THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG

Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

TRẦN MẠNH TƯỞNG

THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK

LỜI CẢM ƠN

Để thực hiện và hoàn thành đề tài luận văn này tôi đã nhận được nhiều sự hỗ trợ, giúp đỡ và tạo điều kiện từ nhiều cơ quan, tổ chức và cá nhân

Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Học viện Khoa học xã hội cùng toàn thể

quý thầy giáo, cô giáo đã tận tình truyền đạt những kiến thức quý báu, giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Lê Thị Hương người hướng dẫn khoa học, đã tận tình dành nhiều thời gian trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình xây dựng đề cương, nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường; văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đắk Nông đã tạo điều kiện cho tôi trong quá trình khảo sát, thu thập

số liệu phục vụ cho quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này

Đắk Lắk, ngày … tháng năm 2019

Học viên

Trần Mạnh Tưởng

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu,

tư liệu được sử dụng trong Luận văn là trung thực, có nguồn gốc và xuất xứ

rõ ràng Những kết quả khoa học của Luận văn chưa được công bố trong bất

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT 7 1.1 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất 7 1.2 Khái niệm về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất 17 1.3 Các quy định pháp luật về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất 24 Chương 2: THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN

SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT Ở TỈNH ĐĂK NÔNG 29 2.1 Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông 30 2.2 Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông 33 2.3 Đánh giá về thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông 46 Chương 3: CÁC GIẢI PHÁP TIẾP TỤC CẢI CÁCH THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐẮK NÔNG 53 3.1 Tiếp tục tập trung nghiên cứu và tổ chức quán triệt sâu sắc các quan điểm của Đảng về cải cách hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính nói riêng 53 3.2 Tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất 57 3.3 Bảo đảm tổ chức thực hiện đầy đủ, đúng đắn các thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất 6 3 KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

STT của

bảng, biểu

Bảng 2.1.

Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Đăk Nông từ 2014

- 2018

thực tế về hiện trạng sử dụng đất tại xã Quảng Sơn (huyện Đắk

Glong)

Bảng 2.1 Quy trình chung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bảng số: 2.2 Hồ sơ trễ hẹn tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai các

huyện, thị xã năm 2017 và 2018

Bảng 3.2 Trình độ viên chức và người lao động hợp đồng của Văn phòng

đăng ký đất đai, thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Đăk Nông

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại, phát triển của con nguời và muôn loài sinh vật khác trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi truờng sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng Mỗi quốc gia, mỗi địa phuơng có một quỹ đất nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới, vị trí cố định

Ở Viêt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nuớc thống nhất quản lý, nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, việc sử dụng và quản

lý quỹ đất đai được thực hiện theo quy định của Nhà nước, tuân thủ luật đất đai

và những văn bản pháp lý có liên quan

Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Khi được nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có quyền, nghĩa vụ phát sinh từ diện tích được nhà nước giao trong đó có quyền sở hữu tài sản trên đất như cây trồng, vật kiến trúc, nhà ở…việc được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất chỉ khi được nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất

Hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện theo một trình tự, thủ tục nhất định theo quy định của pháp luật đó là thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất

Thủ tục hành chính trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là một loại thủ tục hành chính,

do pháp luật quy định, phải được thực hiện thống nhất, nhằm đảm bảo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất được cấp đúng đối tượng, đúng diện tích, vị trí…tránh sự sai sót, nhầm lẫn dẫn đến tranh chấp sau này hoặc phải điều chỉnh, cấp đổi…ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất

Thời gian qua, trên cơ sở Bộ thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, các cơ quan có thẩm quyền ở tỉnh Đăk Nông đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu và đủ điều kiện theo kế hoạch, đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các đối tượng và đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn

Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức ở tỉnh Đắk Nông còn nhiều hạn chế như chưa kịp thời, còn nhiều sai sót, hiện tượng nhũng nhiễu, tham nhũng vặt trong thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho cá nhân, tổ chức, một phần của những hạn chế này là do bộ thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất chưa minh bạch, rõ ràng, chưa thuận tiện cho người dân, có những quy định chưa phù hợp

dễ dẫn đến nhũng nhiễu, gây phiền hà cho người dân và doanh nghiệp cần tiếp tục đươc nghiên cứu, tháo gỡ

Đó chính là những lý do đề tài: "Thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông" được tác giả lựa chọn để làm luận văn thạc sĩ chuyên ngành

Luật Hiến pháp và luật Hành chính

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

- Cải cách nền hành chính Việt Nam: Thực trạng và giải pháp của

Acuna-Alfaro, Jairo (2009), (chủ biên), đưa đến độc giả những bình luận chi tiết về sự phát triển nền hành chính ở Việt Nam trong hơn một thập kỷ đổi mới, cũng như đề xuất những giải pháp nhằm đẩy nhanh quá trình cải cách hành chính Cuốn sách, gồm phần giới thiệu chung và 6 chương, đưa ra những cách

nhìn nhận sâu sắc về sáu lĩnh vực chính và mang tính đan xen trong cải cách hành chính công ở Việt Nam

- Thủ tục hành chính: Lý luận và thực tiễn, Nguyễn Văn Thâm (Chủ biên),

Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội 2002 Cuốn sách nghiên cứu khá công phu về thủ tục hành chính đi từ khái niệm, phân loại, ý nghĩa, đặc điểm đến thực tiễn việc cải cách thủ tục hành chính ở Việt Nam và có đi phân tích cải cách thủ tục hành chính ở một số lĩnh vực Đây là cuốn sách cung cấp nhiều tài liệu, luận cứ rất tốt để là cơ sở nghiên cứu đối với Luận văn

