BÀI TẬP VÀ ĐÁP ÁN CHI TIẾT MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Một lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m2 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, không có tranh chấp, sử dụng ổn định, hiện trạng đất đang sử dụng là đất ở. Giá chuyển nhượng đối với đất ở có đầy đủ giấy tờ hợp pháp ở vị trí tương tự lô đất trên là 1.500.000 đm2. Giá đất theo quy định của UBND địa phương là 1.000.000 đm2. Hạn mức đất ở khu vực trong khu vực này là 150m2. Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức và phải nộp 100% tính theo giá đất do Nhà nước quy định đối với diện tích vượt hạn mức.
Học viện tài Bộ môn định giá tài sản -*** - tập Môn học định giá tài sản (dùng cho lớp phụ - học ĐVHT) Hà nội - 08 2005 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản I Phơng pháp so sánh trực tiếp: Bài số 1: ớc tính giá trị lô đất A B với liệu sau đây: - Diện tích hai lô đất 375 m Lô đất A có chiều rộng mặt tiền m, chiều sâu 75 m Các chiều tơng ứng lô đất B 25 m 15 m - Giá chuyển nhợng thực tế đất mặt đờng khu vực với lô đất có diện tích khoảng 75 m (5mx15m) 1.tr đ/m2, không mặt đờng 0.6 tr.đ/m2 A 75 m B m 15 m 25 m Bài số 2: Lô đất cần thẩm định giá đất giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất nhng đợc quyền địa phơng xác nhận Học viện Tài - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bộ Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản sử dụng phù hợp với quy hoạch, tranh chấp, có diện tích 100 m2 Giá chuyển nhợng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tơng tự 3.000.000đ/m2 Giá theo quy định UBND địa phơng 2.000.000 đ/m2 Hạn mức đất trờng hợp giao đất theo UBND địa phơng quy định tối đa 150 m2 Theo qui định hành ngời sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 50 % tiền sử dụng đất tính theo giá địa phơng quy định -Bµi sè 3: Mét lô đất cần thẩm định giá có diện tích 500m giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không thuộc diện lấn chiếm đất công, tranh chấp, sử dụng ổn định, trạng đất sử dụng đất Giá chuyển nhợng đất có đầy đủ giấy tờ hợp pháp vị trí tơng tự lô đất 1.500.000 đ/m2 Giá đất theo quy định UBND địa phơng 1.000.000 ®/m2 H¹n møc ®Êt ë khu vùc khu vùc 150m2 Khi xin giấy chứng nhận QSD đất, ngời sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất diện tích hạn mức phải nộp 100% tính theo giá đất Nhà nớc quy định diện tích vợt hạn mức Học viện Tài - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bộ Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản Bài số 4: ứớc tính giá thị trờng biệt thự Sao Mai với thông tin sau: - Biệt thự Sao Mai đợc xây dựng diện tích đất 400 m 2, hợp pháp quyền BĐS - Biệt thự A nằm bên cạnh biệt thự Sao Mai, giống biệt thự Sao mai nhiều mặt, vừa bị án phát với số tiền 400.000.000 đ - Biệt thự B mặt đờng với biệt thự Sao Mai nhng có thêm phần sân vờn trị giá 40.000.000 đ, hợp pháp quyền BĐS, vừa đợc bán với điều kiện: trả làm đợt, đợt cách năm Trong đó, trả lần đầu 300.000.000đ, đợt hai 265.000.000đ, đợt ba 228.000.000đ, đợt bốn 188.956.800đ, đợt cuối 169.389.793đ - Biệt thự C có diện tích vị trí tơng tự biệt thự Sao Mai, nhng nội thất 20.000.000đ, giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định trớc năm 1985, vừa đợc bán với giá 560.000.000 đ - Theo quy định hành: + Giá đất Nhà