Các biện pháp đảm bảo quyền lợi của khác hàng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI NGUYỄN THỊ KIM HUỆ CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI CHUYÊN NGÀNH LUẬT THƢƠNG MẠI TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT TP HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT THƯƠNG MẠI KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI SINH VIÊN THỰC HIỆN: NGUYỄN THỊ KIM HUỆ Khóa: 38 MSSV: 1353801011309 GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN: ThS HUỲNH MINH PHƢƠNG TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2017 LỜI CAM ĐOAN Tơi cam đoan: Khóa luận tốt nghiệp kết nghiên cứu riêng tôi, đƣợc thực dƣới hƣớng dẫn khoa học Thạc sĩ Huỳnh Minh Phƣơng, đảm bảo tính trung thực tuân thủ quy định trích dẫn, thích tài liệu tham khảo Tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm lời cam đoan Tác giả Nguyễn Thị Kim Huệ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CHỮ VIẾT TẮT NỘI DUNG ĐƢỢC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân HTTTL Hình thành tƣơng lai KDBĐS Kinh doanh bất động sản MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở HTTTL .5 1.1 Những vấn đề lý luận mua bán nhà HTTTL 1.1.1 Khái niệm đặc điểm nhà HTTTL .5 1.1.2 Khái niệm đặc điểm mua bán nhà HTTTL 1.1.2.1 Khái niệm mua bán nhà HTTTL 1.1.2.2 Đặc điểm mua bán nhà HTTTL 10 1.2 Sự cần thiết phải đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL 14 KẾT LUẬN CHƢƠNG 17 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL 18 2.1 Các biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL theo quy định pháp luật hành .18 2.2 Thực trạng thi hành bất cập việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL 23 2.2.1 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập bảo lãnh nhà HTTTL .23 2.2.2 Thực trạng thi hành pháp luật bất cập chấp nhà HTTTL .26 2.2.3 Bất cập chế xử lý vi phạm pháp luật mua bán nhà HTTTL 27 2.2.4 Bất cập hoạt động quản lý nhà nước mua bán nhà HTTTL 28 KẾT LUẬN CHƢƠNG 31 CHƢƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL 32 3.1 Hoàn thiện chế định pháp luật bảo lãnh mua bán nhà HTTTL 32 3.2 Hoàn thiện chế định pháp luật chấp nhà HTTTL 34 3.3 Hoàn thiện chế xử lý trường hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà HTTTL 35 3.4 Tăng cường công tác phổ biến, hỗ trợ pháp luật 37 3.5 Tăng cường công tác tra, giám sát hoạt động mua bán nhà HTTTL .40 KẾT LUẬN CHƢƠNG 42 KẾT LUẬN 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Trong năm gần đây, với phát triển kinh tế thị trường nhu cầu nhà ngày tăng người dân, chế định mua bán nhà hình thành tương lai (HTTTL) dần vào sống trở nên phổ biến Cho đến thời điểm tại, Luật Nhà 2014 Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) 2014 có quy định cụ thể để điều chỉnh vấn đề Mặc dù từ lúc ban hành, nhà làm luật cố gắng đưa vào nguyên tắc, điều kiện ràng buộc chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi hợp pháp người mua nhà HTTTL, nhiên thực tiễn áp dụng pháp luật lại xảy nhiều bất cập, hàng loạt tranh chấp diễn mà điển hình tranh chấp liên quan đến tiến độ bàn giao nhà, chất lượng cơng trình hay việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho người mua nhà Và theo lẽ dĩ nhiên, khách hàng người phải gánh chịu thiệt hại Hậu người có nhu cầu mua nhà khơng cịn “mặn mà” với hình thức mua nhà HTTTL, điều dẫn đến “phong trào nói khơng với nhà giấy”1 hay thay phải đối mặt với rủi ro việc mua nhà giấy để an tồn cho mình, khách hàng có xu hướng quay lại với hình thức “chìa khóa trao tay”2 Tuy nhiên có thực tế mà khơng thể phủ nhận, ưu điểm mà hình thức mua bán nhà giấy mang lại so với hình thức mua bán nhà có sẵn Theo đó, hình thức mua bán vừa giúp chủ đầu tư huy động thêm nguồn vốn để triển khai dự án, vừa giúp người mua nhà giảm bớt áp lực tài Thật vậy, dù tiềm lực tài mạnh đến đâu hầu hết chủ đầu tư tính tốn đến việc bán sản phẩm bất động sản dự án hình thành để sử dụng trước nguồn tiền khách hàng, kênh huy động vốn hiệu Đối với khách hàng, việc mua nhà HTTTL xem giải pháp kinh tế người có nhu cầu mua nhà lại khơng đủ khả tài để tốn lần, giao dịch mua bán nhà HTTTL, người mua tốn nhiều lần theo tiến độ thực dự án, thế, với hình thức này, giá bán nhà có phần mềm so với giá bán sau hộ hồn chỉnh Như vậy, tốn khó đặt làm để người có nhu cầu mua nhà vừa tận dụng đặc tính ưu việt hình thức “mua bán nhà giấy” vừa có http://vneconomy.vn/bat-dong-san/phong-trao-noi-khong-voi-ban-nha-tren-giay20140422095257114.htm, truy cập ngày 27/05/2017 http://giaoduc.net.vn/Kinh-te/Lo-so-mua-nha-tren-giay-BDS-chia-khoa-trao-tay-hut-khachpost142162.gd, truy