Chỉ số giá nhà ở là một phần quan trọng của chỉ số giá bất động sản. Xây dựng chỉ số giá nhà góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở minh bạch hơn và phát triển bền vững hơn. Nghiên cứu này sử dụng mô hình giá thụ hưởng (Hedonic Pricing Model) nhằm ước lượng chỉ số giá nhà ở bằng 2 phương pháp Hồi quy biến giả theo thời gian (Time Dummy Variable) và phương pháp gán giá (Price Imputation Method). Bộ dữ liệu phân tích thu thập trong 2 kỳ có 1078 quan sát, trong đó có 548 mẫu khảo sát năm 2015 và 530 mẫu năm 2016. Kết quả nghiên cứu là tài liệu tham khảo cho các cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp thẩm định giá, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản… trong việc hoạch định chính sách, dự báo xu hướng của thị trường nhà ở, ước lượng giá trị bất động sản. 1. Đặt vấn đề Chỉ số giá bất động sản (BĐS ) là một trong những chỉ tiêu quan trọng của quốc gia, dùng để phân tích sự biến động về giá của thị trường BĐS tại địa phương và cả nước, là cơ sở trong việc ban hành các chính sách phát triển ổn định thị trường BĐS đầy tiềm năng, góp phần giải quyết các vấn đề an sinh – xã hội tại địa phương. Nghị định số 972016NĐCP ngày 172016 về việc xây dựng hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia, trong đó có quy định công bố về chỉ số giá BĐS bao gồm chỉ số giá nhà ở. Nhằm hướng dẫn triển khai thực hiện, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 202010TTBXD ngày 27102010 và Thông tư số 192014TTBXD ngày 10122014 hướng dẫn thí điểm xây dựng và công bố chỉ số giá BĐS tại thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM), Hà Nội, Đà Nẵng và Cần Thơ. Là thành phố đầu tàu kinh tế cả nước, TP. HCM có số lượng nhà ở tăng nhanh trong các năm qua, nhưng việc xác định chỉ số giá nhà ở vẫn chưa được công bố. Do vậy, việc nghiên cứu xây dựng chỉ số giá nhà ở tại TP. HCM sẽ góp phần hoàn thiện cơ sở lý luận và phương pháp ước lượng, nhằm tiến tới công bố chỉ số giá BĐS nói chung, chỉ số giá nhà ở nói riêng trên toàn quốc.
XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ NHÀ Ở - NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chỉ số giá nhà phần quan trọng số giá bất động sản Xây dựng số giá nhà góp phần thúc đẩy thị trường nhà minh bạch phát triển bền vững Nghiên cứu sử dụng mơ hình giá thụ hưởng (Hedonic Pricing Model) nhằm ước lượng số giá nhà phương pháp Hồi quy biến giả theo thời gian (Time Dummy Variable) phương pháp gán giá (Price Imputation Method) Bộ liệu phân tích thu thập kỳ có 1078 quan sát, có 548 mẫu khảo sát năm 2015 530 mẫu năm 2016 Kết nghiên cứu tài liệu tham khảo cho quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp thẩm định giá, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản… việc hoạch định sách, dự báo xu hướng thị trường nhà ở, ước lượng giá trị bất động sản Đặt vấn đề Chỉ số giá bất động sản (BĐS ) tiêu quan trọng quốc gia, dùng để phân tích biến động giá thị trường BĐS địa phương nước, sở việc ban hành sách phát triển ổn định thị trường BĐS đầy tiềm năng, góp phần giải vấn đề an sinh – xã hội địa phương Nghị định số 97/2016/NĐ-CP ngày 1/7/2016 việc xây dựng hệ thống tiêu thống kê quốc gia, có quy định công bố số giá BĐS bao gồm số giá nhà Nhằm hướng dẫn triển khai thực hiện, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 Thông tư số 19/2014/TTBXD ngày 10/12/2014 hướng dẫn thí điểm xây dựng cơng bố số giá BĐS thành phố Hồ Chí Minh (TP HCM), Hà Nội, Đà Nẵng Cần Thơ Là thành phố đầu tàu kinh tế nước, TP HCM có số lượng nhà tăng nhanh năm qua, việc xác định số giá nhà chưa công bố Do vậy, việc nghiên cứu xây dựng số giá nhà TP HCM góp phần hồn thiện sở lý luận phương pháp ước lượng, nhằm tiến tới công bố số giá BĐS nói chung, số giá nhà nói riêng toàn quốc Cơ sở lý luận Chỉ số giá BĐS số thể biến thiên giá dạng BĐS cụ thể kỳ so sánh với mức giá BĐS dạng thời kỳ gốc Giá tính cho số giá BĐS giá giao dịch kỳ tính tháng, quý hay năm tùy theo khoảng thời gian cần thiết cho việc so sánh giá Thực tế có hai cách tính số giá cho dạng BĐS hay tính số giá tổng hợp cho nhóm BĐS phổ biến (bao gồm nhiều dạng BĐS) Về bản, tính số giá BĐS tổng hợp dựa cách tính dạng riêng lẽ, sau đó, tổng hợp theo trọng số xác định Trong nghiên cứu này, tính số giá nhà TP HCM Khung lý thuyết cho nghiên cứu tổng hợp từ lý thuyết Cung cầu (Theory of Supply and Demand), lý thuyết Giá thụ hưởng (Theory of Hedonic Prices) lý thuyết Vị - Chất lượng (Status - Quality Theory) Lý thuyết Giá thụ hưởng vận dụng phổ biến nghiên cứu Goodman (1998), Triplex (2004), Brent R.Moulton (2001), Kunovac (2008), Goetzman (2002), Pavese (2007), Nguyễn Quỳnh Hoa cộng (2013, 2015), Nguyễn Quốc Nghi cộng (2012)…Do vậy, tác giả sử dụng lý thuyết làm lý thuyết việc phân tích xây dựng mơ hình nghiên cứu Tổng hợp nghiên cứu ngồi nước việc ước tính số giá cho nhà có cách tiếp cận sau: Tiếp cận phương pháp hồi quy đa biến; Tiếp cận phương pháp phân tích giao dịch lặp lại; Tiếp cận từ thống kê trung bình, trung vị; Và tiếp cận từ phân tích liệu lớn (big data) Mỗi cách tiếp cận có ưu, nhược điểm riêng Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng tiếp cận phương pháp hồi quy đa biến, dựa mơ hình giá thụ hưởng bao gồm đặc tính nhà diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, tiện ích xung quanh, khoảng cách đến trung tâm, tình trạng pháp lý, an ninh, môi trường… Việc chọn tiếp cận vì, tính khả thi điều kiện thơng tin thị trường BĐS nói chung, nhà nói riêng nước ta vừa thiếu vừa minh bạch, thông tin giao dịch lặp lại khơng có, giá giao dịch thực giá ghi hợp đồng công chứng nhiều trường hợp có khác biệt lớn… Mặt khác, cách tiếp cận hồi quy dựa mơ hình hedonic sử dụng rộng rãi nước phát triển Khung phân tích Từ việc khảo lược lý thuyết phục vụ phân tích kết hợp với tổng hợp nghiên cứu có liên quan Ý tưởng khung phân tích kế thừa xây dựng hàm hồi quy bội dựa lý thuyết Giá thụ hưởng, nội hàm nhóm yếu tố tác động lên giá giao dịch nhà bao gồm: Nhóm yếu tố vị trí; Nhóm yếu tố đặc điểm; Nhóm yếu tố mơi trường nhóm yếu tố pháp lý Từ sở trên, tác giả ước lượng số giá nhà phương pháp gán giá (Price Imputation Method) thông qua giá trị điển hình nhà có từ kết vấn chuyên gia kết thống kê mô tả liệu khảo sát Phương pháp thứ hai ước lượng số giá nhà là: Hồi quy biến giả theo thời gian thể qua sơ đồ sau: Sơ sồ: Khung phân tích Nhóm yếu tố vị trí Xác định giá trị điển hình nhà Nhóm yếu tố pháp lý Ước lượng số giá theo phương pháp hồi quy biến giả thời gian Nhóm yếu tố đặc điểm Ước lượng số giá