Sau hơn 20 năm đổi mới và tiến hành quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước, Việt Nam đã trở thành một trong những nền kinh tế mới nổi có tốc độ tăng trưởng duy trì ở mức cao và bền vững, trong đó, đầu tư BĐS luôn là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã được hình thành làm thay đổi bộ mặt đô thị, nâng cao điều kiện sống của nhân dân, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
LỜI MỞ ĐẦU Sau 20 năm đổi tiến hành q trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, Việt Nam trở thành kinh tế có tốc độ tăng trưởng trì mức cao bền vững, đó, đầu tư BĐS ln yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Nhiều dự án lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhiều khu nhà ở, khu đô thị với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng hình thành làm thay đổi mặt thị, nâng cao điều kiện sống nhân dân, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Dù hình thành thị trường bất động sản Việt Nam thu hút đáng kể nguồn vốn nước nước ngoài, hệ thống pháp luật điều chỉnh hoạt động thị trường bất động sản bước hoàn thiện, môi trường đầu tư kinh doanh ngày thuận lợi cho nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi Mơi trường đầu tư BĐS Việt Nam phát triển ngày hội nhập sâu rộng vào kinh tế giới với mặt mạnh mặt yếu Tuy thị trường bất động sản có bước tăng trưởng phát triển tốt, sách đầu tư tạo thêm nhiều nhân tố cho kinh tế tăng trưởng hiệu đạt thấp thiếu bền vững, mơi trường đầu tư thiếu minh bạch phát triển cấp độ thấp, chưa hoàn thiện Quản lý nhà nước có nhiều cải song nhiều hạn chế, điều hành Do vậy, tác giả định chọn đề tài “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam – Thực trạng Giải pháp” nhằm giải vấn đề Ngoài mục lục, lời nói đầu, kết luận, tài liệu tham khảo phụ lục, khóa luận kết cấu bao gồm chương: Chương 1: Tổng quan bất động sản môi trường đầu tư bất động sản Chương 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1 Định nghĩa Bất động sản khái niệm dùng phổ biến nhiều quốc gia giới Theo định nghĩa Wikipedia: “Về mặt luật pháp, Bất động sản khái niệm đất hầu hết thứ gắn với với quyền sở hữu từ lòng đất lên đến khơng gian Về mặt kinh tế, khái niệm tài sản dạng đất đai cơng trình xây dựng hoạt động liên quan đến quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng tài sản này”1 Bất động sản (BĐS) không đơn đất đai mà tất cải tạo sức lao động người gắn liền với cơng trình xây dựng, trồng… tất liên quan đến đất đai theo không gian ba chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc cơng xác định bao gồm quyền sở hữu, sử dụng chuyển nhượng kèm theo Ở Việt Nam, trước ban hành Bộ Luật dân 2005, hệ thống pháp luật quản lý hoạt động kinh tế, người ta thường sử dụng thuật ngữ tài sản cố định Chỉ đến Bộ Luật Dân Việt Nam 2005 ban hành, người ta phân chia phân chia tài sản theo thông lệ tập quán quốc tế thành động sản bất động sản Theo Bộ luật dân số 33/2005/QH11 Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thơng qua ngày 14/06/2005 thì: “Bất động sản tài sản bao gồm: đất 1http://en.wikipedia.org/wiki/Realestate đai; nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; tài sản khác gắn liền với đất đai tài sản khác pháp luật quy định”2 Khái niệm nhấn mạnh tính chất cố định tính chất đặc biệt bất động sản Ngồi ra, khái niệm liệt kê thứ tự yếu tố di dời nhà xây đất, vật xây dựng khác gắn liền với tài sản cố định khác pháp luật qui định BĐS chứa tài sản cố định 1.1.2 Phân loại bất động sản Tùy theo mục đích nghiên cứu tiếp cận khái niệm BĐS, có nhiều cách phân loại BĐS: Căn mặt quản lý xây dựng phát triển BĐS, chia BĐS thành ba nhóm: • BĐS có đầu tư xây dựng: Gồm BĐS nhà ở, nhà xưởng, cơng trình thương mại dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở làm việc,… Trong nhóm này, BĐS nhà đất nhóm BĐS bản, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan, khách quan Nhóm chiếm đa số giao dịch thị trường tất nước giới • BĐS khơng đầu tư xây dựng: BĐS nhóm thường đất nông nghiệp bao gồm đất nông nghiệp, đất rừng, đất ni trồng thủy sản… gọi đất dạng tư liệu sản xuất • BĐS đặc biệt: BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền chùa, nghĩa trang,… nhóm có đặc điểm khả thị trường thấp Căn mặt kinh tế, nhiều luật gia nhà kinh tế giới phân chia bất động sản thành loại chủ yếu theo lĩnh vực: 2Bộ luật dân số 33/2005/QH11 • Nhà loại bất động sản sử dụng làm nơi trú ngụ cho gia đình, cá nhân • Bất động sản cơng nghiệp gồm nhà làm việc doanh nghiệp, xưởng máy, nhà kho, nhà máy điện, nhà máy nước… • Bất động sản nông nghiệp bao gồm đồn điền, trang