Dự án Khu du lịch Green Star Hà Nội | duanviet.com.vn | 0918755356

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN GREEN STAR HÀ NỘI Chủ đầu tƣ: Địa điểm: Huyện Hoài Đức, TP Hà Nội Tháng 05/2019 Dự án Green Star Hà Nội CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI DỰ ÁN GREEN STAR HÀ NỘI CHỦ ĐẦU TƢ ĐƠN VỊ TƢ VẤN CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ DỰ ÁN VIỆT Giám đốc NGUYỄN BÌNH MINH Dự án Green Star Hà Nội MỤC LỤC CHƢƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tƣ II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung V.2 Mục tiêu cụ thể CHƢƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án I.2 Điều kiện xã hội – kinh tế 11 II Quy mô đầu tƣ dự án 12 III Địa điểm hình thức đầu tƣ xây dựng dự án 15 III.1 Địa điểm xây dựng 15 III.2 Hình thức đầu tƣ 15 III.3 Nhu cầu sử dụng đất 15 IV Phân tích yếu tố đầu vào dự án 16 CHƢƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƢƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 17 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 17 II Phân tích lựa chọn phƣơng án kỹ thuật, công nghệ 19 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 19 II.2 Các hạng mục dự án 20 CHƢƠNG IV: CÁC PHƢƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 25 I Phƣơng án GPMB, tái định cƣ hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 25 II Các phƣơng án xây dựng cơng trình 25 Dự án Green Star Hà Nội III Phƣơng án tổ chức thực 26 IV Tiến độ thực 27 CHƢƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƢỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 28 I Đánh giá tác động môi trƣờng 28 II Giải pháp khắc phục ảnh hƣởng tiêu cực dự án tới môi trƣờng 30 III Kết luận 32 CHƢƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƢ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 33 I Tổng vốn đầu tƣ dự án (1.000 đồng) 33 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) 36 III Phân tích hiệu kinh tế phƣơng án trả nợ dự án 40 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ dự án 40 III.2 Kế hoạch vay 40 III.3 Các thơng số tài dự án 41 KẾT LUẬN 44 I Kết luận 44 II Đề xuất kiến nghị 44 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 45 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 45 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 45 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 45 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 45 Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 45 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 45 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 45 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 45 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 45 Dự án Green Star Hà Nội CHƢƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tƣ  Chủ đầu tƣ:  Ngày sinh:  CMT số:  Thƣờng trú: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: GREEN STAR HÀ NỘI Địa điểm xây dựng: Thuộc địa phận xã Song Phƣơng xã Tiền n, huyện Hồi Đức, thành phố Hà Nội Hình thức quản lý: Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tƣ dự án: 187.008.100.000 đồng (Một trăm tám mươi bảy tỷ tám triệu trăm nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (45%): 84.153.645.000 đồng + Vốn vay (55%): 102.854.455.