Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai - Bất cập và hướng hoàn thiện pháp luật

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS TSBD TSHTTTL NƠHTTTL TCTD TNHH Bộ luật dân Tài sản bảo đảm Tài sản hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai Tổ chức tín dụng Trách nhiệm hữu hạn ĐẶT VẤN ĐỀ Trong điều kiện kinh tế thị trường mà giao dịch dân sự, thương mại xác lập ngày nhiều vấn đề tạo hành lang pháp lý phù hợp việc thuận lợi cơng nhận loại tài sản hình thành tuơng lai để đưa vào lưu thông mối quan hệ dân sự, thương mại Thế chấp đuợc coi công cụ pháp lý hữu hiệu để hạn chế rủi ro để hạn chế quan hệ vay vốn, tín dụng Tài sản dùng để chấp đa dạng động sản, bất động sản, tài sản hữu hình, vơ hình, tài sản hình thành tuơng lai…Trong chấp tài sản hình thành tương lai chấp nhà hình thành tuơng lai điển hình phổ biến Thực tiễn quy định pháp lý chưa rõ ràng chưa tạo đầy đủ hành lang pháp lý vững để bảo vệ quyền lợi bên quan hệ giao dịch chấp tài sản hình thành tuơng lai mà cụ thể chấp nhà hình thành tương lai Việc nghiên cứu cách có hệ thống khoa học quy định pháp luật chấp nhà hình thành truơng lai việc đưa vào thực tiễn phù hợp với giao lưu dân kinh tế cấp thiết Chính em xin lựa chọn đề tài số để phân tích làm tập học kì: " Thế chấp nhà hình thành tương lai - bất cập hướng hoàn thiện pháp luật" Em mong muốn ý kiến đóng góp em góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành chấp nhà hình thành tương lai GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI I Khái quát chung nhà hình thành tương lai Khái niệm tài sản hình thành tương lai Ngày 24/11/2015 Quốc hội ban hành Bộ luật Dân 2015 làm sáng tỏ thêm khái niệm tài sản phù hợp với điều kiện kinh tế-xã hội BLDS 2015 khẳng định: Thứ nhất, tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản tài sản có TSHTTTL [3, khoản Điều 105]; Thứ hai, TSHTTTL loại tài sản điều chỉnh BLDS Theo đó, Điều 108 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “1 Tài sản có tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu, quyền khác tài sản trước thời điểm xác lập giao dịch 2.Tài sản hình thành tương lai bao gồm: a) Tài sản chưa hình thành; b) Tài sản hình thành chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch” So với quy định Điều Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP giao dịch bảo đảm thì: Tài sản hình thành tương lai mở rộng hơn, bao gồm tài sản chưa hình thành thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.1 Căn vào khái niệm rút vài đặc điểm TSHTTTL sau: Thứ nhất, TSHTTTL loại tài sản mang tính chất đặc thù có điểm khác biệt so với tài sản hữu TSHTTTL khơng có lợi ích tham gia vào giao dịch dân chấp để bảo đảm cho khoản vay mà xác định giá trị tiền thông qua tài liệu vẽ thiết kế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu hay chi phí nguyên vật liệu xây dựng Tài sản hình thành tương lai tài sản https://kiemsat.vn/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-laila-nhung-tai-san-nao-46158.html (19/12/2016) Thứ hai, chưa hình thành thời điểm giao dịch hình thành chủ sở hữu chưa xác lập quyền sở hữu Chính đặc tính mà mức độ rủi ro giao dịch TSHTTTL cao so với tài sản hữu Thứ ba, điều kiện phạm vi tham gia vào giao dịch dân bị hạn chế tài sản có thơng thường Tài sản bảo đảm tài sản có tài sản hình thành tương lai Tuy nhiên TSHTTTL sử dụng số giao dịch dân định.2 Nhà hình thành tương lai a Khái niệm Khoản 1, điều 3, Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTPBTNMT định nghĩa là: “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế duyệt Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoàn thành việc xây dựng theo quy định pháp luật xây dựng chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất (sau gọi tắt Giấy chứng nhận) Khoản điều 13 Luật Nhà 2014 định nghĩa: “Nhà hình thành tương lai nhà trình đầu tư xây dựng chưa nghiêm thu đưa vào sử dụng” Bên cạnh đó, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa định nghĩa liên