trại, vườn lâu năm, rừng khai thác gỗ, trại chăn nuôi, đất canh tác rau quả, trại nuôi trồng thủy sản,… • Bất động sản thương mại bao gồm tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại, hộ cho thuê, khách sạn, nhà hàng, bãi đỗ xe, tiện nghi cơng ích, khu vui chơi thể thao,… • Bất động sản sử dụng cho mục đích chuyên biệt bao gồm giảng đường, trường học, đền chùa, bất động sản thuộc nhà nước quản lý sử dụng… 1.1.3 Đặc điểm hàng hóa bất động sản Bất động sản có nhiều đặc điểm khác biệt so với hàng hóa khác bật tính cố định giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích sử dụng Tính cố định: Khơng giống hàng hóa khác, người bán người mua di chuyển hàng hóa tùy ý, hàng hóa BĐS khơng thể đem trưng bày nơi khác mà thường phải giới thiệu thông qua hình ảnh, vẽ tài liệu, hình thức mơ tả khác Đặc tính đòi hỏi phải có phương thức giao dịch quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác việc giao dịch thông qua chứng từ quyền sử dụng phải đăng ký với quan có thẩm quyền nhằm quản lý chặt chẽ BĐS bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu Tính cố định làm cho hàng hóa BĐS mang tính địa điểm tính địa phương Một mảnh đất, nhà, mặt địa thế, gần lặp lại thứ hai tương tự loại BĐS địa điểm khác có giá trị khác Tính giá trị cao: BĐS thường tài sản có giá trị lớn gia tăng giá trị thơng qua đầu tư, đầu cơ, kinh doanh Với nhiều người, nhà tài sản lớn gia đình Loại kinh doanh đòi hỏi nhiều tiền vốn liếng tự có nhà đầu tư Giá trị BĐS đất đai phụ thuộc vào mục đích sử dụng chúng Ví dụ, đất đai quy hoạch vào sản xuất nông nghiệp lâm nghiệp thường có giá trị thấp so với trường hợp đất đai quy hoạch phát triển nhà kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách khác, cơng tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng định giá trị BĐS nói chung nâng cao hiệu sử dụng đất nói riêng Tính hữu hạn: Đất đai loại tài sản gia tăng mặt số lượng Diện tích bề mặt trái đất có hạn, diện tích đất đai giới hạn miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Bản thân đất không tự sinh sôi thêm mà có cơng trình xây đất Quỹ đất việc xây dựng có giới hạn việc xây dựng vô hạn Đặc điểm làm cho có lúc đất đai trở nên khan cho mục đích đầu tư giá đất bị biến động theo Tính hữu hạn thường xem nặng với nơi có mật độ dân số cao, nước đất rộng, người thưa Australia người ta khơng q đề cao tính chất bất động sản Tính bền lâu: Tính chất có đất đai tài sản thiên nhiên ban tặng, loại tài nguyên xem khơng thể bị huỷ hoại, trừ có thiên tai, xói lở, vùi lấp Điều thể rõ chỗ đất đai khơng bị hao mòn giá ngày tăng Các cơng trình kiến trúc, vật kiến trúc xây dựng đất sau xây dựng sau thời gian sử dụng cải tạo nâng cấp tồn từ hàng trăm năm Hàng hoá hư hỏng có lúc hết hạn sử dụng riêng bất động sản khơng Việc sinh lãi đất thay đổi theo giai đoạn, thân đất đai tồn vĩnh viễn Các cơng trình xây dựng nó, nhà ở, cửa hàng…, bảo trì tốt sử dụng hàng trăm năm Do bất động sản sinh lợi (nhà cho thuê, cửa hàng…) gần tiếp tục sinh lợi vĩnh viễn Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn lớn, giá trị BĐS bị tác động BĐS khác Đặc biệt, trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng công trình kết cấu hạ tầng làm tăng vẻ đẹp nâng cao giá trị sử dụng BĐS khu vực Trong thực tế, việc xây dựng BĐS làm tôn thêm vẻ đẹp hấp dẫn BĐS khác tượng phổ biến Điều tất người biết rõ, hiểu giá trị miếng đất hay nhà bị ảnh hưởng nhiều từ miếng đất hay nhà xung quanh Một khu nhà đẹp nằm gần mảnh đất xây dựng nhà máy xem hỏng Một cao ốc đẹp lộng lẫy nhìn xuống khu ổ chuột lụp xụp chẳng ý nghĩa Cho nên, xung quanh bất động sản nhiều lúc tạo giá trị cho lớn thân tạo Tính thích ứng: Lợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS trình sử dụng điều chỉnh cơng mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh hoạt động khác Tính phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội: Hàng hoá BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Yếu tố tâm lý xã hội, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu hình thức BĐSLợi ích BĐS sinh trình sử dụng BĐS q trình sử dụng điều chỉnh công mà giữ nét đặc trưng nó, đồng thời đảm bảo yêu cầu sử dụng người tiêu dùng việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuấtkinh doanh hoạt động khác Tính dài hạn kinh doanh: Khi định đầu tư địa ốc cần có cam kết dài hạn vì, nhanh chóng đáp ứng nhu cầu cho lợi trước mắt quan trọng, tính đường dài thật chất loại kinh doanh Chẳng hạn, đầu tư vào khách sạn bên đường xa lộ cần xem xét liệu thời gian tới người ta có xây đường khác ngắn bỏ qua tuyến xa lộ hay