4 Phân tích yếu tố thành cơng thất bại: 4.1 Tổng quan lợi nhuận dự án Theo báo cáo lần đầu cơng ty chứng khốn Bảo Việt, 2014 Lợi nhuận năm 2011 tăng mạnh (khoảng 172.8%) Tốc độ tăng trưởng năm 2011 VIC tiếp tục đạt mức cao, doanh thu đạt khoảng 5.480 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 2.206 tỷ đồng Trong ước tính dự án Vincom đóng góp cho lợi nhuận năm 2011 là: + Lợi nhuận gộp từ bán hộ dự kiến đạt 2.700 tỷ đồng Nguồn thu đến từ việc bán hộ Vincom Center, ước tính đạt 3.800 tỷ doanh thu 2.700 tỷ lợi nhuận gộp + Lợi nhuận gộp từ cho thuê văn phòng mặt bán lẻ đạt 1.439 tỷ đồng, tăng 26% Dự kiến doanh thu đến từ việc cho thuê mặt tòa tháp tăng thêm khoảng 30%, nguyên nhân tòa nhà Vincom Center khai thác trọn vẹn 12 tháng so với tháng năm 2010 Hơn nữa, tỷ lệ lấp đầy 75.181 m2 diện tích văn phòng cho thuê tòa tháp kỳ vọng đạt 90% so với 40% năm 2010 Theo báo cáo lần đầu cơng ty chứng khốn Bảo Việt, 2014 Nguồn VINCOM- BVSC, 2014 https://www.shs.com.vn/Handlers/DownloadReport.ashx?ReportID=1867 Với tác động cho thấy dự án hoàn thành tác động lớn tới việc tăng trưởng kinh tế công ty Vincom nói riêng tập đồn Vingroup nói chung Sự xuất trung tâm thương mại đại lớn nước vào năm 2010 phù hợp với Đề án phát triển thương mại nước đến năm 2010 định hướng đến năm 2020 Thủ tướng phủ số: 27/2007/QĐ-TTg ký ngày 15/02/2007 4.2 Thu Ngân sách nhà nước: Dự kiến năm 2010 vincom nộp thuế vào ngân sách nhà nươc 202 tỷ đồng, năm 2011 551 tỷ đồng Trong lợi nhuận từ kinh doanh trung tâm thương mại vincom đóng góp phần lớn vào khoản lợi nhuận tính thuế cơng ty 4.3 Phân tích yếu tố thành cơng thất bại: 4.3.1 Các yếu tố thành công Trong bối cảnh thị trường bất động sản vào năm 2010 nhiều điểm tối cụ thể sau Nguyễn Hùng bài: Tồn cảnh bất động sản 2010 nói: “Điểm tối phải kể đến thị trường bất động sản TP.HCM năm 2010 hộ cao cấp, dòng sản phẩm bật thời kỳ thị trường bùng nổ năm trước Năm 2010, thị trường quay lưng với hộ cao cấp Trong tháng đầu năm có 14% số hộ có giá từ 2.350 USD/m2 trở lên bán Giá bán giảm 10-15% quý II/2010 so với đầu năm 2010 giảm 2% quý III so với quý II Giá không phù hợp với khả chi trả phần đơng người có nhu cầu mua nhà nguyên nhân chủ yếu Bên cạnh đó, sau Nghị định 71/2010/NĐ-CP thức có hiệu lực (tháng 8.2010), đầu lướt sóng phân khúc có hội Giá vàng tăng chóng mặt biến động tỉ giá khiến nhà đầu tư cá nhân e ngại Quan trọng hơn, tín dụng hạn chế lãi vay cao mối lo ngại, chủ đầu tư khách hàng gặp khó khăn việc huy động vốn để đầu tư vào nhà Điểm tối xuất thị trường văn phòng Thị trường văn phòng hạng A TP.HCM năm qua tiếp tục chứng kiến ế ẩm buộc phải giảm giá Theo báo cáo Công ty Tư vấn Quản lý Bất động sản CBRE Việt Nam, quý III/2010, giá thuê phân khúc hạng A giảm nhẹ khoảng 2,1% Thậm chí có văn phòng hạng A giảm gần 50% giá th Khơng hạng A, tòa nhà hạng B C rơi vào tình cảnh tương tự Theo CBRE, giá thuê bình quân toàn thị trường giảm khoảng 3% so với quý trước Sự ế ẩm dễ hiểu nhìn vào lượng cung cầu thị trường văn phòng TP.HCM Theo CBRE, tổng nguồn cung văn phòng TP.HCM