ĐỀ CƯƠNG ôn THI MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

A. PHẦN CƠ SỞCâu 1: Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng,trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở đó với khách hàng, phải đáp ứng điều kiệnnào sau đây?A. Phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng huy động vốn, trừ trường hợp bên muavà ngân hàng đồng ýB. Có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây DựngC. Miễn là khách hàng đồng ý mua, không cần sự đồng ý của ngân hàngD. Miễn là ngân hàng chấp thuận cho bên mua nhà khoản tín dụng để mua căn nhà đóĐáp án: A và BCâu 2: Tranh chấp về đất đai giữa các bên, trước khi khởi kiện phải:A. Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đấtB. Hòa giải tại UBND cấp huyện nơi có đấtC. Không bắt buộc phải hòa giảiD. Do các bên thỏa thuận về việc hòa giảiĐáp án: ACâu 3: Những giao dịch nào sau đây không phải là giao dịch về nhà ở:A. Mua bánB. Tặng choC. Xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ởD. Cho thuêĐáp án: CCâu 4: Đơn vị chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan để triển khai các biện phápphòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS:

ĐỀ CƯƠNG ÔN THI MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN

A PHẦN CƠ SỞ

Câu 1: Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại ngân hàng,

trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở đó với khách hàng, phải đáp ứng điều kiện nào sau đây?

A Phải giải chấp nhà ở trước khi ký hợp đồng huy động vốn, trừ trường hợp bên mua

và ngân hàng đồng ý

B Có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây Dựng

C Miễn là khách hàng đồng ý mua, không cần sự đồng ý của ngân hàng

D Miễn là ngân hàng chấp thuận cho bên mua nhà khoản tín dụng để mua căn nhà đó Đáp án: A và B

Câu 2: Tranh chấp về đất đai giữa các bên, trước khi khởi kiện phải:

A Hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất

B Hòa giải tại UBND cấp huyện nơi có đất

C Không bắt buộc phải hòa giải

D Do các bên thỏa thuận về việc hòa giải

Đáp án: A

Câu 3: Những giao dịch nào sau đây không phải là giao dịch về nhà ở:

A Mua bán

B Tặng cho

C Xây dựng, sửa chữa cải tạo nhà ở

D Cho thuê

Đáp án: C

Câu 4: Đơn vị chủ trì, phối hợp các cơ quan có liên quan để triển khai các biện pháp

phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh BĐS:

A Cục Phòng, chống rửa tiền- Ngân hàng nhà nước

B Bộ Tài chính

C Bộ Xây dựng

D Bộ Công an

Đáp án: C

Câu 5: Hành vi nào sau đây không bị cấm trong hoạt động kinh doanh BĐS?

A Huy động vốn của người mua BĐS khi hội đủ điều kiện

B Không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước

C Không đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật

D Cả A, B, C đều sai

Đáp án: A

Câu 6: Phí bảo trì phần sở hữu chung trong chung cư mà khách hàng phải trả được quy

định:

A 2% giá bán căn hộ

B 2% giá trị căn hộ có giá bán cao nhất

C 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác được bán cho khách hàng

D 2% giá trị phần sở hữu chung

Đáp án: C

Câu 7: Quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật nước ta thể hiện qua các quyền

chủ đạo nào?

A Cho tặng, thừa kế, cho thuê, phá dỡ, thuế chấp, để không sử dụng,

B Sử dụng, chiếm hữu và định đoạt

C Sử dụng và định đoạt

D Khai thác, mua bán, cho tặng, thừa kế, góp vốn và cho mượn

Đáp án: B

Câu 8: Từ 01/07/2015, thời hạn doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sở hữu nhà

ở tại Việt Nam tính từ ngày cấp là:

