Dịch quyền hay được gọi “Quyền đối với bất động sản liền kề” là một trong ba “Quyền khác đối đối với tài sản” được quy định tại Điều 159 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là một trong những quyền quan trọng và có ý nghĩa. Nhờ có quy định này mà các bất động sản bị bao bọc, vây quanh bởi các bất động sản khác của các chủ sở hữu khác đều có thể khai khác, sử dụng hiệu quả tải sản thuộc quyền sở hữu của mình. Trên thực tế, việc sử dụng quyền này còn có nhiều hạn chế, các tranh chấp liên quan đến việc sử dụng quyền này xảy ra nhiều và thời gian giải quyết kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Từ lý do trên cho thấy, việc nghiên cứu, đề xuất những giải pháp để hoàn thiện pháp luật về quyền này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể có liên quan là yêu cầu quan trọng.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM TIỂU LUẬN DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Họ tên: TRẦN TRỌNG PHƯƠNG LOAN Lớp: Thạc sĩ Luật Kinh tế - Bình Dương Bình Dương – Năm 2019 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY MỤC LỤC DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LỜI NÓI ĐẦU Dịch quyền hay gọi “Quyền bất động sản liền kề” ba “Quyền khác đối tài sản” quy định Điều 159 Bộ luật Dân 2015 Theo quy định Điều 159 Bộ luật Dân 2015 người ngồi quyền sở hữu tài sản có số quyền tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể khác như: quyền bất động sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng Theo quy định Điều 245 Bộ Luật Dân 2015 quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) Đây quyền quan trọng có ý nghĩa Nhờ có quy định mà bất động sản bị bao bọc, vây quanh bất động sản khác chủ sở hữu khác khai khác, sử dụng hiệu tải sản thuộc quyền sở hữu Trên thực tế, việc sử dụng quyền có nhiều hạn chế, tranh chấp liên quan đến việc sử dụng quyền xảy nhiều thời gian giải kéo dài làm ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp chủ thể Từ lý cho thấy, việc nghiên cứu, đề xuất giải pháp để hoàn thiện pháp luật quyền nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp chủ thể có liên quan u cầu quan trọng Chính yếu tố trên, phạm vi báo cáo này, xin lựa chọn đề tài “Dịch quyền theo quy định pháp luật Việt Nam nay” DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ DỊCH QUYỀN 1.1 Khái quát chung dịch quyền 1.1.1 Khái niệm bất động sản Trong quan hệ dân sở hữu, tài sản khách thể quan trọng thường gặp Theo quy định Điều 105 Bộ Luật Dân 2015 “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản đó, bất động sản động sản tài sản có tài sản hình thành tương lai ” Theo đó, khoản Điều 107 Bộ luật Dân 2015 quy định sau: “Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, cơng trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định pháp luật.” Theo quy định ta thấy, Bộ luật Dân 2015 không đưa khái niệm bất động sản mà liệt kê loại tài sản bất động sản Đây cách phân loại có nguồn gốc từ luật học La Mã Tuy nhiên, cách phân loại dần khơng phù hợp với thực tiễn Bởi xã hội phát triển tạo nhiều loại tài sản khác nhau, việc quy định bất động sản theo hướng liệt kê khơng liệt kê đầy đủ, tồn diện loại tài sản bất động sản phát sinh sau Do đó, để có khái niệm bất động sản đầy đủ, toàn diện, nhà làm luật cần tập trung xây dựng tiêu chí nhận dạng bất động sản Việc phân loại tài sản thành động sản bất động sản có tầm quan trọng thực tiễn đời sống xã hội Bởi việc phân loại giúp ta xác định chủ sở hữu tài sản vật vô chủ1; xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu cho người chiếm hữu Điều 228 Bộ Luật Dân 2015 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY tình, liên tục, cơng khai2; xác định tòa án có thẩm quyền giải tranh chấp tài sản3 1.1.2 Khái niệm dịch quyền Từ thời La Mã cổ đại, dịch quyền - quyền bất động sản liền kề ghi nhận pháp luật dân nhiều nước giới Các luật gia La Mã giải thích, quy định quyền cụ thể cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân Theo đó, dịch quyền (quyền bất động sản liền kề) loại quyền đặc