Luận văn thực trạng thị trường bđs tại hà nội và giải pháp

mở đầu I Mục đích nghiên cứu Bất động sản (BĐS) gắn liền với sống thành viên x· héi Cïng víi thÞ tr­êng vèn, thÞ tr­êng lao động thị trường BĐS thị trường đầu vào trình sản xuất Thị trường BĐS thị trường quan trọng kinh tế Với mô hình kinh tế kế hoạch tập trung nước ta trước thị trường chưa phát triển Trong trình chuyển đổi sang kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có quản lý Nhà nước năm vừa qua, thị trường BĐS nước ta đà hình thành phát triển với tốc độ nhanh phức tạp Nền kinh tế nước ta năm qua đà chấm dứt tình trạng suy thoái, phát triển tương đối toàn diện liên tục tăng trưởng với nhịp độ cao Từ năm 1986 kinh tÕ n­íc ta chun tõ nỊn kinh tÕ kÕ ho¹ch tËp trung bao cÊp sang nỊn kinh tÕ thÞ tr­êng theo định hướng xà hội có điều chỉnh Nhà nước, kinh tế nhiều thành phần hình thành rõ nét Nền kinh tế nước ta chuyển đổi bước theo hướng khai thác khả đầu tư phát triển toàn diện xà hội, lấy hiệu kinh tế xà hội làm tiêu chuẩn chọn phương hướng hiệu quy mô đầu tư Thủ đô Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh nơi tËp trung nhiỊu ®iỊu kiƯn ­u viƯt thu hót vèn đầu tư nước quốc tế nhằm phát huy mạnh mẽ vai trò trung tâm kinh tế văn hoá khoa học kỹ thuật đầu mối phát triển kinh tế đối ngoại, liên kết thúc đẩy lôi kéo vùng khác phát triển Để tăng cường đầu tư vùng đô thị khu công nghiệp Nhà nước cần quan tâm đến việc xây dựng sách ưu tiên luật pháp nhằm bảo hộ quyền lợi hợp pháp lợi ích đáng chủ đầu tư hình thành đồng loại thị trường hàng hoá, dịch vụ, sức lao động, vốn, kỹ thuật công nghệ bật lên thị trường BĐS Thực tế cho thấy đầu tư phát triển mức thị trường BĐS rạo kết to lớn: Kinh doanh BĐS tạo lợi nhuận lớn dễ dàng hấp dẫn vốn đầu tư BĐS vốn nước vốn tích luỹ tầng lớp dân cư Nhà nước tăng nguồn thu, đồng thời quản lý tốt tài nguyên đất Thị trường BĐS quản lý điều chỉnh Nhà nước phát triển lành mạnh, tượng kinh doanh ngầm đựơc xoá bỏ Nhà đất lĩnh vực quan trọng chứa đựng yếu tố kinh tÕ – x· héi – chÝnh trÞ, vËy quản lý phát triển mức thị trường BĐS sÏ kÐo theo nhiỊu u tè kh¸c nh­: sư dơng đất mục đích tránh lÃng phí đất, tạo chỗ cho nhân dân, đảm bảo sách quy hoạch Nhà nước Tuy nhiên tác động chế thị trường, biện pháp quản lý yếu thiếu đồng nên thị trường BĐS nước ta hình thành tự phát thiếu tổ chức tầm quản lý Tình hình phát triển thị trường BĐS chưa lành mạnh ảnh hưởng lớn tới phát triển nông thôn đô thị theo quy hoạch gây thất thu cho ngân sách nhà nước ảnh hưởng không nhỏ tới tâm lý người dân Những tiêu cực trình hoạt động thể rõ điểm sau: Tỷ lệ giao dịch phi thức cao Thị trường ngầm phát triển mạnh nạn đầu đất đai gây hỗn loạn thị trường Mất cân cung cầu nhu cầu người dân tăng nhanh Thị trường nóng lạnh bất thường, gía dễ biến động Thông tin thị trường không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận nên xuất nhiều cò mồi đất đai nhà Quy trình mua bán phức tạp qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nước nước chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nước lĩnh vực BĐS thị trường BĐS Trong năm qua Nhà nước đà tập trung nhiều sức lực tiền nhằm giải vấn đề thực tế vấn đề nhiều bế tắc cần khắc phục giải quýêt Điều thúc đẩy nhà quản lý phải nhanh chóng tìm biện pháp hỗ trợ nhằm quản lý thúc đẩy phát triển thị trường BĐS II Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Thị trường BĐS thị trường rộng lớn bao gồm thị trường đất thị trường nhà đất Trong phạm vi đề tài tốt nghiệp vào phân tích số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất Trong thị trường nhà đất phân thành nhiều loại theo phạm vi Theo yếu tố sử dụng phân thành: thị trường nhà ở, thị trường khách sạn, thị trường văn phòng, thị trường công nghiệp Theo khu vực địa lý có thị trường nhà đất đô thị, thị trường nhà đất nông thôn, thị trường nhà đất đô thị lớn Ngoài nhiều cách phân loại khác đề cập kỹ phần sau Do thời gian có hạn trình độ hạn chế đồ án tốt nghiệp sâu vào thị trường nhà đất Hà Ni, nơi mà thị trường BĐS phát triển tương đối sớm tương đối phức tạp thu hút quan tâm nhà quản lý có ảnh hưởng sâu sắc tới kinh tế Đối tượng nghiên cứu khoa học thị trường nhà đất nghiên cứu yếu tố thị trường nhà đất như: cung, cầu, giá nhà đất mối quan hệ chúng đồng thời nghiên cứu nguyên tắc, phương pháp định giá nhà đất tác động Nhà nước loại thị trường nhằm góp phần phát triển thị trường nhà đất đạt hiệu cao Để nắm nội dung khoa học thị trường nhà đất cần phải trang bị kiến thức nhiều khoa học khác có liên quan như: quản lý nhà nước đất đai nhà ở, kinh tế tài nguyên đất, kinh tế đô thị, kinh tế nông thôn, quy hoạch đất đai, kinh tế xây dựng Các phương pháp dùng để nghiên cứu là: phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp toán học, phương pháp tổng kết thực tiễn để làm sáng tỏ phong phú thêm vấn đề lý luận III Nội dung đồ án tốt nghiệp Chương I: Một số vấn đề thị trường BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm Tính tất yếu việc hình thành phát triển thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS III Khái quát thị trường nhà đất Khái niệm thị trường nhà đất Đặc điểm thị trường nhà đất Vị trí thị trường nhà đất kinh tế quốc dân Chương II Thực trạng tình hình phát triển thị trường nhà đất Hà Nội I Những mặt việc phát triển thị trường nhà đất II Những tồn yếu phát triển thị trường nhà đất hậu III Nguyên nhân yếu Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất A Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS nhà đất số nước giới học kinh nghiệm Việt Nam I Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS nhà đất số nước II Các học kinh nghiệm Việt Nam B Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường Nhà đất Hà Nội I Nhóm phương pháp chung pháp lý, tài II Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất nước III Biện pháp tạo lập phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất IV Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trường nhà đất V Thúc đẩy phát triển thị trường việc sử dụng biện pháp tài VI Biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước thị trường nhà đất VII Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất VIII ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Chương I Một số vấn đề bất động sản thị trường bất động sản I.Khái niệm bất động sản (BĐS) Trong trình phát triển nhân loại, tài sản đà chia thành bất động sản động sản Sự phân loại cã ngn gèc tõ lt cỉ La M·, theo ®ã BĐS không đất đai, cải lòng đất mà tạo sức lao động người mảnh đất Pháp luật nhiều nước giới tiếp nhận cách phân loại tài sản trên, thống chỗ coi BĐS gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi khu vực giáp ranh hai khái niệm BĐS động sản Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Pháp, Nhật, Đức), có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS mảnh đất đất đai nói chung Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác tài sản gắn liền với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật dân Pháp quy định mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản Tương tự, quy định thể Luật dân Nhật Bản, Luật dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong điều 100 Luật dân Thái Lan quy định: BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành hệ thống với đất đai tài sản gắn với việc sở hữu đất Luật dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: BĐS bao gồm đất đai tài sản không di dời được quy định pháp luật Hiện có nhiều quan niệm khác BĐS, có thĨ cã ba kh¸i niƯm nh­ sau: Kh¸i niƯm 1: BĐS đất, với nhà phương tiện khác đất Đây khái niệm chưa đủ không quy định rõ phương tiện đất coi BĐS Khái niệm 2: BĐS 1, Đất 2, Nhà công trình khác xây đất Khái niệm khác khái niệm chỗ: coi vật không di dời BĐS, có hai thứ không di dời đất nhà Khái niệm tách nhà khỏi đất Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân (năm 1995) BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà - Các tài sản khác gắn liền với đất - Các tài sản khác pháp luật quy định Khái niệm thứ có ưu điểm: - Một là: BĐS tài sản di dời được, yếu tố di dời yếu tố số - Hai là: Kể thứ tự yếu tố không di dời như: nhà xây đất, vật xây dựng gắn liền với nhà có tài sản cố định khác pháp luật