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Huyện Hồi Đức nằm phía tây tƣơng lai trở thành trung tâm Hà nội mở rộng Trong suốt trình hình thành phát triển, qua nhiều lần tách, nhập, điều chỉnh địa giới hành chính; song Hoài Đức đƣợc nhắc đến nhƣ vùng đất giàu truyền thống văn hiến, kiên cƣờng đấu tranh cách mạng, cần cù, sáng tạo lao động sản xuất, đến cấu hành huyện gồm thị trấn Trạm Trôi 19 xã: Kim Chung, Đức Giang, Đức Thƣợng, Yên Sở, Lại Yên, Sơn Đồng, Minh Khai, An Khánh, An Thƣợng, La Phù, Đông La, Vân Côn, Vân Canh, , Song Phƣơng, Cát Quế, Di Trạch, Dƣơng Liễu, Tiền Yên, Đắc Sở với diện tích 82,67 km2, dân số 198.424 ngƣời với tổng số 48.776 hộ, 132 thơn tƣơng đƣơng thơn Huyện có 54 làng cổ truyền thống, 12 làng nghề truyền thống nhiều di tích lịch sử văn hóa có giá trị, có 81 di tích đƣợc Nhà nƣớc Quyết định xếp hạng cấp Quốc gia cấp Thành phố Dự án Green Star Hà Nội Hoài Đức năm miền đất cổ, có bề dày lịch sử hàng ngàn năm, địa bàn sinh tụ cƣ dân Văn Lang thời dựng nƣớc đặc biệt huyện có hàng loạt di tích thờ Lý Bí Lý Phục Man, ngƣời có cơng xây dựng bảo vệ nhà nƣớc Vạn Xuân độc lập vào kỷ thứ VI nhƣ đình Giá Lƣu Xá, đền Di Trạch, đình chùa Đại Tự (xã Kim Chung), quán Giá (xã Yên Sở) Hoài Đức đất sinh ni dƣỡng nhiều nhân tài, niềm tự hào quê hƣơng, đất nƣớc “Nhất Mỗ, nhì La, thứ ba Canh, Cót” Hồi Đức trở thành cửa ngõ quan trọng thủ đô Hà Nội với nhiều tuyến giao thông quan trọng nhƣ Đại lộ Thăng Long, quốc lộ 32, trục tỉnh lộ 442 nhiều dự án nhƣ đƣờng vành đai khu thị hình thành Theo quy hoạch kinh tế - xã hội thủ Hà Nội đến năm 2020 huyện Hồi Đức trở thành đô thị Từ yếu tố lịch sử hƣớng phát triển mới, khẳng định đƣợc Hồi Đức có nhiều tiềm loại hình du lịch Vì chúng tơi tiến hành nghiên cứu xây dựng “Dự án Green Star Hà Nội” dự án đầu tƣ xây dựng khai thác dịch vụ du lịch sinh thái, nghỉ dƣỡng tổ chức kiện huyện Hoài Đức nhằm phát huy tiềm mạnh địa phƣơng, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế - xã hội IV Các pháp lý - Luật Đầu tƣ số 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014; - Luật Doanh nghiệp số 68 2014 QH13 ngày 26 11 2014; - Luật Xây dựng số 50 2014 QH13 ngày 18 2014; - Luật Đất đai số 45 2013 QH13 ngày 29 11 2013; - Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 55 2014 QH13 ngày 23 2014; - Nghị định số 46 2014 NĐ-CP ngày 15 2014 Chính phủ thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; - Thông tƣ số 77 2014 TT-BTC ngày 16 2014 Bộ Tài hƣớng dẫn số điều Nghị định số 46 2014 NĐ-CP ngày 15 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc; - Nghị định số 218 2013 NĐ-CP ngày 26 12 2013 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Thuế Thu nhập Doanh nghiệp - Quyết định số 201 QĐ-TTg ngày 22 01 2013 Thủ tƣớng Chính phủ việc Phê duyệt quy hoạch tổng thể phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030; Dự án Green Star Hà Nội - Luật Bảo vệ môi trƣờng số 55/2014/QH13 ngày 23/06/2014 Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam; - Nghị định số 32 2015 NĐ-CP ngày 25 2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tƣ xây dựng; - Nghị định số 46 2015 NĐ-CP ngày 12 2015 Chính phủ quản lý chất lƣợng bảo trì cơng trình xây dựng; - Nghị định số 59 2015 NĐ-CP ngày 18 2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tƣ xây dựng; - Quyết định số 79 QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tƣ vấn đầu tƣ xây dựng; - Căn Quyết định số 2473 QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt Chiến lƣợc phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phƣơng mối tƣơng quan với vùng, nƣớc quốc tế để phát huy vị trí, vai trò tài nguyên du lịch nƣớc trƣờng quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trƣng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Tp Hà Nội phát triển - Phát triển du lịch Hà Nội vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hóa dân gian dân tộc góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng Dự án Green Star Hà Nội V.2 Mục tiêu cụ thể - Thiết lập địa điểm du lịch tiếng mang thƣơng hiệu cho thành phố Hà Nội Tạo lập điểm tham quan, vui chơi đóng góp vào việc trì số lƣợng khách du lịch - Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội Thành phố Hà Nội tỉnh lân cận - Là địa điểm dừng chân doanh nhân thành đạt giới, tổ chức hội thảo kinh tế quốc tế, đồng thời Thiết lập địa điểm tổ chức kiện đại chuyên nghiệp phục vụ cho nhu cầu khách hàng - Thu hút khách du lịch – nghỉ dƣỡng quốc tế đến với TP Hà Nội nói riêng vùng Đồng Bắc Bộ nói riêng - Tạo giá trị dịch vụ, du lịch, kinh tế cho Hà Nội khu vực Dự án Green Star Hà Nội CHƢƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án Vị trí địa lý Huyện Hồi Đức nằm phía Tây Thủ đô Hà Nội, tiếp giáp với quận, huyện sau: - Phía Bắc: huyện Đan Phƣợng, Phúc Thọ quận Bắc Từ Liêm - Phía Tây: huyện Quốc Oai Phúc Thọ - Phía Nam: quận Hà Đơng huyện Quốc Oai - Phía Đơng: quận Hà Đơng Nam Từ Liêm Kh hậu - Huyện Hoài Đức nằm chung khí hậu miền Bắc Việt Nam nằm vùng tiểu khí hậu đồng Bắc Bộ với đặc điểm nhƣ sau: - Chế độ khí hậu vùng đồng Sơng Hồng, chịu ảnh hƣởng gió biển, khí hậu nóng ẩm có mùa lạnh ảnh hƣởng gió mùa Đơng Bắc, Dự án Green Star Hà Nội với nhiệt độ trung bình năm 23,80C, lƣợng mƣa trung bình 1700 mm 1800 mm - Chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm dao động 23,1 - 23,30C Mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng năm sau có nhiệt độ trung bình thấp 13,6 0C Mùa nóng từ tháng đến tháng 10, nhiệt độ trung bình thƣờng 23 0C, tháng nóng tháng - Chế độ ẩm: độ ẩm tƣơng đối trung bình từ 83 - 85 Tháng có ẩm độ trung bình cao tháng 3, tháng (87 - 89 ), tháng có độ ẩm tƣơng đối thấp tháng 11, tháng 12 (80 - 81%) - Chế độ xạ: hàng năm có khoảng 120 - 140 ngày nắng với tổng số nắng trung bình trạm quận 1.617 Tuy nhiên số nắng không phân bổ năm, mùa đơng thƣờng có đợt khơng có nắng k o dài - ngày, mùa h số nắng ngày cao dẫn đến ảnh hƣởng tới sản xuất nông nghiệp - hạn chế sinh trƣởng phát triển trồng vụ Đông Xuân gây hạn vụ h - Chế độ mƣa: lƣợng mƣa phân bổ không đều, mùa mƣa từ tháng đến tháng 10 chiếm 85 - 90 tổng lƣợng mƣa năm mƣa lớn thƣờng tập trung vào tháng 6, 7, Mùa khô thƣờng diễn từ tháng 11 đến tháng năm sau chiếm 10 - 15 lƣợng mƣa năm thƣờng có mƣa phùn, tháng mƣa tháng 12, tháng - Đặc điểm khí hậu nhiệt đới, gió mùa nóng ẩm vào mùa hạ lạnh khô vào mùa đông, thuận lợi để phát triển nông nghiệp đa dạng với loại trồng có nguồn gốc nhiệt đới, nhiệt đới ôn đới, đặc biệt trồng cho giá trị sản phẩm, kinh tế cao nhƣ rau cao cấp - súp lơ, cà rốt, màu, vụ đông hoa cảnh loại Thuỷ văn - Sông Đáy sơng lớn miền Bắc Việt Nam, sơng lƣu vực sơng Nhuệ - Đáy phía tây nam vùng châu thổ sơng Hồng Sơng Đáy có chiều dài khoảng 240 km chảy gọn thành phố Hà Nội tỉnh Hà Nam, Ninh Bình Nam Định với dòng sơng chảy gần song song bên hữu ngạn hạ lƣu sông Hồng, đoạn chảy qua địa phận Hồi Đức có chiều dài khoảng km Tài nguyên đất 10 Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trƣớc thải ngồi mơi trƣờng điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải đƣợc thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngƣng hoạt động để tránh gây ảnh hƣởng đến hoạt động trạm môi trƣờng khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải đƣợc phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải đƣợc thu gom, phân loại để có phƣơng pháp xử lý thích hợp Những nguyên vật liệu dƣ thừa tái sử dụng đƣợc phải đƣợc phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải đƣợc thu gom đặt cách xa công trƣờng thi công, cho tác động đến ngƣời môi trƣờng nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phƣơng tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đƣờng gây ảnh hƣởng cho ngƣời lƣu thông đảm bảo cảnh quan môi trƣờng đƣợc đ p Chất thải khí: - Sinh trực tiếp q trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phƣơng tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lƣợng