nớc quy định đờng 1.000.000 đ/m2 + Hạn mức sử dụng đất theo quy hoạch 200 m2 + Tiền thu sử dụng đất phải nộp cho Nhà níc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt tính 50% giá đất Nhà n- Học viện Tài - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bộ Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản ớc quy định diện tích đất hạn mức 100% diện tích đất vợt hạn mức + Lãi suất tiền gửi Ngân hàng kỳ hạn năm 6%/năm; năm 7%/năm; năm 8%/năm; năm 9%/năm - Các yếu tố khác ảnh hởng đến giá trị BĐS coi nh tơng đồng - Häc viện Tài - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bộ Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản II Phơng pháp đầu t Bài số 5: Một bất động sản mua cách năm tiền vay 500.000 USD với lãi suất 12% năm Hãy tính số tiền phải trả lần sau năm vay? Bài số 6: Giá trị quyền nhận đợc thu nhập 1USD, 200 USD cách liên tục thời gian năm, năm năm bao nhiêu? với giả thiết bạn tạo tỷ suất sinh lời 10%/năm số tiền mà bạn có? Bài số 7: Một bất động sản đợc mua với giá 6.000.000 USD Số tiền 2.000.000 USD đợc chi để làm đờng chi phí phát triển khác Trong năm tiếp theo, bất động sản không đa lại nguồn thu nhập Hãy cho biết, tổng chi phí vào bất động sản vào cuối năm thứ nguời mua bao nhiêu? Giả thiết tỷ suất sinh lời mà ngời mua yêu cầu 15%? Bài số 8: Một đồn điền trồng lấy gỗ đạt đến kỳ trởng thành 50 năm Chi phí ban đầu cho việc gieo trång lµ 3.000 USD/ Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bộ Học viện Tài - Khoa QTKD Bộ môn Định giá tài sản Chi phí chăm sóc bình quân hàng năm ớc tính 200 USD/ha Yêu cầu: ớc tính tổng phí tổn cho trởng thành? ớc tính giá trị hành khoản đầu t này? Biết rằng, lãi suất yêu cầu số vốn đầu t 18%, chi phí gieo trồng phát sinh vào đầu năm thứ Bài số 9: Mức tiền cho thuê bất động sản 40.000 USD/ năm, năm trả lần thời hạn 30 năm Thoả thuận đợc ký hợp đồng là: sau năm ngời cho thuê phải bỏ tiền để xây lại cầu thang với chi phí 10.000 USD, sau năm sửa chữa lại hệ thống điều hoà không khí hết 20.000 USD, sau năm phải xây lại tờng bao với phí tổn ớc tính 5.000 USD Yêu cầu: Hãy ớc tính giá trị quyền cho thuê bất động sản, với giả thiết rằng: bình thờng ngời cho thuê có khả tạo tỷ suất sinh lời số vốn đầu t 13% năm? Dự tính sau năm chủ sở hữu bán bất động sản với giá 350.000 USD Hãy cho biết giá trị quyền sở hữu vĩnh viễn bất động sản này, với giả thiết 13% năm tỷ suất sinh lời trung bình thị trờng vốn đầu t? Học viện Tài - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bé Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Bé môn Định giá tài sản Bài 10: Công ty VINACO vừa mua lại t nhân lô đất với giá 1.800 tr đồng Dự đoán giá lô đất tăng 15% năm Yêu cầu: Ước tính giá thị trờng lô đất sau năm? Ước tính giá thị trờng lô đất sau năm? Ước tính thời gian giá trị lô đất tăng gấp đôi? Trong giá trị lô đất tăng gấp đôi, tốc độ tăng giá 10% năm? Bài 11: Ông John xem xét khả mua BĐS sở hữu vĩnh viễn cho thu nhập tiền cho thuê năm 79.000 USD Chi phí quản lý thờng xuyên vào khoảng 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thờng vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phơng cho thấy nhà đầu t sẵn sàng chấp nhận lãi suất rủi ro 6,5% Yêu cầu: t vấn cho ông John mức giá chấp nhận BĐS Học viện Tài - Khoa QTKD môn Định giá tài sản Bộ Học viện Tµi chÝnh - Khoa QTKD Ngun Minh Hoµng Bé môn Định giá tài sản TS III Phơng pháp chi phí giảm giá: Bài số 12: Bất động sản nhà cổ xuống cấp, có diện tích đất 60 m2, diện tích sàn xây dựng 150 m2 Có chứng thị trờng việc bán mảnh đất trống tơng tự với giá 20.000.000đ/m2 Chi phí thay nhà tính theo mặt giá thời điểm hành ớc tính 2.500.000đ/m2 sàn xây dựng Yêu cầu: Ước tính giá trị bất động sản Biết tuổi thọ kinh tế nhà 60 năm, tuổi kinh tế lại 20 năm Bài số 13: Ước tính giá trị bất động sản A dựa thông tin sau: Tài liệu bất động sản A: - Diện tích đất 300 m2, có đầy đủ pháp lý quyền sử dụng đất - Công trình xây dựng đất: nhà tầng, kết cấu bê tông cốt thép, diện tích sàn xây dựng 120 m2 - Hao mòn kết cấu chính: móng 32%, tờng 44%, sàn 36%, mái 44% Các thông tin có liên quan: + Một lô đất trống bên cạnh diện tích 250 m giấy tờ hợp lệ quyền sử dụng đất, tranh chấp, sử dụng ổn định vừa đợc bán với giá 225.000.000 đ Theo quy định hành, ®Ĩ ®ỵc cÊp giÊy chøng nhËn qun sư dơng ®Êt, ngời sử dụng phảt nộp tiền sử dụng đất 100% giá đất Nhà nớc quy định toàn bé diƯn tÝch Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD 10 Ngun Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS + Giá đất quy định Nhà nớc vị trí 1.200.000 đ/m2 + Tỷ lệ giá trị kết cấu tổng giá trị công trình: móng 8%; tờng 18%; sàn 16%; mái 14% + Đơn giá xây dựng nhà có kết cấu tơng tự 1.500.000 đ/m2 + Chi phí khắc phục tình trạng lạc hậu bếp 13.000.000 đ iV Phơng pháp thặng d: Bài số 14: Có tài liệu mảnh ®Êt trèng, nh sau: - DiÖn tÝch (10.000 m2) Giá chuyển quyền sử dụng đất sau hoàn chỉnh việc đầu t hạ tầng kỹ thuật khu vực với lô đất có quy mô dới 100 m2 vào khoảng 1.tr đ/m2 - Theo quy định quyền địa phơng: tỷ lệ đất đợc phép xây dựng công trình 60% diện tích mảnh đất - Nhà đầu t dự kiến phân chia mảnh đất thành 60 lô để bán Chi phí đầu t cho hạ tầng kỹ thuật vào mảnh đất tính bình quân hết 0.2tr đ/m2 Thuế thu nhập nhà đầu t phải nộp 300 trđ, lãi dự kiến khoảng 600.tr đ Yêu cầu: Cho biết nhà đầu t mua mảnh đất trống với giá bao nhiêu? Bài số 15: Ước tính giá trị BĐS dựa tài liƯu sau: 10 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD 11 Ngun Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS - Ngoài đất đai, BĐS bao gồm nhà cũ Thẩm quyền đợc phép dỡ bỏ nhà cũ để xây cửa hàng tầng1 văn phòng tầng - Diện tích sàn xây dựng 7.000 m2 - Hai tầng dùng làm văn phòng cho thuê có diện tích sàn xây dựng cho thuê tầng 900 m2 - Dự kiến thời gian xây dựng hoàn tất thủ tục cho thuê năm Sau phát triển, cửa hàng cho thuê với mức giá 20.000USD/năm, văn phòng 10USD/m2/năm - Tỷ suất sinh lời trung bình ngành xây dựng mua bán nhà đất 20%, dịch vụ cho thuê BĐS 6% - Toàn chi phí đầu t nguồn vay ngân hàng với lãi suất 10%/năm Trong đó, chi phí xây dựng vay nửa giai đoạn phát triển - Các chi phí cho trình phát triển, bao gồm: + Chi phí cho việc phá bỏ nhà cũ dọn mặt bằng: 2.800USD + Chi phí xây dựng: Chi phí nguyên nhiên vật liệu nhân công trực tiếp: 30USD/m2 Chi phí thiết kế giám sát thi công chiếm 12% chi phí xây dựng + Chi phí quảng cáo môi giới cho thuê BĐS chiếm 3% giá trị BĐS 11 Học viện Tài - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viện Tài - Khoa QTKD 12 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS + Chi phí pháp lý chuyển QSD BĐS khoảng 20% tiền thu năm + Chi phí pháp