Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Với mục đích trên, đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau: - Làm rõ những vấn đề lý luận về vi phạm và xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; - Phân tích đánh gi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

- -TRẦN QUANG ANH

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Định hướng ứng dụng

HÀ NỘI – 2018

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

- -TRẦN QUANG ANH

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận văn này

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

TRẦN QUANG ANH

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, em xin chân thành cảm ơn TS.Nguyễn Thị Dung – Giảng

viên Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, người đã trực tiếp hướng dẫn em trong suốt quá trình thực hiện Luận văn thạc sĩ này;

Qua đây, em cũng xin gửi lời cảm ơn đến các thầy cô giảng viên, các bạn/ các anh chị học viên Trường Đại học Luật Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ, chỉ bảo và tạo điều kiện thuận lợi để em có thể hoàn thành luận văn này!

Đặc biệt, xin gửi lời tri ân đến gia đình, bạn bè và các anh chị em trong ngành đã luôn ở bên cạnh động viên, khích lệ, giúp đỡ em trong quá trình học tập và nghiên cứu!

Hà Nội, ngày 17 tháng 09 năm 2018

Tác giả

Trần Quang Anh

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 7 1.1 Lý luận về vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 7

1.1.1 Vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 7 1.1.2 Xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 16

1.2 Lý luận pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 18

1.2.1 Khái niệm pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 18 1.2.2 Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản 20

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 22

1.3.1 Pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS thời kỳ 1945 đến nay 22

Kết luận chương 1 25 CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 26 2.1 Các quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 26

2.1.1 Các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 26 2.1.2 Đối tượng bị xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 28 2.1.3 Hình thức xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

30 2.1.4 Quy trình xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS 32

2.1.5 Thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS 34

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 36

2.2.1 Tình hình vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 36 2.2.2 Tình hình vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản 47 2.2.3 Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản 49 2.2.3 Những kết quả, hạn chế và nguyên nhân của hạn chế về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 50

Kết luận chương 2 58 CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ

VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 59 3.1 Những yêu cầu đặt ra khi hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 59 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 61

3.2.1 Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 61 3.2.2 Những giải pháp hoàn thiện về tổ chức thực hiện pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 64 3.2.3 Những kiến nghị về hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản 66

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản 70 Kết luận chương 3 74 KẾT LUẬN 75 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

LỜI MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Các Mác đã từng viết: 1Đất là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được của sản xuất cơ bản trong nông-lâm- nghiệp Nếu không có đất đai con người sẽ không có chốn để ở, không có nơi để làm bởi “ đất là mẹ và sức lao động là cha”

Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia Nó là thành phần sống của xã hội loài người Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước Các hoạt động liên quan tới BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường kéo theo nền sản xuất hàng hóa BĐS phát triển Loại hàng hóa này được đem ra trao đổi, mua bán trên thị trường từ đó hình thành nên thị trường BĐS - nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh BĐS Các hoạt động kinh doanh BĐS diễn ra cùng với sự ra đời của thị trường BĐS đã có những đóng góp đáng kể cho nền kinh

tế quốc dân

Các hoạt động kinh doanh BĐS ra đời, phát triển một cách lành mạnh dựa trên các quy định của pháp luật đảm bảo cho thị trường BĐS Việt Nam tuy mới hình thành nhưng đã có những bước phát triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, xây dựng công trình dịch vụ đã được xây dựng góp phần thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, làm cho kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao và ổn định trong nhiều năm qua Nhìn chung các hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta diễn ra khá ổn định, thị trường BĐS có bước phát triển đáp ứng được một phần nhu cầu của giao dịch BĐS của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế

1

C.Mác và Ph.Ăngghen: Tuyển tập Nxb.Sự thật, Hà nội, 1980, t.1, tr.297)

Tuy nhiên do tác động của cơ chế thị trường, do biện pháp quản lý còn yếu kém, thiếu đồng bộ nên thị trường BĐS hình thành tự phát, các hoạt động kinh doanh BĐS chịu sự chi phối bởi các biến động về kinh tế, xã hội nên các giao dịch BĐS phần lớn diễn ra trên thị trường phi chính thức, vì lợi nhuận mà xuất hiện tình trạng đầu cơ trốn lậu thuế trong kinh doanh BĐS đã tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế Do chưa có khung pháp lý chặt chẽ trong việc quy định các vi phạm pháp luật(VPPL) cũng như xử lý vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản(KDBĐS) mà ngày càng xuất hiện nhiều các vi phạm như : hoạt động kinh doanh BĐS không có giấy phép kinh doanh, các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS của sàn giao dịch BĐS, cung cấp thông tin ảo về BĐS…Sở

dĩ có tình trạng này là do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân chủ yếu là do hệ thống pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS còn thiếu và chưa đồng bộ Bởi vậy vấn đề cấp bách hiện nay là hoàn thiện khung pháp lý về xử

lý vi phạm hành chính(VPHC) trong hoạt động kinh doanh BĐS để các hoạt động KDBĐS diễn ra lành mạnh, bền vững, nhằm đóng góp phần đắc lực vào sự phát

triển kinh tế của đất nước Với ý nghĩa đó, tác giả chọn vấn đề “Thực trạng pháp

luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản” làm

đề tài luận văn tốt nghiệp của mình với mong muốn đóng góp một phần nhỏ bé vào việc khắc phục những hạn chế, bất cập của của pháp luật, đồng thời nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính là đối tượng nghiên cứu của nhiều công trình khoa học ở những giác độ khác nhau Những công trình nghiên

cứu tiêu biểu trong lĩnh vực này phải kể đến:

Thứ nhất, nhóm các luận án tiến sĩ và luận văn thạc sĩ:

- Phạm Quang Huy (2002), Luận án Tiến sĩ luật học “Ranh giới giữa tội phạm

và không phải tội phạm trong Luật Hình sự Việt Nam”, Viện nghiên cứu Nhà nước

- Bùi Tiến Đạt, Chủ nhiệm đề tài NCKH cấp Khoa “ Hoàn thiện pháp luật về

xử phạt vi phạm hành chính ở Việt Nam hiện nay”, đã nghiệm thu đạt loại Tốt

- Bùi Tiến Đạt, Triết lý trong xây dựng và thực hiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2011

Nhìn chung các công trình nghiên cứu của các tác giả nêu trên đã đề cập đến các vấn đề lý luận liên quan đến vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính, phân tích, đánh giá những nội dung pháp luật liên quan cũng như thực tiễn thi hành pháp luật trong lĩnh vực này ở góc độ chung cũng như trong một số lĩnh vực quản lý nhà nước cụ thể Tuy nhiên, chưa có một công trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản đặc biệt là sau khi Luật kinh doanh bất động sản 2015, Nghị định 139/2017/NĐ-CP Quy định

về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở…có hiệu lực thi hành

3 MỤC ĐÍCH VÀ NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm đánh giá pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Với mục đích trên, đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau:

- Làm rõ những vấn đề lý luận về vi phạm và xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản;

- Phân tích đánh giá các quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh donh bất động sản, đồng thời chỉ ra những bất cập trong các quy định của pháp luật về lĩnh vực này;