cập ngày 27/05/2017 thể tự bảo vệ trước rủi ro tiềm ẩn giao dịch Xuất phát từ thực tế mà tác giả định chọn đề tài CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Cử nhân luật học lời giải thỏa đáng cho tốn Tình hình nghiên cứu đề tài Mặc dù chế định nhà HTTTL khơng cịn q mẻ Việt Nam, thực tế có nhiều luận văn, luận án cơng trình nghiên cứu chế định Tuy nhiên, chưa có tác giả đặt vấn đề nghiên cứu cách chuyên sâu biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Đa phần viết, tác phẩm có liên quan đến loại hàng hóa đặc biệt mang tính khái quát, tổng quan, sâu vào phân tích rủi ro mà khách hàng thường gặp phải tham gia giao dịch cách thức để khách hàng tự bảo vệ trước rủi ro ấy, cụ thể sau: - Luận văn thạc sĩ luật học với đề tài Pháp luật nhà hình thành tương lai Việt Nam tác giả Phạm Hoàng Anh (2015), Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội dừng lại việc khái quát quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch nhà HTTTL đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực mua bán, bảo lãnh, chấp, thuê thuê mua nhà HTTTL làm sở cho việc đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật nhà HTTTL để phù hợp với tình hình thực tiễn - Khóa luận tốt nghiệp cử nhân luật học tác giả Lê Thị Hiền (2014) với đề tài Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh tập trung nghiên cứu quy định pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán nhà HTTTL bất cập quy định pháp luật liên quan đến hoạt động mua bán nhà HTTTL, nhiên nghiên cứu đánh giá lại dựa sở Luật Nhà 2005 Luật KDBĐS 2006 - Tác giả Bùi Đức Giang với viết “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai” đăng Tạp chí Nhà nước pháp luật số 2/2016 sâu phân tích vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bảo lãnh nhà HTTTL Mục đích nghiên cứu đề tài Mục đích nghiên cứu đề tài trước hết lý giải pháp luật lại phải đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Mục đích quy định pháp luật hành mang tính chất bảo vệ quyền lợi khách hàng tham gia vào giao dịch mua bán loại tài sản này, đánh giá thực trạng thi hành bất cập xảy thực tế để làm sở cho việc kiến nghị hoàn thiện biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu đề tài 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu - Các văn quy phạm pháp luật lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản hành quy định ban hành trước có liên quan đến phạm vi nghiên cứu đề tài - Các biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL theo quy định pháp luật hành - Thực trạng bất cập việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL 4.2 Phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi nghiên cứu khóa luận này, tác giả tập trung phân tích biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng giao dịch mua bán hộ chung cư HTTTL với doanh nghiệp KDBĐS Mặc dù theo quy định pháp luật hành tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phép tham gia vào giao dịch kinh doanh bất động sản với tư cách bên bán nhiên chủ thể hoạt động với quy mơ nhỏ khơng thường xun3, mà thực tế, đa phần giao dịch bất động sản nói chung giao dịch nhà HTTTL nói riêng tiến hành doanh nghiệp KDBĐS Về đối tượng giao dịch mua bán nhà HTTTL, nhà riêng lẻ hộ chung cư trở thành đối tượng giao dịch mua bán này, nhiên đa phần giao dịch nhà HTTTL hướng đến đối tượng hộ chung cư Do để khóa luận phù hợp với tình yêu cầu thực tiễn, thiết nghĩ phạm vi nghiên cứu đề tài nên gói gọn hoạt động mua bán hộ chung cư HTTTL dự án nhà thương mại doanh nghiệp KDBĐS Phƣơng pháp tiến hành nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận đề tài chủ nghĩa vật lịch sử, chủ nghĩa vật biện chứng đường lối, sách Đảng đổi mới, có sách nhà kinh tế thị trường Bên cạnh đó, tác giả cịn sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác khóa luận tốt nghiệp Khoản Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mà điển hình phương pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, khảo sát thực tiễn tư logic Các phương pháp nghiên cứu áp dụng chương cụ thể sau: - Ở Chương 1, tác giả sử dụng phương pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp để làm rõ khái niệm, đặc điểm nhà HTTTL hoạt động mua bán nhà HTTTL cần thiết phải đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL - Ở Chương 2, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, khảo sát thực tiễn để đánh giá thực trạng bất cập việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL - Ở Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp tổng hợp, tư logic để đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Bố cục tổng qt