Luận văn chứa đựng các quy định pháp luật đối với hành vi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra được những bất cập trong pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, theo đó đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và bảo vệ được quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BỘ MƠN LUẬT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ CÁC BIỆN PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI KHÁCH HÀNG KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI HỌ VÀ TÊN: PHAN NHƯ BẢO TRÂN MSSV: 15DH380157 HỌ TÊN GVHD: TS BÙI KIM HIẾU Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2019 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BỘ MÔN LUẬT PHAN NHƯ BẢO TRÂN MSSV: 15DH380157 CÁC BIỆN PHÁP BẢO VỆ QUYỀN LỢI KHÁCH HÀNG KHI MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI KHĨA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA LUẬN TS BÙI KIM HIẾU LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, đáng tin cậy trung thực Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả PHAN NHƯ BẢO TRÂN MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Khái niệm đặc điểm mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.1.1 Các khái niệm liên quan đến mua bán nhà hình thành tương lai………… 1.1.1.2 Đặc điểm nhà hình thành tương lai 1.1.2 Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.2.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 1.1.2.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 10 1.1.2.3 Quan hệ pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 13 1.1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên mua bán nhà hình thành tương lai 14 1.2 Các biện pháp đảm bảo mua nhà hình thành tương lai 18 1.2.1 Quy định pháp luật điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 18 1.2.2 Ngân hàng bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai 19 1.2.2.1 Năng lực thực bảo lãnh dự án nhà hình thành tương lai ngân hàng 20 1.2.2.3 Quyền nghĩa vụ bên bảo lãnh nhà hình thành tương lai 26 1.2.2.4 Các trường hợp chấm dứt bảo lãnh 29 1.2.3 Biện pháp chế tài hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh 30 CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 2.1 Tổng quan mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 34 2.1.1 Thực trạng mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam 34 2.1.2 Thực tiễn việc áp dụng pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 37 2.1.2.1 Điều kiện để bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh 37 2.1.2.2 Điều kiện chủ đầu tư thực giao kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 39 2.1.2.3 Việc thực quyền nghĩa vụ bên 43 2.1.2.4 Biện pháp chế tài hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản 46 2.2 Đề xuất, kiến nghị biện pháp bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai 51 2.2.1 Đề xuất, kiến nghị việc hoàn thiện pháp luật 51 2.2.2 Đề xuất, kiến nghị thực pháp luật 53 2.2.2.1 Nâng cao lực cho đội ngũ ban hành pháp luật 53 2.2.2.2 Tăng cường lực đội ngũ làm công tác thi hành pháp luật 54 2.2.2.3 Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật hỗ trợ pháp luật 54 2.2.2.4 Thực công tác tra thường xuyên để giám sát chặt chẽ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà hình thành tương lai 55 KẾT LUẬN 57 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà khơng cơng trình xây dựng để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân mà tế bào phồn vinh tiến xã hội Nhà yếu tố phản ánh phát triển kinh tế xã hội đất nước Trong bối cảnh cơng nghiệp hóa đại hóa nay, theo đuổi sống thoải mái, tiện lợi nhu cầu hàng đầu người dân Chính nhu cầu nhà đặt lên hàng đầu xem yếu tố cần thiết mà dân số đất nước không ngừng tăng