- Đánh giá thực trạng xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nhằm chỉ ra bất cập, vướng mắc trong xử lý vi phạm hành chính đối với hoạt động kinh doanh bất động sản của các cơ quan thực thi, từ đó đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và tăng cường hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý

vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

4 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:

- Đề tài nghiên cứu những vấn đề lý luận về vi phạm và xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản;

- Những quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đại 2013 và các

văn bản hướng dẫn thi hành, các văn bản của các cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng ban hành về xử lý vi phạm trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

- Nghiên cứu, đánh giá thực tiễn xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bằng biện pháp hành chính của các cơ quan thực thi, từ đó chỉ ra những bất cập, vướng mắc và nguyên nhân của những bất cập đó trong việc xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

5 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Về cơ sở lý luận, tác giả đã sử dụng phương pháp luận của Chủ nghĩa Lenin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và Pháp luật, các tư tưởng, quan điểm trong luận văn mang tính nguyên tắc của Đảng và chính sách, pháp luật của Nhà nước ta về pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS

Mác-Để giải quyết các yêu cầu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên cứu luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau :

- Phương pháp nghiên cứu khoa học biện chứng và duy vật lịch sử là phương pháp chủ đạo, xuyên suốt trong toàn bộ quá trình nghiên cứu của luận văn nhằm đưa ra những nhận định, kết luận khoa học, đảm bảo tính khách quan, chân thực Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng những phương pháp sau:

- Phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp được sử dụng trong chương 1, khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm, vai trò của việc xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản;

- Phương pháp phân tích, so sánh, đánh giá hệ thống, tổng hợp, thống kê được

sử dụng trong chương 2, khi phân tích và đánh giá có hệ thống về pháp luật và thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đánh giá những kết quả đạt được, những bất cập còn tồn tại và chỉ ra nguyên nhân của những bất cập đó;

- Phương pháp tổng hợp, phân tích, diễn giải được sử dụng trong chương 3 khi nghiên cứu các yêu cầu trong việc xử lý vi phạm hành chính và các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

6 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN

Ngoài phần lời mở đầu, phần kết luận, luận văn được bố cục thành 03 chương, gồm:

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về xử lý vi phạm hành chính và pháp luật

về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH VÀ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT

ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Lý luận về vi phạm hành chính và xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.1 Vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động

sản

Pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự có tính chất bắt buộc chung do nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận, thể hiện ý chí nhà nước của giai cấp thống trị trên cơ sở ghi nhận các nhu cầu về lợi ích của toàn xã hội, được đảm bảo thực hiện bằng nhà nước nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội với mục đích trật tự và ổn định xã hội vì

sự phát triển bền vững của xã hội Pháp luật có ba chức năng: điều chỉnh, bảo vệ và giáo dục Sở dĩ pháp luật có chức năng bảo vệ vì trong xã hội vẫn tồn tại những “vi phạm pháp luật” – là hành vi nguy hiểm cho xã hội, xâm hại đến các lợi ích của xã hội, quyền và lợi ích của công dân, do người có năng lực trách nhiệm pháp lý thực hiện một cách có lỗi Và người vi phạm pháp luật phải chịu trách nhiệm pháp lý – hậu quả của vi phạm pháp luật và được thể hiện trong việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp cưỡng chế (chế tài xử lý) Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về VPPL tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu và quan điểm của các học giả

Theo Từ điển Tiếng Việt, 2“ Vi phạm là việc không tuân theo hoặc làm trái những điều quy định” Như vậy, vi phạm là việc một chủ thể không thực hiện hoặc

thực hiện không đúng các quy định

2

Viện Ngôn ngữ học (2018), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội

Có nhiều cách định nghĩa khác nhau về vi phạm pháp luật (VPPL) tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu và quan điểm của các học giả, song một cách khái quát

nhất, Từ điển Luật học của Bộ Tư pháp, Khoa học pháp lý định nghĩa : “Vi phạm

pháp luật là hành vi trái pháp luật, có lỗi của chủ thể có năng lực trách nhiệm pháp

lý, xâm hại tới quan hệ xã hội được pháp luật bảo vệ” 3

Với định nghĩa này, vi phạm pháp luật có các dấu hiệu sau: i) là hành vi trái pháp luật; ii) là hành vi của chủ thể có năng lực pháp lý; iii) là hành vi có lỗi của các chủ thể; iv) hành vi xâm hại đến các quan hệ xã hội được pháp luật bảo vệ

Như vậy, vi phạm pháp luật là khái niệm chung cho các loại vi phạm khác nhau trong đó có vi phạm hành chính Đây là một trong những loại vi phạm pháp luật xảy ra khá phổ biến và có ảnh hưởng lớn tới xã hội Vi phạm hành chính là hành vi (hành động hoặc không hành động) trái pháp luật, có lỗi (cố ý hoặc vô ý) do

cá nhân có năng lực trách nhiệm hành vi hành chính hoặc tổ chức thực hiện, xâm phạm trật tự nhà nước và xã hội, trật tự quản lý, sở hữu của Nhà nước, của tổ chức

và của cá nhân, xâm phạm các quyền, tự do và lợi ích hợp pháp của công dân mà theo quy định của pháp luật phải chịu trách nhiệm hành chính Và chủ thể thực hiện

vi phạm hành chính phải chịu trách nhiệm hành chính - là hậu quả của vi phạm hành chính, thể hiện ở sự áp dụng bởi cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền ra những chế tài pháp luật hành chính đối với chủ thể vi phạm hành chính theo thủ tục do luật hành chính quy định Đó là sự phản ứng tiêu cực của Nhà nước đối với người thực hiện vi phạm hành chính, kết quả là chủ thể thực hiện vi phạm hành chính phải gánh chịu những hậu quả bất lợi, thiệt hại về vật chất và tinh thần so với tình trạng ban đầu của họ

Theo Từ điển Luật học của Bộ Tư pháp, Viện Khoa học pháp lý thì “Vi

phạm hành chính là hành vi của tổ chức, cá nhân có lỗi cố ý hoặc vô ý không thực

3

Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà

Nội

hiện hoặc thực hiện không đúng quy định của pháp luật về quản lý Nhà nước mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự và theo quy định của pháp luật bị xử phạt hành chính”4

Luật Xử lý vi phạm hành chính số 15/2012/QH13 tại Khoản 1, Điều 2 quy

định : “Vi phạm hành chính là hành vi có lỗi do cá nhân, tổ chức thực hiện, vi phạm

quy định của pháp luật về quản lý nhà nước mà không phải là tội phạm và theo quy định của pháp luật phải bị xử lý vi phạm hành chính”5

Cụ thể hơn, Giáo trình Luật Hành chính Việt Nam định nghĩa : “Vi phạm

hành chính là hành vi trái pháp luật, có lỗi, do cá nhân có năng lực trách nhiệm hành chính hoặc tổ chức thực hiện, xâm phạm trật tự Nhà nước và xã hội, trật sự quản lý sở hữu Xã hội chủ nghĩa, quyền tự do và lợi ích hợp pháp của công dân mà theo quyết định của pháp luật phải chịu trách nhiệm hành chính” 6

Có thể thấy, vi phạm hành chính bao gồm những dấu hiệu cơ bản như : Xâm phạm trật tự quản lý hành chính nhà nước, có lỗi, trái pháp luật hành chính và sẽ bị

xử phạt hành chính Có thể thấy rằng vi phạm hành chính khác với tội phạm bởi “ khi xét thấy hành vi vi phạm có dấu hiệu tội phạm thì người có thẩm quyền phải chuyển ngay cho cơ quan cơ thẩm quyền xử lý hình sự”

Vi phạm hành chính (VPHC) trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng là một dạng của VPHC nói chung nên nó cũng mang những đặc điểm chung của VPHC Bên cạnh đó, VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS cũng mang những điểm riêng gắn liền với lĩnh vực kinh doanh BĐS Do đó, có thể định nghĩa VPHC trong hoạt

động kinh doanh BĐS như sau : Vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh

bất động sản là hành vi trái pháp luật, có lỗi của các chủ thể kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực trách nhiệm pháp lý, xâm hại đến các quan hệ xã hội về kinh doanh bất động sản được pháp luật bảo vệ

Đặc điểm vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi VPPL kinh

doanh BĐS mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự Hành vi VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS này có thể là không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ các nghĩa vụ, trách nhiệm mà pháp luật kinh doanh BĐS quy định hoặc thực hiện các hành vi mà pháp luật kinh doanh BĐS cấm Ví dụ: hành vi môi giới BĐS khi không có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS, hành vi cung cấp thông tin BĐS không chính xác, không đầy đủ hay hành vi kinh doanh các loại BĐS không được phép đưa vào kinh doanh Các hành vi VPHC chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự như hành vi huy động vốn trong kinh doanh BĐS trái pháp luật

có thể là hành vi VPHC nhưng cũng có thể là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu chủ đầu tư cung cấp những thông tin không đầy đủ, chính xác về BĐS đồng thời có những sai phạm nghiêm trọng khác để huy động vốn và gây hậu quả lớn cho các cá nhân, tổ chức, Nhà nước và xã hội đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự

Thứ hai, chủ thể của VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm tổ

chức hoặc cá nhân như các sàn giao dịch BĐS, các chủ đầu tư dự án xây dựng công trình để bán, cho thuê hay các cá nhân hành nghề môi giới, định giá BĐS…Các tổ chức, cá nhân này đều phải có năng lực trách nhiệm hành chính: cá nhân có năng lực pháp luật và năng lực hành vi hành chính, tổ chức được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam Các chủ thể này có thể là thành lập và hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng có thể là các tổ chức, cá nhân không có chức năng kinh doanh BĐS nhưng tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS và có hành vi VPHC Ví dụ trường hợp cá nhân không có đăng ký kinh doanh hay chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS nhưng tham gia vào môi giới BĐS Về mặt pháp lý trường hợp

này không có chức năng kinh doanh dịch vụ môi giới và không được pháp luật cho phép hành nghề môi giới nhưng vẫn tự ý thực hiện nên cũng là VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS

Thứ ba, tính có lỗi của chủ thể thực hiện hành vi VPHC trong hoạt động kinh

doanh BĐS Lỗi bao gồm lỗi cố ý và vô ý Lỗi cố ý gồm cố ý trực tiếp và cố ý gián tiếp; lỗi vô ý gồm vô ý do cẩu thả và vô ý do quá tự tin Trong đó, lỗi cố ý trực tiếp xảy ra nhiều, các nhà kinh doanh hầu như đều hiểu biết về các quy định của pháp luật nhưng họ cố tình vi phạm nhằm thu lại lợi nhuận cho bản thân, ví dụ các nhà kinh doanh trong lĩnh vực BĐS biết rõ quy định chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó và họ ý thức rõ được lợi ích mà họ thu được từ việc bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành xong một trong các hạng mục như trên có thể thu lợi rất lớn, pháp luật đưa ra quy định như trên để bảo về người dân là khách hàng trong quan hệ mua bán BĐS bởi vì không phải khách hàng nào cũng có hiểu biết sâu rộng về việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Bên cạnh đó, cũng có những trường hợp VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS do vô ý

Thứ tư, pháp luật kinh doanh BĐS quy định về chế tài xử lý vi phạm đối với

các hành vi VPHC trong hoạt động KDBĐS Đây là hệ quả tất yếu của hành vi VPPL nhằm đảm bảo hiệu lực thực thi của pháp luật KDBĐS, đảm bảo tính pháp chế Xã hội chủ nghĩa Cần lưu ý rằng, VPPL trong hoạt động KDBĐS có thể bao gồm VPHC, vi phạm dân sự, vi phạm hình sự do đó chế tài xử lý vi phạm có thể bao gồm chế tài hành chính, chế tài dân sự hay chế tài hình sự Như vậy, chế tài

hành chính là một trong các loại chế tài để xử lý VPPL trong hoạt động KDBĐS và

áp dụng đối với các VPHC trong lĩnh vực KDBĐS

1.1.1.2 Các yếu tố cấu thành vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh

bất động sản

- Mặt khách quan

Mặt khách quan của VPPL là những biểu hiện ra bên ngoài của VPPL, bao gồm hành vi trái pháp luật, hậu quả do hành vi trái pháp luật gây ra và mối quan hệ nhân quả giữa hành vi trái pháp luật và hậu quả mà nó gây ra Hành vi trái pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản (KDBĐS) là những hành vi không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc vi phạm các điều cấm mà pháp luật về hoạt động KDBĐS quy định, xâm hại tới các khách thể mà pháp luật kinh doanh BĐS bảo vệ Việc xác định hành vi VPHC đã xảy ra trên thực tế hay chưa là dấu hiệu quan trọng nhất để có thể truy cứu trách nhiệm pháp lý Nghĩa là xác định có sự kiện pháp lý do hành vi của con người gây nên hay không và hành vi đó phải trái với các yêu cầu của những quy định pháp luật kinh doanh BĐS Tính trái pháp luật dưới hình thức hành động là làm điều pháp luật cấm hoặc không thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật quy định Mọi hành vi trái pháp luật đều xâm phạm tới trật tự pháp luật, gây thiệt hại chung cho xã hội, hoặc thiệt hại về vật chất, tinh thần cho từng thành viên cụ thể trong xã hội

Hành vi không thực hiện các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS như :

Vi phạm nguyên tắc hoạt động về môi giới BĐS, bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS không đúng trình tự, thủ tục quy định, vi phạm các điều cấm của pháp luật kinh doanh BĐS…Hậu quả của các hành vi VPPL này có thể đã xảy ra hoặc chưa xảy ra nhưng có khả năng xảy ra trên thực tế nếu không được khắc phục kịp thời Các hậu quả có mối quan hệ nhân quả đối với các hành vi vi phạm

- Mặt chủ quan

Chúng ta đều nhận thấy trong cuộc sống không có hiện tượng nào có thể tồn tại độc lập, tách rời những hiện tượng khác Giữa các hiện tượng của hiện thực khách quan luôn có sự quy định, chi phối, ràng buộc lẫn nhau Hành vi xử sự của con người luôn luôn là kết quả của sự tương tác giữa những điều kiện của môi trường xung quanh với điều kiện của chính bên trong bản thân con người ấy Trong điều kiện bình thường, hành vi của con người khi biểu hiện ra bên ngoài mang hai thuộc tính: tính bị quy ước bởi các quy luật khách quan và tính tự do ý chí Con người chỉ thực sự có được sự tự do khi họ lựa chọn, quyết định và xử sự phù hợp với quy luật, đòi hỏi của xã hội Trái lại khi tiến hành những xử sự đi ngược lại với lợi ích của xã hội, làm phương hại tới lợi ích của người khác, tức là họ đang xâm phạm đến tự do của người khác và tước bỏ tự do của mình, khi đó họ tất yếu phải chịu trách nhiệm về hành vi của mình Như vậy giữa tự do xử sự của con người với trách nhiệm của họ với xã hội có mỗi quan hệ biện chứng với nhau