khóa luận Ngồi phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa luận tốt nghiệp gồm chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận mua bán nhà HTTTL Chương 2: Thực trạng pháp luật bất cập việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Chương 3: Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL KẾT LUẬN CHƢƠNG Ở Chương 2, tác giả tập trung quy định pháp luật hành mang tính chất bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL làm sáng tỏ ý nghĩa, tác động quy định người mua nhà Việc ban hành quy định mang tính chất bảo vệ khách hàng mua nhà HTTTL xem bước tiến pháp luật, thông qua quy định có lý để tin thị trường bất động sản có bước chuyển sau thời gian dài tụt dốc Tuy nhiên có thực tế mà ta cần phải thừa nhận rằng, pháp luật hành có quy định mang tính chất bước ngoặt việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL, thực tiễn thi hành lại xảy nhiều bất cập, thực tế người mua nhà thường xuyên phải đối mặt với rủi ro phát sinh từ giao dịch Chính mà phần tác giả có phân tích, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật bất cập việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Việc phân tích, đánh giá thực trạng thi hành bất cập quy định pháp luật hành có ý nghĩa quan trọng việc đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Vấn đề tác giả làm sáng tỏ Chương khóa luận 31 CHƢƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL 3.1 Hoàn thiện chế định pháp luật bảo lãnh mua bán nhà HTTTL Hoạt động mua bán nhà nói chung hoạt động mua bán nhà HTTTL nói riêng ln có ảnh hưởng định đến đời sống xã hội Vì mà vai trò quản lý Nhà nước lĩnh vực quan trọng Để thực tốt vai trò nhằm điều hòa mối quan hệ xã hội bảo vệ quyền lợi hợp pháp người tham gia giao dịch việc hồn thiện chế định pháp luật mua bán nhà HTTTL đặt yêu cầu cấp thiết Phải thừa nhận rằng, chế định bảo lãnh mua bán nhà HTTTL góp phần quan trọng việc bảo vệ khách hàng tham gia giao dịch, nhiên, để chế định thực phù hợp với đặc thù thị trường bất động sản cần phải tiến hành đồng thời giải pháp sau: Một là, cần phải quy định thời điểm ngân hàng có trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh trường hợp ngân hàng ký thỏa thuận bảo lãnh với chủ đầu tư Như phân tích, thời điểm giao kết hợp đồng, bên bán khơng thể có cam kết bảo lãnh ngân hàng mà có thỏa thuận cấp bảo lãnh ngân hàng với chủ đầu tư việc “hứa” bảo lãnh Chính mà, thực tế xảy nhiều trường hợp chủ đầu tư lợi dụng thiếu hiểu biết người mua nhà để qua mặt khách hàng cách: thời điểm giao kết hợp đồng, chủ đầu tư xuất trình thỏa thuận cấp bảo lãnh để người mua tin dự án bảo lãnh chắn ngân hàng bảo lãnh tương lai Tuy nhiên, sau hợp đồng mua bán bên ký kết, chủ đầu tư thường phớt lờ việc cung cấp cam kết bảo lãnh cho người mua Do đó, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp người mua nhà, tránh trường hợp chủ đầu tư bắt tay với ngân hàng việc phát hành thỏa thuận cấp bảo lãnh cách thức để qua mặt khách hàng, pháp luật cần quy định cụ thể thời điểm ngân hàng có trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh trường hợp ngân hàng chủ đầu tư ký với thỏa thuận bảo lãnh Theo quan điểm tác giả, pháp luật cần quy định thời điểm ngân hàng có trách nhiệm phát hành cam kết bảo lãnh thời điểm trước bên mua tiến hành toán lần đầu cho chủ đầu tư, nghĩa cam kết bảo lãnh phải có hiệu lực chậm vào ngày mà bên mua thực nghĩa vụ toán lần đầu Việc 32 tác giả lựa chọn thời điểm xuất phát từ lý sau: là, khoảng thời gian từ lúc bên giao kết hợp đồng đến lúc bên mua thực toán lần đầu cho chủ đầu tư đủ để Ngân hàng thực nghiệp vụ cần thiết làm sở cho việc phát hành cam kết bảo lãnh; hai là, quy định thời điểm có hiệu lực cam kết bảo lãnh sau thời điểm gây ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL, cụ thể trường hợp chủ đầu tư sau nhận tiền khách hàng lại không thực dự án mà bỏ trốn, bên mua khơng thể nhận lại khoản tiền mà toán cho chủ đầu tư, thời điểm bên mua thực nghĩa vụ toán, ngân hàng chưa phát hành cam kết bảo lãnh mà ngân hàng khơng có trách nhiệm thực nghĩa vụ hoàn trả tiền cho khách hàng thay chủ đầu tư Hai là, Chính phủ cần cho thí điểm cơng ty bảo hiểm có lực tham gia thực nghiệp vụ bảo lãnh Nếu thực theo tinh thần Điều 56 Luật KDBĐS 2014 việc bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà HTTTL phải ngân hàng thương mại có đủ lực (thuộc danh sách Ngân hàng Nhà nước công bố) thực Điều đồng nghĩa với việc tổ chức khơng phải ngân hàng không phép tham gia nghiệp vụ Phải thừa nhận tinh thần Điều 56 tích cực việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà HTTTL, nhiên thiết nghĩ nên