khơng Nếu tính xây chợ hay siêu thị, khơng phải xây nơi đơng dân cư đất đai đắt, cạnh tranh cao mà phải xây đón đầu khu vực kế cận hoang vắng, dự đốn dần phát triển lan Nhu cầu BĐS vùng, khu vực, quốc gia khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán người dân sinh sống Hàng hố BĐS chịu chi phối yếu tố mạnh hàng hố thơng thường khác 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Trong phạm vi viết này, “Thị trường bất động sản thị trường hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn chủ thể thị trường mà vai trò quản lý nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS” Có thể nói với phát triển kinh tế xã hội nhu cầu sử dụng đất, đời phát triển thị trường BĐS gắn liền với trình đất đai chuyển thành hàng hóa Thị trường nhà đất nơi diễn hành vi mua bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai, cơng trình xây dựng dịch vụ gắn liền với hàng hóa đó, thị trường vận hành sơi động nhất, coi thành phần thị trường bất động sản Bất động sản có vai trò quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mơ, tính chất, giá trị (thường chiếm 3040% tổng tài sản quốc gia), có tác động trực tiếp đến thị trường khác thị trường tài chính, thị trường lao động Qua kênh bất động sản huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia nhờ góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh ngành khác Ở nước phát triển, cho vay chấp bất động sản chiếm 80% tổng cho vay ngân hàng Thị trường bất động sản đồng thời đóng vai trò quan trọng việc đáp ứng nhu cầu ngày tăng nhà ở thành thị lẫn nông thôn 1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản Giống thị trường loại hàng hóa khác, thị trường BĐS phải chịu tác động quy luật thị trường quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh chịu ảnh hưởng nhân tố cung, cầu BĐS, số lượng giao dịch BĐS, giá cả, cạnh tranh, sách nhà nước quyền địa phương Bên cạnh đó, quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS pháp luật bảo vệ Việc giao dịch kinh doanh BĐS u cầu minh bạch, cơng khai Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc biệt vậy, thị trường bất động sản có đặc trưng riêng Phương thức chuyển nhượng đặc biệt: quyền sở hữu quyền sử dụng BĐS không bị tách rời nên mua bán, chuyển nhượng hàng hóa BĐS, phải có chế để quyền sở hữu thực mặt kinh tế Việc mua bán, chuyển nhượng BĐS kèm theo hợp đồng, chứng thư 3Vai trò vị trí thị trường bất động sản http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/TTbat-dong-san/Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/ Chi phí chuyển nhượng đặc biệt: Việc mua bán chuyển nhượng BĐS ln có chi phí giao dịch BĐS có giao dịch bất động sản thuế trước bạ, phí quản lý, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển nhượng, phí cơng chứng, phí luật sư, phí hoa hồng cho mơi giới, thơng tin,… Trong việc định giá BĐS, thuế sử dụng đất xem yếu tố giúp định giá BĐS xác Các quan chức nhà nước thực định giá khung tổng hợp chi phí giao dịch, dịch vụ thuế Địa điểm chuyển nhượng: Các giao dịch thực chủ yếu thông qua trung gian tổ chức môi giới bất kinh doanh động sản, qua báo chí, thơng qua cá nhân môi giới Các sản giao dịch hình thành chưa phát huy hết tác dụng chiếm tỷ lệ nhỏ giao dịch bất động sản Các công ty kinh doanh môi giới bất động sản bắt đầu hình thành phát triển nhanh tạo điều kiện cho giao dịch thị trường diễn dễ dàng, thuận lợi, an toàn hiệu Các giao dịch BĐS thường có trị giá lớn, tài sản có tính chất cố định, có khả chấp cao thị trường bất động sản thường có liên quan mật thiết đến thị trường tín dụng BĐS Bởi muốn thị trường BĐS hình thành phát triển phải có chế tín dụng BĐS tín dụng cho người mua, tín dụng chấp, khoản vay đầu tư dài hạn… Ở nước có thị trường BĐS phát triển khối lượng tín dụng BĐS lại cao ngân hàng chuyên nghiệp tín dụng BĐS kinh tế dần hình thành 1.3 Mơi trường đầu tư bất động sản 1.3.1 Môi trường đầu tư Theo Báo cáo Phát triển Thế giới World Bank 2005, môi trường đầu tư định nghĩa: “là tập hợp nhân tố hình thành nên hội sách ưu đãi với doanh nghiệp nhằm đầu tư hiệu quả, phát triển mở rộng 10 hàng thương mại) bao nhiêu, tổng vốn thông qua hệ thống ngân hàng Việc cân đối nguồn vốn nước đầu tư vào thị trường việc quan trọng cần thiết Nếu nguồn vốn nước thời điểm lấn át nguồn vốn nước, hệ 5-10 năm tới khó lường - Tạo nguồn vốn cho thị trường: Chính phủ cần nghiên cứu đưa vào vận hành mơ hình “Quỹ đầu tư BĐS” để tăng cường nguồn vốn cho thị trường BĐS; hình thành thị trường trái phiếu, cổ phiếu BĐS Chính phủ cần hình thành quỹ đầu tư tín thác cho thị trường bất động sản Đây mơ hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời Quỹ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sở hữu điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời cho chủ sở hữu bất động sản người khác vay tiền mua lại khoản nợ chứng khốn đảm bảo bất động sản Chứng quỹ đầu tư tín thác có tính chất nửa trái phiếu, nửa cổ phiếu người nắm giữ nhận lợi tức định kỳ không tham gia quản lý đầu tư Ngoài ra, để huy động vốn phát triển khu đô thị mới, khu kinh tế tập trung mời doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đấu giá đổi đất lấy sở hạ tầng, kêu gọi hộ dân diện giải phóng góp đất, vốn theo nghĩa cổ đông dự án kinh doanh bất động sản để hưởng cổ tức Bên cạnh đó, Chính phủ cần có chế cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản huy động vốn cách bán sản phẩm, dịch vụ theo hình thức thu tiền trước phải đăng ký với quan chức ngân hàng thương mại đảm nhận - Hoàn thiện sách tín dụng bất động sản: Các quy định pháp luật nhằm góp phần tăng cung cho thị trường góp phần ổn định giá bất động sản hình thái tài quan trọng cho thị trường BĐS Chính phủ cần bãi bỏ quy định nhà đầu tư phải xây dựng xong hạ tầng chuyển 65 nhượng dự án Thay vào nhà nước cần quy định có sổ đỏ chuyển nhượng cho nhà đầu tư thứ cấp, tái cấu vốn vay bất động sản theo hướng đánh giá lại dự án để tiếp tục rót vốn cho dự án tốt Bên cạnh đó, Chính phủ cần phải kiểm soát chặt chẽ tổng lượng cung ứng đất xây dựng; thực nghiêm chỉnh chế độ sử dụng đất có bồi thường; đẩy mạnh đấu thầu, đấu giá; tăng cường quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quản lý giá đất Có sách hỗ trợ tài cho chủ đầu tư vào việc nâng cấp khu chung cư hết hạn sử dụng xuống cấp, giải phóng mặt để tháo gỡ khó khăn đẩy nhanh tiến độ đầu tư dự án nhằm tăng cung hàng hoá cho thị trường bất động sản theo hướng: quyền địa phương tổ chức giải phóng mặt Chính phủ cần bỏ chế chủ đầu tư thoả thuận với dân gây bình đẳng khiếu kiện thực đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án 3.2.4 Các sách kinh tế - Tiếp tục trì tốc độ tăng trưởng kinh tế: Trước hết, bối cảnh suy thối kinh tế tồn cầu phủ Việt Nam cần ưu tiên bình ổn kinh tế, tiếp tục giám sát hoạt động ngân hàng, thực chủ trươngg cấu lại ngân hàng yếu kém, đảm bảo linh hoạt điều hành xử lý bất cập nảy sinh từ cán cân toán Bên cạnh đó, việc hỗ trợ hoạt đơng kinh tế bối cảnh suy giảm xuất đầu tư FDI quan trọng Các giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tạo độ linh hoạt định việc trì tổng cầu, đặc biệt phát triển sở hạ tầng cần thiết Tuy nhiên, việc thực giải pháp cần phải lưu ý yếu cấu kinh tế bộc lộ vào giai đoạn nóng vào đầu năm 2008 Các nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bối cảnh suy thối tồn cầu phải thực song hành với tâm cải cách tránh nguy lặp lại tình trạng đầu tư thiếu hiệu bong bóng thị trường trước 66 - Cân đối cung - cầu hàng hóa cho thị trường bất động sản, đặc biệt BĐS nhà ở, bảo đảm chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, thúc đẩy phát triển kinh tế đảm bảo an sinh xã hội Chỉnh phủ cần tăng khả cung cấp hàng hoá bất động sản đất cho sản xuất kinh doanh bất động sản nhà Bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định Luật Đất đai năm 2003, nhà nước cần khuyến khích thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt nhà cho thuê, nhà bán trả dần thơng qua sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi sách hỗ trợ cho hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả ngân sách nhà nước địa phương Ngồi ra, phủ nên kiên thu hồi tổ chức bán đấu giá lô đất dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau l2 tháng mà không quan nhà nước có thẩm quyền cho phép - Hồn thiện sách thuế Để quản lý ổn định thị trường bất động sản Nhà nước phải thực điều tiết vào thu nhập thực tế người chuyển nhượng thơng qua hình thức thuế thu nhập thuế giá trị đất tăng thêm với mức thuế khác có lưu ý đến trường hợp người có thu nhập thấp Hiện Chính phủ Việt Nam cho nhà đầu tư ưu đãi thuế doanh nghiệp thời gian miễn giảm thuế Việc xây dựng hoàn thiện hệ thống thuế lĩnh vực bất động sản bao gồm thuế nhà đất, thuế thu nhập bất động sản đồng thời có sách miễn giảm thuế linh hoạt vơ cần thiết để với sắc thuế khác tạo nên hệ thống thuế quốc gia nhằm điều tiết quản lý kinh tế Việc định giá đất để tính thuế lĩnh vực đất đai phải phù hợp với giá trị thị trường để đảm bảo công bằng, hạn chế biện pháp tiêu cực gây thất thoát tiền thuế Nếu hệ thống luật pháp lĩnh vực đất đai khơng đồng chặt 67 chẽ Nhà nước không quản lý thị trường bất động sản thị trường phát triển hồn thiện sách giá đất, đưa