tính đến quý III năm 1.478.517 m2, tính từ đầu năm đến hết quý III diện tích thực th có 194.201 m2.” Trong bối cảnh TTTM Vincom Center dự kiến mức lợi nhuận cao cho thấy dự án trung tâm thương mại thành cơng Có thể nhận mặt thành công dự án nhờ yếu tố sau đây: Vincom Center trung tâm mua sắm có đẳng cấp quốc tế, cao cấp sang trọng Ngoài khu mua sắm thời trang thơng thường "đặc trưng" Vincom Center nói chung, nơi có khu chức siêu thị, nhà hàng ẩm thực, khu vui chơi giải trí, khu Spa Gym với bể bơi nhà, khu rạp chiếu phim… Sự đời thương hiệu Công ty CP Vincom nhằm đáp ứng nhu cầu hệ thống mặt bán lẻ Việt Nam Nhưng không vậy, "bản sắc riêng" TTTM siêu TTTM lại nằm hai yếu tố: Chất lượng dịch vụ Khác với TTTM khác, hệ thống TTTM Vincom tổ hợp với nhiều "mục tiêu": Khơng địa điểm mua sắm, nơi có chuỗi địa điểm vui chơi giản trí, giới games, giới ẩm thực có nghĩa tạo nên điểm vui chơi thư giãn, điều thiếu thị Có lẽ vậy, TTTM Vincom thường thành công Bên cạnh đó, bật mí ơng Lê Khắc Hiệp, hệ thống mặt TTTM Vincom thường có 30% dành cho thuê mua, 70% dành cho thuê "Nếu tăng lượng cho thuê mua, sớm thu hồi tiền đầu tư, nhiên, giữ 70% cho thuê, muốn đảm bảo chất lượng dịch vụ cho TTTM, cho thuê, chúng tơi có nhiều chủ động để đảm bảo chất lượng dịch vụ", ông Hiệp cho biết "Nền kinh tế Việt Nam có bước phát triển mạnh mẽ Chúng ta lại có dân số trẻ tốc độ thị hóa diễn nhanh Người tiêu dùng Việt Nam ngày thích nghi với thói quen mua sắm siêu thị, TTTM Hơn nữa, Việt Nam mở cửa thị trường bán lẻ hội nhập ngày sâu hơn… Những điều hứa hẹn thị trường bán lẻ Việt Nam phát triển cách nhanh chóng; thực tế chứng minh điều đó: Năm 2010, Việt Nam xếp thứ 4/30 quốc gia hấp dẫn nhà bán lẻ lực thị trường tăng trung bình khoảng 30%/năm) Trong đó, nguồn cung trung tâm mua sắm Việt Nam hạn chế, chưa tương xứng với mức tăng GDP nhu cầu người dân… Ở góc độ khác, đô thị lớn Việt Nam, trung tâm vui chơi giải trí thiếu trầm trọng Chính vậy, với kinh nghiệm nhiều năm đầu tư, quản lý phát triển TTTM; đồng thời đứng trước tiềm to lớn thị trường bán lẻ vui chơi giải trí Việt Nam, định xây dựng chiến lược đầu tư phát triển mạnh mẽ, vào lĩnh vực Chuỗi thương hiệu TTTM Vincom nơi mang đến cho người dân Việt Nam (đặc biệt cư dân đô thị) du khách nhiều địa điểm mua sắm đơn mà trải nghiệm mua sắm thư giãn hoàn toàn Với triệu m2, khoảng ¼ tổng diện tích mặt bán lẻ dự kiến đến năm 2015 (khoảng triệu m2), mong muốn khẳng định thương hiệu Việt uy tín đẳng cấp phát triển BĐS cao cấp nói chung phát triển TTTM nói riêng; đồng thời hy vọng góp phần quan trọng vào việc đáp ứng nhu cầu thị trường mặt bán lẻ Việt Nam, với người dân Việt hình thành văn hố mua sắm Bên cạnh đó, chúng tơi mong góp phần đưa Việt Nam trở thành địa mới, hấp dẫn du lịch mua sắm khu vực…”, ông Hiệp khẳng định Theo SAIDONGJSC, 2011 Chuỗi trung tâm thương mại Vincom: Thành công "khác biệt" , [Trực tuyến, 8/10/2014] truy cập từ: http://www.saidongjsc.com/vi-VN/Tintuc/tintuchoatdong-119/2011/Chuoi-trung-tamthuong-mai-Vincom-Thanh-cong-o-su-319.aspx) Dự án Vincom center “tòa nhà xanh” bối cảnh Việt Nam thời điểm xây dựng tòa nhà xanh tương đối khó khan Nguyên nhân vào thời điểm giới kinh doanh trọng đến lợi nhuận trước mắt, khách hàng khơng có tầm nhìn khơng đủ khả tài chưa quan tâm yếu tố thân thiện mơi trường (theo Vũ Lê, 2007 Khó xây cao ốc xanh Việt Nam, [Trực tuyến] < http://www.bantinnhadat.vn/Kho-xay-cao-oc-xanh-o-Viet-Nam_166.html> [Truy cập ngày: 28/10/2014]) Một vấn đề xây cao ốc xanh vấn đề chi phí xây dựng việc xây dựng khiến chi phí tăng lên khoảng 25% tổng suất đầu tư cho tòa nhà (theo Albert Abut, 2010 Cao ốc xanh giải tốn khủng hoảng sinh thái, [Trực tuyến] Truy cập từ: [ Truy cập ngày: 28/10/2014]) Do thấy hồn cảnh dự án hồn thành vòng 22 tháng vượt tiến độ tháng so với dự kiến (dự kiến hoàn thành:Tháng 6/2010, hoàn thành Quý I/2010) yếu tố thành công dự án Ngồi thành cơng khía cạnh trên, thành cơng dự án Vincom Center B đến từ yếu tố khác không tầm quan trọng đến từ phía doanh nghiệp thực - Vị trí tuyệt vời Tọa lạc lơ đất có vị trí đẹp vào bậc TP.HCM, với mặt tiền hướng khu phố sầm uất: Đồng Khởi - Lê Thánh Tơn - Lý Tự Trọng tòa nhà Vincom đầy khách thuê mua thị trường ảm đạm Các hộ bán nhanh với giá cao nhiều vị trí thuận lợi trung tâm thành phố thể đẳng cấp người chủ sở hữu Những vị trí đất vàng Vincom Center Đồng Khởi thành cơng tính chiến lược vị trí “Chỉ phút từ Vincom Center, khách hàng đến điểm trung tâm thành phố Nhà Thờ Đức Bà, Bưu Điện Thành Phố, UBNDTP Hồ Chí Minh Park Hyatt Hotel, Caravelle Hotel, Sheraton Hotel Từ khách hàng tận hưởng cảnh quan kiến trúc đô thị thả bước đến phố ẩm thực kế bên đắm khu mua sắm, giải trí sầm uất Sài Gòn.” (Theo Cafe.vn, không ngày Vincom Center.) Trong kinh doanh bất động sản, vị trí yếu tố quan trọng định thành công dự án Việc xây dựng dự án vị trí trung tâm giúp nâng tầm đẳng cấp thương hiệu để từ có lợi phát triển dự án tương tự địa phương khác - Danh mục đầu tư hợp lý tạo cân đối nguồn tài ngắn hạn dài hạn Khơng giống nhiều công ty bất động sản khác vốn tập trung nhiều vào nguồn đầu tư dài hạn để kinh tế biến động lãi suất tăng cao, tín dụng bị thu hẹp khơng cân đối nguồn vốn đầu tư dẫn đến việc không đủ vốn để tiếp tục dự án, Vincom có chiến lược tài tốt với nguồn thu ngắn hạn (hàng ngày) từ dự án vui chơi giải trí, khách sạn nghỉ dưỡng từ việc cho thuê Văn phòng – TTTM đến nguồn thu trung hạn từ việc bán hộ hay dài hạn dự án bất động sản đầu tư sở hạ tầng - Quan hệ cộng đồng xuất sắc Trong nhiều khu chung cư đô thị khác mang nhiều điều tiếng ban quản lý hay chất lượng cơng trình Vincom khơng có khủng hoảng tương tự Từ khách thuê khách mua đối tác liên quan thỏa mãn quản lý chuyên nghiệp đơn vị quản lý trực thuộc Vincom Kinh ngiệm quản lý dự bán bất động sản nghỉ dưỡng lớn Vinpearl, Vinpearl Luxury giúp cho Vincom triển khai việc quản lý tốt dự án khác Để có hội đầu tư khu đất vàng với vị trí tuyệt vời, Vincom tạo uy tín cho quan quyền chuyên nghiệp mình, cơng trình xây dựng theo tiến độ, tạo cảnh quan nguồn thu từ thuế cho địa phương Vincom tham gia đầu tư Chính với uy tín nên lập dự