xem nghiệp vụ bảo lãnh hình thức bảo hiểm thế, cho phép cơng ty bảo hiểm tham gia thực nghiệp vụ nhằm tạo môi trường kinh doanh công cho tất doanh nghiệp bất động sản hoạt động thị trường Bởi lẽ việc đóng khung nghiệp vụ bảo lãnh bán nhà HTTTL cho ngân hàng thương mại nay, dẫn đến kịch có doanh nghiệp có mối quan hệ tốt với nhà băng ưu tiên Cịn doanh nghiệp có mối quan hệ hạn hẹp quy mơ vốn nhỏ đương nhiên bị loại khỏi đua Trên thực tế, trước mở bán dự án nhà HTTTL, chủ đầu tư phải bỏ nhiều chi phí cho hàng chục cơng đoạn Chính vậy, lý lịch tài mối quan hệ với nhà băng mỏng mà không ngân hàng bảo lãnh để bán nhà HTTTL khơng cơng cho doanh nghiệp nhỏ vừa, doanh nghiệp thành lập Mặc dù từ trước đến nay, các công ty bảo hiểm chưa thực nghiệp vụ bảo hiểm bảo lãnh khách hàng người mua HTTTL, nhiên, công ty thực nghiệp vụ tương tự bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh hợp đồng, bảo hiểm hoàn tiền ứng trước chủ đầu tư 33 nhà thầu theo quy định pháp luật thông qua Ở nhiều quốc gia phát triển, bên cạnh việc cho phép ngân hàng thực bảo lãnh trách nhiệm hợp đồng bảo lãnh trách nhiệm tài cịn cho phép công ty bảo hiểm cung cấp dịch vụ Từ phân tích trên, xem xét tính chất nghiệp vụ bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà HTTTL tương đương với bảo hiểm rủi ro Từ mở rộng đối tượng bảo lãnh, cho phép doanh nghiệp bảo hiểm tham gia nghiệp vụ để mở rộng thêm lựa chọn cho chủ đầu tư đồng thời góp phần tăng tính cạnh tranh cho thị trường Bởi lẽ công ty bảo hiểm hoạt động theo phương thức thu phí bảo hiểm với mức thấp nhiều so với phí bảo lãnh ngân hàng mà chủ đầu tư khơng phải ký quỹ có tài sản đảm, làm giảm nhẹ gánh nặng cho chủ đầu tư dự án Hơn nữa, việc cho phép công ty bảo hiểm thực nghiệp vụ bảo lãnh đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL theo tinh thần Điều 56 Luật KDBĐS 3.2 Hoàn thiện chế định pháp luật chấp nhà HTTTL Theo quan điểm tác giả, quy định pháp luật hành chấp giải chấp dự án nhà ở, nhà HTTTL đáp ứng yêu cầu thực tế xã hội Tuy nhiên để chế định thực hồn chỉnh, cần phải hồn thiện nội hàm khái niệm “tài sản chấp” theo hướng ghi nhận nhà chủ đầu tư bàn giao chưa cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất loại tài sản chấp Liên quan đến loại tài sản bảo đảm, khoản Điều 295 BLDS 2015 quy định tài sản hữu tài sản HTTTL trở thành đối tượng giao dịch bao đảm Điều có nghĩa là, tài sản hình thành chưa xác lập quyền sở hữu – loại tài sản HTTTL theo quy định điểm b khoản Điều 108 BLDS 2015 xem tài sản bảo đảm Trong đó, theo quy định Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014 có nhà chưa hình thành trình hình thành hưởng quy chế chấp nhà HTTTL Còn nhà xây dựng xong, nghiệm thu đưa vào sử dụng chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đương nhiên khơng chấp dạng nhà HTTTL, chủ thể có nhu cầu chấp loại tài sản phải chờ đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chấp dạng nhà có sẵn 34 Chúng ta dễ dàng nhận thấy vô lý việc cho phép nhà chưa hình thành q trình hình thành chấp lại khơng cho phép nhà xây dựng xong chưa cấp giấy chứng chấp dạng nhà HTTTL Trong loại tài sản hoàn toàn đáp ứng tiêu chí tài sản đảm bảo độ tin cậy tài sản thể thông qua rõ ràng nguồn gốc pháp lý tính khả thi việc xử lý tài sản bảo đảm, chí mức độ tin cậy tính khả thi việc xử lý loại tài sản cao nhiều so với nhà chưa hình thành hình thành Chính mà thiết nghĩ, pháp luật nên dành cho bên nhận chấp quyền lựa chọn tài sản bảo đảm, họ tự đánh giá độ an toàn rủi ro từ lựa chọn Tóm lại, để bảo đảm thống quy định pháp luật hành để khơi thơng dịng chảy cho tài sản trạng thái khác tham gia giao dịch pháp luật nên ghi nhận nhà hình thành chủ thể chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cần ghi nhận loại tài sản chấp28 3.3 Hoàn thiện chế xử lý trƣờng hợp vi phạm pháp luật mua bán nhà HTTTL Để hoàn thiện chế xử lý trường hợp vi phạm hoạt động đầu tư, xây dựng, mua bán nhà nói chung hoạt động mua bán nhà HTTTL nói riêng, Chính phủ cần sớm ban hành Nghị định để thay Nghị định số 121/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà công sở lý khách quan sau: - Về mặt pháp lý, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP xây dựng sở Luật Xây dựng 2003, Luật Nhà 2005 Luật KDBĐS 2006 Tính đến thời điểm tại, luật thay Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà 2014 Luật KDBĐS 2014 Trong văn pháp luật có quy định để phù hợp với phát triển xã hội việc áp dụng Nghị định số 121/2013/NĐ-CP sở quy định luật cũ dường trở nên lỗi thời có phần khập khiễng - Về mặt thực tiễn áp dụng pháp luật, trình thực hiện, số quy định Nghị định số 