trưởng Việt Nam đất nước đà phát triển với nhu cầu đời sống vật chất ngày tăng cao Tuy nhiên đa phần mức thu nhập người dân nằm tầm trung thấp, để mua ngơi nhà chuyện không dễ dàng Để đáp ứng nhu cầu nhà đa phần người dân Việt Nam, chủ đầu tư đa dạng hóa loại hình nhà để phù hợp với nhu cầu xã hội Tính tới thời điểm tại, loại hình nhà hình thành tương lai xu hướng hướng tới phổ biến nhất.Các lợi ích hướng tới cho người mua lẫn chủ đầu tư, người mua họ giảm bớt gánh nặng tài chính, khơng phải dồn số tiền lớn để mua nhà có sẵn Mà thay vào trả tiền theo giai đoạn thi cơng khấu hao, với chủ đầu tư họ có thêm khoản vốn huy động từ người mua ngồi khơng phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn từ tổ chức tín dụng Tuy nhiên, thực tế việc mua nhà hình thành tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro cho người mua Bán nhà hình thành tương lai cách để huy động vốn chủ đầu tư, mục đích huy động vốn, chủ đầu tư có xu hướng cố gắng tối ưu kênh huy động vốn bắt đầu dự án xây dựng nhà Tuy nhiên, đặc điểm loại bất động sản chưa tồn vào thời điểm mua bán, nên chứa đựng nhiều bất lợi cho người mua Bên cạnh mặt có lợi có khơng trường hợp người mua nhà không nhận nhà chủ đầu tư khơng hồn thành việc xây dựng hay chủ đầu tư sau huy động vốn từ người mua nhà khơng sử dụng số tiền huy động vào dự án thỏa thuận, hay người mua phải nhận lại nhà mà khơng giống với nhà đầu tư vẽ ra, ngồi khơng trường hợp cơng trình bị đem chấp ngân hàng Vì thấy bên cạnh lợi ích mà loại hình nhà hình thành tương lai mang lại có rủi ro song song tồn hoạt động mua bán Nhận thấy bất lợi Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật để điều chỉnh hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai đồng thời bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà Tuy nhiên với đa dạng giao dịch quan điểm khác giao dịch này, nên chưa có thống quy định liên quan đến giao dịch này, dẫn đến áp dụng vào thực tiễn xuất nhiều bất cập mâu thuẫn gây ảnh hưởng trực tiếp đến người mua Nhận thấy tầm quan trọng vấn đề trên, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai, nên tác giả chọn nghiên cứu đề tài “Các biện pháp bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai” Tình hình nghiên cứu đề tài Nhà hình thành tương lai trở nên phổ biến Việt Nam khoảng 10 năm trở lại Cho đến thời điểm có khơng 20 cơng trình nghiên cứu vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai Trước trình nghiên cứu đề tài này, có số viết có liên quan đến phạm vi luận văn như: Luận văn Thạc sĩ Luật học Ngô Quang Cháng Mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Dung Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh Luận văn Thạc sĩ Luật học Nguyễn Hoàng Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành Các cơng trình nghiên cứu đóng góp nhiều cho kho tàng kho học pháp luật Việt Nam Tuy nhiên tác giả dừng lại việc nghiên cứu vấn đề lý luận đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật Nhưng chưa vào nghiên cứu chuyên sâu biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai Khóa luận tác giả nêu bất cập trình áp dụng pháp luật, thực trạng việc mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam Theo đó, tác giả đưa biện pháp để bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai Mục tiêu cần giải đề tài Cho thấy lợi ích rủi ro mua nhà hình thành tương lai Đánh giá điểm bất cập phát sinh thực tế, đồng thời phân tích luật rõ để đưa nhận xét, đánh giá có nhìn đắn luật hành Đưa văn hướng dẫn có quy định chi tiết hơn, chặt chẽ nhằm khắc phục hạn chế, thiếu sót quy định pháp luật việc mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà hình thành tương lai Đề xuất giải pháp khắc phục hoàn thiện để giải vấn đề bất cập, nhằm hạn chế rủi