biệt quyền sở hữu hạn chế, quyền sử dụng hạn chế bất động sản thuộc sở hữu người khác, đặt tôn trọng quyền chủ sở hữu đích thực Dịch quyền khơng phải quyền sở hữu độc lập, thế, khơng thể trở thành đối tượng quan hệ mua bán tài sản, cầm cố tài sản, chuyển giao cho Theo nghĩa rộng, quyền bất động sản liền kề chế định pháp luật dân sự, tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ xã hội phát sinh trình sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu chủ thể khác nhằm khai thác, sử dụng bất động sản thuộc sở hữu cách hợp lý Theo nghĩa hẹp, quyền bất động sản liền kề quyền chủ sở hữu bất động sản (bị vây bọc) điều kiện pháp luật quy định, sử dụng bất động sản (vây bọc) người khác phạm vi xác định để thỏa mãn việc khai thác, sử dụng cách hợp lý bất động sản thuộc sở hữu mình4 Ở Bộ Luật dân 2005, nhà làm luật không sử dụng thuật ngữ dịch quyền, mà sử dụng khái niệm “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề 5” Về chất pháp lý, khái niệm có nội dung tương tự Mục đích quy định nhằm tạo sở pháp lý điều kiện thuận lợi để chủ sở hữu khai thác hiệu tối đa công dụng tài sản Cụ thể, Điều 273 Bộ Luật dân 2005 quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề Điều 236 Bộ Luật Dân 2014 Khoản Điều 39 Bộ luật tố tụng dân 2015 Nguyễn Văn Huy, “Pháp luật quyền bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành Bộ luật Dân 2015, tr 133 Điều 273 Bộ Luật Dân 2005 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY thuộc sở hữu người khác để đảm bảo nhu cầu lối đi, cấp, nước, đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý phải đền bù thoả thuận khác” Bộ Luật dân 2015 kế thừa cách giải thích thuật ngữ nhà làm luật La Mã, phát triển quy định Bộ Luật dân 2005 để xây dựng khái niệm “Quyền bất động sản liền kề6” cách cụ thể, rõ ràng dễ hiểu Theo đó, quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền) 1.2 Quy định pháp luật Việt Nam dịch quyền 1.2.1 Nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề Pháp luật dân tôn trọng nguyên tắc tự thỏa thuận chủ thể Vì thế, trường hợp, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có thỏa thuận với việc sử dụng bất động sản liền kề tuân theo thỏa thuận Nếu bên chủ thể khơng có thỏa thuận với nhau, tuân theo quy định pháp luật Chính thế, Điều 248 Bộ Luật Dân 2015 quy định rõ nguyên tắc thực quyền bất động sản liền kề, là: “1 Bảo đảm nhu cầu hợp lý việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Không lạm dụng quyền bất động sản chịu hưởng quyền; Không thực hành vi ngăn cản làm cho việc thực quyền bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.” Việc quy định nguyên tắc làm pháp lý cho việc thực quyền bất động sản liền kề chủ thể Vì việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phải đặt mối tương quan với quyền lợi ích chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền Các bên cần Điều 245 Bộ luật Dân 2015 11 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY tôn trọng, tạo điều kiện thuận lợi để thực quyền nghĩa vụ việc khai thác công dụng bất động sản; hạn chế tối đa hành vi ngăn cản, gây trở ngại cho việc thực quyền chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền 1.2.2 Căn xác lập quyền bất động sản liền kề Điều 246 Bộ Luật Dân 2015 có quy định xác lập quyền bất động sản liền kề sau “Quyền bất động sản liền kề xác lập địa tự nhiên, theo quy định luật, theo thỏa thuận theo di chúc.” Theo quy định ta thấy rằng, quyền bất động sản liền kề không tồn liền kề bất động sản, mà phải dựa sở định với điều kiện định Pháp luật quy định sở làm phát sinh quyền chủ thể điều kiện mặt khách quan Để tạo quyền mặt chủ quan cần có hành vi cụ thể với điều kiện định Và hành vi điều kiện phải phù hợp với yêu cầu của pháp luật tuỳ tiện 1.2.2.1 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo địa tự nhiên Đây quy định hoàn toàn Bộ luật Dân 2015 mà Bộ luật Dân trước chưa đề cập đến Nếu bất động sản bị vây bọc bốn bất động sản khác hướng khác bị vây bọc nên bất động sản đường nước Lúc quyền đối bất động sản liền kề việc thoát