121/2013/NĐ-CP chưa cụ thể, dẫn đến cách hiểu 28 Vũ Thị Hồng Yến, ““Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 4/2017, tr 54 - 58 35 cách áp dụng thiếu thống địa phương, làm giảm hiệu áp dụng, tính khả thi quy định pháp luật Bên cạnh đó, nhiều quy định pháp luật trước đây, bãi bỏ, vậy, hành vi vi phạm quy định Nghị định số 121/2013/NĐ-CP khơng cịn phù hợp, cần phải bãi bỏ, chẳng hạn theo Luật KDBĐS 2006, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bắt buộc phải thành lập sàn giao dịch bất động sản, nhiên, Luật KDBĐS 2014 bãi bỏ quy định Vì lẽ mà việc ban hành Nghị định thay Nghị định số 121/2013/NĐ-CP sở quy định liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng, nhà kinh doanh bất động sản cần thiết Để đáp ứng yêu cầu tình hình thực tế có tương thích với quy định pháp luật hành, thiết nghĩ Nghị định cần phải quy định chế tài trường hợp chủ đầu tư thực hành vi sau: i Không cung cấp thông tin cho bên mua, bên thuê mua bất động ii iii iv v sản HTTTL tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước có u cầu; khơng cho phép bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế cơng trình; Thu tiền bên mua, bên thuê mua bất động sản HTTTL không tiến độ thực dự án thu vượt tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định; Bán cho thuê mua nhà HTTTL mà chưa ngân hàng thương mại có đủ lực (thuộc danh sách Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố) thực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính; Sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản HTTTL khơng mục đích cam kết; Không làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua làm thủ tục chậm so với thời hạn quy định (trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác) Nhóm hành vi bao gồm hành vi chịu điều chỉnh Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014 nghĩa vụ cung cấp thông tin tiến độ dự án sử dụng tiền ứng trước, nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng hay quy định tiến độ toán hành vi quy định Luật KDBĐS 2006 chưa có chế tài xử lý theo quy định Nghị định số 121/2013/NĐCP chẳng hạn nghĩa vụ sử dụng tiền ứng trước mục đích cam kết hay 36 nghĩa vụ tiến hành thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua Việc bổ sung nhóm hành vi Nghị định cần thiết sở quy định Luật KDBĐS 2014 Luật Nhà 2014, góp phần tạo nên hành lang pháp lý đầy đủ vững việc xử lý hành vi sai phạm chủ đầu tư Bên cạnh cần phải tăng mức xử phạt hành vi vi phạm lĩnh vực KDBĐS nói chung mua bán nhà HTTTL nói riêng chủ đầu tư Phải thừa nhận rằng, việc nâng mức tiền phạt biện pháp để hạn chế vi phạm, nhiên xem biện pháp quan trọng hữu hiệu lẽ khơng nhằm mục đích xử lý người vi phạm, mà cịn có tác dụng răn đe phịng ngừa lớn Thực tế cho thấy, mức phạt tiền hành chưa đủ sức răn đe chủ đầu tư, mức phạt cao lĩnh vực KDBĐS quy định Nghị định số 121/2013/NĐ-CP dừng lại số 150 triệu đồng số dường khơng so với khoản tiền mà nhà đầu tư thu từ việc thực hành vi vi phạm, nhiều chủ đầu tư sẵn sàng chấp nhận nộp phạt để tiếp tục vi phạm Chính để tránh trường hợp “phạt cho tồn tại” như để đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật, Nghị định cần nâng cao mức xử phạt lĩnh vực KDBĐS nói chung hoạt động mua bán nhà HTTTL nói riêng 3.4 Tăng cƣờng cơng tác phổ biến, hỗ trợ pháp luật - Đối với công tác phổ biến, giáo dục pháp luật Rủi ro giao dịch mua bán nhà HTTTL xuất mn hình vạn trạng Để người dân tự bảo vệ trước rủi ro tham gia vào giao dịch bất động sản nói chung giao dịch mua bán nhà HTTTL nói riêng hạn chế tối đa tranh chấp, khiếu kiện phát sinh trình thực hợp đồng việc trang bị cho người dân kiến thức pháp luật lĩnh vực KDBĐS nhà cần thiết Chính mà u cầu đặt quan quản lý nhà nước cần phải thường xuyên tiến hành chương trình, kế hoạch phổ biến, giáo dục pháp luật địa bàn cấp Đồng thời phải thường xuyên theo dõi, kiểm tra, giám sát hoạt động thực tế, trọng xây dựng đội ngũ làm công tác phổ biến, giáo dục pháp luật nhân tố giữ vai trò định đến chất lượng hoạt động Bên cạnh đó, cần đa dạng hóa hình thức, phương pháp phổ biến, giáo dục pháp luật để chủ trương, sách pháp luật chuyển tải cách sinh động, dễ hiểu tuyên truyền qua hệ thống loa truyền sở, hội nghị tập huấn, thi tìm hiểu pháp luật hay thơng qua buổi giao lưu trực tuyến, báo đài 37 Qua vừa tuyên truyền vừa giải đáp thắc mắc địa phương, doanh nghiệp, người dân lĩnh vực đất đai, nhà kinh doanh bất động sản - Đối với công tác hỗ trợ pháp luật Trong công tác hỗ trợ pháp luật, đội ngũ tư vấn cần phải trang bị cho người có nhu cầu mua nhà HTTTL biện pháp cách thức để họ tự bảo vệ tham gia vào giao dịch