A 50 năm

B 60 năm

C 70 năm

D Tương ứng với thời hạn ghi trong giấy chứng nhận đầu tư

Đáp án: D

Câu 9: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở khi

A Được phép nhập cảnh vào Việt Nam

B Được phép vào Việt Nam với thời gian ít nhất 3 tháng

C Được phép vào Việt Nam với thời gian ít nhất 6 tháng

D Được phép vào Việt Nam với thời gian ít nhất 12 tháng

Đáp án: A

Câu 10: Trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam

A Được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm

B Được sở hữu nhà ở tối đa 50 năm và một lần gia hạn

C Chỉ được thuê nhà ở

D Được sở hữu nhà ở ổn định lâu dài

Đáp án: D

Câu 11: Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất khi giao dịch là

A Các bên ký tên tại Phòng Công chứng hoặc UBND cấp xã

B Giao dịch được đăng ký tại Văn phòng Đăng ký đất đai

C Khi bàn giao đất

D Theo thỏa thuận của các bên

Đáp án: B

Câu 12: Vai trò quản lý của Nhà nước có tác động hoạt động kinh doanh trên thị trường

BĐS

A quyết định đến sự thúc đẩy phát triển

B kìm hãm sự phát triển

C không hiệu quả đến sự phát triển

D ít đến sự phát triển

Đáp án: A

Câu 13: Phần nào sau đây thuộc sở hữu riêng của người mua căn hộ?

A Phần diện tích bên trong căn hộ không bao gồm diện tích xây dựng vách ngăn

phòng

B Phần diện tích bên trong căn hộ và diện tích hành lang tiếp cận trực tiếp với căn hộ

C Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó

D Phần diện tích đậu xe 2 bánh phục vụ cho chủ sở hữu căn hộ

Đáp án: C

Câu 14: Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS khi có đủ điều kiện sau:

A Tốt nghiệp THPT trở lên

B Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, tốt nghiệp cao đẳng

C Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản

D Cả A, B, C đều sai

Đáp án : A và C

Câu 15: Tính bất động của BĐS có thể hiểu là:

A BĐS dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác

B BĐS dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển BĐS đến nơi khác

C BĐS dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể mua bán được

D Cả A, B, C đều sai

Đáp án: B

Câu 16: Chỗ đậu xe ô tô trong các khu nhà chung cư

A Có thể được khách hàng mua hoặc thuê mua

B Thuộc quyền quản lý sử dụng của chủ đầu tư

C Không phân biệt quyền ưu tiên sử dụng giữa cư dân và khách vãng lai

D Chỉ được phép sử dụng dành riêng cho các cư dân trong chung cư

Đáp án: A và B

Câu 17: Nhà ở nếu đủ điều kiện theo quy định, chủ sở hữu có thể thế chấp cho tổ chức nào

sau đây?

A Ngân hàng nhà nước

B Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ cầm đồ

C Công ty bảo hiểm

D Tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam

Đáp án: D

Câu 18: Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền:

A Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất

B Được quyền thực hiện tất cả các giao dịch về quyền sử dụng đất

C Được quyền định đoạt tài sản trên đất mà tài sản đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước

D Chỉ được quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Đáp án: C

Câu 19: Nhận xét nào sau đây là sai?

A Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân

B Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, bảng hiệu và phải thông tin về việc thành lập trên thông tin đại chúng

C Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp

D Sàn giao dịch BĐS không phải là pháp nhân

Đáp án: D

Câu 20: BĐS là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân:

A Phải giao dịch qua sàn

B Có thể chọn giao dịch qua sàn hoặc chủ sở hữu tự giao dịch

C Không được giao dịch qua sàn

D Không bắt buộc qua sàn nhưng phải qua công ty môi giới

Đáp án: B

Câu 21: Giai đoạn nào không thuộc giai đoạn thực hiện dự án?

A Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất

B Giám sát thi công và thực hiện

C Vận hành, chạy thử

D Bảo hành công trình xây dựng

Đáp án: D

Câu 22: Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

A Tất cả chủ sở hữu phải cùng ký trên hợp đồng mua bán

B Có thể ủy quyền cho một chủ sở hữu ký hợp đồng mua bán

C Chỉ cần 2/3 chủ sở hữu ký trên hợp đồng mua bán

D Chỉ cần một trong các đồng sở hữu đại diện ký hợp đồng mua bán

Đáp án: A và B

Câu 23: Cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa không quá căn hộ trong một tòa nhà

chung cư tại Việt Nam

A 10%

B 15%

C 20%

D 30%

Đáp án: D

Câu 24: Chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS có thời hạn sử dụng

A 02 năm

B 03 năm

C 04 năm

D 05 năm

Đáp án: D

Câu 25: Nội dung của sàn giao dịch BĐS không bao gồm

A Mua bán BĐS

B Quảng cáo BĐS

C Đấu giá BĐS

D Công chứng hợp đồng về BĐS

Đáp án: D

Câu 26: Phạm vi kinh doanh dịch vụ BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức, cá

nhân nước ngoài:

A Có quyền kinh doanh các dịch vụ môi giới BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, quản lý BĐS

B Chỉ có quyền kinh doanh BĐS và tư vấn BĐS

C Chỉ có quyền kinh doanh môi giới BĐS

D Chỉ có quyền kinh doanh tư vấn và quản lý BĐS

Đáp án: A

Câu 27: Trước khi bàn giao nhà (BĐS hình thành trong tương lai) cho người mua, doanh

nghiệp trong nước được lấy tối đa giá trị hợp đồng

A 50%

B 70%

C 80%

D 95%

Đáp án: B

Câu 28: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

A Là trái quy định pháp luật hiện hành

B Được thực hiện khi có nhu cầu và thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận

C Bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp các loại thuế phí theo quy định

D Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải nộp các loại thuế phí theo quy định Đáp án: B và C

Câu 29: Các nội dung nào sau đây bị cấm?

A Sử dụng đất không đúng mục đích

B Thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất không đăng ký với Nhà nước

C Sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất

D Sử dụng đất vào mục đích phát triển kết cấu hạ tầng để tăng giá trị đất

Đáp án: A và B

Câu 30: Hợp đồng nào sau đây không phải là hợp đồng kinh doanh BĐS?

A Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

B Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

C Hợp đồng quản lý BĐS

D Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Đáp án: D

B PHẦN CHUYÊN MÔN

Câu 1: Nội dung nào sau đây không quy định trong nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê,

cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

A Giá bán BĐS

B Thông tin về BĐS

C Địa chỉ các bên

D Hoa hồng môi giới

Đáp án: D

Câu 2: Tình huống: Căn hộ C15-7 thuộc khu căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh; Trước

khi ký hợp đồng mua, khách hàng đã đặt cọc 50.000.000 VNĐ và tổng giá trị hợp đồng căn

hộ là 1.344.000.000 VNĐ trong đó:

 Giá trị mua bán căn hộ là: 1.200.000.000 VNĐ

 Thuế giá trị gia tăng là: 120.000.000 VNĐ

 Phí bảo trì là: 24.000.000 VNĐ

Tiến độ thanh toán được chia thành 07 đợt như sau:

Đợt 1: Thanh toán đủ 20% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng sau khi ký hợp đồng Đợt 2,3,4: Thanh toán đủ 10% giá trị mua căn hộ và thuế gía trị gia tăng

Đợt 5: Thanh toán đủ 20% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng

Đợt 6: Thanh toán đủ 25% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng

Đợt 7: Thanh toán đủ 5% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng

Bên cạnh đó, nếu khách hàng thanh toán đúng thời hạn sẽ được ưu đãi chiết khấu 1% cho

mỗi đợt thanh toán

Người mua sẽ thanh toán trong đợt 5 là:

A 214.000.000 VNĐ

B 240.000.000 VNĐ

C 218.800.000 VNĐ

D 264.000.000 VNĐ

Đáp án: D

Câu 3: Khi tư vấn đặc điểm BĐS, người môi giới phải cho khách hàng thấy được:

A Uy tín chủ đầu tư

B Khả năng tăng giá

C Lợi ích của sản phẩm

D Tiến độ thi công

Đáp án: C

Câu 4: Vai trò của người môi giới BĐS

A Cung cấp thông tin một cách công khai, trung thực cho các chủ thể tham gia giao dịch

B Làm cầu nối giữa người mua, người bán & hưởng phí môi giới

C Bán sản phẩm theo yêu cầu của chủ đầu tư

D Bán sản phẩm theo yêu cầu cảu khách hàng

Đáp án: A và B

Câu 5: Yếu tố môi trường trong phân tích giá trị BĐS bao gồm các nội dung gì?