quan sau “Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai nhà, cơng trình xây dựng trình xây dựng chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng” [ Khoản 3, Điều 3] Như vậy, NƠHTTTL bao gồm nhà chưa hình thành, tình hình thành nhà hình thành thời điểm giao kết hợp đồng Tài sản hình thành tương lai https://www.saovietlaw.com/kien-thuc-luat-dan-su/tai-san-hinh-thanhtrong-tuong-lai/ (15/07/2018) chấp, chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa xác lập quyền sở hữu có pháp lý để xác định nhà HTTTL thuộc quyền sở hữu chủ thể xác định.3 Đặc điểm pháp lý nhà hình thành tương lai đối tượng hợp đồng chấp Thứ nhất, nhà phải q trình xây dựng Thứ hai, chưa có văn nghiệm thu đưa vào sử dụng Thứ ba, mặt sở hữu nhà q trình hồn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu quyền sử dụng cho người sở hữu NƠHTTTL II Thế chấp nhà hình thành tương lai Thế chấp tài sản hình thành tương lai Hiện chưa có khái niệm cụ thể chấp TSHTTTL mà từ khái niệm chấp BLDS 2015 ta hiểu chấp TSHTTTL sau: Thế chấp TSHTTTL việc bên chấp dùng tài sản hình thành từ vốn vay; tài sản giai đoạn hình thành tạo lập hợp pháp thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, tài sản hình thành thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, sau thời điểm giao kết giao dịch phải bảo đảm tài sản chưa đăng ký theo quy định pháp luật để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên Thế chấp nhà hình thành tương lai Khái niệm chấp nhà hình thành tương lai Theo quy định pháp luật hành chưa có khái niệm cụ thể chấp NƠHTTTL Do vào đặc điểm khái niệm chấp nhà hình thành tương lai dạng tài sản hình thành tương lai khái niệm có tương Tuấn Đạo Thanh Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành tương lai dự thảo luật hình , Tọa đàm 8/6/2015 dự án Jica đồng với khái niệm chấp tài sản hình thành tương lai Đó là: “Việc bên (sau gọi bên chấp) dùng nhà giai đoạn hình thành hình thành tiến hành làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu bàn giao sử dụng để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Như với đặc điểm tài sản giai đoạn hình thành, xây dựng mặt thực tế tài sản nằm giấy tờ, thiết kế chủ đầu tư Việc bên nhận chấp vào giấy tờ pháp lý, giấy tờ xây dựng lực chủ đầu tư để xác định tính thực tế dự án việc hình thành tài sản mà bên chấp đem chấp Các giấy tờ thường bên nhận chấp yêu cầu cung cấp như: : Hợp đồng mua bán nhà, phiếu thu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thiết kế ngơi nhà quan có thẩm quyền cấp phép…Đối với trường hợp nhà hình thành chưa đăng ký quyền sở hữu Về mặt thực tế tài sản thành hình, tồn Nhưng tài sản bất động sản việc quản lý nhà nước thủ tục pháp lý liên quan tới sở hữu chặt chẽ việc hoàn thành việc sở hữu nhà thời điểm ngơi nhà hồn thành thuộc quyền sở hữu đầy đủ Còn việc khơng chuyển giao cho bên nhận chấp quy định trường hợp tài sản hình thành mặt thực tế chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.4 Đặc điểm chấp nhà hình thành tương lai Về chủ thể quan hệ chấp NƠHTTTL thường phạm vi hẹp quan hệ chấp khác Bên chấp NƠHTTTL: Thường bên chấp NƠHTTTL thỏa mãn điều kiện lực chủ thể tham gia giao dịch phải thuộc đối tượng có quyền sở hữu NƠHTTTL sở hữu NƠHTTTL 4Phạm Ngọc Trâm(2016), Thế chấp nhà hình thành trong tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội Bên nhận chấp NƠHTTTL: Do hợp đồng chấp ký có hợp đồng tín dụng nên bên nhận chấp chủ yếu tổ chức có chức theo quy định pháp luật có chức cho vay Mặt khác NƠHTTTL tài sản đặc biệt có giá trị lớn kèm theo rủi ro việc hình thành tương lai đề phòng rủi ro xảy cho tổ chức tín dụng khơng phải tổ chức tín dụng tham gia nhận chấp NƠHTTTL Mà phải tổ chức tín dụng đủ điều kiện cho phép quan nhà nước có thẩm quyền tham gia nhận chấp NƠHTTTL Do hạn chế số lượng bên nhận chấp NƠHTTTL Khơng có chuyển giao tài sản bên không sử dụng nhà chấp để sinh lợi: Do chưa có thời điểm chấp tài sản hình thành giấy tờ hay trình xây dựng, hình thành cơng chủ yếu ngơi nhà không sử dụng mặt sinh lợi từ tài sản nhà hình thành tương lai không phát huy Phân loại chấp nhà hình thành tương lai Căn đặc điểm nhà phân chia thành Thế chấp hộ chung cư hình thành tương lai Thế chấp biệt thự hình thành tương lai chấp nhà liền kề hình thành tương lai Căn vào thủ tục tiến độ triển khai xây dựng bàn giao nhà phân chia thành: Thế chấp nhà hình thành tương lai hồn thành xây dựng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Thế chấp nhà hình thành tương lai chưa hồn thành xây dựng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu (Ví dụ: Hiện mua nhà chung cư theo tiến độ xây dựng dự án chủ đầu tư xây đến tầng bên mua phải đóng góp tiền vào theo tiến độ dự án theo thông báo chủ đầu tư dạng điển hình nhà hình thành tương lai) CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP VỀ VẤN ĐỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI I Quy định pháp luật tài sản chấp nhà hình thành tương lai - Thứ nhất, nhà phải chưa hình thành, hình thành hình thành thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm - Thứ hai, Tại thời điểm xác lập giao dịch NƠHTTTL chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu, chưa thuộc quyền sở hữu bên bảo đảm, chủ thể xác lập quyền sở hữu sau thời điểm xác lập giao dịch chấp tài sản Quy định pháp luật hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai 1.1 Nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ trả tiền khách hàng vay TCTD phát sinh từ HĐTD giao kết bên Như vậy, nghĩa vụ bảo đảm nghĩa vụ bên khách hàng vay tiền Nghĩa vụ bảo đảm bao gồm nghĩa vụ trả nợ gốc lãi khách hàng vay TCTD Khác với hợp đồng vay thơng thường cho vay theo hình thức cấp tín dụng ln bao gồm việc trả lãi 1.2 Hình thức thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hình thức hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hợp đồng chấp NƠHTTTL phải lập thành văn Văn hợp đồng riêng biệt ghi điều khoản HĐTD, vừa quy định quyền nghĩa vụ bên giao kết hợp đồng, đồng thời quy định việc chấp tài sản Hộp đồng chấp NƠHTTTL phải công chứng, chứng thực phải tiến hành đăng ký giao dịch đảm bảo Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Thời điểm phát sinh hiệu lựa hợp đồng chấp NƠHTTTL thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng 1.3 Nội dung hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Hợp đồng chấp NƠHTTTL bắt buộc phải có nội dung quy định điều 121 Luật Nhà 2014; Điều 4, Thông tư số 26/2015/TT-NHNN phần tiểu mục 3, mục 3, chương XV, phần thứ ba BLDS 2015 chấp tài sản 1.4 Chủ thể hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai Bên nhận chấp TCTD đáp ứng điều kiện mà nhà nước quy định để nhận chấp NƠHTTTL Bên chấp bên có nghĩa vụ dùng tài sản bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ phát sinh từ HĐTD Trong giao dịch chấp NƠHTTTL, bên chấp tổ chức, cá nhân xây dựng NƠHTTTL đất hợp pháp tổ chức, cá nhân mua NƠHTTTL dự án đầu tư xây dựng nhà đáp ứng điều kiện lực chủ thể quy định điểm a khoản điều 177 BLDS 2015.5 II Bất cập vấn đề chấp nhà hình thành tương lai Thứ nhất, phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Theo quy định Khoản Điều 69 Luật Nhà 2014 vốn sử dụng cho phát triển nhà thương mại gồm 04 loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc huy động vốn góp thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán nhà hình thành tương lai (thường chưa có biên Bình luận khoa học điểm Luật dân 2015 PGS.TS Đỗ Văn Đạt nghiệm thu hoàn thành xong phần móng) chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai thức Mặc dù Nghị định 99/2015/NĐ-CP nêu rõ chủ đầu tư không phân chia sản phẩm nhà để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn, nhiên, phương thức thật chưa có quy định cách chi tiết, rõ ràng dẫn đến có thỏa thuận “ngầm” Khi trường hợp có xảy tranh chấp, vấn đề xử lý phức tạp Quyền, nghĩa vụ bên sở chứng lập luận bên đưa Thứ hai, điều kiện chủ đầu tư giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Về vấn đề