nước phát sinh với chủ sở hữu bất động sản nằm thuận theo địa tự nhiên dòng chảy Vì đặc điểm địa tự nhiên thường thấy nước chỗ cao chảy xuống chỗ thấp Ở đây, Bộ luật Dân 2015 có quy định đến điều kiện tức pháp luật có điều chỉnh, vậy, người cần tơn trọng điều Đây sở để người sử dụng bất động sản thuộc quyền sở hữu cách bình thường 1.2.2.2 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật Căn xác lập quyền bất động sản liền kề định theo quy định pháp luật đặt bất động sản bị vây bọc người có bất động sản liền kề phải để lối đi; đường ống nước; phần khơng gian để mắc đường dây 13 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản… để chủ bất động sản hưởng quyền sử dụng bất động sản cách bình thường Việc xác lập quyền bất động sản liền kề xác lập theo quy định pháp luật bao gồm: - Xác lập quyền bất động sản liền kề phân chia bất động sản: Theo quy định khoản Điều 254 Bộ luật Dân 2015: “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù.” Quy định nói lối mà không quy định quyền khác với bất động sản bị phân chia, nhiên quyền sử dụng bất động sản liền kề khác thực thông qua việc áp dụng tương tự pháp luật dân - Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chuyển giao bất động sản: Theo quy định Điều 247 Bộ luật Dân 2015: “Quyền bất động sản liền kề có hiệu lực cá nhân, pháp nhân chuyển giao bất động sản chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.” Theo đó, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đương nhiên chuyển giao quyền bất động sản liền kề mà khơng cần có thỏa thuận khác Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền khơng có quyền ngăn cản chủ sở hữu bất động sản thực quyền bất động sản liền kề họ Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền chuyển giao tài sản cho người khác chủ sở hữu phải tiếp tục phải chịu nghĩa vụ cho phép chủ sở hữu bất động sản liền kề sử dụng hạn chế bất động sản chuyển giao Do đó, chuyển giao bất động sản chịu hưởng quyền chủ sở hữu phải thơng báo cho người chủ sở hữu biết tình trạng quyền bất động sản liền kề mà bất động sản phải chịu 1.2.2.3 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo thỏa thuận Trong quan hệ pháp luật dân tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận nguyên tắc bản, đặc trưng, quy định khoản Điều Bộ luật Dân 2015: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân 15 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực bên phải chủ thể khác tôn trọng.” Như vậy, theo nguyên tắc này, để sử dụng quyền bất động sản liền kề chủ sở hữu, người có quyền sử dụng bất động sản hưởng quyền phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền việc sử dụng quyền Tuy nhiên, nguyên tắc cho phép chủ thể dựa theo ý chí, nguyện vọng để tạo lập quyền, nghĩa vụ dân theo quy định pháp luật không trái với đạo đức xã hội Ví dụ: Một chủ sở hữu nhà đạt thỏa thuận với người sử dụng bất động sản liền kề mở đường nước thải chăn nuôi chưa qua xử lý kênh công cộng, theo pháp luật quyền khơng có hiệu lực Các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa thuận về: Một số quyền cụ thể việc sử dụng bất động sản liền kề; Giới hạn quyền sử dụng bất động sản liền kề; Cách thức sử dụng; Giá trị đền bù; Phương thức thực đền bù… Chỉ đạt thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền tiến hành hành vi cần thiết để thực quyền Trong trường hợp bên không đạt thỏa thuận cần thiết quyền bất động sản liền kề, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền có quyền yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải 1.2.2.4 Quyền bất động sản liền kề xác lập theo di chúc Di chúc văn pháp lí đơn phương hành vi lập di chúc hành vi pháp lí đơn phương người lập di chúc Khi người có quyền bất động sản liền kề người thừa kế bất động sản đương nhiên thừa kế quyền bất động sản liền kề mà không cần phải thỏa thuận lại với chủ sở hữu bất động sản liền kề Như vậy, chủ thể, muốn xác lập quyền bất động sản liền kề, xác lập theo bốn cứ, việc tuân theo quy định pháp luật, tôn trọng thoả thuận với nhau, chủ thể xác lập