Nguồn lực tài chính từ đất đai đã được nhiều nước theo nền kinh tế thị trường trên thế giới nghiên cứu và áp dụng vào thực tế, việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai đã được thực hiện ở Việt Nam trong thời gian gần đây, khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường.
30 Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất Tập 58, Kỳ (2017) 30-35 Một số vấn đề liên quan đến khai thác nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam Nguyễn Văn Quân 1,*, Nguyễn Thị Kim Yến Khoa Khoa Quản lý đất đai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam Trắc địa - Bản đồ Quản lý đất đai, Trường ĐH Mỏ - Địa chất, Việt Nam THÔNG TIN BÀI BÁO TĨM TẮT Q trình: Nhận 15/08/2017 Chấp nhận 18/10/2017 Đăng online 29/12/2017 Nguồn lực tài từ đất đai nhiều nước theo kinh tế thị trường giới nghiên cứu áp dụng vào thực tế, việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai thực Việt Nam thời gian gần đây, đất nước chuyển sang kinh tế thị trường Khai thác nguồn lực tài từ đất đai Việt Nam chủ yếu thông qua việc xác định giá đất, khoản thu từ đất tiền sử dụng đất, tiền thuê, thuế, lệ phí liên quan đến đất đai thông qua giá đất Các giải pháp khai thác nguồn lực tài từ đất đai tập trung chủ yếu vào việc đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản (trong có thị trường đất đai), đảm bảo đồng đồng sách đất đai Một số giải pháp như: Kiểm soát thu nhập đảm bảo minh bạch thị trường bất động sản; sách đất đai cần phù hợp với thực tiễn; nhóm giải pháp quy hoach, kế hoạch sử dụng đất; nhóm giải pháp kinh tế, kỹ thuật; nhóm giải pháp tổ chức, quản lý Từ khóa: Nguồn lực Tài Đất đai Giá đất Thuế Phí © 2017 Trường Đại học Mỏ - Địa chất Tất quyền bảo đảm Đặt vấn đề Trong tất kinh tế, yếu tố đầu vào quan trọng bao gồm lao động, khoa học cơng nghệ, tài đất đai, đầu sản phẩm hàng hóa phục vụ người Việc khai thác hợp lý hiệu nguồn lực đầu vào điều kiện nguồn lực bị hạn chế vấn đề quan trọng mà nhà kinh tế thường xuyên đề cập nghiên cứu Trong kinh tế thị trường tích lũy tài sản cố định tích lũy chủ yếu đất đai chiếm _ *Tác giả liên hệ E-mail: quannv1972@gmail.com tỷ trọng lớn nhất, tùy nước mà tỷ trọng dao động từ đến 20% GDP (Báo cáo công tác quản lý tài đất đai., 2012) Khi đất đai tham gia vào thị trường tài chính, tín dụng cho phép tổ chức, cá nhân, đối tượng có quyền sở hữu, sử dụng chúng huy động lượng vốn lớn phục vụ cho đầu tư sản xuất nhu cầu đa dạng Việc tìm chế khai thác nguồn lực tài thơng qua đất đai (một loại tài sản có giá trị cao kinh tế) vấn đề xã hội quan tâm, nước phát triển đòi hỏi lượng vốn lớn phục vụ cho đầu tư phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu ngày tăng mạnh người Nguyễn Văn Quân Nguyễn Thị Kim Yến/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 30-35 Khái quát nguồn lực tài từ đất đai Nguồn lực hệ thống điều kiện tự nhiên, xã hội có ích cho người, thơng qua việc khai thác chúng người tạo sản phẩm phục vụ cho nhu cầu Trình độ lực lượng sản xuất khác việc sử dụng nguồn lực phục vụ nhu cầu người khác nhau, quốc gia có trình độ phát triển khác phát huy nguồn lực khác Nguồn lực phát triển kinh tế phân theo ngành, theo lĩnh vực, Theo nhận thức phổ biến nay, nguồn lực bao gồm: nguồn lực người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học cơng nghệ, hay cách hiểu tương tự lao động, đất đai, vốn, tri thức, (Adam Smith, 1994) Nguồn lực tài từ đất đai nguồn lực tài hình thành từ đất đai thơng qua quan hệ kinh tế chủ thể xã hội định chịu chi phối quan hệ sở hữu xã hội Nguồn lực tài từ đất đai hình thành kinh tế thị trường, có kinh tế thị trường có khả biến nguồn lực trở thành hàng hóa biến hàng hóa trở thành biểu giá trị, chúng lao động làm Cơ sở để thực nguồn lực tài từ đất đai hình thái địa tơ, thể kinh tế thị trường là tiền thuê đất (C.Mác - Ph.