này, phân tích trên, quy định rõ Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở, theo thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định điểm Sở Xây dựng phải có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định phải có văn nêu rõ lý Trường hợp chủ đầu tư gửi hồ sơ thời hạn quy định điểm mà Sở Xây dựng khơng có văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai phải chịu trách nhiệm việc bán, cho thuê mua nhà này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm việc thông báo văn thơng báo nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua sau nhận hồ sơ đề nghị chủ đầu tư Theo quy định Khoản Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định quan quản lý nhà cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời văn cho chủ 10 đầu tư nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua thời hạn 15 ngày; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý Như vậy, thấy rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định trách nhiệm quan quản lý nhà nước việc thẩm định xem chủ đầu tư có bán nhà hình thành tương lai hay khơng Quy định nhằm đề cao vai trò nhà nước việc hạn chế rủi ro cho khách hàng, phần dẫn đến tâm lý “tin tưởng” khách hàng mua nhà hình thành tương lai thiếu việc kiểm tra thông tin cần thiết khác Tuy nhiên Điểm b, Khoản 2, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP lại quy định Sở Xây dựng văn bán phải chịu trách nhiệm Có thể thấy rằng, có tranh chấp xảy việc chủ đầu tư “chịu trách nhiệm” lúc dựa nhiều yếu tơ khác rủi ro lớn thuộc khách hàng Thứ ba, mâu thuẫn việc quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại khơng “phải có” Như vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn Phạt bồi thường thiệt hại hai hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng khác có tính chất khác Nếu bồi thường thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp tổn thất gây phạt hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên lại có vi phạm hợp đồng Về chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe “phòng 11 ngừa”, mục đích để bên ý thức nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp tổn thất gây Theo quy định khoản Điều 418 BLDS năm 2015 thì: “Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm không thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm” Như vậy, đối chiếu với quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thỏa thuận phạt quy định Điều 18 bên vi phạm chịu phạt mà chịu bồi thường Qua ví dụ trên, thấy rằng, khoản tiền bồi thường thiệt hại không nhỏ, thời hạn bàn giao nhà chậm bị kéo dài khoản tiền lớn nhiều Theo đó, tác giả đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng Thứ tư, vấn đề quy định tài khoản toán hợp đồng mua bán tài sản hình thành tương lai Theo quy định hành, Khoản Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán nhà hình thành tương lai phải ngân hàng thương mại có đủ lực thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chủ đầu tư khách hàng chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết với khách hàng Cũng cần lưu ý rằng, bảo lãnh thực tế chủ yếu bảo lãnh đối vật, có nghĩa chủ đầu tư phải có tài sản để bảo đảm cho việc ngân hàng bảo lãnh Thực tế cho thấy, chủ đầu tư thường chấp dự án xây dựng để bảo lãnh từ ngân hàng thương mại Đối với trường hợp này, Ngân hàng thương mại thường yêu cầu chủ đầu tư kí kết hợp đồng với khách hàng mua nhà hình thành tương lai, 12 điều khoản thỏa thuận việc toán, phải chuyển khoản tài khoản Ngân hàng bảo lãnh để Ngân hàng kiểm soát việc sử dụng tiền chủ đầu tư, đảm bảo nguồn tiền sử dụng mục đích Bên cạnh đó, khách hàng “n tâm” ngân hàng kiểm soát chủ đầu tư việc sử dụng nguồn tiền huy động từ khách hàng Đó vấn đề lý luận cần thực Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều trường hợp khách hàng trả tiền mặt chuyển vào tài khoản ngân hàng khác tài khoản ngân hàng chủ đầu tư chấp dùng số tiền vào mục đích khác thay trả nợ ngân hàng, dẫn