quyền bất động sản liền kề theo di chúc (ý chí người chết định đoạt, cho phép sử dụng bất 17 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY động sản chịu hưởng quyền để khai thác công dụng bất động sản hưởng quyền) địa tự nhiên (chủ thể có tài sản “bắt buộc” phải thực quyền bất động sản liền kề khai thác công dụng bất động sản thuộc quyền sở hữu mình) 1.2.3 Căn chấm dứt quyền bất động sản liền kề Cũng quyền dân khác, quyền bất động sản liền kề phát sinh, thay đổi hay chấm dứt theo với điều kiện pháp luật quy định Theo quy định Điều 256 Bộ luật Dân 2015 quyền bất động sản liền kề chấm dứt trường hợp: 1.2.3.1 Bất động sản hưởng quyền bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu người Một điều kiện quan trọng để xác lập quyền bất động sản liền kề bất động sản phải tồn ranh giới mà ranh giới có ý nghĩa pháp lý hai bất động sản thuộc quyền sở hữu hai chủ sở hữu không thuộc tài sản chung Vì vậy, bất động sản chịu hưởng quyền bất động sản hưởng quyền thuộc sở hữu người quyền bất động sản liền kề chấm dứt hai bất động sản Ví dụ: Mảnh đất ơng A bị vây bọc mảnh đất khác Ơng A có thỏa thuận với ông B việc nhờ mảnh đất ông B để đường công cộng Sau ơng B bán mảnh đất cho ơng A lúc mảnh đất ông A liền mạch kết nối với đường công cộng quyền bất động sản liền kề chấm dứt 1.2.3.2 Việc sử dụng, khai thác bất động sản không làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền Đến thời điểm định đó, việc sử dụng, khai thác bất động sản khơng cần đến quyền bất động sản liền kề chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền từ bỏ quyền Việc từ bỏ quyền thực văn bản, hành vi, lời nói Ví dụ: Trước ơng A có thỏa thuận với ơng B việc nhờ lối để đường công cộng Nhưng nhà nước có mở đường dân sinh cạnh đất nhà ông A 19 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY lúc ông A không cần phải nhờ lối đất ông B để đường công cộng quyền bất động sản liền kề ông A chấm dứt không nhu cầu hưởng quyền 1.2.3.3 Theo thoả thuận bên Khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không cần đến quyền để thỏa mãn nhu cầu khai thác bất động sản chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cảm thấy bị thiệt hại q nhiều hai bên thỏa thuận để chấm dứt quyền bất động sản liền kề Việc thỏa thuận phải tuân theo pháp luật, không trái với đạo đức xã hội 1.2.4 Nội dung quyền bất động sản liền kề Quyền bất động sản liền kề quyền khách quan công dân pháp luật công nhận bảo vệ Các vấn đề liên quan đến quyền bất động sản liền kề quy định mục chương XIV Bộ luật Dân 2015; Điều 171 Luật Đất đai 2013; Luật Tài nguyên nước 2012 Điều 245 Bộ luật Dân 2015 quy định: “Quyền bất động sản liền kề quyền thực bất động sản (gọi bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác bất động sản khác thuộc quyền sở hữu người khác (gọi bất động sản hưởng quyền).” Quyền bất động sản liền kề bao gồm7: Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề; Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác; Quyền lối qua; Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác Tuy nhiên, khơng phải tất quyền xác lập mà thực tế nhiều hơn, điều phụ thuộc vào nhu cầu thỏa thuận chủ thể Điều 171 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề ” quy định: Điều 252, 253, 254, 255 Bộ luật Dân 2015 Đây thuật ngữ sử dụng Bộ Luật Dân 2005 21 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY “1 Quyền sử dụng hạn chế đất liền kề bao gồm quyền lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thơng tin liên lạc nhu cầu cần thiết khác cách hợp lý đất liền kề; Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đất liền kề thực theo quy định pháp luật dân phải thực đăng ký theo quy định Điều 95 Luật này” Như đây, Luật Đất đai 2013 đề cập đến quyền cấp khí ga quyền phục vụ cho nhu cầu cần thiết khác mà Bộ luật Dân năm 2015 chưa có quy định cụ thể, rõ ràng 1.2.4.1 Quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề Điều 252 Bộ luật Dân 2015 quy định: “Trường hợp vị trí tự nhiên bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua bất động