- Đổi mới cung ứng dịch vụ công ở Việt Nam, Đinh Văn Ân, Hoàng Thu

Hòa, (đồng chủ biên) Nxb Thống kê 2006 Cuốn sách đã nêu đầy đủ về khái niệm dịch vụ công, đánh giá được sự cung ứng dịch vụ công (có cả phần về thủ tục hành chính), và các giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa cung ứng các dịch vụ công ở Việt Nam Đặc biệt cuốn sách có nêu các giải pháp đơn giản hóa các TTHC thành lập các đơn vị cung ứng dịch vụ công

- Nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội, Đinh Thị Nguyên, luận văn thạc sỹ Luận văn tập trung

nghiên cứu cơ sở lý luận và tính pháp lý của việc đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội

- Quản lý nhà nước về cấp Giấy nhứng nhận quyền sử dụng đất từ thực trạng tỉnh Đăk Nông, Trần Mạnh Tuấn, luận văn thạc sỹ, năm 2017 Luận văn tập

trung nghiên cứu cơ sở lý luận và pháp lý của quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tại tỉnh Đăk Nông Từ đó, rút ra những điểm mạnh, những vấn đề còn khó khăn và tồn tại, đồng thời tìm hiểu những nguyên nhân của công tác quản lý nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Đăk Nông

Các công trình nghiên cứu nói trên tuy không trực tiếp nghiên cứu về Thủ

tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông nhưng cũng gợi mở những vấn đề có ý nghĩa, bổ ích cho tôi tiếp thu trong quá trình nghiên cứu làm Luận văn Tiếp tục đẩy mạnh cải cách TTHC trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông như thế nào để thực hiện tốt mục tiêu xã hội, phù hợp với điều kiện hiện

có và đúng quy luật vận động của xã hội là vấn đề cần có sự đầu tư nghiên cứu sâu sắc hơn nữa cả về lý luận và thực tiễn

3 Mục đích và nhiệm vụ của luận văn

3.1 Mục đích nghiên cứu

Đề xuất các giải pháp nhằm tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông

3.2 Nhiệm vụ của luận văn

- Hệ thống các vấn đề lý luận về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

- Phân tích, đánh giá thực trạng thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đang được triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh Đăk Nông

- Đề xuất một số giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

và đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận văn

Những vấn đề lý luận và pháp lý liên quan đến thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

- Việc thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ở tỉnh Đắk Nông từ năm 2014 đến năm 2018

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của luận văn

5.1 Cơ sở lý luận

Luận văn được thực hiện trên cơ sở quan điểm của chủ nghĩa Mác-Lê nin; quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách, pháp luật của nhà

nước về thủ tục hành chính và cải cách thủ tục hành chính

5.2 Phương pháp nghiên cứu của luận văn

Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp chung nhất trong công tác nghiên cứu Đề tài vận dụng phương pháp này trong việc xem xét đánh giá thực trạng bộ thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất ở tỉnh Đắk Nông

Ngoài ra vận dụng các phương pháp nghiên cứu khác như: Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, xử lý thông tin, thống kê, phân tích, so sánh…

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

6.1 Ý nghĩa về lý luận

Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách, pháp luật của nhà nước về thủ tục hành chính và cải cách thủ tục hành chính, thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

6.2 Ý nghĩa về thực tiễn của luận văn

Đề tài tập trung làm sáng tỏ thực trạng và đưa ra một số giải pháp góp phần cải cahs thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho các hộ gia đình, cá nhân và doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh Đăk Nông trong thời gian tới

Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tư liệu tham khảo cho các Đảng bộ, chính quyền tỉnh Đăk Nông trong việc nghiên cứu, ban hành và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính nói chung và thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất trên địa bàn tỉnh

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và kết luận đề tài gồm 3 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận và pháp lý trong thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất Chương 2: Thực trạng cấp giấy chứng nhận và thực hiện thủ tục hành chính

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông

Chương 3: Các giải pháp tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất từ thực tiễn tỉnh Đắk Nông

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ TRONG THỦ TỤC HÀNH CHÍNH TRONG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT 1.1 Khái niệm về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

1.1.1 Khái niệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ pháp lý giữa nhà nước với người

sử dụng đất, người sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về

đất đai

Từ khi có Luật Đất đai năm 1988, Luật Đất đai năm 1993 ra đời thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được đề cập và triển khai thực hiện Nhưng đến khi Luật Đất đai năm 2003 và đặc biệt là Luật Đất đai 2013 ra đời thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất thực sự mới được thể chế hoá trong Luật Đất đai và các Nghị Định Điều 48 Luật Đất đai năm

để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp” [27 Tr, 2]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước, đối với mỗi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa

văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và trang

bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm [12 Tr, 18]

Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các thông tin: Tên chủ sử dụng đất, sở hữu nhà Thửa đất đuợc quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất, ghi chú, mục sơ đồ thửa đất, số vào sổ và số cấp Giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi cấp GCN Thửa đất đuợc quyền sử dụng có các thông tin: về thửa đất số, tờ bản đồ

số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng

và nguồn gốc của thửa đất [13 Tr, 19]

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một nội dung quan trọng của hoạt động quản lý nhà nước về lĩnh vực đất đai, nhà ở nói chung, được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc sử dụng tổng hợp các biện pháp, phương pháp, các công cụ thích hợp tác động đến hành vi của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức, các cơ quan, đơn vị và người sử dụng đất ở, chủ sở hữu nhà ở tham gia vào quá trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở đảm bảo việc tuân thủ, thực hiện đúng quy định pháp luật tạo ra sản phẩm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà

ở, đáp ứng yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở của cá nhân, cũng như phục vụ tốt yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm toàn bộ các hoạt động từ khi tiếp nhận hồ sơ cho đến khi cấp giấy chứng nhận (bao gồm cấp lần đầu, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận) và đăng ký biến động về nhà ở đất ở (cập

nhật tăng giảm diện tích, cập nhật thay đổi về người sử dụng đất trên trang bổ sung giấy chứng nhận ) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Cấp giấy chứng nhận trong trường hợp này là tổng hợp của nhiều công đoạn, thủ tục như tiếp nhận, thụ lý, kiểm tra, xác minh, xác nhận, ký và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở cho cá nhân

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ bao gồm hoạt động cấp giấy chứng nhận: cấp lần đầu, cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận (chỉ là hoạt động tạo

ra sản phẩm là giấy chứng nhận, không bao gồm các hoạt động tiếp nhận, thụ

lý, kiểm tra, xác minh hồ sơ…, không bao gồm hoạt động đăng ký biến động) của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.1.2 Đặc điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Thứ nhất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện

Để đảm bảo việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thẩm quyền, Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Đối với những trường hợp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất, thì do cơ quan TN&MT cấp tỉnh thực hiện [13 Tr, 23]

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được cấp không đúng thẩm quyền thì không có giá trị pháp lý

Thứ hai, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền trên đất phải đúng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải được thực hiện theo thủ tục hành chính, được quy định trong pháp luật hành chính nó được phân biệt với thủ tục tố tụng tư pháp hay thủ tục lập pháp Thủ tục tố tụng tư pháp được hiểu là trình tự, thủ tục, các bước, các giai đoạn giải quyết một vụ án, trình tự thủ tục lập pháp được hiểu là trình tự, các bước các giai đoạn ban hành Hiến pháp, luật và các văn bản quy phạm pháp luật Thủ tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức các bước, các giai đoạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của bộ thủ tục hành chính về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Theo quy định của pháp luật hiên hành thì người yêu cầu cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất phải nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký tại UBND cấp xã và UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc theo quy định tại khoản 2, Điều

70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai năm 2013 hoặc có thể nộp trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc theo quy định tại Khoản 3 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [12 Tr, 36]

Thứ ba, hồ sơ đề nghị và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải đầy đủ theo quy định

Thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất do Chính phủ và UBND cấp tỉnh ban hành

là cơ sở pháp lý để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Hồ sơ đất đai là loại hồ sơ phải được lưu trữ vĩnh viễn, thông qua đó để nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai, là chứng cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất, là căn cứ pháp lý để

xử lý vi phạm trong giao đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Thú tư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà và

tài sản gắn liền trên đất được thực hiện thông qua việc nhà nước ban hành quyết định hành chính (cá biệt) để trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, nó được phân biệt với việc nhà nước cho thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, nó cũng được phân biệt với các quyết định do các cơ quan tiến hành tố tụng ban hành để giải quyết các vụ án

Quyết định giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là quyết định hành chính là đối tượng của quyền khiếu nại hành chính chính hoặc đối tượng của quyền khởi kiện vụ án hành chính

1.1.3 Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là quyền hạn được xác định bằng pháp luật cho các cấp hành chính trong việc ra quyết định giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất, xác lập quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

UBND cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền

sử dụng đất ở tại Việt Nam

Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ [27 Tr, 23]

Thời điểm từ năm 2009 đến ngày 31/3/2015 thẩm quyền ký Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký biến động thuộc Chủ tịch UBND huyện Kể từ ngày 01/4/2015 theo qui định của Luật Đất đai năm 2013 thẩm quyền ký Giấy chứng nhận có thay đổi: thẩm quyền ký Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai thuộc Giám đốc Sở Tài nguyên

và Môi trường, thẩm quyền ký Giấy chứng nhận cho các hộ gia đình, cá nhân thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng lần đầu thuộc Chủ tịch UBND huyện, được thể hiện theo bảng sau:

Bảng: 1.1.Thẩm quyền ký Giấy chứng nhận khi đăng ký đất đai

Thẩm quyền

ký GCN

Thời điểm

Đăng ký đất đai, cấp GCN lần đầu

Đăng ký biến động đất đai

2009-17/4/2015 Chủ tịch UBND huyện Chủ tịch UBND huyện

Từ ngày 18/4/2015 Chủ tịch UBND huyện Giám đốc Sở Tài

nguyên và Môi trường

(Nguồn: thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm, môi

trường, tài nguyên nước thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện, UBND cấp xã)

(Ban hành kèm theo Quyết định số 1012 /QĐ-UBND ngày 23 tháng 6 năm

2016 của Chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông) [45, tr 8]

1.1.4 Cơ sở pháp lý của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan

hệ pháp lý giữa nhà nước với người sử dụng đất, trình tự, thủ tục, điều kiện, đối

tượng và thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đúng quy

định của pháp luật hiện hành Các căn cứ trực tiếp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay là Luật Đất đai 2013, nghị định số 43/2014/ NĐ-CP, ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai; Thông tư số: 23/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014 của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư Số: 24/2014/TT-BTNMT, ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi

trường quy định về hồ sơ địa chính Ngoài ra còn những quy định của địa

phương mà chủ yếu là của HĐND và UBND tỉnh về cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Đối với tỉnh Đắk Nông ngày 15 tháng 10 năm 2013 UBND tỉnh đã ban hành Công văn số 4523/UBND-NN về việc đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; ngày 10 tháng 10 năm 2014 ban hành Kế hoạch quản lý

sử dụng 63,057 ha đất có nguồn gốc lấn chiếm rừng từ ngày 01 tháng 7 năm

2004 đến ngày 01 tháng 01 năm 2010 đã được UBND tỉnh thu hồi từ các nông, lâm trường giao về cho các địa phương quản lý Ban hành Bộ thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm, (ban hành kèm theo quyết định số

