Bài giảng Ước lượng sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng – Chi phí xây dựng thông tin đến các bạn những kiến thức về các khái niệm cơ bản về ước lượng; các phương pháp ước lượng; ước lượng tổng mức đầu tư cho các dự án với nguồn vốn khác; tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình từ nguồn vốn ngân sách; nguồn vốn ngân sách.
Trung tâm bồi dưỡng nghiệp vụ kế toán (CPA) ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM ƯỚC LƯNG NG SƠ BỘ TỔNG NG MỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NG - CHI PHÍ XÂY DỰNG Tài liệu lưu hành nội phục vụ cho lớp”Bồi dưỡng kiến thức & kỹ GðDA xây dựng” Giảng viên: TS Lưu Trường Văn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Tự giới thiệu • Họ tên: LƯU TRƯỜNG VĂN • Năm sinh: 1965 • Giáo dục: Tốt nghiệp Kỹ sư xây dựng, Đại học Bách Khoa, 1991 Tốt nghiệp chương trình đào tạo kinh tế Fulbright (FETP) “Kinh tế học ứng dụng cho phân tích sách”, 1998 Tốt nghiệp Master of Engineering in Construction Management, Asian Institute of Technology (AIT), Thailand, 2002 Tiến sỹ chuyeân ngành Kỹ thuật & Quản lý xây dựng Pukyong National University (PKNU),Busan, Korea • Lónh vực nghiên cứu: Quản lý dự án, Phân tích & thẩm định đầu tư XD bất động sản • Email: ltvan@hcmut.edu.vn luutruongvan@yahoo.com • Website: http://sites.google.com/site/luutruongvan/ Biên soạn: TS Lưu Trường Văn A CÁC KHÁI NIỆM CƠ BẢN VỀ ƯỚC LƯỢNG Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Tại phải ước lượng? • ðỊNH NGHĨA: Một ước lượng ñánh giá, ý kiến, xấp xỉ chi phí dự án, có cần nhắc yếu tố thực tế • Có nhiều loại ước lượng thực thời điểm khác vịng đời dự án • Ước lượng cung cấp hướng dẫn cho nhà thiết kế ñể lựa chọn vật liệu quy mơ dự án điều kiện ngân sách chủ đầu tư Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (1) Giai ñoạn chuẩn bị: Ước lượng khái niệm Rough order magnitude (ROM) G.ðoạn t.kế sơ bộ: Ước lượng giản ñồ (Schematic Estimate) G.ðoạn p.triển t.kế: Ước lượng p.triển thiết kế Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Giai đoạn cung ứng Các kiểu ước lượng (2): Giai đoạn chuẩn bị (Conceptual phase) • Một chủ đầu tư cần thơn g tin chi phí từ lúc ban đầu dự án để định vị trí quy mơ dự án trước chi tiền ñể mua ñất, mua tài sản • Các ước lượng giai đoạn dựa thơng tin, chủ yếu liệu khứ dự án tương tự • Kiểu ước lượng gọi ước lượng khái niệm (conceptual estimate) rough order of magnitude (ROM) • Thời gian dành cho loại ước lượng ngắn cung cấp ngân sách sơ Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ (Schematic phase) • Một ước lượng giản đồ cho cơng trình dân dụng gồm thơng tin sau: – Các mặt sàn (tỷ lệ 1/16”), mặt bên mặt cắt – Khái quát ñặc điểm kỹ thuật cơng trình – Bản vẽ sơ M&E (One-line drawings for mechanical and electrical systems) • Có thể dùng giá đơn vị, ước lượng assembly, ước lượng giá đơn vị diện tích phối hợp chúng với • Một dự phịng phí (contingency) thêm vào để phịng cho thiếu sót nhà thiết kế, chi tiết kỹ thuật quy mơ Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ (Schematic phase) Báo cáo ước lượng bao gồm: Bóc khối lượng khác (sơ bộ) Tính tốn phần tử dự án Tính tổng diện tích sàn xây dựng Tính diện tích tường bao Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Tính tổng khối tích đất ñào Các kiểu ước lượng (3): Giai ñoạn thiết kế sơ (Schematic phase) • Tại cuối giai đoạn thiết kế sơ bộ, ước lượng chi phí cho giai ñạon ñược ñệ trình lên chủ ñầu tư với thiết kế sơ (schematic design) • Chủ đầu tư định thơng số thiết kế ngân sách dự án • Ngưới ước lượng nhận dạng giả định chủ yếu ước lượng g.