sản khác chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành lối cấp, nước thích hợp, khơng cản trở ngăn chặn dòng nước chảy Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua lắp đặt đường dẫn nước; gây thiệt hại phải bồi thường Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua người sử dụng lối cấp, nước khơng phải bồi thường thiệt hại.” Theo quy định ta thấy: - Quyền hình thành vị trí tự nhiên, bất động sản hưởng quyền không thiết phải bất động sản bị vây bọc - Chủ sở hữu bất động sản có 02 quyền nhỏ: quyền cấp nước quyền thoát nước - Chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải dành cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối cấp thoát nước nguyên tắc hợp lý không cản trở ngăn cản dòng nước chảy 23 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY - Khi sử dụng quyền này, chủ sở hữu bất động sản phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho lối cấp, nước thích hợp đảm bảo khơng ảnh hưởng đến quyền lợi chủ sở hữu bất động sản có đường cấp, nước qua Tuy nhiên để tránh tình trạng lạm dụng chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, pháp luật quy định nghĩa vụ họ sau: - Đối với việc thoát nước mưa9: Chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng khác phải lắp đặt đường dẫn nước cho nước mưa từ mái nhà, cơng trình xây dựng khơng chảy xuống bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề - Đối với việc thoát nước thải10: Chủ sở hữu nhà, cơng trình xây dựng khác phải làm cống ngầm rãnh thoát nước để đưa nước thải nơi quy định, cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản chủ sở hữu bất động sản liền kề, đường công cộng nơi sinh hoạt công cộng 1.2.4.2 Quyền tưới nước, tiêu nước canh tác Theo quy định Điều 253 Bộ luật Dân 2015 “Người có quyền sử dụng đất canh tác có nhu cầu tưới nước, tiêu nước, có quyền yêu cầu người sử dụng đất xung quanh lối dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu; người yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; người sử dụng lối dẫn nước gây thiệt hại cho người sử dụng đất xung quanh phải bồi thường.” Theo quy định quyền tưới tiêu áp dụng sản xuất nông nghiệp Ngoài ra, quyền dẫn nước qua bất động sản liền kề quy định điểm d khoản Điều 43 Luật Tài nguyên nước 2012 tổ chức, cá nhân khai thác, sử dụng tài nguyên nước có quyền dẫn nước chảy qua đất liền kề thuộc quyền quản lý, sử dụng tổ chức, cá nhân khác theo quy định pháp luật 1.2.4.3 Quyền lối qua Trong quyền bất động sản liền kề quyền lối qua quyền phức tạp Bởi khơng đơn giản việc chủ sở hữu bất động sản chịu Điều 250 Bộ Luật Dân 2015 10 Điều 251 Bộ Luật Dân 2015 25 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY hưởng quyền bị phần diện tích đất mà ảnh hưởng thường xuyên, liên tục đến sống sản xuất họ Việc trả lời cho câu hỏi: để chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc chọn số bất động sản vây bọc để mở lối đi? Khi mở lối đi, chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cần phải tuân theo điều kiện gì? Là nội dung quy định Điều 254 Bộ luật Dân 2015, cụ thể sau: “1 Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bất động sản chủ sở hữu khác mà khơng có khơng đủ lối đường cơng cộng, có quyền u cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho lối hợp lý phần đất họ Lối mở bất động sản liền kề mà coi thuận tiện hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể địa điểm, lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền lối qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù.” Theo quy định chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đường công cộng chủ sở hữu bất động sản liền kề phải đồng ý Tiêu chí để mở lối “thuận tiện hợp lý nhất” Quy định quy định nguyên tắc để bên thỏa thuận mở lối công cộng, cụ thể: - Xác định bất động sản liền kề phải mở lối ra: theo quy định khoản việc yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối phụ thuộc vào địa 27 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY điểm (vị trí địa lý bất động sản, vị trí cơng trình cơng