theo phương pháp gián giá Chọn cách ước lượng số giá nhà tốt Nguồn: Tác giả đề xuất Nhóm yếu tố mơi trường Phương pháp nghiên cứu Thực mục tiêu nghiên cứu, đề tài sử dụng phương pháp phân tích sau: Phương pháp phân tích tổng hợp – Nhằm tổng hợp lý thuyết nghiên cứu có liên quan kế thừa việc xây dựng khung lý thuyết khung phân tích Phương pháp thống kê mơ tả - Sử dụng nhằm mô tả liệu khảo sát phục vụ phân tích Qua thống kê mơ tả hiểu chất liệu từ thống kê mô tả định hướng cho việc ước lượng giá trị điển hình cho nhà Bộ liệu phân tích bao gồm số liệu sơ cấp thứ cấp, số liệu thứ cấp cập nhật từ Tổng cục Thống kê, Bộ Xây dựng Sở Xây dựng TP HCM Số liệu sơ cấp bao gồm khảo sát ý kiến chuyên gia lĩnh vực thẩm định giá, đầu tư, phân tích thị trường bất động sản Và liệu khảo sát nhà TP HCM năm 2015 có 548 mẫu 2016 530 mẫu khảo sát Phương pháp khảo sát ý kiến chuyên gia - Thực khảo sát 69 chuyên gia có nhiều năm kinh nghiệm lĩnh vực giá Phương pháp sử dụng nhằm cố cho việc xây dựng biến mô hình nghiên cứu, đồng thời làm sở cho việc chọn giá trị điển hình cho nhà cần ước lượng số giá như: Diện tích đất, diện tích sàn xây dựng, chiều rộng lơ đất, hướng nhà, tiện ích nội khu, khoảng cách đến trục giao thơng chính, số phòng ngủ, tiện ích nội khu, tình trạng pháp lý Phương pháp phân tích định lượng - Được sử dụng nghiên cứu nhằm ước lượng mô hình ước lượng giá giao dịch nhà dựa mẫu số liệu khảo sát Mơ hình ước lượng có dạng ln - lin phương pháp ước lượng là: Phương pháp bình phương nhỏ OLS - Ordinary Least Squares Phần mềm hỗ trợ phân tích hồi quy thống kê mơ tả: Excel SPSS Mơ hình nghiên cứu Xây dựng số giá nhà theo phương pháp gián giá có 15 biến độc lập biến phụ thuộc có dạng: Bảng 1: Mơ tả biến dấu kỳ vọng Biến P KC_TT KC_GT C DT_S CR Ý nghĩa Giá giao dịch nhà Khoảng cách từ nhà đến Đơn vị tính/giải thích Dấu kỳ vọng Tỷ đồng/căn km (-) m (-) Diện tích sàn xây dựng m2 (+) Chiều rộng nhà m (+) chợ Bến Thành Khoảng cách từ nhà đến trục giao thông 1: hướng Đơng Đơng H Hướng nhà Nam (+) 0: hướng khác TI_XQ AN MT Tiện ích xung quanh nhà 1: có tiện ích trở lên với bán kính 1km 0: tiện ích Tình hình an ninh khu 1: Có tiêu trở lên vực nhà 0: tiêu Môi trường xung quanh 1: Không bị ô nhiễm nhà 0: nhiễm (+) (+) (+) 1: Có GCN quyền sở hữu PL Tình trạng pháp lý nhà 0: Khơng có GCN quyền sở (+) hữu VT_N SL_MT Nhà có vị trí mặt tiền 1: mặt tiền hay hẻm 0: hẻm (+) Nhà có hay nhiều mặt 1: Có mặt tiền tiền 0: Có mặt tiền (+) Biến PN Ý nghĩa Đơn vị tính/giải thích Dấu kỳ vọng Số lượng phòng ngủ Phòng (+) P_VS Số phòng vệ sinh Phòng (+) TGSD Số năm qua sử dụng Năm (-) CR_LG Chiều rộng lộ giới m (+) 1: năm 2016 TG Năm giao dịch 0: năm 2015 Nguồn: Tổng hợp tác giả Mơ hình hồi quy dành cho việc ước lượng số giá nhà theo phương pháp biến giả theo thời gian giống mơ hình bổ sung thêm biến giả thời gian: TG (Time Dummy Variable) ước lượng liệu gộp năm 2015 2016 Biến TG nhận giá trị dành cho năm 2015 giá trị dành cho năm 2016 Kết nghiên cứu Ước lượng số giá nhà phương pháp gán giá: Kết phân tích hồi quy sau thực kiểm định, phương trình hồi quy dành cho liệu nhà năm 2015 là: LN(P) = 7,826 - 0,053KC_TT + 0,003DT_S + 0,076TI_XQ + 0,087MT + 0,164VT_N + 0,013CR_LG Với mức độ giải thích biến động giá 60,2% mơ hình