lý mua đất khoảng 4% giá đất - 12 Häc viƯn Tµi - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viện Tài - Khoa QTKD 13 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS V Các dạng tổng quát Bài số 16: Một ngời trả 10.000 USD để mua mảnh đất, xây nhà hết 40.000 USD Chi phÝ lµm vên hoa quanh nhµ hÕt 3.000 USD Vì không gửi tiền vào ngân hàng nên ngời 2.500USD tiền lãi tháng kể từ đầu t mua đất xây xong nhà Yêu cầu: Bằng phơng pháp chi phí tính xem ngời phải bán nhà với giá hoà vốn với khoản tiền lãi lẽ nhận đợc gửi tiền vào ngân hàng? Khi nhà vừa hoàn thành có công ty lớn tuyên bố xây nhà máy gần đó, làm tăng mạnh nhu cầu nhà khu vực Giá bán nhà tơng tự khoảng 75.000 USD Vậy ngời nên định giá nhà nh nào? Hãy cho nhận xét giá trị tài sản tính theo chi phí giá trị thị trờng? Bài số 17: Một nhà có mặt đờng mét, chiều sâu 12 mét xem xét cho thuê Mức giá cho thuê đòi nhà giống nh gần ®ã cã bỊ réng mÐt, s©u 12 mÐt võa cho thuê với giá 18 triệu đồng năm 13 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Ngun Minh Hoµng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viện Tài - Khoa QTKD 14 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Định giá Doanh nghiệp Bài số 18: Thẩm định viên tiến hành đánh giá thực trạng nhà máy Hiện thời nhà máy lỗ năm triệu USD Nếu đóng cửa nhà máy phải bỏ triệu USD để chi phí cho việc đóng cửa Có phơng án khác bỏ 10 triệu USD để đại hoá nhà máy Theo phơng án này, năm nhà máy thu đợc khoản tiền ròng 500.000 USD Giả sử số thu tiếp tục vô hạn định (cũng nh khoản lỗ triệu USD kéo dài vô hạn không làm cả) Theo Anh (Chị) nên chọn phơng án nào? -Bµi số 19: Công ty Kaphoter có 100 cổ phần, cấu sở hữu nh sau: Cổ đông Số cổ A 47 B 21 C 10 D E F G Tỉng céng 100 phÇn 14 Häc viƯn Tài - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viện Tài - Khoa QTKD 15 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Yêu cầu: Trên quan điểm cổ đông A, cho biết ông ta bỏ số tiền để nhận thêm 5% quyền kiểm soát công ty? Biết rằng: giá trị cổ phiếu thay đổi phần trăm kiểm soát thay đổi, cụ thể nh sau: - Giá trị 52% quyền kiểm soát là: 25 USD/ cổ phần - Giá trị 47% quyền kiểm soát là: 15 USD/ cổ phần - Giá trị 5% quyền kiểm soát là: USD/ cổ phần Cổ đông E muốn bán cổ phần Hãy cho biết mức giá làm sở để cổ đông A E đàm phán với nhau? Bµi sè 20: Công ty cổ phần ABC lu hành 100.000 cổ phiếu, giá bán thị trờng 120.000 đ/cp Lợi nhuận sau thuế dành trả lợi tức cổ phần cho cổ đông năm N 540 triệu đồng: Trong năm tới dự tính mức trả lợi tức cổ phần cho cổ đông tăng với tỷ lệ 2%/ năm Tỷ suất lợi nhuận trung bình vốn đầu t thị trờng đợc xác định 10%/năm Yêu cầu: Trên quan điểm nhà đầu t thiểu số ớc tính giá trị thực cổ phần công ty ABC cho nhận xét mức giá cổ phiếu ABC giao dịch thị trờng? Giả định rằng, cổ phiếu tơng ứng với cổ phần Ông John bà Rosie xem xét hội đầu t vào công ty ABC Tỷ suất sinh lời đòi hỏi tối thiểu «ng John lµ 15 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD 16 Ngun Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS 8%, bà Rosie 12% Hãy cho biết định hai ngời giá cổ phiếu công ty hạ xuống mức 68.850 đ/cp 60.000đ/cp? Bài số 21: Doanh nghiệp X có tài liệu sau: + Bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N Đơn vị tính: 1.000.000 đồng Số Tài sản tiề n A TSLĐ đầu t 500 ngắn hạn 30 Tiền 