1012 /QĐ-UBND ngày 23 tháng 6 năm 2016 của chủ tịch UBND tỉnh Đắk Nông) Trong những năm 2016 đến 2018 UBND tỉnh Đăk Nông còn ban hành các quyết định về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai như:

- Quyết định số 1202/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo

đảm, môi trường, tài nguyên nước thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện, UBND cấp xã

- Quyết định số 1203/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm, môi trường, địa chất và khoáng sản, tài nguyên nước, khí tượng thủy văn, viễn thám, đo đạc bản đồ thuộc thẩm quyền quản lý của Sở Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 957/QĐ-UBND, ngày 07/6/2017 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền quản

lý chuyên ngành của Sở Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 958/QĐ-UBND, ngày 07/6/2017 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện

- Quyết định số 1589/QĐ-UBND, ngày 03/10/2017 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc ban hành quy định giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa liên thông trong lĩnh vực đất đai đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

cư

- Quyết định số 220/QĐ-UBND, ngày 06/02/2018 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường

- Quyết định số 1626/QĐ-UBND, ngày 16/10/2018 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc quy định trình tự, thời gian thực hiện đồng thời nhiều thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số 1925/QĐ-UBND, ngày 28/11/2018 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND các huyện, thị xã

- Quyết định số 1926/QĐ-UBND, ngày 28/11/2018 của UBND tỉnh Đắk Nông về việc công bố Danh mục thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường…

Chính vì vậy mà việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài việc phải tuân thủ các quy định của pháp luật còn phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch của các địa phương và sơ đồ giao đất

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải tuân thủ các nguyên tắc nhất định Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất Là những quy định có tính chất bắt buộc khi thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất và được quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 Theo Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang

sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp

mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người

sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013 [ 26 Tr, 32]

1.2 Khái niệm về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm thủ tục hành chính trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất

1.2.1.1 Khái niệm

Nói đến thủ tục là nói đến quy trình và cách thức giải quyết công việc Thực

tế, để thực hiện có hiệu quả một công việc nhất định cần tiến hành một loạt các hoạt động theo thứ tự trước sau và cách thức thực hiện từng bước theo những quy định chặt chẽ, thống nhất

Theo nghĩa chung nhất, thủ tục là phương thức, cách thức giải quyết công việc theo một trình tự nhất định, một thể lệ thống nhất, gồm một loạt nhiệm vụ liên quan chặt chẽ với nhau nhằm đạt được kết quả mong muốn

Hoạt động của các cơ quan nhà nước cần phải tuân theo pháp luật, trong đó

có những quy định về trình tự, cách thức sử dụng thẩm quyền của từng cơ quan để giải quyết công việc theo chức năng nhiệm vụ được giao Khoa học pháp lý gọi đó

là những quy phạm thủ tục Quy phạm này quy định về các loại thủ tục trong hoạt động quản lý nhà nước như: thủ tục lập pháp, thủ tục tố tụng tư pháp, thủ tục hành chính

Về mặt nguyên tắc, để tiến hành quản lý hành chính nhà nước có hiệu quả, cơ quan hành chính phải đảm bảo tuân thủ một cách nghiêm túc những quy tắc, chế

độ, phép tắc được pháp luật quy định Những quy tắc, chế độ, phép tắc đó chính là những quy định về trình tự, cách thức sử dụng thẩm quyền của cơ quan hành chính khi thực hiện chức năng quản lý hành chính công Những quy định trên còn được gọi là thủ tục hành chính

Vậy, thủ tục hành chính là trình tự, cách thức giải quyết công việc của cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền trong mối quan hệ nội bộ hành chính và mối quan hệ giữa cơ quan hành chính nhà nước với tổ chức công dân [23 Tr, 45] Thủ tục hành chính có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp và đời sống Nhân dân Thông qua thủ tục hành chính, các cá nhân, tổ chức thực hiện được quyền lợi,

nghĩa vụ của mình đồng thời các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước

Hoạt động quản lý hành chính nhà nước của các cơ quan hành chính nhà nước được thực hiện trên mọi lĩnh vực của đời sống xã hội từ chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội, giáo dục, y tế, quốc phòng, an ninh trong đó có quản lý nhà nước về đất đai

Trong quá trình thực hiện việc quản lý, các cơ quan hành chính nhà nước phải thực hiện rất nhiều các mối quan hệ, các công việc, giải quyết các mối quan

hệ và công việc hành chính nhằm phục vụ Nhân dân và doanh nghiệp Việc thực hiện rất nhiều các mối quan hệ, giải quyết các công việc hành chính phải được tiến hành theo một trình tự, thủ tục nhất định, đó là thủ tục hành chính

Trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, các cơ quan hành chính nhà nước, người có thẩm quyền phải giải quyết rất nhiều công việc thuộc nội dung quản lý nhà nước về đất đai như: Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Các công việc này phải được tiến hành theo một trình tự, thủ tục do pháp luật quy định đó là thủ tục hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:

Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng;

Thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất;

Thủ tục cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thi

hành quyết định thu hồi đất;

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ

quan hành chính;

Thủ tục xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản

gắn liền trên đất là một loại thủ tục hành chính về đất đai

Như vậy, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài

sản gắn liền trên đất là một loại thủ tục hành chính về đất đai, được hiểu là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho cá nhân, tổ chức

