Áp dụng phương pháp định giá đất so sánh trong xây dựng bảng giá đất tại phường hải châu 1, quận hải châu, thành phố đà nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ HÀ NỘI, 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 8.34.04.10 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Ngô Thị Phương Thảo HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Luận văn thạc sỹ “Áp dụng phương pháp định giá đất so sánh xây dựng bảng giá đất Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng” Chuyên ngành quản lý kinh tế, mã số 8.34.04.10, cơng trình tác giả dày cơng nghiên cứu, có sử dụng thơng tin từ số nguồn tư liệu liệu khác Các thông tin rõ nguồn gốc Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập Các đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị chưa công bố cơng trình nghiên cứu khoa học khác Tác giả luận văn Nguyễn Thị Minh Phương LỜI CẢM ƠN Để có luận văn này, tác giả xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo Học viện Khoa học xã hội tận tình giảng dạy, hướng dẫn quan tâm giúp đỡ tác giả trình học tập, nghiên cứu làm luận văn tốt nghiệp Đặc biệt, tác giả xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Ngơ Thị Phương Thảo, người tận tình hướng dẫn giúp đỡ tác giả q trình thực hồn thành luận văn Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo chuyên viên Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng, Văn phòng Đăng ký đất đai Phòng tài ngun Mơi trường quận Hải Châu bạn bè, đồng nghiệp động viên giúp đỡ, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện tốt để tác giả hồn thành luận văn Mặc dù có nhiều cố gắng, hạn chế lý luận, lực, kinh nghiệm nghiên cứu, nên chắn khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp nhà khoa học, thầy cô giáo bạn đồng nghiệp để luận văn hoàn thiện Tác giả luận văn Nguyễn Thị Minh Phương MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Chương TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT, BẢNG GIÁ ĐẤT Error! Bookmark not defined 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Giá đất 1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 1.2 Quy định pháp luật đất đai bảng giá đất Việt Nam 1.2.1 Mục đích xây dựng bảng giá đất 1.2.2 Căn xây dựng bảng giá đất .9 1.2.3 Nội dung bảng giá đất 10 1.2.4 Quy định giá đất bảng giá đất 11 1.2.5 Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất 12 1.2.6 Điều chỉnh bảng giá đất 18 1.3 Kinh nghiệm nước xây dựng bảng giá đất 19 1.3.1 Hàn Quốc 25 1.3.2 Nhật Bản 27 1.3.3 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 30 Tiểu kết Chương 31 Chương 32 THỰC TRẠNG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG 32 2.1 Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hải Châu phường Hải Châu 32 2.1.1 Quận Hải Châu 32 2.1.2 Phường Hải Châu .34 2.2 Quá trình ban hành bảng giá đất thành phố Đà Nẵng 34 2.3 Kết xây dựng bảng giá đất Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 35 2.3.1 Quy định xác định vị trí đất 35 2.3.2 Quy định hệ số khoảng cách 36 2.3.3 Hệ số phân vệt theo chiều sâu che khuất đất 37 2.3.4 Trường hợp giáp ranh đường phố, đoạn đường phố .38 2.3.5 Hệ số đất đặc biệt 38 2.3.6 Hệ số giá đất 39 2.3.7 Bảng giá đất phường Hải Châu 39 2.4 Giá đất thị trường địa bàn phường Hải Châu 41 2.5 Đánh giá kết xây dựng bảng giá đất Phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 45 2.5.1 Mặt 45 2.5.2 Tồn tại, hạn chế 45 2.5.3 Nguyên nhân .46 Tiểu kết Chương 47 Chương 48 ĐỀ XUẤT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 48 3.1 Nội dung phương pháp .19 3.1.1 Giới thiệu phương pháp 19 3.1.2 Quy trình thực 20 3.2 Kết thực 48 3.2.1 Điều tra đặc tính đất 48 3.2.2.Lựa chọn đất chuẩn 48 3.2.3 Điều tra định giá cho đất chuẩn 50 3.2.4 Lập bảng so sánh 51 3.2.5 Lựa chọn đất chuẩn để so sánh định giá đất cụ thể 53 3.2.6 Kiểm định giá đất cụ thể 54 3.3 Đề xuất kiến nghị để áp dụng phương pháp Việt Nam 55 3.3.1 Về điều kiện để áp dụng 55 3.3.2 Về tổ chức thực 55 KẾT LUẬN 57 TÀI LIỆU THAM KHẢO 58 PHỤ LỤC 60 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Hình 2.6 Hình 3.2 Hình 3.4 Số hiệu bảng Bảng 2.2 Bảng 2.3 Bảng 2.4 Bảng 2.5 Bảng 3.1 Bảng 3.3 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Bảng 3.7 Bảng so sánh theo yếu tố