quy định vì: BĐS có tài sản cố định không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa kế toán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị) vật di dời đựơc nhiên BĐS BĐS bao gồm tài sản cố định gắn liền với nhà mà Nói chung BĐS đất công trình vật kiến trúc đà xây dựng Các khái niệm BĐS Khái niệm Khái niệm Khái niệm BĐS đất, với nhà phương tiện khác đất BĐS là: - Đất, - Nhà công trình khác xây đất BĐS tài sản không di dời bao gồm: - Đất; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở; - Các tài sản khác gắn liền với đất; - Các tài sản khác pháp luật quy định II Khái niệm thị trường bất động sản Khái niệm Từ thực chuyển đổi kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xà hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đà nỗ lực xây dựng phát triển đồng yếu tố kinh tế thị trường Đến đà hình thành đầy đủ phận kinh tế thị trường, số thị trường đà phát triển thị trường sản phẩm đầu ra, thị trường hàng hoá số sản phẩm phục vụ Tuy nhiên, thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng việc phát triển sản xuất kinh doanh thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt thị trường BĐS lại giai đoạn ban đầu hình thành phát triển Có thể thấy thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, phụ thuộc vào yếu tố BĐS coi hàng hoá, trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượng v.v Nói chung hoạt động kinh doanh BĐS Hiện quan niệm thị trường BĐS đựơc tranh luận lên số ý kiến sau: Khái niệm 1: Thị trường BĐS thị trường hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, chấp, chuyển nhượng sử dụng BĐS theo quy luật thị trường có quản lý Nhà nước Khái niệm 2: Thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch dân BĐS địa bàn định, thời gian định Khái niệm 3: Thị trường BĐS tổ chức quyền có liên quan đến đất cho chúng trao đổi giá trị cá nhân thực thể Các quyền độc lập với đặc tính vật chất mà thường gọi đất Định nghĩa thứ ba nghiêng thị trường bất động sản mô hình, tổ chức để quyền có liên quan đến đất thực cách độc lập Tuy tính khách quan thị trường BĐS quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù thị trường giá trị chủ quan giao dịch phải tổ chức theo ý đồ định Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau: Quản lý nhà nước Người mua Quy luật đặc thù BĐS Quy luật giá trị - Quy luật cung cầu - Khan - Cạnh tranh - Độc qun - Lỵi nhn - ……… Lỵi Ých kin Ng­êi sở hữu Người bán Người sử dụng Giá đất Giá ®Êt Quan hÖ quèc tÕ héi nhËp Do quan niÖm khác hàng hoá BĐS phạm vi thị trường nên có số quan niệm khác thị trường BĐS Có ý kiến cho thị trường BĐS thị trường đất đai tài sản nhà, công trình xây dựng phải gắn với đất đai trở thành BĐS Do đất đai thân BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS Trên thực tế, có số người cho thị trường BDS thị trường nhà đất (thị trường địa ốc) Quan niệm phổ biến nứơc ta cho có nhà đất mang mua bán chuyển nhượng thị trường Cũng giống quan niệm BĐS nhà đất phận hàng hoá BĐS thị trường Vì quan niệm không đầy đủ 10 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS Hiện có nhiều trang Web thông tin nhà đất hình thức trung tâm môi giới như: http/www Nhavui.com http/www Vnexpress.net/raovat http/www Viet-trade.com/thitruongdiaoc http/www Nhadat.com Ngoài nhiều trang Web công ty TNHH hoạt động lĩnh vực Tuy nhiên chưa có trang Web thức quản lý bộ, ngành, quan có thẩm quỳên Để đảm bảo cho bên giao dịch có thông tin chắn BĐS, Nhà nước phải coi trách nhiệm để hướng dẫn thị trường BĐS hoạt động phát triển lành mạnh Những thông tin thị trường BĐS nhà đất phải cung cấp cho bên giao dịch bao gồm: Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất BĐS đăng ký giao dịch Dự định địa phương, Chính phủ quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch Thông tin quy định pháp luật hành có liên quan đến sở hữu, quyền sử dụng, mua bánBĐS đăng ký giao dịch Những hạn chế quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch Thông tin giá BĐS, giá BĐS tương đương BĐS đăng ký giao dịch Một lý làm thị trường BĐS nhà đất năm qua phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin thức cịng nh­ thiÕu c¬ quan t­ vÊn tin cËy cã tính pháp lý để hỗ trợ người bán người mua tham gia giao dịch thị trường BĐS nhà đất 139 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Để làm việc địa phương đặc biệt thành phố lớn cần sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS thức với chức tối thể sau: - Chức thông tin: trung tâm môi giới phải cung cấp thông tin nguồn cung BĐS nhà đất, bao gồm khu vực Nàh nước, doanh nghiệp cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung thị trường Nguồn cung BĐS bao gồm hàng hoá tại, hàng hoá khu vực quy hoạch phát triển tương lai theo hạn định đầu tư thực khu vực hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo thông tin quy hoạch phát triển đô thị dự án đầu tư phát triển BĐS Các thông tin hàng hoá BĐS không giới hạn dạng nhà đất mà cần phải mở rộng sang lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp không phạm vi mua bán mà bao hàm quan hệ giao dịch thuê, cho thuê, chấp, đấu giá - Chức thẩm định: trung tâm thực chức thẩm định đặc trưng BĐS, tính pháp lý thực dịch vụ pháp lý BĐS tham gia giao dịch Trung tâm phải chịu trách nhiệm có đầy đủ độ tin cậy thông tin pháp lý đặc điểm kinh tế kỹ thuật BĐS tham gia giao dịch qua trung tâm Trung tâm phải tiến hành có chất lượng để hoạt động định giá BĐS giao dịch xác, phù hợp làm sở để hình thành giá mua bán trao đổi bên tham gia giao dịch Trung tâm làm trung gian hướng dẫn thực trình tiến hành thủ tục giao dịch bên mua bán đảm bảo trình tự quy định pháp luật giao dịch BĐS Trung tâm thay mặt (hoặc giúp đỡ) bên mua bán thực thủ tục giao dịch với quan Nhà nước để đảm bảo giao dịch bảo hộ pháp luật giúp Nhà nước thực việc kiêm soát với quan hệ giao dịch BĐS thị trường giao dịch thức - Chức cầu nối: trung tâm làm cầu nối cho việc thực toán hai bên cung nh giưói thiệu nguồn cung cấp tài cho người có nhu cầu vây vốn chấp tài BĐS tham gia giao dịch 140 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Một yêu cầu cốt yếu đặt hoạt động trung tâm phải mang lại tiện lợi hữu ích cho người tham gia cung cầu BĐS, đảm bảo cho BĐS tham gia giao dịch thực nhanh chóng, tin cây, an toàn tin tưởng Bên cạnh Nhà nước cần có biện pháp quản lý hoạt động hệ thống dịch vụ môi giới nhà đất địa bàn, đưa hệ thống môi giới vào hoạt động khâu trình vận hành thị trường BĐS Những vấn đề để củng cố hoạt động hệ thống thông dịch vụ tư vấn môi giới BĐS gồm: Kiểm soát tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới BĐS Người làm dịch vụ tư vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với quan quản lý Nhà nước Nhà nước cho phép hoạt động tư vấn môi giới Những người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật kết hoạt động tư vấn môi giới như: chịu trách nhiệm tính trung thực thông tin tính pháp lý BĐS đưa vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm kết định giá hình thành giá BĐS giao dịch chịu trách nhiệm kết dịch vụ khác Như vậy, có người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình độ chuyên môn môi giới BĐS tham gia dịch vụ môi giới BĐS Kiểm soát tính công khai thông tin chất lượng dịch vụ tư vấn, người tư vấn quyền yêu cầu quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý BĐS Thúc đẩy đời phát triển dịch vụ tư vấn môi giới tổng hợp cho nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch BĐS như: dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính pháp lý BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ toán cho vay chấp BĐS dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch BĐS Những đơn vị dịch vụ thay mặt bên mua bên bán thực đầy đủ thủ tục cần thiết để BĐS giao dịch cách hợp pháp, quan tư vấn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật chất lượng tính pháp lý dịch vụ 141 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Sở quy hoạch Ngân hàng Sở tài nguyên môi trường Trung tâm giao dịch Các tổ chức kinh doanh BĐS Các cá nhân có nhu cầu BĐS Cơ quan thuế Các ngành có liên quan ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS nhà đất Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung ương