKT : Hạ tầng kỹ thuật - ĐTM : Đánh giá tác động môi trường - TL : Tỷ lệ - TB : Trung bình - CP : Chi phí -CPXD : Chi phí xây dựng DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH Hình 1.1- Các dự án Khu thị Việt Nam Hình 1.2a- Sơ đồ vị trí Khu thị GS - Nhà Bè Hình 1.2b- Dự án Khu thị GS - Nhà Bè Hình 1.3- Sơ đồ chu trình dự án đầu tư xây dựng cơng trình Hình 1.4- Dự án Khu dân cư Tân Túc - Bình Chánh Hình 1.5- Bản đồ tổng mặt sử dụng đất Hình 2.1- Bản đồ quy hoạch tổng mặt sử dụng đất khu trung tâm dân cư Tân Túc TL 1/2000 Hình ảnh đồ án QHCT TL 1/500 khu dân cư Tân Túc: Hình 2.2- Sơ đồ vị trí giới hạn khu đất Hình 2.3- Bản đồ đánh giá trạng tổng hợp khu vực lập quy hoạch 10 Hình 2.4- Bản đồ tổng mặt khu dân cư Sơ đồ hóa quy trình thực từ bước lập QHCT đến chuẩn bị đầu tư dự án: 11 Hình 3.1- Sơ đồ hóa Quy trình chuẩn bị đầu tư 12 Hình 3.2a- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 làm sở lập DA ĐTXD 13 Hình 3.2b- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 khu vực duyệt QHCT TL 1/2000, với quy mô dự án > 5ha 14 Hình 3.2c- Sơ đồ hóa quy trình lập QHCT TL 1/500 khu vực chưa có QHCT TL 1/2000, với quy mơ dự án > 5ha 15 Hình 3.2d- Sơ đồ hóa quy trình lập QHXD quy mô dự án < 5ha DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1- Tính chi phí xây dựng Bảng 2.2- Thống kê chi tiết loại nhà Bảng 2.3- Thống kê nhà theo mục đích sử dụng Bảng 3.1- Thống kê chi tiết loại nhà - KDC Tân Túc Bảng 3.2- Thống kê nhà theo mục đích sử dụng - KDC Tân Túc ... ĐTXD phát triển nhà TP.HCM 1.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ TP.HCM: 1.2.1 Quản lý xây dựng dự án phát triển nhà 1.2.2 Hành lang pháp lý cho công tác lập dự. .. VIỆC QUẢN LÝ XÂY DỰNG DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI THỊ TRẤN TÂN TÚC - BÌNH CHÁNH, TP.HCM: 3.4.1 Quản lý cơng tác lập quy hoạch xây dựng cho dự án 3.4.2 Quản lý công tác lập dự án đầu tư xây dựng. .. phát triển nhà Việt Nam 1.1.2 Tình hình ĐTXD phát triển nhà TP.HCM 1.2 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM VÀ TP.HCM: 1.2.1 Quản lý xây dựng dự án phát triển nhà