(NB)Bài giảng Ước lượng chi phí xây dựng được trình bày với các nội dung: Mục đích, phương pháp ước lượng, các câu hỏi thảo luận. Để nắm vững nội dung chi tiết bài thảo luận mời các bạn cùng tham khảo tài liệu.
ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM CAO HỌC XDDD&CN ƯỚC LƯỢNG CHI PHÍ XÂY DỰNG (PHẦN NÂNG CAO) Giảng viên: PGS.TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế - ĐHQG TP.HCM Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế KHÁI NIỆM CÁC PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG CHI PHÍ XÂY DỰNG ƯỚC LƯNG CHI PHÍ GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ: Được thực thời kỳ khác giai đoạn thiết kế để hổ trợ nhà thiết kế ƯỚC LƯNG HP ĐỒNG ƯỚC LƯNG CHI PHÍ XÂY LẮP: Được thực nhà thầu để có hồ sơ dự thầu hợp lý tham gia đấu thầu Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế MỤC ĐÍCH Hổ trợ khách hàng để: Đánh giá nghiên cứu khả thi dự án Lập dự toán chi chí dự án Đánh giá khả chi trả khách hàng Quyết đònh tiếp tục bỏ dỡ (aborting) dự án Quyết đònh cung cấp tài chánh cho dự án Đơn vò thiết kế sử dụng ước lượng để: Lập kế hoạch chi phí Đánh giá cân đối chi tiêu thành phần khác dự án Đánh giá thích dụng phương án thiết kế đề nghò Được sử dụng để lựa chọn nhà thầu Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG • Có nhiều phương pháp khác để thực ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp sử dụng phụ thuộc vào: Mục đích ước lượng Số lượng thông tin có sẳn Thời gian có sẳn dành cho ước lượng Sự có sẳn liệu chi phí Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VÒ (UNIT METHOD) Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế Phương pháp đơn vò phân bổ chi phí đến đơn vò sử dụng công trình: Sân đậu xe: chi phí / khoảng chiếm chổ xe Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh Nhà ở: Chi phí/ người Trường học: Chi phí / học sinh Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi lực thiết kế báo cáo thống kê VN) * CHI PHÍ ĐƠN VỊ (the unit rate) Chi phí đơn vò theo VN gọi suất vốn đầu tư XDCB Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế PHƯƠNG PHÁP ĐƠN VỊ (UNIT METHOD) (tiếp) Thí dụ: • Một nhà hát 500 chổ hoàn thành trước 12 tháng với chi phí 62,5 tỷ đồng Tỷ lệ lạm phát hàng năm 10%/năm Người ta muốn xây dựng nhà hát tương tự, vò trí tương tự 600 chổ Chi phí xây dựng nhà hát bao nhiêu? Giải: Chi phí nhà hát 500 chổ thời điểm là: 62,5 tỷ * 1,1 = 68,75 tỷ Chi phí xây dựng nhà hát/chổ : 68,75 tỷ/500 chổ = 13.750.000 đồng/chổ Ước lượng chi phí cho nhà hát 600 chổ : 600 * 13.750.000 = 82,5 tỷ Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế Khuyết điểm phương phápï: Thiếu xác Rất khó khăn để xem xét phạm vi toàn nhân tố từ kiểu dáng kích thước công trình, phương pháp thi công, vật liệu xây dựng, v.v… Nên sử dụng phương pháp cho Các dự án công cộng Các giai đoạn ban đầu dự án mà có thiết kế sơ mà Tuy nhiên với trò gia lãnh đạo quyền (những người có kiến thức giới hạn công trình/dự án xây dựng) phương pháp có ý nghóa dể hiểu để giúp họ đònh việc phê duyệt ngân sách cho dự án công coäng Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế PHƯƠNG PHÁP THỂ TÍCH Cách xác đònh thể tích công trình quy đònh tổ chức nghề nghiệp (như Royal Institute of British Architecs –RIB) quốc gia RIB quy đònh: Thể tích công trình (m3) = Dài (m) * Rộng (m) * Cao (m) Chi phí xây dựng = Thể tích công trình (m3)* giá thành 1m3 (đồng/m3) Cách xác đònh chiều cao công trình phụ thuộc vào phương pháp thi công tính chất mặt Phạm vi áp dụng: Thường sử dụng cho công trình mà chiều cao tầng khác Tại không dùng chi phí/m2 sàn sử dụng cho công trình thế? Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 10 BẢNG 1: DỮ LIỆU QUÁ KHỨ Kiểu công việc Chi phí ($) Công việc chung 90,000 Đào đất 70,000 Khung kèo 220,000 Mua thiết bò 1,000,000 Lắp thiết bò 180,000 ng dẫn xử lý 700,000 Chi phí đo đạc 200,000 Công tác hoàn thiện 150,000 Công tác điện 100,000 Công tác thoát nước 180,000 Công tác cấp nước 440,000 Tổng chi phí dự aùn 3,330,000 Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 25 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 2: ƯỚC LƯNG THỪA SỐ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ Kiểu công việc Chi phí ($) Thừa số Công việc chung 90,000 0.09 Đào đất 70,000 0.07 220,000 0.22 Mua thiết bò 1,000,000 1.00 Lắp thiết bò 180,000 0.18 ng dẫn xử lý 700,000 0.70 Chi phí đo đạc 200,000 0.20 Công tác hoàn thiện 150,000 0.15 Công tác điện 100,000 0.10 Công tác thoát nước 180,000 0.18 Công tác cấp nước 440,000 0.44 Tổng chi phí dự án 3,330,000 Khung kèo Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 26 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 3: ƯỚC LƯNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($) Công việc chung 0.09 Đào đất 0.07 Khung kèo 0.22 Mua thiết bò 1.00 Lắp thiết bò 0.18 ng dẫn xử lý 0.70 Chi phí đo đạc 0.20 Công tác hoàn thiện 0.15 Công tác điện 0.10 Công tác thoát nước 0.18 Công tác cấp nước 0.44 600,000 Tổng chi phí dự aùn Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 27 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) BẢNG 3: ƯỚC LƯNG CHI PHÍ DỰ ÁN THEO THỪA SỐ ĐÃ TÍNHTOÁN Kiểu công việc Thừa số Chi phí ($) Công việc chung 0.09 0.09*600000 = 54000 Đào đất 0.07 0.07 * 600000 = 42000 Khung kèo 0.22 0.22* 600000 = 132000 Mua thiết bò 1.00 Lắp thiết bò 0.18 0.18 * 600000 = 108000 ng dẫn xử lý 0.70 0.7 * 600000 = 420000 Chi phí đo đạc 0.20 0.2 * 600000 = 120000 Công tác hoàn thiện 0.15 0.15 * 600000 = 90000 Công tác điện 0.10 0.1 * 600000 = 60000 Công tác thoát nước 0.18 0.18 * 600000 = 108000 Công tác cấp nước 0.44 0.44 * 600000 = 264000 Tổng chi phí dự án 600,000 1,998,000 Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 28 PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG THỪA SỐ (Factor Estimating) Phương pháp áp dụng tốt cho dự án với thành phần chi phí trội nhà máy lọc dầu, nhà máy tinh chế kim loại, … Các thừa số tính cho thành phần hàm số chi phí vượt trội (predominant cost) Thông thường chi phí vượt trội chi phí mua sắm thiết bò cho dự án Người ta xem dự án có tỷ lệ chi phí thành phần chi phí vượt trội giống dự án hữu Sử dụng liệu dự án hữu tương tự ước lượng sơ chi phí dự án công nghiệp Một chi phí thành phần = Thừa số tương ứng dự án hữu * Chi phí mua sắm thiết bò dự án Khuyết điểm phương pháp? Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 29 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 30 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM (Percentages Estimating) Thí dụ: Một dự án hữu có chi phí công việc cho Bảng Xem dự án với đặc điểm quy mô tương tự tổng diện tích sàn XD 86,200m2 Hãy ước tính chi phí dự án theo phương pháp ước lượng phần trăm Giải: Dựa vào liệu khứ, tính tỷ lệ % công việc so với tổng chi phí (Bảng 5) Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 31 BẢNG 4: DỮ LIỆU QUÁ KHỨ CỦA DỰ ÁN CHUNG CƯ CAO CẤP GFA (m2) = Cơng tác 74400 Chi phí ($) Nền móng 7,937,046 Khung BTCT 6,832,454 Thang máy 1,827,945 Hệ thống lạnh cơng trình 3,429,944 Hệ thống điện cơng trình 1,849,003 Hồn thiện kiến trúc bên bên ngồi cơng trình 4,307,760 Cửa sổ 1,392,071 Hoàn thiện bên dự án (sân vườn, phong cảnh, …) Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) Tổng cộng chi phí hạng mục Chi phí thiết kế + QLDA Dự phòng phí Tổng chi phí