ro để bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tượng nghiên cứu: Nhà thương mại hình thành tương lai Nghiên cứu chế định nhà thương mại hình thành tương lai + Nghiên cứu mặt pháp luật: văn pháp luật liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tương lai giao dịch nhà hình thành tương lai + Nghiên cứu mặt thực tiễn: thực tiễn việc áp dụng thi hành pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thực tế 4.2 Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chế định nhà thương mại hình thành tương lai Việt Nam + Nghiên cứu mặt pháp luật: văn pháp luật điều chỉnh quan hệ mua bán nhà thương mại hình thành tương lai + Nghiên cứu mặt thực tiễn: thực tiễn việc áp dụng pháp luật thi hành pháp luật Việt Nam Tác giả tập trung nghiên cứu, phân tích đối tượng giao dịch nhà thương mại hình thành tương lai Phương pháp nghiên cứu Trong đề tài này, tác giả sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, đặc biệt coi trọng phương pháp sau: - Phương pháp thống kê xã hội học sử dụng phân tích thực trạng mua bán nhà hình thành tương lai Chương - Phương pháp phân tích, tổng hợp sử dụng phân tích vấn đề lý luận Chương thực tiễn áp dụng pháp luật Chương - Phương pháp so sánh sử dụng chủ yếu thực tiễn mua bán nhà hình thành tương lai Chương - Phương pháp tổng hợp sử dụng cụ thể vấn đề chung mua bán nhà hình thành tương lai Chương thực tiễn mua bán nhà hình thành tương lai Chương Các phương pháp sử dụng kết hợp riêng biệt chương nhằm phân tích, đánh giá mặt có lợi rủi ro khơng đáng có việc mua bán nhà tương lai Dựa vào luật pháp hành đưa biện pháp đảm bảo quyền lợi cho người mua Ý nghĩa thực tiễn luận văn Tìm hiểu vấn đề xung quanh việc mua bán nhà hình thành tương lai Chỉ mâu thuẫn bất cập quy định pháp luật Đồng thời cho thấy thực trạng việc áp dụng pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Việt Nam Đề xuất, kiến nghị biện pháp nhằm bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai dựa thực tiễn Bố cục khóa luận tốt nghiệp Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tham khảo, nội dung luận văn bao gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung mua bán nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực tiễn mua bán nhà hình thành tương lai thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu để bù đắp tổn thất gây phạt hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên lại trường hợp thực hành vi vi phạm hợp đồng Về chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe phòng ngừa, mục đích để bên ý thức tuân thủ hợp đồng cách nghiêm chỉnh Mặt khác, bồi thường thiệt hại lại mang tính chất đền bù đắp tổn thất gây Ví dụ 112: Ngày 02/02/2012, bà Phạm Ngọc Thu Hà có ký kết Hợp đồng số 65/ HĐMBCH-KH-COTECLAND với Công ty TNHH Kim Tú để mua hộ số 6A – tầng 15 thuộc dự án chung cư cao tầng Blue Saphiretại số 29 đường Bình Phú, Phường 10, Quận X, Tp.HCM, Cơng ty TNHH Kim Tú làm chủ đầu tư Tại thời điểm ký kết hợp đồng, cơng trình hồn thành phần móng xây dựng từ tầng 11 trở lên Theo hợp đồng, Công ty Kim Tú bán cho bà Hà phần thô hộ với giá 1.259.527.500 đồng, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuế giá trị gia tăng, thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua tháng 03/2012, trường hợp hạn, bên Công ty Kim Tú gia hạn thêm 04 tháng Ngày 10/2012 Công ty Kim Tú làm thủ tục bàn giao hộ, vi phạm mặt thời gian khoảng 03 tháng kể từ ngày hết thời gian gia hạn Bà Phạm Ngọc Thu Hà khởi kiện Công ty TNHH Kim Tú Tòa án quận X, Tp.HCM Tại án số 136/2014/DSST ngày 04/6/2014, Tòa án quận X tun Cơng ty TNHH Kim Tú có nghĩa vụ phải bồi thường thiệt hại chậm bàn giao nhà với số tiền 40.808.691 đồng (Tương ứng với lãi suất 6%/năm tháng chậm bàn giao) số tiền phạt 125.952.000 đồng (Tương ứng với 10% giá trị hợp đồng) Từ ví dụ ta thấy thiệt hại gây từ việc vi phạm hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai khơng nhỏ Do cần đưa 12 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-mua-ban-nha-o-hinh-thanhtrong-tuong-la 47 quy định vấn đề bồi thường thiệt hại vào nội dung bắt buộc phải có hợp đồng, để tạo nên thống quy định Điều 16 Điều 18 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Ví dụ 213: Việc công ty TNHH Đầu tư CTP Đại Dương bị Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM kiến nghị xử phạt 275 triệu đồng, buộc đình hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng không đảm bảo đầy đủ điều kiện kinh doanh bất động sản liên quan đến Dự án Valencia Riverside phường Phú Hữu, Quận 9, TP.HCM Theo thông tin từ số sàn phân phối bất động sản, chủ đầu tư dự án Cơng ty CP Tập đồn MIK Group Việt Nam, nhiên đến nay, cơng ty phải lên tiếng khẳng định không liên quan đến dự án Ngồi ra, có đến hai doanh nghiệp Cơng ty TNHH Đầu tư CTP Đại Dương Công ty CP Đầu tư Quốc tế Anpha nhân viên môi giới khẳng định nịch chủ đầu tư thực dự án Qua tìm hiểu biết, khu đất 2.5 phường Phú Hữu, Quận UBND TP.HCM giao cho Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Cảng để thực xây dựng khu nhà vào ngày 17.10.2013 Theo đó, văn pháp lí dự án thể hiện, Khu nhà cán bộ- công nhân viên Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Cảng chủ đầu tư, theo định số 4323/ UBND- ĐTMT Uỷ ban nhân dân TP.HCM phê duyệt ngày 15.8.2013 Theo Thanh tra sở Xây dựng TP.HCM, Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Hạ tầng Tân Cảng (đổi tên từ Công ty Cổ phần Địa ốc Tân Cảng https://www.msn.com/vi-vn/money/topstories/c%C3%B4ng-ty-%C4%91%E1%BA%A1id%C6%B0%C6%A1ng-b%E1%BB%8B-ki%E1%BA%BFn-ngh%E1%BB%8B-x%E1%BB%ADph%E1%BA%A1t-275-tri%E1%BB%87u-v%C3%AC-li%E1%BB%81u-b%C3%A1nd%E1%BB%B1-%C3%A1n-valencia-riverside/ar-BBWj8XO 13 48 từ 28.7.2015) thực chuyển nhượng phần dự án cho Công ty TNHH Đầu tư CTP Đại Dương Qua thu thập hồ sơ có liên quan đến trình kinh doanh bất động sản dự án trên, Thanh tra Sở phát Công ty TNHH Đầu tư CTP Đại Dương thực ký kết hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện kinh doanh bất động sản theo luật kinh doanh bất động sản 2014, chưa Sở Xây dựng có văn chấp thuận huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà hình thành tương lai mà triển khai hoạt động huy động vốn không quy định pháp luật Ngày 12.3.2019, Thanh tra Sở Xây dựng TP.HCM phối hợp UBND phường Phú Hữu (Quận 9) kiểm tra lập biên vi phạm hành số 001945/BB-VPHC Cơng ty TNHH Đầu tư CTP Đại Dương có hành vi vi phạm: “Kinh doanh bất động sản mà bất động sản khơng đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định, cụ thể ký hợp đồng mua bán nhà chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định chuyển nhượng dự án”, quy định Điểm a Khoản Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27.11.2017 Chính phủ Với hành vi vi phạm này, Thanh tra Sở đề xuất UBND TP.HCM Quyết đinh xử phạt vi phạm hành lĩnh vực kinh doanh bất động sản Công ty TNHH Đầu tư CTP Đại Dương 275 triệu đồng, đồng thời áp dụng hình thức xử phạt bổ sung, buộc đình hoạt động kinh doanh bất động sản 12 tháng Từ ví dụ thấy chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai quy định sơ sài chưa đủ tính răn đe Theo quy định Nghị định 139/2017/NĐ-CP Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành 49 vi bị cấm 300 triệu đồng Nếu so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng mức phạt thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi trái pháp luật.14 Theo tác giả cần có biện pháp chế tài riêng cho trường hợp hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Đồng thời biện pháp chế tài phải mang tính răn đe khắc khe hơn, nhằm hạn chế tối đa hành vi vi phạm chủ đầu tư lĩnh vực kinh doanh bất động sản hình thành tương lai nói chung, nhà hình thành tương lai nói riêng Mặt khác cần sửa đổi bổ sung điều luật Luật kinh doanh bất động sản 2014, để tránh mâu thuẫn, không thống điều luật Luật, theo bảo vệ quyền lợi ích bên quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai Ngồi ra, ngồi quy định pháp luật biện pháp chế tài việc nhà kinh doanh bao gồm chủ dự án tổ chức nhận chấp nên xem lại kỹ khâu việc nhận/ chấp tài sản Vì dù sai sót nhỏ vơ tình hay cố ý dẫn đến sai lầm lớn, ảnh hưởng trực tiếp tới người dân mua nhà, hệ liên lụy k nhỏ Một người dân niềm tin vào việc mua bán dẫn đến nhiều 14 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-doanh/phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-hinh-thanhtrong-tuong-lai 50 người niềm tin, song song với chủ đâu tư uy tín khơng lại có người mua, vốn nhà sản phẩm không dễ bán, đơi với phí tổn cao cần có niềm tin hai bên đương sư có kết tơt đẹp Nếu bên uy tín dẫn đến sản phẩm không coi trọng, tồn đọng ngày nhiều mà bán nhu cầu nhà ở, chỗ sở hữu ngày tăng cao xã hội Vì vậy, cần lương tâm tỉnh táo nhà kinh doanh, chủ dự án nhìn rõ trạng mà chung tay làm giảm phát triển vấn nạn lừa gạt mua bán nhà 2.2 Đề xuất, kiến nghị biện pháp bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai 2.2.1 Đề xuất, kiến nghị việc hoàn thiện pháp luật Nên bỏ quy định việc chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền cho th nhà cơng trình xây dựng hình thành tương lai thực tế chưa hình thành đưa vào cho thuê cần có quy định pháp luật cụ thể quy định vấn đề cho th nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Cần cụ thể hóa quy định nhà đủ điều kiện để bán, cần liệt kê cụ thể đủ điều kiện điều kiện gì? Như phải liệt kê cụ thể vấn đề xây dựng phần móng đủ điều kiện để nghiệm thu cấp nghiệm thu Đồng thời cần có chế quản lý chặt chẽ việc thơng báo nhà hình thành tương lai đủ điều kiện để bán cho thuê mua Cần tăng thêm thời gian việc xem xét, thẩm định hồ sơ dự án khu đô thị, trung tâm thành phố lớn lên 30 ngày để đảm bảo chất lượng dự án Nhằm hạn chế việc sai sót trình xem xét hồ sơ dự án khơng đưa đánh giá xác điều kiện nhà hình thành tương lai đưa vào kinh doanh Vì việc tăng thời gian lên 51 giúp quan quan sát, đánh giá xem xét kỹ hạn chế tối đa rủi ro xảy Cần có quy định cụ thể việc chịu trách nhiệm chủ đầu Sở Xây dựng trường hợp chủ đầu tư gửi đầy đủ hồ sơ liên quan dự án mà thời gian quy định không nhận thông báo phản hồi Sở Xây dựng dự án nhà hình thành tương lai đủ điều kiện bán, chủ đầu tư quyền ký hợp đồng mua bán phải chịu trách nhiệm cho việc Bên cạnh cần có biện pháp chế tài để đảm bảo việc chịu trách nhiệm chủ đầu tư người mua xảy rủi ro Nên xác định xác thời điểm mà chủ đầu tư có quyền bán nhà dạng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Tránh việc chủ đầu tư thực giao kết hợp đồng dạng góp vốn hay hợp đồng đặt cọc giữ chỗ trái với quy định pháp luật Hạn chế rủi ro cho người mua mà chưa có quy định xác vấn đề hợp đồng góp vốn hợp đồng đặt cọc giữ chỗ Nhà nước cần tăng cường giám sát hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai sàn giao dịch bất động sản để tránh tình trạng bán qua sàn giao dịch bất động sản hình thức để hợp thức hóa cho giao dịch mua bán ngầm Đồng thời cần có chế kiểm sốt việc sử dụng vốn chủ đầu tư có với mục đích phục vụ cho việc xây nhà dự án huy động vốn hay khơng đồng thời có mức phạt nặng việc huy động vốn sử dụng nguồn vốn khơng mục đích thỏa thuận hợp đồng Cần đưa biện pháp chế tài nặng hành vi vi phạm trình kinh doanh bất động sản việc chủ đầu tư bán nhà mà chưa đủ điều kiện quyền bán theo quy định pháp luật Để đưa biện pháp chế tài với mức