1.2.1.2 Đặc điểm thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Khác biệt với thủ tục lập pháp và thủ tục tố tụng tư pháp, thủ tục hành chính

về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất hính có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, được điều chỉnh bằng quy phạm thủ tục hành chính, là cơ sở pháp

lý cho các cơ quan nhà nước mà chủ yếu là các cơ quan hành chính thực hiện chức năng của mình

Thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là một bộ phận cấu thành của hệ thống quy phạm thủ tục hành chính (quy phạm hình thức), là toàn bộ các quy tắc pháp lý quy định

về trình tự, các bước thực hiện thẩm quyền của các cơ quan hành chính nhà nước trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất và thực hiện công vụ hành chính đối với các cơ quan, tổ chức và công dân Đó cũng chính là hệ thống các nguyên tắc quản lý nhà nước về đất đai, bắt buộc các cơ quan nhà nước cũng như các công chức phải tuân theo trong cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Là quy phạm thủ tục (quy phạm hình thức) có chức năng làm cho các quy phạm nội dung (Luật hành chính, Luật đất đai) được thực hiện trong thực tế Thiếu thủ tục này thì việc thực thi pháp luật đất đai sẽ gặp khó khăn, thậm chí không có khả năng đi vào đời sống thực tế

Hoạt động quản lý chủ yếu là hoạt động áp dụng pháp luật mà ở đó, hành vi

áp dụng pháp luật liên quan chủ yếu đến việc xác định tình trạng thực tế của vụ việc, lựa chọn quy phạm pháp luật tương ứng và ra quyết định về vụ việc đó Các hành vi áp dụng pháp luật này được tiến hành theo những thủ tục hành chính nhất định Như vậy nếu thiếu các thủ tục cần thiết thì quyền và nghĩa vụ của các bên

tham gia trong hoạt động quản lý nói chung và quản lý nhà nước về đất đai sẽ không được đảm bảo thực hiện Thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là một nhân tố bảo đảm cho sự hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất chặt chẽ, thuận lợi và đúng chức năng, thẩm quyền quản lý của cơ quan nhà nước, vì nó là chuẩn mực hành vi cho công dân và công chức nhà nước để họ tuân theo và thực hiện quyền, nghĩa vụ

Thứ hai, là trình tự thực hiện thẩm quyền trong hoạt động quản lý hành chính

nhà nước về đất đai

Xét trong quá trình giải quyết công việc của các cơ quan hành chính nhà nước về đất đai thì thủ tục hành chính là cách thức, trình tự mà các cơ quan hành chính nhà nước áp dụng để ban hành các quyết định trong quá trình quản lý kể cả việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật Trình tự này có thể từ dưới lên, từ cấp trên xuống mà cũng có những trình tự thực hiện song hành

Những phân tích trên có nghĩa là thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được phân biệt với thủ tục lập pháp và thủ tục tố tụng tư pháp

Thủ tục lập pháp là trình tự, cách thức xây dựng Hiến pháp và ban hành luật thuộc thẩm quyền của cơ quan lập pháp, thủ tục tố tụng tư pháp thuộc thẩm quyền của cơ quan tư pháp liên quan đến những hoạt động giải quết các vụ án, chẳng hạn như thủ tục điều tra, truy tố, xét xử,

Thứ ba, được ban hành và thực hiện bởi nhiều cơ quan và công chức nhà

nước, nhưng chủ yếu là các cơ quan hành chính là chủ thể có thẩm quyền, chức năng trong quản lý nhả nước về đất đai

Các quy phạm thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được quy định trong luật, trực tiếp là trong Luật đất đai do Quốc hội ban hành Trên cơ sở luật của Quốc hội, Chính phủ ban hành nghị định cụ thể hóa, hướng dẫn thực hiện thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất (Nghị định số: 43/2014/NĐ-CP) Bộ tài nguyên và Môi trường tự

mình hoặc phối hợp với các bộ có liên quan ban hành thông tư để hướng dẫn thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất trên phạm vi cả nước (Thông tư Số: 24/2014/TT-BTNMT

ngày 19 tháng 5 năm 2014, Quy định về hồ sơ địa chính) Ở các địa phương

UBND cấp tỉnh và cấp huyện căn cứ vào luật, văn bản của Chính phủ, thông tư của Bộ tài nguyên và Môi trường, tình hình thực tế tại địa phương để ban hành

bộ thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất và tổ chức thực hiên tại địa phương mình

Thứ tư, thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất mang tính mềm dẻo, linh hoạt

So với thủ tục tố tụng tư pháp, thủ tục lập pháp hay cả so với thủ tục xử lý vi phạm hành chính…, thì thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất linh hoạt và mềm dẻo hơn nhiều, nhưng vẫn phải đảm bảo tính thống nhất chặt chẽ và tính bắt buộc, yếu tố này đảm bảo cho việc áp dụng khá linh hoạt tùy vào tình hình thực tế và phù hợp với từng đối tượng cụ thể Ví dụ trong hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất không cần có Giấy chứng minh Nhân dân, sổ hộ khẩu, tuy nhiên để đảm bảo cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được chính xác thì cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu nộp thêm, hoặc người dân có thể nộp cả chứng minh Nhân dân, sổ hộ khẩu để tránh việc cấp nhầm, cấp sai địa chị, cấp trùng thửa…, vì những sai sót này xảy ra khá nhiều trong thực tế

1.2.3 Các nguyên tắc của thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Nguyên tắc của thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là hệ thống các quan điểm, tư tưởng xuyên suốt toàn bộ quá trình xây dựng và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất đòi hỏi các cơ quan và cá nhân phải tuân theo