chất thải khí ngồi mơi trƣờng, biện pháp dùng là: - Đối với phƣơng tiện vận chuyển, máy móc thi cơng động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lƣợng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định đƣợc chứng nhận không gây hại môi trƣờng - Thƣờng xuyên kiểm tra hạng mục công trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng đƣợc thu gom vào hệ thống thoát nƣớc hữu đƣợc bố trí quanh khu vực dự án Nƣớc thải có chứa chất ô nhiễm đƣợc thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nƣớc khơng bị nhiễm theo hệ thống nƣớc bề mặt thải trực tiếp Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi cơng, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hƣởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dƣỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thƣờng chu kỳ bảo dƣỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý 31 bố trí thêm tƣờng ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trƣờng Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hƣởng nhiều đến cơng nhân lao động trực tiếp ảnh hƣởng đến sức khoẻ ngƣời công nhân gây bệnh đƣờng hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải đƣợc che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thƣởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho công nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm nhƣ mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt - Tăng cƣờng trồng xanh khu vực đất trống quanh khu vực thi công dự án III Kết luận Dựa đánh giá tác động môi trƣờng phần thấy q trình thực dự án gây tác động đến mơi trƣờng quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp khơng tác động nhiều đến mơi trƣờng, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài 32 CHƢƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƢ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tƣ dự án (1.000 đồng) Bảng tổng mức đầu tƣ dự án STT Nội dung I Xây dựng Giao thông nội Khu để xe Khu biệt thự nghỉ dƣỡng tầng Trung tâm bán hàng lƣu niệm tầng Nhà hàng tầng Khách sạn tầng Nhà lƣu trú cộng đồng tầng Hồ bơi spa Khu giải trí dịch vụ ngồi trời Cơng viên, xanh Khu trồng ăn hồ nƣớc Hệ thống cấp điện tổng thể 10 11 12 13 Số lƣợng ĐVT Diện t ch (m2) Diện t ch xây dựng (m2) Đơn giá Thành tiền 130.900.000 1 m² m² 7.000 1.000 m² 5.000 m² 1.000 1 1 m² m² m² m² m² m² m² m² m² 1.000 1.500 1.000 2.000 2.000 8.000 8.000 10.000 200 33 STT Nội dung 14 15 16 II 10 11 Hệ thống thoát nƣớc tổng thể Hệ thống xử lý nƣớc thải Các cơng trình phụ trợ khác Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Thiết bị biệt thự nghỉ dƣỡng Xe đạp nƣớc Mô tô nƣớc Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền IV Chi ph quản lý dự án V Chi ph tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Số lƣợng ĐVT m² m² m² Diện t ch (m2) Diện t ch xây dựng (m2) Đơn giá Thành tiền 200 200 500 28.500.000 1 1 1 20 50 30 bộ bộ bộ chiéc cái 1,962 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 3.127.698 7.479.666 0,254 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL *1,1 34 STT Nội dung Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng 10 11 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tƣ vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 12 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị VI Dự phòng ph Số lƣợng ĐVT 0,592 1,251 0,751 0,044 0,126 0,140 0,135 1,985 0,996 Diện t ch (m2) Diện t ch xây dựng (m2) Đơn giá Thành tiền (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL *1,1 GXDtt * ĐMTL *1,1 GXDtt * ĐMTL *1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL *1,1 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL *1,1 GXDtt * ĐMTL *1,1 GXDtt * ĐMTL *1,1 GXDtt * ĐMTL *1,1 GTBtt * ĐMTL *1,1 