giá đất trở mức hợp lý Chính phủ nên nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu bất động sản, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường, khắc phục tình trạng giao dịch ''ngầm'', hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách nhà nước, khuyến khích sử dụng có hiệu tài nguyên đất đai, hạn chế đầu Trong bối cảnh nay, việc đưa vào sống sắc thuế để tăng cường nguồn thu cho ngân sách đồng thời tìm kiếm sắc thuế có tính điều tiết, tránh tượng đầu nhà đất, khuyến khích cá nhân, hộ gia đình đưa đất đai vào sử dụng Sắc thuế đánh vào việc sở hữu bất động sản nhiều, đánh thuế cao việc mua nhà mà không ở, nhà đất có giá trị lớn theo phương pháp thuế lũy tiến, hạn chế tình trạng người có q nhiều nhà người có nhu cầu nhà lại khơng có để mua - Hồn thiện cơng tác quy hoạch Để phát triển quản lý có hiệu thị trường bất động sản cần đổi toàn diện công tác lập quy hoạch quản lý xây dựng theo quy hoạch Ủy ban nhân dân cấp phải tập trung thực quy hoạch xây dựng đô thị điểm dân cư nông thôn, làm sở cho đầu tư phát triển quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch Thực công khai hoá quy hoạch chi tiết để tổ chức, cá nhân có nhu cầu tiếp cận dễ dàng thơng tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản nhà đất có tính lừa đảo kích cầu ''ảo'', nâng giá bất động sản lên cao cách giả tạo; quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai việc chuyển mục đích sử dụng đất khu vực thị hố; tất dự án phải có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp có thẩm quyền phê duyệt 68 Công tác đền bù giải phóng mặt tất dự án đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải bảo đảm thực sách, cơng khai, minh bạch việc thực bồi thường thiệt hại thu hồi đất để nhân dân hiểu đồng thuận Các dự án đầu tư phát triển kinh doanh bất động sản phép giải phóng mặt chuẩn bị nơi tái định cư, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cư phải có điều kiện tốt chỗ cũ Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị phê duyệt; hỗ trợ nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà sốt quy hoạch cho phép chuyển mục đích diện tích đất tổ chức sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng đẩy nhanh tiến độ xây dựng dự án đáp ứng yêu cầu nhà ở, văn phòng cho thuê - Phát triển quản lý tốt thị trường chứng khốn: Thị trường chứng khốn Việt Nam nhiều triển vọng phát triển tương lai việc thu hút vốn từ thị trường chứng khoán vào dự án kinh doanh BĐS phổ biến nước phát triển giới Nhà nước cần có sách khuyến khích cổ phần hóa cơng ty kinh doanh BĐS niêm yết sàn giao dịch chứng khoán để thu hút vốn đầu tư nước vào BĐS Tuy nhiên, đơi với việc khuyến khích cần có hệ thống quản lý, đánh giá giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng thị trường phát triển tự phát bị nhà đầu tư lợi dụng việc niêm yết để kiếm lợi khiến giá biến động ảnh hưởng đến phát triển kinh tế chung - Chứng khốn hóa dự án đầu tư kinh doanh bất động sản: Hiện nay, lượng tiền nhà rỗi dân cư lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế Lý bất động sản có giá trị lớn, vốn nhàn rỗi người dân thường lại nhỏ lẻ nên khó tham 69 gia vào Do đó, giải pháp xem hữu hiệu tìm cách chứng khốn hóa dự án bất động sảm Chính phủ đạo việc phát hành chứng bất động sản nhằm giúp doanh nghiệp thiếu vốn đầu tư thực dự án nhà có cơng cụ huy động vốn, đồng thời tạo thêm kênh đầu tư cho tầng lớp dân cư Chứng bất động sản chuyển nhượng tự để tăng tính khoản ngân hàng đảm nhận giám sát việc giải ngân theo tiến độ thi công công trình Khi hồn thành dự án, tồn bất động sản đưa bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng Đồng thời, chứng bất động sản thu hút thêm nguồn vốn từ xã hội, nhà đầu tư địa ốc chuyên nghiệp để tập trung vào dự án trọng điểm, khai thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản 3.2.5 Cải cách thủ tục hành - Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Chính phủ cần tiếp tục đơn giản hố thủ thục hành việc thẩm định cấp phép, cải tiến mạnh mẽ thủ tục cấp giấy phép đầu tư, đơn giản hoá thủ tục hành theo ngun tắc liên thơng cửa Các quan chức phải thông báo công khai loại giấy tờ cần có hồ sơ đăng ký cấp giấy phép đầu tư Cần sửa đổi, điều chỉnh số nội dung theo hướng giảm bớt danh mục phải báo cáo đánh giá tác động tới môi trường quy định cụ thể dự án miễn lập loại báo cáo Với dự án phải lập báo cáo, quan thẩm định phải tiến hành khẩn trương bảo đảm độ xác cao, để vừa rút ngắn thời gian đăng ký, vừa hạn chế công nghệ lạc hậu, gây ô nhiễm mơi trường Chính phủ địa phương phối hợp chặt chẽ việc cấp phép quản lý