Mặt chủ quan của VPPL là những biểu hiện tâm lý bên trong của chủ thể VPPL, gồm lỗi của chủ thể VPPL, động cơ và mục đích vi phạm, trong đó, yêu tố lỗi là yếu tố bắt buộc xác định đối với mọi hành vi VPPL khi xử lý vi phạm Lỗi của chủ thể VPPL là trạng thái tâm lý của chủ thể đối với hành vi vi phạm của mình và hậu quả do hành vi đó gây ra Lỗi bao gồm lỗi cố ý và lỗi vô ý, cụ thể gồm lỗi cố ý trực tiếp và lỗi cố ý gián tiếp, lỗi vô ý vì quá tự tin và lỗi vô ý do cẩu thả Động cơ

vi phạm là động lực thúc đẩy chủ thể thực hiện hành vi vi phạm, mục đích vi phạm

là kết quả cuối cùng mà chủ thể thực hiện hành vi mong muốn đạt được Đối với VPHC trong kinh doanh BĐS thì yếu tố động cơ và mục đích không có tính chất bắt buộc xác định, tuy nhiên, động cơ, mục đích chủ yếu của các chủ thể này là lợi nhuận và tiết kiệm thời gian, chi phí BĐS là một loại “ hàng hoá” đặc biệt, luôn là nhu cầu thiết yếu trong cuộc sống và đem lại lợi nhuận cao Bên cạnh đó, lĩnh vực kinh doanh BĐS là lĩnh vực liên quan mật thiết đến nhiều lĩnh vực khác như đất đai, đầu tư, nhà ở, nhà hình thành trong tương lai…nên một số điều rất bất tiện cho các

nhà kinh doanh đó là thủ tục hành chính đôi khi nhiều rườm rà, phải trải qua nhiều

cơ quan từ đó nhiều chi phí phát sinh khiến nhà kinh doanh tốn nhiều thời gian, tiền bạc, công sức Do đó, việc biết sai nhưng vẫn vi phạm của các nhà kinh doanh trong lĩnh vực này một phần cũng do vấn đề thủ tục hành chính Đây cũng là điểm khá đặc trưng của VPHC trong hoạt động KDBĐS so với vi phạm trong các lĩnh vực khác

- Chủ thể

Chủ thể của VPHC nói chung là các cá nhân, tổ chức có năng lực trách nhiệm hành chính, thực hiện hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS mà chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự Năng lực trách nhiệm hành chính của cá nhân thể hiện qua các khía cạnh : là người không mắc các bệnh tâm thần hay các bệnh khác làm mất khả năng nhận thức hay khả năng điều khiển hành vi; độ tuổi từ 14 tuổi trở lên, cụ thể người từ đủ 14 đến dưới 16 tuổi là chủ thể của VPHC khi thực hiện hành vi vi phạm có lỗi cố ý, người từ đủ 16 tuổi trở lên là chủ thể VPHC trong mọi trường hợp Tổ chức có năng lực trách nhiệm hành chính khi được thành lập hợp pháp và hoạt động theo quy định của pháp luật

Đối với VPHC trong hoạt động KDBĐS thì chủ thể cũng là các cá nhân, tổ chức có năng lực trách nhiệm hành chính và chủ yếu là các tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS ở Việt Nam Bên cạnh đó còn có các cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh trong lĩnh vực BĐS nhưng tham gia thị trường BĐS và có hành vi VPHC pháp luật KDBĐS Đồng thời, tổ chức, cá nhân nước ngoài cũng có thể là chủ thể của VPHC trong hoạt động KDBĐS Việt Nam nếu họ thực hiện hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS đối với BĐS tại Việt Nam

- Khách thể

Khách thể của VPPL nói chung là những quan hệ xã hội được pháp luật bảo

vệ nhưng bị hành vi VPPL xâm hại Khách thể của VPHC trong hoạt động KDBĐS

là những quan hệ pháp luật được pháp luật KDBĐS bảo vệ nhưng bị các hành vi

VPPL kinh doanh BĐS xâm hại Đó chính là các quan hệ pháp luật phát sinh trong lĩnh vực KDBĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS…Các quan hệ này, bên mua và bên bán, bên môi giới và bên được môi giới đều được pháp luật bảo vệ, một trong hai bên thực hiện hành vi VPHC trong hoạt động KDBĐS sẽ ảnh hưởng tới quyền lợi của bên kia nên hành vi đó đã xâm hại tới quan hệ mà pháp luật KDBĐS bảo vệ

Như vậy, VPHC trong hoạt động KDBĐS cũng có các yếu tố cấu thành như các loại VPHC khác, khi xem xét một hành vi có phải là hành vi VPHC trong lĩnh vực này hay không ta cần xem xét đầy đủ các yếu tố trên để có thể xác định và xử lý đúng đắn các hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS

1.1.1.3 Phân loại vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động

sản

Tuỳ thuộc theo các tiêu chí khác nhau mà ta có các loại VPHC trong hoạt động KDBĐS nhau:

- Căn cứ vào nội dung hoạt động kinh doanh bất động sản

Về mặt nội dung, VPHC trong hoạt động KDBĐS được thực hiện trên cả hai lĩnh vực: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản

Vi phạm trong kinh doanh bất động sản: là những hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về KDBĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình

sự Ví dụ: Vi phạm quy định về huy động vốn trong đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp…

Vi phạm trong kinh doanh dịch vụ bất động sản: là hành vi vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trường BĐS nhưng chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự Các hoạt động hỗ trợ KDBĐS

và thị trường BĐS bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, sàn giao dịch BĐS…Ví dụ : Hành nghề môi giới độc lập, định giá BĐS nhưng không có chứng chỉ hành nghề theo quy định

- Căn cứ vào tính chất và mức độ của hành vi VPPL

Vi phạm mang tính chất hành chính : là VPPL các quy định về lĩnh vực KDBĐS hoặc kinh doanh dịch vụ BĐS

Vi phạm mang tính chất dân sự : là hành vi vi phạm các quy định về hoạt động KDBĐS được quy định trong Bộ luật dân sự như bồi thường thiệt hại do vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS gây ra

Vi phạm mang tính chất hình sự: là hành vi vi phạm các quy định trong hoạt động KDBĐS mà gây thiệt hại đặc biệt nghiêm trọng, gây nguy hiểm cho xã hội dẫn tới việc phải truy cứu trách nhiệm hình sự Ví dụ : gian lận, lừa dối trong hoạt động KDBĐS

- Căn cứ vào chủ thể thực hiện hành vi vi phạm

Vi phạm của tổ chức là các vi phạm do chủ thể của hoạt động KDBĐS là tổ chức thực hiện Ví dụ như tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS sử dụng nhân viên môi giới, định giá BĐS… không có chứng chỉ hành nghề