Việc ban hành và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải tuân thủ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất, nguyên tắc pháp chế

Nguyên tắc này đòi hỏi việc ban hành thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải phù hợp với Hiến pháp, luật và văn bản của cơ quan nhà nước cấp trên, các quy định phải

có tính hệ thống, không chồng chéo, mâu thuẫn Việc ban hành phải đúng thẩm quyền việc tổ chức thực hiện phải đồng bộ, thống nhất, không có sự khác biệt mang tính vùng, miền, địa phương, đối tượng

Thứ hai, nguyên tắc khách quan

Nguyên tắc này đòi việc ban hành thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải khách quan, khoa học, loại bỏ tính chủ quan, phù hợp với điều kiện, hoàn cảnh thực tế, rõ ràng, đơn giản và có tính khả thi cao, không phải vì lợi ích của quản lý, không được sử dụng để phục vụ những mục đích mang tính chủ quan, áp đặt của chủ thể quản lý

mà nhằm phục vụ Nhân dân, khi cần thiết phải trưng cầu ý kiến của Nhân dân, trong quá trình tổ chức thực hiện phải đúc rút kinh nghiệm để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp

Thứ ba, nguyên tắc công khai, minh bạch

Theo nguyên tắc này thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải phải công khai hóa

để Nhân dân biết thực hiện và giám sát việc thực hiện của các cơ quan nhà nước và công chức Công khai các thủ tục hành chính là một trong những biện pháp để hạn chế nhũng nhiễu, vụ lợi dẫn đến tham nhũng vặt trong thi hành công vụ

Thứ tư, thực hiện thủ tục hành chính cũng cần nhanh chóng, kịp thời

Việc quy định thời hạn, thời hiệu thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất phải cụ thể cho từng vụ việc, từng giai đoạn và buộc các chủ thể thực hiện thủ tục, giải quyết dứt điểm đúng hẹn, tránh sự trì trệ, đùn đẩy trách nhiệm, gây phiền

hà và tốn kém cho Nhân dân

1.2.4 Vai trò của thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Thủ tục hành chính với tư cách là bộ phận của thể chế hành chính ngày càng có vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước Điều này không những có ý nghĩa vai trò to lớn trong hoạt động lập quy mà còn hết sức cần thiết để có nhận thức đúng đắn trong hoạt động quản lý nhà nước đặc biệt là trong tiến trình cải cách nền hành chính Thủ tục hành chính được quy định nhằm tạo ra trật tự trong hoạt động quản lý của các cơ quan Nhà nước khi tiến hành các hoạt động quản lý của mình Thủ tục hành chính là các quy phạm thủ tục của luật hành chính quy định cách thức tiến hành các hoạt động quản lý hành chính nên chúng tạo ra cơ sở và điều kiện cần thiết để các cơ quan quản lý nhà nước giải quyết các công việc của người dân theo luật định, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức và công dân Nếu không có thủ tục hành chính thì mọi chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước ban hành sẽ khó được thực thi Có thể nói thủ tục hành chính là công cụ và phương tiện để đưa pháp

luật vào đời sống

Vai trò của thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất được biểu hiện qua những khía cạnh cơ bản sau:

Là những tiêu chuẩn hành vi cho công dân và cán bộ, công chức, viên chức hành chính thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất, bảo đảm sự hoạt động chặt chẽ, thuận lợi, đúng chức năng của bộ máy hành chính

Là cơ sở pháp lý để kiểm tra, xử lý vi phạm trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất Là chứng

cứ pháp lý để thanh, kiểm tra, xử lý vi phạm và để giải quyết tranh cấp về đất đai

Thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất đảm bảo các quyết định hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai được đưa vào thực tế của đời sống xã hội

Đảm bảo cho các quyết định hành chính được thi hành thống nhất và có thể kiểm tra được tính hợp pháp và hợp lý của quyết định hành chính thông qua thủ tục hành chính;

Xây dựng thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất khoa học góp phần vào quá trình xây dựng và triển khai luật pháp, Giúp cho việc thực hiện nguyên tắc dân chủ trong quản lý đất đai, thể hiện trách nhiệm của nhà nước đối với Nhân dân;

Là sự biểu hiện trình độ văn hoá, mức độ văn minh của nền hành chính Nếu thiếu quy phạm thủ tục, các quy phạm nội dung khó được thực hiện

Tóm lại, thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là chiếc cầu nối quan trọng giữa cơ quan nhà nước với người sử dụng đất, khả năng làm bền chặt các mối quan hệ trong quá trình quản lý, làm cho nhà nước ta thực sự là “Nhà nước của dân, do dân và vì dân”

Chính vì lẽ đó, cải cách thủ tục hành chính không chỉ đơn thuần liên quan đến pháp luật, pháp chế mà còn là yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển chung của đất nước về chính trị, văn hóa, giáo dục và mở rộng giao lưu với các nước trên thế giới, để hội nhập vào nền kinh tế thế giới, việc cải cách thủ tục hành chính nói chung và cải cách thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất nói riêng là một đòi hỏi tất yếu

để hội nhập quốc tế thành công và phát triển đất nước

1.3 Các quy định pháp luật về thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

1.3.1 Quy định về thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Căn cứ điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự thủ tục thực hiện như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký

đất đai theo quy định tại Điều 8 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại Giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều

18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng

ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các Giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng;

- Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; Giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có); Trường hợp

có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án Nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế

Bước 2: Giải quyết hồ sơ

- UBND cấp xã có trách nhiệm:

+ Thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp; + UBND cấp xã xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ; Xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở UBND cấp xã trong 15 ngày