dự án đầu tư nước ngồi Chính phủ cần tạo điều kiện cho dự án triển khai nhanh sau cấp phép sớm vào hoạt động sản xuất kinh doanh Việc triển khai thực dự án bao gồm thủ tục cấp đất, giải toả đền bù đất đai, xây dựng cơng trình, nhập vật tư thiết bị, đánh giá tác động môi trường cần đơn giản theo hướng quan chức 70 hướng dẫn doanh nghiệp thực quy định có liên quan, theo dõi q trình xây dựng doanh nghiệp; trường hợp phát vi phạm pháp luật trước hết hướng dẫn doanh nghiệp khắc phục tình trạng có hình thức xử phạt thích hợp trường hợp vi phạm theo hướng dẫn quan nhà nước - Thực thi nghiêm túc thủ tục hành chính: quan quản lý nhà nước cần thực chức năng, thẩm quyền mình, coi trọng cơng tác kiểm tra, giám sát thực tiến độ đầu tư theo quy định, cần điều chỉnh ngay, tránh gây phiền hà, lãng phí Khi cần thiết quan tiến hành kiểm tra để đánh giá doanh nghiệp có đủ điều kiện, trang thiết bị phù hợp với quy định pháp luật; hướng dẫn yêu cầu bổ sung để bảo đảm đủ điều kiện kinh doanh Cần áp dụng phương thức tiến nghiệp vụ doanh nghiệp tự tính nộp thuế, cuối kỳ đối chiếu để nộp bổ sung thoái thuế; đăng ký kế hoạch xuất nhập năm áp dụng biện pháp trừ dần thực Bên cạnh đó, Chính phủ cần định kỳ gặp gỡ, đối thoại luật pháp sách, giải kịp thời kiến nghị doanh nghiệp, tháo gỡ ách tắc, điều chỉnh, bổ sung sách biện pháp tạo thuận lợi cho hoạt động sản xuất kinh doanh - Tăng cường kiểm tra giám sát tiến độ cơng trình phê duyệt: Chính phủ cần thực nghiêm quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải giao dịch thông qua sàn giao dịch BĐS để đối tượng có nhu cầu tiếp cận trực tiếp thơng tin mua bán, tăng cường tính minh bạch, loại trừ đầu Đồng thời, giải sớm tốt việc kéo dài tình trạng nhiều giấy chứng nhận cho bất động sản (sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hồng - Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất…) Để đề phòng tránh tác động tiêu cực xuất việc thực dự án đất đai, tài chính… cần phải có lộ trình tổng thể nhằm chỉnh trang chung cư cũ nát địa bàn thị hố 71 phát triển sở hạ tầng Chính phủ cần đưa việc xem xét, giải vấn đề nhà cho người lao động khu công nghiệp, khu chế xuất vào chương trình Nhà nước để góp phần ổn định kinh tế - xã hội Nhà nước chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt bằng, sau tiến hành đấu giá, đấu thầu cơng khai để lựa chọn nhà đầu tư thay giao cho nhà đầu tư tự thực việc thỏa thuận đền bù giá Trong trường hợp giao đất theo định giá phải dựa theo giá thị trường Điều làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực đất đai, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nước - Đối với dự án sân golf: Kinh doanh sân golf tốn đất, ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích đất nơng nghiệp kéo theo hệ xã hội đời sống, công ăn việc làm người nơng dân Trong thực tế tình trạng nhiều chủ đầu tư thường chọn vị trí triển khai dự án khu vực gần thị để kinh doanh bất động sản Vì địa phương cần phải cảnh giác cấp phép dự án sân golf gắn với đô thị, nhà nước cần phải ban hành tiêu chuẩn, tiêu chí sân golf, sách thuế thuê đất phù hợp, bịt kín kẽ hở khiến chủ đầu tư khơng thể lợi dụng Chính phủ cần ban hành quy chế sử dụng đất sân golf chặt chẽ để khắc phục tình trạng kinh doanh sân golf trá hình mà thực chất kinh doanh bất động sản Khi cấp phép, quan có thẩm quyền phải xem xét tính phù hợp dự án, chẳng hạn khơng thể xây sân golf 18 lỗ mà bố trí khách sạn với khoảng 1.000 phòng vài khu biệt thự Khi xét duyệt dự án sân golf cần phải xem xét quy định chi tiết quy hoạch sử dụng đất sân golf, khống chế số lượng diện tích sử dụng vào mục đích khác 3.2.6 Các giải pháp khác - Đẩy mạnh hoạt động sàn giao dịch quan tư vấn, thẩm định giá: Nhà nước cần bước hoàn thiện cấu thị trường lành mạnh giao dịch thị trường bất động sản nâng cao chất lượng 72 sàn giao dịch BĐS để thực hình thức đấu giá, đấu thầu loại đất để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch có quản lý Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường Nhà nước cần quy định thực công khai việc bán nhà chuyển quyền sử dụng đất các dự án Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải để đối tượng có nhu cầu tiếp cận thông tin qua sàn giao dịch Đối với nhà đất đô thị đưa vào sử dụng ổn định, Chính phủ cần tập trung đạo thực công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định pháp luật để đảm bảo cho hàng hố bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai sàn giao dịch Đồng thời nhà nước cần quản lý nâng cao lực chủ thể tham gia thị trường BĐS tổ chức, cá nhân định giá, tổ chức, cá nhân môi giới, tư vấn