khoá Đẩy mạnh ứng dụng phát triển công nghệ thông tin phục vụ nghiệp hoá, công nghiệp hoá Chỉ thị đà nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ thông tin quan Đảng Nhà nước giai đoạn 2001 2005: Các quan Đảng, Nhà nước, tổ chức trị xà hội đầu việc triển khai ứng dụng công nghệ thông tin hoạt dộng theo phương châm đảm bảo tiết kiệm, thiết thực hiệu lâu dài Tin học hoá hoạt động quan Đảng Nhà nước phận hữu quan trọng cải cách hành quốc gia, nhiệm vụ thường xuyên quan nhằm tăng cường lực quản lý, nâng cao suất, chất lượng hiệu Các cấp uỷ, tổ chức Đảng đạo khẩn trương xây dựng hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích công 142 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 cộng nhân dân, phục vụ lÃnh đạo Đảng, quản lý Nhà nước Sớm hoàn thịên, thường xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu mạng thông tin diện rộng Đảng Chính phủ Bảo đảm đến năm 2005 xây dựng đưa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử Đảng, Chính phủ Hệ thống thông tin xây dựng theo mô hình thành phần Cơ sở liệu Thiết bị (phần cứng + phần mềm) Tổ chức (quy trình tổ chức) Con người * Chức hệ thống + Nhập liệu: tổ chức theo mạng truy cập định kỳ + Lưu trữ số liệu: Theo quy chuẩn khối lượng lớn thông tin + Phân tích liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định sách, chiến lược quản lý phát triển thị trườường BĐS + Hiển thị, truy cập liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin, vừa phân tích số liệu: * Yêu cầu hệ thống: Tính mở động hệ thống đảm bảo thích nghi tốt nhất, nâng cấp liên kết với hệ thống thông tin khác có liên quan nh­ hƯ thèng th«ng tin qc gia, hƯ thèng thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng, quản lý hành chínhTính đại, dễ sử dụng có độ tin cậy cao, có tính đến khả sử dụng công nghệ cán cấp, hoạt động liên tơc, sư dơng giao diƯn Menu ®Ĩ sư dơng * Tính liên thông hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin liệu không gian thống nhất, đảm bảo liên thông cấp, sở ngành Phương án thiết kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường BĐS 143 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 * ThiÕt kÕ tỉng thĨ bao gồm nội dung yêu cầu sau: Linh hoạt sử dụng, có tính đồng khả sư dơng dïng chung hƯ thèng më theo tiªu chn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát cố, phục hồi nhanh, dạng trực tuyến (online) * Thiết kế dạng sở liệu hệ thống: - Các Input Dữ liệu đồ thu thập từ đồ hoạ đồ số, đồ giấy, sơ đồ, vẽ, số liệu đo đạc, điều tra Dữ liệu thuộc tính dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh, hình ảnh để thích, dẫn, mô tả liệu đồ - Cấu trúc sở liệu hoạt động: Đó hệ thống gồm hệ sở liệu chung hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới hệ sở liệu khác như: Cơ sở liệu đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch với nhiều phân lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị Cơ sở liệu thuộc tính: địa danh, giải, ký hiệu thông tin pháp lý, kinh tế, xà hội, tự nhiên Một số toán điển hình như: Chồng ghép đồ để tìm kiếm thông tin tích hợp, biên tập đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống kê - Các Output Cung cấp thông tin cho thực nhiệm vụ nội dung quản lý Nhà nước thị trường BĐS Cung cấp thông tin cho phép lÃnh đạo giải định vấn đề liên quan phạm vi ranh giới quản lý Cung cấp thông tin cho ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc, quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán 144 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 * An toàn thông tin hệ thống - Các nguyên tắc Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai An toàn phải quản lý suốt thêi gian phơc håi sù cè - Mét sè biƯn pháp Quản lý, kiểm tra, đĩa mềm lưu động Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên việc kiểm tra dấu vân tay xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra tr­íc vµo trang Web - Sao l­u vµ khôi phục liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách dự phòng kiểu gia tăng - Giải pháp xảy cố Phát giải cố Sử dụng thiết bị dự trữ Chuẩn bị cán có khả giải cố 145 