Vi phạm của cá nhân là các vi phạm trong hoạt động do cá nhân thực hiện như cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS nhưng không thực hiện đúng nội dung của chứng chỉ

1.1.2 Xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất

động sản

Theo từ điển Luật học, xử lý vi phạm hành chính là “ hoạt động của cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền áp dụng những biện pháp cưỡng chế do pháp luật quy định đối với cá nhân, tổ chức có hành vi vi phạm pháp luật nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự”7 Ở đây, biện pháp cưỡng chế được hiểu là những biện pháp, hình thức xử phạt VPHC mà pháp luật quy định Từ điển Luật học sử

7Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà

Nội

dụng thuật ngữ “biện pháp cưỡng chế” dễ gây nhầm lẫn với khái niệm “biện pháp

cưỡng chế” mang ý nghĩa là biện pháp bắt buộc cá nhân hay tổ chức phải thực hiện

một nghĩa vụ, trách nhiệm theo quyết định đã có hiệu lực của một cá nhân, tổ chức

có thẩm quyền

Xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là một trong những hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động kinh doanh BĐS có hành vi cố ý hoặc vô ý xâm phạm tới các quan hệ pháp luật kinh doanh BĐS được nhà nước thiết lập bảo vệ

Do đó, xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS có thể

được hiểu : là hoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng những hình

thức xử phạt hành chính do pháp luật kinh doanh BĐS quy định đối với cá nhân, tổ chức nhằm buộc họ gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS và hậu quả của hành vi đó gây ra, nhưng chưa đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự

1.1.2.2 Vai trò của xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất

động sản

Vai trò của pháp luật là tác dụng hay ảnh hưởng của pháp luật đối với nhà nước, xã hội và con người Tác dụng hay ảnh hưởng này được nhìn nhận theo nghĩa tích cực là nhằm thúc đẩy sự phát triển của các đối tượng chịu tác dụng, ảnh hưởng

Cụ thể pháp luật là phương tiện chủ yếu để nhà nước quản lý mọi mặt của đời sống

xã hội; là phương tiện để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của công dân; là cơ

sở hoàn thiện bộ máy nhà nước và tăng cường quyền lực nhà nước; góp phần tạo dựng những quan hệ mới Do đó có thể hiểu vai trò của xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là tác dụng của hệ thống các quy phạm pháp luật có liên quan đối với hoạt động xử lý VPHC trong hoạt đông KDBĐS , tác dụng đối với việc đảm bảo các quyền, lợi ích của các cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động KDBĐS.Vậy, vai trò của xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là:

Thứ nhất, VPHC trong hoạt động kinh doanh BĐS là hành vi VPPL kinh

doanh BĐS và xâm hại tới khách thể mà pháp luật KDBĐS bảo vệ Do đó, pháp luật cần quy định về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS, nếu không các quy định

đó sẽ không được thực thi nên không phát huy được tính định hướng pháp luật của Nhà nước về hoạt động KDBĐS, cuối cùng Nhà nước sẽ không kiểm soát được thị trường BĐS – một thị trường không chỉ quan trọng về mặt kinh tế mà còn có tính nhạy cảm vì liên quan đến đất đai – lãnh thổ quốc gia VPHC trong hoạt động KDBĐS xâm phạm tới quyền và lợi ích của cá nhân, tổ chức, Nhà nước và xã hội Đặc biệt, các vi phạm trong lĩnh vực này thường để lại hậu quả, thiệt hại lớn nên cần xử lý vi phạm một cách nghiêm minh, thích đáng, kịp thời và biện pháp khắc phục những hậu quả đó

Thứ hai, các VPHC trong hoạt động KDBĐS chưa đến mức bị truy cứu trách

nhiệm hình sự thì sẽ không bị xử lý hình sự do đó cần thiết phải có quy định về xử

lý VPHC Bởi nếu không, chúng ta sẽ bỏ sót rất nhiều hành vi VPPL trong kinh doanh BĐS Việc VPPL tuy chưa gây ra hậu quả nghiêm trọng đến mức bị truy cứu trách nhiệm hình sự nhưng cũng không thể để các cá nhân, tổ chức vi phạm không chịu trách nhiệm với các hành vi trái pháp luật của mình Do đó, cần phân định trách nhiệm hành chính và trách nhiệm hình sự để đảm bảo việc xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS đúng mức độ của hành vi vi phạm

1.2 Lý luận pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về pháp luật xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, bởi vậy để có thể đưa ra định nghĩa này, cần phải xác định phạm vi của nó gắn liền với khái niệm vi phạm hành chính trong

hoạt động kinh doanh bất động sản như đã trình bày ở trên Vì thế, cần phải xác định vấn đề mà các quy phạm này điều chỉnh

Thứ nhất, xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

chỉ được thực hiện khi có vi phạm hành chính Theo quy định của định của Luật xử

lý vi phạm hành chính thì “ chỉ xử phạt vi phạm hành chính khi có hành vi vi phạm

hành chính do pháp luật quy định”8 Như vậy, phạm vi điều chỉnh của pháp luật về

xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản là những quan

hệ giữa các cơ quan quản lý Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản với các chủ thể kinh doanh bất động sản khi có vi phạm xảy ra

Thứ hai, xử lý vi phạm hành chính đối với các chủ thể trong hoạt động kinh

doanh bất động sản là hoạt động cưỡng chế mang tính quyền lực Nhà nước nhằm mục đích buộc các bên vi phạm phải thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ mà pháp luật quy định

Thứ ba, xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

được thực hiện bằng quyết định xử phạt hành của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thứ tư, hoạt động xử lý vi phạm này được thực hiện theo trình tự thủ tục hành

chính chứ không phải là trình tự thủ tục tư pháp Do vậy nó có sự khác biệt so với

các hình thức trách nhiệm pháp lý khác như trách nhiệm kỷ luật, trách nhiệm hình sự…

Xuất phát từ những phân tích về phạm vi và cách thức của pháp luật về xử lý

vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản, có thể đưa ra định

nghĩa sau: Pháp luật xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất

động sản Là hệ thống các quy phạm điều chỉnh những quan hệ phát sinh giữa các chủ thể từ quá trình thực hiện xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh

8

Quốc hội (2012), Luật Xử lý vi phạm hành chính, Hà Nội

bất động sản nhằm ngăn ngừa, loại trừ các hành vi vi phạm và đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng được pháp luật quy định

Từ định nghĩa trên có thể thấy, các quan hệ xã hội thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản cần gắn với mục tiêu ngăn ngừa và loại trừ những hành vi vi phạm, bảo vệ trật tự,

an toàn xã hội, đồng thời khắc phục hậu quả do hành vi vi phạm gây ra Các quan

hệ xã hội mà các quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này điều chỉnh có thể phân loại theo các nhóm sau:

- Các quan hệ giữa một bên là cá nhân, tổ chức với một bên là các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phát sinh trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản Các quan hệ này chưa đựng những yếu tố của quan

- Quan hệ giữa các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản và các chủ thể khác