theo hướng: Một là, khách hàng cần phải kiểm tra tính pháp lý nhà mà dự định mua Tức kiểm tra xem dự án nhà có đầy đủ giấy tờ quy định khoản Điều 55 Luật KDBĐS không, chủ đầu tư ngân hàng “hứa” bảo lãnh hay chưa, dự án nhà chấp hay khơng có giải chấp hay chưa? Để biết nhà mà dự định mua có đáp ứng điều kiện mà pháp luật quy định hay khơng, người mua yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn thông báo nhà đủ điều kiện để bán Sở Xây dựng cấp trực tiếp yêu cầu Sở Xây dựng cung cấp thông tin Đây xem khâu đóng vai trị quan trọng hoạt động mua bán nhà HTTTL, ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng mà bên giao kết Về nguyên tắc, việc giao kết hợp đồng mua bán HTTTL có đối tượng nhà không đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luật dẫn đến giao dịch bị vơ hiệu, khách hàng cần phải thận trọng để bảo vệ quyền lợi tránh tranh chấp sau Hai là, khách hàng cần đánh giá uy tín, lực chủ đầu tư dự án Nếu trước đây, giá vị trí yếu tố chi phối định người mua nhà, nay, yếu tố lực chủ đầu tư dự án thực quan trọng Bởi lẽ, có chủ đầu tư mạnh mẽ lực tài thực mang lại dự án chất lượng cao cho khách hàng Một điều dễ nhận thấy niềm tin khách hàng dành cho chất lượng sản phẩm phụ thuộc lớn vào lịch sử hoạt động chủ đầu tư, vào hình ảnh dự án chủ đầu tư tung thị trường trước Chính mà người mua nhà nên tận mắt đến xem, kiểm tra dự án chủ đầu tư thực trước với chất lượng sao, tính pháp lý nào, có xảy tranh chấp với cư dân chủ đầu tư trước hay khơng có, cách giải nào? Từ đó, biết lực chủ đầu tư việc triển khai dự án tương lai Chính việc kiểm tra trực quan sinh động giúp cho khách hàng giải tỏa băn khoăn rủi ro mua nhà 38 Ba là, để có hiểu biết tốt quy định pháp luật hành định đắn việc mua nhà HTTTL, thiết nghĩ người có nhu cầu mua nhà nên liên lạc để nhận hỗ trợ mặt pháp lý từ công ty luật, tổ chức tư vấn bất động sản có uy tín Bởi lẽ, dù tham gia giao dịch với vai trị người tham gia giao dịch cần nắm rõ quy định pháp luật thủ tục pháp lý lĩnh vực để đảm bảo giao dịch thực thiện cách nhanh chóng, thuận lợi quy định pháp luật Và tham gia giao dịch nhà đất nói chung giao dịch nhà HTTTL nói riêng, địi hỏi người tham gia giao dịch phải có kiến thức chuyên ngành đất đai, nhà KDBĐS cách vững vàng để bảo vệ quyền, lợi ích mình, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý tiềm ẩn loại giao dịch Không thế, giá trị giao dịch mua bán nhà thường lớn, nhiều giao dịch có giá trị đến vài tỷ đồng chí nữa, mà thiết nghĩ việc bỏ khoản tiền nhỏ thuê tư vấn pháp lý để đổi lại an toàn trường hợp cần thiết Việc cân nhắc việc thỏa thuận điều khoản hợp đồng cách thức để khách hàng bảo vệ quyền lợi Người mua nhà trở thành thượng đế đích thực doanh nghiệp bất động sản thị trường tình trạng cung vượt cầu Tuy nhiên, trước khối tài sản có giá trị tỷ đồng, chí nhiều tỷ đồng, khách hàng nên thận trọng với hợp đồng mua bán nhà chủ đầu tư soạn thảo Bởi lẽ thực tế, thông thường chủ đầu tư dự án bên soạn thảo hợp đồng, mà khơng loại trừ trường hợp chủ đầu tư cố tình tạo kẽ hở để giảm rủi ro cho mình, kẽ hở “thủ phạm” gây tranh chấp sau Do đó, kinh nghiệm bỏ túi cho khách hàng mua nhà HTTTL trình giao kết hợp đồng, người mua cần phải nghiên cứu xem xét kỹ điều khoản hợp đồng bên bán cung cấp, đặc biệt điều khoản quyền nghĩa vụ bên mua bên bán, điều khoản toán, quy định thời gian bàn giao hộ, thời điểm chuyển quyền sở hữu thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Mặc dù có chuẩn bị kỹ lưỡng trước q trình giao kết hợp đồng thơng qua việc tìm hiểu lực, uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý dự án thơng qua điều khoản hợp đồng ký kết bên, nhiên điều khơng có nghĩa rủi ro trình thực 39 hợp đồng không xảy khách hàng Mặc dù pháp luật có quy định trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà theo tiến độ ngân hàng thay chủ đầu tư hoàn trả số tiền mà bên mua ứng trước, nhiên để mục đích cuối mà hướng tới chắn đạt tham gia giao dịch thiết nghĩ người mua nhà nên giám sát trình đầu tư xây dựng chủ đầu tư thơng qua việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin tiến độ đầu tư xây dựng tự trực tiếp kiểm tra thực tế cơng trình cần phải giám sát dịng tiền thơng qua việc u cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin việc sử dụng tiền ứng trước 3.5 Tăng cƣờng công tác tra, giám sát hoạt động mua bán nhà HTTTL Để bảo vệ cách tốt quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL hạn chế tối đa rủi ro phát sinh quan nhà nước cần phải trọng đến công tác tra, giám sát hoạt động mua bán loại hàng hóa này, để kịp thời phát xử lý sai phạm xảy thực tế Theo đó, cơng tác