Ăngghen, 1994) Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu nhân dân nhà nước dân, dân đứng làm đại diện chủ sở hữu nguồn lực tài từ đất đai hình thành quỹ tiền tệ tập trung, phục vụ lợi ích cho số đông nhân dân Nếu đất đai thuộc sở hữu tư nhân mục đích sử dụng nguồn lực tài từ đất đai chắn khơng phải phục vụ cho số đông mà là phận xã hội Có nhiều hình thức khai thác nguồn lực tài từ đất đai, phổ biến thông qua khai thác địa tô Từ mức địa tơ, người ta xác định giá ruộng đất Từ địa tô giá ruộng đất chủ thể thực quỹ tiền tệ hay nguồn lực tài phục vụ cho nhu cầu chi tiêu Trong lý luận Mác, có hình thức địa tơ như: địa tô chênh lệch (biểu bao gồm chênh lệch I chênh lệch II), địa tô tuyệt đối, hình thức địa tơ khác như: địa tô hầm mỏ, địa tô đất xây dựng, Cơ sở để chủ thể thực địa tô quyền sở hữu đất đai (C.Mác - Ph.Ăngghen, 1994) 31 Trong điều kiện thực tế Việt Nam, khai thác nguồn lực tài đất đai dựa việc xác định giá thuê đất, giá đất, Nhà nước đóng vai trò người đại diện cho nhân dân việc sở hữu đất đai, nguồn lực tài đất đai khai thác tập trung vào ngân sách nhà nước để phục vụ chi tiêu nhà nước, qua đem lại lợi ích nhân dân Hiện theo luật đất đai 2013 hình thức khai thác nguồn lực tài đất đai bao gồm: (1) Thu tiền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; (2) Thu tiền thuê đất Nhà nước cho thuê; (3) Thu thuế sử dụng đất; (4) Thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; (5) Thu tiền từ việc xử phạt vi phạm pháp luật đất đai; (6) Thu tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; (7) Thu phí lệ phí quản lý, sử dụng đất đai (Luật số: 45/2013/QH13, 2013) Nguồn lực tài từ đất đai đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước, tỷ trọng ngày tăng, thu từ tiền sử dụng đất lớn nhất, chiếm tỷ trọng khoảng 70% tổng số thu từ đất Năm 2002 tổng số thu từ đất 5.486 tỷ đồng, chiếm 4,43% tổng thu ngân sách nhà nước Năm 2010 tổng số thu từ đất 67.767 tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách nhà nước Theo đề án khai thác nguồn lực tài từ đất đai tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 2013 – 2020, số thu dự kiến từ đất bình quân đạt 70.000 tỷ đồng/năm (Quyết định 2174/QĐ-TTg, 2013) Nguồn lực tài từ đất đai khai thác thông qua khoản thu nêu trên, để khai thác nguồn thu cách hợp lý phụ thuộc vào nhiều yếu tố tình hình phát triển kinh tế, công tác định giá đất đặc biệt hợp lý quy định khoản thu kể Khai thác nguồn lực tài từ đất đai số nước kinh nghiệm cho Việt Nam Tổng hợp từ nước giới nghiên cứu công tác khai thác nguồn lực tài từ đất đai thơng qua khoản thu, có 52 nước quy định thuế, phí khoản thu từ đất Trong tổng số 52 nước có quy định thuế phí thì: (i) Có 34 nước có quy định thuế, phí khoản thu từ đất; (ii) Có nước có quy định thuế mà khơng quy định phí khoản thu 32 Nguyễn Văn Quân Nguyễn Thị Kim Yến/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 30-35 từ đất; (iii) Có 10 nước có quy định phí khoản thu từ đất mà không quy định thuế; (iv) 15 nước có Luật riêng thuế, phí khoản thu từ đất (Báo cáo công tác quản lý tài đất đai, 2012) + Thuế đất: Đối tượng chịu thuế đất thường chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên tạm thời Một số loại thuế liên quan đến đất thường sử dụng nước giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng bất động sản; thuế đánh theo loại đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh …) Các trường hợp miễn, giảm thuế đất quy định rõ luật đất đai, đặc biệt nước