1.2.2 Sự cần thiết của việc điều chỉnh pháp luật về xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản

- Tạo hành lang pháp lý cho hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh

doanh bất động sản

Trong xã hội hiện nay, pháp luật là công cụ cần thiết để nhà nước quản lý và vận hành xã hội theo mục tiêu đề ra Pháp luật là cơ sở để thiết lập, củng cố tăng cường quyền lực nhà nước, là phương tiện để nhà nước quản lý mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội, góp phần tạo dựng các quan hệ mới, tạo lập môi trường ổn

định cho việc thiết lập các quan hệ bang giao giữa các quốc gia Là một bộ phận của pháp luật nói chung và pháp luật về quản lý hành chính nhà nước nói riêng, pháp luật về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS cũng có vai trò, ý nghĩa quan trọng trong hoạt động quản lý hành chính nhà nước cũng như đời sống xã hội

Trong giai đoạn hội nhập sâu hiện nay, thị trường BĐS phát triển rất “ nóng”, chính vì vậy các hành vi phá vỡ trật tự quản lý hành chính nhà nước cũng diễn ra dưới nhiều hình thức, nếu công cụ pháp lý không đầy đủ tất yếu sẽ phá vỡ hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này Pháp luật về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS là hành lang pháp lý cần thiết để đảm bảo phát hiện nhanh chóng VPHC trong lĩnh vực KDBĐS để có thể có biện pháp xử lý phù hợp, chính xác, nghiêm minh

Pháp luật về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS cũng góp phần là cơ sở

để thiết lập, củng cố và tăng cường quyền lực nhà nước, là phương tiện điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Pháp luật về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS được nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện dựa trên các điều kiện kinh tế - xã hội khách quan Nguyên tắc của nhà nước pháp quyền đó là công dân được làm những việc mà nhà nước không cấm, còn cơ quan nhà nước, cán bộ công chức chỉ được làm những việc pháp luật cho phép Do đó để quản lý xã hội, cần có một khung pháp lý phù hợp trong đó xác định rõ hoạt động hợp pháp của các

cơ quan nhà nước và các cán bộ, công chức làm việc trong cơ quan nhà nước, những người được giao thẩm quyền

Pháp luật về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS còn là một trong những phương tiện để nhà nước hình thành và định hướng các hành vi ứng xử của những chủ thể, đảm bảo trật tự quản lý hành chính nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS; quy định về thẩm quyền, trình tự, thủ tực xử lý những chủ thể VPHC trong lĩnh vực KDBĐS Để quản lý hoạt động về KDBĐS, nhà nước thực hiện nhiều biện pháp bao gồm: ban hành chính sách, các quy phạm pháp luật… và trong đó pháp luật là

công cụ để thể chế hoá, để định ra hành lang pháp lý cho các hoạt động trên, biến các hoạt động này trở thành bắt buộc chung và phải thực hiện trong xã hội

- Tạo cơ chế đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào

hoạt động KDBĐS

Hoạt động xử lý VPHC liên quan trực tiếp đến các quyền con người, quyền công dân Trong điều kiện Việt Nam đang đẩy mạnh cải cách hành chính, xây dựng nhà nước pháp quyền thì pháp luật về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS vừa tạo

cơ sở pháp lý để nâng cao hiệu quả hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này, đồng thời còn phải đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức tham gia vào hoạt động KDBĐS Do đó, ở một góc độ nhất định thì pháp luật về xử

lý VPHC trong hoạt động KDBĐS còn là công cụ để các cá nhân, tổ chức thông qua

đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình Thông qua các quy phạm về xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS, các cá nhân tổ chức tham gia vào thị trường BĐS

sẽ nhận thức được quyền và nghĩa vụ pháp lý của mình cũng như quyền và nghĩa vụ pháp lý của cơ quan quản lý nhà nước, người có thẩm quyền trong mối quan hệ pháp luật này để từ đó bên cạnh việc lựa chọn hành vi xử sự phù hợp còn nhận thức được quyền và lợi ích pháp lý của mình nhằm ngăn chặn các hành vĩ xâm hại từ cá nhân tổ chức khác hoặc ngay chính từ phía chủ thể mang quyền lực nhà nước

1.3 Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

1.3.1 Pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS thời kỳ 1945 đến nay

- Giai đoạn 1945 đến 1980

Thời điểm này đất đai là một trong hai mục tiêu của cuộc cách mạng dân tộc nhân dân do Đảng lãnh đạo Tại hai bản Hiến pháp năm 1946 và 1959 đều thừa nhận 3 hình thức : sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân Giai đoạn này một số chế tài xử lý vi phạm được ban hành thông quan : Sắc lệnh số 197/SL

ngày 19/2/1953 quy định trưng thu ruộng đất địa chủ bỏ hoang vì bất cứ lý do gì Thông tư liên Bộ Xây dựng và Nông nghiệp số 01/TTLB ngày 28/01/1975 hướng dẫn cụ thể các trường hợp vi phạm của cơ quan, xí nghiệp, cán bộ, tư nhân, nông trường, trạm trại sử dụng đất, trong có có nêu thẩm quyền xử lý vi phạm

- Giai đoạn từ 1980 đến nay

Tại Hiến pháp 1980 nhà nước xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai (Điều 19) Nhà nước đóng vai trò chủ sở hữu đất đai, thực hiện các ý đồ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Từ 1993 nhà nước ban hành nhiều văn bản luật về xử lý vi phạm hành chính

về đất đai nói chung và về hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng phù hợp với tình hình thực tiễn Năm 1997, Nghị định 04/CP/1997 về xử lý vi phạm hành chính trong quản lý và sử dụng đất được ban hành – là một bước phát triển mới trong vấn

đề này Tuy vậy do sức nóng của kinh tế thị trường, tình trạng vi phạm khiếu kiện đất đai tăng nhanh chóng làm cho những quy định về đất đai trở nên hạn chế trong

xử lý Việc sửa đổi bổ sung chỉ mang tính chất chắp vá không mang lại hiệu quả vì thiếu tính đồng bộ khó khăn khi áp dụng Đáp ứng yêu cầu đó, năm 2003 tại kỳ họp Quốc hội khoá XI chính thức thông qua Luật Đất Đai năm 2003 Tiếp đó là ban hành Nghị định 182/CP/2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai Mặc dù vậy nhưng khi Việt Nam tham gia hội nhập sâu rộng, phát triển theo hướng công nghiệp hoá – hiện đại hoá đất nước, thị trường BĐS phát triển nhanh chóng tạo ra những lỗ hổng lớn mà Luật đất đai 2003 không thể xử lý được Chính vì thế

mà ra đời Luật đất đai 2013 và Luật xử lý vi phạm hành chính ban hành năm 2012

để giải quyết bài toán khó này Cùng với đó, chính phủ đã ban hành Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai và hàng loạt các văn bản luật ra đời giúp cho hệ thống pháp luật về đất đai được củng cố, hoàn thiện như : Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014; Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10/10/2013 của Chính phủ về việc Quy định xử phạt

vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác,

sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở Hay Thông tư số 02/2014/TT-BXD Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 121/2013/NĐ-CP ngày 10 tháng