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Quản trị Hệ thống Internet Phòng địa quận Máy chủ Web Cơ sở liệu đất đai Máy in Phòng địa huyện Máy chủ liệu nhà đất Máy in Chuẩn hoá số liệu Nhập sô liệu cập nhật biến động Phân tích số liệu Tra cứu thôngtin đơn đăng ký Mật Scanner Quy hoạch 146 Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH Kết luận Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà ®Êt ë Hµ Néi” lµ ®Ị tµi cã ý nghÜa thực tiễn cao Thúc đẩy khuyến khích phát triển thị trường BDS nhà đất việc, đề hệ thống giải pháp toàn diện ®ång bé lµ vÊn ®Ị mang tÝnh thêi sù vµ xúc Giải vấn đề phát huy điểm mạnh thị trường BĐS nhà đất đóng góp tích cực kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế hậu xấu mà thị trường BĐS nhà đất mang lại Trong 15 tuần thực đồ án tốt nghiệp với đề tài Thực trạng số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS nhà đất Hà Nội đồ án đà giải nội dung chủ yếu sau: Nhận diện thị trường BĐS nhà đất Hà Nội thời gian qua Đây công việc quan trọng trình tìm biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường BĐS từ phân tích tìm mặt yếu mặt trình phát triển tồn yếu từ tìm nguyên nhân biện pháp thúc đẩy Các ưu điểm trình phát triển Các nhu cầu nhà - đất đáp ứng đầy đủ mặt chất lượng lẫn số lượng Các hoạt động thị trường quyền sử dụng đất đà tạo chuyển biến đột phá Thị trường nhà đất phát triển sôi động Thị trường kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí đà có nhiều khởi sắc Công tác quản lý Nhà nước thị trường có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực không ngừng tăng lên Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Những tồn yếu trình phát triển Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy định nàh đất cao Mất cân đối cung cầu nhà đất Thị trường nóng, lạnh bất thường, giá dễ biến độn dễ dẫn đến nạn đầu nhà đất Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nước nước chế sách, quản lý điều hành máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trường BĐS Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận Nguyên nhân yếu Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi Các sách thị trường BĐS thiếu đồng chưa hợp lý Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nước Phân tích số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS số nước giới học kinh nghiệm cho Việt Nam Đề biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường BĐS nhà đất Hà Nội Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất nước Biện pháp tạo lập phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà đất Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị trường nhà đất 148 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 Thúc đẩy phát triển thị trường việc sử dụng biện pháp tài Thu tiền sử dụng đất Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí Hỗ trợ tài cho người có thu nhập thấp mua thuê nhà Tổ chức định giá BĐS nhà đất Biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà ®Êt  øng dơng c¸c biƯn ph¸p tin häc ®Ĩ góp phần quản lý thị trường nhà đất Trong vấn đề đồ án đà vào giải mối quan hệ nhân tố ảnh hưởng tới giá đất tìm mối liên hệ vị trí góp phần vào điều chỉnh giá đất, phân tích lÃi suất thời hạn vay lÃi cho ng­êi cã thu nhËp thÊp, øng dông tin häc quản lý nhà đất Đây vấn đề quan trọng quan tâm Cuối em xin bày tỏ biết ơn thầy giáo GS TSKH Nguyễn Mậu Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà đà tận tình hướng dẫn bảo em hoàn thành đồ án Do thời gian có hạn đề tài tránh khỏi sai sót nhiều vấn đề chưa giải đến tận em mong nhận đóng góp thầy cô giáo bạn sinh viên để đề tài hoàn chỉnh có ý nghĩa thiết thực sống 149 Đồ án tốt nghiệp Vị ThÞ Thu Trang - 44KT2 Mơc lơc Trang Mở đầu Chương I Một số vấn đề thị trường BĐS I Khái niệm BĐS II Khái niệm thị trường BĐS Khái niệm Tính tất yếu trình hình thành phát triển thị 12 trường BĐS 13 Phân loại thị trường BĐS 14 III Khái quát thị trường nhà đất 14 Khái niệm thị trường nhà đất 15 Đặc điểm thị trường nhà đất 16 2.1 Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc 16 2.2 Thị trường BĐS - nhà đất thị trường không