phạt hợp lý cần xét đến hậu mà hành vi vi 52 phạm gây đồng thời phải dựa theo giá trị đối tượng hợp đồng bị vi phạm Cần có chế điều chỉnh cụ thể việc chủ đầu tư đem dự án chấp ngân hàng để huy động vốn, đồng thời huy động vốn trực tiếp từ người mua Cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến vấn đề chấp nhà hình thành tương lai nhằm hạn chế rủi ro cho người mua Đồng thời phải kiểm soát chặt chẽ việc sử dụng nguồn vốn chủ đầu tư, công khai minh bạch từ chủ đầu tư, ngân hàng quan quản lý giám sát vấn đề Cần có quy định cụ thể việc xử lý biến động từ thời điểm giao kết hợp đồng đến thời điểm bàn giao nhà Trong kinh tế thị trường vật giá ngày leo thang khơng thể tránh khỏi biến động giá vật liệu xây dựng, nhân cơng, sách Nhà nước,… Nên việc áp dụng điều khoản vi phạm hợp đồng bất lợi chủ đầu tư không giải triệt để vấn đề Cần quy định rõ biên độ giao động diện tích ghi hợp đồng diện tích thực nhà bàn giao để tránh việc chủ đầu tư tận dụng khe hở để lách luật, trục lợi cho thân gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi khách hàng 2.2.2 Đề xuất, kiến nghị thực pháp luật 2.2.2.1 Nâng cao lực cho đội ngũ ban hành pháp luật Để tránh việc văn pháp luật quy định lĩnh vực mẫu thuẫn với có thiếu sót nội dung văn pháp luật ban hành cần nâng cao chất lượng đội ngũ soạn thảo, đồng thời tạo điều kiện cho đội ngủ soạn thảo tương tác với nhiều thay việc làm việc độc lập, khép kín để tránh tình trạng văn ban hành bị mâu thuẫn hay chồng chéo không rõ ràng 53 2.2.2.2 Tăng cường lực đội ngũ làm công tác thi hành pháp luật Để áp dụng văn pháp luật cách xác cần nâng cao trình độ chun môn đội ngũ thi hành pháp luật để tránh tình trạng hiểu sai nội dung văn pháp luật thực thi khơng xác gây nhiều ảnh hưởng tiêu cực Với đội ngũ thi hành pháp luật có chun mơn cao khả quan sát đánh giá giám sát họ cao hạn chế tối đa việc xảy sai sót Đồng thời cần phân cơng cụ thể quan quan quản lý, phê duyệt dự án đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh giải tranh chấp liên quan đến kinh doanh nhà hình thành tương lai 2.2.2.3 Đẩy mạnh tuyên truyền pháp luật hỗ trợ pháp luật Đây việc vô cần thiết, vấn đề bảo lãnh, khách hàng họ quy định thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng có rủi ro xảy ngân hàng thoái thác trách nhiệm bảo lãnh khách hàng người bị thiệt hại Vì cần nâng cao việc tuyên truyền pháp luật chất lượng hoạt động tuyên truyền đồng thời nên thành lập tổ chức hỗ trợ pháp luật để giải thích quy định pháp luật đưa thông tin đến gần người dân để họ nắm rõ quy định tự bảo vệ quyền lợi thân Ngoài nội dung tuyên truyền cần đảm bảo nội dung điều kiện để giao dịch bất động sản hình thành tương lai thực hiện, đối tượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai nhà đủ điều kiện bán chưa? Hay quy định vấn đề bảo lãnh ngân hàng, cần thời điểm nghĩa vụ bảo lãnh phát sinh cho người dân biết để tránh rủi ro Đồng thời số rủi ro xảy mua nhà hình thành tương lai để người mua cân nhắc, xem xét tìm hiểu kỹ trước đưa định chọn chủ đầu tư để giao kết hợp đồng mua bán 54 2.2.2.4 Thực công tác tra thường xuyên để giám sát chặt chẽ hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà hình thành tương lai Cần triển khai thực công tác tra thường xuyên giai đoạn khác dự án, để giám sát hoạt động đầu tư, tiến độ dự án việc sử dụng nguồn vốn huy động từ khách hàng chủ đầu tư có mục đích thỏa thuận với khách hàng Cần phân công rõ ràng quan thực việc giám sát hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà hình thành tương lai Đồng thời cần phân công cụ thể quan nơi để người mua khiếu nại tiến hành xử lý vi phạm 55 KẾT LUẬN CHƯƠNG Như phân tích nêu trên, thấy thực trạng mua nhà hình thành tương lai Việt Nam ngày phổ biến không ngừng phát triển