10 năm 2013 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở Và mới nhất cho tới thời điểm này là Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản

lý sử dụng nhà và công sở

Từ những thống kê trên có thể nhận thấy lịch sử pháp luật đất đai nói chung

và trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam nói riêng đã trải qua một chặng đường dài Và mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ chế định xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động KDBĐS được quy định ngày một cụ thể hơn, nhất là giai đoạn Xã hội chủ nghĩa Điều này một lần nữa khẳng định tầm quan trọng và sự quan tâm của nhà nước đến quyền – nghĩa vụ hợp pháp của nhóm chủ thể này

Kết luận chương 1

Kinh doanh bất động sản là loại hình kinh doanh phổ biến và có sức hấp dẫn

ở nước ta, bởi tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư mang lại rất cao Do đó, trong lĩnh vực kinh doanh này rất khó tránh khỏi những vi phạm pháp luật Phần lớn các vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản là vi phạm hành chính Muốn

xử lý có hiệu quả vi phạm hành chính trong kinh doanh bất đống sản đòi hỏi chúng

ta phải nhận diện, giải mã được nội hàm của loại vi phạm này và chỉ ra những đặc điểm của loại vi phạm này

Bên cạnh các đặc điểm chung của vi phạm hành chính, vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản còn có một số đặc điểm riêng Việc nghiên cứu, tìm hiểu các đặc điểm riêng và các yếu tố cấu thành vi phạm hành chính trong kinh doanh bất động sản không chỉ có ý nghĩa về mặt học thuật mà còn giúp các cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản trong việc xử lý loại vi phạm này một cách chính xác, khách quan, công bằng và đúng pháp luật Có như vậy thì hoạt động của thị trường bất động sản mới phát triển lành mạnh, công khai, minh bạch, góp phần tích cực vào sự tăng trưởng của nền kinh tế ở nước ta

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Các quy định pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

2.1.1 Các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Ngày 27/02/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 23/2009/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở Ngày 22/7/2009, Bộ Xây dựng ban hành Thông

tư số 24/2009/TT-BXD quy định chi tiết thi hành một số nội dung của Nghị định 23/2009/NĐ-CP

Sau khi triển khai thi hành các văn bản pháp luật nêu trên, công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực KDBĐS tại một số đô thị đã có nhiều chuyển biến tích cực, góp phần nâng cao nhận thức pháp luật về thị trường KDBĐS của người dân, các hành vi VPPL trong hoạt động KDBĐS được xử lý kịp thời, nghiêm minh Vì vậy, trật tự, kỷ cương trên lĩnh vực KDBĐS cơ bản được thiết lập, vi phạm trong hoạt động KDBĐS đã được kiểm soát tốt hơn Song hoạt động KDBĐS là một lĩnh vực

có nhiều mối quan hệ đa dạng và phức tạp, dưới sự tác động của nền kinh tế thị trường, mật độ dân cư đông đúc tại các khu vực đô thị, việc tham gia vào thị trường KDBĐS liên quan đến nhiều cá nhân và tổ chức khác nhau nên việc quản lý nhà nước đối với hoạt động KDBĐS vẫn còn gặp nhiều khó khăn, các hành vi vi phạm ngày càng tinh vi, phức tạp

Ngày 10/10/2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động

sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh, vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng

kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở, có hiệu lực thi hành từ ngày 30/11/2013 Nghị định này được ban hành thay thế Nghị định 23/2009/NĐ-CP nhằm thực hiện kế hoạch triển khai thi hành Luật xử lý vi phạm hành chính theo Quyết định số 1473/QĐ-TTG ngày 05/10/2012 cảu Thủ tướng Chính phủ Mặt khác, các quy định pháp luật chuyên nghành điều chỉnh các hoạt động thuộc phạm

vi quản lý nhà nước về xây dựng hầu hết đã được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới Qua 4 năm thực hiện, Nghị định số 121/2013/NĐ-CP đã phát sinh một số hạn chế, bất cập Một số hành vi vi phạm thuộc lĩnh vực KDBĐS chưa được quy định

cụ thể; một số quy định thiếu tính khả thi và không phù hợp với thực tiễn, chưa sát với điều kiện thực tế và khó áp dụng…Điều này đòi hỏi phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu của việc xử phạt VPHC trong hoạt động KDBĐS ngày càng phức tạp

Ngày 27/11/2017, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở So sánh với Nghị định 121/2013/NĐ-CP, Nghị định 139/2017/NĐ-CP bổ sung nhiều hành vi vi phạm mới, đáp ứng nhu cầu đấu tranh, phòng chống và xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS Nghị định số 139/2017/NĐ-CP đã quy định các hành vi VPHC trong lĩnh vực KDBĐS tại các Điều 57, 58, 59, 60 của Nghị định này với bốn nhóm hành

vi VPHC bao gồm:

- Nhóm hành vi VPHC trong kinh doanh bất động sản;

- Nhóm hành vi VPHC trong kinh doanh dịch vụ bất động sản;

- Nhóm hành vi VPHC về quản lý, sử dụng thông tin về nhà ở và thị trường

Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ thể tham gia hoạt động kinh

doanh BĐS là “ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam hoặc Cơ

quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam”9 Khi thị trường BĐS phát triển thì có rất nhiều các chủ thể tham gia vào thị trường kinh doanh BĐS Các chủ thể phải kể đến đó là:

9

Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội

Các cá nhân: đây là loại chủ thể chiếm tỷ lệ lớn nhất tham gia trên thị trường

BĐS với tư cách là người bán, người cho thuê hoặc với tư cách người mua, người đi thuê, người có vốn góp liên doanh

Các tổ chức kinh tế: tham gia thị trường BĐS với tư cách là người tiêu dùng

hoặc người kinh doanh BĐS Vơi tư cách người tiêu dùng, các tổ chức này sẽ tham gia thị trường BĐS khi có nhu cầu mua, đi thuê, nhận góp vốn liên doanh bằng BĐS Với tư cách là người kinh doanh, các tổ chức này sẽ tham gia vào thị trường khi có nhu cầu bán, cho thuê, cho thuê lại, hoặc góp vốn liên doanh bằng giá trị BĐS

Các tổ chức tư vấn và môi giới: các tổ chức này thực hiện nhiệm vụ trung

gian nhằm cung cấp các dịch vụ và kiến thức cơ bản về BĐS cũng như thực hiện các đàm phán giao dịch BĐS

Các tổ chức tài chính: tham gia thị trường BĐS nhằm huy động nguồn vốn

cho thị trường phát triển, các tổ chức này chủ yếu là các ngân hàng thương mại, các công ty tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tư

Nhà nước: tham gia với tư cách là người tổ chức quản lý vĩ mô đối với thị

trường BĐS thông qua hệ thống chính sách, pháp luật Khi các tổ chức, cá nhân này

vi phạm các quy phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS thì sẽ là chủ thể bị xử lý VPHC và là chủ thể phải chịu trách nhiệm hành chính nếu có vi phạm