đoạn Biên soạn: TS Lưu Trường Văn Các kiểu ước lượng(6): giai đoạn phát triển thiết kế (Design development phase) • Ước lượng giai ñoạn giai ñoạn gần giống với giai ñoạn trước chi tiết • Một ước lượng phát triển thiết kế (design development estimate) chứa ñựng thông tin sau: – – – – Các vẽ tỷ lệ 1/8” Các mặt bên, mặt cắt chi tiết với tỷ lệ phóng to Tất đặc diểm kỹ thuật tồn cơng trình Hệ thống M&E chi tiết • Giá đơn vị thường ñược dùng giai ñoạn Lúc hầu hết hạng mục ước lượng • Lúc chi phí vật liệu biết nên ñược so sánh với dự án tường tự hồn thành • Các giả định nên ñược ghi so sánh với ñã giả định giai đoạn trước Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 10 Phương pháp 2: TÝnh theo diƯn tích công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình 2.1 Xác định chi phí xây dựng dự án Chi phí xây dựng dự án (Gxd) tổng chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án đợc xác định theo công thức (1.2) Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình (Gxdct) đợc xác định nh− sau: Gxdct = Sxd x N + Gct-sxd (1.9) Trong đó: + Sxd: Suất chi phí xây dựng tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ/ đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + Gct-sxd: Các chi phí cha đợc tính suất chi phí xây dựng cha tính đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho đơn vị diện tích công trình, hạng mục công trình thuộc dự án + N: Diện tích công suất sử dụng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án Bieõn soaùn: TS Lưu Trường Văn 102 Phương pháp 2: TÝnh theo diƯn tích công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình 2.2 Xác định chi phí thiết bị dự án Chi phí thiết bị dự án (Gtb) tổng chi phí thiết bị công trình thuộc dự án Chi phí thiết bị công trình (Gtbct) đợc xác định theo công thức sau: Gtbct = Stb x N + Gct-stb (1.10) Trong ®ã: + Stb: Suất chi phí thiết bị tính cho đơn vị lực sản xuất lực phục vụ tính cho đơn vị diện tích công trình thuộc dự án + Gct-stb: Các chi phí cha đợc tính suất chi phí thiết bị công trình thuộc dự án Bieõn soaùn: TS Lửu Trửụứng Vaờn 103 Phng phỏp 2: Tính theo diện tích công suất sử dụng công trình giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu t xây dựng công trình 2.3 Các chi phí gồm chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng đợc xác định nh hớng dẫn mục 1.3, 1.4, 1.5 phần I Phụ lục Bieõn soaùn: TS Lửu Trường Văn 104 Item/Hạng mục Office for lease area/Khu văn phịng cho th Floor area Diện tích sàn xây dựng Construction cost Chi phí xây dựng/sm Total cost Tổng chi phí (m2) (USD/m2) (USD) 39,319 $ 500 $ 19,659,600 Technical area/ Khu kỹ thuật 3,277 $ 500 $ 1,638,500 Basement area/ Khu tầng hầm 3,277 $ 750 $ 2,457,450 $ 23,755,550 $ 163,830 $ 43,688 $ 207,518 Sum-Tổng cộng 45,873 Khu hạ tầng, khuôn viên Infrastructure area - Hạ tầng $ Campus area- Khu khuôn viên $ 30 20 Sum- Tổng cộng Design cost-Chi phí thiết kế 3% $ 718,892 Management cost-Quản lý dự án 5% $ 1,198,153 10% $ 2,396,307 $ 4,313,352 $ 28,276,420 Provision-Dự phịng phí Star up cost-Chi phí chuẩn bị đầu tư Sum- Tổng cộng TOTAL-TỔNG 45,873 Chi phí xây dựng/M xây dựng (USD) 616.41 616 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 105 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 106 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 107 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 108 Phương phỏp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực Bieõn soaùn: TS Lửu Trửụứng Vaờn 109 Phng phỏp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực Các