đến nguy ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp Thứ năm, cần có quy định cụ thể việc xử lý biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng chủ đầu tư Nhìn góc độ bên bán, thị trường bất động sản luôn biến động biến đổi giá vật liệu, nhân cơng, sách nhà nước…là khó tránh khỏi cứng nhắc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng bất lợi cho chủ đầu tư mà vấn đề không giải cách tốt CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI Đề xuất giải pháp cho bất cập nêu trên: - Bất cập thứ nhất: Em cho rằng, quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; cần quy định chi tiết vấn đề hợp đồng góp vốn cá nhân, hộ gia đình - Bất cập thứ hai: Em đề xuất tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền (20 ngày làm việc 30 ngày) quy định cụ thể trách nhiệm quan để việc thẩm định đảm bảo, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà hình thành tương lai với chủ đầu tư uy chấp hành quy định Trường hợp không tăng thời gian 13 thẩm định cho quan có thẩm quyền, tác giả xin đề xuất bỏ quy định việc thẩm định nêu để khách hàng nâng cao ý thức, tìm hiểu thật kĩ thơng tin trước kí hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, hạn chế rủi ro phát sinh - Bất cập thứ ba: Em xin đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng - Bất cập thứ tư: Em nghĩ cần quy định trực tiếp vấn đề vào Luật để tránh việc chủ đầu tư khơng thực theo cam kết với ngân hàng khách hàng mua nhà hình thành tương lai - Bất cập thứ năm: Trong lĩnh vực kinh doanh hàm chứa nhiều rủi ro kinh doanh bất động sản, pháp luật nên xem xét vấn đề trách nhiệm bên bán có thay đổi hồn cảnh cách hợp lý để có chế đảm bảo thực hợp đồng cơng bằng, hiệu Ngồi ra, em xin nêu số giải pháp khác để khắc phục bất cập vấn đề chấp nhà hình thành tương lai Hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Hoàn thiện quy định NƠHTTTL đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng tạo thơng suốt văn có liên quan, tránh chồng chéo dẫn đến khó khăn, lúng túng áp dụng Xây dựng pháp luật phải gắn liền với thực thi pháp luật, trước ban hành quy định pháp luật cần phải tính toán, đo lường kỹ tất vấn đề có liên quan.6 Tăng cường phối hợp ngành chức có liên quan việc xây dựng thực thi pháp luật Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinhte/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai (22/03/2018) 14 Các bộ, ban, ngành có liên quan phải có phối kết hợp xây dựng pháp luật, tăng cường đạo, giám sát việc thực thi quy định này, tránh tình trạng địa phương, đơn vị có cách hiểu áp dụng khác Hoàn thiện quy định trình tự thủ tục chấp nhà hình thành tương lai - Hoàn thiện quy định cơng chứng hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai: Các Bộ, ban ngành có liên quan phải nhanh chóng phối hợp với Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu ban hành hướng dẫn cụ thể, chi tiết thủ tục công chứng hợp đồng chấp NƠHTTTL tránh tình trạng từ chối tiếp nhận hồ sơ công chứng hợp đồng chấp với lý chưa có hướng dẫn cuae Bộ chủ quản - Hồn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng chấp nhà hình thành tương lai: Phải có thống liên kết chặt chẽ việc cung cấp thông tin Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản Cục đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở, nhà Tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm sớm phát xử lý kịp thời sai phạm cá nhân, tổ chức đặc biệt quan đăng ký giao dịch bảo đảm đồng thời nâng cao tính minh bạch cơng khai trình tự, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.7 Nâng cao vai trò ngân hàng nhà nước Việt Nam việc xây dựng thực thi pháp luật chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần phát huy vị trí trung tâm loại giao dịch Sớm đưa hướng dẫn cụ thể chế chấp NƠHTTTL cho TCTD, đồng thời phải tìm giải pháp giải vướng mắc thủ tục công chứng, chứng thực đăng ký chấp Thực trạng kiến nghi chấp nhà hình thành tương lai dự án kinh doanh bất động sản