cộng), lợi ích bất động sản bị vây bọc thiệt hại gây cho bất động sản có mở lối - Lối “thuận tiện hợp lý nhất”: Thông thường lối thuận tiện hợp lý hiểu lối ngắn để đường công cộng, chiếm không gian nhất, gây thiệt hại cho bất động sản có mở lối Khoản Điều 254 ghi rõ “Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc lại gây phiền hà cho bên; có tranh chấp lối có quyền u cầu Tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.” Quy định mang tính nguyên tắc, áp dụng vào thực tế tùy tình hình cụ thể bất động sản mà có linh hoạt cho hài hòa lợi ích bên, nghiên quyền lợi bên 1.2.4.4 Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản khác Trong điều kiện kinh tế - xã hội phát triển quyền quan trọng nhằm bước nâng cao đời sống vật chất, tinh thần công dân Theo quy định Điều 255 Bộ luật Dân 2015 “Chủ sở hữu bất động sản có quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản chủ sở hữu khác cách hợp lý, phải bảo đảm an toàn thuận tiện cho chủ sở hữu đó; gây thiệt hại phải bồi thường.” Việc sử dụng quyền thường ảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng bất động sản liền kề Do vậy, nguyên tắc đề bù tương đương thường không đặt Tuy nhiên, đường dây tải điện nguồn nguy hiểm cao độ, mắc đường dây điện qua bất động sản người khác phải tuân thủ nguyên tắc an toàn điện, thuận tiện cho chủ sở hữu bất động sản liền kề Trường hợp đường dây điện gây thiệt hại chủ sở hữu đường dây điện phải bồi thường theo quy định pháp luật 29 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN Những năm vừa qua, với phát triển kinh tế, tranh chấp dân nói chung tranh chấp quyền bất động sản liền kề nói riêng diễn biến tương đối phức tạp Tuy nhiên, đặc thù quan hệ pháp luật dân chủ thể có quyền tự do, tự nguyện, cam kết, thỏa thuận Chính vậy, việc tiến hành giải tranh chấp dân thực theo nhiều phương thức biện pháp khác Trong trường hợp bên tranh chấp thỏa thuận với yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền giải Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải tranh chấp quyền bất động sản liền kề quan hành cấp tiến hành theo thủ tục hành Tòa án nhân dân cấp tiến hành theo thủ tục tố tụng dân Mỗi thủ tục có thuận lợi khó khăn định Dưới số khó khăn kiến nghị giải tranh chấp liên quan đến quyền bất động sản liền kề: 2.1 Quy định lối thuận tiện hợp lý Khoản Điều 254 Bộ luật Dân 2015 quy định tiêu chí để bên thỏa thuận lối coi thuận tiện hợp lý vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao lối Tuy nhiên, xem thuận tiện hợp lý pháp luật hai bên tự thỏa thuận Nhưng thực tế, việc xác định thuận tiện, hợp lý vấn đề khơng đơn giản Ví dụ: Ơng A có bất động sản bị vây bọc kinh doanh hàng nông sản phân phối tỉnh lân cận Ông muốn thỏa thuận sử dụng lối mà ơng B cho hàng xóm nhờ để vận chuyển hàng hóa Việc vận chuyển thực từ đến sáng hàng ngày xe tải Ơng B khơng đồng ý với lý do: nhà ơng có người lớn tuổi, khó ngủ, việc tập kết vận chuyển hàng ơng A ảnh hưởng đến nghĩ ngơi gia đình ông gia đình xung quanh Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho ơng A ơng B đề nghị năm ơng A phải trả cho số tiền 12.000.000 (mười hai triệu) đồng xem tiền sửa chữa đường bồi thường thiệt hại cho gia đình ông Ông A không đồng ý cho ông B phải có nghĩa vụ mở đường cho ơng 31 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY khơng cơng có ơng phải bồi thường hộ dân khác (chỉ sử dụng lối để đường công cộng, khơng có kinh doanh) có sử dụng lối khơng Vì vậy, vụ việc kéo dài hai bên khơng thỏa thuận Qua tình ta thấy có ba vấn đề pháp lý cần giải quyết: - Liệu ơng A có quyền u cầu ơng B mở đường hay khơng mà có đường dùng chung cho hộ dân lại không đủ để ơng A vận chuyển hàng hóa; - Có cần phân biệt quyền yêu cầu mở lối mục đích sinh hoạt mở lối mục đích kinh doanh thương mại - Việc yêu cầu người hưởng quyền trả khoản tiền có phải điều kiện để mở lối hậu việc cho mở đường Pháp luật quy định bên thỏa thuận lối coi thuận tiện hợp lý Còn xem thuận tiện hợp lý pháp luật khơng quy định Trong tình ta thấy, hộ dân phía cần lối để đường