công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự công trình xây dựng có loại, cấp công trình, qui mô, công suất dây chuyền thiết bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tơng tự Tuỳ theo tính chất, đặc thù công trình xây dựng có tiêu kinh tế- kỹ thuật tơng tự đà thực mức độ nguồn thông tin, số liệu công trình sử dụng cách sau để xác định tổng mức đầu t cuả dự án a Trờng hợp có đầy đủ thông tin, số liệu chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực tổng mức đầu t đợc xác định theo c«ng thøc: Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 110 Phương phỏp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực n n V = ∑ GCTTTi x Ht x HKV ± ∑ GCT-CTTTi (1.11) i=1 i=1 Trong đó: + GCTTTi: Chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình tơng tự đà thực thứ i dự án (i=1ữn) + Ht: HƯ sè qui ®ỉi vỊ thêi ®iĨm lËp dù án + Hkv: Hệ số qui đổi địa điểm xây dựng dự án + GCT-CTTTi: Những chi phí cha tính đà tính chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình tơng tự đà thùc hiƯn thø i Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 111 Phng phỏp 3: xác định theo số liệu công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực b Trờng hợp với nguồn số liệu chi phí đầu t xây dựng công trình, hạng mục công trình xây dựng có tiêu kinh tế - kỹ thuật tơng tự đà thực xác định đợc chi phí xây dựng chi phí thiết bị công trình qui đổi chi phí thời điểm lập dự án Trên sở chi phí xây dựng thiết bị dự án đà xác định đợc, chi phí bồi thờng giải phòng mặt bằng, tái định c, chi phí quản lý dự án, chi phí t vấn đầu t xây dựng, chi phí khác chi phí dự phòng đợc xác định tơng tự nh hớng dẫn mục 1.3, 1.4, 1.5 phần I Phụ lục Bieõn soaùn: TS Lưu Trường Văn 112 ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THEO ðƠN GIÁ Ước tính chi phí theo đơn giá q trình phân tích số liệu đơn giá cơng trình thực để xác định đơn giá cho cơng trình cần tính UT = (A + 4B + C)/6 Trong đó: UT: đơn giá ước tính; A: đơn giá thấp cơng trình hồn thành trước đó; B: đơn giá trung bình cơng trình hồn thành trước đó; C: đơn giá cao cơng trình hồn thành trước Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 113 ƯỚC TÍNH CHI PHÍ THEO ðƠN GIÁ (t.t) CÔNG TRÌNH GIÁ THÀNH (tr đđ) DTX (m2) ĐƠN GIÁ (ng đ đ) Truờng NTH 7.875,00 4.500 1.750 Truờng MðC 4.843,80 3.510 1.380 Truờng MCR 10.275,00 6.850 1.500 Truờng LHP 2.481,25 1.250 1.985 Trường TP 10.616,60 4.870 2.180 Trường PN 8.753,20 5.540 1.580 Trường NK 4.554,00 2.300 1.980 1.765 Min Max GT TB UC=[1.380 + (4 * 1.765) + 2.180]/ = 1.770 ng.đ/m2 Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 114 Phương pháp 4: KÕt hợp để xác định tổng mức đầu t Đối với dự án có nhiều công trình, tuỳ theo điều kiện cụ thể dự án nguồn số liệu có đợc vận dụng kết hợp phơng pháp nêu để xác định tổng mức đầu t dự án đầu t xây dựng công trình Bieõn soạn: TS Lưu Trường Văn 115 Xin cảm ơn! Chúc bạn, anh chị đạt nhiều thành tốt công tác ! Biên soạn: TS Lưu Trường Văn 116 ... tỷ lệ chi phí thành phần chi phí trội giống dự án hữu Sử dụng liệu dự án hữu tư? ?ng tự ước lượng sơ chi phí dự án công nghiệp nhanh với độ xác chấp nhận Một chi phí thành phần = Thừa số tư? ?ng... PHÁP ƯỚC LƯNG • Có nhiều phương pháp khác để thực ước lượng chi phí xây dựng Các phương pháp sử dụng phụ thuộc vào: Mục đích ước lượng Số lượng thông tin có sẳn Thời gian có sẳn dành cho ước lượng. .. Chi phí / giường bệnh Nhà ở: Chi phí/ người Trường học: Chi phí / học sinh Nhà hát: Chi phí / chổ ngồi TỔNG CHI PHÍ CỦA DỰ ÁN = NĂNG LỰC SỬ DỤNG (còn gọi lực thiết kế báo cáo thống kê VN) * CHI