http://tkshcm.edu.vn/tin-tuc/thuc-trang-va-kien-nghi-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-trong-cacdu-an-kinh-doanh-bat-dong-san-3266.html (26/06/2017) 15 Phải có hướng dẫn cụ thể việc sau cho vay ngân hàng phải làm để giám sát tài sản chấp, bổ sung quy định biện pháp chế tài việc chủ dự án làm sai xử lý nào, nhằm hạn chế gian lận giao dịch liên quan đến dự án chung cư.8 KẾT LUẬN Với xã hội ngày phát triển khái niệm tài sản không ngừng mở rộng quy định pháp luật không ngừng đời để phù hợp với thực tế sống điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh Việc quy định cụ thể việc chấp nhà hình thành tương lai nhằm tạo pháp lí hợp pháp nhằm thúc đẩy q trình lưu thông giao dịch quan hệ dân sư, kinh tế kinh tế thị trường Những nghiên cứu chấp nhà hình thành tương lai trình bày tiểu luận nhằm mục đích hệ thống quy định pháp luật có liên quan đến vấn đề này, đồng thời vướng mắc, bất cập áp dụng thực tế Trên sở đó, em xin mạnh dạn đưa vài đề xuất, kiến nghị cho việc ban hành văn quy phạm pháp luật chế để thực thi pháp luật Những giải pháp bên tham gia giao dịch Hi vọng nghiên cứu tiểu luận, mức độ góp phần hồn thiện chế định chấp nhà hình thành tương lai Việt Nam Do khả nghiên cứu kiến thức hạn chế nên tiểu luận khơng tránh khỏi thiếu sót Em kính mong nhận quan tâm, góp ý hướng dẫn thầy giáo để đề tài hồn thiện DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT Bộ luật dân 2015 Một số vấn đề pháp lí chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot-so-van-de-php-l-ve-the-chap-nh-o-hnh-thnh-trong-tuonglai-tai-ngn-hng-thuong-mai/ (15/03/2017) 16 Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điềucủa nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 phủ giao dịch bảo đảm Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều luật nhà Thông tư số 26/2015/TT-NHNN hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Thông tư liên tịch 01/2014/TTLT-NHNN-BXDBTP-BTNMT hướng dẫn thủ tục chấp nhà hình thành tương lai theo quy định nghị định 71/2010/ NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành luật nhà NGUỒN KHÁC Tuấn Đạo Thanh Phạm Thu Hằng (2015), Bàn tài sản hình thành tương lai dự thảo luật hình , Tọa đàm 8/6/2015 dự án Jica Bình luận khoa học điểm Luật dân 2015 PGS.TS Đỗ Văn Đạt Phạm Ngọc Trâm(2016), Thế chấp nhà hình thành trong tương lai để đảm bảo thực nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng, luận văn thạc sĩ luật học, Trường đại học Luật Hà Nội Tài sản hình thành tương lai tài sản https://kiemsat.vn/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai-la-nhung-tai-sannao-46158.html (19/12/2016) Tài sản hình thành tương lai https://www.saovietlaw.com/kien-thucluat-dan-su/tai-san-hinh-thanh-trong-tuong-lai/ (15/07/2018) Thực trạng kiến nghi chấp nhà hình thành tương lai dự án kinh doanh bất động sản http://tkshcm.edu.vn/tintuc/thuc-trang-va-kien-nghi-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuonglai-trong-cac-du-an-kinh-doanh-bat-dong-san-3266.html (26/06/2017) Một số vấn đề pháp lí chấp nhà hình thành tương lai ngân hàng thương mại 17 https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot-so-van-de-php-l-vethe-chap-nh-o-hnh-thnh-trong-tuong-lai-tai-ngn-hng-thuong-mai/ (15/03/2017) Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai (22/03/2018) 18 ... http://tkshcm.edu.vn/tintuc/thuc-trang-va-kien-nghi-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh -trong- tuonglai -trong- cac-du-an-kinh-doanh-bat-dong-san-3266.html (26/06/2017) Một số vấn đề pháp lí chấp nhà hình thành tương lai ngân... https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2017/03/15/mot-so-van-de-php-l-vethe-chap-nh-o-hnh-thnh -trong- tuong -lai- tai-ngn-hng-thuong-mai/ (15/03/2017) Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh -trong- tuong -lai. .. dựng thực thi pháp luật Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinhte/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanh -trong- tuong -lai (22/03/2018)