phù hợp Do đó, kết sử dụng để ước lượng giá cho nhà năm 2015 Kết phân tích hồi quy sau kiểm định năm 2016 là: LN(P) = 7,944 0,045KC_TT - 0,0002KC_GTC + 0,002DT_S + 0,06TI_XQ – 0,097AN + 0,183VT_N + 0,036P_VS + 0,014CR_LG Có biến mơ hình giải thích biến động giá 58,8% mơ hình phù hợp Do đó, kết sử dụng để ước lượng giá cho nhà năm 2016 Thống kê kết khảo sát chuyên gia kết điều tra khảo sát nhà TP HCM giao dịch năm 2015 2016 đặc điểm nhà giao dịch phổ biến tổng hợp qua bảng dưới, từ kết khảo sát tác giả chọn giá trị điển hình dựa giá trị phổ biến cho yếu tố tác động lên giá nhà (cột kết luận) Các giá trị sử dụng để ước lượng giá nhà điển hình cho năm 2015 2016 Bảng 2: Đặc điểm nhà điển hình Kí hiệu KC_TT KC_GT C DT DT_S Khảo sát chuyên gia Từ 1km - 3km Khảo sát nhà Khảo sát nhà năm 2015 11km năm 2016 12km Từ 100m 12km -300m 60 m2 Từ 100 m2 - 80 m2 Từ 100m -300m Dưới 100m Từ 60-100 m2 Từ 100m2 - 80 m2 Từ 100 m22 Kết luận 100m 180 m2 CR 300m2 Từ 4m - 5m Hướng 300 m 4m Hướng 300 m 4m Hướng H Đơng/Đơng Đơng/Đơng Đơng/Đơng Nam Nam Từ tiện ích Nam Từ tiện ích trở lên Từ tiêu trở lên Từ tiêu lên Từ tiêu trở trở lên Tốt Có GCN lên Tốt Có GCN quyền sở hữa TI_NK Từ 3-4 tiện ích AN Từ 3-4 tiêu MT Tốt Có GCN quyền trở lên Tốt Có GCN sở hữa Nhiều quyền sở hữa Có mặt quyền sở hữa Có mặt mặt tiền Mặt tiền Cân đối phòng ngủ tiền Hẻm Cân đối phòng phòng 5 tiền Hẻm Cân đối phòng phòng PL SLMT VT HD PN P_VS CR_LG TGSD 12-20m Trên 10 năm 4m Hướng Đơng/Đơng Nam Từ tiện ích trở Có mặt tiền Hẻm Cân đối phòng phòng Nguồn: Tổng hợp đề tài Bước ước lượng giá nhà điển hình từ phương trình kết hồi quy năm 2015 2016 Bằng cách lấy phương trình ước lượng đồng yếu tố tác động lên giá có mơ hình sau kiểm định nhân với đơn giá điển hình yếu tố từ bảng Các yếu tố đồng mơ hình kết nghiên cứu là: Khoảng cách trung tâm; Diện tích sàn xây dựng; Tiện ích xung quanh; Vị trí nhà mặt tiền hay hẻm; Chiều rộng lộ giới Ước lượng giá giao dịch điển hình cho nhà năm 2015: Thế giá trị điển hình vào mơ hình, ta có được: LN(DG) = 7,871 Hay DG2015 = 2.620 (tỷ đồng/căn) Ước lượng giá giao dịch điển hình cho nhà năm 2016: Thế giá trị điển hình vào mơ hình ta có LN(DG) = 7,897 Hay DG2016 = 2,681 (tỷ đồng/căn) Chỉ số giá nhà điển hình năm 2016 so với năm 2015 là: CSG = hay 2,33%/năm Ước lượng số giá nhà phương pháp biến giả theo thời gian: Sau ước lượng, kiểm định khắc phục khuyết tật mơ hình, kết ước lượng là: LN(P) = 7,696 - 0,048KC_TT + 0,002DT_S + 0,062TI_XQ + 0,096MT+ 0,175VT_N + 0,027P_VS + 0,004TGSD + 0,013CR_LG + 0,063TG Các biến độc lập giải thích 58,3% thay đổi giá nhà với mức ý nghĩa 5% Với hệ số ước lượng biến TG 0,063 mơ hình cho thấy so với năm 2015 giá nhà năm 2016 tăng 6,5% () Đối với phân khúc nhà có giá giao dịch tỷ đồng/căn Kết ước lượng sau: LN(P) = 7,17 + 0,067 MT - 0,099 SL_MT + 0,052P_VS + 0,007CR_LG + 0,081TG Các biến độc lập giải thích 29,4% thay đổi giá nhà với mức ý nghĩa 5% Với hệ số ước lượng biến TG 0,081 mơ hình cho thấy so với năm 2015 giá nhà nhóm có giá tỷ đồng/căn năm 2016 tăng 8,4% () Kết ước lượng số giá nhà TP HCM dành cho phân khúc giá giao dịch từ tỷ đồng/căn có kết sau: LN(P) = 7,962 -0,42KC_TT+0,002DT_S + 0,173VT_N+0,006TGSD+ 011CR_LG + 0,037TG Với hệ số ước lượng biến TG 0,037 mơ hình