có luật riêng thuế đất + Phí đất: Phí đất nội dung nhiều nước nêu luật liên quan đến đất đai Một số loại phí đất thường quy định giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí giám định đất… Đối tượng phải nộp phí đất thường chủ sở hữu đất, người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp miễn giảm phí liên quan đến đất quy định rõ nhiều luật Đặc biệt, qua nghiên cứu cho thấy luật giá trị gia tăng đất năm 1980, Srilanka có quy định loại phí “phí giá trị đất tăng lên điều kiện địa phương” Loại phí để xác định cho khu vực mà giá trị đất tăng lên kết hoạt động xây dựng, hoạt động cải thiện hiệu dự án phát triển địa phương tạo chủ sở hữu đất, người sử dụng đất phải trả thêm khoản phí hoạt động mang lại Ở Việt Nam, loại phí chưa có quy định Nhận xét chung: Qua tìm hiểu kinh nghiệm nước số nước khác giới đưa số nhận xét chung: - Tất nước áp dụng thuế đánh vào đất đai, nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà nước địa phương, nước phát triển - Các nước thường áp dụng hai hình thức thuế đánh vào đất đai là: + Thuế đánh vào quyền sở hữu tài sản - đất đai: gọi thuế tài sản, thuế bất động sản hay thuế giá trị đất, thuế thu hàng năm + Thuế đánh vào thu nhập phát sinh chuyển dịch quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất, gọi thuế thu nhập hay thuế giá trị gia tăng đất đai, thuế thu lần - Giá đất tính thuế nước chủ yếu định chế thị trường giá đất để thực tính thuế thuế giá trị đất thường thấp giá thị trường 70 -80% giá thị trường tuỳ theo nước giá đất tính thuế ổn định thời gian định (3-5 năm dài hơn); thuế giá trị gia tăng đất đai hay thuế thu nhập chuyển quyền sử dụng đất giá đất tính thuế thường sát với giá thị trường (Báo cáo cơng tác quản lý tài đất đai, 2012) - Hầu hết nước, thuế đất đai gọi thuế địa phương, quyền Trung ương giao cho quyền địa phương xây dựng sách tổ chức thu nộp loaị thuế Đây việc phân cấp nguồn thu Trung ương địa phương Do quyền địa phương quan tâm đạo quản lý đất đai, phân loại, định giá tính thuế, tổ chức quản lý, thu thuế Thuế dùng để đầu tư trở lại cho địa phương (Báo cáo cơng tác quản lý tài đất đai, 2012) Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam - Việt nam nước giới sách tài nói chung tài đất đai nói riêng ln ln cơng cụ (pháp luật, kinh tế quy hoạch) để điều tiết kinh tế Chính sách tài định đóng góp vào ngân sách Nhà nước từ đất đai, quản lý điều tiết thị trường bất động sản, để đất đai trở thành nguồn nội lực, nguồn vốn quan trọng đầu tư đối tượng sử dụng đất - Hiện nay, kinh nghiệm nước cho thấy để tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Việt Nam nên tập trung vào sách thuế thị trường cho thuê đất đai xác định hai nguồn thu ổn định ln có xu hướng tăng kinh tế phát triển - Việt Nam nhóm nước có kinh tế phát triển, qua kinh nghiệm nhóm nước cho thấy, nên tập trung vào Nguyễn Văn Quân Nguyễn Thị Kim Yến/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 30-35 số vấn đề cần có quan tâm đặc biệt xây dựng hệ thống sách tài đất đai, mang lại hiệu cao cụ thể: + Giảm hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, chuyển dần sang giao đất có thu tiền; + Mở rộng thị trường cho thuê cần nghiên cứu lại hình thức giá cho thuê đất (hiện giá cho thuê thấp hình thức cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê cần có ràng buộc để điều chỉnh giá thuê đấu - năm lần, tránh thất thu cho ngân sách Nhà nước giá thuê đất thấp); + Đối tượng thuê đất nên tạo bình đẳng nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước ngồi; + Chú trọng tới sách thuế sử dụng đất, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuế thu nhập từ chuyên nhượng quyền sử