BĐS Bên cạnh đó, xác định giá đất theo tiêu chí thống nhằm phục vụ phát triển thị trường bất động sản cần quy định cụ thể Chính phủ nên mở rộng cho doanh nghiệp thẩm quyền định giá, chức thẩm định giá hoạt động theo Luật doanh nghiệp, doanh nghiệp đáp ứng đầy đủ yêu cầu điều kiện theo Luật đất đai năm 2003 Việc hoàn thiện tăng cường lực hoạt động tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm thông tin bất động sản điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu - Xây dựng hệ thống số bất động sản: Muốn nâng cấp độ minh bạch thị trường BĐS thiếu thước đo thị trường để Chính phủ, quan chức có sở tin cậy nhằm điều chỉnh thị trường BĐS hướng hay thân nhà đầu tư, người mua bất động sản nhận biết giá trị thực hàng hóa bất động sản mà giao dịch Một thị trường minh bạch thị trường mà đó, giá trị hàng hóa nhận diện cách trung thực Do đó, phủ cần có biện pháp hồn thiện hệ thống thơng tin, dự báo thị trường BĐS Chỉ số bất động 73 sản tính chun nghiệp mà cơng cụ định hướng thị trường, thay cho việc dựa thông tin kiểm chứng Chỉ số bên cạnh việc cập nhật liên tục biến động giá có thơng tin liên quan chủ đầu tư, sản phẩm, thời điểm, khối lượng giao dịch Bên cạnh đó, Nhà nước cần đẩy mạnh việc tạo mơi trường điều kiện nhằm thu hút đầu tư thông qua việc xây dựng trung tâm thông tin liệu đất đai, bất động sản, công khai quy hoạch, công khai dự án tạo điều kiện cho nhà đầu tư bình đẳng dễ dàng tiếp cận dự án phát triển bất động sản, tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm tăng cung cho thị trường - Đầu tư phát triển sở hạ tầng: Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, Việt Nam cần thúc đẩy tiến độ chất lượng xây dựng dự án hạ tầng Nhằm nhanh chóng cải thiện bất cập sở hạ tầng, Bộ KHĐT cần tiến hành tổng rà soát, điều chỉnh, phê duyệt công bố quy hoạch kết cấu hạ tầng làm sở thu hút đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng Tranh thủ tối đa nguồn lực đầu tư cho lĩnh vực dành ưu tiên cho dự án: cấp - thoát nước, vệ sinh môi trường; hệ thống đường cao tốc; nâng cao chất lượng dịch vụ đường sắt, đường sắt nối cụm cảng biển lớn, mỏ khoáng sản với hệ thống đường sắt quốc gia… - Đào tạo nguồn nhân lực cho ngành bất động sản: Hiện nay, nhiều quan quản lý nhà nước đất đai, xây dựng, nhà bị tải việc thi hành chức năng, nhiệm vụ giao Nhà nước cần có kế hoạch sớm khắc phục tải này, cần phải có đào tạo kiến thức, hướng dẫn tổ chức thi hành điều khoản luật pháp quy định cho chuyên viên phụ trách dự án Nếu chuyên viên nắm bắt rõ ràng thủ tục hành chính, họ có giải thích rõ ràng hướng dẫn nhà đầu tư việc triển khai dự án, tiết kiệm thời gian, chi phí cho bên, tránh tiêu cực, đồng thời nâng cao uy tín quan quản lý nhà nước mắt nhà đầu tư Cán quản lý Nhà nước 74 doanh nghiệp cần trọng kiến thức chuyên môn, luật pháp quốc tế, thông lệ quốc tế lĩnh vực BĐS, du lịch, trình độ ngoại ngữ lẫn phẩm chất đạo đức Bên cạnh đó, Nhà nước cần mở rộng phạm vi bồi dưỡng kiến thức pháp luật, nghiệp vụ quản lý BĐS, cập nhật thông tin BĐS cho đội ngũ nhân viên làm việc cho doanh nghiệp FDI góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ Cơ quan thẩm quyền nên đồng thời tổ chức khóa học Bất động sản nghiệp vụ liên quan định giá, giám định BĐS, môi giới phát triển BĐS, quảng cáo tiếp thị BĐS cấp chứng để chuyên nghiệp hóa đội ngũ quản lý nhân viên kinh doanh BĐS dịch vụ BĐS Chính phủ u cầu hồn thiện văn pháp lý hợp tác đầu tư lĩnh vực giáo dục - đào tạo, nghiên cứu điều chỉnh chuyển dịch cấu lao động, nâng cao trình độ lao động, đặc biệt người nông dân bị thu hồi đất sản xuất để giao cho dự án - Nâng cao ý thức pháp luật cho người dân: Chính phủ cần đẩy mạnh tuyên truyền phổ biến pháp luật đến người dân, nâng cao ý thức pháp luật để người dân khơng thờ với pháp luật Ngồi ra, phủ cần cải cách hành theo hướng đơn giản hóa thủ tục khiếu nại, tránh tối đa vụ xử oan sai để người dân thêm tin tưởng vào hệ thống pháp luật Đặc biệt, giao dịch bất động sản thường có giá trị lớn, xây dựng thói quen sử dụng đến luật sư để tránh xảy tranh chấp giải pháp minh bạch hóa mơi trường bất động sản Việt Nam 3.3 Các giải pháp từ phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Trong trình hội nhập, việc nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp bất động sản (DNBĐS) điều tất yếu khách quan đặc biệt tình trang khó khăn thị trường bất động sản tình hình suy giảm kinh tế này, giúp DNBĐS trụ vững phát triển năm tới, từ góp phần nâng cao sức cạnh tranh kinh tế 75 Nâng cao trình độ lãnh đạo DNBĐS Đội ngũ quản lý doanh nghiệp cần trọng nâng cao kỹ cần thiết cập nhật