Thực trạng giải quyết tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI VŨ THỊ PHƯỚC THỰC TRẠNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Chuyên ngành : Luật Dân Tố tụng dân Mã số : 24UD03040 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng) Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS VŨ THỊ HỒNG YẾN HÀ NỘI-2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu khoa học riêng cá nhân Mọi tài liệu, số liệu luận văn khách quan, trung thực Những kết quả, đánh giá luận văn chưa công bố cơng trình nghiên cứu khoa học Hà Nội, ngày…tháng…năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Phước LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin gửi lời cảm ơn đến thầy cô giáo Trường Đại học Luật Hà Nội, đặc biệt thầy cô giáo Khoa sau Đại học Khoa Luật Dân Tố tụng dân tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu chương trình thạc sĩ luật học trường Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc đến người hướng dẫn khoa học PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến, người tận tâm, nhiệt tình bảo giúp đỡ tơi hồn thành luận văn Cuối cùng, tơi xin cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè động viên, quan tâm, giúp đỡ suốt thời gian qua Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày…tháng…năm 2018 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Phước MỤC LỤC MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 10 1.1.6 Khái niệm giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 11 1.2 Căn pháp luật để giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 13 1.2.1 Căn xác định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 13 1.2.2 Căn xác định đối tượng chấp quyền sử dụng đất 19 1.2.3 Căn xác định quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất 22 1.2.4 Căn xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 27 1.2.5 Căn xử lý quyền sử dụng đất chấp số trường hợp33 1.2.6 Căn xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 39 1.2.7 Căn xác định nguyên tắc thẩm quyền giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án 41 Chương 2: HOẠT ĐỘNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TÒA ÁN VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 44 2.1 Nhận diện dạng tranh chấp chấp quyền sử dụng đất thường gặp 44 2.1.1 Tranh chấp hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 44 2.1.2 Tranh chấp liên quan phạm vi bảo đảm nghĩa vụ 47 2.1.3 Tranh chấp chủ thể có quyền chấp quyền sử dụng đất 48 2.1.4 Tranh chấp tổ chức tín dụng với việc nhận chấp trùng quyền sử dụng đất 50 2.1.5 Tranh chấp mô tả đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 50 2.1.6 Tranh chấp định giá trị quyền sử dụng đất chấp 51 2.2 Hoạt động giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Tòa án 52 2.3 Một số vụ việc tranh chấp chấp quyền sử dụng đất điển hình 59 2.3.1 Vụ việc thứ hiệu lực hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 59 2.3.2 Vụ việc thứ hai xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất chấp 61 2.3.3 Vụ việc thứ ba: liên quan đến thủ tục tố tụng Tòa án 64 2.4 Một số kiến nghị nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất 68 2.4.1 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật 68 2.4.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu công tác xét xử giải tranh chấp hợp đồng chấp quyền sử dụng đất 72 KẾT LUẬN 75 MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Trong năm qua, với việc Nhà nước đưa nhiều chế, sách thuận lợi nhằm thúc đẩy, tạo điều kiện cho kinh tế thị trường phát triển, hòa nhập với kinh tế tồn cầu, Việt Nam có chuyển đáng kể Chúng ta tiếp cận với nhiều hội đồng thời phải đối diện với khơng cạnh tranh, thách thức thị trường Mỗi thành phần kinh tế, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh… phải tự vận động, tìm hướng riêng cho Nếu muốn phát triển, doanh nghiệp, cá thể kinh doanh cần có nguồn vốn dồi mà lúc đáp ứng Khi đó, họ cần huy động nguồn vốn nhàn rỗi từ thị trường thông qua hoạt động vay vốn từ cá nhân, tổ chức, nhiều tổ chức tín dụng Và để đảm bảo cho hoạt động vay vốn an toàn, từ xa xưa, biện pháp bảo đảm áp dụng, chấp quyền sử dụng đất xem biện pháp bảo đảm nghĩa vụ phổ biến giới Việt Nam Thế chấp quyền sử dụng đất biện pháp quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ pháp luật dân Ở Việt Nam, chấp quyền sử dụng đất diễn sôi động ngày trở nên quan trọng, thiếu bối cảnh kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Quyền sử dụng đất trở thành vật bảo đảm phổ biến, làm trung gian tài chính, cầu nối để tổ chức tín dụng, người cho vay luân chuyển vốn cho kinh tế Khơng có tài sản bảo đảm cách an tồn khơng có giao dịch cho vay, có rủi ro bên cho vay lớn, nguồn vốn mà khơng thể phân bổ hiệu an tồn thơng qua thị trường tiền tệ Và vậy, chấp tài sản, chấp quyền sử dụng đất điều kiện có tính tiên đảm bảo cho vận hành cách an toàn cho thị trường tiền tệ Trong thực tiễn ta nhận thấy chấp quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề phức tạp chứa đựng nhiều yếu tố rủi ro Là giao dịch dân liên quan đến quyền sử dụng đất – loại tài sản có tính đặc thù cao, chứa nhiều yếu tố phức tạp nhạy cảm nên dễ dẫn đến tranh chấp bên Khi lợi ích bên không đạt được, thoả thuận thơng thường bên bị ảnh hưởng đến quyền lợi ích hợp pháp làm thủ tục khởi kiện án để pháp luật bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp Mặt khác, chấp biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, gắn liền với giao dịch tín dụng, giao dịch vay tài sản nên thông thường nảy sinh yêu cầu giải tranh chấp tín dụng, vay tài sản kéo theo đòi hỏi việc giải tranh chấp chấp nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng Như vậy, thấy, giải tốt tranh chấp chấp quyền sử dụng đất yêu cầu cấp bách Nó đặt đòi hỏi cần phải hồn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến việc giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất để tạo điều kiện, đẩy nhanh trình giải tranh chấp lĩnh vực nhằm đảm bảo tính nghiêm minh pháp luật bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa Thiết nghĩ, việc nghiên cứu thực trạng giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất cần thiết, có ý nghĩa thực tiễn thời để từ đưa định hướng giúp cải thiện, nâng cao công tác giải tranh chấp dân thực tế Do đó, tơi lựa chọn đề tài để tìm hiểu rõ việc giải tranh chấp, thuận lợi, khó khăn, trình tự giải quyết, vấn đề đảm bảo cơng lợi ích bên làm luận văn cao học Tình hình nghiên cứu đề tài Thế chấp quyền sử dụng đất có lẽ đề tài nhà nghiên cứu, học giả, chuyên gia lập pháp nghiên cứu từ lâu Có nhiều cơng trình khoa học, báo, tạp chí hợp đồng chấp quyền sử dụng đất như: - "Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay tổ chức tín dụng Việt Nam" tác giả Trần Thị Thu Hường với luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2004; - “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng – thực tiễn áp dụng kiến nghị hoàn thiện pháp luật” tác giả Phan Hồng Điệp – luận văn thạc sĩ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội năm 2012; - “Thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam” tác giả Lê Thúy Bình, Luận án tiến sĩ – Học viện trị quốc gia Hồ Chí Minh - “9 biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng” tác giả Trương Thanh Đức, NXb Chính trị quốc gia thật, 2017; Một số cơng trình sâu vào phân tích, đánh giá bất cập pháp luật hành việc vận hành hợp đồng chấp Tuy vậy, từ nguồn thơng tin mà tác giả tiếp cận cho thấy, chưa có cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu thực trạng giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Việt Nam cơng bố Do đó, luận văn đề tài nghiên cứu chuyên sâu không trùng lặp với cơng trình cơng bố trước Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài làm sáng tỏ vấn đề lý luận thực tiễn vướng mắc q trình giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Bằng kinh nghiệm hiểu biết mình, tác giả mong muốn lý giải nguyên nhân dẫn đến tranh chấp thực trạng giải tranh chấp, từ đưa số kiến nghị góp phần nâng cao hiệu công tác này, đáp ứng kịp thời yêu cầu thực tế đặt 3.2 Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu số vấn đề lý luận chung chấp quyền sử dụng đất giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất; - Nghiên cứu dạng nguyên nhân dẫn đến tranh chấp chấp quyền sử dụng đất; - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật công tác giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất, đánh giá khái quát thành tựu mà pháp luật Việt Nam nhà thực thi pháp luật đạt đồng thời bất cập, tồn cần khắc phục - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác giải tranh chấp nói chung giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nói riêng 3.3 Phạm vi nghiên cứu Có nhiều loại quyền sử dụng đất khác như: quyền sử dụng đất ở, quyền sử dụng đất nông nghiệp trồng hàng năm, nuôi trồng thủy hải sản, quyền sử dụng đất rừng Do tính chất đặc thù loại đất, việc giải tranh chấp nói chung tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nói riêng có đặc điểm khác Vì vậy, để khoanh vùng phạm vi nghiên cứu, tác giả tập trung nghiên cứu khía cạnh loại tài sản chấp phổ biến – quyền sử dụng đất ở, cụ thể giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Mặt khác, tranh chấp chấp quyền sử dụng đất vấn đề phức tạp, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực khác như: kinh tế, xã hội, trị pháp luật , luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật thực tiễn áp dụng quy định công tác giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Luận văn tập trung chủ yếu nghiên cứu thực tiễn vận dụng thay phần lý luận cơng trình nghiên cứu khác Các phương pháp nghiên cứu Trong trình nghiên cứu luận văn tác giả vận dụng phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử triết học Mác – Lênin tư tưởng Hồ Chí Minh Nhà nước pháp quyền, quan điểm, học thuyết pháp lý Việt Nam Đồng thời để triển khai thực đề tài, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sử dụng nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, so sánh… Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài - Về phương diện khoa học: Kết nghiên cứu luận văn góp phần làm sáng tỏ, phong phú vấn đề lý luận thực pháp luật lĩnh vực cụ thể nói riêng, thực pháp luật giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất - Về phương diện thực tiễn: Luận văn tài liệu tham khảo cho nhà lập pháp, quan có thẩm quyền việc hồn thiện quy trình thực pháp luật chấp nói chung giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất nói riêng Việt Nam Luận văn tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, có ý nghĩa việc tổ chức thực góp phần giải tranh chấp liên quan tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng tín dụng… Bố cục luận văn Ngồi phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo, luận văn kết cấu gồm chương: Chương 1: Khái quát chung giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất Chương 2: Giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất – thực trạng kiến nghị hoàn thiện pháp luật Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner Scanned by CamScanner ... Thế chấp quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Khi giao kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, khơng có chuyển giao tài sản chấp Bên chấp quyền sử dụng đất trực tiếp sử dụng đất, quyền. .. quyền sử dụng đất chấp, người thuê quyền sử dụng đất chấp, người nhận chấp quyền sử dụng đất trùng nhau… 1.2.2 Căn xác định đối tượng chấp quyền sử dụng đất Đối tượng hợp đồng chấp quyền sử dụng. .. Khái niệm chấp quyền sử dụng đất * Khái niệm quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất khái niệm sử dụng phổ biến pháp luật Đất đai Việt Nam Đây quyền người sử dụng đất việc khai thác, sử dụng thuộc