Ngoài ra, đối với các cán bộ, công chức, viên chức làm việc trong các cơ quan nhà nước ngoài việc đóng vai trò là chủ thể xử lý VPHC đối với các tổ chức,

cá nhân vi phạm pháp luật trong hoạt động KDBĐS thì còn là đối tượng chịu trách nhiệm kỷ luật Đối tượng chịu trách nhiệm kỷ luật là những người thực hiện chức năng quản lý nhà nước về bất động sản có một trong các hành vi như: lạm dụng quyền hạn( để cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản cho đối tượng không đủ điều kiện, cho phép các cá nhân, tổ chức hành nghề môi giới độc lập, định giá bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề theo quy định pháp

luật); dung túng bao che cho người có hành vi VPPL kinh doanh BĐS; không ra quyết định xử phạt hoặc xử phạt không kịp thời với người có hành vi vi phạm; ra quyết định xử phạt trái pháp luật( không đúng pháp luật) hoặc vượt quá quyền hạn trách nhiệm của mình gây ảnh hưởng tới quyền, lợi ích của chủ thể khác…Đó là những vi phạm nhẹ, chưa đến mức phải truy cứu trách nhiệm hình sự, xảy ra khi người quản lý hoạt động KDBĐS trong thời gian thực hiện nhiệm vụ, vi phạm ý thức tổ chức kỷ luật của cán bộ công chức nhà nước

2.1.3 Hình thức xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Hình thức xử phạt là quy định không thể thiếu trong chế định xử lý VPHC

Để thực hiện hoạt động xử phạt vi phạm hành chính, bên cạnh việc quy định về hành vi vi phạm hành chính, pháp luật còn quy định về các hình thức xử phạt và các biện pháp khắc phục hậu quả áp dụng đối với các hành vi vi phạm Các hình thức

xử lý VPHC nói chung bao gồm hình phạt chính, hình phạt bổ sung và các biện pháp khắc phục hậu quả Xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS cũng bao gồm các biện pháp xử phạt trên và được quy định cụ thể tại Điều 3 Nghị định 139/2017/NĐ-

Chính phủ(2017), Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động

đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng

- Biện pháp khắc phục hậu quả:

Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;

b) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính;

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;

đ) Những biện pháp khác được quy định tại Nghị định này

- Mức phạt tiền tối đa đối với các vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh bất động sản là 300.000.000 đồng

Hình thức xử phạt hành chính trong hoạt động KDBĐS là cảnh cáo và phạt tiền Cảnh cáo áp dụng với những người, tổ chức VPHC đã gây ra những vi phạm nhỏ, lần đầu và có tình tiết giảm nhẹ và được lập bằng văn bản( nhắc nhở không phải là hình thức cảnh cáo) Cảnh cáo là hình thức xử phạt mang tính cưỡng chế nhà nước nhưng có ý nghĩa giáo dục Phạt tiền là hình thức phạt chính đối với những hành vi VPHC trong hoạt động KDBĐS được quy định mức tối thiểu và tối đa Mức tối thiểu áp dụng đối với trường hợp có tình tiết giảm nhẹ như hậu quả không lớn,

có hoàn cảnh kinh tế khó khăn…Mức phạt tối đa được áp dụng trong trường hợp người vi phạm có tình tiết tăng nặng như vi phạm nhiều lần, trốn tránh nộp phạt…

Các hình phạt này được áp dụng một cách độc lập, không nhất thiết phải áp dụng các hình thức bổ sung khác kèm theo Hình thức xử phạt bổ sung là tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề hoặc đình chỉ

hoạt động có thời hạn từ 03 tháng đến 24 tháng Tuy nhiên, khi áp dụng hình thức

xử phạt tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề, người có thẩm quyền xử phạt phải thông báo bằng văn bản hoặc gửi quyết định xử phạt vi phạm hành chính về Thanh tra Sở Xây dựng

Cũng cần nhấn mạnh rằng ngoài các hình thức xử phạt trên, cá nhân, tổ chức

vi phạm hành chính trong lĩnh vực KDBĐS còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả được quy định tại Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP Khác với các hình thức xử phạt, các biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng kể cả khi đã quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính Còn đối với các hình thức xử phạt, nếu quá thời hiệu xự phạt mà vẫn tiến hành xử phạt thì việc phạt đó không còn ý nghĩa phòng ngừa vi phạm Do đó, các biện pháp khắc phục hậu quả có thể được áp dụng động lập trong trường hợp quá thời hạn xử phạt

2.1.4 Quy trình xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS

Về trình tự, thủ tục để tiến hành xử lý một hành vi vi phạm hành chính được thực hiện theo nội dung được ghi nhận trong các điều khoản thuộc Mục 1 Chương 3 Luật Xử lý vi phạm hành chính 2012, mà như ta được biết thì xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BDDS cũng là một dạng của xử lý vi phạm hành chính nên quy trình xử lý VPHC trong hoạt động KDBĐS gồm những bước sau:

- Buộc chấm dứt hành vi vi phạm hành chính(Điều 55 Luật XLVPHC 2012) Buộc chấm dứt hành vi vi phạm hành chính được người có thẩm quyền đang thi hành công vụ áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính đang diễn ra nhằm chấm dứt ngay hành vi vi phạm Buộc chấm dứt hành vi vi phạm hành chính được thực hiện bằng lời nói, còi, hiệu lệnh, văn bản hoặc hình thức khác theo quy định của pháp luật

- Sau đó có thể tiến hành việc xử phạt vi phạm hành chính mà không lập biên bản hoặc lập biên bản theo Điều 56 và Điều 57 của Luật Xử lý vi phạm hành chính

2012

Xử phạt vi phạm hành chính không lập biên bản

Xử phạt vi phạm hành chính không lập biên bản được áp dụng trong trường hợp xử phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền đến 250.000 đồng đối với cá nhân, 500.000 đồng đối với tổ chức và người có thẩm quyền xử phạt phải ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính tại chỗ

Trường hợp vi phạm hành chính được phát hiện nhờ sử dụng phương tiện, thiết bị

kỹ thuật, nghiệp vụ thì phải lập biên bản

Quyết định xử phạt vi phạm hành chính tại chỗ phải ghi rõ ngày, tháng, năm ra quyết định; họ, tên, địa chỉ của cá nhân vi phạm hoặc tên, địa chỉ của tổ chức vi phạm; hành vi vi phạm; địa điểm xảy ra vi phạm; chứng cứ và tình tiết liên quan đến việc giải quyết vi phạm; họ, tên, chức vụ của người ra quyết định xử phạt; điều, khoản của văn bản pháp luật được áp dụng Trường hợp phạt tiền thì trong

Xử phạt vi phạm hành chính có lập biên bản, hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính

Xử phạt vi phạm hành chính có lập biên bản được áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính của cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính không thuộc trường hợp quy định tại đoạn 1 khoản 1 Điều 56 của Luật này

Việc xử phạt vi phạm hành chính có lập biên bản phải được người có thẩm quyền xử phạt lập thành hồ sơ xử phạt vi phạm hành chính Hồ sơ bao gồm biên bản

vi phạm hành chính, quyết định xử phạt hành chính, các tài liệu, giấy tờ có liên quan và phải được đánh bút lục

- Đối với các hành vi vi phạm hành chính buộc phải lập biên bản thì sau khi buộc chấm dứt hành vi vi phạm thì người có thẩm quyển xử phạt sẽ tiến hành lập biên bản vi phạm hành chính, đồng thời thực hiện công việc xác minh tình tiết vụ việc và xác minh giá trị trang vật Tiếp đó, người có thẩm quyền xử phạt sẽ tiếp