XD thiết kế+QLDA Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 417,848 2,091,054 30,085,125 700,000 1,425,000 32,210,125 32 BẢNG 5: PHẦN TRĂM CHI PHÍ TỪ DỮ LIỆU QUÁ KHỨ GFA (m2) = Cơng tác Chi phí ($) 74400 % so với tổng cộng Nền móng 7,937,046 26% Khung BTCT 6,832,454 23% Thang máy 1,827,945 6% Hệ thống lạnh cơng trình 3,429,944 11% Hệ thống điện cơng trình 1,849,003 6% Hồn thiện kiến trúc bên bên ngồi cơng trình 4,307,760 14% Cửa sổ 1,392,071 5% 417,848 1% 2,091,054 7% Hoàn thiện bên dự án (sân vườn, phong cảnh, …) Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) Tổng cộng chi phí hạng mục Chi phí thiết kế + QLDA Dự phòng phí Tổng chi phí XD thiết kế+QLDA 30,085,125 100% 700,000 1,425,000 32,210,125 Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 33 BẢNG 6: CHI PHÍ ƯỚC LƯNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM % so với tổng cộng Cơng tác Nền móng 26% Khung BTCT 23% Thang máy 6% Hệ thống lạnh công trình Hệ thống điện cơng trình 11% 6% Hồn thiện kiến trúc bên bên ngồi cơng trình 14% Cửa sổ 5% Hoàn thiện bên dự án (sân vườn, phong cảnh, …) 1% Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) 7% Tổng cộng chi phí hạng mục 100% Chi phí thiết kế + QLDA 2.3% Dự phòng phí 4.7% Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 34 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM Tính chi phí công việc dự án = tỷ lệ % công việc * TCPM Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 35 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM BẢNG 6: CHI PHÍ ƯỚC LƯNG SỬ DỤNG ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM % so với tổng cộng Cơng tác Chi phí ($) Nền móng 26% 9,195,879 Khung BTCT 23% 7,916,096 6% 2,117,861 11% 3,973,940 6% 2,142,259 14% 4,990,980 Cửa sổ 5% 1,612,856 Hoàn thiện bên dự án (sân vườn, phong cảnh, …) 1% 484,120 Trang thiết bị cho cơng trình (Fixtures & Equipment, FFE) 7% 2,422,700 100% 34,856,691 Thang máy Hệ thống lạnh cơng trình Hệ thống điện cơng trình Hồn thiện kiến trúc bên bên ngồi cơng trình Tổng cộng chi phí hạng mục Chi phí thiết kế + QLDA 2.3% 811,022 Dự phòng phí 4.7% 1,651,008 Tổng chi phí XD thiết kế+QLDA Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 37,318,720 36 P.P ƯỚC LƯNG PHẦN TRĂM Các bước thực hiện: Dựa vào liệu khứ, tính tỷ lệ % công việc so với tổng chi phí Dựa vào liệu khứ, xác đònh giá đơn vị ($/m2) = suất đầu tư m2 dự án hữu Tổng chi phí dự án (TCPM) = giá đơn vị ($/m2) q khứ * GFA dự án Tính chi phí công việc dự án = tỷ lệ % công việc * TCPM Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 37 CÁC CÂU HỎI THẢO LUẬN Qua phương pháp học phát biểu thủ tục để ước lượng chi phí giai đoạn thiết kế? Các nhân tố đóng góp vào xác đònh giá đơn vò thích hợp? Phạm vi điều kiện áp dụng phương pháp? Các nhân tố dẫn đến sai số phương pháp ước lượng thừa số ước lượng phần trăm? Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 38 Xin cảm ơn! Chúc bạn đạt nhiều thành tốt học tập! Biên soạn & giảng: TS Lưu Trường Văn, Đại học Quốc Tế 39 ... CÁC PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯNG CHI PHÍ XÂY DỰNG ƯỚC LƯNG CHI PHÍ GIAI ĐOẠN THIẾT KẾ: Được thực thời kỳ khác giai đoạn thiết kế để hổ trợ nhà thiết kế ƯỚC LƯNG HP ĐỒNG ƯỚC LƯNG CHI PHÍ XÂY LẮP: Được thực... trình: Sân đậu xe: chi phí / khoảng chi m chổ xe Bệnh viện: Chi phí / giường bệnh Nhà ở: Chi phí/ người Trường học: Chi phí / học sinh Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG... PHÁP ƯỚC LƯNG • Có nhiều phương pháp khác để thực ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp sử dụng phụ thuộc vào: Mục đích ước lượng Số lượng thông tin có sẳn Thời gian có sẳn dành cho ước lượng