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; Xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào đơn đăng ký;

+ Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;

+ Chuẩn bị hồ sơ để Phòng tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

Bước 3: Trả kết quả

Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được cấp, trường hợp

hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho UBND cấp xã để trao cho người được cấp [3 Tr,8]

1.3.2 Quy định về thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất thì sẽ được cấp lại

Thủ tục được quy định như sau:

- Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở UBND cấp xã;

- Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ

sở UBND cấp xã, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính

và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ký quyết định hủy

Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã [3 Tr, 4]

1.3.3 Quy định về thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP, các trường hợp dưới đây sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp:

Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã được cấp trước ngày 10/12/2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng

Trình tự thực hiện:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp

huyện tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu

- Cơ quan tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ Trường hợp đã đầy đủ hồ sơ, cơ quan cấp

Giấy biên nhận cho đối tượng Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

- Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai

- Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã [3 Tr, 4,5]

1.3.4 Quy định về thủ tục xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Trong trường hợp chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…

mà đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất thì phải đăng ký và làm thủ tục xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận thủ tục được tiến hành như sau:

- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Chi nhánh văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh

- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa

03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ

sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

- Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc

kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai

- Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: + Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa

có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

+ Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất cho người nộp hồ sơ

+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã [3 Tr, 4,5]

Tiểu kết chương 1

Thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho cá nhân, tổ chức

Thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là bộ phận của thể chế hành chính ngày càng có vai trò quan trọng trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước nói riêng và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng, đặc biệt là trong tiến trình cải cách nền hành chính nhằm tạo ra trật tự trong hoạt động quản lý đất đai của các cơ quan nhà nước khi tiến hành các hoạt động quản lý của mình, nó tạo ra cơ sở và điều kiện cần thiết để các cơ quan quản lý nhà nước giải quyết các công việc của người dân theo luật định, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức và công dân, là công cụ và phương tiện để đưa pháp luật đất đai vào đời sống, thông qua việc thực hiện Thủ tục hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất để nhà nước kiểm soát được tính đúng đắn và xử lý các vi phạm trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất, là căn cứ pháp lý để gải quyết các tranh chấp về đất đai

Chương 2 THỰC TRẠNG CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ THỰC HIỆN THỦ TỤC HÀNH CHÍNH VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN TRÊN ĐẤT Ở

TỈNH ĐĂK NÔNG

2.1 Thực trạng cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông

2.1.1 Thực trạng đất đai của tỉnh Đắk Nông

Tỉnh Đắk Nông được thành lập vào ngày 1 tháng 1 năm 2004, theo Nghị quyết số 23/2003/QH11, ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội trên cơ sở chia tách tỉnh Đắk Lắk thành 2 tỉnh Đắk Lắk và Đắk Nông [28 Tr, 4]

Theo thống kê năm 2016 Tỉnh Đắk Nông có tổng diện tích tự nhiên

651.562 ha, trong đó:

+ Đất nông nghiệp Có diện tích là 592.997 ha, chiếm 91,01% tổng diện tích tự nhiên Trong đó đất trồng cây lâu năm là 19.997ha chiếm 30,7 % tổng diện tích Đất trồng cây hàng năm chủ yếu là đất trồng lúa, ngô và cây công nghiệp ngắn ngày; ngoài ra, diện tích đất nương rẫy còn khá lớn, đất lâm nghiệp

có rừng tổng diện tích là 374.387 ha, trong đó rừng tự nhiên là 366.988 ha, đất rừng trồng 7.357 ha, chiếm tỉ lệ không đáng kể 2,9%.Tỉ lệ che phủ rừng toàn tỉnh

là 57,5%

+ Đất phi nông nghiệp Diện tích 42.208 ha, chiếm 6,48% tổng diện tích

tự nhiên Trong đó:

+ Đất đô thị: Diện tích 13.009 ha chiếm 2%

+ Đất chưa sử dụng: Diện tích đến 01/01/2010 còn 16.356.97 ha, chiếm 2,2% diện tích tự nhiên, trong đó đất sông suối và núi đá không có cây rừng là 11.276 ha Còn lại khoảng 23.763 ha đất bằng, đất đồi núi và mặt nước chưa sử dụng, trong đó chủ yếu là đất đồi núi có 21.000 ha, diện tích đất bằng chưa sử dụng còn rất hạn hẹp Trong giai đoạn 2006-2010 đất chưa sử dụng đã được đưa vào sử dụng cho các mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, khai thác khoáng sản…

Theo quy hoạch, đến năm 2020 tỉnh Đắk Nông có 579.564 ha đất nông nghiệp, chiếm 89,04%; đất phi nông nghiệp là 65.368 ha, chiếm 10,04%; đất đô thị 18.359 ha, chiếm 2,82%

Đối với các khu chức năng, đến năm 2020, khu sản xuất nông nghiệp có 321.650 ha; khu lâm nghiệp 257.915 ha; khu bảo tồn thiên nhiên và đa dạng sinh

học 46.014 ha; khu phát triển công nghiệp 1.056 ha; khu đô thị 18.359 ha; khu thương mại - dịch vụ có 735 ha; khu dân cư nông thôn có 23.300 ha

Từ năm 2016-2020 có 20.422 ha đất nông nghiệp được chuyển sang phi nông nghiệp; 59 ha chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất trong nội bộ đất nông nghiệp [29 Tr, 4]

Chính phủ yêu cầu UBND tỉnh Đắk Nông tổ chức thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020), trong đó rà soát điều chỉnh quy hoạch của các ngành, lĩnh vực, các địa phương trong tỉnh có sử dụng đất cho thống nhất với điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) của tỉnh; việc tổ chức thực hiện điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải thống nhất chặt chẽ đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh trên địa bàn

tỉnh [16 Tr, 3]