cho thấy so với năm 2015 giá nhà nhóm có giá từ tỷ trở lên tăng 3,8% () Kết luận Mơ hình ước lượng cho giá nhà bao gồm 15 biến độc lập, biến phụ thuộc giá nhà ở, kết phân tích hồi quy năm là: Năm 2015, có biến có ý nghĩa thống kê giải thích 60,2% tương tự kết phân tích hồi quy năm 2016, có biến có ý nghĩa thống kê giải thích 58,8% thay đổi giá giao dịch, số giá ước tính theo phương pháp gán giá là: 2,33% năm Khi ước lượng mơ hình phương pháp hồi quy biến giả theo thời gian, nhóm nghiên cứu ghép liệu 2015 2016 để có 1078 quan sát với biến giả thời gian hai năm Kết phân tích có biến có ý nghĩa thống kê giải thích 58,3% thay đổi giá giao dịch nhà ở, số giá đất ước tính là: 6,5% năm Khi tách nhỏ liệu nhà năm 2015 2016 làm 2: Nhóm có mức giá nhà giao dịch tỷ đồng; tỷ đồng, kết phân tích là: – Mơ hình có mức giá giao dịch tỷ đồng có biến có ý nghĩa thống kê, giải thích 29,2 % thay đổi biến giá nhà, có số giá: 8,4 % năm – Mơ hình có mức giá giao dịch tỷ đồng có biến có ý nghĩa thống kê giải thích 50 % thay đổi mơ hình, số giá ước tính cho phân khúc này: 3,8% năm Nhận định chênh lệch giá trị số giá nhà TP HCM ước lượng phương pháp gán giá hồi quy biến theo thời gian vì, mơ hình gán giá có số lượng mẫu hạn chế, mơ hình ước lượng nghiên cứu có khuyết tật phương sai thay đổi (mặc dù khắc phục kết bị chệch) chưa quán biến độc lập có ý nghĩa phương trình hồi quy năm 2015 2016 sau ước lượng Trong phương pháp ước lượng số giá nhà ở, theo quan điểm tác giả phương pháp có ưu nhược điểm riêng Tuy nhiên, xét mặt thực tiễn bối cảnh thông tin thị trường nhà nước ta minh bạch, số liệu thu thập khó khăn khơng đủ sở để minh chứng cho tin cậy Do vậy, phương pháp hồi quy biến giả theo thời gian có nhiều ưu điểm vượt trội vì, phương pháp ước lượng dựa liệu tương đối lớn, xác suất có kết ước lượng xác hơn, đồng thời phương pháp cho ta chia nhỏ nhiều phân khúc giá để ước lượng cho phân khúc giá nhà Danh mục tài liệu tham khảo - Hoàng Văn Cường (2017) Phương pháp tính số giá bất động sản áp dụng cho thị trường bất động sản cửa Việt Nam, Tạp chí Kinh tế phát triển số 243 tháng 9/2017, trang 12 - 18 - Nguyễn Quỳnh Hoa, Nguyễn Hồng Dương (2015), Xây dựng mơ hình thẩm định giá đất hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, Thành phố Hồ Chí Minh, tạp chí Phát triển kinh tế số 26(3), 82- 103 - Nguyễn Quốc Nghi cộng (2012), Ứng dụng mơ hình Hedonic xác định nhân tốt ảnh hưởng đến giá nhà cho thuê thành phố Cần Thơ, Kỷ yếu khoa học trường đại học Cần Thơ 2012, 186 – 194 - Davor Kunovac, Enes Đozović, Gorana Lukinić, Andreja Pufnik, (2008) “Use of the Hedonic Method to Calculate an Index of Real Estate Prices in Croatia” Croatian national bank Publish department - Piermassimo Pavese (2007) “Hedonic Housing Price Indices: The Turinese Experience” Rivista de politica Economia, 113 -148 - Raimond Maurer, Martin Pitzer, and Steffen Sebastian (2004) “Hedonic price indices for the Paris housing market” Allgemeines Statistisches Archiv 88, 303 – 326 - Huang W (2014) “Analyzing the Dynamical Factors of Housing Price in China” Reseach in World Economy, Vol 5, No 1, p 59 -64 - Sibel SELIM (2008),”Determinants of house prices in Turkey: a Hedonic degression model”, Dogus Universitesi Dergisi, (1) 2008, 65-76