A Môi trường vĩ mô và môi trường vi mô

B Môi trường bên trong và bên ngoài

C Môi trường sạch sẽ, thoáng mát

D Tiếng ồn, không khí, ngập lụt, ánh sáng, mùi,…

Đáp án: D

Câu 6: Trong môi giới BĐS dự án, tiếp nhận sản phẩm là bước đầu tiên để nhân viên kinh

doanh có thể

A Am hiểu về khách hàng

B Am hiểu về sản phẩm

C Am hiểu về chủ đầu tư

D Am hiểu về đối thủ cạch tranh

Đáp án: B và C

Câu 7: Một danh sách khách hàng tiềm năng cho một sản phẩm riêng biệt là

A Danh sách khách hàng bạn có trong nhiều năm làm việc

B Một danh sách mới được thiết lập dựa trên sự phỏng đoán chủ quan của người môi giới

C Một danh sách rút gọn sau khi sàng lọc từ danh sách khách hàng tiềm năng bằng điện thoại, thư từ…

D Cả A,B,C đều sai

Đáp án: C

Câu 8: Khi tiếp xúc, tư vấn khách hàng, người môi giới không nên:

A Nghe điện thoại, trao đổi công việc với nhân viên khác

B Ghi chép thông tin

C Lắng nghe khách hàng

D Quan tâm đến khách hàng

Đáp án: A

Câu 9: Tình huống: Căn hộ C15-7 thuộc khu căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh; Trước

khi ký hợp đồng mua, khách hàng đã đặt cọc 50.000.000 VNĐ và tổng giá trị hợp đồng căn

hộ là 1.344.000.000 VNĐ trong đó:

 Giá trị mua bán căn hộ là: 1.200.000.000 VNĐ

 Thuế giá trị gia tăng là: 120.000.000 VNĐ

 Phí bảo trì là: 24.000.000 VNĐ

Tiến độ thanh toán được chia thành 07 đợt như sau:

Đợt 1: Thanh toán đủ 20% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng sau khi ký hợp đồng Đợt 2,3,4: Thanh toán đủ 10% giá trị mua căn hộ và thuế gía trị gia tăng

Đợt 5: Thanh toán đủ 20% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng

Đợt 6: Thanh toán đủ 25% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng

Đợt 7: Thanh toán đủ 5% giá trị mua căn hộ và thuế giá trị gia tăng

Bên cạnh đó, nếu khách hàng thanh toán đúng thời hạn sẽ được ưu đãi chiết khấu 1% cho

mỗi đợt thanh toán

Sau khi thanh toán tiền đặt cọc 50.000.000 VNĐ Người mua sẽ thanh toán trong đợt 1 còn lại là:

A 214.000.000 VNĐ

B 240.000.000 VNĐ

C 218.800.000 VNĐ

D 264.000.000 VNĐ

Đáp án: A

Câu 10: Công việc đầu tiên khi người môi giới tìm kiếm khách hàng là phải xác định:

A Khách hàng mục tiêu

B Nhu cầu khách hàng

C Chuẩn bị chu đáo tài liệu bán hàng

D Học thuộc sản phẩm

Đáp án: A

Câu 11: Phong cách đàm phán các bên cùng quan tâm đến lợi ích của nhau với tinh thần

hợp tác và đều thu được lợi ích là phong cách đàm phán

A Thua-thua

B Thắng-thua

C Thua-thắng

D Thắng-thắng

Đáp án: D

Câu 12: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn BĐS

A Phải thành lập doanh nghiệp

B Không phải thành lập doanh nghiệp

C Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh

D Cả A,B,C đều sai

Đáp án: A

Câu 13: Khi chất lượng sản phẩm như nhau thì phải lấy yếu tố nào để cạnh tranh trên thị

trường?