120 Chứng khoán ngắn 100 hạn 250 Các khoản phải thu 1500 Hàng tồn kho 500 B TSCĐ đầu t dài 200 hạn 220 Giá trị lại TSCĐ 400 TSCĐ thuê tài 180 Đầu t chứng khoán vào công ty B: (2200 cổ phiếu) Góp vốn liên doanh TSCĐ cho thuê Tổng tài sản 200 Nguồn vốn A Nợ phải trả Vay ngắn hạn Các khoản phải trả Vay dài hạn Số tiền 600 160 40 400 14 B Ngn vèn chđ 00 së h÷u 1250 Nguån vèn kinh 150 doanh L·i cha ph©n phèi Tổng nguồn vốn 200 + Việc đánh giá lại toàn tài sản doanh nghiệp cho thấy có thay đổi nh sau: 16 Học viện Tài - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viện Tài - Khoa QTKD 17 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS 1- Một số khoản phải thu khả đòi đợc 40 triệu đồng Số lại đợc xếp vào dạng khó đòi Công ty mua bán nợ cho biết họ sẵn sàng mua lại khoản với số tiền 30% giá trị khoản tín dơng 2- Nguyªn vËt liƯu tån kho kÐm phÈm chÊt, theo kết đánh giá lại giảm 30 triệu đồng 3- TSCĐ hữu hình đánh giá lại theo giá thị trờng tăng 150 triệu đồng 4- Doanh nghiệp X phải trả tiền thuê TSCĐ 10 năm, năm 20 triệu đồng Muốn thuê TSCĐ với điều kiện tơng tự nh thời điểm hành thờng phải trả 25 triệu đồng năm 5- Giá chứng khoán công ty B Sở giao dịch chứng khoán thời điểm đánh giá 105.000 đồng/ cổ phiếu 6- Số vốn góp liên doanh đợc đánh giá lại tăng 20 triệu đồng 7- Theo hợp đồng thuê tài sản, ngời thuê phải trả dần 20 năm, năm trả lợng tiền 10 triệu đồng + Tỷ suất lợi nhuận vốn trung bình thị trờng 20% Yêu cầu: Ước lợng giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp giá trị tài sản Bµi sè 22: 17 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Ngun Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD 18 Ngun Minh Hoµng Bộ môn Định giá tài sản TS Xác định giá trị doanh nghiệp A dựa tài liệu sau: Trích bảng cân đối kế toán ngày 31/12/N: - Giá trị TSLĐ: 3.500 tr đồng - Nguyên giá TSCĐ: 12.000 tr đồng Trích báo cáo kết kinh doanh 31/12/N: - Lợi nhuận trớc thuế: 1.100 tr đồng - Thuế suất thuế TNDN 28% Số tiền trích khấu hao hàng năm 1.200 triệu đồng, lợi nhuận sau thuế thu nhập tăng bình quân 2% năm Doanh nghiệp tiếp tục hoạt động thêm năm ớc tính, sau doanh nghiệp chấm dứt hoạt động giá trị lý TSCĐ thu hồi đợc 4% nguyên giá, giá trị TSLĐ thu hồi toàn lần dự án kết thúc Tỷ suất sinh lời trung bình vốn thị trờng 10%/năm Bµi sè 23: Cã tài liệu sau doanh nghiệp X: Trích báo cáo kết kinh doanh năm gần nhất: Đơn vị tính: 1.000.000 đ Chỉ tiêu Doanh thu Giá vốn hàng bán Chi phí bán hàng Chi phí quản lý Lợi nhuận từ hoạt động kinh N2 2.100 990 210 250 650 N–1 2.300 1.110 220 250 720 N 2.500 1.220 240 260 780 doanh 6.Lỵi nhn tõ HĐTC lợi nhuận 203 162 132 khác 7.Tổng lợi nhuËn tríc thuÕ 853 882 912 18 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Ngun Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD 19 Ngun Minh Hoµng Bộ môn Định giá tài sản 8.Thuế thu nhập phải nép (32%) Lỵi nhn sau th TS 273 282 292 580 600 620 Các thông tin bổ sung: - Các khoản thu nhập từ hoạt động tài hoạt động khác phát sinh mang tính bất thờng, khả dự báo doanh nghiệp - Doanh nghiệp cuối chu kỳ đầu t, khấu hao không đáng kể - Kết điều tra trắc nghiệm cho thấy chuyên gia kinh tế đánh giá trọng số sinh lời năm: N-2; N-1 N so với tơng lai lần lợt là:1; - Chi phí sử dụng vốn trung bình thị trờng 12%/năm Yêu cầu: Ước tính giá trị doanh nghiệp