công cộng nên họ khoản cánh đường 2m hợp lý thuận tiện Nhưng ơng A đường phải từ 3m thuận tiện hợp lý cho xe ông vào (xe tải tấn) Như thực tế có 02 loại lối đi: lối dùng cho sinh hoạt lối dùng để sản xuất kinh doanh Trong trường hợp sử dụng lối để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh việc thỏa thuận bên khó khăn, có lúc kéo dài việc sử dụng lối ảnh hưởng lớn đến đời sống hàng ngày chủ sở hữu bất động sản liền kề Từ phân tích trên, tác giả đề nghị Bộ luật Dân 2015 cần quy định rõ lối thuận tiện, hợp lý bổ sung thêm quy định lối nhằm mục đích sinh hoạt lối nhằm mục đích thương mại với điều kiện chủ sở hữu dành lối phải đền bù tương ứng thiệt hại phát sinh Thêm nữa, pháp luật cần quy định rõ lối khơng đủ (trong trường hợp có lối lối nhỏ không đủ cho việc khai thác sử dụng bất động sản bị vây bọc) Về lối không đủ, pháp luật hành cần phải quy định rõ lối không đủ khu vực thành thị lối khu vực nơng thơn, sở xác định lối khơng đủ có thống để giải tranh chấp, khiếu nại đất đai 33 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY 2.2 Nghĩa vụ phải dành lối cho người phía Theo quy định khoản Điều 254 Bộ Luật Dân 2015 “Trường hợp bất động sản chia thành nhiều phần cho chủ sở hữu, chủ sử dụng khác chia phải dành lối cần thiết cho người phía theo quy định khoản Điều mà khơng có đền bù.” Quy định phù hợp trường hợp bất động sản bị phân chia (bất động sản gốc) sau phân chia quỹ đất để tạo lập lối Nhưng trường hợp sau phân chia cho chủ sở hữu, thân bất động sản nhỏ đủ để khai thác, sử dụng dành lối cho bất động sản lại Vì dành lối cho bất động sản phía bất động sản gốc khơng đủ điều kiện để tách theo quy định pháp luật Xét mặt lý thuyết bất động sản có giá trị có lối đường cơng cộng, bất động sản bị vây bọc mà khơng có lối quyền lối quyền đáng đảm bảo khai thác cơng bất động sản Nhưng bất động sản liền kề chịu phiền lụy này? Pháp luật hành quy định bất động sản có nguồn gốc phải có nghĩa vụ dành lối cho bất động sản phía phân chia mà khơng quy định nghĩa vụ bất động sản liền kề khác Từ phân tích trên, tác giả thấy pháp luật cần quy định rõ quyền lối qua bất động sản liền kề trường hợp phân chia bất động sản thành nhiều phần mua bán, thừa kế… mà có bất động sản bị vây bọc lối xác lập sau: - Khi bất động sản chia làm nhiều phần cho chủ sở hữu khác nhau, lối phải lấy phần đất bất động sản bị phân chia - Trong trường hợp phần đất bất động sản bị phân chia không đủ dành lối cho bất động sản bị vây bọc, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề khác dành cho lối hợp lý đường cơng cộng phải đền bù tương ứng thiệt hại phát sinh 2.3 Biện pháp xử lý trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề ngăn cản không cho bất động sản hưởng quyền thực quyền bất động sản liền kề 35 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY Bộ luật Dân 2015 quy định nguyên tắc để bên thỏa thuận việc thực quyền bất động sản liền kề, chưa có quy định biện pháp chế tài chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cố ý ngăn cản không cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thực quyền có định quan nhà nước có thẩm quyền việc sử dụng quyền bất động sản liền kề Việc làm ảnh hưởng đến việc sử dụng, khai thác bất động sản hưởng quyền Ảnh hưởng đến nghiêm minh pháp luật Trên thực tế, tranh chấp xảy nhiều kéo dài làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền Do pháp luật cần bổ sung số biện pháp chế tài trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền cố tình ngăn cản việc sử dụng quyền bất động sản liền kề có định quan nhà nước có thẩm quyền việc có đề bù 2.4 Thời gian thơng báo thay đổi việc thực quyền bất động sản liền kề Điều 249 Bộ luật Dân 2015 quy định trường hợp có thay đổi sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực quyền bất động sản hưởng quyền chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thời hạn hợp lý Tuy nhiên, thời gian hợp lý pháp luật khơng quy định cụ thể Do nhiều trường hợp bên cố tình kéo dài thời gian, không chịu thông báo cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền nhằm làm lợi cho thân Từ phân tích cho thấy, việc bổ sung thời hạn thông báo, cách thức thơng báo có thay đổi sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực quyền bất động sản hưởng quyền 2.5 Vấn đề thỏa thuận đền bù thực quyền bất động sản liền kề Vấn đề thỏa thuận đền bù thực quyền bất động sản liền kề gặp nhiều khó khăn tồn hai hệ thống giá: giá nhà nước quy định 37 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY giá thị trường mà chênh lệch hai giá cao dẫn đến việc hai bên đạt thỏa thuận giá đền bù gặp nhiều khó khăn kể có định Tòa án Trong trường hợp bên yêu cầu sử dụng quyền bất động sản liền kề đưa phương án thỏa thuận bên có nghĩa vụ lại cho chưa thỏa đáng Thực tiễn xét xử Tòa án thường tuyên chủ sử dụng đất phải dành cho người có bất động sản bị bao bọc quyền sử dụng bất động sản liền kề, phần đền bù khơng đề cập đến tuyên phải đền bù mức đền bù có nhiều quan điểm khác Điều gây khó khăn khơng nhỏ cho cơng tác thi hành án Chính kiến nghị cần xây dựng giá đất, quy định cụ thể việc xác định giá đất thị trường; Xây dựng hệ thống dịch vụ định giá đất để cung cấp thông tin giá đất cho người dân có nhu cầu thẩm định giá trị bồi thường có nhu cầu Trên sở thông tin giá đất hệ thống dịch vụ định giá đất cung cấp, tòa án quan có thẩm quyền giải khiếu nại, khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề áp dụng trường hợp bên tranh chấp thống phương án đền bù Như vậy, đảm bảo phán tòa án định quan hành có thẩm quyền bên tranh chấp chấp thuận, tạo thuận lợi cho việc thực thi phán quyết, định 39 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY KẾT LUẬN Xuất phát từ đặc tính tự nhiên đất đai di dời được, việc sử dụng bất động sản người khác nói chung đất đai nói riêng nhu cầu cấp thiết, đòi hỏi phải có điều chỉnh pháp luật Bộ luật Dân 2015 có quy định cụ thể quyền bất động sản liền kề, tạo sở pháp lý cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân xác định quyền, nghĩa vụ sử dụng bất động sản liền kề thuộc quyền sở hữu người khác Những quy định Bộ luật Dân 2015 quyền khác tài sản nói chung, quyền bất động sản liền kề nói riêng có ý nghĩa quan trọng nhằm thể chế hoá nghị Đảng nội dung, tinh thần Hiến pháp 2013 sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân; xây dựng, hoàn thiện thể chế kinh tế, điều tiết kinh tế sở tôn trọng quy luật thị trường; nguyên tắc tài sản hợp pháp tổ chức, cá nhân pháp luật bảo hộ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO (Chỉ bao gồm tài liệu trích dẫn Luận Văn này) Nguyễn Văn Huy, “Pháp luật quyền bất động sản liền kề”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số chuyên đề triển khai thi hành Bộ luật Dân 2015 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-doi-voi-bat-dong-san-lien-ketrong-blds-2015 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/quyen-loi-di-qua-bat-dong-san-lien-ke- trong-blds-2015 http://khoaluat.vinhuni.edu.vn/nghien-cuu-khoa-hoc/seo/ban-ve-quyen-doi-voi-batdong-san-lien-ke-theo-quy-dinh-cua-bo-luat-dan-su-nam-2015-76555 http://www.dankinhte.vn/xac-lap-quyen-su-dung-han-che-bat-dong-san-lien-ke- theo-quy-dinh-cua-phap-luat/ 41 DỊCH QUYỀN THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY DANH MỤC VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT (Chỉ bao gồm văn sử dụng Luận Văn này) Luật Dân 2005 (Hết hiệu lực) Luật Tài nguyên nước 2012 Luật Đất đai 2013 Luật Dân 2015 43 ... La Mã giải thích, quy định quy n cụ thể cho chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân Theo đó, dịch quy n (quy n bất động sản liền kề) loại quy n đặc biệt quy n sở hữu hạn chế, quy n sử dụng hạn... Quy n khác đối tài sản” quy định Điều 159 Bộ luật Dân 2015 Theo quy định Điều 159 Bộ luật Dân 2015 người ngồi quy n sở hữu tài sản có số quy n tài sản thuộc quy n sở hữu chủ thể khác như: quy n. ..DỊCH QUY ̀N THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY MỤC LỤC DỊCH QUY ̀N THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY LỜI NÓI ĐẦU Dịch quy n hay gọi Quy n bất động sản