án mới, Vincom hỗ trợ lớn từ quyền địa phương tạo thuận lợi đầu tư - Tìm chìa khố để mở “cửa hiểm” Khủng hoảng kinh tế khiến người tiêu dùng thắt chặt chi tiêu nên ảnh hưởng không nhỏ tới nguồn thu ngắn hạn trung hạn Vincom Việc lấp đầy mặt cho thuê bán lẻ gặp khó khăn người tiêu dùng giảm bớt chi tiêu nên nhãn hàng hạn chế mở rộng cửa hàng bán lẻ giai đoạn khủng hoảng để cắt giảm chi phí Lạm phát tăng cao, lãi suất cao tín dụng cho bất động sản bị hạn chế ảnh hưởng không nhỏ đến doanh thu từ việc bán sản phẩm biệt thự hộ Vincom Các khách hàng không giải ngân vốn giảm đầu tư mua sản phẩm xây dựng Vincom khiến nguồn doanh thu bị sụt giảm Việc giá vật liệu xây dựng tăng cao làm gia tăng chi phí, ảnh hưởng tới tỷ suất lợi nhuận dự án xây dựng Chi phí tài áp lực trả nợ cao Tính đến thời điểm 30/6/2010, VIC có khoản nợ vay dài hạn khoảng 10.000 tỷ đồng, khoảng 2.400 tỷ vay nợ ngân hàng 7.600 tỷ trái phiếu (trong gần 100 triệu (2.000 tỷ đồng) trái phiếu chuyển đổi) Áp lực trả nợ (bao gồm trả lãi vay nợ gốc) gánh nặng không nhỏ VIC năm tới Theo ước tính chúng tơi, khoảng thời gian từ 2010 – 2014, năm VIC trả khoảng 1.000 tỷ đồng lãi vay chưa kể nợ gốc (Theo báo cáo lần đầu cơng ty chứng khốn Bảo Việt Nguồn VINCOM, BVSC, 2014 Truy cập từ: https://www.shs.com.vn/Handlers/DownloadReport.ashx?ReportID=1867) Tuy nhiên, dự án Vincom Center tiếp tục đẩy mạnh việc triển khai thi công, giữ cam kết tiến độ với khách hàng, đón đầu thị trường (vì có chuẩn bị vốn tốt có thêm nguồn vốn đáng kể rót đặn từ số sản phẩm mà khách hàng đăng ký mua); trì giá bán (và tiếp tục bán hàng)… Cho thấy Vincom thuộc tập đồn Vingroup có chiến lượt tốt thành cơng hồn thành dự án qua khủng hoảng kinh tế Trích báo Người quản lý, 2013 Câu chuyện thành công Vincom [Trực tuyến Truy cập từ: [ Truy cập ngày: 20/10/2014] 4.3.2 Yếu tố rủi ro thất bại: Nhiều trung tâm thương mại xây xong hoạt động thời gian phải rơi vào cảnh ế ẩm chí đóng cửa, có số khác q trình sửa chữa, điển hình trung tâm thương mại tòa nhà Lotte Center Ba Đình, Hà Nội Parkson trình hoạt động xảy cố mặt kĩ thuật điển hình Lotte Mart có vụ rơi thang máy (theo Phương Sơn, 2014 Thang máy tòa nhà Lotte trơi tự từ tầng 63, [Trực tuyến] Truy cập từ: [Truy cập ngày: 20/10/2014]) Phong cách phục vụ có vấn đề: Bán hàng nhãn mác hàng bán lại không đảm bảo, thiếu thông tin rõ ràng, hàng thối ủng bán cho người dung, phục vụ khách hàng không tận tâm, có hành vi cự cải với khách Theo VietBao.vn, 2014 Lotte Mart nói đằng, làm nẻo, [Trực tuyến] Truy cập từ: [Truy cập ngày: 20/10/2014] Một số trung tâm thương mại trình sửa chữa xảy vụ tai nạn thương tâm điển hình vụ cháy trung tâm thương mại ITC xảy vào năm 2002 nguyên nhân hàn bulong định vị trần, thợ hàn để vảy xỉ nhiệt độ khoảng 1.700 độ C bắn vào xốp cách âm (có thể bắt cháy từ nhiệt độ 300 độ C) gây cháy lan nhanh cháy lớn vụ cháy cướp sinh mạng 60 người, làm 70 người khác bị thương Thiệt hại tài sản 32 tỷ đồng (Theo Wikipedia, không ngày Vụ hoả hoạn ITC, [Trực tuyến] Truy cập từ: http://vi.wikipedia.org/wiki/V%E1%BB%A5_ho%E1%BA%A3_ho %E1%BA%A1n_ITC [Truy cập ngày: 25/10/2014]) Một số trung tâm thương mại phải đóng cửa bị thua lỗ: “Việc kinh doanh khơng hiệu Trung tâm Thương mại Kumho (Kumho Asiana Plaza) làm cho nhà bán lẻ thiệt hại hàng tỉ đồng”, ông Robert Trần, Tổng Giám đốc Khu vực châu Á Tập đoàn Tư vấn Chiến lược Robenny (Canada), cho biết.Tọa lạc vị trí đắc địa TP.HCM, khơng khí mua sắm bên khu TTTM Kumho ngày đìu hiu Dễ dàng bắt gặp dòng chữ ghi tường khu trung tâm này: “Khu bán lẻ nâng cấp” Hình ảnh trái ngược với buổi khai trương hoành tráng vào cuối năm 2009, với hàng loạt thương hiệu lớn Levi’s, Debenhams, Tissot, Elle, Aubade.Nửa năm sau đó, trung tâm nhanh chóng rơi vào cảnh chợ chiều với lác đác vài khách hàng Từ chỗ có gần 30 gian hàng lúc đầu, đơn vị quản lý TTTM Kumho Công ty Colliers International Vietnam phải “ngậm ngùi” chứng kiến người th gian hàng khơng thể tiếp tục gồng chịu lỗ Cơ Nguyễn Thị Anh Thư, Phụ trách Quản lý thương hiệu Debenhams (Anh) thuộc nhà phân phối Việt Thái, cho biết: “Trong nửa cuối năm vừa qua, doanh thu bị giảm 40% so với tháng đầu năm” Tuy nhiên, nhà bán lẻ kinh doanh (không muốn nêu tên) tiết lộ: “Nhãn hàng Debenhams lỗ vài trăm ngàn USD chi trả nhiều cho việc thuê mặt bằng, trang trí nội thất lương nhân viên”.Từ thua lỗ đó, Việt Thái phải chuyển Debenhams sang kinh doanh TTTM Vincom, vị trí đắc địa, cách Kumho khơng xa.Một vụ đóng cửa TTTM khác hồi đầu tháng 10.2010 gây xôn xao giới kinh doanh Đó Saigon Paragon.Khai trương ngày 27.6.2009, Saigon Paragon hai tập đoàn Khaisilk Thủy Lộc đầu tư với số vốn 35 triệu USD theo tỉ lệ góp vốn 50/50 Khi vào hoạt động, 90% diện tích Saigon Paragon lấp đầy Nhưng sau năm mắt, Công ty Cổ phần Kim Cương (đại diện thương mại Saigon Paragon) phải sang nhượng trung tâm lại cho chủ đầu tư Parkson (Malaysia)” (Theo Nhịp cầu đầu tư, không ngày Đầu tư thương hiệu trung tâm thương mại, [Trực truyến] Truy cập từ: [Truy cập 27/10/2014]) Như thất bại trung tâm thương mại đến từ yếu tố sau - Vấn đề kĩ thuật Quản lý chất lượng dịch vụ trung tâm thương mại Chọn nhà thầu giám sát thi công Thương hiệu chưa xây dựng mức Trung tâm thương mại Vincom Center Đồng Khởi từ xây dựng giai đoạn đưa vào hoạt động chưa gặp cố đáng kể ln hoạt động ổn định Do kết luận mặt dự án thành công tốt đẹp http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/tien-cua-toi/neu-mua-can-ho-de-cho-thue-nenchon-loai-cao-cap-2927879.html ... http://www.saidongjsc.com/vi-VN/Tintuc/tintuchoatdong-119/2011/Chuoi-trung-tamthuong-mai -Vincom- Thanh-cong-o-su-319.aspx) Dự án Vincom center “tòa nhà xanh” bối cảnh Việt Nam thời điểm xây dựng tòa nhà xanh tương đối khó khan Ngun nhân vào thời điểm giới kinh doanh trọng đến lợi nhuận trước... TTTM Vincom Center dự kiến mức lợi nhuận cao cho thấy dự án trung tâm thương mại thành cơng Có thể nhận mặt thành công dự án nhờ yếu tố sau đây: Vincom Center trung tâm mua sắm có đẳng cấp quốc tế, ... [ Truy cập ngày: 28/10/2014]) Do thấy hồn cảnh dự án hồn thành vòng 22 tháng vượt tiến độ tháng so với dự kiến (dự kiến hoàn thành:Tháng