kiến thức đại Các kiến thức kỹ cần hệ thống hoá thường xuyên cập nhật Nếu kết hợp kỹ với kiến thức quản trị có hiệu có tác động định nhà quản lý DNBĐS, qua góp phần làm tăng khả cạnh tranh DNBĐS Nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ đa dạng dịch vụ cung cấp Khi nguồn sản phẩm BĐS ngày nhiều, chất lượng sản phẩm dịch vụ khách hàng quan tâm Chất lượng sản phẩm dịch vụ BĐS phải tương xứng với số tiền khách hàng bỏ Các doanh nghiệp nên phân bổ lại cấu sản phẩm nhiều phân khúc, tập trung sản phẩm vào nhu cầu khách hàng, lấy số lượng bù đắp lợi nhuận đầu tư chẳng hạn đầu tư vào phân khúc nhà dành cho người có thu nhập trung bình thấp Thường xun theo dõi cập nhật đầy đủ diễn biến thị trường Các doanh nghiệp cần xây dựng phận thông tin thị trường thông qua kênh truyền thông đại chúng khảo sát thực tế Đây công việc khơng phải doanh nghiệp thực tốt thông tin thị trường BĐS lại minh bạch Trong trường hợp chưa thể tự xây dựng vận hành tốt đội ngũ đảm nhận cơng việc thực thông qua đơn vị chuyên cung cấp thông tin thị trường, nghiên cứu tư vấn bất động sản chuyên nghiệp Mở rộng thị trường đầu tư kinh doanh theo lộ trình cụ thể dựa vào kết khảo sát nghiên cứu thị trường có khoa học Xây dựng phận pháp lý doanh nghiệp có chức tư vấn pháp lý cho cấp quản lý kiêm công tác ngăn ngừa xử lý rủi ro khủng hoảng Bồi dưỡng kiến thức BĐS cho nhân viên Để có đội ngũ nhân viên có trình độ chun mơn nghiệp vụ cao doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo 76 giữ thu hút người tài, có chiến lược đào tạo nghiệp vụ chuyên sâu cho nhân viên chủ chốt phù hợp với u cầu Do đó, chương trình đào tạo hiệu phương thức nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp kinh doanh BĐS Đồng thời, doanh nghiệp cần trọng xây dựng sách đãi ngộ hợp lý để giữ ổn định lượng nhân viên mình, nhân viên giỏi có sách tuyển dụng thích hợp nhằm xây dựng cho đội ngũ nhân viên trẻ, động đảm nhiệm vị trí chuyên môn quan trọng BĐS Mở rộng kênh huy động vốn cho DNBĐS Nguồn vốn DNBĐS chủ yếu từ ngân hàng thương mại Ngoài nguồn vốn vay từ ngân hàng huy động từ thị trường chứng khoán, doanh nghiệp nên mở rộng phát hành trái phiếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu BĐS từ dự án BĐS đầu tư, đồng thời đẩy mạnh công tác liên doanh, liên kết, sát nhập để phát triển Trong thị trường đầy tính cạnh tranh này, khơng nâng cao lực mình, khơng có chiến lược bản, doanh nghiệp sẽ thua lỗ, đóng cửa phá sản 77 KẾT LUẬN Sau 20 năm tiến hành trình cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước, Việt Nam trở thành kinh tế có tốc độ tăng trưởng trì mức cao bền vững Kinh doanh bất động sản lĩnh vực Việt Nam môi trường đầu tư bất động sản ngày cải thiện với sách phủ Mơi trường hồn thiện tác động tích cực vào mở rộng quy mơ đầu tư BĐS có thể chế tốt, thị trường minh bạch có môi trường đầu tư BĐS hấp dẫn Thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển cách đồng theo xu hướng hội nhập mở cửa, hội phát triển kinh doanh BĐS tương lai lớn Nhà nước có chế kiểm sốt, điều tiết hoạt động hoạt động kinh doanh bất động sản Các sách kinh tế ảnh hưởng tích cực đến thị trường bất động sản tài chính, lãi suất giảm, giá thành xây dựng giảm giúp thị trường bất động sản Việt Nam vượt qua khó khăn lên cách ấn tượng thời gian vừa qua Tuy vậy, để nâng cao số lượng chất lượng đầu tư BĐS Việt Nam nhằm tạo lập môi trường kinh doanh bình đẳng, ổn định, minh bạch, thơng thống, nhiều việc cần làm thời gian tới hồn thiện mơi trường cho loại hình đầu tư này, phải hồn thiện pháp luật, sách, tổ chức quản lý điều hành nhà nước thân thị trường BĐS Điều đòi hỏi phối hợp nhà nước lẫn doanh nghiệp Trên sở phân tích yếu tố, tác giả đánh giá cách khách quan thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam, từ đưa số kiến nghị giải pháp nhằm hồn thiện mơi trường đầu tư bất động sản Việt Nam để thị trường bất động sản ngày phát triển, góp phần tích cực vào nghiệp cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước ... 2: Thực trạng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 3: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam Chương 1: TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MÔI TRƯỜNG ĐẦU... hội 1.3.2 Mơi trường đầu tư bất động sản Hiện chưa có khái niệm tắc môi trường đầu tư bất động sản phạm vi viết này, môi trường đầu tư bất động sản xem xét “là tổng hợp tác động lẫn tác nhân kinh... ngồi vào đầu tư Ngược lại, mơi trường đầu tư thiếu yếu tố hấp dẫn, hệ thống trị luật pháp ổn định khiến nhà đầu tư thường dự cân nhắc định đầu tư vào địa điểm 1.4 Môi trường đầu tư bất động sản