theo xu hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa Theo Nhà nước ban hành nhiều văn pháp luật để điều chỉnh vấn đề Tuy nhiên áp dụng pháp luật vào thực tiễn lại xuất nhiều bất cập lỗ hổng tạo điều kiện cho nhà đầu tư trục lợi gây ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi người mua Theo thống kê năm xuất vụ lừa đảo, tranh chấp vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai với giá trị lên đến hàng tỷ đồng Mà nhà vấn đề quan trọng mà người dân Việt Nam đặc biệt người Việt Nam coi trọng đặt vấn đề “an cư” lên hàng đầu Giải chỗ ổn định cho người dân đảm bảo khả tái tạo sức lao động họ phát triển hệ phát triển kinh tế đất nước Nhận thấy bất cập trình áp dụng pháp luật vào thực tiễn, tác giả đưa dẫn chứng kiến nghị thân quy định chưa rõ ràng, chặt chẽ pháp luật thực tiễn vấn đề mua bán nhà hình thành tương lai Đồng thời đưa biện pháp giải hữu hiệu để giảm thiểu rủi ro việc mua bán nhà hình thành tương lai, góp phần nâng cao nhận thức người dân giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai Pháp luật hồn chỉnh tạo bước đắn, thúc đẩy đất nước phát triển 56 KẾT LUẬN Nhu cầu nhà ngày tăng theo người ta bắt đầu quan tâm nhiều nhà hình thành tương lai pháp luật nhà hình thành tương lai Từ việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng việc áp dụng pháp luật nhà hình thành tương lai vào thực tiễn, sinh viên rút kết luận sau: Nhà hình thành tương lai khái niệm có nội hàm hẹp thuộc khái niệm tài sản hình thành tương lai Nói đến điều có nghĩa tương lai người ta chủ sở hữu nhà mua thời điểm tại, mà ngơi nhà chưa hình thành cần đáp ứng đủ điều kiện sở định thấy nhà xây dựng hoàn thành tương lai Đối với quan hệ mua bán nhà hình thành tương lai, giao kết hợp đồng phương thức để thực giao dịch mua bán bên bán bên mua Thỏa thuận hợp đồng dựa cấp độ phạm vi, nội dung, tính hợp pháp, thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực thời điểm giao nhà cho bên mua Hợp đồng mua bán xem hình thức pháp lý phổ biến thể tự ý chí bên giao dịch mua bán nhà hình thành tương lai thông qua điều khoản hợp đồng để ràng buộc quyền nghĩa vụ bên nhằm bảo vệ quyền lợi bên giao dịch Giao dịch mua nhà hình thành tương lai đa dạng, quy định pháp luật nhiều điểm mâu thuẫn, luật sửa đổi, bổ sung không tránh rủi ro xảy Vì ngồi việc phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật người mua cần phải trang bị cho kiến thức pháp luật, tuân thủ theo quy 57 định pháp luật hành, nhằm giảm rủi ro hiệu nhất, tránh gây thiệt hại cho Bên cạnh việc kiểm sốt rủi ro pháp lý kiểm sốt rủi ro từ người mua việc tiếp cận thông tin từ chủ đầu tư – tức tỉnh táo việc ký kết hợp đồng nghiên cứu, tìm hiểu thông tin cần thiết kỹ trước đưa định mua nhà hình thành tương lai Nhà hình thành tương lai loại hình nhà đầu tư hướng tới nhiều tiện lợi Tuy nhiên áp dụng pháp luật nhà hình thành tương lai vào thực tế phát nhiều lỗ hổng tạo điều kiện cho chủ đầu tư tận dụng lách luật, trường hợp xảy rủi ro dẫn đến tranh chấp chủ đầu tư người mua người mua người gánh chịu tồn thiệt hại Do đó, nghiên cứu biện pháp bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà hình thành tương lai để đánh giá, khăc phục bất cập pháp luật hành đưa đề xuất, kiến nghị hoàn thiện pháp luật xây dựng khung pháp lý vững không xuất khe hở tạo hội cho chủ đầu tư thực hành vi vi phạm gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi khách hàng Đồng thời nâng cao vài trò Nhà nước việc quản lý kiểm soát hoạt động xây dựng hoạt động mua bán nhà hình thành tương lai chủ đầu tư khách hàng 58 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật Bộ luật dân 2015 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Luật đất đai 2013 Luật đầu tư 2014 Luật nhà 2005 Luật nhà 2014 Luật thương mại 2005 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bao đảm 10.Nghị định 163/2006/NĐ-CP Chính phủ giao dịch bảo đảm 11.Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn luật nhà năm 2005 12.Nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản 2014 13.Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà năm 2014 14.Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi bổ sung thông tư 07/2015/TTNHNN ngân hàng Nhà nước 15.Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngân hàng Nhà nước 16 Nghị định 139/2017/NĐ-CP Chính phủ xử phạt hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quan lý sử dụng nhà công sở 59 17.Thông tư số 19/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 Bộ Xây dựng hướng dẫn thực Luật Nhà 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP B Tạp chí, cơng trình khoa học 18.Ngơ Quang Cháng (2011), Mua bán nhà thương mại hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội 19.Nguyễn Thị Dung (2017), Hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn xét xử Tòa án Nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ Luật học – Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam học viện khoa học xã hội 20.Nguyễn Hoàng (2015), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam hành, Luận văn thạc sĩ luật học – Khoa Luật Đại học quốc gia Hà Nội 21.Nguyễn Đình Phong, Nguyễn Thu Hương (2018), Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, Nghiên cứu, xây dựng pháp luật – Tạp chí Tòa án Nhân dân điện tử quan Tòa án Nhân dân tối cao 22.Nguyễn Thị Hồng Nhung (2018), Pháp luật kinh doanh bất động sản hình thành tương lai, Kinh doanh - Tạp chí Tòa án Nhân dân điện tử quan Tòa án Nhân dân tối cao 23.Châu Thị Khánh Vân nhóm tác giả (2018), Bảo vệ quyền lợi người thuê mua bảo lãnh, mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai, Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 7, kỳ tháng 4/2018 24.Minh Tuấn (2018), Dự án phải có ngân hàng bảo lãnh: Luật có khơng, Tạp chí tài – quan thơng tin tài 25.Nguyễn Thị Thùy Dung (2017), Thực trạng kiến nghị chấp nhà hình thành tương lai dự án kinh doanh bất động sản, 60 Diễn đàn nghiệp vụ - http://tkshcm.edu.vn/tin-tuc/thuc-trang-va-kiennghi-ve-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-trong-cac-du-ankinh-doanh-bat-dong-san-3266.html 26.Lại Hùng (2018), Bảo lãnh nhà hình thành tương lai: Những “kẽ hở” bị lợi dụng, Báo Kinh tế nông thôn - http://kinhtenongthon.vn/baolanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai-nhung-ke-ho-bi-loi-dungpost23039.html 27.Bùi Đức Giang, Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số năm 2016 28.Lan Nhi (2015), NHNN quy định nguyên tắc chấp nhà hình thành tương lai, báo CAFEF - http://cafef.vn/bat-dong-san/nhnn-quydinh-nguyen-tac-the-chap-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai20151215095128985.chn 29.Từ Nguyên (2015), Cục Quản lý Nhà: Lừa đảo từ bán nhà 'trên giấy' thiểu số, báo CAFEF - http://cafef.vn/bat-dong-san/cuc-quan-ly-nhalua-dao-tu-ban-nha-tren-giay-chi-la-thieu-so-20150120165433925.chn 61 ... TRONG TƯƠNG LAI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH LUẬT KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHÓA LUẬN TS BÙI KIM HIẾU LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng Các kết nêu Luận văn chưa cơng... cứu đề tài này, có số viết có liên quan đến phạm vi luận văn như: Luận văn Thạc sĩ Luật học Ngô Quang Cháng Mua bán nhà hình thành tương lai, Luận văn Thạc sĩ Luật học Nguyễn Thị Dung Hợp đồng... hàng mua nhà hình thành tương lai dựa thực tiễn Bố cục khóa luận tốt nghiệp Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tham khảo, nội dung luận văn bao gồm chương: Chương 1: Những vấn đề chung mua bán