10% Tổng cộng 17.000.736 187.008.100 35 II Nguồn vốn thực dự án (1.000 đồng) Bảng cấu nguồn vốn tiến độ thực dự án NGUỒN VỐN STT Nội dung I Xây dựng Giao thông nội Khu để xe Khu biệt thự nghỉ dƣỡng tầng Trung tâm bán hàng lƣu niệm tầng Nhà hàng tầng Khách sạn tầng Nhà lƣu trú cộng đồng tầng Hồ bơi spa Khu giải trí dịch vụ ngồi trời Cơng viên, xanh Khu trồng ăn hồ nƣớc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nƣớc tổng thể Hệ thống xử lý nƣớc thải Các cơng trình phụ trợ khác Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Thiết bị biệt thự nghỉ 10 11 12 13 14 15 16 II Thành tiền 130.900.000 Tự có - tự huy động 58.905.000 Vay tín dụng 71.995.000 28.500.000 12.825.000 15.675.000 36 NGUỒN VỐN STT 10 11 IV V 10 11 12 VI Nội dung dƣỡng Xe đạp nƣớc Mô tô nƣớc Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi ph quản lý dự án Chi ph tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tƣ vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng ph Tổng cộng Tỷ lệ ( ) Thành tiền Tự có - tự huy động Vay tín dụng 3.127.698 1.407.464 1.720.234 7.479.666 3.365.850 4.113.816 405.641 182.539 223.103 942.973 424.338 518.635 - - 1.637.559 736.902 900.657 982.535 442.141 540.394 69.516 31.282 38.234 200.415 90.187 110.228 182.907 82.308 100.599 176.362 79.363 96.999 - - 2.597.972 1.169.088 1.428.885 283.787 127.704 156.083 17.000.736 187.008.100 7.650.331 84.153.645 45,00% 9.350.405 102.854.455 55,00% 37 Tiến độ thực STT Nội dung I Xây dựng Giao thông nội Khu để xe Khu biệt thự nghỉ dƣỡng tầng Trung tâm bán hàng lƣu niệm tầng Nhà hàng tầng Khách sạn tầng Nhà lƣu trú cộng đồng tầng Hồ bơi spa Khu giải trí dịch vụ ngồi trời Cơng viên, xanh Khu trồng ăn hồ nƣớc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nƣớc tổng thể Hệ thống xử lý nƣớc thải Các cơng trình phụ trợ khác Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Thiết bị biệt thự nghỉ dƣỡng Xe đạp nƣớc Mô tô nƣớc 10 11 12 13 14 15 16 II 2019 2020 - 2021 82.900.000 3.500.000 700.000 48.000.000 - 31.500.000 21.000.000 4.200.000 2.800.000 2.400.000 21.600.000 1.600.000 14.400.000 5.400.000 3.600.000 3.600.000 2.400.000 1.800.000 1.200.000 1.200.000 800.000 1.000.000 800.000 2.000.000 2.400.000 1.000.000 - - 28.500.000 3.000.000 3.000.000 1.000.000 1.000.000 10.000.000 8.000.000 1.000.000 150.000 38 Tiến độ thực STT Nội dung 10 11 IV Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi ph quản lý dự án Chi ph tƣ vấn đầu tƣ xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí lập HSMT, HSDT tƣ vấn Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Dự phòng ph Tổng cộng Tỷ lệ ( ) V 10 11 12 VI 2019 2020 2021 200.000 1.000.000 150.000 3.127.698 4.415.001 1.761.152 1.303.513 115.836 67.070 1.645.316 952.656 405.641 942.973 1.637.559 982.535 69.516 200.415 176.362 283.787 7.542.698 4,03% 84.661.152 45,27% 17.000.736 94.804.249 50,70% 39 III Phân t ch hiệu kinh tế phƣơng án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tƣ dự án Tổng mức đầu tƣ dự án: 187.008.100.000 đồng (Một trăm tám mươi bảy tỷ tám triệu trăm nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (45%): 84.153.645.000 đồng + Vốn vay (55%): 102.854.455.000 đồng  Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn nhƣ sau:  Thu cho thuê biệt thự nghỉ dưỡng  Thu từ kinh doanh nhà hàng  Thu từ Khu spa  Thu từ khách sạn  Thu từ nhà lưu trú cộng đồng  Thu từ hoạt động khác (Chi tiết đƣợc phần Phụ lục 3)  Dự kiến đầu vào dự án: 7 10 Chi ph đầu vào dự án % Chi phí quảng cáo sản phẩm 2% Chi phí khấu hao TSCD "" Chi phí lãi vay "" Chi phí bảo trì thiết bị 3% Chi phí điện nƣớc 2% Chi phí lƣơng "" Chi phí nguyên vật liệu cho nhà hàng 40% Chi phí tu sửa 1% Chi phí cho spa 30% Chi phí khác 10% Chế độ thuế Thuế TNDN Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tƣ thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu Doanh thu Doanh thu Doanh thu % 22 40 III.2 Kế hoạch vay - Số tiền : 102.854.455.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 10 năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay  Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay Lãi suất vay cố định Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC Hình thức trả nợ: 10 năm 10% năm 7% năm 8,65% năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn đƣợc tính sở tỷ trọng vốn vay 55 ; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 45 ; lãi suất vay dài hạn 10 năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính năm III.3 Các thơng số tài ch nh dự án a Khả trả nợ Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 15,43 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn k m theo) cho thấy, khả trả đƣợc nợ cao, trung bình dự án có khả trả đƣợc nợ, trung bình khoảng 239 trả đƣợc nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hoàn vốn dự án 5,09 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đƣợc đảm bảo 5,09 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn 41 Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi đƣợc vốn có dƣ Do cần xác định số tháng năm thứ Nhƣ thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn đƣợc phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Nhƣ PIp = 2,34 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tƣ đƣợc đảm bảo 2,34 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 8,65%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn đƣợc vốn có dƣ Do phải xác định đƣợc số tháng năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm 10 tháng tính từ ngày hoạt động d Phân t ch theo phƣơng pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tƣ dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 8,65 năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 221.759.004.000 đồng Nhƣ vòng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt đƣợc sau trừ giá trị đầu tƣ qui giá là: 221.759.004.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân t ch theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) 42 Theo phân tích đƣợc thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 21,879% > 8,65% nhƣ số lý tƣởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời 43 KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích nhƣ trên, cho thấy hiệu tƣơng đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho ngƣời dân vùng Cụ thể nhƣ sau: + Các tiêu tài dự án nhƣ: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phƣơng trung bình khoảng 13 tỷ đồng thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng trăm lao động địa phƣơng Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phƣơng; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phƣơng, xây dựng tạo bƣớc chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem x t hỗ trợ chúng tơi để chúng tơi triển khai bƣớc theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động 44 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 45 ... hóa dân gian dân tộc góp phần đa dạng hóa sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng Dự án Green Star Hà Nội V.2 Mục tiêu cụ thể - Thiết lập địa điểm du lịch tiếng mang thƣơng... picnic, dã ngoại, Sự kết hợp du lích sinh thái du lịch nghỉ dƣỡng mang tới cho du khách không gian sống động, tƣơi nhƣng yên tĩnh đầy trầm lắng Du khách đƣợc tắm không gian xanh mát cỏ lẫn bầu trời... hình ảnh tích cực khu du lịch nghỉ dƣỡng sinh thái tự nhiên - Cây xanh: Tổ chức trồng loại xanh: Cây tạo dáng, thảm hoa, thảm cỏ, tiểu cảnh Đặc biệt lƣu tâm phủ xanh chỗ bị san gạt - Hệ thống