theo phơng pháp hoá lợi nhuận Bài số 24: ABC công ty cổ phần có uy tín cao, chứng khoán đợc niêm yết thị trờng tài lớn giới, báo cáo kết kinh doanh ngày 31/12/N, nh sau: Đơn vị: 1.000.000 đ Chỉ tiêu Doanh thu 2.Giá vốn hàng bán 3.Chi phí bán hàng 4.Chi phí quản lý doanh nghiệp 5.Lợi nhuận trớc thuế l·i vay 19 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản Số tiỊn 12.474 9.208 695 704 1.867 TS Häc viƯn Tµi - Khoa QTKD 20 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản 6.Lãi tiền vay 7.Lợi nhuận trớc th 8.Th thu nhËp 9.Lỵi nhn sau th 10.Lỵi tøc cổ phần 11.Lợi nhuận để lại 12.Lợi tức cổ phần TS 256 1.611 644 967 450 517 0.045 Yêu cầu: Giả định thị trờng tài giới hoạt động ổn định, Nhà nớc kiểm soát đợc yếu tố đầu cơ, chi phí hội trung bình vốn thị trờng 12%/ năm Hãy xác định mức giá giao dịch có thĨ nhÊt vỊ cỉ phiÕu thêng cđa c«ng ty ABC, khi: 1- Công ty ABC theo đuổi sách chi trả lợi tức cổ phần không đổi, ABC phát hành cổ phiếu thờng, cổ phiếu u đãi 2- Công ty ABC cam kết trả lợi tức cổ phần tăng đặn mức 2%/năm 20 Học viện Tài - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Học viện Tài - Khoa QTKD 21 Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Tài liệu tham khảo Ban Vật giá Chính phủ, Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2000, Nxb Thµnh Hå ChÝ Minh, 2003 Ban Vật giá Chính phủ Văn phòng thẩm định giá ÔX-TR ÂY-LIA, Nguyên tắc thực hành thẩm định giá, Chơng trình đào tạo thẩm định giá giai đoạn I vµ II, Thµnh Hå ChÝ Minh - Hµ Néi, năm 2000, 2001 Tiến sĩ Nguyễn Minh Hoàng (2005), Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp, Nxb Thống kê, Hà nội Kiến thức kinh doanh (1990), Đánh giá xí nghiệp, Nxb Licosaxuba Luận án TS Phạm Thị Ngọc Mỹ: giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới, 2003 Nguyễn Hải Sản (1999), Đánh giá doanh nghiệp, Nxb Tài chính, Hà Nội Đỗ Văn Thận (1996), Đánh giá giá trị doanh nghiệp, Nxb T.P Hồ Chí Minh Đoàn Văn Trờng, Các phơng pháp thẩm định giá trị bất động sản, Nxb Khoa học kỹ thuật, 1999 Đoàn Văn Trờng, Các phơng pháp thẩm định giá trị máy mãc thiÕt bÞ, Nxb Khoa häc kü thuËt, 2004 10 Trần Ngọc Thơ (1996), Những phơng pháp định giá doanh nghiƯp nỊn kinh tÕ thÞ trêng ë ViƯt Nam, Ln 21 Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS Häc viƯn Tµi chÝnh - Khoa QTKD 22 Ngun Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS án PTS khoa học kinh tế, Trờng Đại học kinh tế T.P Hồ Chí Minh 11 Các văn pháp quy: Pháp lệnh giá 2002; Luật Đất đai 2003 12 Véronique Bessiere et Olivier Coispeau (1992), L'e'valuation des Entreprises, Collection Dirig'ee par Charles de La Baume HVTC, ngµy 20/08/2005 22 Häc viƯn Tµi - Khoa QTKD Nguyễn Minh Hoàng Bộ môn Định giá tài sản TS ... 1,5% thu nhập hàng năm Các chi phí giao dịch ban đầu ngời mua phải bỏ để hoàn tất việc mua bán theo kinh nghiệm thờng vào khoảng 2,75% giá trị giao dịch Những giao dịch địa phơng cho thấy nhà đầu... trả lần sau năm vay? Bài số 6: Giá trị quyền nhận đợc thu nhập 1USD, 200 USD cách liên tục thời gian năm, năm năm bao nhiêu? với giả thiÕt r»ng b¹n cã thĨ t¹o tû st sinh lời 10%/năm số tiền mà... cầu: Ước tính giá thị trờng lô đất sau năm? Ước tính giá thị trờng lô đất sau năm? Ước tính thời gian giá trị lô đất tăng gấp đôi? Trong giá trị lô đất tăng gấp đôi, tốc độ tăng giá 10% năm? Bài