A Thông tin

B Dịch vụ khách hàng

C Sản phẩm

D Cả A, B và C đều sai

Đáp án: B

Câu 14: Nội dung dịch vụ môi giới BĐS bao gồm những lĩnh vực sau đây, ngoại trừ :

A Môi giới mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

B Hỗ trợ xác định giá BĐS

C Thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan đến BĐS

D Môi giới thành lập tổ chức pháp nhân có liên quan

Đáp án: D

Câu 15: Tình huống : Người mua đặt cọc 20 triệu đồng để mua căn nhà với giá 400 triệu

đồng Người bán đổi ý không bán

Giả sử trong hợp đồng đặt cọc không có điều khoản phạt vi phạm, thì người bán phải trả tiền đặt cọc và đền bù tiền thiệt hại cho người mua theo luật, tổng cộng số tiền trả lại cộng

với phạt vi phạm :

A 40 triệu đồng

B 60 triệu đồng

C 20 triệu đồng

D Không phạt vi phạm

Đáp án: A

Câu 16: Môi giới BĐS là loại hình

A Đầu tư trục tiếp BĐS

B Kinh doanh BĐS

C Kinh doanh dịch vụ BĐS

D Cả A,B và C đều sai

Đáp án : C

Câu 17: Bản chất của môi giới BĐS là :

A Là một ngành nghề, kinh doanh dịch vụ, hoạt động nhằm thu lợi

B Là sự kết nối các bên để thiết lập 1 thương vụ

C Là hoạt động không chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước

D Là hoạt động không cần phần chứng chỉ hành nghề và giấy phép kinh doanh

Đáp án: A

Câu 18: Để tăng khả năng thành công khi môi giới, người môi giới cần hiểu khách hàng

của mình là ai, theo đó, người môi giới cần:

A Không để khách hàng nói quá nhiều

B Nói thật nhiều về dự án cho khách hàng

C Lắng nghe khách hàng nói

D Cả A, B và C đều sai

Đáp án: C

Câu 19: Khi ‘cầu’ BĐS tăng sẽ ảnh hưởng như thế nào đến giá bán và tiền thuê BĐS trong

ngắn hạn ?

A Giá và tiền thuê sẽ giảm

B Giá sẽ giảm nhưng tiền thuê sẽ tăng

C Giá và tiền thuê sẽ tăng

D Giá sẽ tăng nhưng tiền thuê sẽ giảm

Đáp án: C

Câu 20: Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập

A Không cần có chứng chỉ hành nghề BĐS

B Không cần đăng ký nộp thuế

C Chỉ cần có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS

D Phải có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và đăng ký nộp thuế

Đáp án: D

Câu 21: Tình huống : Trong hợp đồng mua bán nhà ở có quy định về đặc điểm chính của

nhà ở mua bán như sau :

Diện tích sử dụng căn hộ F là : 55,04 m2 ( được tính theo kích thước thông thủy theo quy

định của pháp luật về nhà ở) Diện tích này là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo

thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ Bên Mua có trách nhiệm thanh toán số tiền

mua căn hộ cho bên Bán theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ ;

Trong trường hợp diện tích thực tế bằng hoặc chênh lệch thấp hơn 3% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải điều chỉnh lại gía bán căn hộ Nếu diện tích thực tế chênh lệch vượt quá 3% so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán của căn

hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế khi bàn giao căn hộ

Khi bàn giao cho khách hàng căn hộ F có diện tích là 57,7 m 2, khách hàng được quyền:

A Nhận căn hộ và thanh toán theo diện tích thực tế

B Từ chối nhận căn hộ và không bị coi là vi phạm các điều kiện bàn giao căn hộ