Hình 2.1: Bản đồ hành chính tỉnh Đắk Nông

(Nguồn: Nhà xuất bản Tài nguyên - Môi trường)

2.1.2 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông từ năm 2014 đến 2018

Căn cứ tình hình thực tế của tỉnh, thực hiện Nghị quyết số 30/ 2012/ NQ-QH, ngày 21 tháng 6 năm 2012 của Quốc hội khóa XIII, để thực hiện việc đẩy nhanh công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh

Đắk Nông, ngày 15 tháng 10 năm 2013 UBND tỉnh đã ban hành Công văn số 4523/UBND-NN về việc đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn toàn tỉnh; ngày 10 tháng 10 năm 2014 UBND tỉnh ban hành kế hoạch quản lý sử dụng 63,057 ha đất có nguồn gốc lấn chiếm rừng từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến ngày 01 tháng 01 năm 2010 đã được UBND tỉnh thu hồi

từ các nông, lâm trường giao về cho các địa phương quản lý Trên cơ sở sự chỉ đạo và các văn bản của UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường đã có các công văn về việc đẩy nhanh tiến độ thực hiện kế hoạch 437/KH-UBND về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho cá nhân và tổ chức

Cụ thể theo báo cáo của Sở TN&MT tỉnh Đắk Nông từ năm 2014 đến hết năm 2018 tỉnh đã tiến hành cấp mới, cấp đổi, cấp lại 19.932.125 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu và tài sản gắn liến với đất, trên diện tích 79.728 ha, cụ thể theo bảng thống kê sau:

Bảng 2.1 Kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Đăk Nông từ 2014 - 2018

(Nguồn báo cáo của Sở TN&MT tỉnh Đắk Nông năm 2018)

Cũng theo báo cáo của Sở TN&MT tỉnh Đắk Nông thì tính đến cuối tháng

12 năm 2018, toàn tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân đạt 99% kế hoạch và đạt hơn 100% diện tích đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hiện còn 23.000 ha đất đủ điều kiện đang được các địa phương tiến hành đo đạc và thực hiện cấp Giấy chứng nhận

Đáng chú ý như huyện Đắk R’lấp: đạt 123,26%; Tuy Đức: 118,65%, thị

xã Gia Nghĩa: 111,88%; Đối với các tổ chức thì đến tháng 12/2018 cấp Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được trên 24.500 ha cho hơn 800 tổ chức, nâng tổng diện tích đất đã cấp lên 353.465 ha, đạt 97,55%

Tuy nhiên, hiện toàn tỉnh cũng có gần 63.000 ha đất có nguồn gốc từ đất rừng, người dân canh tác, sử dụng ổn định nhiều năm, nhưng chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây cũng là một trong những khó khăn lớn nhất của tỉnh trong việc thực hiện mục tiêu đến hết năm 2020, Đăk Nông phải

cơ bản hoàn thành việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức và cá nhân [29 Tr, 4]

Hình 2.2 Đoàn đại biểu Quốc hội và Ban pháp chế HĐND tỉnh giám sát thực tế về hiện trạng sử dụng đất tại xã Quảng Sơn ( huyện Đắk Glong )

(Nguồn: Báo Đắk Nông số ra ngày 20/12/2017)

2.2 Thực trạng thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất ở tỉnh Đắk Nông

Thực hiện thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất là việc các cơ quan nhà nước, cán bộ, công chức người có thẩm quyền trong cơ quan nhà nước, cá nhân tổ chức có liên quan tuân thủ, chấp hành các quy định về trình tự, thủ tục, các bước, các giai đoạn

do pháp luật quy định trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất, bao gồm thực hiện thủ tục cấp mới, cấp lại, cấp đổi và xác nhận thay đổi GCN

2.2.1 Thực hiện quy định về thủ tục cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và Luật đất đai năm 2013 thì những trường hợp sau đây phải được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất;

- Tạo thửa đất mới do hợp nhiều thửa đất thành một thửa;

- Tạo thửa đất mới trong trường hợp chuyển quyền một phần thửa đất, chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, Nhà nước thu hồi một phần thửa đất, người sử dụng đất đề nghị tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép;

- Ranh giới thửa đất bị thay đổi khi thực hiện kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thực hiện quyết định của

cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức; thực hiện văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật; thực hiện việc xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh; thực hiện quyết định hành chính giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, thực hiện bản án hoặc quyết định của Tòa án Nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; thực hiện văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp pháp luật; thực hiện việc chia tách quyền sử dụng đất theo văn bản phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung [26 Tr, 23]

Để đảm bảo thực hiện tốt việc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền trên đất cho cá nhân, tổ chức trên địa bàn tỉnh Ngày 01 tháng 12 năm 2015 Chủ tịch Uy ban Nhân dân tỉnh Đắk Nông đã ban hành Quyết định số: 1927/QĐ-UBND về việc công bố thủ tục hành chính thuộc lĩnh vực đất đai, giao dịch bảo đảm thuộc thẩm quyền giải quyết của sở Tài nguyên

và Môi trường tỉnh đắk nông và ngày 07 tháng 6 năm 2017 Chủ tịch Ủy ban Nhân

dân tỉnh Đắk Nông đã ban hành Quyết định số 958/QĐ-UBND về việc công bố

thủ tục hành chính sửa đổi, bổ sung lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện

Theo quy định của Luật đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Quyết định Số: 958/QĐ-UBND, ngày 07 tháng 6 năm 2017 của Chủ tịch UBND tỉnh Đắk