tra, giám sát hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà thương mại thị trường đặc biệt hoạt động giao dịch mua bán nhà HTTTL phải tiến hành liên tục, thường xuyên, kết hợp với tra đột xuất chủ đầu tư dự án nhà thương mại Trong trình tra, phát hành vi vi phạm chủ đầu tư, quan tra cần tiến hành xử lý cách nhanh chóng, kịp thời triệt để nhằm đảm bảo tính răn đe chủ đầu tư Các kết xử lý sai phạm cần công khai phương tiện thông tin đại chúng, trụ sở quan ban ngành Để nâng cao hiệu công tác tra thời gian tới, quan tra cần quan tâm thực đồng nhiệm vụ quan trọng sau: - Công bố danh sách dự án nhà HTTTL đủ điều kiện đưa vào kinh doanh Theo đó, dự án bất động sản sau quan có thẩm quyền phê duyệt phải cơng khai cổng thông tin điện tử quan quản lý nhà nước chuyên ngành tức Sở Xây dựng Mục đích việc công bố danh sách dự án giúp người dân có thêm pháp lý để tham khảo lựa chọn mua nhà HTTTL Bởi lẽ, Luật Nhà 2014 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà 2014 quy định rõ chủ đầu tư dự án phải cơng khai thơng tin, báo cáo tình hình thực dự án cho quan chức người mua nhà trước bán nhà HTTTL, nhiên thực tế nhiều chủ đầu tư 40 thiếu minh bạch việc thông tin dự án cho người mua nhà Vì thế, nay, người có nhu cầu mua nhà HTTTL gặp khơng trở ngại việc tiếp cận thông tin liên quan đến dự án nhà mà định mua Chính trở ngại thông tin với thiếu kinh nghiệm dẫn khách hàng đến rắc rối sau Do đó, cơng khai thơng tin dự án bất động sản rủi ro người mua nhà giảm xuống đáng kể - Công bố danh sách dự án chấp ngân hàng Xuất phát từ tính đặc thù thị trường bất động sản Việt Nam nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng, với khoảng 70% vốn vay từ ngân hàng Chính mà thực tế, gần tất dự án bất động sản phải chấp để vay vốn ngân hàng Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư ngân hàng bắt tay việc ém thông tin chấp khiến người mua nhà gặp rủi ro chủ đầu tư giải chấp được, đồng thời quyền lợi ích người mua nhà bị ảnh hưởng dự án bán cho bên khác Vì mà việc cơng bố dự án chấp vay vốn ngân hàng cần thiết để giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn, giúp khách hàng đánh giá tổng thể dự án trước chọn mua sản phẩm Bên cạnh đó, việc cơng bố thơng tin cịn giúp cho khách hàng theo dõi, giám sát dự án thận trọng mua đất, nhà mà chủ dự án chấp ngân hàng 41 KẾT LUẬN CHƢƠNG Mặc dù pháp luật hành có quy định mang tính chất bước ngoặt việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL, nhiên, thực tế, quy định tồn số bất cập, hạn chế cần phải khắc phục kịp thời Chính việc hồn thiện pháp luật mua bán nhà HTTTL đặt yêu cầu cấp thiết Trên sở đánh giá thực trạng bất cập việc đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL phân tích Chương 2, chương tác giả tập trung vào việc đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Theo đó, với nội dung này, tác giả đưa đề xuất liên quan đến việc hoàn thiện quy định bảo lãnh, chấp chế xử lý vi phạm hoạt động KDBĐS nói chung hoạt động mua bán nhà HTTTL Bên cạnh đó, việc tăng cường công tác hỗ trợ, phổ biến pháp luật công tác tra, giám sát hoạt động mua bán nhà HTTTL biện pháp để bảo vệ quyền lợi khách hàng Chính mà nội dung tác giả đề cập đến chương 42 KẾT LUẬN Những năm trở lại đây, thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà HTTTL nói riêng ngày khẳng định vị trí chủ chốt mình, đầu kéo chủ lực kinh tế Tuy nhiên, xuất phát từ tính đặc thù đối tượng giao dịch hoạt động mua bán nhà HTTTL mà hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro Vì mà, thời gian qua, Nhà nước không ngừng sửa đổi, bổ sung ban hành quy định pháp luật để tạo hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành phát triển cách lành mạnh, góp phần đảm bảo cho giao dịch dân nhà theo chuẩn mực pháp lý ngày cao hơn, an toàn bảo vệ tốt quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, bên mua nhà HTTTL Trên sở quy định pháp luật hành hoạt động mua bán loại hàng hóa này, pháp luật tạo nên chế bảo vệ quyền lợi khách hàng tham gia vào giao dịch Tuy nhiên, chế nhiều bất cập, gây nhiều khó khăn, vướng mắc q trình thực Chính mà nhiệm vụ đặt tiến hành nghiên cứu đề tài phải lý giải pháp luật lại phải đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Nhiệm vụ quy định pháp luật mang tính chất bảo vệ quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Và nhiệm vụ cuối quan trọng mà tác giả phải đạt phân tích bất cập tồn thực tiễn thi hành pháp luật, làm sở cho việc đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Việc nghiên cứu đề tài CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI không mang lại cho tác giả nhìn tổng