hoàn hảo 17 2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm cầu 18 nguồn cung có giới hạn 2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị 18 tr­êng tµi chÝnh – tiỊn tƯ 2.5 Toµn bé trình hoạt động thị trường BĐS nhà đất chia làm khâu: sản xuất lưu thông tiêu thụ 20 Vị trí thị trường nhà đất kinh tế quốc dân 20 3.1 Thị trường nhà đất phát triển nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xà hội đất nước nâng cao đời sống 23 tầng lớp dân cư 3.2 Thị trường nhà đất nơi thực tái sản xuất yếu tố sản xuất cho nhà kinh doanh nhà đất 3.3 Động thái phát triển thị trường nhà đất tác động tới nhiều loại thị trường kinh tế quốc dân, đặc biệt 150 23 Đồ án tốt nghiệp Vũ ThÞ Thu Trang - 44KT2 thÞ tr­êng tiỊn tƯ 25 3.4 Phân bổ hợp lý tài nguyên đất 28 Chương II Thực trạng thị trường nhà đất Hà Nội Trongthời gian qua Những mặt việc phát triển thị trường nhà đất 28 28 1.1 Các nhu cầu nhà - đất đáp ứng đầy đủ 31 mặt chất lượng lẫn số lượng 1.2 Các hoạt động thị trường quyền sử dụng đất đà tạo chuyển biến đột phá 31 1.3 Thị trường nhà đất phát triển sôi động 36 1.4 Thị trường kinh doanh mặt xây dựng, kinh doanh diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải 39 trí đà có nhiều khởi sắc 1.5 Công tác quản lý Nhà nước thị trường có điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực 43 không ngừng tăng lên Những tồn yếu phát triển thị trường nhà đất hậu 43 2.1 Tỷ lệ giao dịch phi quy cao, tình trạng vi phậm quy 46 định nhà đất cao 48 2.2 Mất cân đối cung cầu nhà đất 2.3 Thị trường nóng, lạnh bất thường, giá dễ biến độn dễ 55 dẫn đến nạn đầu nhà đất 2.4 Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao 2.5 Còn tồn chế bao cấp, có phân biệt không cần thiết quốc doanh, quốc doanh, nước nước chế sách, quản lý điều hành 151 55 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 máy Nhà nứơc lĩnh vực BĐS thị trường BĐS 56 2.6 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch khó tiếp cận 60 Nguyên nhân yếu 3.1 Khung pháp lý thiếu đồng hay thay đổi 60 62 3.2 Các sách thị trường BĐS thiếu đồng chưa hợp lý 65 3.3 Năng lực quản lý, tổ chức máy Nhà nước 68 Chương III Một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS - nhà đất Hà Nội 71 A Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS nhà đất số nước giới học kinh nghiệm Việt 71 Nam 71 I Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS số nước 75 Quản lý thị trường BĐS Bangladesh 77 Quản lý thị trường BĐS ấn Độ 82 Quản lý thị trường BĐS Indonexia 84 II Các học kinh nghiệm Việt Nam B Một số biện pháp thúc đẩy phát triển thị trường Nhà 84 đất Hà Nội 94 Nhóm phương pháp chung pháp lý, tài 94 Biện pháp đổi công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể phát triển vùng sử dụng đất đai có hiệu 103 đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế, xà hội đất nước Biện pháp tạo lập phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường 105 nhà đất Biện pháp xây dựng lực thể chế tổ chức tham gia thị 108 trường nhà đất Thúc đẩy phát triển thị trường việc sử dụng biện 108 152 Đồ án tốt nghiệp Vũ Thị Thu Trang - 44KT2 pháp 109 tài 111 5.1 Thu tiền sử dụng đất 5.2 Đổi sách thuế quyền sử dụng đất lệ phí 121 5.3 Hỗ trợ tài cho người có thu nhập thấp mua 133 thuê nhà 5.4 Tổ chức định giá BĐS nhà đất Biện pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước thị trường nhà đất Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất ứng dụng biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất Kết luận 153 137 140 145 ... nhà Thị trường khách sạn Thị trường nhà cho thuê Thị trường VP mua bán Theo khu vực Thị trường BĐS đô thị Thị trường Thị trường cho thuê Thị trường chấp, bảo hiểm BĐS nông thôn Thị trường. .. yếu việc hình thành phát triển thị trường BĐS Phân loại thị trường BĐS III Khái quát thị trường nhà đất Khái niệm thị trường nhà đất Đặc điểm thị trường nhà đất Vị trí thị trường nhà đất kinh tế... BĐS đồng thời yếu tố BĐS khác Tuy nhiên, thực tế, thị trường đất đai phận thị trường BĐS hàng hoá đất đai phận hàng hoá BĐS Trên thực tế, có số người cho thị trường BDS thị trường nhà đất (thị