dụng đất để tương lai nguồn thu từ thuế nguồn thu từ đất đóng góp cho ngân sách Nhà nước; + Các sách phí, lệ phí, khoản thu khác cần điều chỉnh lại để tăng tính minh bạch, tự giác người dân thực quyền cần nghiêm túc hồn thành nghĩa vụ tài theo quy định - Đối với nước có điều kiện tương đồng, Việt Nam học hỏi kinh nghiệm cho việc thực sách thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần tiếp cận quyền người sử dụng đất theo khía cạnh: + Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên; + Đất đai tư liệu sản xuất (đặc biệt sản xuất nông nghiệp); + Đất đai tài sản người sử dụng đất Một số giải pháp nhằm tăng cường khai thác nguồn lực tài từ đất đai Yếu tố quan trọng nhằm tăng cường khai thác nguồn lực tài từ đất đai việc trì phát triển thị trường bất động sản (trong có thị trường đất đai) minh bạch mang tính bền vững, sở hồn thiện công tác định giá đất cho phù hợp với thị trường, theo chuẩn mực quốc tế định Bên cạnh yếu tố thị trường sách tài từ đất đai đưa cần phù hợp với thực tiễn, đảm bảo sách đưa cần có tham khảo từ kinh tế tương tự phải thực điều kiện cụ thể Việt Nam 33 Từ vấn đề đề xuất số giải pháp sau: * Tăng cường tính minh bạch thị trường bất động sản thông qua chế kiểm soát nguồn thu nhập: + Thị trường bất động sản không minh bạch đặc biệt việc xác định giá, thống kê nghiên cứu cho thấy giá kê khai để thực chuyển quyền sử dụng đất thường thấp nhiều so với thực tế, thường với giá nhà nước quy định + Việc trì tình trạng khơng minh bạch thị trường bất động sản dẫn đến việc định giá phù hợp với thị trường gặp nhiều khó khăn, gần khơng thể thực Chính việc làm để cơng khai giá đất trường vấn đề cốt lõi, kiểm soát thu nhập người dân giải vấn đề bên cạnh nhiều vấn đề lớn khác + Chính sách kiểm soát thu nhập triệt để đảm bảo người dân tham gia vào thị trường bất động sản phải kê khai giá mua, bán bất động sản (trong có đất đai) để giải thích dòng tiền vào, tài khoản * Chính sách đất đai đảm bảo phù hợp với thực tiễn: + Đảm bảo có liên thơng khâu định giá đất với sách tài đất đai, khơng để sách tác động xấu đến cơng tác định giá đất, ví dụ sách thu thuế từ chuyển quyền bất động sản phần hạn chế tính minh bạch việc xác định giá đất vv + Các sách đưa cần tính tốn đến tính khả thi q trình thực hiện: ví dụ việc tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mảnh đất thứ trở đi, sở liệu chưa đảm bảo thực hiện, việc thu thuế dựa kê khai người dân, thêm vào thủ tục hành phức tạp dẫn đến tính khả thi không cao, nguồn thu từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thấp + Sửa đổi đồng luật có liên quan đến đất đai, tạo thống luật, có hướng dẫn kịp thời từ quan chức chun mơn * Nhóm giải pháp quy hoạch, kế hoạch liên quan đến sử dụng đất: + Xác định quỹ đất hàng năm 34 Nguyễn Văn Quân Nguyễn Thị Kim Yến/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 30-35 giai đoạn phát triển kinh tế, có kế hoạch điều tiết quỹ đất tham gia vào thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường phát triển bền vững + Thông qua việc thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất, tăng cường tính minh bạch thị trường bất động sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước * Nhóm giải pháp kinh tế, kỹ thuật: + Tăng cường đầu tư sở vật chất hạ tầng làm tăng giá trị đất đai; + Hoàn thiện công tác định giá đất theo chế thị trường; + Áp dụng sách tài chính, tiền tệ, thuế linh hoạt đảm bảo điều tiết thị trường bất động sản, tránh tượng đóng băng sốt đất thị trường * Nhóm giải pháp quản lý, tổ chức thực hiện: + Quản lý chặt chẽ đất đai thông qua xây dựng sở liệu đầy đủ đồng bộ; + Hạn chế đối tượng miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, hạn chế việc xói mòn sở để tăng nguồn thu từ đất; + Tổ chức tốt công tác giao đất, thu hồi, bồi thường thiệt hại đất đai; + Quản lý thực tốt việc khai thác quỹ đất phục vụ điều tiết thị trường bất động sản Kết luận, kiến nghị Khai thác nguồn lực tài từ đất đai việc làm có ý nghĩa quan trọng bối cảnh nguồn lực ngày khan hiếm, thực khai thác nguồn lực tài đất đai có sở lý luận thực tiễn kinh tế thị trường Phần lớn nước giới Việt Nam, khai thác nguồn lực tài đất đai thơng qua giá đất Các khoản thu tài đất đai thường thơng qua thuế phí, riêng Việt Nam có thêm số hình thức tiền sử dụng đất, tiền phạt xử lý vi phạm liên quan đến đất đai Việc khai thác nguồn lực tài đất đai cần có giải pháp để đảm bảo tính bền vững, khơng ảnh hưởng xấu đến kinh tế thị trường, giải pháp đảm bảo minh bạch thị trường thơng qua kiểm sốt thu nhập, Các sách đất đai đảo bảo đồng phù hợp với thực tiễn, nhóm giải pháp quy hoạch, kế hoạch, nhóm giải pháp kinh tế, kỹ thuật, nhóm giải pháp tổ chức, quản lý Việc khai thác nguồn lực tài từ đất đai cần phải có nghiên cứu đánh giá cụ thể từ lý luận đến thực tiễn thực để rút yếu tố đảm bảo khai thác đất đai hiệu bền vững điều kiện Việt Nam Tài liệu tham khảo Adam Smith, 1997 Của cải dân tộc Nhà xuất Giáo dục, Hà Nội C.Mác - Ph.Ăngghen, 1994 Toàn tập, Nhà xuất Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật số: 45/2013/QH13, 2013 Luật Đất đai, Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29 tháng 11 năm 2013 Quyết định 2174/QĐ-TTg ngày 12 tháng 11 năm 2013 phê duyệt đề án khai thác nguồn lực tài từ đất đai tài sản nhà nước phục vụ phát triển kinh tế xã hội giai đoạn 2013 – 2020 Thủ tướng Chính Phủ, 2013 Báo cáo cơng tác quản lý tài đất đai Tổng cục quản lý đất đai, 2012 Nguyễn Văn Quân Nguyễn Thị Kim Yến/Tạp chí Khoa học Kỹ thuật Mỏ - Địa chất 58(6), 30-35 35 ABSTRACT Some issues related to exploitation financial resources from the land in Vietnam Quan Van Nguyen 1, Yen Kim Thi Nguyen Faculty of Land Management, Vietnam National University of Agriculture, Vietnam Faculty of Geomatics and Land Administration, Hanoi University of Mining and Geology, Vietnam Financial resources from land have been researched and applied in many countries in the world market economy The exploitation of financial resources from land has been implemented in Vietnam Recently, when the country moved to market economy Exploiting financial resources from land in Vietnam is mainly through the determination of land prices, land use fees such as land use fees, land rent, taxes and fees through land prices Solutions to exploit financial resources from land mainly focus on ensuring transparency in the real estate market (including the land market), ensuring a synchrony between land policies Some basic solutions such as: income control to ensure transparency of the real estate market; land policy should be in line with reality; group of solutions on planning and plans related to land use; group of economic and technical solutions; group management solutions ... lý quy định khoản thu kể Khai thác nguồn lực tài từ đất đai số nước kinh nghiệm cho Việt Nam Tổng hợp từ nước giới nghiên cứu cơng tác khai thác nguồn lực tài từ đất đai thơng qua khoản thu,... Smith, 1994) Nguồn lực tài từ đất đai nguồn lực tài hình thành từ đất đai thơng qua quan hệ kinh tế chủ thể xã hội định chịu chi phối quan hệ sở hữu xã hội Nguồn lực tài từ đất đai hình thành kinh... cảnh nguồn lực ngày khan hiếm, thực khai thác nguồn lực tài đất đai có sở lý luận thực tiễn kinh tế thị trường Phần lớn nước giới Việt Nam, khai thác nguồn lực tài đất đai thơng qua giá đất Các