thể thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà HTTTL nói riêng, mà cịn giúp tác giả tìm lời giải cho tốn lời mở đầu khóa luận, làm để người có nhu cầu mua nhà vừa tận dụng đặc tính ưu việt hình thức “mua bán nhà giấy” vừa tự bảo vệ trước rủi ro tiềm ẩn giao dịch 43 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT Bộ luật Dân (Luật số 91/2015/QH13) ngày 24/11/2015 Luật Nhà (Luật số 56/2005/QH11) ngày 29/11/2005 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 63/2006/QH11) ngày 29/6/2006 Luật Nhà (Luật số 65/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Kinh doanh bất động sản (Luật số 66/2014/QH13) ngày 25/11/2014 Luật Xây dựng (Luật số 50/2014/QH13) ngày 18/06/2014 Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ ngày 15/10/2007 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Chính phủ ngày 23/06/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Nghị định số 121/2013/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/10/2013 quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý cơng trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà cơng sở Nghị định 76/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 10/09/2015 quy định chi tiết số điều Luật Kinh doanh bất động sản 10 11 Nghị định 99/2015/NĐ-CP Chính phủ ngày 20/10/2015 quy định 12 hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Thông tư 16/2010/NĐ-CP Bộ Xây dựng ngày 01/09/2010 quy định cụ thể hướng dẫn thực số nội dung Nghị định số 13 14 15 16 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà Thông tư 19/2016/TT-BXD Bộ Xây dựng ngày 30/06/2016 hướng dẫn thực số nội dung Luật Nhà Nghị định số 99/2015/NĐCP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Thông tư 26/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 09/12/2015 hướng dẫn trình tự, thủ tục chấp giải chấp tài sản dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà hình thành tương lai Thơng tư 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ngày 25/06/2015 quy định bảo lãnh ngân hàng Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường ngày 23/06/2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 17 Văn hợp 8020/VBHN-BTP Bộ Tư pháp ngày 10/12/2013 đăng ký giao dịch bảo đảm B 18 TÀI LIỆU THAM KHẢO Viện Ngôn ngữ học (2006), Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất Đà Nẵng 19 20 Bộ luật Dân Pháp, Nhà xuất Tư pháp, năm 2005 Trường Đại học Luật Hà Nội (2006), Giáo trình Luật dân tập 2, Nhà xuất Cơng an nhân dân 21 Phạm Hoàng Anh (2015), Pháp luật nhà hình thành tương lai, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội 22 Lê Thị Hiền (2014), Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai, Khóa luận cử nhân luật học, Trường Đại học Luật Tp Hồ Chí Minh 23 Bùi Đức Giang, “Pháp luật bảo lãnh bán, cho thuê mua nhà hình thành tương lai”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 2/2016, tr.52 - 56 24 25 26 Bùi Đức Giang, “Nhận bảo đảm bất động sản hình thành tương lai từ chủ đầu tư dự án nhà ở”, Tạp chí Ngân hàng, số 6/2017, tr.15 - 17 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Tài sản hình thành tương lai theo quy định Bộ luật Dân năm 2015”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 4(348)/2017, tr 27 -32 Phạm Quang Huy, “Bình luận hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 06(262)/2014, tr 24 - 36 27 Vũ Thị Hồng Yến, “Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theo Luật Nhà Bộ luật Dân hành”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 4/2017, tr 54 - 58 Tài liệu từ internet 28 29 http://batdongsan.enternews.vn/ http://baotintuc.vn/bat-dong-san/ 30 31 32 33 34 35 36 37 http://www.baomoi.com/ http://cafef.vn/ https://cafeland.vn/tin-tuc/ http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/ http://luatsu-vn.com/ http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/bat-dong-san/ http://thoibaokinhdoanh.vn/ http://plo.vn/bat-dong-san ... LUẬT VÀ NHỮNG BẤT CẬP TRONG VIỆC ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA NHÀ Ở HTTTL 2.1 Các biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL theo quy định pháp luật hành Ở Chương 1, tác giả phân... hành pháp luật, làm sở cho việc đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện biện pháp đảm bảo quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Việc nghiên cứu đề tài CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA. .. thiện biện pháp bảo đảm quyền lợi khách hàng mua nhà HTTTL Vấn đề tác giả làm sáng tỏ Chương khóa luận 31 CHƢƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÁC BIỆN PHÁP ĐẢM BẢO QUYỀN LỢI CỦA KHÁCH HÀNG MUA