hình dạng 52 Bảng 3.8 Bảng so sánh theo yếu tố mục đích sử dụng đất 52 Bảng 3.9 Bảng so sánh theo yếu tố số mặt giáp đường 53 Bảng 3.10 Bảng so sánh theo yếu tố mức giá 53 Bảng 3.11 So sánh yếu tố cụ thể chuẩn để xác định tỷ lệ yếu tố 54 Bảng 3.12 Tỷ lệ chênh lệch chuẩn cụ thể 54 158 160 166 149 169 171 172 173 167 168 174 170 175 Trần Phú Trần Phú Trần Phú Trần Phú Yên Bái Yên Bái Yên Bái Yên Bái Yên Bái Yên Bái Yên Bái Yên Bái Yên Bái 65 Phụ lục số 02 Danh sách đất chuẩn STT Tổ dân phố Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ 2 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 66 Tờ 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 19 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ 67 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ 68 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ 69 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 10 Tổ 11 Tổ 11 Tổ 11 Tổ 11 Tổ 11 Tổ 12 Tổ 12 Tổ 12 Tổ 12 Tổ 12 Tổ 12 Tổ 12 70 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195 196 197 198 199 200 201 202 Tổ 12 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 13 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 Tổ 14 71 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220 221 222 223 224 225 226 227 228 229 230 231 232 233 234 235 236 237 Tổ 14 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 15 Tổ 11 Tổ 11 Tổ 12 Tổ 15 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 72 238 239 240 241 242 243 244 245 246 247 248 249 250 251 252 253 254 255 256 257 258 259 260 261 262 263 264 265 266 267 268 269 270 271 272 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 16 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 24 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 73 273 274 275 276 277 278 279 280 281 282 283 284 285 286 287 288 289 290 291 292 293 294 295 296 297 298 299 300 301 302 303 304 305 306 307 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 25 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 Tổ 26 74 308 309 310 311 312 313 314 315 316 317 318 319 320 321 322 323 324 325 326 327 328 329 330 331 332 333 334 335 336 337 338 339 340 341 342 Tổ 26 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 27 Tổ 25 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 28 Tổ 29 Tổ 29 75 343 344 345 346 347 348 349 350 351 352 353 354 355 356 357 358 359 360 361 362 363 364 365 366 367 368 369 370 371 372 373 374 375 376 377 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 29 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 30 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 31 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 76 378 379 380 381 382 383 384 385 386 387 388 389 390 391 392 393 394 395 396 397 398 399 400 401 402 403 404 405 406 407 408 409 410 411 412 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 32 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 33 Tổ 17 Tổ 17 Tổ 17 Tổ 17 Tổ 17 77 413 414 415 416 417 418 419 420 421 422 423 424 425 426 427 428 429 430 431 432 433 434 435 436 437 438 439 440 441 442 443 444 445 446 447 Tổ 17 Tổ 17 Tổ 17 Tổ 18 Tổ 18 Tổ 18 Tổ 18 Tổ 18 Tổ 18 Tổ 18 Tổ 19 Tổ 19 Tổ 19 Tổ 19 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 20 Tổ 21 Tổ 21 Tổ 21 Tổ 21 Tổ 21 Tổ 21 Tổ 21 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 22 78 448 449 450 451 452 453 454 455 456 457 458 459 460 461 462 463 464 465 466 467 468 469 470 471 472 473 474 475 476 477 478 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 22 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 23 Tổ 19 Tổ 13 Tổ 13 Tổ Tổ Tổ Tổ 79 ... luận phương pháp định giá đất so sánh xây dựng bảng giá đất Chương 2: Thực trạng xây dựng bảng giá đất phường Hải Châu 1, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Chương 3: Đề xuất phương pháp định giá đất. .. KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT SO SÁNH TRONG XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI PHƯỜNG HẢI CHÂU 1, QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Ngành: Quản lý kinh tế Mã số:... phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất phương pháp định giá đất bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương